发布时间：2023-10-10 17:15:24
绪论：一篇引人入胜的当前市场经济形势，需要建立在充分的资料搜集和文献研究之上。搜杂志网为您汇编了三篇范文，供您参考和学习。
国务院自2010年4月遏制房价过快上涨的通知到2011年1月又“国八条”，逐渐深化实施细则，巩固和扩大调控成果，这期间一直围绕限购、限贷、税收等调控措施展开，这直接导致的结果就是商品房销售困难，库存增加，资金回流减少，各房企资金链保障能力备受考验。有数据显示，2011年1-11月，一些热点城市的商品房销售面积出现大幅下滑，其中，北京的新房销售创下9年来的新低，上海的商品房销售面积也有不小的降幅。调控政策影响下的房地产行业，将不得不面对逐渐萧条的楼市。
1. 我国房地产市场发展现状
虽然我国房地产市场保持了年均超过20%的增长速度，依然难以满足不断增加的需求，房地产市场似乎一直处于稀缺的卖方市场状态。原因主要有两个方面：第一，我国社会经济持续快速的发展，使得人们的收入水平也随之不断提高，此外，城市化进程的加快以及人口的增加，各种合力形成了对住房巨大的刚性需求；第二，房地产自身很强的投机性已经使之成为重要投资品，在预期房价上涨时，投资和投机需求快速进入市场。当前，这种投资和投机已经过度，推动房价非理性的快速飙升，房价的增长速度严重超过了经济和人民收入的增长速度。房价泡沫毋庸置疑，近期福布斯已将房产泡沫列为全球六大资产泡沫第二位，其中包涵的风险不可小视，国家政府对此应引起足够的重视。
当前，我国房地产业面临的主要问题有以下几个方面：一、房地产价格上涨过快，房屋价格虚高；二、房地产开发结构失衡，有效供给不足；三、房地产市场秩序混乱；四、投机性成分增加，融资方式过于单一，市场风险大。而房地产业中存在的这些问题是市场本身无法解决的，这就要求政府必须对房地产进行宏观调控，以实现房地产市场的健康运行。
2. 当前国家宏观调控经济政策对房地产市场的影响
2.1 财政政策调控对房地产市场的影响
财政政策是国家有关部门以变动税收和支出的形式影响总需求进而影响就业和国民收入的政策。通过在房地产比较火爆的时候，提高相关的税率，增加相关的税收，减少政府支出等财政政策，减少相关的投资者的利润率，增加房地产投资的成本，从而影响到房地产市场的发展，抑制了潜在进入者的进入，从而缓和了相关的市场矛盾，从间接的角度，影响房地产的相关行业的发展，防止和预防房地产行业过快发展而引发的附加问题，最终影响到国民经济的发展。
2.2 货币政策调控对房地产市场的影响
货币政策的调控主要是通过中央银行对货币供给量的控制影响利率，从而影响相关的需求的政策。
首先，存款准备金政策。国家通过提高或降低银行的存款准备金率，从而减少或增加银行的货币供给量，从而影响利率进而影响投资的策略。最近国家为了抑制房价的过快增长，通过提高存款准备金率，增加了银行在中央银行的存款，减少各商业银行中的贷款份额，从而提高了银行的利率，减少了投资者的贷款，从而缓和了房地产市场的过度激烈的竞争，减少相关问题的出现。其次，再贴现率政策。再贴现率是中央银行对商业银行及其他金融机构的放款利率。中央银行通过调整再贴现率，调整商业银行对外的货币供给量，从而影响了利率的升降，影响房地产市场投资者的资金流动，从而最终影响到房地产投资进而影响到总需求，从而对房地产贷款等进行控制，收紧银根，抑制房地产市场的过热发展，进而对房价进行间接调控，从而为人民解决相关的民生问题。
2.3 行政政策——限购令
