发布时间：2023-09-18 16:32:48
绪论：一篇引人入胜的地方金融风险防范，需要建立在充分的资料搜集和文献研究之上。搜杂志网为您汇编了三篇范文，供您参考和学习。
自1998年我国开始推行商品化的住房以来，对我国房地产行业起到了极大的促进作用，也正是因为房地产行业的蓬勃发展使得其对国民经济的积极发展起到了至关重要的作用，从目前的情况看来，房地产行业已经发展成为中国国民经济的核心部分。通过金融危机的冲击后，中国房地产价格却依然居高不下。那么，这是否意味着中国房地产泡沫的存在，而又该如何防范房地产金融蕴含的风险，是否需要救市等等都是值得业界关注的热点问题，对其研究具有极大的理论和现实意义。
一、我国房地产泡沫成因分析
1.土地资源稀缺
房地产行业就是指从事房地产开发投资与经营的行业，一切围绕着土地而发展。而由于土地本身就是一种有限的、不可再生的稀缺性资源，基本不可能存在多次补给的情况。然而，目前我国房地产行业的整体发展势态良好，这一方面使得房地产行业对土地的需求不断提高；另一方面，土地资源也在逐渐减少。这使得两者之间形成的矛盾变得越发明显。
目前，我国城市化的发展进程已经来到了至关重要的时刻。土地资源除了可以为地方经济发展带来一定的助益，同时房地产开发商还可以通过土地投机获利一定的利益。基于此，房地产开发商都会通过各种途径进行“圈地”操作，为自己储备更多的土地。当整个经济大环境发展到一个节点，房地产开发商就会将土地以高价转让，或者自行开发这些土地，然后进行疯狂的炒作。也正是因为这一现象，使得有限的土地资源在这一循环交易中价格不断上涨，最终土地的价值远远高于其实际价值，房地产泡沫由此产生。
2.房地产投机
出土地资源稀缺外，房地产投机也是房地产泡沫的形成的主要原因之一。一般情况下房地产投机是与预期、非理性等因素相互影响而发生作用的。房地产市场主体对未知的房地产价格上升趋势进行过高的预期，然后不断地购买、储存，让人们仅仅看到房地产市场昙花一现的繁荣。而这也为房地产泡沫的形成埋下了伏笔。在这一系列的过程中，常常会出现“羊群效应”，这一效应是由于房地产市场的不确定性以及不对称信息所导致的，房地产的投资者或者消费者在预期与决策过程中思想、行为趋同的行为。关注我国房地产市场的相关新闻报道便可以看见在我国的一些大中型城市中常常就会出现“羊群效应”的现象，例如排着长队去买房便是这一现象的基本体现。投机的环境一旦成熟，房地产价格便会慢慢的超越原本的房地产市场价格，其收益也存在许多不确定因素，而是由房地产的投机交易来直接决定。
二、房地产金融风险的防范
1.加强个人住房贷款的管理
房地产金融风险中的个人住房贷款问题已越来越突出，也受到了社会各界的关注。目前，我国个人住房消费贷款的总量还在不断增大，而其于城市居民的个人利益存在着密切关系。因此，加强个人住房贷款的管理，是防范房地产金融风险的重要手段之一，其主要内容有：
第一，明确个人住房贷款的审查程序和标准，然后以此为基础建立相应的信用登记制度；第二，健全个人住房贷款的担保制度，对于居民第二套住房的贷款比例和额度进行严格的控制，与此同时要加强担保执业机构的业务监管工作，对贷款风险进行有效的防范；第三，要严格遵照个人住房贷款利率政策，严禁擅自提高或压低个人住房贷款比率的行为发生；第四，严格评估贷款抵押物实值，在此过程中要严格执行贷款额与抵押物实值比例不得超过80%的规定，对于“零首付”贷款购房现象应该尽量规避。
2.建立健全的法律制度
对房地产行业建立健全的法律制度是规避房地产出现金融风险的最有利的保障手段。对于目前我国房地产金融领域的立法的整体情况来看，这些法律制度的建立相对来讲还是比较滞后的，缺乏实践性和科学性。笔者认为，应该尽快的完善房地产行业的法律法规，以加强行业的风险防范：第一，出台专门的金融机构资金监管的规定和办法；第二，修改和完善《担保法》、《保险法》，进一步完善房地产金融行业的个人信用制度以及担保体制，希望能够对信用方面的立法完善有所助益；第三，进一步完善和明确我国的《证券法》的内容，并进一步明确房地产相应部门所对应的法律制度，对房地产抵押贷款债券的发行和转让制度、房地产投资基金制度以及房地产企业上市、退市制度等等进行完善和补充；第四，对于现有的财产保险制度也需要进一步的完善，适当的将住房抵押保险的种类进行扩充，修改那些不符合实际的内容，对保险费的金额进行科学的评估，从而明确缴费方式以及关于退保的规定。
