发布时间：2023-10-11 15:59:07
绪论：一篇引人入胜的物业管理方面的知识，需要建立在充分的资料搜集和文献研究之上。搜杂志网为您汇编了三篇范文，供您参考和学习。
在谋求社会和科学不断发展目标的指引下，社会各个生产部门对高素质人才的需求越来越迫切。高校作为学生生活和学习的重要场所，其物业管理工作的好坏直接影响着成长于其中的学子的身心发展。面对不断暴露出来的高校物业管理企业中所存在的问题，我们必须加强高校物业管理企业的规范化管理，以保障能有更多的高素质人才向社会输入。
1 高校物业管理的地位不断提升
随着社会的发展和经济的进步，各色各样的物资生产部门和服务部门如雨后春笋般涌出，社会生产和服务市场变得越来越丰富多彩，人们在生产资料和人才等方面的竞争也越来越激烈。为了有效地提升企业的生产效率和服务质量，以能够在经济市场中占据有利地位，人们绞尽脑汁。物业管理作为一种自改革开放以来才被引入祖国内地的新型管理模式，在这样的时代背景下，开始逐渐为人们所认知。物业管理模式所展现出来的优势，也开始为其他产业所借鉴。高校物业管理企业也正是在这种环境条件下应运而生的。随着社会各生产部门对人才的需求量不断增长，高校人才培养的担子也越来越重，为了让学生能够更好更快的成长为高素质的人才，高校在物业管理方面下足了功夫。对学生日常生活和学习的场所的优化管理，为学生构造出了一个安全舒适的环境，有效的提升了学生学习和生活的效率和质量，真正实现了促进学生成才的目标。
2 高校物业管理工作中所存在的问题
2.1 物业管理模式显得混乱
现代高校规模庞大，所包含的教学设施和服务机构也多种多样，因此高校的物业管理工作，往往由专门的物业管理企业来完成。一些高校的物业管理企业，虽然在名义上是作为一家企业来对其所负责的高校的物业进行管理，但该企业对于高校而言，只是其管理体制当中的一个小单元。在企业对高校物业管理过程中，高校也希望自己能够参与到该项工作来，更有的高校管理阶层希望自己能够在高校物业管理工作过程中起到主导地位，有权利对高校物业管理的各方面内容进行调配和管理。而有些高校物业管理企业却希望自身能够以独立的姿态来进行高校物业管理，希望自己能够摆脱学校的依赖，成为职能健全并极具市场竞争力的企业。在这两种不同想法的相互碰撞下，一些高校的物业管理模式也逐渐呈现出混乱的状态。这不仅使在高校物业管理过程中，出现服务工作和管理工作不能合理有效搭接的现象，影响高校设施设备职能的正常发挥，也让高校和物业管理企业在物业管理过程中的矛盾不断加深，影响学校和企业相互间的利益。
2.2 高校物业管理体制内部存在的矛盾
在高校办学规模和设施设备不断增加的背景下，高校的物业结构形式也变得越来越复杂，其中所存在的问题和所要注意的要点也越来越多，高校物业管理工作也因此成为一项繁琐的工作。一些高校的物业管理体制在建设的过程中，由于在职员职权、待遇，以及在学生教师收费、监管等方面的问题，给高校物业管理体制的健康形成构成了隐患。特别是在高校物业管理人才的引入工作方面，尽管高校人事管理部门在管理工作人员的任用过程中向来都注重人员自身的知识和道德修养，但由于高校与物业管理企业之间的矛盾，高校对物业管理的相关技术人才的引入工作没有给予足够的重视，导致许多在知识技能和道德品质不合乎要求的工作人员混入高校物业管理体制当中来，给原本由于经验和知识方面的缺陷而导致功能和结构发面比较薄弱的高校物业管理体制，造成了不利的影响。由此导致了在许多高校的物业管理过程中当中，存在着管理方式陈旧老套、管理成效不够显著、服务质量低下、师生投诉的方面不断增多等问题，不利于良好高校环境目标的实现。
2.3 物业管理服务质量不高
