发布时间：2023-10-12 17:42:06
绪论：一篇引人入胜的安置房的会计处理，需要建立在充分的资料搜集和文献研究之上。搜杂志网为您汇编了三篇范文，供您参考和学习。
房地产企业拆迁补偿款是指房地产企业作为拆迁人对被拆除房屋的所有人，依照《城市房屋拆迁管理条例》的规定给予的补偿。
一、房地产企业拆迁补偿的主要形式
房屋拆迁补偿有产权调换、作价补偿、产权调换与作价补偿相结合三种形式，他们各有特点，在会计和税务处理上也有所区别。
二、会计处理与税务处理
(一)会计处理
1、产权置换的会计处理
房地产企业产权置换的实质是，被拆迁人用房地产企业支付的货币补偿资金向房地产企业购入房屋，其实是支付补偿款和出售房屋的两笔经济业务，困此要确认 “拆迁补偿费支出”，即以按公允价值或同期同类房屋的市场完全重置价格计算的金额以计入开发成本中的土地成本。另外，对补偿的房屋应视同在市场条件下对外销售，应按其公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定销售收入，同时按照同期同类房屋的成本确认视同销售成本，也就意味着就是公平公正的交易行为。 这适用《企业会计准则第7号――非货币资产交换》的规定，回迁房的非货币性资产交换，预计未来能带来更多现金流，一般情况下是具有商业实质，且公允价值能够可靠计量。
在开发产品完工时，根据安置时的同期同类价格，视同销售的会计处理，即借记“开发成本―拆迁补偿费”科目，贷记“应付账款―拆迁补偿费”科目；借记“应付账款―拆迁补偿费”，贷记“主营业务收入”科目。房地产企业开具销售不动产发票，业主向房地产企业出具拆迁补偿费收据，结转成本的会计处理，即借记“主营业务成本――土地征用费及拆迁补偿费”科目，贷记“开发产品”科目。
2、作价补偿业务的会计处理方法
如果被拆迁户选择货币补偿方式，即领取补偿金自己处理居住问题，对房地产企业来说，该补偿支出作为“拆迁补偿费”计入开发成本中的土地成本，即借记“开发成本（或生产成本）―土地开发(土地征用及拆迁补偿费)”科目，贷记“库存现金、银行存款”科目。
3、产权置换与作价补偿相结合的会计处理
房地产企业以其中一定面积的房屋补偿拆除房屋的所有人，其余面积按照作价补偿折合货币支付给被拆除房屋的所有人。对于房地产企业来说，从被拆迁户手中取得拆迁房，购置成本是对产权置换部分按合同约定的置换面积乘以回迁房市场价格和以货币补偿的那部分作为“拆迁补偿费”直接计入开发成本中的土地成本，由于此时不符合收入确认条件，只能作为往来记作“应付帐款”。回迁房交付使用后，才符合商品销售收入确认条件，才可确认为“主营业务收入”，并转回之前支付货币补偿款时确认的“应付帐款”。
(二)税务处理
1、产权置换的税务处理
房地产企业在拆迁过程中采取的产权置换补偿方式将涉及到营业税、企业所得税、土地增值税等问题：
(1)营业税的处理
根据我国《国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》（国税函〔2007〕768号）和国家税务总局《关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函发〔1995〕549号）和《营业税暂行条例》的有关规定规定，对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。对超出拆迁建筑面积的部分，则应按《营业税暂行条例实施细则》第二十条规定的顺序确定计税营业额，一是可以按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；二是可以按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；三是按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率）。
(2)土地增值税的处理
