发布时间：2024-01-05 17:03:08
绪论：一篇引人入胜的物业管理基本知识，需要建立在充分的资料搜集和文献研究之上。搜杂志网为您汇编了三篇范文，供您参考和学习。
关键词：
机械制造企业；财务成本管理；模式研究
伴随改革开放的不断深入，科学技术的不断发展，各行各业都取得了长足的进步。在市场经济迅猛发展的过程中，机械制造行业积极进行改造，使得机械制造行业呈现出一片欣欣向荣的景象。为了实现对机械制造企业经济建设的长远计划，进行有效的财务管理工作能够协助机械制造企业的成本节约和利润收益。因此，在当前时代背景下围绕机械制造企业财务成本管理模式展开进一步研究具有积极的现实意义。
一、我国机械制造企业的发展现状及特征
当前关于机械制造企业，部分人在认知上存在偏差，在机械制造企业中，部分社会大众认为是一种需重体力消耗的工作，沉重烦躁的环境，使得部分青年人望而却步。但从机械制造企业的发展特征来看，其实际属于以离散为主，在各流程中搭配装配，机械制造企业包括农业机械、矿山设备、冶金设备、动力设备、化工设备以及工作母机等制造工业。[1]机械制造企业也被称作是工业发展心脏，机械制造业的发展，可以提升国家重工业发展实力，是推动国家发展的重要项目。关于机械制造企业的特征具体可分为以下几点。机械制造企业具有分工明确的特点，在机械制造企业中，各工作项目之间相互影响也相互区分，对于产品的生产，各部门之间有着不同的工作要求，因此，致使生产的产品具有结构清晰的特征。在生产中，各工作流程之间比较简单明了。目前在我国，多数机械制造企业，其生产主要面向订单，根据订单的情况进行生产和加工，也有部分企业既承担着生产加工的职能，也承担着销售的功能，在多数订单生产的企业中，其生产范围较广，生产数量不多。机械制造行业属于典型的离散型行业。在实际生产中，包括生产组装，生产配件制造，生产构成等各个步骤，机械制造行业之间可形成一整套运行机制，也可单独生产制造某种部件，但相比集约型制造其效率明显降低。机械制造行业工作流程由多个独立工作与工序共同完成，在生产过程中常常分解成很多个加工任务，零件从一个工作环节到另一个环节，中间会经过多道不同程序，难以控制其加工品质。机械制造行业生产采用的设备设施繁杂，涉及的安全技术领域较多。在机械制造行业中，其需肩负安全和生产方面双重重任，在整个生产与加工过程中，存在着大量危险源，如机电自身运转、生产加工有害气体的产生等，这些危害因素也增加了机械制造企业的制造成本。因此，在机械制造行业中，防火防爆等安全措施成为不可或缺的一部分。
二、机械制造企业财务成本管理问题
提升机械制造企业内部的管理职能，就是发展机械制造企业经济的命脉，能够建立有效的财务成本管理体系，才能够保证财务工作的稳定进行，有效的财务成本管理工作扶持了公司内部计划的实施，节约了原始资本，提高了企业工作效率，增加了经济收益，是促进企业和公司发展的重要途径。[2]
（一）机械制造成本过高
机械制造企业虽然不存在复杂繁琐的产业特性，但机械制造企业的财务成本管理工作依旧十分繁琐，其主要原因在于机械制造企业对于企业进行的前期投资相对于其他行业较高，在投入生产的过程中又具有非常高的投资风险，所以容易造成资金的巨大损失。虽然在机械制造企业建设的初期存在投入和实践过程的巨大风险，但是无可厚非的是后期机械制造会带来的巨大收益。著名研究学者梁梅在其文章中曾提及，近些年随着市场经济的发展，各项原材料成本不断提高，由于当前冶炼技术耗能较高，能源多半采用不可再生能源，由于这些能源稀缺且不可再生，因此，致使冶炼成本居高不下，进而造成原料成本过高。[3]材料价格上升，机械制造成本也随即伴随着上升，这时企业的获利空间不断得以缩减，阻碍了企业持续扩大生产，降低了市场竞争能力。
