发布时间：2023-09-22 18:13:33
绪论：一篇引人入胜的养老院市场营销，需要建立在充分的资料搜集和文献研究之上。搜杂志网为您汇编了三篇范文，供您参考和学习。
人口老龄化是指老年人口在总人口中所占比例的上升，它是伴随社会经济发展而必然出现的社会现象。这种人口年龄结构的变化会对社会、经济、家庭等方面产生广泛的影响。据辽宁省2005年1%人口抽样调查资料，截至2005年11月1日零时，沈阳市总人口7266200人，60岁及以上的人口有1080900人，占总人口的14.88%，沈阳市早已进入人口老龄化城市的行列。人口老龄化除对社会、经济、家庭产生影响外，还会引起经济结构的变化，最明显的就是人口老龄化催生了老龄产业的兴起和发展。本文将从老龄产业发展的角度，针对人口老龄化的现状，提出几点思考。
一、对老龄产业的基本认识
老龄产业是指为老年人口提品或劳务、满足老年人口衣食住行用以及精神文化生活等各方面需求的各种行业。老龄产业内涵具有三个方面的属性：一是它既包括有形的商品、产品，也包括无形的产品、服务；二是它不但包括物质方面的商品和服务，也涵盖丰富精神文化生活的商品和服务；三是老龄产业所涵盖的领域是多方面的，不仅包括生产领域，也包括流通领域及相关的服务领域。
1、老龄产业产生的原因
（1）发展老龄产业是社会经济发展的客观要求。国民经济的快速发展为老龄产业的兴起和发展提供了巨大的空间。我国经济的快速增长，极大地提升了整体经济实力，这为推动老龄产业发展、满足老年人口日益增长的物质和精神生活需要创造了宏观环境。
（2）发展老龄产业是老年人口需求增长的要求。人口老龄化的加速发展及老年人口规模的较快增长为老龄产业的发展创造了良好的契机。同时，老年人的收入水平稳定提高，需求呈多样化的发展趋势，也为老龄产业的发展提供了必要的经济基础。老年人的相对购买力水平稳定增长，对产品和服务的需求也呈多样化，使老年人成为消费群体中的重要目标市场之一。
（3）发展老龄产业是商家市场营销意识增强的必然结果。市场的需求导向也促使企业开始注重对特殊群体和特殊市场的研究。老龄人口在购买力水平、消费行为、消费态度与其他年龄组比较有不同的特征，企业经营者应给与更多的关注，根据老年人的不同消费需求制定相应的市场营销战略，这种营销意识的增强在一定程度上也推动了老龄产业的兴起和发展。
2、老龄产业的服务对象
老龄产业的主要服务对象是老年人，也包括尚未进入老年人的年龄界限，但因生理、心理或其他原因同样对相关的老年产品和服务有着客观需求的人口。对老龄人口有一个正确的认识，才能有针对性地去开展工作，拓展市场，满足老年人口的消费需求，推动老龄产业的发展。
二、我国老龄产业的发展现状分析
中国的老年消费市场需求还没有引起社会足够的重视，适合老年人需要的物质产品、精神产品以及各种服务还太少，某些方面基本上还是空白，老年消费市场也尚未形成，老年人在一般市场上很难买到所需的商品。服装、食品、生活用品、旅游路线等都尚未形成专供老年人的特色消费市场。以沈阳市的养老产业为例，目前沈阳市有养老机构176家、床位12237张，但目前其利用率很低。有的民营养老院50张床位，仅有10余个老年人居住，入住率20%。人口老龄化的快速发展本来蕴含着巨大商机，为什么社会化养老却缺乏活力？
1、政府和企业对老龄产业发展关注不够
无论是政府，还是企业都没有充分认识发展老龄消费市场的重要性和迫切性，政府缺乏鼓励开发老年消费市场的政策，许多企业缺乏长远打算，急功近利，不愿投资或经营那些经营周期较长或利润不多的老年产品，老龄产业滞后。
2、老年群体的经济消费能力不高
目前老年人口的社会保障制度还很不完善，老年人的收入水平总体上不高，而且内部存在较大差别，形成了富裕、小康、温饱和贫困老年人并存的情况，相当多的老年人没有条件消费。还有的以牺牲自己的消费需求去补贴子女的生活或隔代育幼之需。
3、现有老年产品和老年服务缺乏足够的吸引力
主要表现为：品种单一、缺乏创新、质次价高，造成老年人消费热情不高。以沈阳的养老产业为例，如前所述为何会出现一面是惨淡经营的托老机构，一面是呼声日高的养老需求，分析其原因主要是高质量的老年公寓少，大部分社会化养老机构所提供的服务与社会需求相脱节，低档的硬件设施和低质的服务缺乏吸引力。究其原因，一是资金约束，目前民间社会养老机构资金力量薄弱，要改善设施和服务力不从心；二是管理人员和服务人员素质较低，不少机构负责人缺乏专业理念、经营技能和融资能力；三是护理人员大多没经过专业培训，服务意识差，服务技术不规范。
