发布时间：2023-09-22 10:39:30
绪论：一篇引人入胜的房产销售建议，需要建立在充分的资料搜集和文献研究之上。搜杂志网为您汇编了三篇范文，供您参考和学习。
1 房地产销售队伍管理存在的问题
1.1 销售人员专业知识不强
很多房产公司的销售人员都是直接源自于一些院校市场营销专业的学生,对具体的房地产知识没有一个深入的研究和了解,这样就造成了销售人员专业知识不够全面的现状。这种情况下,销售人员在销售过程中面对客户很难对房地产产品有一个系统的介绍和展示,没法让客户掌握产品的信息。销售人员专业知识不强可能会直接导致整个房产企业的形象下降,对于房产企业的声誉也会造成一定程度上的消极影响。
1.2 销售过程中服务态度不好
房产销售过程中,很多企业的销售人员服务态度不好,缺乏足够的耐心和亲和力,这样让很多的看房和买房者极度反感,对销售额的提升起到了一定的制约作用。很多房产企业在销售人员的培训过程中,缺乏相关的心理素质培训。由于销售人员没有意识到房地产销售的特殊性,因此他们在销售过程中没有形成一个良好的销售理念和销售态度,使得销售过程中他们的心理状态表现的不够成熟,进而会出现一些服务耐心度不够甚至与客户产生矛盾之类的现象。
1.3 营销方面技巧单薄
营销技巧是任何销售队伍都必须掌握和研究的。然而,很多的房地产销售人员对于相应的房地产营销技巧都略显单薄。在销售过程中,很多销售人员没有针对在营销方面遇到的失败案例或者受到的挫折等进行具体的分析,去研究消费者的消费心理以及了解他们在买房时所具体看中的信息,这样对他们营销技巧的提升没有起到任何作用。此外,房产企业没有在销售培训中针对营销技巧进行专业的培训和考核工作,无法引起销售人员对营销技巧的重视。
1.4 销售管理制度混乱
第一,资料管理混乱。有些知名项目的样板间,堆着认购书和客户签署的购房合同,杂乱无章,根本无法准时查阅客户的履约情况。实际上这种常规的资料管理很容易做到。
第二,员工管理混乱。在有些房地产公司,不同的销售小组由于和总监的关系有远有近,折扣也有大有小,容易造成压低折扣抢客户的现象,这严重损害了公司的利益。当公司面对员工投诉时,没有任何相应管理措施,导致销售工作混乱无序,销售人员乱给折扣,让客户对项目失去信心不敢下订单。
第三,销售部和其他部门沟通无序。许多项目的销售部门与工程、财务等其他部门的沟通不足,某公司因此出现过严重违约事件。国内某知名房地产公司在其深圳某着名楼盘第七期开盘的当天,发现9套房屋与楼书说明不一致。负责销售的副总经理当时惊出一身冷汗。事后经查明,原来工程部因设计变更直接取消了原有阳台,而销售部竟然没有接到任何变更的通知,依然给客户签署了有阳台的平面图的预售契约,几乎造成公司无法履约的严重后果。
2 加强房地产销售队伍管理的具体措施
2.1 加强销售队伍的专业知识培训
针对目前很多房地产企业的销售队伍专业知识不强的现状,为了提升房产企业的销售份额,加强销售队伍的专业知识培训显得尤为必要。首先,应该加强销售人员对具体的房地产产品的知识的了解。比如说,销售人员对商品房的户型特点、房产合同的具体注意事项、银行的按揭程序以及一些住房公积金方面的知识。这样销售人员在销售过程中才能针对消费者的具体情况作出一系列的房产介绍,提升销售环节的效率,使消费者在选购过程中能够更加全面的了解买房的信息。其次,销售人员还应该掌握一些楼盘的大致销售规律。数据显示,新盘开市后,许多的消费者因为地理位置、升值空间和投资效益等问题,会购买40%到60%的商品房,这段时期也是房地产销售的高速增长阶段,此后房产企业会进入一个较为平稳的销售阶段。房产销售人员掌握了大致的销售规律,就能在销售过程中,针对不同的销售时期做好相应的销售安排,避免销售进程显得盲目的情况,最大程度的保障商品房的销售份额。最后,房产企业还应该提高销售人员的具体的内部装修知识,这样就能够在很大程度上帮助消费者在选房购房中提供一些更加人性化的意见和建议。总而言之,在房产销售过程中,房产企业应该加强相关的房产专业知识培训,才能形成一个具有专业知识和专业素养的销售队伍。