除了金融业法律法规的完善外，还必须细化房地产行业的法律制度，将房地产行业与金融业的法律制度进行有机地结合，以期有效地促进金融市场与房地产市场的协调发展，尽最大的努力去防范房地产业出现的金融风险。
3.建立全方位的监管体系
首先，外部监管体系的建立。所谓外部监管体系就是指通过人民银行、银监会和审计部门来对房地产行业进行监管，通过这一方法仅可能最大程度的强化监管细节，使得监管能够发挥其最大效果。此外，在这一外部监管体系中，审计部门对房地产金融机构的财务收和经营效益的审计也起着至关重要的作用，能够有效地督促商业银行实事求是的按照金融方针政策去执行相关规定，用这一方式来保证其收支活动的合法性。然后，会计师事务所以及审计事务所也是这一体系的重要组成部分，聘请专业的会计师或审计事务所对其进行一些列的审计，保障相关信息的准确性。
其次，行业内部监督系统的建立。在房地产行业内部监督系统中，地方政府应该给与房地产金融机构一些适时的正确的引导，为房地产金融机构提供一个良好的沟通协调环境，为行业内的相互监督起到一定的帮助作用。
最后，外部评估约束系统的建立。对房地产行业内部与外部建立监管监督体系的同时，还应该利用评估系统对房地产金融机构的信用等级进行评定并公布评级，这一方法能够让社会公众都参与到房地产金融风险度的监督之中。
4.建立健全房地产风险评估机制
一方面，建立健全房地项目开发风险评估机制。我国的金融企业应加强对房地产项目开发评估体系学习和对风险评估专业人才的招聘，对房地产项目的市场前景、管理能力、运营能力、财务能力和营销能力等进行全面评估，结合申请人的信用等级来测算该项目的风险度。若出现房地产项目风险度较高的情况应该审慎发放贷款，将风险降至最低。
另一方面，建立健全的贷款户资信评审制度。我国金融企业已经初步建立了信用等级评级制度，但实际上还存在许多不足之处。因此，可以通过引进 “6C”原则以加强资信评估。
三、结论
房地产泡沫与金融市场存在着密不可分的共生关系。这也就是说如果房地产价格出现上涨的情况，金融机构的资金就会通过各种渠道进入房地产市场，从而促进房地产价格继续上涨；反之，金融机构的资金则会退出房地产市场，让房地产价格继续下降，金融危机也随之产生，极不利于国民经济的稳定发展。而防范房地产金融风险要从抑制房地产泡沫入手，只有找出问题的症结所在并对症下药，才能取得最大的成效。只有进一步加强房地产金融监管监督体系，才能最大化的防范我国的房地产金融风险，对我国经济的发展起到保驾护航的作用。
参考文献：
[1]潘石屹.房地产市场中存在的风险[J].金融研究，2010，（4）
[2]易宪容.房地产金融风险到底有多大.中国房地产信息网，2011，（4）
中图分类号：F293.35 文献标识码： A 文章编号：
1前言
随着改革的不断深化，房地产金融市场促进了国民经济发展到新的阶段。房地产信贷规模较其他行业来说大得多，自然它的风险也会大很多。由于我国目前的金融市场发展的还不是那么完善，房地产行业一旦转变为不良资产将成为整个金融行业的隐患，因此，做好房地产金融风险防范工作是很有必要的，只有这样国民经济才能稳健发展。
2. 造成房地产金融风险的成因
2.1 微观原因影响房地产金融
2.1.1房地产融资对银行的过于依赖性
这样的现象在我国经常出现，当房地产开发商自身的资金不能满足投资时，银行贷款成为资金获取的主要方式。这种做法就会让银行承担很大一部分风险，最终可能牵连国民经济的发展。
2.1.2借贷人信息不属实
有一些开发商为了获得个人利益，常常会在借贷时提供不真实的信息，又因为导银行的贷管理技术落后，导致银行不能准确地对借贷人真实的经济实力进行判断。更有甚者挪用贷款资金，这样就直接加大金融风险扩张。
2.1.3 房地产企业之间的恶性竞争
今年发现在房地产行业垄断行为屡见不鲜，存在违规操作，这样的恶性循环必然带来金融腐败，是房地产贷款信誉大幅度下降。
2.2 宏观原因影响房地产金融
