发布时间：2023-10-08 17:39:26
绪论：一篇引人入胜的房屋托管的推广，需要建立在充分的资料搜集和文献研究之上。搜杂志网为您汇编了三篇范文，供您参考和学习。
受托方： (以下简称乙方)
依据《中华人民共和国合同法》、《民法通则》等相关法规规定，甲乙双方本着平等互利，友好协商的原则，就商业项目委托经营合作达成如下协议：
一、基本情况
1、委托标的物位于韩城市 一层，建筑面积 ㎡
2、合作期限：
甲方诚意指定乙方担任该项目的策划运营管理，此项目双方的合作期由本合 同签署之日起至项目结束。预计前期的策划工作完成时间为2个月，后期管理工作时间为2个月(乙方人员进驻后会报至甲方运营计划表工作)，具体时间为 年 月 日至 年 月 止。
乙方同意于上述期限内担任该项目策划运营管理及协助甲方招商工作。
二、委托方式
1、乙方接受甲方委托，对该项目进行为期4个月的商业运营管理，其中包括该项目的前期策划和后期的管理。
2、乙方本着尽职尽责、为甲方尽可能减少风险和创造最大经济效益的原则，全面展开专业有效的经营，提升被委托项目的行业地位、品牌地位及市场价值，并严格按照本合同的要求完成甲方委托的全部事宜。
三、委托事项
甲方委托乙方进行该项目的经营管理，乙方的服务内容有：
1、全面制定经营方案，引进先进的市场理念、模式、方法;
2、负责甲方 品牌推广，在委托经营期内建立起著名品牌形象;
3、制定该项目的统一经营标准，以及各项管理规章制度并严格执行;
4、协助招商，引进实力雄厚、经营能力强。市场信誉度好的国内外品牌厂商，并以甲方的名义与最终租户订立租赁合同;
5、为甲方制定有效控制成本的方法和标准，其中包括：人员成本控制、策划成本控制以及经营成本控制;
6、组织所有厂商对该项目进行系统的营销策划，展开积极有效的市场推广活动;
7、根据具体情况市场变化，对经营方案进行调整和整改;
8、其他与经营相关事宜;
四 商业管理费
结算方式
1.1乙方策划布局得到甲方认可后，前期策划运营一个月一次性支付给乙方人民币叁万元整( )，后期甲方付给乙方每个月运营管理费为贰万元整( )。
1.2由乙方以售卖形式售出的整体或分层物业，商户款项交至甲方财务部门后，甲方3日内按商户交纳购房款的4%给乙方结算佣金。
五、双方的主要权利和义务
1、甲方的权利和义务
1.1甲方应主动、及时提供与该项目前期策划、招商工作相关的技术及文件资料给乙方，也利于策划、招商工作的顺利进行;
1.2甲方对乙方的具体工作进行监督;
1.3对于乙方每阶段提供的方案予以审核，在确定该方案的可行性之后，配合乙方将该方案得以实施;
1.4甲方应提供现场招商中心，招商中心必要的办公设施和通讯设施;
1.5甲方在委托乙方管理过程中，不承担乙方的人员工资费用;
2、乙方的权利和义务
2.0乙方针对每一个营销策划宣传方案须报甲方同意后方可执行，费用由甲方方承担;
2.1乙方向该项目派驻人员进驻，并行使该项目的所有管理权;拥有该项目的日产管理权以及人事权(包括该项目所涉及到的所有从业人员任免、罢免、晋升的权利);
2.2甲方在委托乙方经营过程中，乙方除承担己方的人员工资外，不承担该商场公司维修基金、物业管理及经营管理费用等任何经营成本;
2.3受甲方委托，乙方在对该项目的整体布局、内外部环境、工程进度、房型和房屋内部结构、经营业态等一切有关本项目情况充分了解的基础上，乙方将依据对该项目的经营业态定位，向甲方提供该商场整体策划推广方案以及共同与甲方管理经营。
2.4乙方应派驻工作人员进入该项目现场办公，负责协助招商及相应管理。经甲方同意后，乙方有权按照双方确认的招商计划及租金低价进行招商。在招商过程中，应根据甲方提供的特性和状况向潜在客户作如实介绍，不得夸大、隐瞒或过度承诺;不得超越甲方授权范围向客户作出任何书面承诺;
2.5乙方应当配备一名经理负责与协助甲方有关招商具体事宜，管理日常工作。乙方应认真负责的做好客户接待工作，但乙方不得随意向客户承诺，如客户提出附加条件，乙方须与甲方进行协商并经甲方认可后执行，否则，由此造成甲方损失的，应承担赔偿责任;
2.7未经甲方同意，在本合同履行过程中以及本合同履行完成后，乙方不得使用或泄漏在履行本合同过程中获得的甲方的商业秘密或技术材料;
六、违约责任
1、关于该项目的任何问题，由甲乙双方指定的项目负责人协商解决;
2、任何一方违反本合同的约定，视为违反行为，应承担违约责任;
3、甲乙双方任何一方吧不得擅自解除本合同。甲方擅自解除本合同的，应该向乙方支付人民币________元的赔偿款;乙方擅自解除本合同的，应当向甲方支付人民币_______元的赔偿款;