2.2 积极树立良好的房地产销售服务态度
一个良好的销售服务态度是房产企业高信誉高水平的体现,但是很多房产企业的销售队伍对于销售人员的工作服务态度没有给予足够的重视。为了让消费者在选房和买房过程中能够拥有一个良好的服务环境,房产企业应该积极树立良好的房地产销售服务态度。培养销售人员的耐心和亲和力,是为消费者提供贴心服务的一个重要途径。销售人员在销售过程中应该保持良好的工作形象,微笑待人,这样就能让消费者在选房买房过程中感觉亲切。同时,销售人员对于一些房产的细节应该进行耐心的讲解,不能够因为一些消费者的繁琐问题而不耐烦,进而出现反感等问题。此外,对于一些在销售环节中销售人员与消费者产生的矛盾,销售管理部门应该要找出来进行相关的心理指导,对于情节恶劣的人员,企业应该采取一定的惩罚措施。在销售过程中,销售人员应该时刻谨记消费者就是上帝的原则,通过成熟的心理状态和良好的服务态度为销售工作作出更多的努力和贡献,提升房产企业的销售水平和实力。
2.3 提高房产销售的营销策略和技巧
提高房产销售的营销策略和技巧是保障销售效益的另一个重要手段。目前,很多房产销售人员的营销技巧都略显单薄,这样对房产企业的销售竞争力产生了不利的影响。针对房地产客户的一些购买心理,销售人员应该作出具体的营销策略,采用一定的营销技巧来成功推销自己的商品。比如说,一些消费者会专门打电话来询问相关的房产信息,这个时候销售人员要关注消费者具体重视的房产信息,扬长避短,作出自己的房产商品相关优点的具体介绍, 巧妙地引导消费者去关注商品房的巨大投资优势等问题。当然最好的推销途径就是能够邀请客户来亲自看房,这样就能在具体的看房过程中进行相关的介绍了。在销售过程中,销售人员一方面要引导消费者去积极了解房产信息,另一方面要配合消费者去发现相关的房产细节问题,并作出具体的解说,这样既能体现了销售人员的真诚态度,又能不断满足消费者的购房需求。只有销售人员具备随机应变的能力,通过销售过程中的不断摸索,逐渐提高房产销售的营销策略和技巧,才能够提升整个销售队伍的水平。
3 总结
总之,目前房地产的销售队伍管理中还是存在很多的不足之处,房产企业应该努力提高销售人员的相关专业知识,树立一个良好的服务态度,不断提升销售人员的营销技巧,才能形成一个高水平的房地产销售管理队伍,为企业带来更多的效益。
前言
在现阶段，我国的大部分房地产企业都有一个共性的问题，就是在销售环节都存在一定的财务风险，究其原因是由于我国市场经济的不断深化和改革，很多的经济体制和经济政策都发生了一定的变化，在新形势下，由于房地企业没有对新的经济形势进行深入的把控和了解，导致企业无法适应新形势下的经济发展需求，从而导致一些财务风险的产生。财务风险的存在，给房地产企业带来了非常不利的影响，导致与企业有关的经济活动存在不稳定的因素，从而影响企业的经济效益。
1房地产销售环节财务内控管理的必要性分析