（二）机械制造企业财务成本管理理念缺失
在企业和公司进行机械制造时，内部的财务管理体系没有得到完善，不健全的财务管理体系，制约了石油转型后机械制造行业的发展和进步。加之企业财务成本管理理念的缺失，致使机械制造企业陷入进退两难的境地。当前从机械制造企业财务成本管理现状来看，由于机械制造企业财务成本管理理念缺失，导致企业财务成本管理体系存在漏洞，加上由于机械制造企业对于财务成本管理认知存在偏差，也致使很多财务管理制度和体系上的问题。这些问题不容小觑，因为整体上将会制约整个国家的经济提升。关于机械制造业财务成本管理理念缺失的研究中，战雷鸣认为传统的财务管理理念没有积极的融合现代财务管理理论，在很大程度上直接导致先进技术不能够植入企业管理。原始的机械制造企业运营模式还是在国家的管控之下进行，不能够适应时代的进步。[4]新型产业链转向企业和公司的经营模式，在很大程度上提升了生产效益，为企业和公司发展提供了有利条件，但是没有先进的财务管理工作制度进行实时的管控，也很难实现长远的企业公司发展计划。
（三）机械制造企业资金流动不畅
对于机械制造企业产业投入没有完整的检测和统计系统，导致在生产中，出现许多投资和原始资本之间的矛盾，造成机械制造企业的收益降低，没有足够的资本进行未来工程计划的投入，使得企业流动性资金存在运行压力。受市场发挥的影响，机械制造企业对于资金流动具有较高的需求，一旦某一环节出现问题，将会直接导致停产，这种运行方式不仅为自身发展带来了困扰，也扰乱了合作商的运行计划。有些机械制造企业在于合作商签订生产订单合同后，由于自身资金周转的问题，导致未能按时提交订单的情况，机械制造企业将会面临着违约赔偿，这种赔偿也会增加企业的运转困境。由此可见机械制造企业资金流动不畅，将会使企业资金运行失去灵活性，进而影响企业经济发展。
（四）来自市场竞争的压力
传统市场经济下发展的机械制造企业属于国家资源，在国家的宏观调控之下开展各项工作，近些年，随着机械制造业门槛的降低，越来越多的企业如雨后春笋般涌现。从当前机械制造企业市场竞争来看，机械制造企业一方面要与国家控股的机械制造企业进行竞争，另一方面，要与新兴起的机械制造企业进行竞争，加之，很多高端精细产品订单有限，使得低端产品竞争逐渐降低，因此，如若不及时提升产品的附加值，将会进一步增加市场竞争的压力，使得机械制造企业在市场竞争中寸步难行。[4]
三、机械制造企业财务成本管理模式探析
目前随着工业制造业的发展，国家对于机械制造企业极大的重视，降低能源消耗，提升生产工艺水平，减少污物排放，已经成为机械制造企业的运作指标。实际操作中因为产能过剩、环保压力巨大等因素，导致一些企业不得不缩减了生产线。所以近些年，随着时代的进步机械制造企业也积极进行改革，不断地提升工艺水平，贯彻落实可持续发展理念，不断推进国家制造行业的进步。面对时代的进步，机械制造正在向公司企业化转型，在转型的过程中需要有严谨的财务成本管理体系为支持，在严格监管制造业成本采购的基础上，不断地更新传统机械制造企业财务成本管理理念，集中进行企业财务管理，最后做好质量监控增加企业竞争资本，以便于不断地提升企业竞争资本，扩展企业发展空间，促进企业长足发展。
（一）严格监管机械制造业成品采购
成品采购是机械制造业中重要环节，其成本因素直接影响着企业的生产与制造的资金运转情况，因此，必须重视机械制造企业的成本采购，但当前制造业成本居高临下，致使其成本采购价格过高。因此，企业应带针对当前机械制造成本过高的现象，严格监管制造业成品采购，重视原材料的采集监控。[5]严格监管制造业成品采购就是需要适当调整企业财务成本管理体系。在机械制造企业由从前的传统式经营向企业化转型的过程中，也要充分的转变财务管理的理念，坚持发展适应机械制造企业和企业的财务管理制度，要求积极配合时代的转变，进行财务管理工作效率的提升。
