发布时间：2023-09-28 10:32:36
绪论：一篇引人入胜的房地产宏观环境分析，需要建立在充分的资料搜集和文献研究之上。搜杂志网为您汇编了三篇范文，供您参考和学习。
改革开放以来，我国钢铁工业取得惊人发展，中国钢材市场需求量和生产量增幅均高于国际平均水平，自1996年以来，我国在钢材产量、消费量上排名世界第一。伴随着中国钢铁工业的发展，钢材流通企业也同步发展起来。但是，近年来由于我国钢铁行业产能大于市场需求，钢材生产企业面临更加激烈的国内和国际市场双重竞争，作为钢铁供应链下游的钢材流通企业也受到影响，部分钢材贸易企业，由于对钢材市场营销环境分析不透彻，对钢材市场把握不到位，存在一些问题。对流通企业的市场营销环境透彻研究，把握市场脉搏，预测钢材产业发展方向，掌握钢材价格变动走势，对钢材流通企业开拓市场以获得生存和发展空间尤显重要。
一、相关理论文献综述
营销环境是指企业营销活动有潜在关系的内部和外部因素的集合。作为企业外在的不以营销者意志为转移的因素，对企业营销活动的影响具有强制性和不可控性。不同国家或地区之间，宏观环境存在着广泛的差异；不同的企业之间，微观环境也千差万别。与此同时，营销环境诸因素之间相互影响、相互制约，某一因素的变化会带动其他因素的相互变化，形成新的营销环境。
二、钢材流通企业市场营销环境分析
营销环境即为企业提供机会，亦对企业构成威胁，企业必须持续不断地观察识别并适应营销环境的变化，从中把握商机，对应采用营销策略，取得竞争优势。当前钢材流通企业主要重点关注的宏观营销环境因素如下：
（一）宏观营销环境
1、人口环境
人口是构成市场的第一因素。从70年代开始，我国实行计划生育，控制人口增长，使人口出生率逐年下降，但我国总人口继续惯性增长，城镇人口将超过农村人口。据联合国《2030年全球人口预测》报告，中国人口预计将在2030年人口总数将超过14．5亿。面对巨大的人口基数，我国的消费市场规模依然很大。发达国家工业化进程中，伴随着工业化进程的推进和经济的增长，钢材消费随之增长，人均消费钢材水平和钢的占有量达到饱和点之后开始回落，之后保持在一定产量范围之内。对比发达国家的人均钢材消费量，我国人均钢材消费量仍有增长空间。另由于人口数量增加、人口密度的区域性变化，中国钢材产品消费量长期来看，还应进一步增加。但另外一方面，我们也应该注意到，我国人口结构中，近年来年轻人在总人口中的比重降低、人口迁移等因素影响，将导致钢材市场局部出现波动。
2、经济环境
钢材主要应用于房地产、建筑、汽车、机械、家电、汽车、交通、化工等领域，分析这些行业的市场需求、行业政策、可以相应预测出钢材市场的需求变化。
（1）房地产。房地产行业拉动了投资、消费、进出口增长，并成为政府财政收入的重要来源。我国政府一直通过金融政策、财政政策、税收和管理法规等手段直接或间接影响房地产开发企业。近年来，由于部分城市房价过快上涨，价格过高，对民生改善和社会稳定带来负面作用。房地产市场投机产生产业泡沫，进而对国民经济健康发展产生不利影响。对此，中央政府实施房价调控政策，实施限购令。在鼓励居民首次购房的同时，抑制房地产市场的投资投机性需求。面对限购令、限贷令等中央措施，很多开发商开发速度放缓。受其影响，近期相应的房地产钢材需求放缓。另一方面，对比国外发达国家，我国的城镇化率相对较低，伴随着我国工业化和城镇化的发展步伐、城镇人口长期呈现增加趋势。根据国家规划，到2015年我国城镇人口将达到6．66亿人，镇化率达到45％。这将相应带动城市基础设施建设。另外由于城市发展规划的部署，将出现大规模城市改造和居民拆迁，长期来看，住房销售市场的需求呈增长之势。相应带动建筑钢材市场需求。