我国现阶段房地产企业在财务管理和预算审计方面都普遍的存在不科学的现象，财务内部控制和管理制度上都缺乏一套科学的管理方法，与企业相关的各项制度也不够完善，往往导致房地产企业在财务预算上达不到企业的需求标准。在现阶段，我国的财务功能相对比较单一，很多企业对财务职能的认识上还停留在简单的财务核算上，所以失去了财务本身的职能和意义。所以加强房产企业财务内部控制，提高财务人员工作效率和职业素养，是非常必要的。（1）房地产行业的销售环节存在一定的特殊性，它不同于其他行业资金回笼的方式，在销售过程中，房地产商品具有期房和现房两种形态，本身具有高风险和高价值等特点。所以在销售环节，预售的销售方式是房产企业主要的销售方式，买家可以先交预付款，房产企业可以先不用交付房产，通过签订相关的合同，进行商品的销售。由于特殊的交易方式，致使在资金回收方面也存在一定的特殊性，有些买家可以全款购买，很大一部分买家需要通过银行贷款的方式进行分期付款，所以在房产企业资金回笼的过程中，经历了很多环节，这些环节的不可控因素也随之增多，其中任何一个环节出现差错，都可能导致房产企业资金回笼缓慢的现象发生。所以加强财务内控管理，对于房产企业具有重要的意义[1]。（2）加强企业财务内控管理，是实现房产企业现代化财务管理制度形成的必要手段，科学的财务内控管理，可以促进企业平稳和健康的发展，使企业的经济效益不断的提升，从而提高企业在众多房产行业中的竞争力，同时健全的财务内部控制管理制度，可以使企业内部各部门职能的考核和管理具有一定的科学性和规范性。对部门的责任和职责进行有效的调节，加强工作人员之间的工作联系，明确企业内部的经济责任，从而提高企业各个部门的工作效率。（3）加强财务内控管理，保证务会计资料具有一定的真实性，对于加强财务会计的资料管理具有一定的积极意义，同时提高了资料的审核力度，确保公司财务会计资料的真实性和可靠性，规范的财务控制管理制度，对于提高财务会计的业务水平和职业素养方面都有一定的作用[1]。
2房地产企业财务内控管理中存在的一些问题分析
（1）在房产销售环节，财务职能得不到应有的体现
我国目前房产销售部门的职能普遍都有被放大的现象，在财务收款和其他的销售环节，销售人员过多的干预导致财务人员的职能被弱化，仅仅是依据票据进行收款，对于收款的性质和其他因素没有进行相应的监督和复核，对于合同价格的审核往往都是事后审核，不具有代表性。由于销售人员的流动性相对很大，对于事后审核出现的一系列问题，已经无法找到相关的责任人，从而给企业带来的巨大的经济损失。
（2）房产企业对于收复款项的控制环节相对薄弱
房产行业在销售过程中，需要经历很多款项的收复，过程相对复杂，由于缺乏相应的控制和管理，无法确保每个应收款环节的及时性，这也是制约相关房产企业工作效率提升的一个重要因素，由于一些资金的回收不及时，直接导致房产企业在资金运行上存在一定的压力，使企业无法实现正常的运行。基于以上的情况分析，需要加强企业的财务内控管理，使内控管理具有一定的科学性和规范性，从而实现应收账款的及时回收。
3实现房产销售环节财务内控管理的方法简析
（1）完善企业财务会计的相关的制度
建立一个完善的企业财务会计制度，使企业更加适应现代化经济发展的形势，可以实现企业财务会计的有效管理，加强财务会计的培训，对新的政策和法规进行有效的把握和了解，使会计人员在房产销售环节明确自身的职责和功能，严格把控销售环节每个关键工作的控制点，树立精细化管理的理念[2]。所以构建一个完善的会计管理体系，对于房产销售环节财务管理，具有积极的意义。同时对于实现房产企业的规范化管理，也具有一定的促进作用。
（2）培养员工的团队意识，建立财务与销售部门的有效合作关系
财务部门与销售部门的合作在房产销售环节是非常普遍的，要想实现企业的稳定发展，实现经济利益的最大化，加强内部团队建设，促进部门间的合作和互助工作关系，是非常关键的。团队意识对于房产企业而言，具有重要的意义。企业需要从各个方面对企业的员工进行团队意识的建设，提高员工的职业素养，注重培养员工之间和部门之间的合作意识和互助意识，在具体工作工，以公司的利益为主，严格遵守相关的财务制度，形成和谐的工作氛围，更有利于房产企业财务内控管理制度的执行和推广。
（3）对财务和会计两部门进行有效的责任划分
