发布时间：2024-03-07 15:47:49
绪论：一篇引人入胜的房地产市场的特点，需要建立在充分的资料搜集和文献研究之上。搜杂志网为您汇编了三篇范文，供您参考和学习。
一、研究背景
从2005年开始,针对房地产市场发展中的有关问题,国家加强了房地产市场的宏观调控,如加快住房保障制度的建立、紧缩银根等等。但房地产市场仍然存在各个方面的问题,如住房供给结构不合理、市场风险加大、市场秩序混乱。
国外关于房地产市场秩序评价的研究比较少,对于市场秩序的研究大部分集中于理论研究方面。国内对于房地产市场秩序评价指标体系的研究比较多,而市场秩序评价方法的应用比较少,仅在建筑市场,电子信息产品市场中有所应用。
二、房地产市场秩序综合评价指标体系的构建
1.构建思路
本文房地产市场秩序综合评价指标体系的构建,主要遵循两条思路:
(1)构建原则:综合性原则、层次性原则、代表性原则、个性原则、指导性原则、可比性原则、可操作性原则。
(2)借鉴一般商品市场秩序评价指标体系:市场秩序评价体系课题组将市场秩序评价体系设计为三大类指标,即市场进出秩序指标、交易秩序指标、竞争秩序指标。
2.评价体系构建
房地产市场中包含的要素比较多,其发展也具有与其他市场不同的特点,要对房地产市场做出正确的评价,就有必要设置一个完整的评价体系,这些体系必须考虑整个房地产市场的各个要素,不仅要从微观经济活动层面反应各种市场要素的运行状态,也要反应出与房地产相关的法律法规和公共习惯的认同和遵从情况。本文结合房地产市场发展的特点,借鉴市场秩序评价体系课题组的成果,对房地产市场秩序评价设置了一套比较完整的评价指标体系。
(1)市场主客体秩序指标
房地产市场的主体秩序指标可以分成市场主体经济效益指标、市场主体进出秩序指标两个二级子指标。
具体构成为:①房地产市场主体经济效益指标:房地产企业产值利润率、房地产企业税收总额、房地产企业人均经营额、房地产上市公司净资产收益率。②房地产市场主体进出秩序指标:房地产企业及中介咨询企业条件合格率、房地产企业及中介咨询企业证照齐全率、不合格房地产企业及中介咨询企业退出率。
房地产市场客体秩序指标具体分成两个二级子指标:房地产产品秩序指标和房地产中介咨询服务秩序指标。
具体构成如下:①房地产产品秩序指标:商品房质量达标率、商品房质量事故率、商品房质量公众投诉率。②房地产中介咨询服务秩序指标:房地产中介行业总产值、房地产中介行业从业人数、房地产中介服务水平、房地产中介服务业主满意度。
(2)市场交易秩序指标
房地产市场的市场交易秩序指标可以分成:房地产企业和消费者之间的交易秩序指标房地产企业和合作单位之间的交易秩序指标以及业主和中介咨询企业之间的交易秩序指标这三个二级指标。
各二级指标的具体构成为:①房地产企业与消费者之间交易秩序指标:产品价格公开率、消费者投诉率、侵犯消费者权益案件率。②房地产企业与合作单位之间交易秩序指标:书面合同签订率、合同履约率、不合格合同率、经济合同纠纷案件指数。③业主和中介咨询企业之间交易秩序指标:中介服务质量与水平、合同纠纷情况、客户满意程度。
(3)市场竞争秩序指标
市场竞争秩序指标用来评价房地产企业之间的竞争关系状况。主要包括不正当竞争秩序指标、限制和阻碍竞争秩序指标两类。
具体指标构成为:①不正当竞争指标:侵犯商业秘密案件指数、损害竞争对手商业信誉案件指数、商业贿赂案件指数、虚假广告案件指数。②阻碍和限制竞争指标:行业垄断情况、地区封锁情况、滥用行政权利限制公平竞争案件指数。
(4)房地产市场运行秩序指标
本文结合房地产市场发展的特点,设置了房地产市场运行秩序指标,可以分为四大类二级指标。