根据国家税务总局《关于土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）和《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）的相关规定，房地产开发企业将开发产品用于抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等行为，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入可以按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定，也可以按由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
(3)企业所得税的处理
根据《企业所得税法实施条例》和《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）的相关规定于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定。由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定。按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。 关于计税成本的确定，根据《企业债务重组业务所得税处理办法》（国家税务总局令第6号）第四条规定，该房地产公司“拆一还一”行为要按公允价值对所还原的商品房视同销售确认收入，同时以相同金额确认作为房地产开发计税成本的拆迁补偿费。
2、作价补偿的税务处理
作价补偿可以理解为有两种情况，一种情况是按照政府规定标准直接支付的拆迁补偿费，可计入土地增值税扣除项目金额，并计入企业所得税计税成本扣除。另一种情况是在签署拆迁协议时，双方确认了拆迁补偿的金额，但以补偿商品房的形式履行协议，这种情况根据《国家税务总局令第六号》第四条规定应认定为债务重组。
3、产权置换与作价补偿相结合的税务处理
房地产企业以其中一定面积的房屋补偿被拆迁人，其余面积按照作价补偿折合货币支付给被拆迁人，以一定面积的房屋作为补偿方式涉及到营业税、企业所得税与土地增值税等问题，其税务处理与产权置换的税务处理相同。其余部分按照货币补偿方式支付给被拆迁人，这部分支出可以作为“拆迁补偿费”直接计入开发成本中土地成本，可计入土地增值税扣除项目金额 ，并计入企业所得税计税成本扣除。
三、会计处理与税务处理的差异比较
基于上述对房地产企业拆迁补偿形式的会计与税务处理的分析可见，会计与税务处理的差异如下：
（一）成本的确认和计量方面
会计处理：房地产企业从被拆迁户手中取得拆迁房应视同“购买”业务进行会计处理，购置成本是对产权置换部分按合同约定的置换面积乘以回迁房市场价格和以货币补偿方式的支出部分作为“拆迁补偿费”直接计入开发成本中的土地成本，最终作为销售成本结转。
税务处理：关于计税成本的确定，房地产企业对补偿的房屋要按公允价值确认作为房地产开发计税成本的拆迁补偿费。按税法规定计征的营业税、土地增值税当拆迁房交付时转入营业税金及附加。
两者差异：产权置换业务会计处理以回迁房的市场价计入开发成本；税务处理以同类开发产品市场公允价值确认作为房地产开发计税成本的拆迁补偿费。
（二）收入的确认和计量方面
会计处理：房地产企业对被拆迁户补偿的房屋应视同“销售”业务进行会计处理，将回迁房以市场价格出售给被拆迁户，在符合商品销售收入确认条件时确认为“主营业务收入”税务处理：营业税对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，按会计上的开发成本的口径作为成本价核定计征，对超出拆迁建筑面积的部分，按市场售价计征；土地增值税对房屋转移时应视同销售房地产，其收入可以按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定，也可以按由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定；企业所得税于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。
两者差异：会计处理按市场售价确认收入；营业税和土地增值税以成本价确认收入，所得税按视同销售以市场售价确认收入。
四、结论