合理调节土地供应。直接增加土地供应。2010年计划供应住房用地总量同比增长逾130%，2011年计划供应比2010实际供地量增加72.6%。要求各地要明确并适当增加土地供应总量。提高土地利用率，减少大型商品住房及别墅土地供应。经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。2010年供地计划中小套型商品房占四成多。2011年优先安排民生建设用地，对保障性安居工程用地实施计划指标单列。杜绝非法囤地，平抑土地价格。限购以及停购政策。2010年，限购最早由北京发起，继上海、广州等城市宣布后，各一线城市及部分二线城市纷纷出台相应限购细则。2011年7月，限购范围从一线向二三线扩大，显示出政府遏制全国城市房价上涨的调控决心，限制投资投机需求，引导市场预期。房价过高上涨过快城市要限定居民购房套数，第一批指定的40个重点城市统一实施基本限购令：各城市本地户籍与持有人才居住证家庭，最多限拥有两套住房；外地户籍和境外人士最多限拥有一套；两次购房时间需相隔两年以上；禁止公司购房等。
3. 未来政策走势的初步判断
3.1 调控效果将显现
中央政府对房地产进行调控，是从全国社会经济发展的大局出发，考虑缓和社会矛盾、维护经济秩序和社会稳定等因素做出的阶段性调整决策，是基于现阶段物价上涨过快、民众生活成本激增、社会矛盾呈激化趋势背景下的一种主动干预行为。因此，必须从政治角度战略高度来看待本次调控。无论是大规模推行保障房建设，还是采取强力的行政手段限制投机/投资购房行为，都体现了中央政府实现调控目标的决心。由此推断，在未来的1-2年内，也就是说在2011和2012年内，此次调控必然会有明显的效果，且调控持续的时间越长，取得的效果越明显。
3.2 经济因素干扰调控
国际金融危机及其影响逐渐消除，国内经济尤其是实体经济日趋向好，为本次调控提供了非常必要的先决条件。我国经济受到国际经济环境的影响是广泛而且深刻的。然而，目前国际经济形势并不乐观，美国经济复苏缓慢，欧洲问题不断，如果出现全球性的事件导致经济动荡的话，有可能将打乱上述的调控部署。这种不确定因素始终存在，可以成为我们观察调控政策变化趋势的重要的外部因素。
3.3 调控难以长期持续
尽管中央调控的决心和力度如此有力，但刺激房地产市场走高的制度性因素并未消除。首先是土地财政问题，地方政府与中央政府利益博弈的格局未曾改变，地方政府推高地价的冲动始终存在，目前仅仅受到一定程度上的抑制而已。其次，房地产投资热潮实际上是持续通货膨胀预期下，投资渠道匮乏导致资金不断追高的结果。因此，通货膨胀预期不变，投资渠道不能拓宽，目前的调控政策只能是权宜之计。用强力的行政手段“堵”住涌向房地产的投资，而“疏”的手段或渠道不能有效建立，只能治标不治本。因此，目前的调控是阶段性的，不具备长期持续的基础。
4. 房地产企业的应对措施
4.1 根据资金供应状况，适度调整发展战略
由于央行紧缩银根，造成开发商正常的融资规模和融资渠道在不同程度上受到了限制。从目前各地的情况看，房地产开发企业已很难从银行借到款，即便借到了也只有其土地出让金的百分之三四十，而且还要求房地产开发企业项目资本金必须达到投资额的35%以上，这对于全国许多实力较弱的开发企业来说无疑是致命的。许多房产开发企业为了度过难关被迫寻求新的融资渠道，有的被迫向民间集资。民间集资高额的利率在推动开发成本上涨的同时，无疑加重了企业的负担。在销售不畅和成本上涨的双重压力下，房产开发企业资金普遍紧张成了不争的事实。面对目前的形势，房地产开发企业必须在投资策略上作适当的调整或控制，以期保存实力再图发展。