具体构成为:①房地产与社会经济发展的协调性指标:房地产投资总额占固定资产投资总额比重、房地产用地比、房价收入比。②房地产市场景气程度指标:商品房预售率、商品房开工量、商品房空置率。③房地产市场均衡程度指标:商品房存量与增量交易比、商品房租售价格比、房屋租售面积比。④房地产金融服务指标:房地产开发贷款率、购买商品房贷款率、贷款限制与贷款门槛、贷款利率。
(5)市场监管秩序指标
房地产市场监管就是指对房地产市场的监督和管理。房地产市场监管秩序指标可以分成监管依据指标、监管体系指标和监管效果指标三个二级子指标。
各二级指标的具体构成为:①监管依据指标:房地产行政监管立法的人员情况、房地产行政监管立法的程序情况、行政监管法律法规数量、行政监管法律法规的变化情况。②监管体系指标:相关管理部门的数量、市场监管机关只能到位率、行业协会的发展、新闻机构的关注程度。③监管效果指标:违法违规项目总数、执法人员违法违纪和不作为行为发生率、监管系统的不良行为情况。
三、房地产市场秩序各指标权重与指标值的确定
本节主要利用层次分析法对房地产市场秩序评价体系中各指标的权重进行确定,并通过专家打分与现状分析相结合的方法,确定模糊综合评价中各指标的评价值。本文房地产市场秩序评价指标的各权重如表1所示。
四、房地产市场秩序模糊综合评价实证分析
模糊综合评价法的基本原理及其步骤是:
第一步,确定对象集,因素集和评语集。本文的对象集为房地产市场秩序,因素集为评价指标体系的各项指标。本文的评语集采用V={很好、较好、一般、较差、很差}五级评价,为使结果更具有直观性,对评价集赋予一定的分值,即V={90,80,70,60,50}。
第二步,确定权数分配。本文采用层次分析法确定个因素的权重。
第三步,建立各因素的评分隶属函数和综合评价矩阵R。
第四步,计算每个对象的综合评价结果。
为使结果具有可比性,本文主要针对全国房地产市场、北京房地产市场、长沙房地产市场进行评价,考察整体市场、一线城市市场和二线城市市场所具有的不同特点。采用模糊综合评价法通过计算,房地产市场秩序评价结果如表2所示:
五、改善房地产市场秩序的政策建议
房地产市场秩序各城市各有不同,整体来说房地产市场秩序评价分值不是很高。尽管还不存在非常严重的问题,但是要改进的地方还有很多,不仅在市场实际操作方面需要进一步发展,在监管、调控方面也需要有更科学有效的措施。
1.坚决调整房地产市场的分配不公问题。可借鉴欧洲的公共财政政策,理顺房地产商与消费者的分配关系,改变房地产行业的分配和再分配失衡问题。
2.加强金融监管,提高金融资源的配置效率,避免资金非理性地流向房地产业。要增加对资本市场的投入,做好企业股本募集、产业基金、创业基金和资产证券化,打开资本市场通向中小企业和自主创新的通道。
3.以市场调节为效率之剑,法律手段为公正之剑,以政府的科学管制为公平之剑,架构房地产宏观调控的铁三角架构,实现房地产市场的公平、公正和效率的有机统一。
4.加强政府职能建设。在政府管制方面主要做好以下几点:一是建立房地产的听证制度,这有利于建设一个和谐的房地产市场;二是要严格监管房地产金融市场,坚决打击各种违规行为;三是要加强对房地产中介的监管。
5.加强社会舆论监督。通过房地产市场秩序专项整治,进一步规范房地产市场秩序。查处房地产开发用地、房地产交易、中介和物业管理等环节中的违法违规行为,导企业树立品牌意识,强化企业自律、依法诚信经营。
参考文献:
[1]Darko Galinec, Slavko Vidovic. A Theoretical Model Applying Fuzzy Logic Theory for Evaluating Personnel in Project Management. Journal of Behavioral and Applied Management. Glendale: Jan 2006. Vol. 7, Iss. 2: p. 143 (22 pages).