高校物业管理工作作为一项服务事业，必须有效提升其服务的质量，才能满足师生的合理需求，实现营造出学生健康、安全成才氛围的目标。尽管物业管理在改革开放以来已经在我国得到了快速的发展，但在高校物业管理工作方面，仍旧缺乏相应的技术人才和知识经验。一些高校的物业管理企业在企业的经济实力、科技水平、管理水平、服务水平、服务理念和企业文化等方面尚有欠缺，对高校物业管理工作中所遇到的问题的认识不足，在自身发展和改革方向上也没有比较明确的方案和计划，同时在对提升服务水平和管理技术方面的物资投入不到位，管理人员在技术和经验上已不能满足日臻复杂的物业管理形势，使企业在物业管理效率和质量方面久久得不到提升。
3 加强高校物业管理企业的规范化的方法
3.1 明确高校物业管理企业的定位
高校物业管理工作是近些年来才为人们所重视的，而高校物业管理企业也因此呈现起步晚、资金短缺、技术和经验不足等特点。许多高校的物业管理企业在发展的过程中，往往依赖于高校管理阶层的扶植，其管理和服务工作都受到学校行政管理部门的监管。高校物业管理企业所服务的对象是学校的师生，因此，企业可以摆脱高校管理阶层的限制，发展成为独立的、体制和职能健全的企业，使其能够在服务功能和管理工作方面获得更多的发展空间，让高校物业管理工作变得更加全面、更加到位。当然在这样的转变过程中，企业会更加直接的受到来自激烈竞争的市场所带来的冲击，也会面临更多的风险和挑战。由此可以看出，高校物业管理企业在自身定位方面的重要性。
3.2 加强高校物业管理企业的体制建设
在高校物业管理企业发展的过程中，为了促进企业的健康、稳步发展，企业往往采取与学校联合管理的管理体制。由于企业和学校在管理方面的明显差别，一些高校的物业管理企业出现了人员分配不均、职权分配不明等问题，使一些物业管理过程中所遇到和存在的问题等不到及时的反馈和解决，使这些问题所造成的影响延长，给师生和企业带来了困扰。另外，在物业管理的各项业务的设置和实施上，由于工作人员自身处理问题能力的欠缺，导致了矛盾的出现。管理体制中的员工待遇问题的出现，也让企业与员工之间的矛盾不断加深。等等这些问题，都提示着我们要切实加强高校物业管理企业的体制建设，从体制角度来尽量避免这些问题的出现。
3.3 加强人力资源管理和技术创新
在高校物业管理企业规范化工作过程中，对人力资源的管理工作也是一项重要的工作。工作人员的知识技能水平和思想道德修养对物业管理和服务工作的效率和质量有着重要的影响，许多师生和员工之间的矛盾都是由于工作人员的质量造成的。为了有效提升物业管理的质量，使物业管理企业规范化，必须加强人力资源的管理。另一方面，应对不断的环境形势和社会需求，企业在物业管理工作方面也应该有所创新，特别是在管理技术方面。
4 结语
高校物业管理工作关乎高校人才的培养，高校物业管理企业作为高校物业管理工作中的主导，必须实现自身的规范化，以使高校物业管理工作能够科学合理的进行，以实现有效促进高校人才培养的目标。
【参考文献】
物业管理具有服务性、专业性、有偿性的特点。物业管理的产品和服务往往是两个概念，产品体现其使用价值和带来的功能，服务是当客户因产品问题找到企业时，企业对待问题的态度和解决问题的水平和方法的一系列过程。由于产品生产与消费同时性的特点，促使物业管理是一个服务性极强的行业，服务性是其主要特征。同时物业管理服务要有专业技术的支持，随着社会发展进步，各种具有现代科学技术水平的管理工具、设备设施已广泛应用到物业管理工作中，需要物业管理企业提高专业技术水平，随着技术含量的提高还反映出物业管理知识积累的重要性。因此物业管理是个专业性很强的行业。最后是有偿性。物业管理的产品就是为业主提供的服务，这种服务区别于其他行业所提供的服务：物业管理企业核心竞争服务能力的关键：服务是指为他人做事，是一方为另一方提供利益的无形活动或过程，并使他人从中受益的一种有偿或无偿的活动，不以实物形式而以提供活劳动的形式满足他人需求。