（二）更新传统机械制造企业财务成本管理理念
更新传统机械制造企业财务成本管理理念，则需要在企业发展中，不断地吸入新的管理理念和新的管理水平，这就需要通过招聘新型人才来满足企业的发展。当前更新管理理念，提升机械制造企业财务管理人员的素质为当下最为紧急的任务。只有由高水平的财务管理人员进行有效的资本管理，才能够促进公司和企业的经济收益，提升我国整体的市场竞争力。[6]
（三）实现财务集中制管理
实现财务集中制管理，需要从机械制造企业的内部、外部同时着手，坚持两手一起抓，两手都要硬的理念，稳定实施相关的方针、政策。第一，在机械制造企业内部，要建立完善的财务管理制度，细致划分财务管理职责，做到有资本管理的组织。有财务资本监管核对的部门，还需要有专业的财务投资人员进行机械制造企业的资本统筹，制定专业的财务投资计划，按照机械制造企业的发展目标进行产业投资，并且得到丰厚的回报。[7]可以考虑建立适合网络环境下运行的财务集中管理模式,建立信息化的财务管理体制，提高财务管理能力与决策水平，适应时代的发展趋势。第二，就是从企业的外部进行财务职能划分和管理，针对于对外销售和投资的部门，进行严格的管控政策，能够充分地实现融资活动的进行，还能够保证机械制造企业的产品得到良好的销售，销售额度符合成本投资，并且在最后的收入利润中选择出适当的投资资本策划，进行计划中的产业投入和发展。
（四）做好质量监控增加企业竞争能力
近年来，伴随着不断激烈的市场竞争，机械制造行业也进行了适合市场生存的竞争改革，但是原本的财务管理制度并没有跟上产业改革的脚步而停滞不前，不适当的管理方式影响了产业对未来的投资计划，长期下来会影响企业的盈利能力和长远发展。因此，进行机械制造企业的财务管理工作改革，提升效率，是时展的需求，是促进机械制造企业发展的重要手段，也是我国社会经济腾飞的重要组成因素。[8]笔者认为，做好企业的质量监控，则可以帮助企业在市场竞争中，率先抢占先机，为企业创造更大的发展空间。做好企业生产质量监控，是增加企业竞争资本的重要方法，在企业发展中，质量是企业的门脸，只有质量得到保证，才能获得更多的用户群体，做好质量监控并非一蹴而就的事情，而是需要企业在长期发展中，不断地引进先进科技与技术，提升企业生产力水平。
四、结语
综上所述，机械制造企业的良好发展是促进我国经济建设的有效途径，并且能够提升我国的综合国力。因此，强化机械制造企业的财务成本管理工作效率，能够有效地提升产业的发展速度。积极的实现机械制造企业由现代化生产制造的转型，需要有先进的财务成本管理理念作为支撑，想要促进机械制造企业的有效发展，需在企业生产中严格监管制造业成本采购，在更新传统机械制造企业财务成本管理理念的基础上，集中管理企业财务成本，并做好质量监控，以此来增加企业竞争资本，在企业发展中不断提升企业生产力，为企业扩展更加宽广的发展空间。
参考文献：
[1]冯大学.关于机械制造企业成本控制与方法管理研究探析[J].中小企业管理与科技：下旬刊，2014(6):23-24.
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[3]梁梅.机械制造企业成本管理模式研究[D].天津：天津大学，2006.
[4]战雷鸣.对机械制造企业成本的管理研究[J].科技展望，2014(7).
[5]李芳.机械制造企业财务预算管理相关问题研究[J].现代经济信息，2014(14).
[6]张亮界.新形势下制造企业的财务管理模式优化研究[J].现代经济信息，2014(23).