（2）汽车。改革开放以来，我国城镇居民经过多年积累，已经具备了汽车消费能力。私人购车占整个汽车消费市场的比例迅速提高。另一方面，整车制造商和供应商看好增长迅速的汽车消费市场，为了夺取更多的市场份额，整车制造商很可能不断缩短新产品开发的周期，这将进一步刺激需求的增长。国家《汽车产业发展政策》提出在我国建立一个成熟的、具有全球竞争力的汽车行业。但也应当看到近期受经济持续下行的压力、高油价的影响，从汽车的实际销售来看，老百姓汽车消费的热情暂时下降，对应的汽车产业钢材需求受到影响。国家相关部门如出台汽车下乡、以旧换新等刺激消费政策，将带动市场需求，刺激汽车产业用钢消费。
（3）其他产业。近期由于我国固定资产投资和制造业增速放缓，铁路、机械行业钢材消费强度下降、国内下游用钢需求放缓，钢材市场出现疲软。
3、国际市场因素
随着经济全球化的进程，我国进入WTO后，贸易壁垒降低，国内钢材市场与国际钢材市场的相互影响和作用愈加密切。近年来由于全球经济增长乏力，欧洲部门国家出现债务危机，受其影响世界主要经济体纷纷强化贸易维护主义，加大对我国反倾销、反补贴措施，国际钢材需求有所减少。
（二）微观营销环境
由于我国钢铁市场属于分散竞争型市场，虽然部分钢厂产量有所降低，投放市场的资源有所减少，但部分钢材生产企业生产增长率仍然高于全社会钢材消费的增长率。各个钢材生产企业不可能形成统一减产，以保证改变当前钢材市场的供求矛盾，部分新形成或即将形成的钢材生产能力还要释放。整体钢材市场供应大于需求。
三、结语
通过以上分析，本文认为从长期来看，我国钢材市场充满着的发展机会，但同时亦存在着诸多挑战。近期钢铁行业将继续呈现高产能、低需求、低产量、低价位的低景气状况。钢材贸易企业必须树立正确的市场营销观念，在充分分析市场机会和挑战的基础上，结合企业实际，制订出科学的市场营销组合策略去抓住机遇，迎接挑战，取得市场先机。
参考文献：
[1]瞿国忠.营销管理[M].北京:经济管理出版社,2008.
[2]高微,冯花兰.市场调查与预测[M].上海:首都经济贸易大学出版社,2008.
[3]欧德罗伊德.市场营销环境[M].杨琳,译.北京:经济管理出版社,2010.
[4]黄振平.钢材流通企业市场营销环境分析[J].经济与社会发展,2003,(4).
一、研究背景
本文从宏观与微观两个角度对房地产行业进行分析，通过相关的定性分析协同定量分析结合的手段，具有条理性的分析了公司的相关投资价值，对公司面临的宏观环境以及自身的优劣势、等相关的方面都做研究与讨论。在进行文献收集与资料整理的基础上进行数据收集与分析，尽力能够获取到最广泛和最真实的数据以及资料，结合国家最新的政策与动态，论文所使用到的数据主要来自于万科房地产公司的定期报告和相关的财务数值。
二、宏观经济与行业分析
1、宏观分析
（1）货币与财政政策--房地产行业发展的有利条件
当前，宏观调控以及创新手段和政策储备，既要立足当前、有针对性地出招，顶住经济下行压力，又要着眼长远、留有后手、谋势蓄势。继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，创新宏观调控方式，加强区间调控、定向调控、相机调控，统筹运用财政、货币政策和产业、投资、价格等政策工具，采取结构性改革尤其是供给侧结构性改革举措，为经济发展营造良好环境。
（2）政府陆续出台对房地产行业的有利政策
中指院方面认为，在中央提出化解房地产库存、促进房地产行业持续发展的背景下，短期内政策仍将鼓励住房需求，继续放松货币信贷及财税政策，房贷利息抵个税将是大概率事件。
一是加快农业转移人口市民化。深化户籍制度改革，放宽城镇落户条件，建立健全“人地钱”挂钩政策。扩大新型城镇化综合试点范围。二是推进城镇保障性安居工程建设和房地产市场平稳健康发展。完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策，住房刚性需求和改善性需求，因城施策化解房地产库存。
2、行业分析
（1）行业历史发展