物业管理企业创造价值呈现一个动态的过程，因此其服务能力体现在创造客户投资价值和生活价值的能力。在物业管理企业的市场拓展、前期物业管理和后期物业管理是为顾客提供服务的过程。对应基本活动中的这三个阶段，企业的人力资源和技术开发、后勤采购等这些辅助活动为三个阶段的基本活动提供了平台和支撑。因此物业管理企业服务价值、流程，物业管理企业的服务能力主要由三部分组成：服务的质量、服务的产品和服务的价格。服务质量是企业向顾客提供的服务是否能满足顾客需求的一种标准，在服务过程中衡量这种质量的标准涉及到很多方面。例如：企业的信誉、员工的服务态度、处理突发事件的手段和能力、日常管理以及物业硬件设施等等，直接影响顾客对企业整体的印象，所以服务质量是根本。服务产品是指企业开设产品的种类、性能的方面的问题，例如公共服务、延伸服务、特约服务。公共服务是指物业管理日常的主营业务：延伸服务是在主营业务的基础之上，开展的一系列方便业主的服务，目的在于方便业主的生活和工作，例如：代缴水电费、代订火车机票、代办保险业务等。最后一种是特约服务，特约服务属于高端物业管理的服务产品，一般只有物业管理企业经营发展到一定程度，具备了资源、技术等方面的优势的时候，可以考虑开设的服务项目，例如：家政服务、美容护理、健身顾问、营养顾问、投资理财等等。通过物业管理的三种服务可以反映出物业管理服务产品的一种形象价值，就是在服务的过程中让业主在感观和精神上的获得愉悦，提高对企业的形象认识，例如通过客服、安保、保洁绿化的工作服务，可以感受到优美的环境和工作人员的精神面貌带来的精神上的愉悦和满足，提高了业主的生活品质，影响了企业的形象价值。所以服务能力主要是反映在服务产品上，物业管理企业在经营中服务产品开设的范围、种类、等级、层次以及品味都能反映出企业的服务能力，尤其是代表物业管理企业核心竞争力的特约服务这项方面。物业管理的服务价格是受政府规范和保护的，按照政府定价的范围经营在一定程度上增加了企业经营的困难，在限定的价格里，既要保证收益又要保证质量，还存在着投入成本的考虑。所以在提供同质的服务下，价格上的优势会争取到更多的客户，也充分显示了企业的服务能力。
服务是物业管理的特色：在其生产经营中的每个环节的价值走向都与服务有着密切关系。因此物业管理企业在市场竞争中最基本也是最重要的就是服务，服务体现在到企业生产经营中各个方面，包括服务的范围、类型、质量、员工对企业的忠诚度、员工对顾客的态度、信誉等等。服务能力是物业管理企业核心竞争力重要构成要素。策划能力贯穿着企业各个方面，上到决策管理，下到操作执行都需要有一个完善系统的规划。而且企业优质的服务能力是要借助策划来实现的。这包括：产品策划、技术的策划、管理的策划、市场的策划、企业机制的策划等。由于物业管理服务产品特殊性，服务产品营销有别于其他类型企业营销，在对产品、服务、营销的生产和设计过程中，必须突出差异化，才“能赢得客户”，而这种差异性不能像有形产品那样一目了然，只能由客户亲身感受。因此。物业管理的市场营销和服务方案拟定阶段是物业管理企业策划流程的重要环节。早期介入、前期物业管理、后期物业管理则是对策划方案的实施。在物业管理企业策划过程中，要突出文化氛围的营造、别出心裁的广告、真情流露的承诺给人以深刻印象。物业管理企业通过持续的策划活动能够为企业带来长期的利润和品牌效应，提高企业形象，形成持续竞争优势。物业管理的策划关键：物业管理的策划实际就是产品的生产阶段，服务能力是对服务产品的一种实现方式。物业管理若要具备良好的策划能力必须做好企业知识积累和知识共享。作为服务行业，服务质量的好坏全凭在实施服务的过程中将获取的知识和经验等信息进行系统的积累和完善，知识积累过程主要通过外部获取和内部获取两种途径，参与物业管理项目的招投标，广告宣传。寻找战略联盟通过市场调查，对中标项目的服务方案可行的构思、定位、编写、评审，进行可行性研究，可对外承接项目收集掌握物业的一手资料．