发布时间：2024-03-15 16:52:04
绪论：一篇引人入胜的商品房投资技巧，需要建立在充分的资料搜集和文献研究之上。搜杂志网为您汇编了三篇范文，供您参考和学习。
一、 商品房预售制度的历史及定义
商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预先支付定金或房款的行为。商品房预售最早出现于香港。
1994年中国大陆出台的《城市房地产管理法》在总结各地经验基础上，建立了预售许可制度，并对预售条件、监管作出了原则性规定。目前各主要城市商品房预售比例普遍在80％以上，部分城市甚至达90％以上。
商品房预售许可制度的确立，是与我国房地产市场发展进程紧密联系的。长期以来，我国城镇住房总量不足，商品房供不应求，加快建设、增加住房供应是客观需要。商品房预售制加速了整个建设资金周转，提高了资金使用效率，降低了资金使用成本。
二、商品房预售制度的特征
我国是社会主义市场经济，作为我国最为重要的市场——房地产市场中的一项重要制度，我国商品房预售法律制度所规定的商品房预售，具有五个明显的特征：
第一，预售的商品房必须是作为商品房项目建设的房屋，而不是政府批准的一些社会福利性房屋，或社会保障性、社会救济性质的房屋，也不是一些单位内部自建的集资房或城市居民自购住宅用地所建的等非社会化、商品化房屋。因此，此类房屋具有明显的社会化、商品化和公开销售的特征。
第二，预售的商品房是处于特定状态的房屋，即必须是已经开工建设，正处于正常的施工建设状态，但尚未竣工的商品房。不是尚未开工的商品房项目，也不是已经竣工交付使用的商品房现房，更不是早已停工无法继续施工建设的“半拉子”工程，或时建时停无法预计或确定竣工时间的商品房工程项目。
第三，预售的商品房，必须是客观存在，并正处于正常的施工建设状态。即作为商品房，在竣工交付前却并非现实存在。因此，作为正处在施工建设状态、尚未竣工交付、并非现实存在的房屋提前销售，是预售的最显著的特征。
第四，商品房预售的预售人主体是特殊的商品房开发商，必须是具备商品房预售条件的开发企业，即具有法定性和特定性商品房开发企业。而购房人则是社会不特定的主体，任何要购买预售商品房的公民，都可以成为商品房预售的买方。
第五，商品房预售，必须依照有关法律规定，具备必须的条件，尤其是政府有关部门批准的商品房预售许可证，并将有关预售商品房的资料及有关法律规定向购房人公示，即具备法定公开性。
三、商品房预售制度的条件
商品房预售意味着买房人承担巨大的对方违约的风险，为了保护买房人的利益，国家规定了严格的商品房预售条件，以求只让那些质地优良、有诚信的房地产商能够运用商品房预售这一杠杆制度。
第一，预售商品房的建设用地，应当是已经交付完全部土地出让金，取得土地使用权证书的土地。因为，房屋依附于土地，商品房项目的合法开工建设和合法预售，必须以对该土地的合法使用权为前提。
第二，必须持有建设工程规划许可证。因为我国早已公布并实施了《城市规划法》，对城市建设工程实行许可证制度管理。这种许可证制度是一种强制性规范，不是任意性或选择性的。如果房地产开发商忽视这一点而预售房屋，就会使开发商自己尤其是购房消费者面临巨大的风险。
第三，按提供预售商品房计算，投入开发建设的资金已达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付时间。关于投入开发建设资金已达到工程总投资25%以上的规定，有两个意义：一是建设项目已经实际动工，二是开发商必须自己投入一定的资金。无论是投入土地的还是投入具体项目施工工程的，都表明开发商有一定的实力和能力，不能完全依赖购房者的房款资金。防止炒买地皮、炒买项目等投机行为。关于已经确定施工进度和竣工交付时间的规定，则是为了保障商品房预售合同的实际、全面履行，到期能够向购房者交付房屋。
第四，向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。商品房预售制度，是商品房交易制度中的一项特别规定。从事商品房预售经营，必须持有两个许可证：即规划许可证和预售许可证。这更加体现了国家对商品房预售行为的严格规范和监督管理的立法意义。
四、商品房预售制度存在的风险
