发布时间：2023-11-03 11:02:52
绪论：一篇引人入胜的房地产企业纳税筹划研究，需要建立在充分的资料搜集和文献研究之上。搜杂志网为您汇编了三篇范文，供您参考和学习。
中图分类号：F812.42 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2013）35-0169-02
一、土地增值税的征收规定
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
土地增值税的税率是以转让房地产的增值税率高低为依据，按照累进原则进行设计的，实施分级计算。
二、土地增值税纳税筹划方法
（一）利用“起征点”选择最优纳税方案
根据土地增值税暂行条例的规定：房地产开发的纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过取得土地使用权所支付的金额和开发成本之和的20%的可免征土地增值税，超过20%的，应根据其增值率分级适用不同税率计算应纳税额。按照这一原则，纳税人在建造普通住宅出售时，应考虑增值额带来的收益和放弃起征点的税收优惠所增加的税收负担两者的关系，避免增值额稍高于起征点而导致的得不偿失。
例：某房地产开发企业（位于市区）建成一批普通标准住宅代售，除销售税金及附加外的扣除项目金额为100万元。假如，销售该商品房的收入为X万元，则销售税金及附加为：X×5%×（1+7%+3%）=5.5%X万元，此时全部可扣除项目金额为：100+5.5%X（万元）。
1.纳税规定，增值额未超过取得土地使用权所支付的金额和开发成本之和的20%的可免征土地增值税，即增值额/扣除项目金额≦20%，即[X-（100+5.5%X）]/（100+5.5%X）≦20%，解方程得X≦128.48万元。说明售价128.48万元为该企业可以享受起征点免税的最高售价。此时可扣除项目金额为100+5.5%×128.48=107.07（万元）。净收益=128.48-107.07=21.41（万元）。
2.纳税人如果想通过提高售价获取更大收益。根据税法规定，当增值率高于20%，低于50%时，应该按照30%的税率缴纳土地增值税。上例中假设房屋售价提高Y万元，则此时允许扣除项目金额为：107.07+5.5%Y，增值额为：128.48+Y-（107.07+5.5%Y）=21.41+94.5%Y，应纳土地增值税额为：（2l.41+94.5%Y）× 30%，若企业想通过提高售价获取更大收益，则必须使：Y>（21.41+94.5%Y）×30%即Y>8.86 （万元）。也就是说，最低售价应该为128.48+8.86=137.34（万元），企业才能获得更大利润。
综上所述，当该商品房售价X
（二）巧用利息支出选择最优纳税方案
我国土地增值税制度对房地产开发中作为财务费用的利息支出有两种不同的列支方法：一是在商业银行同类同期贷款利息范围内据实扣除，同时对其他房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本的5%以内计算扣除，即允许扣除的房地产开发费用为：利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本金额）*5%以内；二是对不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，可按上述合计数的10%以内计算扣除包括利息在内的全部费用支出，即允许扣除的房地产开发费用为：（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本金额）×10%以内。
由于土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率大小按相适用的税率累进计算征收的，扣除项目金额越大，增值额越小，两者的比率越小，适用的税率越低，税额也就越小。因此，纳税人应先预计转让房地产可分摊利息支出，按照规定的两种扣除方式衡量并选择扣除费用较大的方式。
例：B房地产公司转让一处房地产，取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本为100万元，假设利息费用为A，规定的第一种扣除方式的扣除比例为5%，第二种方式扣除比例为10%。令A+100×5%=100× 10%，解得：A=（10%-5%） ×100=5（万元）。