4、乙方按照本合同约定未尽到委托管理责任的，甲方有权要求解除合同，如给甲方造成重大损失的，乙方应承担相应赔偿。
七、合同解除
存在下列情形之一时，本合同自动解除，双方均不承担责任;
1、因不可抗力因素导致合同无法执行时;
2、本合同有效期届满。
八、 争议解决
如发生纠纷，双方应协商解决。协商不成，任何乙方均有全向该地区人民法院起诉。
九、 补充条款
本合同未尽事宜，由双方协商订立补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。
本合同一式两份，甲乙双方各执一份，自甲乙双方签字盖章之日起生效。
甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
委托管理合同范文2 第一章 总则
第一条 本合同当事人
委托方(以下简称甲方)：_________
受托方(以下简称乙方)：_________
根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将_________(物业名称)委托于乙方实行物业管理，订立本合同。
第二条 物业基本情况
1.物业类型：_________。
2.座落位置：_________市_________区_________路(街道)_________号。
3.四至：东_________，南_________，西_________，北_________。
4.占地面积：_________平方米。
5.建筑面积：_________平方米。
第三条 乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。
第二章 委托管理事项
第四条 房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、_________。
第五条 共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯、_________。
第六条 市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场、_________。
第七条 公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。
第八条 附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所、_________。
第九条 公用环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运、_________。
第十条 交通与车辆停放秩序的管理。
第十一条 维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、_________。
第十二条 管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。
第十三条 组织开展社区文化娱乐活动。
第十四条 负责向业主和物业使用人收取下列费用：
物业管理服务费;
第十五条 业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。
第十六条 对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、_________等措施。
第十七条 其它委托事项_________。
第三章 委托管理期限
第十八条 委托管理期限为_________年。自_________年_________月_________日时起至_________年_________月_________日时止。
第四章 双方权利义务
第十九条 甲方权利义务
一、甲方权利义务(适用于业主委员会)
1.代表和维护产权人、使用人的合法权益;
2.制定业主公约并监督业主和物业使用人遵守公约;
3.审定乙方拟定的物业管理制度;
4.检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况;
5.审定乙方提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算;
6.在合同生效之日起_________日内向乙方提供_________平方米建筑面积的经营性商业用户，由乙方按每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________;