开发企业应视资金运作情况，谨慎面对新的土地开发项目，尽量做到量力而行，对于超出自己实力的项目必须有清醒的认识，应该拿得起放得下，注意控制风险；对于企业现行已进行开发的项目，规模上也应视资金供给情况作适当的收缩，以满足企业现金流量平衡。
4.2 慎重选择开发项目，注意控制风险
房地产开发由于其生产产品的独特性，决定了房地产开发对地理位置选择上的重要性。特别是在当前的条件下，房地产企业关注的不仅仅是房地产价格预期上涨问题，更重要的是开发的房子能不能顺利销售的问题，因为这将关系到企业的存亡。所以企业在选择项目时必须注重调查研究，特别是对拟开发地区住房需要量的测算上要下功夫。对于拟开发的项目，企业必须通过对该地区的人口数、年龄段分布等资料对购房需求进行适当的测算，同时结合已售商品房量、商品房未售存量和现有开发量等调查情况测算出该地区的可开发量，进而确定拟开发项目的可行性。对于超量开发严重的地区不宜介入，宁愿持币待购，也不能冒险挺进，否则轻率的一举就有可能拖累整个企业，造成巨大风险。
4.3 开发适销对路产品，规避市场风险
我国由于地域广阔，各地条件差异较大，生活水准大相径庭，在对住房面积、结构等要求方面也是大有差别。有些地方由于工资水平高，人们大多喜欢大的、高档次的房子，而有些地方由于刚解决温饱不久，人们只能买小的、低档次的房子，所以房产开发企业在拟开发项目的时候，就必须结合当地实际对当地的房屋适应情况作一个全面的了解，做到胸有成竹。这样在开发的时候就能够有针对性的设计建造符合当地需要的适销产品，房屋滞销的风险将大大降低。
总结
总之，预计未来2-3年，我国房地产市场发展供应紧张状况将得到一定程度的缓解，但制约因素依然存在，一系列调控措施将继续执行。房地产调控力度进一步加强，资源将向保障性住房倾斜，谨防二三线城市房地产的过热，防止一线城市房地产市场在繁荣后的“大落”，为房地产业及整个国民经济的平稳发展创造良好的条件。
参考文献
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最近，笔者通过对消防部队基层经常性管理的调研发现，消防部队大、中队干部中，虽然也存在着“不愿管”、“不敢管”的现象，但是，更为普遍和突出的问题却是“不会管”。主要表现在管理理念偏颇，管理模式陈旧，管理方法简单。毋容置疑，“不会管”已经成为制约消防部队基层有效管理的瓶颈。那么，如何突破这一瓶颈，全面提升和改善管理效能则成为当务之急。
笔者在调研中发现，当前消防部队在经常性管理方面普遍存在的两个认识误区，是“三不管”现象的主要思想根源：
1.把传统管理中的精华和糟粕一起否定。“凡是老的东西都是过时的”，“西方的管理理念和模式才是最先进的”，亦即在思想上，简单地把东西方管理、传统管理与现代管理对立起来。
2.把管理的目标价值锁定在“不出事”和“完成任务”上。表现在具体的管理中，往往把“出了事不被发现”和“基本完成了任务”，作为管理的标杆尺度。
一、当前我们所面对的管理对象的特点
由于社会环境和部队的具体环境发生了变化，我们所面对的管理对象表现出许多新的特点，主要有以下五个方面：
（一）年龄结构呈现多样化。据了解，现在的战士中，现役兵的年龄一般在17岁到26岁之间，政府专职消防员和文职雇员在18岁到30岁之间，个别特招的驾驶员和厨师岁数还要大些。极个别政府专职消防员，年龄在16岁左右，多是父母管不了，托关系送到部队的。
（二）成分更趋复杂化。首先，单纯的学生兵减少。据了解，许多人入伍前在社会上干了多年，有的是个体业主，有的是企业员工，有的没有固定职业。其次，“关系兵”增多，其中，不少人受利益驱使或者其它原因，利用亲戚关系、朋友关系或其它手段走进部队。再次，官兵的家庭贫富差别加大，有的战士家境贫寒，有的则是富家子弟，致使警营形成贫富两个基本圈子。最后，独生子女较前些年占得比例更大，一般大、中队，独生子占65%到85%之间，自理能力差、吃苦精神差、心理承受力差的“三差兵”有所增加。