[2]王生升:哈耶克经济自由主义理论与市场经济秩序[D].中国人民大学,2002
[3]宋巍巍:建筑市场秩序分析及评价[D].清华大学,2004
中图分类号：F293.3 文献标识码：A
一、引言
近年来，房地产市场发展先后经历了城镇住房消费的快速发展时期（2005 ～2007年）、全球金融危机的调整期（2008年）、金融危机后的泡沫膨胀期（2009～2012年）和房地产市场理性回归的去库存期（2012～2015年）和持续增长期（2016年以后）。房地产是国民经济的支柱产业，又具有商品属性、土地公有制等社会属性。我国政府在房地产市场中发挥着较大的影响力和作用，通过金融、政策、制度等多种手段参与房地产市场调控，却仍然造成了调控方向与实际房价走向不吻合等现象。
对房地产调控市场而言，目前国内外研究方法较多，但对房地产市场调控的研究仍然薄弱，特别是房地产市场调控的有效性、绩效方面的研究相对较少，对房地产市场作为公共经济市场的认识不够，特别是国内对房地产调控绩效方面的分析较为薄弱，应用计量方法阐述调控效果，分析调控方向的研究较少。
DEA方法即Data Envelopment Analysis，是针对单个评价单元，从生产效率的角度评估投入产出效率，是多数据决策评价的重要方法。本文采用DEA方法研究房地产市场调控效率，避免主观因素影响，并通过简化计算、减少误差来克服评价过程中出现的不确定性；同时就房地产市场调控评价而言，作为公共调控手段的房地产市场调控措施，就本身而言评价其调控效果涉及层面较多，很难明确指出其调控方向，但使用DEA方法，可以在探索投入产出效率的同时，比较不同DMU在调控基调相近情况下所反映出的调控效率。
有鉴于此，在以往文献的基础上，本文尝试如下创新：从房地产市场调控的研究背景出发，利用DEA分析方法，选取合适的投入产出数据，分析典型地区房地产市场调控效率，并为下一步房地产市场的调控提出意见与建议。
二、研究方法
（一）DEA方法
尽管DEA方法有较多改进模型，基本上是在原模型基础上对计算方法等进行的改进，其基本模型如下：
假设n个DMU，每个都有m种类型的输入和s种类型的输出，输入用Xj表示，输出用Yj表示，评价第j0决策单元DMUj0有效性的DEA模型为：
其中Xj、Yj分别表示投入、产出指标；λ、j表示单位组合系数，θ、S+、S-等作为评价DMU相对有效性的判断标准。
就本研究而言，上述DMU就是各房地产市场系统，Xj，Yj针对不同政府、银行等对房地产市场系统的投入、产出的量化结果，进而确定相对有效性。
（二）基于DEA分析的房地产市场调控评价模型构建
DEA方法是将各个评价单元视为DMU，并根据DEA模型的特点调整投入、产出的因素，应用DEA来分析房地产市场调控问题，也是将各地区房地产市场视为DMU，选取指标如下：
DEA模型的效率计算方式测算的就是投入与产出的比值，将DMI的综合输入与综合输出比的最小值作为该DMU的相对效率值。在实际计算过程中，由于一般DEA模型在计算效率评价时就是按照上述指标体系，对每个DMU单元收集有关数据，然后按照DEA模型的基本思路选取DEA中CCR和BCC模型进行测算，比较DMU之间的相对有效性。
房地产市场调控评价的基本模型如下：假设n个房地产市场DMU，每个都有上述9个输入类型和6个输出类型，输入中的各项数据用Xj表示，输出的各项数据用Yj表示，按照模型对第j0房地产市场DMUj0有效性进行评价。在选择DEA模型的具体模型时，应当注意：由于DEA方法主要是测算相对有效性的，DMU的相对效率高低并非只取决于投入或产出水平，而是与两种水平都相关，所以在实际测算过程中，考虑到资源的有限性，常常限定总输入量最少时达到总输出最大；同时，由于就无效的DMU而言，其生产前沿面不变，会导致其效率值与传统DEA方法测定相同，但从有效程度讲，它是无效的，而对有效的DMU而言，在效率值不变的前提下，投入按比例增加，将投入增加的比例作为超效率值，在不考虑其自身的前提下，由于生产前沿面移动，测定的效率值会与传统DEA测定的效率值不一致，也就可以看出其效率本身是否真的相对有效。因此，在房地产市场调控评价分析过程中，需对上述数据进行处理，尽量采用增速等相对指标以避免数值对DEA的影响；同时，对无效DMU测算时进行考虑。
三、华东典型地区实例研究
本文选取了华东典型地区为研究对象，华东典型地区主要是集中于长江三角洲的以上海为中心的区域。在房地产市场发展过程中，华东典型地区为全国经济发展较快的地区，是城镇化推进、房地产市场发展较快的地区，也是房地产市场交易较为频繁、房地产市场发展相对完善的地区。因此，x择华东典型地区研究房地产市场调控的合理性与有效性，能对国内房地产市场发展调控研究做出合理评价，并根据房地产调控思路变化体现出各地在房地产市场调控中的地方利益问题。
（一）数据描述
根据前文所述，本文将利用DEA方法对房地产市场调控进行分析，因此数据准备主要是根据上述因素查找相关数据。由于本文主要研究华东典型地区房地产市场调控有关问题，且上文提到实质上我国房地产调控发展主要是在2005年之后，因此本文的数据收集阶段为2005年，研究时段为2005―2015年。