7.在合同生效之日起_________日内向乙方提供_________平方米建筑面积管理用房(产权属甲方)，由乙方按下列第_________项执行;
(1)无偿使用;
(2)按建筑面积每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________。
8.负责收集、整理物业管理所需全部图纸、档案、资料，并于合同生效之日起_________日内向乙方移交;
9.当业主和物业使用人不按规定交纳物业管理费时，负责催交或以其它方式偿付;
10.协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题：_________;
11.协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动;
二、甲方权利义务(适用于房地产开发企业)
1.在业主委员会成立之前，负责制定业主公约并将其作为房屋租售合同的附件要求业主和物业使用人遵守。
2.审定乙方拟定的物业管理制度;
3.检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况;
4.审定乙方提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算;
5.委托乙方管理的房屋、设施、设备应达到国家验收标准要求。如存在质量问题，按以下方式处理：
(1)负责返修;
(2)委托乙方返修，支付全部费用;
(3)_________。
6.在合同生效之日起_________日内向乙方提供_________平方米建筑面积的经营性商业用房，由乙方按每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________;
7.在合同生效之日起_________日内向乙方提供_________平方米建筑面积管理用房(产权属甲方)，由乙方按下列第_________项执行：
(1)无偿使用;
(2)按建筑面积每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________。
8.负责收集、整理物业管理所需全部图纸、档案、资料，并于合同生效之日起_________日内向乙方移交;
9.当业务和物业使用人不按规定交纳物业管理费用时，负责催交或以其它方式偿付;
10.协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题：_________;
11.协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动;
第二十条 乙方权利义务
1.根据有关法律法规及本合同的约定，制订物业管理制度;
2.对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理;
3.按本合同第十六条的约定，对业主和物业使用人违反业主公约的行为进行处理;
4.可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方;
5.负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设备、设备、绿化等的年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施;
6.向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关限制条件，订立书面约定，并负责监督;
7.负责编制物业管理年度管理计划、资金使用计划及决算报告;
8.每_________个月向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支帐目;
9.对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须与甲方协商经甲方同意后报有关部门批准方可实施;
10.本合同终止时，乙方必须向甲方移交全部经营性商业用房、管理用房及物业管理的全部档案资料;
第五章 物业管理服务质量
第二十一条 乙方须按下列约定，实现目标管理
1.房屋外观：_________
2.设备运行：_________
3.房屋及设施、设备的维修、养护：_________
4.公共环境：_________