（三）文化素养出现巨大差异。按官兵登记表分析，目前我们北方基层大、中队官兵的学历综合比是：本科占21%左右，高中（中专）占43%左右，初中及以下占36%左右。其中，专职消防员的学历差别巨大，有的是本科，有的虽然填写了“初中”，但却连个简单的条子都不会写，基本处于半文盲状态。
（四）与社会接触的渠道和时间大大增加。现在的官兵，特别是几乎占了基层大、中队人员一半的政府专职消防员和文职雇员（有的已经超过半数，例如，以烟台开发区消防大队为例，所辖三个消防中队的政府专职消防员所占比例是：泰山路中队58%、八角中队70%、长江路中队75.8%），除了工作需要与社会接触外，他们还通过手机信息、手机网络、轮休等，经常而广泛地接触社会，一般是，有亲戚的去亲戚家，有朋友的找朋友玩，没有亲朋的就去城里繁华的地方，看电影，上网吧，泡KTV，打保龄球，下特色馆子，逛旅游景点等等。
（五）入伍动机更加“实惠化”。有的城市兵带薪入伍，有的是享受可观的补助金；不少“关系兵”，来部队就是为了入党、学技术、转士官、考警校等，部分士官在驻地成家，或者把对象、家属迁到驻地；有的战士摆老资格，不服从管理，动辄谈条件，讲待遇。
以上这些特点说明，基层部队的管理难度将会越来越大。然而，我们还必须看到，其中也包含了学历高、技能强、经验多等诸多有利因素。所以，我们应该在充分估计到管理难度的同时，还应该积极利用其中的有利因素，多种措施并举，及时调整，强化效能。
二、围绕“管心”、“育人”和“成人”，探索高效管理的理念、思路、模式和方法
（一）切实提升经常性管理的目标价值
管理的系统性原理告诉我们：为了达到最佳管理，必须进行系统分析，注重抓好系统的三个环节，即是目的性、全局性和层次性。其中，目的性是至关重要的。在部队经常性管理中，我们必须首先弄清，我们管理的最终目的是什么。调研中，不少管理者认为，我们的管理目的就是为了搞好执勤战备、圆满完成各项工作任务。这当然没错。但是，我认为，在今天的市场经济社会中，在紧张的全方位竞争的社会大背景下，我们应在确保圆满完成各项使命的前提下，把管理的目标提升到“管心”、“育人”和“成人”的高度，就是说，不管你的管理对象是何种出身，何种学历，何种入伍动机，通过管理，你都能使他们的体能和心智得到强化和发展，为其走向社会、成就事业奠定良好的基础。从更高的意义上讲，我们应力求把部队办成一所特殊的人才大学。
（二）注重培养坚定、忠诚和执着的军人品格
在著名的美国西点军校，有一个广为传颂的悠久传统，学员遇到军官问话时，只能有四种回答：“报告长官，是”、“报告长官，不是”、“报告长官，不知道”、“报告长官，没有任何借口”。其中，“没有任何借口”是该校200年来奉行的最重要的行为准则。自从第二次世界以后，世界500强的企业里面，西点军校培养出来的董事长就有1000多名，副董事长2000多名，总经理、董事一级的有5000多名，是世界任何一所商学院所望尘莫及的。它启发我们，必须明确我们这支部队的战斗使命，用条令条例这把铁锤打造部队，不断提高和加强每一名官兵的战斗团队意识和坚定、忠诚、执着的优秀军人品格。这就需要把管理和部队教育、战备训练、作风建设有机结合起来，日日灌输，事事灌输，日积月累，以致形成官兵们的内在特质。
（三）既要探索研究“新东西”，也要珍惜那些宝贵的“老东西”