建立明确的财务、会计职能划分的前提是，具有一个规范的组织机构执行方案，规范的组织方案，对于实现财务内部控制具有重要的作用。在建立方案的过程中，需要遵循一定的标准，必须保证企业的经济财产安全，确保企业的财务安全。加强财务与会计两部门的责任划分，对于房产企业加强财务内部控制具有决定性作用，在具体的划分中，使会计部门和财务部门的职能与责任更加的明确，使日常工作的分工更加具体，同时形成了两者之间互相合作和互相监督的工作模式。实现财务和会计职能的划分，对于房产企业的长远发展和规范经营，具有重要的现实意义。
（4）培养财务专业型人才
专业型人才的招募和培养，对于房产企业销售环节实现规范的财务内控管理具有重要的意义。我国经济的发展离不开对人才的依赖，房地产企业也不例外，所以培养相关的财务专业型人才，可以有效的提升企业的管理和经营水平，专业型人才对于企业的相关工作的规范性具有一定的促进作用，可以加强企业对财务风险的识别能力，提出合理化建议，采取相应的预防措施[2]。在企业财务内控管理上，使相关法规和制度有效的执行下去，实现最终对财务的有效控制。
（5）房地产销售环节合理的运用销售软件
房地产销售软件的应用具体意义在于可以有效的控制房地产项目的目标成本，提高房产销售工作的效率，合理的运用计算机技术，实现对客户相关信息的统一存贮和管理，建立房产网络营销模式对于扩大房产企业的竞争力具有重要的作用，真正的实现了房产营销与消费者的有效互动，使房产企业在销售环节中对消费者的购买欲望和需求进行全面的了解，消费者可以根据自身的需求，对购买的房产相关信息进行更多的咨询，销售软件的运用，使销售和购买者建立了有效的交流平台，对实现房产交易起到了关键的作用。另一方面，销售网络系统的建立，对于实现财务内控的管理具有一定的积极作用，通过网络销售平台的建立，可以节约大量的销售成本，比如降低采购费用、人员资讯费用、广告费用等等，使财务更加快捷和方便的对营销成本进行管理和控制，大大的提高了企业的营销效率。
4结束语
销售环节对于房产企业来说，具有重要的意义，它是保证企业实现更大利润空间的基本前提和保障，保证销售环节相关的工作顺利进行，对于房产企业的长远发展具有重要的意义，通过以上关于财务内控管理相关问题分析，我们总结了一些有效的应对措施，不断的完善企业相关的规章制度，建立规范的财务和会计管理体系，培养员工的综合素质，提高他们的职业素养，最大限度的发挥财务内控的作用，确保房产企业的销售环节更加科学化和规范化，使房产企业得到更大的进步和发展。
参考文献
中图分类号：F830.31 文献标识码：B 文章编号：1674-0017-2015（2）-0038-05
2013年9月，《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》（国发【2013】35号）中明确指出“要开展老年人住房反向抵押养老保险试点。”为贯彻国务院的这一意见，保监会已起草《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见（征求意见稿）》，计划在北京、上海、广州、武汉四个城市进行试点。试点一旦展开，相关的配套政策就必须跟进，税收政策就是其中非常重要的一环。但目前学界对于住房反向抵押养老保险模式下的税收征纳及优惠措施都缺乏系统研究。在本文中，笔者希望以住房反向抵押养老保险的法律本质为出发点，对“以房养老”模式下的税收问题进行系统分析，并提出相关的政策建议。
一、住房反向抵押养老保险的法律本质
关于住房反向抵押养老保险并无一个公认的定义，国内甚至也少有学者专门以“住房反向抵押养老保险”为对象进行研究。大多数的研究事实上都集中在“住房反向抵押贷款”上，这可能是因为国外的以房养老产品大都采取的是“反向抵押贷款”形式的缘故。这些学者往往都将保险公司作为反向抵押贷款的开办机构来研究，虽然这在理论上并无不妥，但却忽视了我国金融行业分业经营的现状。目前的金融监管体制下，保险公司根本没有发放贷款的资格，那么又何来保险公司开展住房反向抵押贷款之说呢？