4、传统观念影响老龄产业的发展
以养老产业为例，造成养老院养老难的另一主要原因是传统的居家养老观念使得养老机构不为人们普遍认同。在对某市的老人调查中，90%以上的老人认为居家养老更经济，可以得到更多精神上的慰籍和融洽的亲情关系；只有不到30%的老人表示当生活不能自理，为了不给家人添麻烦，会考虑选择老年公寓、养老院等社会养老机构。而对在养老院内老人的调查显示，80%以上的老人入住原因是无子女、家人无力照顾、不想给子女添麻烦、家庭不和、配偶去世等，只有10%的老人认为在养老机构更有乐趣。
三、发展我国老龄产业的对策
开发老年消费市场、发展老龄产业，不仅是沈阳市100多万老年人口的迫切要求，同时对于经济和社会协调发展具有重要意义。表现在：可以有力地推动老年产业的发展，深化老年产业分工，促进经济的增长；可以更好地满足老年人日益增长的消费需求，提高老年人生活质量，体现国家的文明和社会的进步；可以促进经济和社会的协调发展，促进社会和谐，社会共享和社会稳定。
1、加快经济发展速度
加快经济发展，不断增加GDP，在增强经济实力的基础上不断提高老年人的收入水平。这是提高消费能力的物质基础，只有经济协调快速发展，才能从根本上提高老年人的收入水平，继而提高老年人的消费水平，发展老年消费市场，促进老龄产业发展。
2、加快老年社会保障制度建设的步伐
我国应逐步建立与市场经济体制相适应的全方位的社会保障制度，包括养老保障制度、医疗保障制度和社会救济制度，增加老年福利设施的投入，扩大社会化服务范围，解除老年人口的后顾之忧，保障老年人的基本生活。这是一种资金来源多渠道、保障方式多层次、权利和义务相对应、管理和服务社会化的社会保障制度，也是发展老年消费市场和老龄产业的制度保障。
3、政府应尽快制定和完善扶持老龄产业发展的优惠政策
政府应根据人口老龄化的情况，对一些产业进行结构调整，鼓励和引导老年产品市场的发展。已出台的《沈阳市人民政府关于加快养老产业发展的意见》非常及时，各管理部门应运用市场机制，制定一些必要的优惠政策，扶持老龄产业的发展。要充分利用现有的社会资源发展老龄产业，多层次、多渠道筹集发展老龄产业的资金，努力提高资金利用率，积极引导民营企业参与社会化养老服务工作，鼓励扶持民营资本投入养老服务业，政府在资金、政策上对社会化养老机构的扶持，极大地调动了民营资本投向养老服务业的积极性。如沈河区为两家新建民营养老机构一次性补助就达29万元，说明政府扶持老龄产业有了实效。养老社会化服务要逐步走产业化的发展道路，这是方向和趋势。
4、老龄产业和老年服务机构要提供合适产品和专业化服务
老年人是一个特殊的社会群体，由于受老年身体条件、心理状态的影响和制约，他们在观念、起居、衣着、旅游、医疗保健、文化娱乐等方面都有自身的特点。老年用品生产企业应认真搞好市场调查，摸清老年人口规模、老年人口结构、老年人口的收入水平、老年人口的特殊消费需求对市场结构的影响，以及老年人的消费心理和消费特征，增强预见性，使老年产品的开发符合老年人的实际需要。同时大力发展老年服务产业，尤其是老年护理产业，满足高龄老人对医疗保健需要和服务性消费的需求。
5、引导老年人树立新的消费观
新型老年产品的被认可需要一个过程，这需要社会与市场的共同引导。随着生活水平的提高和老龄产业的发展，转变老年人的陈旧消费观是完全有可能的。因此，商家要通过媒体加强宣传和引导，企业和厂商要恰当定位宣传战略和营销战略，树立品牌意识和市场信誉。商家应开展体验销售、真情销售、微利销售，让自己的新产品促进老年人消费观念的改变，使老年人敢于消费、善于消费、乐于消费。
总之，发展老龄产业，加强老年人服务设施建设，需结合地区实际情况，在投资、税收、产业规范等方面要有政策支持，企业要积极参与，同时动员全社会共同参与，鼓励走社会化、产业化的道路，推动老龄产业的发展。还要注意引导消费，培育老年消费市场，从产业和消费两个渠道推动老龄产业的发展。
【参考文献】
[1] 朱晓京、李哲：综合新闻栏目[N].沈阳日报，2007-3-13.