综上所述，本文首先从房地产企业拆迁补偿形式、会计处理与税务处理进行了分析，并对会计处理与税务处理的差异进行了比较，认为作价补偿业务两者处理都比较明确，而由于产权置换业务的会计处理与税务处理比较特殊，房地产开发企业用回迁房换入被拆迁人的拆迁房，应视同“购买”和“销售”两笔经济业务进行会计处理。税务处理方面对补偿面积与拆迁面积相等的部分可以按会计上的开发成本的口径作为成本价核定计征营业税的计税依据；对超出补偿面积的部分按市场售价作为营业税计征依据；对企业所得税按市场销售价格计算。在实际工作中，相信随着市场经济的发展和法制的健全，随着监督体制的不断增强，房地产企业拆迁补偿的核算会越来越来完善。
随着经济的不断发展，为支持城市的规划改造，配合城市规划和建设、支持拆迁企业重建，恢复生产，政府一般会给企业一定的经济补偿。动辄上千万乃至上亿拆迁补偿的会计处理对上市公司财务状况讲影响巨大。
下面就思达高科的拆迁补偿款的会计处理谈一点自己的看法。
思达高科、拆迁工作概况：
根据《郑州市城乡规划局关于市域快速通道及两环十五放射道路景观通道建设的通知》《郑州高新区拆迁安置办公室关于”二环十五放射”科学大道段道路建筑物拆迁的通知》及《郑州高新区”二环十五放射”道路绿化提升工程（科学大道段、西三环高新区段涉及国有土地）拆迁工作实施方案》要求：公司位于科学大道与金梭路交叉口的地上东区、西区生产及办公用房位于拆除范围内，剩余土地政府评估回收并给予相应补偿。相关款项根据公司公告合计九千多万元。因为涉及金额巨大，会计处理方法不同对公司2013年财务状况影响深刻。
根据搜集的资料，目前关于此类问题的会计处理依据主要有：
其一：《企业会计准则解释第3号》第四条规定，对于企业因城镇整体规划、库区建设、棚户区改造、沉陷区治理等公共利益进行搬迁，收到政府从财政预算直接拨付的搬迁补偿款，应作为专项应付款处理，即参照上述规定先作为政府资本性投入处理。其中，属于对企业在搬迁和重建过程中发生的固定资产和无形资产损失、有关费用性支出、停工损失及搬迁后拟新建资产进行补偿的，应作为政府补助，自专项应付款转入递延收益，并按照《企业会计准则第16号—政府补助》进行会计处理。企业取得的搬迁补偿款扣除转入递延收益的金额后如有结余的，应作为国家资本性投入，计入“资本公积”科目。
其二：《企业会计准则第16号—政府补助》的规定，政府补助是指企业从政府无偿取得货币性资产或非货币性资产，但不包括政府作为企业所有者投入的资本。企业在收到政府搬迁补偿款时首先要区分政府补助和政府资本性投入，对于政府补助，又分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。与资产相关的政府补助，应当确认为递延收益，并在相关资产使用寿命内平均分配，计入当期损益。与收益相关的政府补助，用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关费用的期间，计入当期损益；用于补偿企业已发生的相关费用或损失的，直接计入当期损益。
参考近年来几家上市公司的处理办法，基本遵循了上述有关会计处理的规定。上市公司三力士2010年收到公司拆迁补偿款1，605，093.00元，其中计入属于企业在搬迁和重建过程中发生的固定资产和无形资产损失发生的相关费用23，468.85元，其余金额计入“资本公积”；安徽水利2010年收到补偿款110，000，000.00元，其中分别计入资产价值及相关费用、经营亏损的补偿、资本公积为39，049，591.35元，37，984，786.25元，32，965，622.40元；哈工大首创科技2011年收到补偿款55，649，378.68元其中全部计入当期损益即“营业外收入”55，649，378.68元；保税科技2011年收到补偿款14，200，000.00元，其中用于资产价值及相关费用金额为14，049，639.27元，剩余的计入“营业外收入”150，360.73元；宁波热电2010年收到政府拆迁补偿款459，000，000.00元当年分别计入与资产价值及相关费用209，659，174.82元，拆迁导致的经营亏损弥补3，160，935.39元，资本公积165，846，556.46元。其余款项378，666，666.67元在“专项应付款”核算；大庆华科2011年收到政府拆迁补偿款68，128，202.00元。与资产相关补偿30，627，055.57元，计入“递延收益”在其他流动资产里反映，本期按搬迁资产净值及搬迁费相应的金额，从专项应付款转入递延收益，再转入营业外收入，因为另选厂址新建。故扣除余额37，501，146.43在专项应付款核算；广东甘化2012年收到拆迁补偿款45，548，616.30和天原集团2012年收到拆迁补偿款160，240，000.00元，两家上市公司在收到款项时都在“专项应付款”核算。待相关业务发生时再做相应会计处理。
