发布时间：2023-09-25 11:51:09
绪论：一篇引人入胜的房地产企业经营分析，需要建立在充分的资料搜集和文献研究之上。搜杂志网为您汇编了三篇范文，供您参考和学习。
（一）指标选取
主成分分析是通过一种数学降维的方法，找到几个综合指标变量来代替原来众多的变量，使得综合变量尽可能的包含所有原来变量的信息量，而综合变量间又不相关。在对企业经济效益分析前，首先要确定对企业经济效益评价的指标体系，这里主要选取企业财务指标进行评价，财务指标为单指标，该体系应做到不遗漏重要指标， 不附加多余的指标并且指标之间又相互存在区别，财务指标能够掌握房地产企业生产经营的命脉， 并为企业相应的科学决策提供可靠信息支撑。而反映企业经济效益的指标有许多种组合，大多为单项财务指标，这里以财政部1995年颁布的指标作为分析的依据， 具体指标有销售利润率X1、总资产报酬率X2、资产收益率X3、资产保值增值率X4、资产负债率X5、速动比率X6、应收账款周转率X7、存货周转率X8、社会贡献率X9和社会积累率X10。利用以上指标进行主成分分析。
（二）实证分析
利用SPSS软件对相关数据进行主成分分析操作，根据以上指标统计并计算出了万科房地产、绿地集团等全国十四家房地产企业2013年各财务指标数值，为了消除各个财务指标相互间的量纲， 使各指标之间具有一定的可比性，对原始数据指标作标准化处理后，由特征值表和累计贡献率，由累积贡献率达到85%为标准，选择了三个主成分Z1、Z2、Z3，并通过特征向量表分别得到各主成分表达式，其中，xj（j=1，2，3，...，10）表示第项指标的得分。
以Z1、Z2、Z3这三个主成分来评价2013年的全国主要房地产企业综合经济效益，其综合计算公式为：Y=0.7523Z1+0.1457Z2+0.1020Z3，其中，Y表示2013年各房地产企业的经济效益综合得分。所得结果如表1所示。
从上表2013年全国十四家房地产企业经济效益综合排名中可以看出，万科房地产综合排名最高，其得分为2.9589，融创地产和华润置地综合得分最低，分别只有-2.092和-1.9628，从排名中可以看出，虽然万科房地产领跑，但绿地集团、万达集团、保利地产等紧随其后。从累计贡献率情况看各个指标的贡献率，前三个累计贡献率超过85%，则选择三个主成分。
另外通过原始数据的建模和上面各主成分的指标得分，得出Y=0.7523Z1+0.1457Z2+0.1020Z3，其中Y值是对企业经济效益的综合评价。由于其相关分析中没有给出所谓主成分，Z1、Z2、Z3所代表的意义， 企业仍不能通过主成分分析发现企业发展优势， 找到其中发展差距，只能确定经济效益发展由哪些重要因素引起。由于Z1指标的表达式中，指标xj所有的系数的平方和等于1，将指标xj的系数的平方从大到小排列，若前若干个xj的系数的平方和接近 0.5 ， 则称这几项指标为主成分Z1的核心指标（这时其余诸个xj系数平方和同时也接近 0.5）。
中图分类号：F293.3 文献标识码：A
收录日期：2014年3月31日
2014年初，中国大量三四线城市房价下滑信息充斥着整个房地产市场，很多人坚定认为三四线城市房价会进一步下降。2014年3月，浙江兴润置业投资有限公司宣布破产，从而引发了国内对房企、商业银行甚至是整个国家经济的担忧。
一、浙江兴润置业事件概述
2014年3月，浙江兴润置业投资有限公司宣布破产。浙江兴润置业前身为奉化市城镇建设开发公司，1987年成立，于2005年更名为浙江兴润置业，并获得国家房地产壹级资质。1998年以来，该公司相继开发了十多个楼盘，为当地最大房企，可以说兴润置业是一个典型的三四线城市的房地产公司。在辉煌时期，该公司营业收入高达25亿元。近几年，国内政府大力打压房地产市场，三四线城市房价出现较大跌幅，如兴润置业2010年1月11日拍下桃源府邸项目所在地块，楼面价是7，853元/平方米。而世茂集团旗下子公司昆山世茂蝶湖湾开发有限公司，2013年12月11日拍下同地段的地块，楼面价只有3，204元/平方米，跌幅达59.2%。如果按照自身拿地价格销售房屋，很难吸引消费者；如果紧随市场价格，又很难收回成本。2014年3月，浙江兴润置业最终由于资金链断裂，宣布破产，负债总额高达35亿元，其资产总额约为27～30亿元，负债额约为5～7亿元。其中，24亿元资金来源于商业银行贷款，共有19家商业银行涉及此案，贷款额度最大的是中国建设银行，约12亿元资金。
二、中小房地产企业危机