自开始建立商品房预售制度及相关法律、法规公布实施近十年来，我国的商品房预售市场开始走上了规范化管理和健康发展的轨道。但是，由于我国的商品房预售市场起步较晚，有关法律规范还不够完善，各地方发展不够平衡，有关地方政府主管部门的管理职能作用还尚未正常发挥，导致仍有许多地方的商品房预售经营和管理活动还处于混乱状态，一些房地产开发企业违规经营或钻营法律空子，造成损害购房消费者合法利益的现象屡禁不止。
首先是交易不公平。我国实行的期房销售制度，住房还处在建设过程中，购房者就支付了全部的房价款，并承担了未来全部的风险。当建成的现房与协议、广告和口头承诺出现差异时，往往是处于弱势的购房者被迫接受不符合需求的住房或者承担毁约的责任。这实际上是以期房销售的名义，实现了现房销售的实质，将经营风险转嫁给了社会。一是购房者支付了全部的房价款，承担了开发的全部风险；二是开发商占用了购房者的资金，实现了“空手套白狼”的经营模式，而且是购房者承担了资金利息；三是通过住房按揭把开发风险转嫁到银行。
其次是销售不规范。住房是非标准化产品，由于位置空间不同，每一套住房都是不同质的。购房者未验货就支付了全部房款或由银行代付了全部房款，这是一种不规范的交易方式。再加之我国房地产市场正处在发育阶段，法律法规、管理机制和管理功能不健全，房地产交易市场缺乏有效的规范。这种不规范的交易方式为不规范销售、违法违规销售提供了可乘之机。我国商品房销售中存在着虚假广告、定金圈套、合同欺诈、一房多售、面积缩水、质量低劣、会所改变用途、延期办证，得房率、绿化率、容积率与实际不符，将已抵押的期房销售、将已预售的商品房抵押、用假按揭骗贷等种种恶意违约和欺诈行为，极大地损害了购房人的利益，并引发了大量的法律纠纷。
第三，造成不平等竞争和低效率竞争。期房销售制度降低了房地产业的门槛，开发商的实力、品牌、技术、战略都不十分重要，只要具备搞定地方政府和商业银行权势人物的能力，能够获得廉价土地资源和低成本的银行贷款，就意味着项目的成功。结果房地产业聚集着大量的中小房地产商，一些极差的房地产公司也活得很好，而具有实力、品牌、技术、管理的企业的竞争优势并不明显。产业没有形成优胜劣汰的机制，反而造成了特殊落后的企业经营模式。
第四，我国有关商品房预售的法律制度仍不够完善。尽管在十年前我国就公布和实施了《中华人民共和国城市房地产管理法》及其《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》、《城市房地产开放经营管理条例》等法律法规，但是，作为商品房预售及其市场规范化管理的一项法律制度来讲，显然存在不少缺陷。尤其是最近几年商品房预售市场发展出现的许多新情况和新问题，更凸现了市场经济发展变化的超前性与法律法规的滞后性。
五、商品房预售制度问题的解决
对于事关众多利益的商品房预售制度该如何解决它存在的问题呢：
第一，要建立和完善对商品房开发企业是否具备商品房预售资格、预售条件的严格审查制度。尤其是两个许可证审查发放制度。严格掌握商品房预售的条件，规范商品房预售许可证的审查和发放制度。
第二，要建立商品房预售必须公开事项的监督检查制度。防止开发商以虚假广告、名不副实的宣传资料欺骗购房消费者。
第三，对于购房者来说，要考察房地产开发商的信誉。购房人可通过多种渠道了解房地产开发商的营业执照、规模、工商登记、财务状况、企业形象、知名度等；是否具有建设工程许可证等五证一照；了解过去的业绩，到已完工的小区了解开发商的房屋质量、售后服务、物业管理状况；了解开发商有无纠纷等情况。
第四，要加大对商品房预售法律制度的宣传力度，正确理解和适用有关法律法规的立法精神和立法本意。地方各级人民政府，尤其是市、县级政府依法具有房产行政管理和土地行政管理职能的行政执法部门，更应当熟悉和掌握。
第五，购房者要签好补充协议。由于正式购房合同不能全面、准确地反映当事人双方的真实情况，买卖双方往往应根据需要订立补充协议，即通过补充协议对正式合同内容回以修改、补充。根据《中华人民共和国合同法》的规定，“格式条款与非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”。所以，补充协议在某种程度上比正式合同更重要。
