发布时间：2023-09-27 15:06:25
绪论：一篇引人入胜的房屋征收的法律规定，需要建立在充分的资料搜集和文献研究之上。搜杂志网为您汇编了三篇范文，供您参考和学习。
然而，从事情的本质看，这起事件以及同类的事件更应该从法律的角度来分析，也就是说，在现行法律体制下，强拆是否违法?《中华人民共和国物权法》第六十四条规定：“私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。”
【关键词】拆迁；公共利益；私人利益；异同
公共利益与私人利益似乎从字面上似乎都有着天生的对立性。在拆迁领域，公益拆迁从字面上就能理解是为了公共利益而进行的拆迁，而私益拆迁在我国则一般是指商业拆迁。在我国，合法的公益拆迁是绝对要高于被拆迁人的利益的，而商业拆迁则应建立在合理对价基础上。实践中的问题是，许多地方政府为了发展本地经济，以行政力量介入商业拆迁，使得我们往往从表面上难以看出公益拆迁与私益拆迁的区别，也导致了现在许多人对于拆迁抱着一种抵触心理。那么到底应该如何界定公益拆迁与私益拆迁呢？下面本文将围绕着公益拆迁与私益拆迁的异同点来阐述这一问题。
一、公益拆迁
（一）公共利益
1.公共利益的界定
公共利益，简称为“公益”，从字面上理解即为公共的利益。英国的法理学家边沁将公益理解为个人利益的总和，为共同体的利益；而有人对此持不同看法，认为不能简单地公共利益界定为个人利益之和，而是“由私益组成的某种派生性的复合利益”。但是不可否认的是公共利益应是社会大多数人的共同利益。
横向比较世界各国法律规定中有关公共利益的界定，总来说有三种立法体例。一种是概括性规定，只在原则上限定了为了公共利益的目的方可征收、征用土地或公民的私有财产，但是对于具体的那些事项属于公共利益的范畴没有做具体性的规定。美国、加拿大、法国、德国属于此类。第二种是列举式规定，将那些事项属于公共利益的范畴做了具体的限定。日本、韩国、印度、波兰等国这样规定。还有一种是混合式规定，即概括性地规定了需为了公共利益，但也列举出了那些事项属于公共利益的范畴。我国台湾地区就是此种立法模式。
我国的法律并没有明确界定公共利益，与公共利益有关的表述散见于法律法规中。如2004年3月通过的宪法修正案第13条第3款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用，并给予补偿。”“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。”《土地管理法》第二条第4款规定，“国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用”。《物权法》第四十二条规定为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。在这三部法律中都只强调征收及公益拆迁中要出于公共利益的的需要，对于公共利益并没有做出明确界定。而在《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条规定了适用于公益拆迁的各种事项。虽然列举了种种可以界定为是为了公共利益的对象，但这样的规定无疑是没有正面解释公共利益，而且，在实践中充满了各种无法涵盖或被滥用的情况。
2.公共利益的基本标准
通常要界定公共利益，应当遵循以下的四项基本标准：一是具有公共性。公共利益显然应在受益主体上具有一定的广泛性，这是其与私人利益进行区分的重要一点。二是具有合理性。这一标准表现在公共利益的行使应在充分考虑个人利益，局部利益的基础上进行合理性安排。虽然一定程度上我们认可个人利益要服从集体的、公共的利益，但没有私人利益作为支撑的公共利益又何来独立存在的价值呢？三是具有正当性。公共利益的确定显然应该建立在为正当目的的基础之上，否则，以公共利益为幌子的行为就会陷于与法律规定相悖的境遇。四是体现公平性。公共利益的获得在一定程度上是以私人利益为代价的，公共利益的实现必须让受到损害的私人利益得到合理公平的安排，才能体现出公平正义。
（二）公益拆迁
1.公益拆迁的定义
公益拆迁是指拆迁人出于公共目的，为满足公共利益的需要，在政府许可后依照法律规定的权限和程序，强制拆除建设用地范围内的房屋及其附属物，并对该范围内的居民或者单位进行合理补偿或安置，以取得该建设用地使用权的行为。
2.公益拆迁的特征
公共目的性。这是公益拆迁的一个显而易见的特征，既是公益拆迁就必须在目的上指向为了公共利益，这是毋庸置疑的。
