发布时间：2023-12-05 11:11:15
绪论：一篇引人入胜的地产公司财务分析，需要建立在充分的资料搜集和文献研究之上。搜杂志网为您汇编了三篇范文，供您参考和学习。
在项目的技术比选中，互斥型方案是较常见的．如果一组互斥方案在技术上可行、投资在限额范围内，则满足方案比选的要求．通常互斥方案进行方案经济要进行2方面检验:(1)绝对检验．主要是考察备选方案自身的经济效果是否合理;(2)相对检验．主要是考察备选方案之间相对最优者．2种检验目的和作用不同，两者缺一不可．因此要求备选方案满足下列条件:(1)备选方案在技术上可行;(2)备选方案自身的经济性应能被接受;(3)备选方案比选包含的范围和时间、效益和费用的计算口径应保持一致．
1．2经济比选指标的选择
方案经济比选指标的选择，主要是根据评价的主要目标及投资者最关注的问题来确定．互斥型方案比选一般分为计算期相同和计算期不同2种情况，计算期不同涉及指标及含义也不同，因此在方案比选过程中应选择对应合理的评价指标．
1．2．1互斥方案—计算期相同
对于计算期相同的互斥方案，由于评价计算期相同，方案在利用资金等值原理经济效果换算时，在时间上才具有可比性．因此该类型方案比选如果采用价值性指标(如净现值)，则选用价值性指标较大者为相对最优方案，如果采用比率性指标(如内部收益率)，则需要考虑备选方案之间差额投资的经济效益．在计算期相同情况下，项目评价一般采用净现值、费用现值和差额投资内部收益率作为经济比选主要指标［5］．
2矿山互斥型方案经济比选的应用
2．1项目概述
项目位于自治区，矿区海拔5400m，属极高山区．矿山水电及辅材等建设条件基本满足项目建设要求．矿体上下部分品位相差较大，上部矿石品位较高，根据矿体赋存条件及特征项目组提出2种开采方案:方案一、露天+地下联合开采;方案二、全地下开采．2．2评价方法及指标选择经对比分析方案一和方案二的特点，2组为典型的互斥型方案．根据项目特点，选用净年值法进行方案比选［8，9］．方案对比主要数据计算如下:2．2．1项目可比投资方案比选投资一般可选取可比选部分计算．方案一前期可比投资包括征地费、露天运输道路、露采设备及基建剥离成本，按扩大指标估算法计算可比投资为106261．9万元．后期转地下追加投入15060．0万元．方案二可比投资包括征地费、充填站、破碎站、地采设备、空压机房、六大系统等，按扩大指标估算法计算可比投资为92434．5万元，后期地采需追加开拓工程8320．0万元．
2．2．2总成本费用方案一前7a为露天开采，总成本费用=露采成本+选矿成本+期间费用［10］．后期转地采后，总成本费用=地采成本+选矿成本+期间费用［3，5］．经估算，项目前期露天开采总成本453．13元/t，其中:露采103．58元/t，选矿185．42元/t，期间费用164．13元/t．后期转地采总成本费用390．76元/t，其中:地采145．39元/t，选矿185．42元/t，期间费用59．95元/t．方案二均为地下开采，总成本费用=地采成本+选矿成本+期间费用．经估算，总成本费用为414．56元/t，其中:地采147．15元/t，选矿191．76元/t，期间费用75．65元/t．
2．2．3营业收入由于备选2组不同开采方案中采矿方法有所不同，矿石的回收率也不同，使得最终营业收入有所差异，一般来说，露天开采矿石回收率要大于地下开采．经估算，方案一总营业收入为836539．16万元，方案二总营业收入为797806．74万元．
2．2．4基准收益率i本次方案比较基准收益率取行业基准收益率i=13%［8，9］．
2．3指标计算求一个项目的净年值，可以先求项目的净现值，然后乘以资金回收系数进行等值变换求解．本次方案比选分2步进行:第一步，首先进行项目投资现金流分析，计算出项目可比净现值;第二步，通过等值换算求出可比净年值．方案一:净现值=－21252．38+－85009．52×(P/F，13%，1)+81890．88×(P/F，13%，2)…+23111．67×(P/F，13%，17)=138867．06万元．根据资金等值换算，可以得出方案一的净年值为21028．12万元．方案二:净现值=－46217．25+－46217．25×(P/F，13%，1)+81890．88×(P/F，13%，2)…+5897．32×(P/F，13%，15)=114601．63万元．根据资金等值换算，可以得出方案一的净年值为17733．66万元．