[2] 徐晓敬：关注栏目[N].辽宁日报，2006-8-7.
一、银发产业中旅游业和养老业的概况
人类在跨入21世纪同时也迈入了一个长寿、老龄化时代。2009年民政部的《2008年民政事业发展统计报告》显示:截至2008年底,60岁及以上人口15989万人,约占全国总人口的12%。报告说,中国面临严重的人口老龄化趋势。预测2025-2040年老年人口将从2.84亿增长到4亿多。在未来的近半个世纪中,中国老年人口将一直呈迅速增长趋势,且高龄老年人口增长速度大大超过低龄老年人口。这预示着在社会总需求中,老年人的特殊需求将迅速增长,银发产业这一满足老年人特殊需求的商品和服务的新型产业,也将有巨大的市场发展空间。
第一,前景广阔的老年旅游市场。国家旅游局公布的1998年来中国旅游的外国旅游者年龄结构看,超过51岁的人口比例占全部来华旅游者的22.3%,仅次于商务旅游活动为主的中年组的46.5%。最近一次世界老人年旅游大会的资料显示,美国人口中约有1/5的人年龄超过55岁,他们当中的47%有过远程出游的经历。可见,老年人已构成旅游人口中颇具规模的一支队伍。据全国老龄工作委员会的统计数据显示,2006年中国老年用品市场的年消费能力高达6000亿元,到2012年,这一数据将突破20000亿元大关。在走俏的老年市场五类商品中,旅游位居首位,展露出巨大的商机,“银发旅游”概念应运而生。可见,开创老年旅游市场,为老年人旅游提供专门的服务,是旅游企业谋求发展的良好机遇。
第二,空缺巨大的养老市场。老年问题包括两部分内容:一部分反映老年人自身的特点和要求,如对老年人的物质保证,像社会福利、医疗服务等问题;另一部分是由于老年人口规模过大和人口老龄化带来的社会经济问题,如人口老龄化对生产、消费、储蓄等经济活动的影响,以及人口老龄化带来的生活方式、价值观念等社会生活变化。2008年各种老年服务的市场需求供需比,如表1所示:
在现代化进程中,随着人们生活节奏加快、人口迁移日益频繁、家庭规模逐步缩小、空巢家庭日益增多,“四二一”家庭结构愈发普及,家庭养老、育幼的压力不断增大,诸如此类的现实情况势必对传统家庭的生活方式带来巨大冲击。
造成这种现象的原因:一是社会需求巨大;二是设施严重缺乏。随着时间推移,矛盾将日益凸显。总之,中国养老服务行业现状是宣传力度不够,观念引导不到位,供需关系矛盾突出,政策法规不健全,服务设施不完善,服务、管理水平跟不上,专业工作人员欠缺。
第三,总结。面对中国日益严峻的社会养老形势,一方面,政府正逐步完善中国的养老保障制度,实现老有所医、老有所养;另一方面,政府发挥指导监督作用,开始制定引导老龄产业发展的政策,采取税收优惠、减免费用等特殊政策,大力扶植老龄产业,积极鼓励非公有资本参与老龄产业的发展。面对如此庞大的市场和政府众多的优惠政策,旅游企业抓住了机遇就抓住了未来。但中国目前真正以老年旅游者为主要业务对象的专业旅行社很少,大多数旅行社都是兼营老年旅游。各个旅行社中老年旅游的业务量占业务总量的比例都很小。加之旅行社鱼龙混杂,造成老年旅游满意度低,很多老年游客往往是乘兴而游败兴而归。此外,由于中国老年产业起步较晚,很多行业或领域的老年服务项目和基础产业发展滞后于老年人口增长的速度,80%的老龄市场没有得到商业开发,导致银发旅游市场供需矛盾日趋激化。
二、市场调查分析
在官方资料指导下,笔者对北京的老人进行了预调查与前期调查,共发放问卷100份,回收有效问卷100份,被访者男女比例是37∶63。行业分布较为广泛,包括政府工作人员、退休教师、大学教授、商品贸易从业者及工人等。在整个调研中,各个要素比例分布较合理,与目前北京地区老年人的收入情况基本相符,所以调研结果具有一定的参考价值。2009年北京老年人收入情况,如图1所示:
第一,旅居市场分析。身体状况:在被访的老年人中,认为自己日常生活不需要他人照顾的达95%以上。旅居意愿:被访者中56%的人有旅游和在外居住的愿望,且23%的人表示如果有专业的公司为其服务,他们会非常乐意选择旅居。可接受价格:在选择养老院价格水平时,被调查者意愿较为统一,90%以上的人选择每月1000元-2000元。
小结:被访者身体状况良好,对外出旅游有强烈愿望,并表达出对专业旅居服务的需求。目前多数老年人较为倾向在养老院等专业的养老机构中居住。
第二,旅居地和旅居方式。地区选择:被访问者对旅游地和居住地的需求分为风景类、人文类、娱乐类和乡村类等,并且对两种地区的需求有所不同。
受访者表示,在条件允许的情况下,自己愿意住在离子女比较近的地方,见面较为方便,同时大部分老人倾向于城市生活,只有不到10%的老年人表示自己愿意到乡村生活。但在访谈中,不少老人表示,如果可以改善乡村的基础设施,提供便利的生活条件,他们可以到乡村颐养天年。
由于目前样本量有限,而且基于专业因素的限制,笔者不能精确估计实际市场情况。但从初步反馈可知,目前北京地区老年人旅居市场需求很强,老年人旅游和居住市场广阔,亟需专业的旅居服务机构,老年人旅居公司前景无限。
因此,科学合理的发展老年旅居服务业这一举措,将会有效满足中国老龄人口实际消费服务的需求。本文将从中国现阶段国情出发,在面对老龄化这个社会实际的基础上,着重解决老龄市场供求矛盾、补充老龄社会服务功能不足和空白、拉动老龄人口旅游可养老和养老可旅游等问题。
三、鹤居旅居庄园项目总体设计思想
在上述背景下,笔者本着积极服务老人和社会的初衷,考虑到既要作为社会福利机构,又要具有商业运作的可操作性和时效性,并在充足的市场调研基础上,运用现代市场营销理论和资源整合技术,成立“鹤居”旅居庄园,由老年旅游专家负责老年旅游中从设计开发、宣传营销到执行的全过程。
在深入了解分析老年人的生活和心理特征、对市场进行细致研究后,本文设想出适合老年人特点的精品旅游线路和服务产品,并在未来的实施过程中做好跟踪随访与及时改进,使老年旅游者体会到旅游的乐趣,同时,在旅游过程中提供全方位和人性化的老年服务,让老年人在旅游中养老、在养老中旅游,真正为老年人创造出“游得起的祖国大好河山!住得起的绿色、健康、安享、和谐的养老家园”。
(一)SWOT分析
1、优势。养老行业是新星行业,且盈利能力高、风险系数相对较低,如果经营管理得当,该行业不会像其他行业一样易夭折。在其与旅游业相结合的情况下,更易带动多方消费,并使庄园的入住率大幅提高。
2、劣势。目前市场上旅游公司较多,一些较大的旅游公司已经开始提供类似的老年旅居服务,中国存在一定数量的各种养老机构和物业公司提供养老服务,而且大型养老机构的硬件设施比较完善,导致老年旅居行业的竞争日益激烈。该行业前期固定资产所占比重大,投入资金多,投资回收期较长。
3、机遇。中国社会现在处于快速老龄化阶段,选择的目标市场包括这一批老年客户以及潜在的属于市场未开发资源中的未来老年群体。同时,银发旅游行业在原有的养老机构和旅游公司的服务内容和形式上都有所创新,会引起客户的注意,并具有更多的市场机会。该服务行业属新兴市场,经营风险相对较小。
4、威胁。若项目在实施过程中没有以最快的速度抓住市场机会,便会导致市场份额的缺失,同时也会面临政府机构与其他企业的排挤与竞争。
(二)目标市场
1、市场定位。为老年人提供旅游与居住养老服务的专业服务公司。
2、重点关注对象。60岁以上的中老年人。这类人群热爱旅游观光,需要养老设施和服务。本文提出的银发旅游业务会随老人年龄的增加不断提供更贴心和周全的服务,该行业与其受众是不可分割的长期合作关系。
3、选择原因:银发旅游市场的市场潜力巨大;“候鸟老人”易被温暖的气候、宜居的环境所吸引;老人需要配套的设施和服务以舒适的安享晚年。社会上缺乏专业的服务机构,银发旅游市场的供给缺口较大。