5.绿化：_________
6.交通秩序：_________
7.保安：_________
8.急修：_________;小修：_________
9.业主和物业使用人对乙方的满意率达到：_________
第六章 物业管理服务费用
第二十二条 物业管理服务费
1.本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米_________元向业主或物业使用人收取;非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米_________元向业主或物业使用人收取。
2.管理服务费标准的调整，按_________调整。
3.空置房屋的管理服务费，由乙方按建筑面积每月每平方米_________元向_________收取。
4.业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，按以下第_________项处理：
(1)从逾期之日起按每天_________元交纳滞纳金;
(2)从逾期之日起按每天应交管理费的万分之_________交纳滞纳金;
第二十三条 车位使用费由乙方按下列标准向车位使用人收取：
1.露天车位：_________。
2.车库：_________。
第二十四条 乙方对业主和物业使用人的房屋自用部位、自用设备、毗连部位的、维修、养护及其它特约服务，由当事人按实发生的费用计付，收费标准须经甲方同意。
第二十五条 其它乙方向业主和物业使用人提供的服务项目和收费标准如下：
高屋楼房电梯运行费按实结算，由乙方向业主或物业使用人收取;
第二十六条 房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用：
1.房屋共用部位的小修、养护费用，由_________承担;大中修费用，由_________承担;更新费用，由_________承担。
2.房屋共用设施、设备小修、养护费用，由_________承担;大中修费用，由_________承担;更新费用，由_________承担。
3.市政公用设施和附属建筑物、构筑物的小修、养护费用，由_________承担;大中修费用，由_________承担;更新费用，由_________承担。
4.公用绿地的养护费用，由_________承担;改造、更新费用，由_________承担。
5.附属配套建筑和设施的小修、养护费用，由_________承担;大中修费用，由_________承担;更新费用，由_________承担。
第七章 违约责任
第二十七条 甲方违反合同第十九条的约定，使乙方未完成规定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同;造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。
第二十八条 乙方违反本合同第五章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同;造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。
第二十九条 乙方违反本合同第六章的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退;造成甲方经济损失的，乙方应给予经济赔偿。
第三十条 甲乙任一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付_________元的违约金;给对方造成的经济损失超过违约金的，还应给予赔偿。
第八章 附则
第三十一条 自本合同生效之日起_________天内，根据甲方委托管理事项，办理完交接验收手续。
第三十二条 合同期满后，乙方全部完成合同并且管理成绩优秀，大多数业主和物业使用人反映良好，可续订合同。
第三十三条 双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。
第三十四条 本合同之附件均为合同有效组成部分。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。
本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。
第三十五条 本合同正本连同附件共_________页，一式三份，甲乙双方及物业管理行政主管部门(备案)各执一份，具有同等法律效力。