首先，政府政策取向存在误区，中央政府虽制定了一系列稳定房价的措施，但是地方政府作为独立行政部门主要以政绩、财政收入为其核心利益，因此它们在执行中央政府的政策时难免会大打折扣，使得中央政府措施在地方政府没有完全按要求实施。
其次，我国经济正处于转型时期，还没有达到市场经济的阶段，在此期间会出现很多的制度转变期的问题。早期的制度在逐渐解体，新的制度建立还不够完善，这是导致种种现象产生的最根本原因。
最后，我国汇率的逐年下调导致开发商失去对房地产行业的投资兴趣，因此房地产的不确定性变得更为严重。
3 防止房地产金融风险的举措
3.1适当调整金融机构现有制度
房地产行业的一大特点就是变化很快，而对于目前的房地产金融机构赶不上其变化。对风险防范做的不够完善，滞后于当今市场经济的变化形势。致使金融机构不能提前预知风险的存在。当金融危机到来时没有积极的应对方案来解决问题。对于银行机构应该尽可能去发展一些科学的借贷管理方法，建立可靠性强的风险评估体系。
3.2 树立风险防范态度
为了降低金融风险投资，做好房地产周期性变化规律是很有必要的，发现市场变化的普遍规律，才能制定出匹配的管理制度，达到最佳利用社会资源配置。政府部门要加大对房地产行业监管力度，采取相关法律法规来改正和补充市场经济中可能出现的问题。
3.3 融资方式的探索
对于银行必须加强对借贷企业的筛选工作，首先要选择实力强、品牌大、信誉度高的房地产行业进行发放贷款，能做到准确的引导市场发展，风险降临时能够运用防范措施及时解决问题，将影响缩减到最小。
3.4 建立完善的法律与法规
建立法规推动房地产行业正规有序的良性竞争，凡是经过相关部门审批具有资格的企业都可以参加到竞争当中，中央银行是这场竞争当中的严格监督者。对于违法竞争行为要严惩，例如非法垄断、资格欠缺的房地产企业。这样才能有力地消除不良影响，保证金融业务健康发展。
3.5增强全民社会信用
只有全民共同努力才能效地制止开发商及个人不讲诚信的恶行扩散，这与良好的社会信用环境很大关系。运用法律严惩那些没有诚信的开放商只是一种必要方法，培养他们的社会信用感，让其在思想上转变才是根本目的。这样才能积极改善房地产贷款的安全性。
4.对中国房地产金融创新体系的建议
虽然改革开放以来，我国房地产金融进步显著，但是目前房地产仍然存在诸多问题。比如市场的需求旺盛，导致房价不断高涨。这种房价快速上涨是巨大的金融风险到来的前兆，一旦资金运转不警惕，将会给我国金融系统带来巨大的影响。
4.1加强房地产金融创新理念
我国应该借鉴其他国家的房地产金融管理的一些先进管理措施并加以合理地、高效地运用。要以不断创新为管理目标，不但要为达到高效、统一的金融管理体制而努力，还要为了能够稳健地运行房地产金融体系，丰富监督管理全面的内容而奋斗，最终达到监管政策、结构体系、运营状况具有统一性。所以加强房地产金融创新理念对于房地产金融系统稳定是比较迅速有效的一项措施。
4.2完善房地产金融体系
不断完善房地产企业相关制度是房地产金融的必要条件，可以从组织构架、共荣机制、责任制等方面入手。对于从业人员和管理者要有足够的金融创新意识，能够掌握市场的运作和具备丰富的实践经验。
4.3对住房抵押继续实行抵押贷款证券化
抵押贷款证券化在我国正处于尝试阶段，还没有成熟应用，很难满足市场的需求。应对银行抵押贷款公司管理的住房抵押贷款有时间长、现金数较大、风险系数高等特点。目前我国证券产品相对其他国家比较少，因此加强住房抵押贷款证券化对于解决这些问题很有利。
4.4坚持推进房地产金融业务创新
我国的经济实力正处于全面上升的时期，面对房地产价格的调整压力，中国要坚持以房地产金融的创新为总体方针，顺应经济发展的浪潮，经过不断的自身努力与坚定不移的探索精神，创新出具有中国特色的房地产金融业务。
5结束语
房地产业具有资本密集、体系复杂和高风险的特点，因此，培养对房地产金融防范意识，不断完善防范房地产金融制度，对出现的问题时有指导意义。做好这项工作，不仅能保证中国房地产市场稳定、有序发展，还能满足很多居民住房需求。在这条路上，需要我们持之以恒的去探索。
【参考文献】
[1]罗琛阳,孙园园.次贷危机给我国房地产金融风险防范的启示[J].中国集体经济,2009(16).