随着我国逐渐进入到微利时代，对于企业而言须更加关注成本控制问题。从现有的成本控制措施来看，可以概括为通过优化工艺而提升成材率来完成成本控制，以及建立一系列的企业章程来杜绝浪费。然而笔者认为，前者的工艺优化会在一段时期内受到技术极限的制约，而使得成材率的提升相对稳定；后者则因存在信息偏在现象，而使得成本控制监管时常处于无效状态。因此，还需借助企业财务管理活动来弥补上述途径的弊端。
财务管理的对象在于对企业资金循环的监管，其宗旨在于提高企业资金使用的经济效益。对效益的评估可以测算“产出/投入”比值来得出，从而也就在实物层面需要通过成本控制来实现。由此，挖掘企业财务管理的成本控制机制不仅可能，而且也十分必要。
鉴于以上所述，笔者将就文章主题展开讨论。
一、对企业财务管理流程的解读
在挖掘财务管理的上述机制前，有必要对财务管理流程进行解读，从中来全面掌握该机制的发生作用。根据资本循环公式G-W-G`可得，生产性企业的资金在时间维度上先后经历了货币职能、生产职能、商品职能等三个阶段。在这三个职能阶段，都分别包含着成本控制的发生机制。
具体而言，企业财务管理流程可从以下三个方面进行解读：
1.物资采购方面
从财务管理实务出发，物资采购首先面临的便是资金预算。根据大多数企业现行模式，做出采购预算的往往是生产业务部门，然而按照财务程序向财务部门借出采购资金。当然，最后需要将采购发票和其它凭证交到财务部门进行冲账。从这一过程来看，财务部门实则扮演者资金供给的角色。
2.产品生产方面
从资本循环公式的内在逻辑来看，企业资金将在一段时间内处于生产阶段，此时的资金形成了积压状态。不考虑资金使用的机会成本，在空间维度上因存在着信息偏在现象，时常出现追加预算的情况。该情况的出现或许是对之前预算的调整，或许是因生产工艺原因的增加。然而，最为需要规避的却是班组生产中的资金无效耗费行为。
3.产品销售方面
产品销售阶段处于企业产品的流通环节，也是实现企业收益回归的必经之路。实践表明，各类型企业都十分重视销售工作，且也在资金供给上给予了倾斜。但销售活动发生在企业外部环境中，从而财务部门难以对资金的使用途径的真实性与合理性做出精准判断。这就意味着，往往会出现营销成本居高不下的情况。
二、解读基础上的成本控制机制分析
在上述解读基础上，企业成本控制的机制可从以下三个方面进行分析。
1.物资采购方面的成本控制机制
从现阶段企业所反馈出的物资采购资金预算及资金供给状况中可知，财务部门在职能化组织结构中，并没有呈现出调配资金和监管资金的功能，而是以“后勤保障”的姿态存在着。因此，打破单方面由业务部门所实施的物资采购预算工作，便成为合理审批预算资金总量的前提。不难看出，这实则降低了因信息不对称现象的存在，而导致的机会主义行为的发生。
2.产品生产方面的成本控制机制
上文在讨论产品生产方面的财务管理活动时也提出，合理的追加预算行为是必要的，这也是权变管理思想在财务管理中的应用。然而，规避班组作业模式下的“偷懒”行为，则成为需要重视的问题。受到经济技术组织内部分工的影响，资金监管部门难以界定出成员个体的成本控制努力程度，并在技术流的不可分性作用下便加深了这一状况。因此，构建起班组成员利益诉求与成本控制之间的收敛性，便成为机制发生的根本出路。
3.产品销售方面的成本控制机制
产品销售方面的业务费用是企业支出的大头，由于业务费所针对的客户关系管理具有很强的外部性，从而难以通过成本—收益的比较进行精确化。这就意味着，这里的成本控制需要着眼于实现业务费的合理、合规使用。那么财务管理部门则需要通过额定，或确认报销凭证背后经济事件的两大途径来给予应对。
三、分析引导下的成本控制实践
不难看出，本文是以生产性企业作为考察对象的。然而，当前诸多类型的企业都面临着成本控制的要求。实则不然，本文所提供的成本控制机制，可以分阶段分别适用于生产性和流通性企业的需要。
在分析引导下，成本控制的实践可以从以下三个方面做出：
1.物资采购方面的实践