强制性。公益性拆迁是民事法律关系和行政法律关系的结合，公益性拆迁必须在政府许可后依照法律规定的权限和程序，对将要拆除的建设用地范围内的房屋及其附属物进行强制性拆除，任何违反公益拆迁的实体要求或程序要求的行为即是违法行为，公权力的介入让公益拆迁有了强制效力。
合理补偿性。公益拆迁应对该范围内的居民或者单位进行合理的补偿或者安置，以体现拆迁过程的公平正义。
二、私益拆迁
（一）私人利益
对于私人利益，也没有一个非常明确的界定，有人将个人利益与私人利益等同起来，但我认为两者之间还是存在着一些差别。但从字面上看，个人利益强调的是一个个体的利益，而私人利益对此的强调性却不强，私人利益还可以包括小团体的利益。特别是在拆迁中，我们不能简单地将私人利益就等同于个人利益，因为拆迁所涉及的往往并不是某个个人的利益，而是在其中已结成某个小利益团体的利益。
（二）私益拆迁
1.私益拆迁的界定
虽然私益拆迁并不能等同于商业拆迁，但在我国的社会实践中私益拆迁即指商业拆迁。而商业性的拆迁是出于商业利益目的而为的拆迁行为，属于平等民事主体之间的民事法律行为，应当遵循合同法有关平等自愿、意思自治、诚实信用等原则，不得“强买强卖”，即只要财产所有人不同意转让其财产，任何单位和个人不得“强买”，市场规律将起到自发调节的作用。
2.私益拆迁的特征
对于私益拆迁的特征，我个人认为具有以下几点：
商业目的性。相对于公益拆迁的公益目的，私益拆迁，或者说是商业拆迁，其商业目的性非常明显。在当代中国，房地产行业如火如荼，房地产开发的暴利使拆迁像一股浪潮席卷全国，商业拆迁在中国的拆迁中占据着重要的地位。
合意性。私益拆迁是建立在平等自愿、意思自治的合同的基础上的，被拆迁户与房地产开发商达成合意订立转让其财产的合同，应遵照合同法的意思自治的一般原则进行，任
何人不得强买强卖，不得强制拆迁。
拆迁补偿的不确定性。由于私益拆迁是基于合同关系而确定的，拆迁补偿应由合同双方集体协商确定，此时的拆迁补偿并没有法定要求的合理性，而是基于双方合意，正如北大教授钱明星所说“商业拆迁中漫天要价是被拆迁者的权利”！
三、公益拆迁与私益拆迁的异同
（一）不同点
1.拆迁目的不同
在我国《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条规定：为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需要征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：（一）国防和外交的需要（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；（六）法律、行政法规规定的其他公共利益。可见拆迁是政府的公权利为了实现有利于社会的目的，在暂时牺牲私人利益的情况下对公民的房产先予以征收，在给付完补偿款后将拆迁范围内建设用地上的房屋及其附属物予以拆除。而私益拆迁则是房产开发企业为了追求房产开发的利益在与被拆迁户协商一致的基础上，在给付完补偿款后对房产予以拆除的行为，其目的带有明显的营利性。
2.法律关系不同
公益拆迁是一种受公法调整的上对下的法律关系，由代表国家行使公权力的具体行政机关主导，是一种行政法律关系；而商业拆迁则是一种由私法调整的平等主体之间的法律关系，是建立在平等主体之间的合同关系，与公权力无关，行政机关不得对这类拆迁行为进行干预。
3.拆迁的主体不同
公益拆迁的拆迁人与私益拆迁的拆迁人不同。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条规定，市、县级人民政府负责本行政某区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。而根据《城市房屋拆迁管理条例》第十条规定，拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有拆迁资格的单位实施拆迁。房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托。所以私益拆迁的拆迁人应是房产开发企业或者其委托的单位为，但不得为其监管部门。
4.拆迁补偿不同
正如前所述，公益拆迁的拆迁补偿应当在一个合理的限度内，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定，拆迁人（即市、县级的人民政府）应对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。而由于私益拆迁是在平等协商基础上制定的合同，拆迁补偿需要房地产开发商与被拆迁户达成合意，被拆迁户不必接受强制的拆迁补偿，“漫天要价”也是被拆迁户的权利。