(三)服务内容
服务内容,具体如图2所示。
1、旅居业务。以旅游观光为主,为老年客户定制旅游专线,打造最舒适和个性化的旅游服务,充分享受旅居地的舒适环境,同时体验庄园人性化老年服务。
(1)短期旅居。短期旅游居住服务,以旅游服务为重点,根据老人的喜好提供经典路线游或自助服务游。
(2)中长期旅居。中长期旅游居住服务,以居住服务为重点,在老人的日常生活活动中安排旅游服务,调节老人的日常生活。
(3)陪游服务。老年客户可选择单独或结伴出游,该业务提供具备专业知识的陪游,他们在照顾出游老人身体健康的同时为老人解说导游。
2、养老业务。银发旅居业务的核心服务,分为本地养老、异地养老和疗养度假。业务以客户为导向,量身定制生活疗养服务,为老年客户营造温馨如家的环境,使老年人在庄园安度晚年,疗养身心。人性化的优质服务、科学营养的饮食搭配、多样化的生活方式是鹤居旅居的特点。
3、温馨关怀业务。业务设计中独特的核心竞争力,通过对老年个体的生理、心理、兴趣、性格、自身经历等各方面的综合分析,对其老年生活作出长期整体规划,以提供终身服务。相关人员做到悉心关怀陪伴老人、提供各种免费医疗咨询及疾病疗养、送上生日和节日的独特问候、精心规划安排老人的学习和生活、指导老人掌握必备技能,令老年客户在庄园可以老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所乐、老有所为。
鉴于市场上各具特色的服务行业和激烈的竞争,笔者构想的旅居和养老服务必须具备独特的核心竞争力:老年生活规划服务;老年大学;老年医院;老年再就业中心;老年咨询中心。
四、项目营销计划
(一)营销渠道
社区:社区公益活动推销,集体报名,通过电话预约(后期采用社区及城市);养老院:公益体验及宣讲会;网络预订:成立网站,网上营销。
(二)营销方式
根据两次市场调查,大体上把目标客户――老人群体按地域分为两部分:一是北京老人;二是安阳及其附近城市的老人。针对两个群体,用不同的业务策略去赢得客户。
1、北京老人市场。项目前期以北京老人为主,实行旅居业务策略和温馨关怀业务策略。
(1)旅居业务策略。根据公司提供的业务,公司自行组织旅游活动,并与安阳当地旅游景点合作实行旅游与居住生活服务相结合的旅居模式。对刚起步旅居服务小公司来说,如何吸引老年客户是最关键的问题,有以下三种方式可以考虑:一是传统式――笔者仿照各大旅行社的营销策略,宣传并接受报名,与客户直接建立联系,并提供更加完善的针对老年人的专业化服务。二是中途式――项目拟与各大旅行社合作,签订合同,凭借公司在旅居地的硬件设施,向老年客户提供旅居点温馨的住宿环境、专业的医护、科学营养的饮食,让他们体验旅居式的专业化服务。三是捆绑式――项目在未来实施过程中将与有合作意愿的旅行社签订合作协议,合作双方凭借各自旅游产品的结合吸引客户,如将不同的旅游产品捆绑销售,“开封三天游”与“安阳一天体验游”,结合为“开封安阳四日游”,既可增加客户的旅游乐趣,又会提高合作双方产品的多样性,从而吸引客户、增加收益。
(2)温馨关怀业务策略。此业务主要针对安阳和北京有旅游、养老意愿的老年客户。为了吸引这部分客户,项目拟采用会员制。首先让这部分老年客户成为会员,为他们提供生活上的服务,建立温馨关怀的良好企业形象,同时宣传鹤居旅居中旅居这一主营业务。如建立“鹤居庄园”社区服务点,使服务点成为老人客户的聚集点,在城市各社区形成网络,以点带面,使鹤居旅居项目可以朝着更广阔的市场发展。
2、安阳或附近城市老人市场。养老业务和温馨关怀策略主要针对安阳当地的老人,为客户提供中等水平的服务,并在各社区实行温馨业务策略。相关具体内容参考北京地区并依实际情况作适当调整。
(三)广告策略