浙江兴润置业房地产企业代表着中国三四线城市的中小房地产企业的生存状况。据中国房地产业协会预计，未来3年内至少有30%的内地房企被淘汰，企业总数将由目前约5万家减至3.5万家。与此同时，房企的市场集中度逐渐加强。《2013年上半年中国房地产企业销售排行榜TOP50》显示，2013年上半年，在上榜企业销售金额集中度方面，全国TOP10企业市场份额为15.21%，较上年全年增加了2.45个百分点；销售面积集中度方面，TOP10企业市场份额从上年的9.10%上升至9.85%。除此之外，近些年中国三四线城市房价大幅上涨，很多房地产企业预期房价会进一步上升，宁愿高价拿地建房。但十后中国政府调控房地产的政策较为紧密，由于一二线城市的房屋需求仍然很大，其房价还在上升，但是三四线城市房屋需求有限，国家房地产政策的出台，抑制了三四线城市的房价过快上涨，曾经高价地皮正在建设中，还没完工就开始遭遇降价贬值的风险，甚至很多三四线城市房价下跌40%，已完工的房屋价格竟低于地皮价格，成本很难收回。三四线城市房价正在逐步下降，未来下降预期更为强烈，众多投机资金快速撤离三四线城市，引发中国众多鬼城相继出现，如鄂尔多斯、唐山。
三、房企破产的经济效应分析
面对目前的个别三四线房地产企业破产，我们不难预测随着国家对房价的调控，未来可能会出现更多的房地产企业破产倒闭，其对社会带来的影响分析如下：
1、对商业银行的冲击。中国很长一段时间，房价快速上升，房地产企业利润高涨，整个行业利润率较高，加上未来房价上涨预期，房企利润空间持续看好，在这样的情况下，房企成了商业银行最大客户，和房地产开发有关的贷款占到商业银行所有贷款的大部分。银监会的数据显示，截至2013年末，有20家银行涉及房地产类贷款达20.9万亿元，约占2013年末银行业贷款余额的33%。2013年9月末，20家主要银行房地产贷款及以房地产为抵押的贷款占各项贷款比重高达37.9%。所以，社会有种说法是，商业银行被房地产企业绑架。正是因为商业银行贷款中与房地产相关的贷款比重较高，依赖较强，一旦房企由于房价下跌破产，银行会直接遭受牵连，带来不良资产增加，资金回收缓慢甚至无法回收。如，浙江的兴润置业破产后，涉及19家商业银行的24亿元贷款会在不同程度上遭受损失，给商业银行带来经营风险。
2、对房地产相关行业的冲击。三四线城市房价的下跌，压缩了房地产企业的利润空间，甚至触碰了房地产企业的成本线，房地产市场有价无市或者无价无市导致房企资金无法按期回收，资金链断裂导致其上下游相关行业的相关款项资金也无法正常收回。同时，未来开工建设的房产数量减少，房地产相关行业的产品需求下降，企业利润下滑，从2014年前两月数据看，中国房地产增速放缓，1～2月商品房销售面积和销售额分别同比下降0.1%和3.7%，新开工面积同比降幅达27.4%。国家住建部数据显示：房地产业每减少100万平方米建筑量，就会影响30万人的就业，减少钢材需求2万吨，减少门窗需求8万套，减少卫生洁具需求2万套。再加上正建或已经完工的房地产相关费用不能按期回收，导致房地产上下游行业也面临资金困境。
3、对一二线城市房地产的冲击。随着三四线城市房价的下跌，一二线城市房价下跌预期更为强烈，越来越多的资金会选择观望等待。在经历了19个月的连续上涨后，全国重点城市房价涨幅出现大幅回落。2014年1月1日，据相关数据显示，去年12月中国城市住房（一手房）价格为1，088.9点，较上月上升5.6点，环比上涨0.37%，涨幅较上月缩小了0.40个百分点。一二线城市房价上涨速度减缓甚至停滞，房企资金回笼过慢，或者最终资金链断裂破产。中小型房产公司的破产倒闭终会牵连到大型房产公司。
4、房地产企业、商业银行及房地产相关行业相互恶性影响。房地产企业破产倒闭，促使银行不良贷款和经营风险增加。商业银行为控制风险，谨慎、看紧对房企的贷款，加剧房企的资金周转，从而进一步加大其破产风险。同时，由于房企破产，影响相关行业业绩，加剧其生存的空间，也使得商业银行同样对相关行业惜贷。最终导致整个产业链资金紧张，拖累地方经济。2013年，房地产业已成为中国经济增长的支柱，占GDP的16%，固定资产投资的33%，贷款余额的20%，新增贷款的26%，政府收入的39%。如果房地产急剧放缓，很难找到替代方式支持经济增长。
通过以上分析不难看出，现今的中小房地产企业正在夹缝中生存，自身筹集资金困难，资金回笼较慢，宏观经济形势又不利于其发展，所以破产风险在2014年急剧上升，从而引发整个国家经济风险发生概率增大。
主要参考文献：
彭罗斯在《企业成长理论》中说明了企业的竞争力来源于企业本身所含有的资源，具体说是企业所拥有的效率较高的特殊资源。[1]企业在市场竞争中获得领先就必须拥有较多的这种特殊资源。房地产企业的这种特殊资源主要包括消费者资源、投资者资源、土地资源等。房地产企业拥有这些特殊资源越多，其竞争能力越强，占有的市场份额越大。根据波士顿公司的BCG 模型理论，其理论的核心是根据市场需求和其他各项因素来确定出各项资源的需求量。[2]房地产企业需根据市场需求量来进行决策，如供大于求，将不利于房地产企业的利益。