5.救济方式不同
由于公益拆迁是有公权力介入的行政行为，是一种行政法律关系，如若有关于公益拆迁中征收时是抚慰公共利益，征收程序是否合法以及补偿金过低的问题的争议都属于行政诉讼的范畴，但是有关补偿协议违约方面的争议就由民事诉讼来解决。可是私益拆迁由于是一种完全的民事法律关系，所以当双方出现争议时只能以民事诉讼维护其权益。
（二）共同点
公共利益与私人利益的一起出现往往带有一种对抗的意味，然而公益与私益并非天生即为一对对立的概念，而且从本源上来讲，公共利益有着与生俱来的统一性。无论是认为公益是私益简单地相加还是另一层次上的派生演绎都没有否认公益是由私益组成。私益在一般情况下是让位与公共利益的，但是公共利益也能在一定程度上使私人利益得到实现，这样的循环让公共利益与私人利益有着一致性。
推广到拆迁领域，公益拆迁与私益拆迁看似是一组矛盾的概念，但实质上二者有其共通的一面。在我的理解中，由于公益拆迁是政府主体的建设行为，而政府主体理应是为着经济社会的稳步发展而努力的，所以公益拆迁浅层次看是为了公众的利益，实际上这些利益都会落实到个人身上，从而在某种程度上促进了私人利益的保护及提高。而私益拆迁看似是一种纯粹的商业行为，但是正是由于其不断地投资开发建设才使得社会经济有了发展，中国纳税的第一大行业房地产业也才会如此蓬勃发展。
由此看来，虽然在大谈特谈公益与私益的分别，但是深入来看，公益与私益之间也不是那么泾渭分明，只是在实践中，我们做出一定的区分有利于确立法律关系，合理解决争议。在我国现在具体国情下，我国的公益拆迁与私益拆迁之间的界限有了越来越模糊化的趋势，然而法律的缺位、为了经济发展速度而牺牲个人利益的思想都使中国的强制拆迁愈演愈烈。目之所及，身边强拆的事例并不少见，倘若都是政府的行政行为，本无可厚非，但是很多时候都会涉及到政府只是充当挡箭牌。对公益拆迁和私益拆迁做一个明确的界定是实践中最为需要的。倘若能够在时间中明确区分了公益拆迁与私益拆迁，各方主体也能做到明确有关规定，那么有关拆迁的纠纷将会少很多。太多因为强拆而发生的流血事件已经让我们目不忍视，我们期望着拆迁能够做的更好。
参考文献：
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同时，《物权法》也规定了一些特定情况下，行政机关可以依法限制、干预甚至剥夺合法物权。如第四十二条规定，“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产”；第四十四条规定，“因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序可以征用单位、个人的不动产或者动产”，但需及时返还被征用人或给予补偿。
《物权法》与政府职能转变
《物权法》的出台，要求全社会以物权法的思路和视野重新认识现行的行政管理体制，这对政府转变职能提出了新的课题，管理理念要从政府行政管理转变到对私有财产的保护和促进利用上。这种转变反映在实践中，将对许多政府部门的职能发生很大影响。
下面，以《物权法》对规划部门和房屋登记部门的影响为例来作说明。
（一）对规划部门的影响
现行《城市规划法》第三十四规定，“任何单位和个人必须服从城市人民政府根据城市规划作出的调整用地决定，“反映了城市规划以国家为本位，制约个体权利的立法意图。而根据《物权法》第二条、第四条、第六条的规定，权利人享有的物权受法律保护，任何单位和个人对权利人的物权负有不作为的义务，不动产物权设定、变更、转让和消灭等变动的事实需要进行登记并向社会公开，动产物权的设立和转让应当依照法律规定交付。上述原则明确了国家对国家、集体、私人的物权应该给予同等的承认，保护一切合法的财产权益。这对城市规划管理部门的行政管理行为提出了要求，即实施规划审批等行政许可必须严格依照规定的条件和程序，尊重权利人已取得的权利，不能轻易撤销、变更使行政相对人取得某种利益和权利并已经生效的行政决定，如果出于公共利益，需要限制或剥夺相对人基于对物权公信力的信赖已经取得的合法物权，应当给予补偿。