在服从团队整体宣传策略的前提下,本项目坚持宣传时间持续化、传播媒介多样化的原则。项目与目标市场所在地媒体合作。如在北京选择北京电视台,在《新京报》上投放广告,辅之以社区宣讲会、分发宣传手册、为老年活动提供赞助等方式。同时设计广告并借助宣传,赠送具有鹤居旅居庄园特色的纪念品等。在开业6个月市场初步形成后,推出产品形象广告和招商广告,开展促销活动。
五、项目实施进程安排
第一,准备期(6个月)。第1-4月:在安阳市建立第一个旅居点,全方位打造“鹤居旅居庄园”。起始的旅居点选定安阳市民政局下的养老院进行承包装修,笔者经调查,选定“安阳市龙安区养老中心”,此养老院地处郊区,周围环境优美,气候宜人,而且附近设有医院,并与各大旅游景点距离较近,方便出行。在北京开展该项目,进行旅居点的改装修、人员招聘等,开始筹划经营,理顺各环节,获取相关手续。市场渗透计划:制作宣传名片、单页宣传画及外观包装;在各平面媒体和电视投放广告;向目标社区分派宣传员。第5-6月:通过加大广告力度进一步加大公司的知名度,宣传产品及旅居理念,开拓渠道,协调分工合作关系。第7个月:以安阳为试点,开始筹备“鹤居庄园”第一点。
第二,起步期(第1-2年)。在1-2年内,以安阳市为第一旅居点,以北京,安阳为主市场,从各社区做起,从小点切入,建立企业品牌形象。
第1年:一是在北京注册并建立项目办事处:第一年为起步时期,资金实力有限,拟租用某写字楼的部分空间。二是营销队伍的建设:引入骨干员工,招聘新员工,建立员工培训体系,在工作中培养一支现代化营销队伍;培养业务员以适应市场的迅速拓展需要,做到一专多能。三是市场开拓:在北京市、安阳市内针对目标客户进行广告宣传:开展“鹤居5天免费体验”活动,免费体验旅居点的服务,吸引老人客源,树立品牌形象;与安阳市北京市老年协会合作,举办免费体检活动,开展上门疗养等公益活动。
第2年:经过一年市场开拓,客源基本稳定,旅居点入住率较为理想;鹤居旅居在安阳市、北京市均具备一定知名度。一是继续举办公益宣讲活动,宣传鹤居旅居的优质服务,树立鹤居公益形象,打造优质服务品牌。二是做好市场调查,及时调整服务内容及市场方向。
第三,第一发展期(第3-6年)。在具备一定运营资金,固定客户关系和相当工作经验以后,项目步入发展期。一是开拓新的旅居点――将先后在云南、山东等地设立旅居点,形成真正的“鹤居连锁庄园”,为进一步做到全国旅居打下基础。二是开发新的服务与旅游产品,完善服务标准,增加客户满意度。
第四,第二发展期(第6-10年)。项目将面向全国,先后在海南、四川建立新的旅居点,进一步完善全国旅居点建设工作。在人员充足且50%以上具备标准要求素质的情况下,企业各组织部门趋于完善,并创立鹤居旅居庄园专属刊物,打造“鹤居旅居”企业文化。
第五,稳定发展期(第11-15年)。已形成规模,知名度较大,继续开发新旅居点,建立全国连锁网络。各旅居点自我巩固、互相联络。此时期宜与各地养老院建立合作关系,与会员制度相对应。鹤居客户可凭会员身份,走遍全国养老院。这一时期为了抵御其他类似性质的老年公司的激烈竞争,拟筹集资金、集中优势人才,着手研究发展方向,开发新项目。
第六,全盛期(第16-20年)。本时期主要任务有:研究新的发展方向和将宣传由县市扩展到乡镇村。目前农村总人口是74544万,其中老年人口10055万。随着中国的发展,城镇乡村居民收入都会大幅增加,老龄化问题将更严重,而城市市场也趋于饱和。因此,20年后乡村市场极可能成为银发旅游的主要市场,可成立乡村老人生活研究所、中国农村老人现状调查组等。
参考文献:
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4、时应峰.关于中国银发旅游消费市场的研究[J].山东工商学院学报,2007(4).
