发布时间：2023-10-11 17:32:52
绪论：一篇引人入胜的工业用地土地规划，需要建立在充分的资料搜集和文献研究之上。搜杂志网为您汇编了三篇范文，供您参考和学习。
一是建设用地规模趋于极限，资源约束特征显著。从建设用地规模总量看，当前上海建设用地已达3070平方公里，占本市陆域面积比重为45.7%。根据土地利用总体规划，至2020年上海建设用地总规模为3226平方公里，占本市陆域面积的比重将达到48%，建设用地总量趋于极限规模。与此相比，国外大都市建设用地占城市陆域面积的比重一般都保持在20%～30%的水平。从人均建设用地水平看，上海目前为122平方米，远高于发达国家城市人均82.4平方米和发展中国家城市人均83.3平方米的水平，也高于国际大都市的水平，反映出资源约束的明显特征。
二是建设用地结构中工业用地比例较高。上海建设用地中，工业用地占比达29%，与国外综合性城市工业用地平均占比15%～17%相比，明显较高。上海中心城区还存在大量工业用地性质的老厂房、老仓库；而伦敦、纽约、东京等国际大都市的工业用地占建设用地比重一般在5%以下，上海与之相比差距更大，这与上海“四个中心”的发展定位明显不符。近十年来工业用地占年供地总量比重始终在50%左右，给整个城市的生态环境建设带来严峻挑战。
三是工业用地产出效率相对较低。2000～2009年的10年间，上海建设用地产出效率年均增长率为8.3%，而同期工业用地年均增长率仅为6.5%。2000年时，商服用地的产出效率是工业用地的1.37倍，到2009年则增加到1.74倍，表明商服用地的产出效率不仅高于工业用地，而且其增长率也高于工业用地。与此同时，工业用地产出效率的提升主要是靠资本投入而非创新水平的提升。自2000年以来的10年间，上海工业用地的投资强度年均增长4.6%，表明目前工业土地产出效率增长中的70%以上仍主要由投资拉动。
目前上海土地粗放开发的弊端已开始逐渐显现：一方面，土地开发强度已接近极限；另一方面，工业土地闲置或粗放利用的现象较为多见。面对土地资源硬约束与大量工业用地闲置之间的矛盾，必须通过优化建设用地结构、加快土地二次开发和创新土地使用制度等方式来提升土地的集约节约利用水平，逐步缓解上海建设用地紧张局面，实现上海未来的可持续发展。为此我们建议：
一、加快产业结构调整，优化建设用地结构
从长远来看，产业结构优化是经济增长的核心，土地二次开发的目的就是让优质项目尽快落地，保证经济、社会的可持续发展。因此，优化建设用地结构：
一要加快产业结构调整，使产业用地政策与本市产业发展导向高度匹配。中心城区应优先发展现代服务业，而郊区工业用地需优先保证先进制造业及高新技术产业发展。
二要坚持“产业集中、用地集中”原则，优化产业布局。加大市域范围内零星、低效工业点向本市统一认定的“104个产业区块”集聚力度。
三要研究产业结构调整、产业转移动向，建立覆盖本市各行业的集约节约用地标准体系。大力支持企业技术改造，提高土地产出率。
二、加快土地二次开发，提高地均产出效益
本市可以借鉴发达国家分别采用“土地重整制度”和“精明增长战略”应对土地紧缺的经验，加快工业土地二次开发，盘活存量，提高质量。
一是通过合理分配土地用途转型所带来的“红利”，鼓励现有的二产用地向三产用地转型。
中图分类号：F301.23 文献标识码：C 文章编号：0439-8114（2013）14-3456-04
基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、住宅、工业等用途分别评估法定最高出让年期的土地使用权的单位土地面积的区域平均价格，主要反映城市地价的总体水平。研究基准地价形成过程及其结构的动态变化对科学合理地管理利用土地，建设用地的用途管制，保障土地管理工作正常有序进行，合理调控土地市场，制定土地利用计划，促进区域社会、经济、生态效益的持续发展有着极为重要的作用。
目前，中国学者从不同方面不同角度对基准地价进行的研究尚少，如祝国瑞等[1]在动态建立基准地价模型中应用了模拟退火算法；唐旭等[2]在动态建立基准地价模型中应用了求解组合优化问题的局部搜索算法；吴宇哲等[3]利用地统计学中的空间局部内插Kriging技术建立地价等值图，并将该方法应用在土地定级估价和基准地价评估中；赵松[4]对城镇土地分等定级估价数据库标准化进行了研究；张蓬涛等[5]建立了基于BP神经网络的基准地价预测模型，并建立了基准地价与其影响因素之间的相互关系；郑斌等[6]设计和实现了基于开源GIS的城市基准地价信息平台。笔者以武汉市新洲区为例，用内部结构比率来分析归纳城镇地价内部结构的变动规律，对揭示该地区内部不同区域的经济差异及未来基准地价更新、宗地评估，指导建设投资具有重要意义。