普拉哈拉德和哈默尔的观点主要是利用核心能力理论来解释企业竞争力来源。[3]房地产企业竞争力的强弱与企业本身的能力有关，房地产企业能力越强，竞争力越强。这种能力是评价房地产企业竞争力强弱的标准，具体来说，房地产企业核心能力还包括营运能力和偿债能力。
MHMeye和JMutterback将核心竞争力分解为三个维度：产品技术能力、分析和关注消费者需求能力、分析和协调各部门的能力。[4]房地产企业的发展与其技术能力息息相关，质量过硬的房产更能吸引消费者。这就要求房地产领导者具有较强的控制组织能力。范莉莉设计核心竞争力评估维度，主要包括模仿能力维度和资源利用率维度。[5]
房地产企业的竞争力强弱与资源利用率有关，资源利用率越强，竞争能力越强。房地产企业的资源利用率可以从其盈利能力营运能力和偿债能力反映。
陈静根据企业文化凝聚力的功能、指导的功能、激励的功能、约束的功能、互动的功能，增强企业的核心竞争力，分析企业竞争力的影响因素。[6]房地产企业的竞争力与企业的自身文化有关。良好的企业文化，可以增加员工对企业的认同度和忠诚度，增加员工的工作积极性，有利于房地产企业的长期发展。马东生等阐述了战略资源、企业知识、组织学习和企业文化和集成是企业竞争力要素[7]。房地产企业的竞争力与其战略管理决策有关，设定科学可行的战略管理目标，并进行合理的控制保证实行，有利于房地产企业的发展。
时希杰、吴育华根据系统思想建立了基于三个层次的指标体系，分别包括市场表现、技术水平和服务态度。[8]房地产企业中的龙头，如从万科的财务报表可以看出其在房地产行业中的地位、市场占额和技术水平等综合实力指标。
总体而言，国内外关于企业竞争力的分析和研究，已经有了一套相对完整的体系。国内外有关企业竞争力的研究主要涉及如下几个方面：①企业竞争力的界定；②企业竞争力的来源；③企业竞争力的影响因素；④提高企业竞争力的对策。
2房地产企业竞争力影响因素分析
房地产企业竞争力的影响因素与房地产企业自身的盈利能力、营运能力和偿债能力有关。房地产企业自身的盈利能力越强，其在整个行业中的?争力越强；房地产企业自身的盈利能力越弱，其在整个行业中的竞争力越弱。房地产企业营运能力越强，其在整个行业中的竞争力越强，反之越弱。房地产企业偿债能力越强，其在整个行业中的竞争力越强；房地产企业偿债能力越弱，其在整个行业中的竞争力越弱。
下文将从盈利能力、营运能力、偿债能力对保利地产、万科、金地集团展开分析。
21盈利能力分析
从表1中我们了解到，2011―2014年金地集团净资产收益率相对其他三家公司而言是最差的。这说明金地集团的开发力度不大，导致净资产收益率无法得以提升。保利地产2012年的额外融资股本乘数下降，净资产收入率下降，在公司努力开发和提高销售效率的同时，净资产回报率也在上升。2013年由于宏观政策的影响，净资产收益率有所下降。万科2011―2014年净资产收益率总体来说还是比较平稳的，这可能与万科不断进行技术创新、扩大开发力度有关。
22营运能力分析
从表2我们可以了解到，保利地产在2011―2014年的总资产周转率相对于万科和金地集团而言是较低的。这是因为保利地产实施扩张型的政策，使得各项费用的支出增加，从而导致保利地产的总资产周转率无法提高。万科的总资产周转率在2011―2014年相对于金地集团和保利地产而言是最高的。这是因为万科实行了循序渐进的发展方针，各项费用合理支出和分配。金地集团在2011―2014年的总资产周转率相对于万科和保利地产是处于最低位置的。这说明金地集团需要创新技术和更新管理理念和制度，制定出合理的发展战略。同时金地集团在扩大资产规模时也应更加重视操作风险，这样才能提升金地集团的总资产周转率，增强其营运能力。
23偿债能力分析
从表3我们可以了解到，2011―2014年的保利地产的资产负债率相对于万科和金地集团而言比率最大，这说明保利地产采取了扩张型的发展战略。保利地产的资产负债率在2011―2014年较稳定，这说明保利地产在实施扩张性战略的同时也注重了资产的稳定。万科的资产负债率在2011―2014年一直保持在67%左右，虽然万科的资产负债率波动幅度稳定，但相比保利地产而言其资产负债率是较低的，这说明保利地产的偿债能力要优于万科。金地集团2012年的资产负债率相对2011年有所下降，这是因为2012年金地集团的负债增加，从而导致资产负债率下降。