所以，当预计利息A>5万元时，按第一种方法计算的允许扣除的房地产开发费用>5+100×5%=10万元，第二种方式计算的可扣除金额为100×10%=10万元，故应该采用第一种方式。同理，当预计利息
（三）利用分散收入法选择最优纳税方案
土地增值税采用以增值额为基础的超额累进税率，而增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减去规定扣除项目金额后的余额，因而通过分散收入，减少增值额，显然是可以起到节税作用的。分散收入的方法通常有：
1.分离销售公司。例：C房地产开发企业准备出售一幢房屋以及土地使用权。房屋的市场价值是800万元，其所附各种附属设备的价格约为200万元。允许扣除项目金额为500万元。
（1）假如该企业和购买者整订合同时，对房屋价格和附属设备的价格不加区分，则销售税金及附加=（800+200）×5%×（1+7%+3%）= 55万元（5%的营业税、7%的城建税和3%的教育费附加），全部可扣除项目金额=500+55=555（万元）。增值额=800+200-555=445万元增值率445/555×100%=80.18%，按规定适用40%的累进税率，应缴土地增值税税额=445×40%-555×5%=150.25万元。
（2）假如该企业和购买者签定合同时，仅在合同上注明800万元的房地产转让价格，同时签订一份附属办公设备购销合同，则销售税金及附加=800×5%×（1+7%+3%）=44万元（5%的营业税、7%的城建税和3%的教育费附加），全部可扣除项目金额为：500+44=544（万元）。增值额=800-544=256万元，增值率=256/544×100%=47.06%。按规定适用30%的累进税率应缴土地增值税税额=256×30%=76.8万元。
可见，分开单独处理少纳土地增值税73.45（150.25-76.8）万元。另外，由于购销合同适用0.3‰的印花税税率，比产权用转移用的税率要低，也可以节省不少印花税，可谓一举两得。
2.签订分售合同。这种方法的做法是：当所开发的住房初步完工但还没有安装附属设备以及装璜、装饰时，房地产开发企业便和购买者签订房地产转移合同；当附属设备安装完毕或装潢装饰完毕后，房地产开发企业再和购买者签订附属设备安装及装璜、装饰合同，这样该企业则只需就第一份合同上注明的金额缴纳土地增值税，而第二份合同上注明的金额属于营业税征税范围，不用计征土地增值税。营业税的税率比土地增值税的税率要低得多，这样就使得纳税人的应纳税额有所减少，达到了节税的目的。
例：D房地产公司出售一栋房屋，房屋总售价为1 000万元，该房屋进行了简单必备设施。根据相关税法的规定，该房地产开发业务允许扣除的费用为400万元，增值额为600万元。（不考虑除其他税种）
若该公司按1 000万元售价直接开具销售合同，则增值率=600/400×100%=150%，应缴纳的土地增值税=600×50%-400×15%=240（万元）。
但是如果将该房屋的出售分为两个合同，一份为房屋出售合同，不包括装修费用，房屋出售价格为700万元，允许扣除的成本为300万元；另一份为房屋装修合同，装修收入300万元，允许扣除的成本100万元。此时土地增值率=400/300×100%=133%，应缴纳的土地增值税=400×50%-300×15%=155（万元）。
由此可见，采用第二种方案应交税比第一种方案少240-155=85万元，显然采用签订分售合同的方法更有利。
土地增值税的筹划还可以在其他方面进行分析，要说明的是，在增加房地产开发费用时应注意税法规定的比例限制，同时还应结合各省的实际情况进行筹划。
参考文献：
一、房地产开发企业纳税筹划的必要性
过去几年,房地产投资的增长速度己经远远地超过了全社会固定资产投资的平均增长速度,处于高速发展阶段的房地产开发业竞争也日益激烈,竞争的结果就是行业利润呈现下降趋势,这就给对房地产企业进行有针对性的纳税筹划带来了空间。目前,我国房地产开发企业按销售收入的5%交纳营业税,按营业税的1%～7%交纳城市维护建设税,按营业额的0.3‰交纳印花税,按利润总额的25%交纳企业所得税,土地增值税的税率是30～60%不等,按交易额的3～5%代扣代缴契税,按房产余值的1.2%交纳房产税,还有诸如耕地占用税,车船使用税,个人所得税等。