这里企业财务管理部门需要转变工作职能，从过去的资金供给职能转变为参与物资采购预算制定的工作中来。为此，企业管理层应在财务制度规制和行政管理上给予支持。为了避免信息偏在对财务人员的影响，财务部门可以组建包含第三方技术人员在内的预算资金审核小组；另外，财务人员在日常的培训活动中，也需要强化与企业主营业务相关的基础知识。在实施审核工作中，财务管理部门应根据当前物资市场价格提供预算建议，从而保证资金预算的合理性和准确性。
2.产品生产方面的实践
聚焦于规避小组生产中的“偷懒”行为，可以结合绩效考核制度来进行。具体的办法为，生产资金采取项目额定制度由生产小组的负责人支配，支配的流程仍需符合企业财务制度。在确保产品质量和生产效率的前提下，将额定资金中的剩余部分按比例准予提留为奖金。这样一来，就建立起了小组成员利益与成本控制间的关联性，同时也符合企业按劳分配的原则。笔者还需强调，企业成本控制还在于从整体上进行把握，而不是平均使力。因此，针对生产领域是企业价值创造的重要场所，应在资金供给上给予有效保障。
3.产品销售方面的实践
对产品销售中业务费用的管控成为了企业成本控制的另一难题，受到中国社会重人际交往的现实影响，企业对外的业务费便无封顶的可能，且企业管理层对于销售部门的业务费也难以精确化。同时，碍于面子和对销售部门的重视，往往主观造成了企业资金的无效耗费。为此，应借助以往统计数据额定区域销售的资金额度，并采取建立利益关联性的方法给予控制；另外，需要认真核实报销凭证背后经济事件的合理性和真实性。
四、问题的拓展
最后，在结合本文主题在以下两个环节对问题进行拓展。
1.财务人员意识的提升
可以从两个方面展开：（1）岗位培训。岗位培训的重点在于岗位意识，而对于意识的增进则需要创新工作方式。并在非公企业党建工作开展的推动下，强化财务管理与成本控制活动的联动开展。（2）部门调研。建立部门调研的长效机制，在于获取各业务部门资金需求状况的一手信息，以及对固定资产使用情况进行考察。在实施具体增强措施中，不仅应建立推动他们主动与各事业部财务人员联系的长效机制，还应设计科学、合理的绩效考核体系。与此同时，笔者强调：应创新企业思想政治工作形式，以此来辅助该项活动的开展。
2.财务管理的绩效评价
财务管理目标是否达到企业经营目标的要求，则需要建立针对财务人员的绩效考核体系。体系中的指标最为关键。如，以财务部门作为整体考核对象，将年度资金预算准确率、固定资产使用效率、预算资金使用效益，按照“物理元”原理建立指标体系。并在对上负责的机制下，进行人员绩分量化、考核。最后，根据评价结果，分别给予财务人员年终奖励或是惩戒。
综上所述，以上便构成笔者对文章主题的讨论。
五、小结
本文认为，对效益的评估可以测算“产出/投入”比值来得出，从而也就在实物层面需要通过成本控制来实现。通过分析出成本控制的机制来，实践路径可围绕着物资采购、产品生产、产品销售等三个方面分别展开。
具体而言，为了避免信息偏在对财务人员的影响，财务部门可以组建包含第三方技术人员在内的预算资金审核小组；在确保产品质量和生产效率的前提下，将额定资金中的剩余部分按比例准予提留为奖金；借助以往统计数据额定区域销售的资金额度，以及认真核实报销凭证背后经济事件的合理性和真实性。最后需要注意，应从整体上来把握成本控制的程度。
参考文献：
关键词：物业管理 物业小区治理 业主 业委会 物业服务企业
物业小区治理的内涵
（一）基本理论范畴
治理一词，源于英文Governance，有时也译作管治。在政治学领域，治理通常指国家治理；在经济学领域，治理通常指公司治理；在社会学领域，治理通常指社区治理。综合起来，治理的本质就是（政治、经济、社会等）权利主体委托人运用权利从事（政治、经济、社会事务等）管理，从而间接实现对权利客体的控制。
在物业管理理论研究领域，物业小区治理是指业主作为权利主体委托物业服务企业对物业本身（主要是指共有的物业）以及物业小区相应公共事务进行管理，从而实现对物业小区的控制。这种控制主要是通过业主、业委会和物业服务企业三方的委托、关系实现的，即是说业主选举业委会，并委托业委会聘请并监督物业服务企业对物业小区进行物业管理。
（二）与物业小区管理的区别和联系