在1998年时，我国对外公布了《有关进一步深化城市乡镇住房改革、推进房屋建设的相关通告》。文件规定从98年的后期幵始不再将住房作为实物来进行分配，取而代之的是促进住房按货币化来进行划分的改革，从而逐步实行住房的商品化。就在当期房地产行业的相关变革政策同相关的金融政策、税收调节政策联系在一起，为我国的房地产市场营造了明显的有效需求。当前，各国政府开始利用宽松的相关政策，以此利用地产市场的消费需求来拉动市场，最后有效推动经济上行。
（2）行业现状
房地产行业按用途可以区分为住宅，办公，商业等几个板块，最近崛起的旅游等概念板块我们归到其他类。根据国家统计局1999——2010按用途分商品房屋实际销售面积数据，我们绘出下图，从图中可以看出，在1999年至2010年这"1^一年间，住宅占商品房屋的比重一直处于90%左右的水平，所以我们选择进行分析的核心就是住宅市场。住宅市场又细分为保障房，普通住宅商品房，高端住宅，由于保障房目前介入利润小，高端住宅受调控压缩，且占比比较小，我们的分析核心将定位在普通住宅。
三、基本面分析
1、公司概况
万科房地产企业股份有限公司是一家大型的房地产龙头企业，在1984年创立，同时在1988年开始进军房地产的相关市场，随后在1991年公司在深交所成功上市，是当时深交所的第二家上市公司。在公司历年的发展进程过后，公司凭着自身的企业理念成为了我国房地产公司中最大的住宅开发销售企业，目前公司的主要经营业务覆盖长江三角、珠三角、环潮海三大经济圈并且还包括我国的中西部地区，总共有54个城市。
2、公司战略
万科房地产公司自从其成立以来，一贯强调“健康丰盛人生”的价值观念，公司十分看重生活和工作的协调；公司致力于为雇员营造可持续发展的工作平台，鼓舞雇员和公司一道健康成长；主张简单的人际交往关系，致力于创建能够最大程度发挥员工才能的工作环境。在2011年年度末，由世界著名的人力资源公司汉威特举办的“2011年中国优秀雇主”评选中，公司被评为全球TOP25优秀雇主，并且两年连续获得“中国优秀雇主”称号。
万科致力于推广行业节能减排，不断推动绿色建筑及相关的居住房屋产业化。在2011年度，公司共计申报绿色的三星项目有273.7万平方米，是全国共计数量的52.9%。在2007年年度，建设部批准万科建筑研究中心成为中国住宅产业化试点基地。公司持续推动居住房屋产业化的进程。在2009年年度，万科公司北京假日景观工程B3号和B4号楼被授予“北京房地产优秀产业化试点工程”的称号。
五、综合分析结果
对本文分析而言，首先，从定性分析角度考察公司有以下结论：就宏观经济环境来看，国家采取了一定的调控措施去应对过热的房地产市场。正如上文所说，本轮的调控对于万科公司的发展有利也有弊。弊端在于措施的出台在一定程度上会抑制地产投资者的积极性，挫伤股票投资者对于地产行业股票的热情。但另一方面，我们也要看到政策对于房地产市场健康发展做出的贡献。
其次，在公司的运营能力方面，分析可知公司的应收款项以及存货的周转还有待改善。原因主要在于国家的政策实施以后，由于投资者以及需求方的敏感性过强，导致公司存货产生一定的积压。但考虑到未来居民住房刚性需求的释放，在地产行业健康发展的复苏过程中万科公司的存货周转会好转。公司的盈利水平方面，最近几年保持稳定。但由于国家控制房价，因此我们预计公司的盈利水平相较07年以前会有所下降，但是会维持在一个正常水平平稳发展。
综上分析，对于万科房地产公司的长期投资价值结论是：未来万科房地产公司在国家调控的宏观调控背景下，将会围绕居民住房的有效刚性需求发掘利润增长点，通过自身的行业重要地位博取稳健发展的机会，因此我们认为该公司在未来的中长期时间具有一定的投资价值。
参考文献：
房地产前期策划是从全局战略角度出发，确定项目目标，广泛收集资料，调查研究，对拟开发的项目进行准确的市场定位，并对项目进行详细的经济论证，最终使开发商的决策建立在科学的而不是经验的或者是感觉的基础上。它是项目的纲领性文件，是项目开发的原则，不仅对整个生命期项目的实施和管理起决定性的作用，而且直接影响项目的经济效果。