5、张定业,韩磊,杜杨.1000亿老年旅游市场找不着“北”[N].舜网-济南时报,2006-09-01.
市场营销的概念应当开始于产品规划设计之前和把产品交付给顾客之后。然而，许多养老地产项目的投资商和开发商并不明白这个道理，更不清楚自己手中项目这个特定的营销细分市场中的顾客究竟是怎样一些人？他们的现实需求和预期需求又是些什么？因而由于市场定位的误区直接导致了产品定位的误区。
根据笔者的实战经验：其一，首先在人均GDP低于8000美元的地区开发机构养老项目，其市场前景不会被看好；其次是地区人均收入；再次是文化水准，文化水准较高的老人更具创新生活理念。另外，除全国和跨国连锁机构养老项目之外，就项目的地理位置而言，客源应当大致界定在一小时交通圈内。其二，笔者认为，当今中国养老地产最优质的客源不是今天70岁以上的老人，而是今天40到60岁的这批人，且不是单纯养老而要加上投资理财体系和休闲养生体系。所谓投资理财体系，主要是指顾客今天选择你开发的项目，顾客不仅可以消费，而且可以随时变现。所谓休闲养生体系，主要是指休闲和养生产业是养老产业的源头和出发点，因为今天的养老不再是建养老院的那个概念，即养老从休闲养生开始，当今40―60岁的这批人，年富力强、经济条件较好，工作之余他们追求健康和养生，所以开发商的市场定位要兼具休闲养生、投资理财和养老的多重功能。其三，养老项目要进行营销细分，包括地理位置特点、年龄特点、职业特点、收入特点、文化层次特点、消费动机特点、消费行为特征等。
二、就项目的产品定位而言
其一，是违背老年人生理特点的建筑设计细节。有的开发企业总把普通商品房的设计思路拷贝到养老项目中，作为精装修房，无论卧室、卫生间还是厨房，其建筑设计细节较多呈现菱角突出，且没有扶手和防滑设施，没有紧急呼救报警设施。这种违背老年人生理特点的设计难怪没有市场。其二，低购买力和高档次物业之间的落差。很多养老产品在设计上没有很好地考虑到老年人的经济承受能力和心理、生理需求，致力在特色餐饮、医疗、健康、休闲养生等人性化服务体系上下足功夫，而是把其中的楼宇建得富丽堂皇，宛如五星级宾馆，又沿用住宅的思路想很快套现，这样的产品在后期销售上成为“死盘”将不足为奇。其三，产品定位中应嵌入公共办公平台与商业平台。目前年龄段在40―60岁的人，他们大多进入中年，经济基础较好，对生活热爱且会享受生活，这批人是真正养生养老的主力军，只是这批人并非单纯的养生养老，他们年富力强，知识经验丰富，生命不息、工作不止是他们的真实写照。如果能在养老项目中嵌入一种SOHO （家庭办公）式生活方式，提供公共办公平台和商业平台，将是中国最好的养生养老地产的出路，其对后期产品的去化将有百利而无一弊。