根据管理的“弹性原理”，也就是“管理必须保持充分的弹性，以适应各种可能的变化，实现动态管理”，我们必须虚心接受西方一些先进的管理理念，比如，“重视价值观，尊重人的权利、平等和自由”，设法避免枯燥教条式的管理，追求鲜活、生动而有趣的管理方式，讲究管理的隐蔽性、渗透性和参与性，使受管理者能够无意识、无抵触地接受管理，并将管理的内容内化为自己的信念。但是，同时我们也应该看到，我们队伍的性质没变，管理体系没变，执行任务的军事性没变，队伍成员的年龄结构也没有大的变化（绝大多数还是处于血气方刚、可塑性较强的青年时期），所以，有些传统的管理方法仍然实用，比如强调“条令条例”和规章制度的至高无上，强调吃苦耐劳精神，强调“以身作则”、“对症下药”的管理理念等等。举例来说，据调查，70%以上的战士承认自己的吃苦精神差，超过半数的战士则承认不愿意受到过多的管束。这就提醒我们，必须提倡传统管理中的吃苦耐劳、“向我看齐”、“人民的生命安全高于一切”等宝贵精神，这是我们部队“不变质”的最为可靠的保证。对于个别搞特殊化的“老爷兵”，必须用条令条例和规章制度的钢尺子严格要求，让他们明白，不是部队去适应他，而是他个人，包括每一个人，不管新老，无论穷富，必须适应这个战斗的团队，否则就会被淘汰。
（四）注重每一个管理细节
“失败往往发生于细枝末节”，此乃至真至理！调研中笔者发现，不少基层管理者诚恳地承认，管理中最大的教训是“忽视细节导致的失误”。美国西点军校的格兰特将军说过：“细枝末节是最伤脑筋的。”不是吗，我们在灭火救援的特殊管理和在事务性的日常管理中之所以出问题，甚至是出现伤亡的大问题，不就是因为我们忽视了一些重要的细节吗？对细节的忽视，正是我们有些管理者的“短板”。须知，只有学会见微知著，把细节做得过硬了，我们才能唱好管理这台大戏。诸如评先选优、奖励表彰、入党考学、改选晋级等，必须秉持公开、公正和透明的原则，把“关系兵”的后门堵死，把每一个机会留给表现最好的官兵。
（五）学会并善用“管心之术”
楚汉相争，刘邦除了礼贤下士，善用将帅外，还有团结进步的力量吸引敌人内部的人才。项羽以表面之威和表面之力服人，两人截然不同，天下终归刘邦。管理的根本在管人，管人的根本在管心，而管心的不二法门是交心。这就要求管理者平时要放下架子，用真挚的兄弟情打动官兵。调研中，一位中队领导告诉笔者，一名在他眼里表现较差、经常受他批评的战士，在一次火场遇险时推了他一把，使他成功避险，从此他便经常找那战士谈心，在生活上帮他解决一些实际困难，神奇的是，那名战士没多久就成了各方面表现突出的好兵。他感慨地说：“我觉得，与战士交心，处处关心他们，兵真的是不难带啊！”现在回想一下，以往管理中每周四晚上的官兵“谈心活动”，的确起到了很好的“管心”的效果。反之，如果在管理中，简单地靠管理者的权威压服，虽然也能起到一时的效果，但却留下了问题被掩盖、矛盾被激化的长期隐患，值得我们认真反思。
（六）“以身作则”与永远激励自己的团队
“严于律己，以身作则”是古今中外、各行各业的管理者非常重要的素质，也是最为重要的管理品德。《易经》临卦中说：“咸临，贞吉，志行正也。”意思是，管理者以自己高尚的志向，公道正派的行为举止，去感化周围的人，这才能保持团队坚贞吉祥的局面。调研中，不少基层领导老实承认，自己在“以身作则”方面做得不是太好。但是他们同时也承认，基层管理者的以身作则，是最有力的“无声的命令”。这就是说，我们必须克服自身的种种弱点，努力做自身过硬的“打铁人”。我深信，“以身作则”和“永远激励”，是我们所追求的高效管理的一大法宝。
一、当前我国房地产市场的思考