综合上述分析，个人认为思达高科公司关于拆迁补偿款有三种处理办法：
其一：思达高科拆迁补偿款，相关补偿明细分别为房屋与土地拆迁费、搬迁补助费、临时安置补助费、停工补偿费用、搬迁奖励等等。属于对企业在搬迁和重建过程中发生的固定资产和无形资产损失、有关费用性支出、停工损失及搬迁后拟新建资产进行补偿的，应作为政府补助，自专项应付款转入递延收益，再计入本期损益。搬迁奖励、增加的补偿收入部分计入资本公积。类似问题的会计处理可参考上市公司三力士、安徽水利和宁波热电。
其二：参考哈工大首创科技上市公司的处理办法，拆迁相关的补偿收入，全部计入当期营业外收入。
其三：参考保税科技的做法，弥补资产价值及其相关费用后的余额全部计入当期损益。
上述关于思达高科拆迁补偿收入的会计处理仅仅谈了个人看法，有待商榷。
参考文献：
一、旧城改造指挥部的机构设置及财务管理存在问题分析
1.机构设置重复，人员结构松散
通过相关的调查发现，我国的县城中通常都有多个旧城改造指挥部，，通常是不同的职能部门仅从自身需要出发申请设立指挥部，例如有招商部门成立的改造指挥部，主要为招商引资项目用地服务，也有些旧城改造指挥部是纯粹的党政机关成立，为城乡结合部的村街征收服务。旧城改造指挥部的职能主要是对土地原有的地上附着物的征收拆除、建设还迁安置楼、安置余房的售卖等，这些指挥部的重复设置，导致了机构内的人员繁多，而且很多指挥部为了自身利益，工程建设各自为政，很大程度上导致了人力、物力的浪费。
2.会计制度的采用各种各样
由于我国旧城改造指挥部的职能较多，导致了目前会计处理不统一的局面。一些旧城改造指挥部甚至分设两套账，一套基建帐一套事业单位帐，两套账并行；有些指挥部已经成立了工商登记公司，但是还是按照事业单位会计制度进行会计处理；还有些指挥部的会计制度只设置了一套基建帐，日常活动过程中的经费等都到其他的机关定期的报销。不同指挥部的财务核算也存在较大不同，例如剩余安置房的售房款、不作收入，计入”其他应收账款”，对于这种处理，指挥部财务人员解释是审计部门要求，收入的资金必须上交财政，作为预算外的资金管理。这样的处理不符合会计核算原则，无法真实、客观的反映指挥部的财务收支情况。
二、旧城改造指挥部中工程项目管理方面存在的问题分析
1.工程立项手续不完备
在我国的旧城改造指挥部中工程项目管理方面，工程立项手续不全或审批倒置是一个普遍的现象。由于我国目前对企业不使用政府投资建设的项目，已经不再实行审批制度，根据实际的情况进行核准制和备案制，政府仅对重大项目和限制类项目从维护社会公共利益角度进行核准，由此可见，我国现阶段的投资项目管理主要有审批制、核准制和备案制三种模式，但是在实际工作中，很少有指挥部按政府要求进行审批，通常都在工程开工后，再去相关的部门倒推日期办理工程手续。。尤其是土地指标的倒置，甚至工程主体早早完工了，土地指标还未能审批，或只审批了部分土地指标。
2.工程建设未严格采用招投标、工程价款结算不规范
我国的《招标法》、《工程建设项目招标范围和规模标准规定》等明确规定了施工单项合同估算价在200万元以上的；重要设备、材料等货物的采购在100万元以上的，必须进行招标。但是可以发现在我国的旧城改造指挥部中，工程的建设和物资采购很少严格履行招投标手续，大多数招投标手续只是走过场，没有按照相关规定，依法必须招标的项目全部使用国有资金投资的，应该采用公开招标。
预付工程款也称之为预付备料款，最早在我国人民建设银行使用基本建设资金管理职能时，就明确规定了预付款必须作为一种制度来执行，是我国工程建设中一项行之有效的制度。但是在旧城改造指挥部，预付工程款往往不按照合同条款拨付，，工程价款结算也未按照工程进度进行支付。支付工程价款时拨付依据不充分，既没有附已完工程量清单、工程款支付申请书及工程现场监理确认的工程进度证实书，也没有附施工合同复印件。，另外还存在收款方开具的收据印鉴与工程中标公司名称不一致、支付金额随意，人情支付等现象。