参考文献
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［中图分类号］F121 ［文献标识码］A ［文章编号］1005-6432（2012）6-0047-02
伴随着我国政府对房地产市场的宏观调控力度的增强,目前该市场环境呈现出明显的紧缩态势。这一态势不仅表现在商品房售卖受阻,还表现在经济适用房售卖被廉租房所抑制。在此背景下,作为笔者所在的某基建管理单位,其如何在新形势下来提升商品房和经济适用房的销售业绩,便成为本部门急需解决的课题。正因如此,笔者以“商品房与经济适用房的产品组合的构建”为题,便成了应有之义。
根据市场营销学理论可知,两种商品若要构成产品组合,则需要二者具备不同的效用。考察商品房和经济适用房的效用发现,二者在使用价值方面具有同一性,而在政府的民生扶持上却存在着明显不同,即前者完全在于商业目的,需要满足经济效益目标；而后者则属于公益性目的,体现了政府对其社会效益目标的实现。
由此可见,本文在构建商品房与经济适用房的产品组合时,将从“民生扶持”的角度来理解。
1 目前房地产市场营销面临的挑战
无论是商品房还是经济适用房,二者所具有的价格特征决定了其属于奢侈品类型。由该类型商品的价格量占消费者收入总量的比重极大,因此此类商品的需求弹性较大,即Ed＞1。在此经济特征下,房地产市场营销面临着以下几个方面的挑战。
1.1 价格因素方面的挑战
Ed＞1意味着,消费者对房地产商品的价格敏感度很高,当房产价格发生变动时,消费者购买量的变化幅度大于价格变动速度。具体到房地产市场营销可得：若商品房价格和经济适用房的价格逐渐低于消费者的心理预期,理论上消费者群体会增加商品的购买数量；反之亦然。然而,正因为房地产商品属于奢侈品,因此消费者普遍存在着“买涨不买跌”的心态。目前消费者所呈现出的观望情绪,就直接来源于这种心态。因此,“加速购买和观望”这两种经济行为同时存在的条件下,就增大了房地产商品营销的难度。从而,也为产品组合的构建带来了挑战。
1.2 政策因素方面的挑战
不管是商品房还是经济适用房都关系到民生问题,这就使政府所出台的一系列关乎房地产市场的政策,备受消费者关注。其中,针对商品房领域的政策成为了关注的重点(对于经济适用房来说,由于在近年来出现的区位不理想、户型不合理、配套设施不全等尴尬现象,已导致诸多消费者将目光聚焦到了商品房领域)。这样一来,各地针对当地的房地产政策,必然影响到该市场营销的功能效果。即使在遵循经济效益和社会效益目标相统一的产品组合,在客观的政策安排下也往往会成为基建管理单位的“一相情愿”。
1.3 舆论因素方面的挑战
基价管理单位在构建商品房与经济适用房的产品组合时,如何让组合所包含的政府目标被消费者所理解并接受,这是目前面临的挑战之一。诸多地方政府在划拨土地给开发商时,往往提出了必须按一定比例修建经济适用房的刚性条件。其中的用意这里不再详述,然而能否让消费者根据自身收入状况分类进行房产购置,则完全在于其自身的消费偏好与社会环境使然。这里的社会环境主要是指“舆论环境”,而舆论主要指向政府针对商品房和经济适应房不同的政策安排。
可见,唯有在应对挑战的同时来构建产品组合,才具有可操作性。这也为下文“内在要求”的探讨提供了前提。
2 当前房地产市场营销的内在要求
不可否认,各地由于经济发展状况不同；房地产政策安排不同,以及消费者购买力不同,其对于房地产市场营销的内在要求也呈现出诸多差异性。然而,面对以上三方面的挑战则几乎是统一的。
2.1 谨慎进行产品组合的价格调整
针对商品房和经济适用房作为整体的价格因素挑战,上文已进行了阐述。就该挑战而言,谨慎进行产品组合的价格调整则显而易见。不过,笔者这里所强调的“内在要求”主要指向：商品房与经济适用房之间的价格调整。需要强调的是,产品组合中品项之间不应形成竞争关系,而须成为互补关联性。这就意味着,在同一地区的商品房和经济适用房在搭售中,应严格设计之间的价格匹配度。
2.2 政策安排应与产品组合相配套