[2]杨爱梅.房地产金融风险防范与制度创新[J].财经界,2012(12).
[3]赵苗苗.我国商业银行房地产金融风险防范对策研究[J].青春岁月,2011(18).
房地产业是国民经济最重要的支柱性产业，是一个投资巨大、回收缓慢、回报丰厚、具有风险的极其复杂的系统工程。随着我国城市化进程的加快，房地产业发展迅速。房地产金融是房地产业发展的重要方面，防范房地产金融风险，不仅是房地产业和房地产金融业稳定和发展的要求，而且对整个金融业和国民经济的稳定与发展也至关重要，因此对房地产金融风险进行分析具有一定的必要性。
一、我国房地产金融发展的现状与特点
近年来我国房地产投资占全社会固定资产投资的比重如图1所示，1997年该比例为13.7%，从1999年起表现出明显的上升趋势，超过了20%，近两年有所回落，2005年为21%。在此期间，房地产开发投资的增速也较为显著，1998年至2005年的增长速度分别为12.06％、11.92％、17.67％、21.44％、18.57％、23.27％、22.83％和16.50%。
房地产业与金融业息息相关，这具体表现为房地产业是金融业的重要服务领域，房地产市场的发展离不开金融的资金支持。据统计，在2006年全国房地产开发投资的资金来源中，国内贷款为5263.4亿元，占资金来源总额的19.58%，同比增长34.3%，其他资金来源中的定金及预收款占比30.27%，同比增长17%。（数据来源：国家统计局网站）
商业银行提供个人住房抵押贷款，是房地产业与金融业相联系的另外一个表现。据统计，1997年底，全国商业银行自营性个人住房贷款仅为190亿元，到2006年底，全国住房公积金贷款已经达到6364.33亿元，个人住房贷款余额达到3804.71亿元，十年的时间，增加了近20倍。（数据来源：中宏数据库2007-3-23）
总体而言，我国房地产金融的发展具有以下几个特点：
1、发展时期短，起步快
从我国房地产融资的历程来看，房地产是在1998年以后真正进入融资阶段，伴随着个人住房商品化制度的实施以及个人购房按揭的启动，大量的购房者进入房地产市场，短短几年时间，我国用于房地产开发与个人购房贷款余额大幅增长。
2、融资渠道单一
从我国房地产市场的运行过程及其资金链来看，房地产金融主要是由银行房地产信贷构成的，商业银行的信贷几乎介入了房地产业运行的全过程，是我国房地产市场的主要资金提供者。而其他融资渠道如信托、房地产债券、住房资产证券化等融资方式，在我国房地产金融市场尚处于起步阶段，所占贷款比例很小，几乎可以忽略不计。
3、融资比例较高
融资比例较高，是我国房地产金融的又一个明显特征。房地产企业的融资策略大都离不开“市场——资源——资金”三者之间的资本运作，以银行贷款为主，建立阶段性融资安排，实现低成本融资获得高额利润回报。2003年及以前，我国房地产开发企业在房地产开发过程中，自有资本金占项目总投资的比例普遍低于30%，部分企业甚至在20%左右，剩余部分则主要通过银行贷款等融资渠道来满足资金需求。
二、当前我国房地产金融风险的集中表现
房地产业先天具备的高风险性以及和金融的天然联系决定了房地产金融风险的必然存在。它不仅包括单项业务、单个金融机构面临的风险，也包括整个房地产金融体系的风险。一方面，金融业务与金融机构之间存在着密切的相互联系，一旦产生风险往往相互连累，且房地产金融风险属于一种消极的外部效应。另一方面，金融部门经营的外部环境变化，也可能使整个金融部门都遭遇系统性风险，从而造成大损失。在当前，我国房地产金融风险主要集中表现在以下几个方面：
1、房地产投资的市场风险和融资信用风险集中于商业银行
据估算，在土地购置和房地产开发资金中，80%左右都直接或间接地来自于商业银行信贷，而且在我国目前的房地产市场资金链中，商业银行基本参与了房地产开发的全过程，包括土地储备贷款、房地产开发贷款、流动资金贷款、消费者按揭贷款等。商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险，因此，一旦市场出现波动，房地产开发商，尤其是中小型的开发商就会由于资金链的断裂而导致还款困难，房地产投资的市场风险和融资信用风险将集中于商业银行，转变为信贷风险，最后损失的将是商业银行的利益。