1 研究区域概况
武汉市新洲区位于长江中游北岸、武汉市东北部，位于东经114°30′-115°05′、北纬30°35′-30°02′，面积1 500.66 km2，东邻团风县，西接黄陂区，北与红安、麻城两县毗邻，南与青山区、鄂州市隔江相望。新洲区地理区位条件优越、配套基础设施完善、社会经济蒸蒸日上，为新洲区的发展提供了得天独厚的条件。
随着武汉市新洲区经济的快速发展，土地作为一种重要资源，其资产价值日益突出，土地交易日渐活跃，土地市场价格水平波动较大。因此，武汉市新洲区于2005、2008和2011年分别进行了土地定级和估价工作，结果见表1。
2 数据与方法
2.1 数据来源
所采用的基础数据及图片来自《武汉市新洲区城镇土地定级暨基准地价更新成果》（2005-2011）、《武汉市统计年鉴》（2005-2011）、《武汉市新洲区土地市场动态监测分析报告》（2005-2011）、土地利用更新数据、新洲区市场交易地价收益资料和进行地价测算的各项参数，以及关于新洲区人口、经济发展等方面的资料。综合考虑新洲区近年各类用地在土地市场的发展状况及特点，在参考武汉市土地市场及各类用地价格的基础上对新洲区基准地价内部结构比率进行分析。
2.2 研究方法
通过对基准地价内部结构比率的研究，对比分析4个指数，定性定量、将理论与实际情况相结合，分析该地区的基准地价主要影响因子和发展趋势。基准地价内部结构比率是指不同地类之间以及不同级别之间的地价比率指数，包括同级各类地价比率指数、同级各类地价环比指数、同类各级地价比率指数和同类各级地价环比指数4种类型[7]。不同的城镇规模、经济发展水平以及聚集程度都会影响到地价的结构比率。
从横向来看：①各级地类的α值均小于1，并且αz/s>αg/s，说明该地区各级用地价格由商业向住宅，再向工业依次递减。这反映出武汉市新洲区商业经济发展比较快，工业发展相对缓慢；体现出土地用途、用地条件以及土地集约利用程度对城市土地价格的重要影响作用。②由图1可以看出，αz/s从1级到2级上升，从2级到3级下降，4级与5级之间的波动较大，表明从1级到2级地段商业与住宅用地的价格差距正在缩小，从2级到3级正在拉大，从指数的变动可以看出在1级地段商业发展比较好，在2级附近的住宅用地价格上升较大，这是由于此处环境比较好，城市基础设施等各方面条件较适合居住，同时体现了商业用地对区位的敏感性。
从纵向来看：①三轮的αg/s值除2008年的1级较2005年有所上升外，其余均比上一轮有所下降，说明工业与商业的差距正在逐渐拉大，反映了新洲区商业地价的市场交易稳定性增强。②2008-2011年，除了3、4、5级的αz/s值，其他都是2008年的α值大于2011年，说明除了3、4、5级的住宅用地发展较快，其他地类发展速度相对缓慢，反映了近些年新洲区城市中心的住宅用地发展加快。
3.2 同类各级地价比率指数结果分析
从横向来看：表3显示，从1级到5级，β值在逐渐递减，说明1级地段用地价格最高，并以一个较明显的降幅从1级向5级递减，体现出作为城市中心地带的商服繁华程度高，基础设施完善，土地需求量大，推动了地价的上涨。
从纵向来看：①2005-2008年，商业用地中β值明显升高，反映出各级地价与1级地价间的差距在逐渐缩小，这是因为2005-2008年城市基础设施和环境的改善使用地质量提高，价格上升；而2008-2011年β值下降，说明各级地价与1级地价间的差距增大，由于新一轮土地规划调整城市土地利用方式和结构，强化了城市中心地区商业用地，合理配置土地资源，从而提升了中心地区的商业用地价值。②2008年从1级到5级各类用地的β值都大于2005年，由此反映出2005-2008年各类用地价格上涨速度加快，2008-2011年3、4、5级的住宅和工业用地发展加快，这是由于近年来城市中心的住宅用地趋于饱和，阳逻开发区的建成拉动了周边经济发展加快，体现了土地规划和政策对土地价格的影响。③除2005年外，2008与2011年同级各类用地中工业用地的β值最小，说明2008与2011年工业用地比率随土地级别下降而增大，反映了基础设施和土地规划对土地价格的影响。