对项目提出多方面的建设性意见如：人员配备、费用测算、入伙准备等工作管理机构的设立与人员培训，规章制度的制定，物业的接管验收，业主入住管理，设备实施的购买、安装、调试等公共服务：客户服务、工程维修、安保、保洁、绿化等延伸服务，便民服务、代办服务等特约服务，针对业主个人需求提供；外部获取是指物业管理企业在市场拓展阶段，参与管理项目的招投标，广告宣传，寻找战略联盟等经营活动，接触更多的外部环境，在这过程中获取更好的知识积累。另外，服务方案的拟定阶段也是知识获取的最佳阶段。一般来说，具有一定经营和发展规模的物业管理企业。其生产流程和服务手段都是相当成熟完备的。会设立一个相应的策划部门。这个部门一方面是针对本公司所辖物业进行评估分析，总结经验，给出完善的物业管理方案：另一方面，对外承接物业管理项目的顾问工作，在对外物业项目进行评估的过程中，完成更多的知识积累，同时还达到了可观收益。
二、物业管理企业核心竞争力着力点要以知识积累为中心。
企业的持续竞争优势根源是企业积累的特有知识。物业管理是以人力资源与智慧输出的新兴服务行业，需要长期知识和经验的积累，掌握顾客需求变化，改进和完善服务产品，与竞争对手产生知识的差异。根据这一思路，以知识积累为基础是物业管理企业的内涵之一。通过有效的组织学习获得知识的积累，提高企业的效率，是物业管理企业发展核心竞争力必经之一理路。通过有效的知识积累使核心竞争力还能在现有基础上得到提升，一是充分考虑现有企业核心竞争力和短期竞争优势，二是充分考虑现有企业不断提高的核心竞争力和持续的竞争优势。以不同的方法知识获取，即在内部开发、外部开发、市场运作、企业合作中有效的选择。知识的积累和经验的增长会促使企业在知识积累上产生差异性，决定了企业资源要素及配置的差异，形成不同的企业能力，决定企业竞争优势的差异。这些差异主要是企业制定战略的依据，企业资源、企业能力，企业的竞争力．这些差异优势与企业核心竞争力息息相关。
三、物业管理企业核心竞争力的着力点要树立独有的品牌。
企业核心竞争力的关键点是要树立自己独有的服务品牌。因为物业服务具有无形性，产品所有权不可转让。并具有下面特性：第一，服务的延展性：就目前行业发展现状来看，行业内企业规模、层次、水平参差不齐，差距明显。由于物业管理经营中涉及的学科和领域广泛，仅仅依靠经营物业项目主营业务对物业管理企业来说不是长久之计。那么通过提升企业核心竞争力，提炼自身的竞争优势，树立品牌战略将服务产品向更有生命力的新领域延伸，并衍生出一系列新产品核心服务．满足客户需求。依靠企业核心竞争力的延展性渗透到企业的各个方面，增强企业的社会竞争能力。第二，动态性：顾客对服务的需求变化极为明显，这与顾客的类群、性别、年龄、收入背景及文化层次有关，同时在经营的不同时期顾客消费需求也是有很大的变化，具有极强的动态性。物业管理工作涉及领域广泛，对生产技术和员工的技能、思想和素质都有很高的要求，对市场变化、客户需求等因素都要时刻把握，随着外部环境的变化，在特定的时期根据特定的情况发掘有力的竞争优势，围绕自己树立的品牌服务理念，提高对企业核心竞争力的动态管理，保证企业长久的竞争力。根据不同时期顾客的变化，对企业的核心竞争力作出规划和改进，以适应激烈的市场竞争。第三，客户价值性：通过提供良好的配套设施的服务提升产品在顾客心中价值体验的差异，这是物业管理企业打造核心竞争力的最终目的。通过及时掌握顾客的需求变化，改进技术和生产工艺提升产品价值，再通过顾客的使用转化为优异的体验价值，将这种体验融入顾客的心中，提升的顾客满意度。第四，独特性：物业管理的经营是知识积累的过程，物业管理知识是物业管理企业通过对顾客服务的交互过程中获得的。物业管理企业将在与顾客服务的过程中获得的物业管理知识经过整理、改进后转化为技术、技能和经验，最后在与顾客新一轮的服务过程中加以运用，同时获取新的知识。可以说物业管理的知识积累着重于一种方法性知识的积累，这知识是不易模仿和学习的，是企业通过长期经营所形成的一种知识认知和经验积累，已经融入到了企业的生产经营中，形成企业的独特个性。
物业管理是指物业管理企业接受业主、业主委员会或者其他组织的委托对物业进行维护、修缮、管理，对物业区域内的公共秩序、交通、消防、环境卫生、绿化等事项提供协助管理、服务的有偿活动。