2．4综合评价1)从经济角度分析，方案一的净年值比方案二高．采用露天+地下联合开拓方案，虽然前期投资相对较多，但从投资者角度来分析前期采用露天开采可以较快的完成上部高品位资源的回收，尽早的收回投资．从方案净年值来看方案一大于方案二，因此从经济角度分析方案一相对较优．2)技术角度分析，方案一和方案二均可行．但由于方案一前期为露天开采，虽然建设投资有所增加，但金属回收率比方案二高，在服务年限内可采出的金属量多．3)从社会角度分析，2个备选方案的实施均能为当地带来较大的社会效益(如提供就业岗位、增加税收等)．但从税收的角度分析，由于方案一利润总额要高于方案二，因此方案一上缴政府的所得税要高于方案二4)从环保角度分析，矿上开采方案一和方案二均产生一定量的废石和粉尘，但由于矿区海拔较高周边无居民，对周边环境影响较小．综合分析，作为单独开采方案，方案一和方案二均能满足项目建设要求．但从经济、技术、社会、环保等多角度综合对比分析，方案一露天+地下联合开采方式相对起来更加合理．
3存在的问题及展望
中图分类号：TP301 文献标识码：A 文章编号：16727800（2013）002001102
0 引言
房地产行业是各国国民经济的支柱行业，房地产行业的蓬勃发展将会带动一系列相关配套行业的发展，如勘探、建筑、装修、广告、物业销售、物业管理、银行、会计、评估等等。因子分析是多元统计分析中的一种重要方法，已广泛应用于社会调查、教育测量、心理分析、成因分析、财务分析等各个领域。由于上市公司财务的综合评价是一个复杂的系统评价过程，其涉及的评价指标因素众多，传统的主观加权方法过分依赖于决策者的主观经验判断，且难以解决评价指标之间存在的相关关系，而因子分析方法能较好地解决上述问题。
本文以房地产行业49家上市公司9项财务指标作为研究对象，运用因子分析模型的方法，结合SPSS统计分析软件对所选的9项财务指标进行因子分析。通过对比与分析，把握公司在行业内所处位置及优劣环节，以实现房地产行业跨越发展提供理论参考。
1 因子分析模型及SPSS的实现的步骤
（1）对原始数据矩阵先进行标准化处理，计算相关系数矩阵，做KMO检验和Bartlett假设检验，以确认待分析的原有若干指标变量是否适合做因子分析。
（2）计算相关矩阵的特征值λi和特征向量αi（i=1，2，…，n），确定公因子的个数k，称βk=λk/∑ni=1 λi为第k个公因子的方差贡献率，称γk=∑ki=1 λi/∑ni=1 λi为前k个公因子的累计方差贡献率。选取公因子的原则是：当前个公因子的特征值大于1或k个公因子的累计方差贡献率超过85%，取前个公因子代替原来的n个指标。
（3）求初始因子载荷矩阵，一般各公共因子的典型代表变量不是很突出，各指标前几个公共因子上均有相当程度的载荷值，难以合理解释其实际意义，所以要进一步进行旋转，得到旋转后的因子载荷矩阵。再用k个公因子对原来n个指标进行分类，对每个公因子的意义进行解释。
（4）根据因子得分系数矩阵，得出各个主因子得分表达式和综合得分表达式。
（5）对因子得分和综合得分进行分析，对上市公司或企业进行综合评估。
2 实例分析
选取中国房地产行业49家上市公司财务数据中9项指标作为研究对象，基于2012年3月31号的数据，用因子分析和聚类分析相结合的方法进行分析。这9项指标是：X1：每股收益摊薄，X2：每股净资产，X3：净资产收益率加权（%），X4：每股资本公积金，X5：每股销售收入，X6：资产负债率（%），X7：速动比率，X8：流动比率，X9：息税前利润率（%）。
2.1 因子分析
2.1.1 KMO检验和Bartlett假设检验
从上表的分析结果可以看出，KMO检验结果为0.546，大于0.5，Bartlett球形检验的Sig取值0.000，表示拒绝各变量是独立的假设.因此可以说明因子分析对这9个指标变量有意义，本数据适合做因子分析。
2.1.2 提取主因子和解释主因子
改革开放以来，随着我国经济体制改革的不断深入，以推行城市综合开发、住房制度改革、房屋商品化和土地有偿使用等制度为契机，使得我国房地产业得以迅速恢复、发展和壮大，并显示出勃勃生机和旺盛活力。房地产业在整个国民经济体系中属于先导性、基础性产业，处于主导产业地位，起到非常重要的作用。房地产业以其产业关联度强、带动系数大等特点，成为促进国民经济增长的支柱产业。近几年来，国家调控的力度明显加大，房地产行业的行业制度、开发模式以及监管制度都在逐步完善。