二、房地产开发企业税收筹划方案研究
将从各种可以进行税收筹划的方法中归纳出几种较为有代表性,并重点针对纳税筹划空间最大的土地增值税的筹划方法进行讨论分析。
方法一:利用降价进行税收筹划。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和税法规定的四级超率累进税率计算征收。在累进税制下,收入的增长预示着相同条件下增值额的增长,土地增值税的税率为30%～60%,共设四个级次,增值额越大,其适用的税率也就越高,相应的应纳税额也就会增大,此时,利用关联企业之间的交易合理、合法地分散收入,便是合理避税的有效途径之一。例如杭州某房地产开发企业,以8000元/平方米的平均价格出售商品房8000平方米,取得商品房销售收入为6400万元,扣除项目金额4000万元。若不进行税收筹划,其应纳税如下:应纳营业税及附加=6400×5.5%=352(万元),应纳土地增值税=(收入额6400-扣除项目金额4000)*适用税率40%-扣除项目金额4000×速算扣除系数5%=760(万元),合计应纳税额=352+760=1112(万元)。
若进行税收筹划,其思路可以是:先将商品房以较低的价格(如6000元/平方米)卖给关联方企业,取得销售收入4800万元,关联方企业再以8000元/平方米的价格对外销售,取得销售收入6400万元。通过此种方法,该房地产公司应纳税如下:应纳营业税及附加=4800×5.5%=264(万元),应纳土地增值税=(收入额4800-扣除项目金额4000)×适用税率30%=240(万元),该房地产公司合计应纳税款=264+240=504(万元);其关联方企业应纳税如下:应纳营业税及附加=(6400-4800)×5.5%=88(万元),应纳土地增值税=(收入额6400-扣除项目金额4800)×适用税率30%=480(万元),其关联方企业合计应纳税款=88+480=568(万元)。综上,两公司合计节税=1112-352-720=40(万元)。
方法二:利用拆分法进行税收筹划。房地产开发公司出租房屋要交营业税、房产税、所得税、城建税和教育附加等多种税费,实际税费是较重,为了减轻税负我们可以想办法把收取的租金拆分开,即把收取的租金一分为二,一部分作为租金收入,另一部分作为物业管理收入。由于将租金的一部分划入了物业管理费,物业管理费的税费不及出租房屋的租金高,达到节税的目的。
例如某房地产开发公司,07年商品房销售营业收入为17000万元,各项代收款项为3000万元,手续费收入为150万元,营业税税率为5%,城市维护建设税税率为7%,教育费附加征收率为3%。若不进行税收筹划,该房地产公司应纳税款如下:应纳营业税税额=(17000+3000+150)×5%=1000(万元),应纳城市维护建设税及教育费附加=1000×(7%+3%)=100(万元),应纳税费合计=1000+100=1100(万元)。若进行税收筹划,将各种代收款项转为由该房地产公司成立的物业公司来征收,只针对业务中的手续费征收营业税,则房地产开发公司应纳营业税=17000×5%=850(万元),房地产开发公司应纳城市维护建设税及教育费附加=850×(7%+3%)=85(万元),房地产开发公司应纳税费合计=850+85=935(万元);物业公司应纳营业税=150×5%=7.5(万元),物业公司应纳城市维护建设税及教育费附加=7.5×(7%+3%)=0.75(万元),物业公司应纳税费合计=7.5+0.75=8.25(万元),应纳税费合计=935+8.25=943.25(万元)。综上,两公司共节税1100-943.25=156.75(万元)。
方法三:利用分散收入进行纳税筹划。分散收入就是指将可分开单独处理的部分从整个房地产中分离,具体做法是,当住房初步完工但没有安装设备以及装修时,便可和购买者签订房地产转移合同,接着再和购买者签订设备安装以及装修合同,则房地产开发企业只就第一份合同上注明的金额缴纳土地增值税即可,第二份合同注明的金额则因只属于营业税征税范围,故不再缴土地增值税,这样就使得应纳税额减少,达到节税的目的。
参考文献
二、我国房地产企业纳税筹划目前面临的困境
（一）房地产企业纳税筹划人员素质不足