以基建管理单位为主体来开展房产营销,本身就体现为政府行为。在目前房地产市场的萎靡状态下,如何有效提升房产商品的销售业绩,不仅是基建管理单位的经济目标,更是其的社会目标。而社会目标则在于,满足民生和金融稳定等诸多方面。因此,政府主管部门应给予产品组合配套的政策安排。不难理解,适度、常态的政策安排能给予消费者一种稳定的预期,从而可在一定程度上打消他们的观望情绪。那么,政策安排的具体设计,下文将从一般性层面给予阐述。
2.3 舆论引导须与产品组合相适应
消费者所释放的舆论环境不仅能给房产营销以契机,也能给之以危机。因此,作为基建管理单位的上级主管部门,应及时通过信息平台洞察相关舆论走向,并借助该平台给予及时的引导。这样一来,便在政策安排的配合下,使得舆论环境与产品组合的构建相适应。从而,增大了房产商品的市场公信度。
不难看出,以下在具体的产品组合设计中,应贯彻以上的内在要求。
3 商品房与经济适用房的效用分析
3.1 商品房的效用分析
商品房作为住房货币化的产物,本身是对房改的延续。因此,其在售卖功能上主要针对那些具有刚性住房需求的消费者；当然,不排除部分的投资性消费者。考察这些消费者的生活与工作特征,体现为：工作强度较大、空闲时间较少；并且,家庭结构以三口之家为主,孩子的年龄普遍不大。为此,该类型消费者对于商品房的购买偏好,除了受到房价因素的影响,还受到区位和配套设施等因素的影响。
3.2 经济适用房的效用分析
众所周知,经济适用房属于政策性住房。该类型房产尽管房价相对较低,但在购买权利和房产转卖的规定上,远比商品房苛刻。因此,这样的政策安排实则已经分流了消费者群体。具体考察购买经济适用房的消费者,他们的生活与工作特征与商品房购买者有明显区别,从整体上看他们大都工作不稳定,并伴有一定的健康问题；而且,他们的年龄大都处于中年阶段,其子女或在读书或已参加工作。为此,在经济适用房的营销策略上,就应突出该房产外部环境的清新与出门方便性。
3.3 二者差异性的提炼
二者存在政策上的差异性,因而不能简单地以互补性特征出现。这也就意味着,二者之间不可能构成竞争关系,也难以使消费者通过“二选一”的方式来获得购买权利。因此,二者差异性的提炼着重在于,针对二者分别针对的目标消费者,客观地阐述各自的优势。其产品组合实则在于,借助经济适用房的销售,来推动商品房的销售。关于这一点,笔者须在这里加以强调。
4 商品房与经济适用房的产品组合设计
4.1 建立同一品牌下的共识
一般而言,当地消费者在购买房产时存在着品牌意识,即该房产是由哪家房地产商开发的；同时,房地产商的品牌建立,往往又是通过商品房来实现的,因此,在产品组合时首先就要强调经济适用房的品牌效应。这才能使得低收入家庭,能借助自身在房地产市场已经获得的品牌信息,来预测该房产的购买价值。需要明白,对于房产商品来说其对于低收入家庭的需求弹性更大。
4.2 在同一品牌下突出二者的优势
上文已经指出：因政策性使然,二者不会出现相互竞争的态势。然而,如何使二者联系在一起,减少各自的营销成本；则需要在同一品牌下突出二者的优势。关于这一点,需要基建管理单位在售房大厅的布置上给予考虑。这里须把握一个原则,即应使消费者认识到二者属于房产商共同开发的项目；而不能出现“商品房为主、经济适用房为辅”的理解。
4.3 产品组合中的价格调整
产品组合中的价格调整,主要针对商品房销售而言的。根据目前走势在不影响合理利润的前提下,调整商品房的价格。与此同时,在销售经济适用房的过程中,向消费者突出商品房的优势。从而,期望分流部分的消费者。
不可否认,商品房与经济适用房的产品组合还是一个新鲜事物。笔者在学识有限的情况下,仅根据自身的工作实践和思考,就该问题做了一定的讨论。此文,权当抛砖引玉之用。
5 结 论
由市场营销学理论可知,两种商品若要构成产品组合,则需要二者具备不同的效用。考察商品房和经济适用房的效用发现,二者在使用价值方面具有同一性,而在政府的民生扶持上却存在着明显不同。二者产品组合,应植根于目前的房地产市场大环境之中。为此,在产品组合的目标导向上,规定为：借助经济适用房的售卖来推动商品房的销售；并通过商品房开放商的品牌,支撑经济适用房的售卖。而目前的重点在于,提升商品房的销售业绩。具体包括：建立同一品牌下的共识；在同一品牌下突出二者的优势；产品组合中的价格调整。
参考文献：