第三十六条 因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。产生质量事故的直接原因，以政府主管部门的鉴定为准。
第三十七条 本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。
第三十八条 本合同在履行中发生争议，双方应协商解决或报请物业管理行政主管部门进行调解，协商或调解不成的，双方同意由_________仲裁委员会仲裁(当事人双方不在合同中约定仲裁机构，事后又未达成书面仲裁协议的，可以向人民法院起诉)。
第三十九条 合同期满本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满_________天前向对方提出书意见。
第四十条 本合同自签字之日起生效。
甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
委托管理合同范文3 甲方：___________________________
乙方：
甲乙双方本着自愿、平等、诚实、信用的原则，经友好协商，签订本协议：
一、委托管理区域、期限：
1、甲方现授予乙方XXX品牌系列服饰在: 省 市委托管理权。
乙方所获得的委托管理权，不得擅自转让给第三方，否则，甲方不予承认，并有权终止乙方的委托管理权，对于未经许可擅自跨地区或跨商场经营的，酌情扣减直至全额扣除保证金，甲方有权取消乙方委托管理权。
2、委托管理期限： 年 月 日起至 年 月 日止。
二、合作方式
1、保证金：
乙方按每个专柜人民币 万元作为保证金，在签定合同后支付给甲方。 合同期满后，乙方在合同期间内按本合同履行义务，保证金全额退还给乙方(不计利息)。
2、拓展计划：
乙方在委托管理的区域内需要拓展市场的，必须向甲方提出书面的申请，经甲方审批同意后，乙方可拓展市场。本年度销售目标为 万元 。
3、所有促销活动需经甲方同意后方可执行。
4、所有第三方(商场)结算的货款均属于甲方所有，乙方不得以任何理由占为己有。
5、乙方在收到甲方货品后须对货品进行全面检查，有质量问题的须在收到货品后7日内向甲方提出，超过7日因甲方原因出现的质量问题由乙方自行承担。
6、乙方所管理的商场保底销售任务未完成时，买单费用公司承担 费用，托管商承担 费用。
7、公司根据商场的保底任务与同期销售数据给各店制定月销售计划，完成公司销售计划的，公司将对托管商提货折扣下降1%作为奖励，相对如果未完成公司下达任务60%的，托管商折扣将上浮1%。(公司任务会合理制定，每月初下发)
8、开店后新的店铺装修费用经公司审核确认后，由公司承担 费用，托管商承担 费用。
9、甲方为乙方提供所售商品，折扣率为商品零售价格的25%(特例商品不在本折扣范围内)乙方自负盈亏，过季库存甲方负责20%的退货，所退商品货款转为乙方下期货款。
10、商场装修完毕且在本位置销售满12个月以上，公司将负担托管商承担装修费的50%，商场装修完毕且在本位置销售满18个月以上，公司将负担托管商承担装修费的全部。
11、所有导购员工各类保险、工资、奖金全部由乙方支付;甲方出具相关的劳动合同，但不承担任何责任;导购员工与乙方所产生的各类纠纷(如：保险费、加班费、奖金等)与甲方无关。
12、本合同内容所指特例商品为皮衣，皮貂，尼克服，羊绒类及配饰等商品。
三、甲方责任
1、甲方免费按设计图纸配给专卖店所需灯箱片、图片、宣传品等。免费指导专柜经营管理，免费对乙方人员进行培训。
2、甲方对乙方管理的甲方货品保留完整的所有权、调配权和调价权。
3、甲方根据乙方经营管理水平和销售业绩决定是否续签合同。
4、甲方需承担营运费用有：货品、商场合同内经甲方认可的费用(包括：商场扣率、增值税发票等)、货品运输费、广告费、店庆费、促销费、进场费。营业员费用等杂费甲方不予承担。
5、甲方应当根据协议规定向乙方支付约定的委托管理费用。
6、甲方应尽可能协助乙方与第三方(商场)建立好关系。
7、甲方将确保产品质量和标识等符合国家及地区的各项规范标准。
四、乙方责任
1、乙方费用承担：公关费、业务费、员工工资及员工奖金、员工社会保险福利、仓储费、办公费、礼品费、通讯费、物业费、市内运输费等相关费用由乙方负责承担。
2、乙方应维护甲方的品牌形象和知识产权，乙方不得生产和销售侵犯甲方的知识产权的假冒产品;乙方保证不从非甲方授权的渠道进货，也不得在专卖厅内销售非甲方的产品，并尽力维护甲方利益，避免甲方品牌受损，如有违反视乙方违约。