一、 财务风险的概念
狭义财务风险是指由企业负债引起的，具体来说指企业因负债增加使偿债能力减弱或减少企业利润的可能性，通常也称为筹资风险。一般资本的来源有两个方面：企业的所有者出资和企业向外界借入的资本。广义财务风险，是指企业在经营及各项财务活动中，由于各种无法预计或不可控因素的存在，及财务状况的不确定性，使企业的实际收益与预期收益发生偏离而蒙受损失可能性。这一解释反映了财务风险是个综合性极强的概念。
二、 房地产企业财务风险的特征
2.1 资金周转率比较低
房地产项目开发主要包括项目的征地、项目的开发、项目建设、竣工和物业阶段，在这些阶段之中，每个阶段都有资金的投入，在项目建设阶段有条件的企业开始预售，部分资金得到回笼，而到竣工和物业阶段才可以回收全部资金。与此同时，地产项目的价格都比较高，销售大多采取分期付款的形势，使得资金在短期内不能得到有效的回收，需要一段很长的时间才会得到全部回收，增加了房地产企业项目运作的资金压力。
.2.2 过度使用财务杠杆
房地产企业进行项目运作需要大量的资金，很多房地产企业采取负债经营的形式，这就导致财务杠杆使用过度，财务杠杆的使用一方面可以使公司股东使用少量自由资本并很好的利用外来资本，产生税盾效应，提高企业股东的权益收益率，但是过高财务杠杆意味着高度资金流动风险，企业面临巨大还款压力，企业股东权益收益率变得不大稳定。
2.3 资产期限不匹配
越来越多的房地产企业选择借债来经营房地产项目，这就对企业的资金变现能力提出更高的要求，企业借债必须有足额的资产进行匹配，否则很容易造成资金不足的困境。我国房地产企业流动资产以房地产完工商品房、在建项目、出租项目和土地构成，还有原材料、库存、消耗品等，尤其是存货很难变现，流动性很差，导致流动资产和流动负债不够匹配，偿债压力十分巨大。
2.4 现金流入期限不够均衡
良好的现金流是房地产项目正常运作的根本保证，但是很多房地产上是现金流入不够稳定。一方面房地产企业采取预售的办法在项目开展阶段获得资金流入，但是开发项目预售期和销售期的匹配不够造成主营业务现金流不够稳定。另外一方面房地产企业投资收益的现金流入也不均衡，这样就导致了有时现金流入过多造成现金冗余，而有时现金流入不足导致短期偿债风险。
三、 财务风险的类型
3.1 偿债风险
偿债风险是企业无法按期偿还到期债务的风险。通常企业都是负债经营的，负债在企业经营中有一些正面作用，可以利用税盾效应合理避税，也可以利用杠杆作用加倍扩大企业的盈利能力。但是负债有固定偿还期限，必须到期偿还，否则企业可能面临破产的风险。此外负债需要每期按时偿还利息，这对于企业来说是经营成本，会影响企业的盈利。
3.2 营运风险
营运风险是指由于外部环境的复杂变化和企业自身的内部控制而导致企业无法实现对资产正常的循环和周转或者资产周转困难的可能性及其可能造成的损失。如存货周转不畅，存货滞销，这些属于企业的营运风险。企业的资金周转状况与供、产、销各个经营环节密切相关，任何一个环节出现问题，都会影响到企业资金的正常周转。
3.3 盈利风险
盈利风险是企业无法顺利开展生产经营活动，无法赚取可以保证生产经营各项支出的利润的风险。
盈利是企业的重要经营目标，是企业生存和发展的重要物质基础，他不仅关系到企业所有者的投资收益，也是企业偿还债务的重要保障。盈利是各个生产经营环节相互协调相互贯穿的结果。
3.4 发展风险
发展风险是指由于外部环境的变化或者自身生产经营理念的变化而使企业的发展出现减缓甚至倒退的可能性。
企业的发展是指企业通过自身的生产经营活动不断扩大积累扩大规模。如规模的扩大、盈利的持续增长、市场竞争力的增长等。企业的发展指的是企业的健康稳定可持续的发展，而不是未来追求眼下的利益而不顾企业长久发展的发展。企业能否健康发展取决于多种因素，包括外部经营环境，企业内在素质及资源条件等，这些因素的变化都有可能给企业带来发展风险。
3.5 现金流量风险
现金流量风险是指企业现金流出与现金流入在时间上不一致所形成的风险。当企业的现金净流量不稳定，可能会导致企业生产经营陷入困境、收益下降，也可能给企业带来信用危机，使企业的形象和声誉遭受严重损失，最终陷入财务困境，甚至导致破产。现金循环要经历采购、生产、销售、分配等诸多环节，不论某一环节出现问题都会给企业带来风险。
参考文献
[1] 宋民刚.我国A股上市地产公司财务风险特征研究[D].河北：河北经贸大学，2010：10-14