二、房地产项目前期策划的必要性
房地产建设项目前期的充分论证，可以有效减少风险、工程进度、保证预期利润的顺利实现。可以说做好房地产建设项目的前期工作是建设项目成败的关键。只有通过前期策划的市场调查、对项目进行可行性研究，并准确的定位，才能保证在后期的销售过程中适销对路，从而有效地规避风险。
首先，房地产开发是一项庞大的系统工程，就整体项目而言，前期的开发策略和策划实施极为重要，在某种程度上直接决定了房地产项目开发的成败。
其次，房地产开发逐渐呈现出大盘化、郊区化的发展趋势，发展商所面临的不仅是图纸和产品的竞争，更要懂得怎么引导市场、创造市场，那么项目的前期策划，可能就是生死攸关的事情。
第三，房地产前期策划可以避免项目运作出现偏差，提高企业决策的准确性。因此，它可以作为房地产企业的参谋，使企业决策更为准确，避免项目在运作中出现偏差。
第四，能有效地整合房地产项目资源，使之形成优势。
三、房地产项目前期策划的内容
房地产项目前期策划实际上是一系列的工作过程，是开发商通过分析自身能力和项目条件，了解环境特性和趋势，制定把握机会、避免威胁的战略部署。具体内容如下：
（1）项目市场调查（拿到地之后）
1.城市的宏观环境分析：对城市经济、文化、交通、城市化水平、房地产行业发展状况，国家地方的法律法规对房地产市场的影响，城市今后发展趋势分析。
2.中观环境分析：对项目所在大板块即以区乡镇一级为基础，对此区域内的经济、交通、文化、人员构成，发展趋势，房地产发展水平，发展潜力做进一步的分析。
3.微观环境分析：本项目所在地块环境分析，竞争对手情况调查、同类物业情况调查，市场前景预测。
环境分析是从事房地产策划的立足点和根本前提，为科学的决策提供依据。只有深入细致地对环境进行调查研究和分析，才能准确而及时地把握消费者需求，才能认清本企业所处环境中的优势和劣势，扬长补短，在竞争中求得生存、在变化中谋到稳定。
（2）目标客户群分析
市场调查以及目标客户群分析的作用是多方面的。通过市场调查，房地产商可以准确的知道要“卖什么样的房子”、“房子卖给谁”、“怎样卖房子”，也就是说市场能够帮助房地产开发商进行正确的项目定位，这些正是一个项目成功与否的关键；
市场调查还有助于房地产企业发现新的市场机会。通过市场调查可以了解市场的现状及其变动趋势，从而确定企业今后的经营方向；市场调查有利于房地产企业适时开发新产品。
（3）项目方案策划
1.地块情况分析：对项目地块的交通、环境、周边配套，区域发展现远景做表述。这是整个策划方案成功的前提，只有深刻分析地块各个方面的特点，才能做出正确的市场定位。
2.项目市场定位： 所谓定位，是指企业为适应目标市场中消费者的特定需求，而设计和确定企业及产品在目标市场上所处的相对位置，与竞争对手的产品及企业形象相对而言的。因此，房地产开发项目的市场定位就是在详细的房地产市场调和分析的基础上，选定目标市场，确定消费群体，明确项目档次，设计建设标准，使自身的房产项目有独独具一格、与众不同的特色，进行准确的市场定位，从而锁定目标客户，这是楼盘畅销的先决条件。卖点和定位是两回事，定位不清的卖点不能称之为真正的卖点。
房地产项目定位是进行房地产项目开发的先导。房地产定位既不是简单的市场细分，也不是片面的创意包装活动和产品形态设计，它是为实现最终市场认可而对产品进行的设计、营运、推广等系列活动，其目的是要塑造产品独特的市场表现和客户价值。
3.项目产品研发与设计： 项目产品是提供给市场的能够提供给消费者某种需求的任何有型建筑物、构筑物、土地和各种无形服务均为房地产产品。主要包括物业实体及其质量、特色、类型、品牌等；以及可以给消费者带来附加利益和心理上的满足感及信任感的服务、保证、物业形象、开发商声誉等，即房地产整体产品=有型实体+无型服务。房地产整体产品有三个层次的内容：核心产品、形式产品及延伸产品。