3、乙方保证在授权区域销售的产品仅向消费者和最终使用者，特别是乙方不得将产品销售给任何出于再销售产品为目的而向乙方购买产品的任何人和第三方。
4、乙方未经甲方同意擅自关闭或撤消XXX专柜，甲方有权终止协议，并收回专柜货品，保证金不予退还。
5、乙方应遵守甲方财务管理制度、人事管理制度、货品管理制度、专卖终端管理制度。
6、乙方应指定一名人员负责与甲方联系业务等日常工作，且甲方对该人员有管理权和指挥权。
7、乙方应做好信息反馈工作，及时向甲方报告销售情况及反馈顾客信息。
8、乙方按照甲方指定零售价格销售，不得擅自调动价格。(如商场活动需申请经甲方同意)
9、乙方负责提货验收甲方发出的货品，并分送到营业网点。
10、乙方在使用甲方货柜期间需保证其部件不丢失，但货柜的自然磨损与乙方无关。
11、在经营过程中，因交际所需自购部分甲方产品，乙方按零售价_ _折结算现金给甲方。
12、乙方在协议期间因管理不善造成货品丢失、损坏的，乙方应按货品零售价 折的赔偿甲方。
13、乙方应为甲方保守经营机密，对于有关的业务文件，不得外泄。
14、乙方为甲方提供除商品外相关费用的正规发票。
五、结帐方式
1、乙方按甲方财务规定，每月对营业网点做好对帐、货款催收等工作，乙方须保证甲方的货款在每月商场结算截止后，以商场规定的汇款日期、汇到甲方银行帐户。
2、乙方应及时通知甲方开立发票或收据，将每营业网点的货款汇入甲方银行户口后，甲方逐笔结算，再将乙方应得款项在__ 日内汇入乙方银行帐户。
六、违约责任
1、乙方违反协议规定侵吞甲方货款的，甲方有追究其法律责任的权利。
2、因不可抗力事件，如：地震、台风、水灾、战争以及其它不可抗拒的，对发生及后果不能预见或防止的事件，致使本协议无法履行，双方互不承担违约责任，但应在七天内通知对方，并在十五天内提供证明的报告。
七、合同终止
1、 协议到期，如无争议自动终止，甲方需在合同终止后七天内将保证金归还给乙方。
2、 乙方管理行为有损甲方信誉、形象时，甲方有权解除协议。
3、 双方若有一方提出终止协议，应提前三个月提出申请，经双方协商同意后，在一个月内按双方核定帐目，结清款项。
八、其他
1、如双方因为本协议所引起的一切纠纷而发生的诉讼，由甲方所在地的法院管辖。
2、本协议自双方签字盖章后即时生效，一式两份，甲乙双方各执一份。
3、本协议有效期为 年 月 日至 年 月 日。
短租这种如今热门的生意模式源自美国旅行房屋租赁网站Airbnb。Airbnb帮助用户将空置的房屋出租给陌生人。现在，Airbnb的估值已经超过100亿美元。除了途家网，中国还有不少模仿Airbnb模式的在线短租网站，包括爱日租、小猪短租、安途网等。
罗军选择了不一样的操作方式。途家网既做线上平台，也在线下做个人房东的房屋托管者，属于B2C的做法。“中国现在很多是机会主义，着急。一着急什么最快，Copy嘛。但中国的市场情况不能只做线上，得线上线下相结合。”罗军说。
在中国的传统市场上，短租公寓和家庭旅馆的存在主要是为了填补酒店之外的低端旅馆市场，最大的需求在于价格便宜。主要的消费群体在大城市是前来求医求学找工作的外来人口，在旅游地则是以吃苦耐劳著称的驴友。
“实际上度假公寓不是这么一个概念。度假公寓的关键词是‘不一样’，要能让用户融入到当地人的家里，讲究放松、空间大和相互融合。”罗军说。
2011年，Airbnb获得1.12亿美元的融资，成为一家估值超过10亿美元的公司。这一年，大量的创业公司进入短租行业，很大程度上是因为在线短租在媒体上的热度，省去了新行业要付出的市场教育成本。
“2011年因为Airbnb，短租一下在国内火了。如果没有这个情况，我是不敢做的。之前在国内大家都不知道短租是个什么东西，要你自己去宣传短租这个事，教育成本太高。”另一家短租网站安途网创始人童青青说。
这年8月，罗军辞去中国房产信息集团联席总裁一职，开始组建一个团队，在北京搭建途家网在线平台系统。2011年12月，途家网正式上线，定位为面向中高端消费者的旅游度假公寓线上租赁平台。罗军随后带领几个员工，前往海南三亚开拓房源。途家网在海南三亚的第一批房源，全是罗军顶着夏天火辣的太阳，叩开一个个业主家的房门亲自协商谈来的。
中国大多数在线短租网站的做法，是直接将Airbnb的C2C短租模式全盘照搬到国内，网站本身只做连通个人房东与个人房客的第三方平台，从中收取中介佣金。但这种商业模式获取用户的成本很高，本身客单价又比较低，因而存在较大问题。