物业管理是依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。物业小区管理是物业管理最常见也是最主要的形式。
其实，在物业形式极其简单（比如农村农房）的情况下，业主自行管理物业。这时，就没有复杂的治理结构。此时，治理和管理本身就是一回事。然而，现代物业形式非常复杂，需要专业分工，业主没有能力也没有时间自行管理物业。在这种情况下，业主就需要授权给专门的物业服务企业对其物业进行管理。于是，治理和管理就分成了既区别又有联系的两个层面：
一是区别。首先，它们的层次不同，治理处于战略、决策层次，管理则处于具体、运行层次。其次，它们的目标不同，治理是实现业主对物业小区的控制，管理则是实现物业服务企业的目标。再次，它们的职能不同，治理是通过契约关系明确权责，实现监督和控制，管理则是通过物业服务企业的权威关系运营达成公司目标。另外，它们的法律地位也不相同，治理主要是业主依法按物业产权决定，管理则是由物业服务企业经营者决定。
二是联系。首先，它们都以物业小区作为客体。管理的对象就是小区物业及其配套设施，治理所控制的对象也是物业小区本身。其次，治理是管理的重要前提，管理是治理的重要实现途径。治理通过订立契约，明确权责，确定了对物业小区进行管理的基本框架，类似于“立法”；管理则是物业服务企业沿着这个既定的权利框架，直接达成企业目标，从而也间接地达成业主对物业小区控制的目的，类似于“执法”。
物业小区治理的基本模式
（一）基本参与方
物业小区治理中涉及的最基本参与方分别是：一是业主，指物业的所有权人，可以是自然人、法人和其它组织。二是业委会（业主委员会的简称），由业主或者业主大会会议选举产生，是业主行使共同管理权的一种特殊形式。三是物业服务企业，指为业主和非业主使用人提供物业管理和服务的经济实体。业主、业委会和物业服务企业在物业小区治理中扮演不同的角色，拥有不同的权责，享有不同的地位：
一是业主是物业小区的权利主体，是物业小区治理的权利核心。业主享有对于建筑物内专有部分的住宅、经营性房屋的占有、使用、收益、处分的权利。业主也享有共有权，包括区分所有建筑物共有部分的共有权以及建筑区划内配套建设的公共场所、场地、设施的共有权；共有道路、车位的共有权；建筑物区划内配套建设的车位、车库的法定用役权。这种共有权包括使用权、收益分配权、危险和妨害的排除请求权。以产权为基础，业主还享有共同管理权，主要是指维护共有部位和共有物理性能以及保证配套设施运行的权利。
二是业委会既是业利的人，又是物业管理权利的委托人，因此它是物业小区治理的重要枢纽。业主委员会的权力基础是业主对其物业的所有权，因此相对业主，它是人；同时，由于业委会并非专门的物业服务组织，所以它必须委托物业服务企业从事专业的物业管理和服务。
三是物业服务企业是物业权利两环节委托―关系的终点，是实现物业小区治理的关键环节。虽然物业服务企业本来是业主聘请来从事物业小区的管理，但其有独立的利益，所以可能会为自身谋利而损害业主利益。因此，能否最终实现业主利益，物业服务企业最为关键。
在整个委托―链条中，业主对物业小区的控制就转变成了对业委会、物业服务企业的控制。这种控制以及业委会、物业服务企业的自治基本就成了物业小区治理最重要的内容。
（二）三方最简博弈
1.业主与物业服务企业的博弈。一般而言，单个业主是无法对抗物业服务企业的。首先，单个业主掌握的信息量远远少于物业服务企业。单个业主无法准确地计算物业服务企业的成本―收益，更不能完整地知晓物业服务企业欺骗业主的方式和证据。相反，物业服务企业拥有组织优势，有一定的对业主的信息进行搜集、汇总、分析的能力。他们更清楚业主能力、人脉、偏好等等。其次，物业服务企业拥有更强大的应诉能力。相对而言，单个业主没有充分的时间应诉。同样的诉讼费用，对单个业主和物业服务企业的负担轻重也不一样。再次，相比单个业主，物业服务企业有相对较强的能力、相对较多的渠道支付第三方寻租的租金。不管第三方是司法机构，还是行政监管部门，还是行业自律组织都更容易和物业服务企业结成利益联盟，而不是和业主。