（二）数据预处理
由于DEA分析涉及到的数据预处理整体过程相似，因此本文仅以2014年为例，详细阐述房地产市场调控评价的DEA数据预处理分析过程。
将华东典型地区上海、杭州、南京、宁波、苏州视为本次房地产市场调控评价分析的五个DMU即研究单元，以上海市数据为例，根据指标体系得到以下数据表。
根据DEA分析的要求将上述有关指标转换为增量数据，并根据投入产出指标体系进行更改，得到下表。
上述表为华东典型地区上海、杭州、南京、宁波、苏州的2014年的有关数据，将整理好的该数据进行DEA分析，需要特殊说明，在数据具体处理时，针对所有投入指标都需进行相对度量，也就是采取相对指标进行投入运算，对产出指标进行标准化，对房地产价格指数以稳定为主要产出目的，因此采用模糊判定的方式进行标准化。
（三）数据结果
收集华东典型地区2005至2015年的有关数据，并将华东典型地区2005至2015年所有数据进行整合，统一视为数据集合，进入DEA分析，本次DEA计算为避免CCR模型与BBC模型的冲突，也避免输入模型与输出模型对结果的影响，在使用MaxDEA计算过程中，取四种模型的均值作为此次DEA分析的结果。
四、结论与建议
（一）结论
由上表可以看出，从相对效率上看，上海市多次在DEA评价中位于效率前列，这就意味着上海在整个房地产市场调控DEA分析中相对效率较高，即用较少的投入换到了较大的效果，而苏南地区与浙北地区则呈现出相互交替的趋势，在金融危机期间，杭州、宁波相对反映速度较快，给房地产市场调控予以较大支撑，但同时也带来了负面影响，也就是在2012～2013年，杭州、宁波在房地产市场上所反映出的疲态，特别是2013年后半年开始，杭州、宁波的房价在华东地区领跌，这也与前期房地产调控过度有关。
从分时段的相对效率来讲，房地产市场调控DEA分析结果可以将房地产市场四个阶段的特点展现得更为明显：2005～2007年，房地产快速上涨时期，其DMU的相对效率均处于较高阶段，显示出投入明显小于产出，也就是房地产价格快速上涨得益于经济增速；2008年，由于金融危机影响，但政府反应速度较快，房地产调控投入加大，但房地产市场价格开始下跌但跌幅不大，这就意味着我国房地产调控主要紧跟宏观经济形势；2010年则出现了大多数的DEA效率下跌，这与当时加大房地产投入等不无关系，房地产投入加大非但未带来预期性的房地产大涨，反而导致当年效率较低；2009、2011～2012年，房地产调控投入加大，趋于稳定，房地产市场价格又进入上涨通道，期间限购等政策层出不穷，但房地产市场价格仍在上涨，也就意味着限购等投入从某种意义上讲影响不大，房地产调控政策的制定有所偏差；从2013年末开始，随着经济下行及限购政策的取消，整个房地产市场调控DEA有所下降，限购取消对房地产市场有正向作用。2015年开始，房地产市场进入持续增长期，受益于经济复苏而持续增长，加上5次降息、4次降省⑾碌饔业税、下调二套房首付比例、提高公积金贷款额度等连环组合拳，各地房地产市场出现了大幅价格上涨，政策效率较高。
从调控手法来讲，上海对于华东地区而言，一直在房地产市场调控DEA分析中位于前列，除了上海经济发达等原因外，极有可能与上海开征房地产税有关系，尽管该项税收额度不高，但房地产税从税收角度增加了房地产持有成本，从而影响房地产交易。同时，上海作为国内银行较为成熟的大城市，其购房贷款的首付比例与执行利率相对较为稳定，对房地产市场调控而言可能也有重要作用。
从房地产市场调控的DEA分析结果可以看出，从华东典型地区房地产市场调控而言，不论是房地产市场调控的相对效率还是房地产市场调控的主要影响因素，最为关键的是经济导向，房地产市场更多地随着经济的变化发生改变，主动调控的手段和方式在整个房地产市场中未能起到较好的作用。随着房地产市场进入到去行政化的2014年之后，利率等金融调控起到了较好的效果，但从房地产调控政策而言，并未根本上改变房地产跟随经济发展的步伐的情形。
（二）建议
从我国房地产市场发展规律、我国房地产市场调控过程及上述华东典型地区的房地产市场调控评价来看，过去我国房地产市场调控主要采取政策导向为主的手段进行，但其实质调控效果却并未达到预期的调控目的，不仅出现了房价奇高不下等问题，还给实体经济发展埋下了极大的隐患。近两年来，配合采用了金融等其他调控手段，对房价的调控作用明显，但在调控力度的把握上，仍需要进一步探索。为此，建议减少部分不合理的税收，开征房地产保有阶段的税收，完善房地产市场健全金融调控手段，合理确定房地产市场贷款额度，确保房地产市场投资有序过渡，改革房地产利率执行权，利用利率调控房地产市场；规范房地产市场行为，进一步完善房地产中介市场，为房地产租赁、买卖提供良好的市场平台，赋予房地产以更多的金融属性；推进房地产市场税制改革，确保房地产市场评估的独立化和客观化。
参考文献：
[1] 张红利.中国房地产市场调控绩效研究[M].长春：吉林大学出版社，2012：3- 4.