（一）住房反向抵押养老保险背后的基础法律关系是保险合同关系
住房反向抵押贷款和住房反向抵押养老保险运作模式很相似，都是参与的老人将自己拥有产权的房屋抵押给银行或者保险公司，但仍有权在已被抵押的房屋中居住，然后由后者向前者发放养老金，待前者去世之后，后者获得住房所有权。但是尽管如此，这背后的法律关系却有着明显的差别，如果不将其加以梳理清楚，我们就不可能对其中的税收问题进行系统地研究。
住房反向抵押贷款背后的基础法律关系是借款合同关系，老人的住房作为其借款的担保，银行发放的养老金本质上就是发放的贷款，老人去世后，其房屋用于抵偿其对银行的贷款债务，因而所有权转移给银行。银行将住房进行销售、出租或者拍卖，所得用来偿还贷款本息，同时享有房产的升值部分。
住房反向抵押养老保险背后的基础关系则是保险合同，具体而言为年金养老保险。其中老人作为投保人和被保险人，保险公司作为保险人，保险标的是老人的寿命，保险公司发放的养老金自然就是保险金，至于保险费在这里显得比较特殊，因为实际上在保险合同生效时，作为投保人的老人并未缴纳保险费，这和目前年金保险的普遍做法即投保人要在开始领取之前，交清所有保费有较大的差异，这也是住房反向抵押养老保险最大的特点和其创新之处所在。虽然未缴纳保费，但由于保险公司享有的这个保费债权有房产的担保，因此并不会有较大问题。在老人去世之后，保险公司通过获得老人的房屋所有权来实现其保费债权。
（二）不能将住房反向抵押养老保险认定为分期收款的不动产销售
有学者认为，住房反向抵押养老保险“实际上是保险公司分期购入投保人的房产”，还有学者在研究中指出，“对借款人而言，...若将其认定为房屋销售则需要支付所得税，那么借款人取得的收入就会被认为是应征税的收入。”毫无疑问，如果这一养老模式被税务机关认定为是分期收款形式的房产销售的话，那么参照《企业所得税法实施条例》的规定（个人所得税法缺乏相关规定），以分期收款方式销售货物的，按照合同约定的收款日期确认收入的实现，因此投保人需要在每次收到养老金的时候缴纳个人所得税，这对投保人选择是否参与这一养老模式有着巨大的影响。
但笔者认为，尽管税法中有实质课税原则，但将住房反向抵押养老保险的实质认定为房产销售并不妥当，具体理由如下：
1、忽视了其中的风险转移属性。住房反向抵押养老保险之所以被认为是一种保险产品，并不是因为它是由保险公司推出来的，而是因为它具有保险风险转移的本质属性。投保人的寿命具有不确定性，其拥有住房的价值能否满足其养老的需要也是不确定的，而住房反向抵押养老保险则将这种不确定性变为了领取年金的确定性，因为保险人对投保人及其继承人没有追索权，因此即使投保人寿命超过了预期，其仍有权按照先前的约定获得保险年金。相反，如果其寿命小于预期，除非处于保证领取年度内，否则保险公司仍然不负返还或补偿义务。
2、目前的产品设计中，风险收益并未完全转移给保险人，难以认定为销售。从目前保监会的征求意见稿来看，试点产品将分为参与型反向抵押养老保险产品和非参与型反向抵押养老保险产品。参与型产品，指保险公司可参与分享房屋增值收益，通过定期评估，对投保人所抵押房屋价值增长部分，依照合同约定在投保人和保险公司之间进行分配;非参与型产品，指保险公司不参与分享房屋增值收益，抵押房屋价值增长全部归属于投保人。我们发现，保险公司不仅没有获得房产的所有权和管理权，也不能获得，至少不能完全获得房产的增值收益，因此视为销售有失妥当。