单个业主对诸如滥用小区公共停车场、游泳池收费、保洁服务质量下降等等行为，可以采取对抗措施。但因为人单势寡，采取对抗而获得收益的期望一般不会很高；相反，因对抗可能招致物业服务企业或明或暗报复的预期倒是比较强烈。显然，单个业主的这一预期是公共信息，他和物业服务企业都知道。因而，物业服务企业没有必要支付较高的服务成本，收获诚实的名声（即使名声不好，单个业主也会听之任之）。因此，单个业主与物业服务企业博弈的纳什均衡一般会是{不抗争，欺骗}。
如果仅限于物业管理这一范围，这样的博弈结果直接说明了业主购买物业管理服务受到了欺骗。但是如果限于物业小区治理这一个层面，这样的博弈结果则直接说明了业主失去了对物业小区的控制。因此，物业管理的很多问题不只是管理的问题，而应该追溯到治理层面。这样的治理结构不能达到业主的要求，作为权利主体，业主是不会接受这样的治理结构。
2.加入业委会之后的三方博弈。因为业主基本没有与物业服务企业博弈的能力，所以业主会选举产生业委会。一般而言，业委会委员都有较强的履职能力，比如有较宽广的见识、较多的法律知识、较强的谈判能力。在理想情况下，两者是利益一致的，共同避免物业服务企业的欺骗行为，三方博弈的结果就发生了改变：业主积极参与选举业委会，业委会对业主保持忠诚，同时积极监督物业服务企业，而物业服务企业则对业委会保持诚实，即{积极参与，忠诚（监督），诚实}是博弈均衡（见图1）。业委会的存在改变了业主与物业服务企业博弈的不利结果。这一结果证明了业主―业委会―物业服务企业治理结构的合理性，也保证了业主对物业小区的控制。基于这一治理结构，物业服务企业的管理和服务中存在的很多问题都能得到有效的解决和改正。
不同初始权利配置对物业小区治理的影响
独立的物业服务企业一般只是从事单纯的物业管理服务，并不涉及其他经营项目。这种情况的物业小区治理内容和上述的基本模式十分接近。但是，附属于房地产开发企业的物业管理公司只是其母公司的一枚棋子，它的经营侧重点完全由母公司操控，换言之它的经营是为母公司整体利益最大化服务的。在现实当中，很多房地产开发企业会依据市场情况、物业价值预判等确定是现时完全出销，还是部分出售，部分保留物业作升值投资并取得相应的出租租金流。如果母公司选择了保留部分物业，一般把产权划拨给物业服务企业。这样，物业服务企业摇身一变，也成了业主。业主群体的初始权利配置也发生了变化，业主分化为：普通业主（小区拥有物业的住户）和特殊业主（物管公司）。相应的，普通业主、业委会、物业服务企业三方博弈将会发生变化，物业小区治理的实质内容由此发生了深刻的变化。
由于业主分为普通业主和特殊业主两类，因此业委会的选举，物业服务企业也有一定的话语权。业委会的忠诚就包括了对普通业主忠诚和对物业服务企业忠诚两个相互矛盾的方面。特别地，物业小区的章程一般没有明确是按物业套数投票，还是按物业面积投票。如果按物业面积投票，一般物业服务企业由母公司划拨的面积占有一定优势，并且很可能就是占有面积最大的业主。在这种情况下，业委会自然就倒向了物业服务企业。它与普通业主的委托―博弈，必然会选择欺骗；与物业服务企业的委托―博弈，则会选择串谋（见图2）。于是，业委会不再是普通业主可以依赖的组织，而是物业服务企业的“伪民意”工具。在这种治理结构下，物业服务企业对普通业主的欺骗得到“制度性”保障。显然，此时指望通过物业服务企业改进服务是行不通的，因为造成这一问题的原因不再是管理机制，而是深层次的治理结构。
综上，物业小区治理最基本的模式是由业主、业委会和物业服务企业构成的三方博弈。对业主来说最理想的博弈结果，是业主积极参与业委会，业委会选择对业主的忠诚从而监督物业服务企业，物业服务企业在监督之下选择对业委会的诚实。但是在很多情况，物业服务企业保留了其母公司留下的一定数量的物业，成了特殊业主。此时，普通业主、业委会、物业服务企业三方博弈结果可能是：物业服务企业与业委会串谋欺骗普通业主。启示为：要解决物业管理中的种种问题，就应该优化权利的初始配置。
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