3.3 同级各类地价环比指数结果分析
根据式（5）、式（6）计算得出表4，并依据表4绘制武汉市新洲区土地同级各类地价环比指数变化曲线（图3）。
从横向来看：α′s/z从1级到2级下降，说明差距在级别间缩小，α′s/z从2级到5级呈现一定的波动性，说明1、2级用地发展呈稳定的增长趋势，是良好的商业用地选择；2级α′z/g值高于1级，但在2级到5级呈现波动性，2005年从2级到5级呈下降趋势，2008、2011年基本呈上升趋势，2008年住宅、工业用地差价随着土地级别下降而拉大，反映了近年来随着经济的发展，城市的基础设施、环境改善，住宅用地价格提升较快；除5级用地的α′s/z外，其他各级用地的α′s/z均大于α′z/g，说明住宅用地与工业用地价格之间的级差大于商业用地和住宅用地之间的级差。
从纵向来看：①由表4可知，2005、2008年α′s/z值分别在4、5级为最高，2011年在1级最高，反映出商业与住宅用地价格的级差在城市中心地段趋势拉大，2005年α′z/g在2级最大，在2008、2011年为4、5级最大，说明住宅与工业用地价格的级差在郊区趋于拉大，体现了土地利用规划、用途、基础设施对土地价格的影响。②从图3和表4整体来看，2011年的α′z/g值远高于其他年份值，说明2008-2011年住宅到工业用地价格之间差距非常明显，且商业、住宅用地价格涨幅明显。这主要是由于2008-2011年新洲区的经济发展加快，特别是阳逻开发区的建成和新洲区基础设施的完善，体现了基础设施和城市规划对土地价格的影响。
3.4 同类各级地价环比指数结果分析
根据式（7）计算得出表5，并依据表5绘制武汉市新洲区土地同类各级地价环比指数变化曲线（图4）。
从横向来看：①除2005年外，β′值都是工业用地最高，反映了工业用地地价间离散程度最大，级差效益明显；②总体上来看，1-5级各类用地中住宅用地的变幅相对较大，反映了住宅用地的级差效益随着级差变化波动较大。
从纵向来看：①除2005年住宅用地的β′3/4到β′4/5外，2005、2008年商业和工业用地价格在级别间的变化幅度随着级别的降低而增大，并且在β′1/2和β′2/3间变化幅度最大，表明在1、2级的土地价格差幅最大，且1级是最好的商业用地选择；另一方面，也反映出商业用地对区位的敏感性，城镇商业区位的门槛效应依然存在，从而使得地价差距拉大；②由图4、表5可以看出，2011年的商业、住宅、工业用地级差效益平均波动较大，这是因为近几年新洲区经济发展较快，各项用地功能划分比较明确，从而促进了土地资源的合理分配；③2005-2008年β′值有较大幅度的下降，说明随着社会发展，城市整体地价水平提高，是各类用地地价间差距逐渐缩小；2008-2011年β′值呈小范围的波动，反映出近年来新一轮的土地利用规划促进土地利用方式和结构的优化，合理配置土地资源，土地发展更趋向合理。
4 结论与讨论
通过上述分析可得：①从降幅上来看，总体上随着级别的下降，商业用地的价格降幅大于住宅用地，住宅用地的降幅又大于工业用地；②通过对以上4个指数的分析可以看出，对武汉市新洲区各级地价影响比较大因素主要有区位、土地用途、用地条件、土地利用规划、政策、基础设施、交通条件和社会经济发展等。
根据对新洲区基准地价的结构变动分析，结合《新洲区总体规划》、《新洲区土地利用总体规划》、《新洲区城市总体规划》，对新洲区土地利用提出以下建议：①1、2级地类应以商业用地、住宅用地为主，可适量安排高科技产业用地，鼓励发展第三产业。对于现有占地面积较大、技术含量低、效益较差的企业和事业单位，条件许可情况下应尽量搬迁，腾出场地发展第三产业。②2、3级地邻接区块应以住宅、商业、商务办公、行政办公和科教用地为主，可以考虑安排科技含量高、效益好的工业用地。对污染严重的工业用地，特别是规模较大的应尽快实施搬迁。③3、4、5级地类可根据城市发展需要，本着严格控制农地转用的原则，落实国土资源部的“双保”（保耕地、保发展）精神，安排部分污染较小的工业用地，但必须符合《城市总体规划》，并作为城市发展的后备用地。
参考文献：
[1] 祝国瑞，唐 旭，王 平.模拟退火算法在动态建立基准地价模型中的应用[J].武汉大学学报（信息科学版），2003（5）：593-595，607.