房地产市场营销是市场营销的一个重要分支.房地产市场营销与其他市场营销一样,也是个人和集体通过一系列的活动,特别是某些创造性的活动,同别的个人和集体交换产品和价值,以实现其经营目的的一种社会过程.可见,房地产营销的实质是以消费者对各类房地产商品的需求为出发点,企业通过有效地提供住宅,办公楼,商业楼宇,厂房等建筑物及相关服务来满足消费者生产或生活,物质和精神等的需求,以获取一定利润的一种商务活动.与一般商品市场营销相比,房地产市场营销的主要特点是其交换对象的特殊性,房地产市场营销的客体是房地产物质实体和依托物质实体上的权益等,因此,房地产市场营销既有其特点,同时市场营销的一般原理也能在房地产领域得到很好的运用.
现代市场营销已经从商品交换过程发展到以商品交换为核心的各项相关活动中,涵盖了企业生产经营的各个环节.市场营销作为一门独立的学科,在经济发达的国家是从20世纪50年代开始趋于成熟,在我国则是在20世纪80年代中期以后才在不少行业中得到广泛的推广和应用.
(二)房地产市场的特征
由于房地产市场营销是面向房地产市场的一种商务和管理活动,因此,必须充分认识房地产市场的特点,以便为有效管理和组织市场营销活动服务.作为整个市场体系的组成部分,房地产市场具有以下主要特点.
1.房地产市场是权益交易市场.由于房地产的不可移动性,因此房地产市场交易的对象实际上是附着在每一宗房地产实物上的权益.交易的对象可以是房地产的所有权(包括占有权,使用权,收益权和处分权),也可以是部分所有权.不同权益的交易,形成市场上不同性质的交易行为.
2.房地产市场是区域性市场.由于房地产的不可移动性,房地产生产和消费都只能在特定的地点进行,从而使得房地产市场具有区域性的特征.这一特征要求房地产市场营销中的各项活动内容均需以房地产所在地市场为主.例如市场调查,目标市场,产品定位,销售策略的确定等都应结合房地产所在地市场进行.
3.房地产市场是不完全竞争市场.房地产的异质性使房地产市场中的商品具有差异性,如果考虑房地产的区位因素,则各项房地产商品各不相同,但不同房地产之间又不是不能替代的,所以,房地产市场是一种不完全竞争特征明显的市场.
二,房地产市场营销观念
企业的市场营销观念直接影响企业市场营销活动的组织和管理,在商品经济发展过程中,市场营销的观念经历了三种不同的指导思想.
(一)生产观点
20世纪20年代以前,资本主义经济虽然得到了高度发展,但社会生产的增长速度仍然落后于消费增长的速度,社会产品供应不足,产品品种比较单一,市场需求处于被动的地位,没有多大的选择余地.企业生产出来的产品不愁卖不出去,因此,企业整个的着眼点就放在生产上面,"我能生产什么,就能够卖什么",企业的普遍思想是"生产观点".
(二)推销观点
20世纪20年代以后,经过第一次世界大战后的复苏,资本主义经济由于大批军品生产设备和技术运用于民品,社会生产得到迅速发展,市场商品数量,品种开始增加,部分商品出现供过于求的状况,竞争开始加剧,不少企业逐渐采用"推销观点"指导企业的经营活动.其基本特征是"我卖什么,人们就买什么".这一时期企业经营活动虽然增加了推销活动,但其仍然是一种"以产定销"的观念,即"我生产了什么,就推销什么".