3.工程预决算和房屋定价环节被忽视
在旧城改造指挥部财务管理中，对于工程项目预决算和工程项目竣工财务决算环节，都没有足够的重视，正是由于这种忽视，在工程项目开工前，没有准确对工程项目进行预算，盲目开工，导致在工程施工过程中或施工完成后，工程支出通常大大超出预期，资金断炊造成怠工窝工。项目决算及项目竣工财务决算不做或者草草了事既不符合相关规定，也不利于房屋成本的计量。对于房屋的定价问题，我国的很多旧城改造指挥部都没有一个自身的定价系统，其中的一些指挥部按照周边的商品房进行定价，没有科学的按照工程的成本和利润对房屋进行定价。对拆迁户的补偿按照2010年之前甚至90年代的补偿标准进行补偿，在其回迁买房时，按目前的商品房价格定价卖给回迁住户，显失公平。
三、完全旧城改造指挥部财务管理体系的建议
1.统一地区的旧城改造指挥部
通过分析发现，我国的旧城改造指挥部财务管理中之所以存在诸多问题，很重要的一个原因就是指挥部的机构重复、人员松散，通常一个地区内都有多个旧城改造指挥部，从本质上说，这些指挥部的职能是一样的，如果制定相关的政策，把这些指挥部有效的整合成一个统一的旧城改造指挥部，，对指挥部人员的构成做统一的部署，包含规划、国土、房产、住建、财政、林业等部门人员，将会很大程度上提高指挥部的办事效率，有助于采用建设项目法人责任制，既保证了工程建设质量，又避免人力物力资源浪费。
2.正确选择会计核算制度
对于预征收土地上原有地上附着物征收拆除工作，实际上就是对土地收储的一个过程，这部分的账务最好由土地收储中心进行相关会计核算，也可由指挥部按照土地收储会计制度记账，在征收的土地平整等工作完成后，再把相关的账务交给到土地收储中心，准备土地出让的相关手续。在安置楼的建设过程中，应该采用国有建设单位会计制度，对于每个工程项目设置独立的一套账目，在工程项目竣工验收合格后，对基建帐进行结清处理。将相关的资产转生产经营帐，采用事业单位会计制度或者参照企业会计制度进行，对于剩余安置房出售也应在此账套进行核算。
3.严格控制工程项目管理中的各个手续
手续是工程项目管理中控制人员按照规定办事的重要手段，但是在工程项目管理中，工程立项手续不完备、工程建设及物资采购未严格进行公开招标、工程价款支付手续不规范等现象依然存在。对于工程立项的手续，一定要加强检查工作，严格按照审批在前开工在后执行。如果发现有工程没有立项手续就开工，应该立刻给予严肃处理；对于工程建设及物资采购没有进行公开招标的问题，除了要控制改造指挥部的采购部门外，还应该向供应的企业宣传我国的招标规定，如果发现应招未招、应公开为公开的，应该对指挥部负责人和供应企业都进行一定的惩罚；对于拨付工程款中的程序和附件缺失等问题，要完善现有的工程价款拨付程序，按照工程进度拨款，同时也要强化外部监察的力度，只有通过大力的监察和严厉的惩处，才能保证指挥部在工程项目管理中，严格的依法办事。
4.优化房屋的定价和剩余房屋处理
房屋的定价要依靠完善的房屋定价系统，这个定价系统应该根据房屋地区所在地的实际情况而建立，综合土地的价格等，在计算工程成本和微利甚至零利润的基础上，结合征收补偿标准年份修正系数，给出一个科学、合理的房屋定价。而剩余安置房的处理，直接面向社会公开出售最简单快捷，但是与政府责任义务的本意似有不合，建议将其转为经济适用房或廉租房，交由房管局等部门按照经适房或廉租房的相关规定出售、出租。这样，一方面，是政府履行其满足基本住房保障的责任，另一方面，也能相互监督，建房的不卖房，卖房的不建房，杜绝腐败滋生。
四、结语
通过本文的分析发现，我国的旧城改造指挥部财务管理体系中还存在着较多的问题，究其根源，无非是指挥部的机构重复、繁多和会计制度选择的不当。如果能把一个地区的多个指挥部有效的整合成一个指挥部，然后采用合适的会计制度进行核算，将会在很大程度上提高我国旧城改造指挥部的运行效率，尤其是提高财务管理体系的效率，相信随着我国经济的发展，法律法规的不断健全，各级政府执法意识的不断提高，旧城改造指挥部财务管理体系也会越来越完善。
参考文献