一般这类短租平台收取的佣金比为10%，而普遍的房间均价为80至100元/天，相当于一单能够赚到8元钱。然而，短租网站往往需要从搜索引擎购买点击获得顾客。付费点击价格不菲，转化率却相对较低，能够达到5‰已经算十分不错的成果。每单收入本来就不高，还要付出很大一部分成本给搜索引擎做付费推广，这导致在线短租网站的利润非常有限。
途家网将房子收归到公司手中后，会与个人房东签订房屋托管协议，统一配置线下管理团队。它们不仅对从个人房东手中收来的房屋进行布置装饰，还会提供打扫、接送、厨师等其他增值服务，为用户提供可以与酒店相媲美的服务体验。
增值服务可以让房屋以更高的价格出租，而途家网也得以和业主采取五五分成的方法。厨师、接机这些增值服务，罗军选择与易道用车等第三方专业公司合作，在保证专业服务水平的同时，又不用花费过多人力成本。因此，途家网要负担的成本，只有服务人员的人力费用、水电费和床单毛巾等物品购置费用。
旅游地的淡旺季用户数量差距很大，淡季公司要花钱养着大量无事的员工，而旺季又可能人手不足。为了解决这个问题，罗军想出了调岗的方法，以重复利用员工。比如每年夏季，南方旅游属于淡季而北方旅游属于旺季，可以把海南的员工抽调到青岛，冬天则正好反过来。途家网的员工很多是没有成家的年轻人，每年调岗时间基本不超过三个月，公司包住宿和三餐，调岗对他们来说相当于边工作边旅游。因此大家都愿意去，还经常有人主动申请调岗。
罗军为途家网的成本和利润算了一笔账：“杭州千岛湖一套小别墅，1500元一天，途家跟业主五五分成拿750元钱。打扫房间的一个服务员成本50元。就算客人一天用了10吨水，用了10把牙刷，晚上不睡觉一直放电视，750元也用不完吧？用不完的就是利润。”
2011年年末，途家网刚上线的时候，个人房源只有四五十套，全部集中在海南三亚。除了个人房源，途家网还与第三方旅店经营机构合作，获得了大约5000套房源。很快，2012年春节来临，三亚旅游的旺季开始到来，途家网的满房率和用户口碑值都很高。罗军在海南三亚的开局试验取得了不错的成绩。
春节过后，罗军打算将途家网从海南向全国市场推广。他首先选取了四个重要的旅游城市作为战略布点，包括广西桂林、江苏南京、浙江苏州和四川成都。
这四个城市均属于综合旅游城市，前来租住公寓的既有商务需求，也有旅游需求的用户，针对不同需求的房屋类型也不尽相同。商务需求要考虑市中心和周边地区的房屋选址，旅游又要分为周边游和目的地游。如果只靠途家网当时有限的人力团队去一个个寻找房源，会带来房源开拓速度过于缓慢的问题。
“第二步是最难的，要将途家网从这四个点推向全国。之前海南是最容易做起来的，因为那里只有旅游，人们的度假时间很长。”罗军说。
途家网收房有一个要求：必须是购置时间五年以内的新房。哪里能找到大量符合这种条件的空置房源？罗军想到了房地产，这个他有着多年经验积累的行业。
“我们不做刚需盘，只做投资型的楼盘。这种楼盘大量存在于旅游城市。”罗军说。
中国的住房空置率一直接近30%，在海南三亚等旅游城市空置率更达到了85%之高。如何将这些闲置不用的不动产盘活，一直是困扰房地产商和房屋业主的难题。罗军判断，途家网模式是将巨额房产消费变成小额租赁消费，正好能够帮助房地产商解决这个难题，让原本沉睡的闲置房屋产生收益；而同时，与房地产商的合作又能够为途家网快速带来大量的房源。
除了托管出租业务之外，途家网还为业主提供管家服务。途家网管家定时维护清洁房屋，业主在到达时还能享受到包括接机、租车、家政等在内的各种服务。“途家在开发商身边跟业主说，你买了这个房子，不想出租途家网给你做管家，想出租途家网给你做托管。”房屋增值服务增加了楼盘对于业主的吸引力，再加上罗军在房地产行业多年积累的经验和人脉，途家网和房地产开发商的合作很快迈出了第一步。
2012年4月，途家网与世茂地产签订了全国战略合作协议。这是途家网大规模获得上游房源的关键。途家网随即启动了全国扩张计划，房源城市数量迅速增长。
在房地产开发商之外，罗军还把合作的眼光投向了政府。“我们拿房，跟房地产商是一个楼盘一个楼盘的拿，跟政府就是一个村一个村地拿。”罗军说。途家网与山东省政府在2012年10月签订了战略合作协议，诞生了“好客山东到途家网”品牌。在随后一年多的时间里，途家网先后与重庆市和福建省成功签约合作，省级政府机构合作对象达到3个。除此之外，途家网还与全国34个市县级政府机构达成了合作关系。
一片火热的在线短租行业，在2013年下半年迎来了灰暗时期。2013年7月10日，中国第一家在线短租网站爱日租因为资金链断裂倒闭。人们普遍把这视为中国在线短租行业遭遇困境的重要信号。
“短租行业早期肯定是很慢的。中国市场上基本上没有个人房源，个人房东出租更倾向于长租。Airbnb前三年也不快，纽约房源一年也只有1000多套预订量。中国市场需要去教育。”小猪短租CEO陈驰说。