而在具体规定方面，如根据《物权法》第七十三条的规定，建设单位在办理有关规划审批手续时，应当要求设计单位根据有关法律规定在设计图纸上标注出城镇公共道路、绿地以及业主共有道路、绿地、公共场所、公用设施和物业服务用房；建筑区划内修建性详细规划已经确定也尚未实施建设的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房，建设单位申请对其位置、面积进行重大调整的，应当按照城市规划部门的要求进行批前公示，听取有利害关系的业主和商品房预购入的意见。根据《物权法》第七十七条的规定，向城市规划部门申请改变住宅使用性质为经营性用房，应当提交有利害关系的业主同意的书面证明，并应按照城市规划部门的要求进行批前公示；对共有房屋进行修缮涉及改变立面、结构设计、变更使用性质、功能布局和增加建筑面积的，属于重大修缮，应当经城市规划部门批准。
（二）对房屋登记部门的影响
关于产权登记问题，《物权法》借鉴其他国家先进的立法经验，登记机关的登记行为只是依法对房屋产权的归属关系进行记载、公示的行为。对同一不动产主张权利的争议各方，谁办理了不动产登记手续，谁的主张就会得到法院的支持。登记机关不直接介入双方当事人的买卖关系，登记不是合同生效的前提条件；没有登记的，不得对抗善意第三人。国家设立不动产登记机关，目的是为了在当事人之间发生争议时，对确认双方当事人的权利义务产生证明效力。
以前，我国多个行政机关负责对
不同的不动产加以管理，由此形成了多头登记的现象，如建设用地使用权登记由土地管理部门、房屋产权登记由房地产管理部门、有关林木所有权的登记在林业管理部门分别进行。这造成了登记申请人的不便和信息披露的不充分，很容易在实践中造成欺诈，不利于对物的利用效率和不动产交易的安全。而《物权法》的出台，规定了国家对不动产实行统一登记制度，统一登记范围、登记机构和登记办法，对行政体制改革和依法行政提出了新的要求。
关于登记机关在登记过程中的审查义务和责任承担问题，《物权法》第十一条规定“登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请入补充材料，必要时可以实地查看”，第二十一条第二款规定“因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿”。《物权法》在登记机关的审查义务上采取了折衷的办法，既不是完全的实质审查，也不是完全的形成审查，而是以形式审查为主，实质审查为辅的一种模式。对于赔偿责任的规定，大多认为是严格责任的规定，但《物权法》并没排除提供虚假材料当事人的赔偿责任，因此如何区分当事人和行政机关的责任、行政机关依何种程序追偿，需要出台相关法律予以明确。《物权法》对政府征收行为的规范《物权法》第四十二条规定，“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产”。公共利益在不同社会发展阶段、不同地区、不同领域内，有不同的界定标准和方法。
与作为基本民事法律的《物权法》来对公共利益作出具体界定相比，由单行的法律对公共利益进行规定更为切合实际。对于政府征收中的公共利益界定，一方面应严格规范政府征收行为的启动标准，切实维护被征收入的合法权益；另一方面也要考虑到城市建设和经济社会可持续发展的需要，保证城镇化进程和经济发展的空间。
征收是用公权力去剥夺和取得他人的私物权，是所有权的强制性转移，因此，征收过程中对公权力行使的约束十分必要。借鉴其他国家的立法，这个约束主要通过程序的设定来实现，其程序性规定要求征收决定的作出必须公开，征收的程序和目的必须正当合法，对物权人造成的损失必须按照公平公正的原则去进行补偿，在财产补偿上体现对合法物权的保护。同时，明确规定救济途径，征收决定应属于具体行政行为，对征收决定不服的，相对人可以依法申请行政复议或向人民法院提起行政诉讼。
行政管理活动中应当树立的物权观念
（一）物权法定观念
物权法定原则一般被视为物权法的首要原则，在整个物权法结构体系中处于枢纽的地位，是物权绝对权的性质决定的，是物权和债权的重大区别。物权法定原则指的是能设立哪些种类的物权，只能由法律规定，当事人之间不能创立；设立物权的方式以及物权的具体内容，一般也只能由法律规定，当事人之间的约定和法律规定不一致时不发生效力。
《物权法》第五条和第六条，规定了物权的种类和内容由法律规定，以及物权变动的公示方法，对行政机关的自由裁量权予以限制。物权法定原则的核心是指物权的内容、范围和公示方式由法律明文规定，当事人依照法律规定的内容和方式取得物权，即产生物权效力，无需行政机关或其他人的承认或确认。因此，在行使行政管理权时，应当树立“物权法定”观念，一方面，将涉及物权限制、剥夺的行政管理行为的依据尽量详尽、明确和法定化，从而严格限定自由裁量权；另一方面，尊重依法取得物权的效力，无法律规定不得增设确认物权效力的行政审批环节。