一、物业管理纠纷产生的原因
1、形成的依附性。
目前，房地产开发公司在业主购买房屋时要求双方签订一份临时物业管理合同，而这个物业管理公司都是开发公司指定的，有的甚至是开发公司内部成立的，基于其形成的依附性，决定了它只在经营过程中始终把维护开发公司的利益放在首位，不能正视房屋建设过程中的瑕疵，从而忽视了服务的本职工作，物业建设单位与物业管理企业之间“剪不断，理还乱”的利益关系是引发物业管理纠纷的根源。
2、经营的唯利性。
物业管理公司良莠不齐，有的企业收费至上，只顾眼前利益而缺乏长远打算，盲目追求利润，忽视了服务质量，在收费时可以给出很多承诺，可是收完费后，很多承诺都不能兑现，这些原因导致物业管理公司与业主之间矛盾的产生。
3、管理的滞后性。
由于目前政府对物业管理公司的准入门槛不高，成立后，缺乏有效的监管，导致有的物业管理公司放松了对自身的内部管理，在服务过程中缺乏责任感，遇事相互推诿，造成业主投诉无门，只能到法院。
4、沟通的局限性。
物业管理公司在管理过程中，不能正确为自己客观定位，总认为其是来管理业主的，而不是来为业主服务的，平时的管理松散，不善于和业主积极沟通，对业主反映的问题置之不理，物业管理企业角色错位，服务行为不规范，是产生物业管理纠纷的直接原因。
5、组建的非法性。
很多物业管理公司先进驻管理，不组建业主委员会，不通过合法的选举产生物业管理公司，有的在服务一年后，连物业管理合同都不和业主签，使得业主与物业管理企业之间的纠纷增加法律障碍。
6、立法的滞后性。
物业管理立法滞后、相关法律法规不健全，是物业管理纠纷不断增多的根本原因。目前我国已颁布的《物业管理条例》操作性不强，法院审判一般依据《民法通则》、《合同法》的基本原则，参照部门规章、地方法规进行处理，而这些法规、规章规定不够详尽，甚至规定自相矛盾。物业服务收费政府指导价范围缩小，市场调节价范围扩大，而相关法规又未规定违反指导价的责任后果，致使一些小区的住宅物业服务收费远高于政府指导价，由此产生的纠纷呈爆发态势。
7、业主的复杂性。
业主及业主委员会方面，物业管理消费观念没有适时、适度的改变，业主除了交纳水、电、气费外还要交纳小区绿化、共享设施维修保养、保安、保洁等一系列费用，有些业主对物业管理服务有一种反感情绪。一些业主物业管理方面的专业知识还相当缺乏，而有些业主并不缺乏一定的物业管理专业知识和相关法律知识，但其法制观念却相当淡薄，对购房时签订的业主公约、物业管理服务合同不认真履行，有的甚至故意侵犯物业管理公司的合法权益、无理取闹，不顾禁令违章装修、搭建，或稍不如意则拒交管理费用，从而引发纠纷。
二、物业管理纠纷的对策及建议
1、规范物业管理市场的竞争，以招投标方式选择物业管理公司，这样有利于保护业主的利益。理清开发商与物业管理企业的关系，保证物业管理企业的选聘真正体现业主意志。公开招标由业主和业主委员会在众多的物业管理公司中，按各个公司的条件和信誉进行选择，通过这种形式选择的物业管理公司与开发商是平等的合同主体，双方的责任可以再合同中明确划清，杜绝了开发商留下诸多问题而造成物业管理公司与业主的纠纷。
2、加强对物业管理企业的监督管理。一方面扩大管理、服务队伍，使对物业管理的日常监管成为可能；另一方面加强对管理人员的培训，提高业务水平，确保监管到位，切实承担起指导业主依法开展活动、监督物业企业合法经营等职责。
3、加强对物业管理知识的宣传，转变思想，实现权利与义务的对等。物业管理企业的服务观念应当从“管理型”向“服务性”转变，业主应当树立商品意识和物业消费意识。
4、建立和完善业主委员会，充分发挥其职能。在街道、社区居委会、业主的共同努力下，成立业主委员会，使得业主与物业管理企业之间的纠纷能够通过和谐手段自行排解。简单的拒交物业费的行为是不对的，广大业主应当通过业主委员会来维护自己的权益。