当前经济快速发展，居民可支配收入大幅提升，可还是有很多居民买不起商品房．这是目前我国的一个现实问题。深入研究房地产价格与宏观经济的关系，我们不难看出，目前我国房地产价格已经明显脱离了宏观经济因素决定的基本面。目前，我国房地产市场化所面临的问题就是房地产市场化本身存在成本难以定价的问题，再加上经济体制与经济制度在某些方面的冲突，房地产市场难以完全遵从价值规律，有些问题是不可能通过市场手段来解决的。
二、对解决我国房市问题的思考
1、政府应该在房地产市场中发挥什么样的调节作用
为什么中国会出现“政策干预一次，房价上涨一次”的现象?从上面的讨论中可以得到解释。以提升利率为例，政府提高利率不但加大了开发商的财务费用，从而加大开发成本，而且这种政策加大了市场风险，使前景变得不明朗，开发商必然要求提高投资的风险溢价补偿。在供不应求的强大“资金池”面前，开发商自然而然地会提高房价。
2、构建第二个房地产市场，形成二元房地产市场体系
同志在十七大报告中提出要健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难，要使住有所居，这使我国发展廉租住房的政策得到明确，为政府调节房地产市场指明了方向。政府调节房地产的重点要放在建立隔离墙外的第二供给上。因此，未来几年，廉租住房和经济适用房将是我国房地产市场发展的有一个重点。可以预见．未来我国将形成一个市场主导型的商品房市场和政府配给式的商品房市场共同存在的二元市场体系。
三、今后我国房地产市场发展趋势
尽管“泡沫论”、“过热论”仍然不绝于耳，但是，从去年起人们预言的“房地产冬天”仍然没有到来，甚至今年上半年房地产市场仍然顽强地攀升。那么，怎样认识保持房地产业持续增长的动力之源呢？
1、国民经济的持续快速增长。近几年来，高经济增长率和良好的经济增长质量可以推动城市化规模的不断扩大，同时，国民经济的持续快速增长，也在一方面“激活”了中低收入者的购房需求，为房地产业的持续发展塑造了最广泛的消费群体。
2、体制与机制的市场化。国家住房制度的改革，把建房与购房一同推向市场，从而使住房成为自由流通的商品。市场机制的引入，使建房者成为自负盈亏的法人，购房者用货币去选择适应个人需求的商品。这种产权的明晰化、个体化，催生了当前这个世界上最大的房地产市场，而这个巨大并且日益增长的市场需求，正是我国房地产业几年来持续火爆的载体。
尽管我国当前新一轮房地产市场有着良好的市场基础和政策基础，并且这一轮尚处于非“泡沫”的良性增长过程，但是，市场规律证明：一个谁都能赚到钱，甚至获得暴利的行业肯定是危机四伏的。也许我们面对的市场恰恰是拐点前的最高峰，因为市场自我调控和释放风险的信号已经显现。
第一，商品房空置率增加，超过风险控制线。今年1～5月份，全国商品房空置面积增长幅度为8.2%，明显高于去年同期增长2.3%的水平。而美国商品房空置率约为7%，香港3%～4%。当空置率超过10%的时候，就已经是超警戒线运行了。
第二，房地产市场体温仍在升高，业外巨头抢滩房地产。2011年全国房地产到位资金达到7378亿元，比上年增长29.8%；就是在这种情况下，一些大型家电行业巨头以及一批上市公司也争相跻身房地产。在这种一面是商品房空置率扩张，一面是新开工楼盘大幅增长的氛围中，新企业持巨资再度猛烈加入，势必加剧房地产市场的风险。
因此，国家及地方性的调控还有待加强，只有这样才能提高房地产业的经济效益，促进房地产资源的有效配置和房产建设资金的良性循环。房产市场能引导居民消费结构合理化，有利于改善居住条件，提高居民的居住水平。
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