自从2007年我国税务总局颁布了《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，就对房地产开发企业的分期项目、普通住宅项目以及非普通住宅项目分别进行计算增值额。土地增值税是指房地产或土地转让对纳税人所形成的一种净增值额外征收税种，其税率一般是以超额累进的形式来进行土地增值税的计征，总体在30%与60%之间。此外国家还明确指出了土地增值税的征收情形，如自用房地产的收入确定、土地增值税审核鉴证的清算、非直接销售房地产的收入确定、清算后再转让房地产的处理以及土地增值税的征收核定等。税收筹划是指通过经营和投资、理财活动等形式的事先安排与筹划，以不损害国家利益为前提所竭尽所能进行的节税利益。房地产开发企业土地增值税的筹划三法是指控制增值率、扣除项目以及税收优惠。控制增值率是通过房地产项目预算利润、项目市场以及项目成本费用来进行商品房单价范围的销售确定，把计算所得的商品房销售单价范围确定在进行一次土地增值税税额的计算，通过土地增值税税额从而得出每个商品房单价所汇总而成的整体项目利润，其中利润额最大的就是该项目最先考虑的最优单价。扣除项目是指在计算规定增值额时企业所取得的土地使用权费用以及需要支付的新建房屋开发成本、开发费用、旧房屋评估成本、旧建筑的评估价格、转让房地产的有关税金等。
一、案例分析
2012年12月，某房地产公司开发一普通住宅项目拟出售，其建筑面积为91000平方米，土地出让金支付2000万元，开发成本为8800万元，同时还有1000万元的银行利息。城建税税率7%、教育费附加征收率3%以及0.05%的印花税税率。营销部门制定了两套售房方案：第一套方案平均售价每平方米2000元，不提供金融贷款证明；第二套方案平均售价为每平方米1978元，并提供金融贷款证明。据此分别计算两种方案的公司应缴土地增值税；分析哪一种方案对房地产公司更有利，并计算其实现所得税之前的利润差额。
方案一：
（1）销售收入=91000x2000÷10000=18200万元
（2）准予扣除的项目金额：
①土地使用权支付金额 2000万元
②房地产开发成本 8800万元
③其他开发费用=（2000+8800）x10%=1080万元
④与转让房地产有关的税金=18200x5%x（1+7%+3%）+18200x0.05%=1010.1万元
⑤加计扣除项=（2000+8800）x20%=2160万元
扣除项目金额合计：2000+8800+1080+1010.1+2160=15050.1
（3）土地增值额=18200-15050.1=3149.9
（4）土地增值率=3149.9÷15050.1×100=20.93%
（5）应缴土地增值税=3149.9×30%=944.97万元
方案二：
（1）销售收入=91000x1978÷10000=17999.8万元
（2）准予扣除的项目金额：
①土地使用权支付金额2000万元
②房地产开发成本8800万元
③其他开发费用=1000+（2000+8800）×5%=1540万元
④与转让房地产有关的税金=17999.8x5%x（1+7%+3%）+17999.8x0.05%=998.99万元
⑤加计扣除项=（2000+8800）x20%=2160万元
扣除项目金额合计=2000+8800+1540+998.99+2160=15489.99万元
（3）土地增值额=17999.8-15489.99=2509.81万元
（4）土地增值率=2509.81÷15489.99×100=16.2%
（5）由于土地增值率小于20%，根据税法规定普通住宅可以免征，应缴土地增值税为零。
从以上分析可知，影响因素主要是土地增值税的增值率、土地增值税的筹划扣除项目以及土地增值税的筹划税收优惠等，因此做好以上三个方面的工作，显得至关重要。
二、房地产开发企业土地增值税的筹划三法
（一）土地增值税的控制增值率
土地增值税法明确指出实行超额累计的四级进税率，当增值额与扣除项目的金额比例小于等于50%，则适用征收30%的税率，当增值额与扣除项目的金额比例大于50%、小于等于100%，则适用征收40%的税率，当增值额与扣除项目的金额比例大于100%、小于等于200%，则适用征收50%的税率，当增值额与扣除项目的金额比例大于200%，则适用征收60%的税率。与此同时土地增值税法还明确指出如果是按照普通住宅来进行出售，则纳税人可以在增值额与扣除项金额比例小于等于20%时免征，所以房地产开发企业要想降低销售中房地产的土地增值税就需要对增值率进行控制，并且在扣除项目的足额基础上。房地产在制定销售价格时需要特别注意事先进行一定的筹划，要清楚了解土地增值税以及它临界点周围的情况。