3、与产品设计中的保险金计算公式不符。如果将反向抵押养老保险视为分期收款的房产销售，那么保险公司需支付给投保人的养老金数额超过合同订立之日的房屋价值部分就成了保险公司未来须支付给投保人的利息。但从实际的产品设计来看似乎并非如此，以“幸福人寿”保险公司开展反向抵押贷款的每月支付保额计算公式为例，每月支付保额=（住房评估价+住房升值-住房折旧-预支利息贴现）/[（预期剩余寿命）x12]。显然，有义务支付利息的不是保险公司而是投保人。
综上，住房反向抵押养老保险的法律本质是一种新型的年金养老保险，而非分期收款的房产销售。
（三）关于房产增值部分的法律本质
关于增值部分，前文我们已经看到，试点产品中增值部分要部分或全部由投保人享有。这里的一个问题是这个增值是预先的一个估计值（即在订立保险合同时对投保人去世时的房产价值进行评估，确定增值数额，并将增值额全部或部分按年发放给投保人）还是实际的增值部分（即每年年末对房产价值进行一次评估，将增值额发放给投保人）。如果是前者，那么这实际上就是一个以房屋作为保险标的的另一个保险合同，一个财产保险合同，这也是为什么有的学者会认为住房反向抵押养老保险中会有两个保险标的的缘故。如果属于后者，那么这时由于保险人并未承担任何转移给他的风险，因为风险仍由投保人自行承担，因此保险人发放给投保人的房产增值额不属于保险金。那么这部分的性质是什么呢？首先，这部分金额实际上是保险公司将未来投保人去世后其拍卖抵债房产时将取得的房产增值额提前付给投保人。从其功能上说，似乎是一种贷款。但如前述，保险公司无贷款资格，将其认定为贷款与目前的规则不符。认定为是房产销售的分期付款呢？笔者认为也不行，如前述，所有权、管理权以及与房产相关的风险都没有转移给保险人，难以认定销售成立。笔者认为认定为未来销售合同的预付款项应该是比较合适的，而对投保人而言，则自然认定为预收款项。
二、住房反向抵押养老保险下的税收问题
了解了住房反向抵押养老保险的法律本质之后，我们现在可以开始分析其中的税收问题。笔者在接下来的分析中将分为两个阶段进行讨论，包括：发放/领取养老保险年金阶段;投保人去世后的以房产抵偿保费债务阶段。每个阶段笔者将从投保人和保险人两个角度来探讨可能涉及到的税收问题。
（一）发放/领取养老保险年金阶段
1、投保人。我们前面已经讨论过，住房反向抵押养老保险的法律本质是一种年金养老保险，而非房产销售，因此其领取的保险年金属于保险金范畴，而非房产销售收入。根据《个人所得税法》第四条规定，对于保险赔款免纳个人所得税。虽然先前对于分红型养老保险有过纳税与否的争议，但考虑到住房反向抵押养老保险属保障性质而并不具有分红的性质，因此，对于投保人领取的保险金免纳个税应该是没有任何疑义的。
对于房产增值部分，如前所述，如果增值额是预先估计后按年发放的，那么属于财产保险性质，其税收处理仍然是免税;如果是每年评估确定增值额后发放，那么这部分对投保人而言属于预收款性质，对于这部分预收款，按照《营业税暂行条例实施细则》第二十五条规定，纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。因此预收款需要缴纳营业税，以及伴随着的城建税和教育费附加。至于在缴纳营业税时有关“购买不足/超过5年”的特殊规定如何适用，笔者认为由于在此阶段销售未成立，因此应将投保人预期死亡时间作为计算是否满5年的标准。在所得税方面，由于并没有预收款需缴纳所得税的规定，因此应视为对预收款不交所得税。
另外一个需要讨论的问题是房产税的问题。房产税是对住房持有环节征收的税种，目前除上海、重庆两处试点外，对个人住房是免于征收的。在住房反向抵押养老保险中，由于房屋仅仅是抵押给保险公司，所有权和居住权都由投保人保留，因此试点地区的投保人如果满足房产税的征收条件，在无新的优惠政策的情况下，投保人仍需要缴纳房产税。