2、土地储备贷款存在隐性风险
我国的土地是被政府部门高度垄断的，在土地出让过程中，地方政府往往出于土地收益的考虑，希望获得较高的土地溢价，由此带动了房地产价格的上涨。由于各地城市开发和改造的规模都很大，土地的资产价值较高，因此，土地购置的融资要求十分巨大，而土地储备属于政府行为，使得土地的购置和开发非常容易获得商业银行的巨额贷款。土地收购和开发的资金来源主要是银行贷款，而还款则主要依靠土地出让金。此外，土地的价格本身也是频繁波动的，这些都增加了土地购置与开发贷款的隐性风险。
3、个人住房消费信贷开始进入国际上公认的违约风险高发期
根据国际上对个人住房贷款偿还风险的判定，一般是在购房后5至8年才逐渐暴发出来，我国住房贷款的规模发展才持续几年时间，随着越来越多的个人住房商业贷款进入风险暴露期，银行的潜在风险不断加大。个人购房资金的70%至80%来自于银行，而贷款的偿还则依赖于未来收入的预期。尽管我国当前宏观经济的发展形势较好，但对未来经济发展的良好预期具有不确定性。一旦经济形势或购房者自身等因素导致未来良好收入预期没有实现，最终的风险将转移给银行，因此其潜在的金融风险较大。
4、商业银行和其他金融机构经营上存在管理风险
由于银行管理人员对房地产风险认识不足，风险意识不强，商业银行普遍大力发展房地产信贷，在经营业务上容易产生急功近利的倾向。在发放房地产贷款过程中，信息掌握不充分，贷款过程缺乏足够控制力，或对借款人审查不严，容易造成决策失误。部分商业银行对政府担保和政府干预的项目盲目乐观，甚至盲目追捧，忽视了这些项目所具有的风险性。为抢市场，占份额，部分地区的商业银行甚至违反有关规定，放松信贷条件，在一定程度上助长了房地产“过热”的行为，这些管理上的不完善都会给银行带来一些潜在风险。
三、我国房地产金融风险的防范措施
对房地产金融风险的防范，应根据经济发展的需要，适应国内国际经济形势的不断变化，因此，本文认为可以从以下几个角度进行考虑。
1、实行融资渠道多元化，积极推动房地产贷款证券化
当前，我国房地产融资渠道仍然比较单一，房地产企业的资金来源仍以银行贷款为主，我们必须尽快建立多元化房地产融资机制，将目前集中的银行贷款融资转化到银行贷款、房地产信托、住房资产证券化等多种融资渠道模式，以构建房地产业多元化融资体系，这是化解房地产金融风险的必由之路。具体可以考虑以下几个手段：一是发展房地产业基金；二是培育和发展住房抵押二级市场，试行住房抵押贷款证券化；三是在防范风险的前提下，积极引导外资进入国内房地产市场；四是积极稳妥地发展住房公积金贷款。房地产融资渠道的多元化应该是当前乃至今后一个时期的主要方向，通过对直接融资的制度化创新设计，从而在根本上防范银行的风险。
2、加快土地制度改革，完善土地管理模式
如何有效的发展土地市场，制定适合发展形势的土地制度方面的政策，是预防房地产金融风险的关键因素之一。我国目前的土地储备制度，在规范土地市场、增加政府土地收益等方面效果明显，但其负面效应对房地产市场的健康发展也产生了很大的影响。要保持房地产市场的可持续发展，应该在条件成熟时进行土地制度改革，加快土地管理模式的转变，加强对土地供应的监管。有效地界定和规范政府行为，规范土地供应市场，加快改革和完善与房地产金融市场的稳定密切相关的各项制度。
3、加强国家的宏观调控和引导，加大中央银行的监管力度
对于国家而言，房地产金融市场的稳定具有重要的作用，国家必须加强对房地产金融市场的宏观调控，有效控制房地产金融风险，引导房地产金融机构有序竞争，保证房地产金融市场的健康发展。中央银行应对房地产市场进行深入的调查和分析，提高自身研究判断的准确性，建立房地产风险预警体系，实行房地产市场信息披露制度，及时发出预报，果断采取相应措施，对金融机构进行调控和引导，加大监管力度。
4、完善房地产金融的法律环境