[2] 唐 旭，赵 松，祝国瑞.局部搜索算法在动态建立基准地价模型中的应用[J].中国土地科学，2003（4）：37-42.
[3] 吴宇哲，吴次芳.基于Kriging技术的城市基准地价评估研究[J].经济地理，2001（5）：584-588.
[4] 赵 松.城镇土地分等定级估价数据库标准化研究[J].中国土地科学，2004，18（1）：52-55.
[5] 张蓬涛，杨 红.基于神经网络的基准地价预测模型研究——以河北省主要城市为例[J].中国土地科学，2000，14（5）：32-35.
[6] 郑 斌，唐 旭，刘耀林，等.基于开源GIS的城市基准地价信息平台的设计与实现[J].国土资源科技管理，2006，23（5）：69-74.
[7] 马诚超.中部欠发达城市基准地价结构变动分析——基于宿州市的个案研究[J].宿州学院学报，2011，26（9）：33-36.
[8] 李小波，马仁会.河北省城镇土地基准地价结构比率分析[J].地理学与国土研究，1998，14（1）：13-16.
[9] 马仁会，田凤雅，李 强.河北省城镇基准地价结构比率变动分析[J].地理学与国土研究，2002，18（3）：61-65.
1 引言
土地规划作为我国土地利用的前提，对我国各项生产活动都具有非常重要的意义。在我国现阶段，按照土地的用途可分为耕地、园地、林地等类土地，这些土地类型的合理规划对于社会生产建设，居民生活休闲都具有非常重要的作用。但是，随着社会生产的发展以及人们各种生活的需要，如何进行合理的土地规划已经越来越成为一个综合性的社会问题。因此，对于当前土地规划存在的问题及对策分析对于社会土地规划发展具有非常重要的意义。
2 当前土地规划存在的问题分析
2.1 用地类型规划不合理
在土地规划过程中，必须将各部分的土地类型平衡规划，满足企业生产需要，同时要满足居民生活的需求。尽管我国土地规划整体上还比较令人满意，但是，不否认的是在很多地区其用地类型的规划并不合理。这种情况几种体现在很多以工业为主的城市，大多通过压缩居民生活用地以及耕地、林地等社会必须土地类型，压缩产生的空余土地用于工业生产。工业生产用地增加导致居民生活空间的减小，并且由于工业生产的增加导致一些列的自然和社会问题出现。由于房地产业的发展，在很多城市中，房地产建筑行业占有了大多的耕地、林地等，对于利益的追求导致耕地逐渐减少，森林面积下降，压缩了人们生活的空间，使得人们生活受到严重影响。这些问题的根源就是由于对利益的追求，导致盲目的进行土地规划。
2.2 城乡结合部土地规划不合理
随着我国城市化进程的不断推进，城乡一体化逐渐成为我国乡镇发展的趋势。在城市化的过程中，城乡结合部土地是城乡发展的重要土地资源，如何合理的规划和使用这部分土地资源对于城市和乡村发展都具有非常重要的作用。但是，由于城乡结合部属于管理范围较为模糊的地区，因此，在土地规划和利用方面都存在着突出的问题，比较明显的就是土地规划的混乱。由于大多数城乡结合部土地市场比较活跃，因此政府在对这部分土地资源的规划也比较随意，大多数应用于居民生活必需品的买卖市场，有些地方为了生产需要，将一些污染严重的企业规划在这部分土地上。这样规划的结果会造成居民生活安全问题受到威胁，城乡结合部环境污染严重，社会发展、居民生活以及自然环境各方面发展的不协调。
2.3 土地规划与现实不协调