房地产开发企业主要收入是来自销售房屋时所收的房款，而房款的多少又和商品房的单价以及商品房的面积成正比，其中，商品房的面积是固定不变的，商品房的单价则是可以进行变化的，所以房地产开发企业要想降低销售中房屋的土地增值税除了上述两点需要注意，还要注意成本的利润、市场的因素以及土地增值税的原因。如果土地增值税中的扣除项目是固定不变的，房地产开发企业要想赚钱就需要找到一个可以把土地增税形成比较低的单价，在合理的市场环境下来进行商品房销售行为，其过程是，第一，通过房地产自身的项目预算利润、项目市场以及项目成本费用来进行商品房单价范围的销售确定；第二，把计算所得的商品房销售单价范围确定在进行一次土地增值税税额的计算；第三，通过土地增值税税额从而得出每个商品房单价所汇总而成的整体项目利润，其中利润额最大的就是该项目最先考虑的最优单价。
（二）土地增值税的筹划扣除项目
土地增值税的筹划扣除项目是指在计算规定增值额时企业所取得的土地使用权费用以及需要支付的新建房屋开发成本、开发费用、旧房屋评估成本、旧建筑的评估价格、转让房地产的有关税金等，这些项目是可以在计算增值税时扣除的。房地产开发企业在筹划扣除项目时需要注意，第一，注意扣除项目的全面归集，全面归集是指通过税法规定的扣除项目进行全方位的归整、集中，其中最值得注意是需要分成几个项目来进行的土地，这些土地中已经完成的项目经过核定需要扣除的项目有土地取得费用（土地征用费、土地拆迁补偿费、土地使用费、土地开发费、土地出让金、契税）、房屋的开发成本、费用及相关税金等。全面归集的使用可以促进扣除项目的完整发展。第二，注意扣除项目的开发间接费用，开发间接费用属于房屋开发成本的一部分，它是指通过管理开发和直接组织所形成的项目费用，主要包括修理费、职工工资、折旧费、工会经费以及职工教育经费等，开发间接费用和开发期间费是不同的，所以两者要区分开来。期间费又包括销售费用、管理费用和财务费用，在不能明确分摊利息支出的情况下，它一般由土地取得费用和房屋开发成本之和的10%组成，这10%也是土地增值税的扣除项目。为了保证土地增值税的正确性，就需要在计算时把开发间接费和开发期间费分清，不能错误的纳入计算中。第三，根据财政部的规定，对于房地产开发企业的纳税人来说，还可按土地取得费用和房屋开发成本之和加计20%的扣除，这条规定是唯一一条只适用于房地产开发商的。开发商如果需要对房地产进行有偿转让或是出售，可以对这一种形式比较哪一种利润最大，房地产开发企业就应该采取哪一种。
（三）土地增值税的筹划税收优惠
筹划税收优惠的主要目的是降低房地产开发企业的整体土地增值税或者降低税收完成以后房地产开发企业的负担。土地增值税的筹划税收优惠主要有二种，分别是合作建房以及通过联营、投资的免税所形成的筹划纳税。税法规定的合作建房是指双方进行合作建房，其中一方为出资方，一方为出地方，双方自主进行比例分房，如果房地产是自己用的，就可以暂时免收土地增值税，如果房地产是转让赚钱，则必须征收土地增值税。合理利用合作建房可以给房地产开发企业带来双赢现象。比如A为出地方，B为出资方，A与B打算以合作建房的形式建造办公大楼，建成后双方自主进行比例分房，且房屋都是企业自用，对于A来说不用缴纳土地增值税，可节约大量税负，降低房地产开发成本，增强其在市场上的竞争力，对于B来说分得的办公楼不含土地增值税，会降低购置成本。通过联营、投资的免税所形成的筹划纳税是指，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中，暂免征收土地增值税。
三、结束语
本文通过一个案例分析，对房地产开发企业的土地增值税筹划中的主要影响因素，即土地增值税的增值率、土地增值税的筹划扣除项目以及土地增值税的筹划税收优惠等进行了分析，以期对房地产企业和房地产行业的发展提供一些帮助。