(三)市场营销观点
第二次世界大战以后,特别是20世纪50年代以后,商品经济进一步发展,广大消费者的生活方式发生了极大的变化,市场商品进一步供过于求,各种需求和欲望花样翻新,市场转变为买方市场,许多企业家开始认识到,能不能使自己的产品满足市场的需求,在市场上占有较大的份额,关系到企业的生死存亡,因此,许多企业逐渐用"市场营销观点"代替"推销观点".
用市场营销的观点组织房地产企业的营销活动,最基本的一点就是要清楚地了解潜在的市场和需求,以及消费者和可能的买主的消费观念和偏好,并运用合适的产品,定价,销售渠道,促销和服务等方法来满足消费者的需要,房地产开发和经营商应本着顾客需要的宗旨去开发和经营房地产,才有可能吸引购房者,才能获取盈利,实现企业的经营目标,做不到这一点,市场营销工作就可能是浪费金钱和时间.
我国房地产业虽然起步晚,但发展速度快,房地产企业之间竞争加剧,部分房地产出现了供过于求的现象,因此,我国房地产企业必须运用市场营销观点组织房地产营销活动,才能在激烈竞争中取胜.
三,房地产市场营销的内容
现代房地产市场营销已不再是单纯的推销工作,而是企业以满足市场需求为中心的整体经营活动,要从研究市场人手组织房地产投资开发经营活动,因此,房地产市场营销涵盖面广,包含丰富的内容.概括起来,包括以下方面.
(一)房地产市场研究分析
1.市场需求分析.通过对房地产市场调查和预测,了解房地产市场近期或未来需求是什么.
2.房地产市场环境分析.分析房地产企业经营活动面临哪些宏观环境的影响,有利因素和不利因素各有哪些.房地产是不可移动的高价值财产,受环境的影响大,因此,环境分析是房地产经营活动中的重要内容.
(二)确定房地产投资经营目标
在研究和分析市场的基础上,作出经营决策,包括选择和确定房地产投资规模,投资方向,投资地区和地点以及投资方式.
在进行上述决策之前,必须选定适当的顾客群.任何企业都不可能面向所有的市场,满足所有顾客的需求.而房地产企业所开发的商品房在一定时期内所能够满足顾客需求的范围就可能更小了,因此,企业必须明确"我为哪一类用户开发房地产商品及提供相应的服务"
企业在进行投资决策时,首先必须解决这个问题,从现代市场营销的角度而言,即目标市场选择――我是准备面向普通老百姓开发经济适用的住宅,还是高级别墅,或者是高档酒店.
确定目标市场时,至少需要考虑两个基本问题:一是这个顾客群的需求必须有足够的容量;二是在这个顾客群中,供应的竞争对手,特别是具有较强竞争力的对手要尽量少.
(三)项目决策
项目决策是在项目经营目标确定的基础上,根据选定的地段和项目,决定能够满足市场需要的开发经营策略.具体包括以下几种.
1.产品策略.确定和开发满足市场需求的房地产商品.适当的产品是同适当的顾客群相联系的.当目标市场选定以后,必须设计和开发建设可以满足顾客群的适销对路的房地产商品或相应的服务.
2.价格策略.根据房地产市场需求分析的情况,制定房地产价格,受国家调控的房地产价格的确定应符合国家规定.
3.销售渠道选择.选择房地产租售的基本方式和途径,房地产开发商自行租售与委托房地产中介机构进行房地产租售各有特点,要进一步结合项目情况决定经营方式.
(四)促进销售
确定和使用有效的信息传递促进销售的手段,如房地产广告,房地产交易会等,提供售前咨询服务,吸引租客或买家,促成房地产交易.
(五)信息反馈和物业管理
提供售后服务和良好的物业管理,并搜集反馈信息,扩大顾客群.
以上几个方面,是现代市场营销的主要内容.在上述市场经营过程中,每个环节又有更多的策略性选择.
四,房地产市场营销的基本过程
根据上述房地产市场营销的内容和现代市场营销的观念,结合房地产开发经营的基本过程,房地产市场营销的基本过程可以概括如下.
1.分析市场机会.
2.研究和选择目标市场.结合市场情况和企业自身的优势,通过可行性研究分析,作出投资决策.