在我国的土地规划大多数是经过实地测量和考察之后进行的阶段性用地规划，时间性的问题会导致土地规划与现实用地的不协调。土地规划仅仅是对规划之前用地的发展进行的初步、整体的计划，但是，在实际的土地使用过程中由于一些突发性用地问题，导致计划和实际的匹配。由于我国社会经济发展速度较快，用地突发性问题比较突出，例如大多数城市中心，由于经济发展的需要，会经常对一些用地进行改造，将大型商业用地改为居民生活用地，或将居民生活用地发展成为工业用地等等。由于事情的突发性，会打乱原有的土地规划，导致整体用地较为杂乱。同时，由于人口增长过快，在很多农村当中，房屋建造用地增加，在土地规划中对于一段时间建筑用地的规划是有限的，但是实际生活中，这些问题是随时改变的，导致了土地规划的实时改变。
3 土地规划存在问题的对策
3.1 综合考察，合理规划用地类型
土地类型规划的不合理大多是由于对于区域内土地考察不准确造成的。土地规划考察不准确会使土地规划方向不明确，规划时随意性增加。特别是对于以工业为主城市土地规划，如果土地规划比较随意，会很大程度上压缩居民生活的空间，导致很多社会不和谐因素产生。土地之间的协调利用是保证社会各项生产发展和居民生活的重要前提，在我国《土地管理法》、《城市规划法》、《城市房地产管理法》都明确规定城乡建设用地应注意土地之间的协调，因此，在土地规划之前，对于规划范围内以及周边用地情况要进行详细的考察，认真规划。但是应该注意的是，土地规划并不是一项非常简单的事情，它需要合理判断，并且考虑规划的适用性，不能出现像在居民中心规划工业用地这样的情况。
3.2 突破城乡二元制制度，完善城乡结合部土地规划
前面已经提到过，城乡结合部由于其位置的特殊性，在土地规划方面会比较随意，有很多不合理的地方。城乡结合部土地规划困难的最主要原因就是人员流动较大，同时，城乡结合部二元制比较突出，这种情况增加了城乡结合部土地规划的难度。二元制是指城乡结合部区域会综合了城市的大工业生产以及农村的小农业生产，这样的情况，对于土地规划的合理性提出了挑战，在土地规划过程中即要考虑城市的工业生产用地，同样不能忽略农村的耕地规划。因此，在土地规划中，要达到对城乡结合部土地合理规划的目的，必须加快城乡结合部城市化或者专门的农村化特征，突破现有的城乡二元制制度。但是，在这一过程中要值得注意的是，土地规划必须坚持以人为本的特点，不能强制的改变土地利用类型，对人们生活方式产生不好的影响。
3.3 着眼长远发展考虑，针对实际情况适时调整规划
土地规划与实际之间的不协调是我国土地规划中存在的非常突出的一个问题。由于经济发展过快，甚至有些地方用地的规模已经超越现在土地规划十几年的时间。这样的问题使得土地规划在社会生产发展中并没有起到应有的作用，相反还会制约经济的发展。所以，怎样解决土地规划和实际用地直接的关系是非常重要的事情。就目前来看，最有效的途径莫过于，在规划时能够联系实际以及社会经济发展的速度来进行合理的长时间的整体规划，同时，在土地规划实施的过程中根据使用的需要，进行合理的调整。但是，值得注意的是，在土地的规划调整过程中一定要根据实际所必须的情况进行调整，并且是严格控制的，而不是随意的实施。
4 结语
由于随着社会经济的发展，人们对于经济利益的追逐，使得在土地规划存在着一系列问题，这些问题严重影响着正常的社会生产以及人们的生活，甚至有些阻碍着社会的进步。因此，文中针对这些问题提出了一些列的建议，其实，很多问题的出现并不是由于社会生产的需要，更多的是由于人为的因素产生的。因此，要改变土地规划中的一些列问题，必须加强管理和宣传，让每一个人参与到土地规划当中。