2、保险公司。保险公司主要面临的税种毫无疑问是企业所得税。保险公司在反向抵押养老保险中获取的收入包括：保费收入;利息收入;手续费收入;参与型试点产品下的增值分享收入。当然保险公司在确认收入的同时要结转成本，其按年支付的保险金应可作为费用扣除。
关于增值部分，如果认定为财产保险，则首先需要确认保费收入，同时结转成本。如果将增值部分认定为预收款项/预付款项，由于投保人的预收款不确认收入，保险人的预付款也不确认成本。但是在参与型试点产品中，保险公司按年评估房产后取得的增值收入应按实际发生额计入应纳所得税收入。
（二）投保人去世后的以房产抵偿保费债务阶段
1、投保人。虽然投保人已经去世，但在房产转让中应该缴纳的相关税费应当是由保险公司代扣代缴的，这种代扣代缴毫无疑问会直接减少保险公司在投保人生前发放的保险金的数额。
如前文所分析，投保人去世之后，保险公司将通过获得投保人房产的所有权来实现其保费债权。这种以房抵债的本质其实就是房产的销售。那就需要缴纳以下税种。
（1）营业税。按照我国目前关于销售住房的营业税规定，购买不足5年对外销售的，全额征收营业税;购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;购买超过5年（含）的普通住房对外销售的，免征营业税。若实际需要缴纳营业税，应当是由保险人代缴。当然，代缴的还应包括根据营业税计算的城建税和教育费附加。
（2）个人所得税。转让财产取得收入需缴纳个人所得税这并无疑义，这里的关键是收入的金额如何确定。尤其是在房产的拍卖或者折价金额高于债务（包括保费债务、利息债务、手续费债务，预收款项也属于债务）部分时，如果高出的部分需要退还给投保人的继承人，那么保险公司应按照拍卖价或者折价金额作为投保人房产销售收入并代为计缴个人所得税;反之，如果高出部分不需要退还，则保险公司应按照债务的数额作为房产销售收入代为计缴个人所得税。当然，不需退还的部分作为保险公司营业外收入计算缴纳企业所得税自不必说。
（3）土地增值税。对于个人转让普通住宅，一直以来都是免征土地增值税的。但是若为非普通住房，则需要缴纳土地增值税。根据上海目前的规定，居住满五年的，免征土地增值税;居住满三年未满五年的，减半征收;居住未满三年的按规定征收。因此，若满足征税条件，也应由保险人代为扣缴。
（4）印花税。对于产权转移凭据，双方都应该按照凭据所载金额的0.5‰计税贴花。
2、保险人。保险人除了要对投保人应纳税款进行代扣代缴，同时在交易中自己还要承担相关的纳税义务。这里首先明确的是，保险公司在投保人去世后是直接取得房产所有权的，即使房产的拍卖或者折价金额高于债务部分需要返还投保人继承人亦如此。换言之，投保人并非是保人拍卖房产，然后从拍卖款中受偿，而是直接取得房产，至于其最后是将房产留用或者出租或者销售都没有关系。因此，对保险人而言，实际上又存在抵债房产取得、持有和处置三个阶段。
（1）抵债房产取得阶段。1.企业所得税。抵债资产取得阶段涉及到企业所得税主要是当房产的折价金额高于债务而高出又不需要返还给投保人之继承人的情况。按照《企业会计准则第12号―债务重组》的规定，以非现金资产清偿债务的，债务人应当将重组债务的账面价值与转让的非现金资产公允价值之间的差额，计入当期损益。具体言之，房产作价高于债务数额的，应计入营业外收入缴纳企业所得税;相反若作价低于债务数额，则其为损失，应计入营业外支出，减少应纳税所得额。2.契税。保险公司获得房屋所有权时，按照税法规定应缴纳契税。3.印花税。如前所述，对于产权转移书据，双方都应该按照书据所载金额的0.5‰计税贴花。