虽然纳税筹划这个概念已经深入房地产企业管理者心中，然而，很少有房地产企业有具备完善专业素质以及综合能力的纳税筹划人员。一般，房地产企业的纳税筹划人员仅仅由财务主管甚至是简单的财务会计人员、办税员兼任。这些人员虽然可能具备足够的财务知识，对税务条款也有一定的认识，但是由于综合能力不足，无法宏观调控企业的发展与目前税务的节约两方面的利益情况，很可能造成目光短浅，为了短期节税而影响企业战略发展的情况。房地产企业缺乏高素质的纳税筹划人员，是局限房地产企业纳税筹划的重点问题之一。
（二）房地产企业纳税筹划缺乏必要的配合机制
在大多数人眼中，税务问题仅仅和财务部门有关，是财务部门一个部门的事情。因此，在房地产企业中，税务筹划工作全权交予财务部门负责。财务部门单纯的依靠手中的账目和报表进行纳税筹划工作，与其他部门缺乏必要的沟通和配合。这样的纳税筹划方案在一定程度上可能无法与企业实际情况相匹配，在实施筹划方案的过程中也较难完全精准的实施。
（三）纳税筹划中可能面临一定的风险
纳税筹划具有一定的风险性，可能因为企业内外因而导致失败。一是由于企业纳税筹划人员对税收政策解读错误，与税务主管部门沟通失败，以致于纳税筹划成为了偷税漏税的行为，最终将导致房地产企业受到税务部门的处罚。第二，房地产企业可能无法彻底执行和运用税务相关的各种优惠政策，导致纳税筹划方案不完善。第三，房地产企业对税收政策分析过于片面，无法系统的理解各项优惠的政策，最终造成纳税筹划方案失败。第四，企业在进行纳税筹划的过程中，忽略了权衡纳税筹划的成果和成本，最终可能造成成本超过收益的尴尬局面。
（四）营改增给房地产企业纳税筹划带来难度
我国房地产企业营改增推行的时间还不长，现阶段，还存在很多不明朗的情况，无论是税率还是抵扣项目都还不是很清晰。因此，目前很多房地产企业无法确定自身营改增后税负的变化情况。由于目前情况的不确定，给房地产企业纳税筹划带来了一定的困难。
三、对房地产企业纳税筹划的建议
（一）选择合适的纳税筹划人员
纳税筹划是一项对专业素质要求非常高的工作，成功的纳税方案，不仅可以使得房地产企业的税负最小，而且能够顾全企业发展战略全局，因此，专业的纳税筹划人员首先必须具备专业的纳税筹划水平，对收税政策要有绝对的了解，能够有效地分析收税政策背后的每一个细节；还需要有良好的筹划业务能力，依靠扎实的筹划理论基础以及丰富的筹划经验来制定筹划方案。其次，专业的纳税筹划人员还需要具备良好的沟通人力，保障纳税筹划方案可以得到主管税务机关的认可。最重要的是，纳税筹划人员，必须要有高尚的职业道德，坚持纳税方案合法、合规，节税不可凌驾于法律之上。
（二）整合企业各个部门进行纳税筹划
因为税务产生于房地产企业的日常经营，所以，为了确保纳税筹划工作的真实、可实施，房地产企业在进行纳税筹划应该从生产经营的角度进行。企业的不同的经营战略，需要匹配不同的税务筹划方案，因此，纳税筹划要需要从企业的预算、决策、执行、采购、生产、销售、监督、核算等等各个工作环节中进行，并且需要企业各个部门协调统一。一个完善的纳税筹划方案，首先需要通过财务部门完成整体方案的思路设计，然后提拆分并发放到各个具体的部门的主管手中进行实际情况的调整。调整后的各个子纳税筹划方案，需返回财务部门整合协调，再交给企业的管理层审核，确定是否与企业长期经营战略匹配后确定实施。在实施的过程中，还需要企业监督管理部门进行协调，保障房地产企业的营销部门、工程部门以及财务部门能够准确的实施筹划的内容。
（三）尽量规避税收筹划的风险
纳税筹划的风险性是无法消除的，但是房地产企业可以尽可能的规避纳税筹划过程中产生的风险。首先，企业应该加强房地产行业相关的税收政策的学习和解读，尽可能的全面了解政策的内容，及时与相关税务部门沟通，避免因为解读错误造成纳税筹划的失败。其次，纳税筹划人员应该积极学习，加强风险意识，不断的更新自身税务相关的知识，及时了解最新税收政策，避免因为信息之后造成纳税筹划的失败。房地产企业也应该加强对纳税筹划的重视，不间断的对纳税筹划人员进行相应的培训，提高纳税筹划人员的基本素质。此外，房地产企业的纳税筹划方案还应该尽可能的灵活，以便适应环境的转变。
（四）针对营改增做好纳税筹划的基础工作
营改增工作给房地产企业税务带来了很多的不明确，但是，在营改增试点初期，政府通常会对进项抵扣不足，资金周转存在问题的企业一些扶持。在试点的过程中，房地产企业应该做好万全的准备，尽快适应营改增这一政策。房地产企业应该尽可能的索要增值税发票，保障进项税额可以抵扣。例如，房地产企业可以通过增加精装修房的比例来获得增值税发票，增加抵扣额。