（2）抵债房产持有阶段。保险公司取得房产后，可能并不会立即出售，而可能会持有一段时间。这期间保险公司若将其出租，按照税法规定需缴纳营业税，所得还要缴纳所得税，租赁合同还需缴纳印花税;同时，保险公司还应按照规定缴纳房产税，土地使用税等。
（3）抵债房产处置阶段。处置阶段若将房产出售，价格高于取得抵债房产时的作价部分应该作为营业额按照税法规定缴纳营业税。另外处置时还应按照税法规定缴纳土地增值税、企业所得税、印花税等税款。
三、相关税收优惠政策的建议
从鼓励住房反向抵押养老保险的发展这一目标出发，毫无疑问需要对这一新型养老模式赋予税收优惠政策。但是制定优惠政策的前提条件时，我们必须厘清在现行税收制度下的税收问题。只有当我们弄清了在目前的税制下，什么时候应缴纳什么税，如何缴纳，缴纳多少，我们才谈得上制定税收政策来免除或者减轻或者递延纳税人的税收，这也是为什么笔者要分析住房反向抵押养老保险的法律本质的原因，因为这是制定税收优惠政策的前提条件。
由前文的分析，我们已经了解到，投保人在生前领取保险金的阶段并无缴纳个税的义务，因此，就不存在免除投保人领取保险金时应纳的个人所得税问题，但我们同时又要注意到，投保人在身故之后以房抵债时，却是需要由保险人代缴个人所得税的，这种代缴就使得投保人在生前取得的保险金会相应减少，如果不考虑这一点，保险公司可能会在设计其产品时因为未能考虑税收问题而出现错误。
另外，在制定税收优惠政策时，我们还应该注意优惠政策的差别对待，尤其要对贫富差异的因素加以考虑。以遗产税为例，其实我们可以预见，若住房反向抵押养老保险成形，“规避遗产税”必然会成为保险公司宣传的噱头之一。那么住房反向抵押养老保险能否成为规避遗产税的考虑呢，有学者认为这还要待我国的遗产税出台且国家赋予以房养老免税政策后才能成为现实。确实，由于目前遗产税条例并未出台，所以尚无法认定住房反向抵押养老保险能否规避遗产税。但有一点却是确定的，那就是如果这一养老模式被“一视同仁”地免除遗产税，那么肯定会有一大批富人会利用这个制度来规避遗产税，这不是我们希望看到的。
考虑到这些因素，笔者认为可以从以下几个方面设计住房反向抵押养老保险的税收优惠政策：
第一，部分地免除投保人身故后以房抵债的个人所得税。“免除”是指保险人在投保人身故后取得投保人房产所有权时，无需再代为扣缴个人所得税，这样保险人就可以将这部分税款计入应发放的保险金之中。这里的“部分”是指，对于拥有两套及以上住房的投保人，不予免除个税。之所以作此规定是因为考虑到拥有两套住房的人经济能力较高，没有必要赋予优惠政策，且如果允许的话，可能会变相地赋予其一个免税的销售二套房的途径。
第二，免除投保人获得的代表住房增值部分的预收款项时应缴纳的营业税。即在住房增值部分由保险公司每年评估然后将增值额发放给投保人的情况下，其性质属于预收款项，按照目前的制度，投保人需要在收到时缴纳营业税。但是考虑到真正的房产销售发生在投保人身故时，这时房产一般都已经购买超过五年，在这种情况下，若为普通住房，应免缴营业税，若为非普通住房，则应差额征收，但若未超过五年，则需要全额征收，因此如果收到预收款和实际销售成立时一个在五年内，一个在五年外，那么就很容易使得政策变得复杂，因此考虑政策的简便性，应直接免除预收款项的营业税，改由实际销售时统一征收。
第三，允许保险公司在其应纳税所得额中扣减其反向抵押养老保险中的利息收入。保险公司在开展这项业务中最重要的一点就是现金流问题。某种程度上可以说，保险公司实质上开展着银行的贷款业务，但却缺乏银行来源于存款业务的大量现金流。因此，税收优惠政策也应当针对这一点来做文章。允许保险公司扣减其利息收入对缓解保险公司的现金流压力有一定帮助。有的学者认为应当针对保险公司的保险费收入给予税收优惠。但笔者认为如果对保费收入予以比如免税优惠，那么就不可能再允许保险公司对保险金支出作为费用扣减，这对保险公司反而不利。