童青青也表达了对短租市场培育期过长的担忧：“市场培育期是有风险的。有句话说，早走一步是先驱，早走两步是先烈。很多时候，我们无法判断自己是早走了一步还是两步。”
罗军认为，途家网发展的最大难题，是中国市场的用户还没有形成租赁度假公寓的消费习惯。此前，途家网更多是依靠超高的性价比和增值服务吸引用户。为了更好地培育市场，罗军非常重视“用户满意度”这个指标。“销售额和利润我不关心，自然有其他负责人管。我的任务就是怎么让我的用户微笑。”罗军说。
途家网创始的初期，有用户向客服反映房间内有蚊子。这本来是生活中普遍存在的小问题，但罗军没有随便放过。他亲自观察房屋，并和服务人员讨论，最终发现调整打扫房屋的流程可以解决这个问题。原来途家网的服务人员在打扫卫生时，像酒店一样把所有房门全打开，逐一清扫。经过罗军调整后，现在途家网的房间打扫流程统一改为服务人员进屋先关门，确保纱窗闭合，再开始打扫房间。
途家网的房间在打扫完成后，还有专人核查一遍。如果没有达到细节标准，该房间的服务员和复查员就有可能面临解雇。这些服务细节与规定，都是罗军和途家网团队在这两年半的时间中一点点亲自摸索得出的。
“中国原来就没有度假公寓租赁这个行业，如何让我们的同事懂这个行业该怎么做？我们只能一边摸索一边学。一点成功要靠无数的细节垒出来。”罗军表示。
2014年7月，途家网宣布获得1亿美元C轮融资。在这之前，途家网已经完成A轮和B轮融资，两轮融资总额达4亿元人民币。投资方包括光速创投、国际度假公寓公司HomeAway和携程网等。
罗军在A轮投资方中选择了携程网，途家网因此成为携程网的战略合作伙伴，这让途家网在发展过程中如虎添翼。2014年1月，携程网途家网频道上线，途家网包括国内自营公寓、海外房源和第三方商户在内的所有房源都同步展现在携程网上。这为途家网引入了大量的用户。也正是在这一战略合作影响下，今年第一季度，途家网新上线的公寓数量达到了去年同期的10倍，在线房源总数接近9万套。
“房”眼世界
“以前大家不愿意在海外买房的原因之一是语言的不便，没有海外投资的经验。不过，近来越来越多的人会选择在海外买房子。”上海奥正投资的总裁Ben经常为海外买房投资的人提供会计、审计等服务。
吴女士（化名）是奥正的客户，40多岁的吴女士常年呆在非洲，从事中非贸易生意，她的女儿正在美国念书。今年吴女士在法国地中海沿岸投资了一处房产，总价折合人民币300多万元。
“我们最近做了三四桩生意都是投资于地中海一带的房产的，价格都在300万元左右。看好地中海沿岸的房产主要是由于其地理位置的稀缺性，所以看好它的升值潜力。”Ben告诉记者，国外的房产不可能像国内房产一样爆炒，大多数投资者是看中其稳定的升值。“以地中海一带的房产为例，过去10年的复合增长大约为7%。”
不过按照当地政府的规定，若是在购买房产后5年内出售需要缴纳30%的所得税，5年之后出售每年的所得税递减。“所以投资者一般都选择较为长期的投资方式。”Ben告诉记者。
除了房产本身的升值之外，投资者还有一部分收入是租金收入。“拿吴女士这处房产为例，扣除吴女士每年的房屋修理费用、所得税、贷款利息等等每年的租金收入大概为房价的2%~5%。”
“很多在地中海沿岸购买房屋的投资者都是华人。因为此前中国籍人士在法国银行贷款有一定困难，但是现在已经可以顺利贷款了。一般欧美国际投资者购买房屋最高可以100%贷款，中国籍投资者最高可贷款70%。”Ben告诉记者。
对于吴女士而言，除了投资回报之外，她更看重的是地中海沿岸的旅游资源。吴女士和租客签订了协议，每年吴女士可以有1个星期的房屋使用权，这时她就可以带着家人来地中海度假了。
上海的李律师早在2008年就已经去美国购置房产。“我当时买的房子特别便宜，大概20多万美元。”李律师告诉记者，在金融危机之后很多美国人无法偿还银行贷款，房子便直接扔给银行，银行为了换取现金，将这部分房产低价抛售。
“在美国买房相对来说比较简单，因为整个社会体制成熟、法制透明。”李律师在美国当地找了中介、看好房下单、填好资料之后，但最终却未谈妥。“因为等到马上要成交的时候，银行才告诉我房子之前户主欠有一笔物业费，需要我缴纳。”
李律师告诉记者，现在美国地产价格非常便宜，几十年难得一遇，他正在计划在美国购置新的房产。
持有成本可能较高
一位热衷在香港投资房地产的李先生也对记者表示，目前香港房地产比内地更有吸引力。“香港买房很方便，没有限购政策，房贷利率又低，现在是2.5%，内地要7%。香港租金又贵，买房不卖光收租都能赚钱，在上海则是连利息都不够付。”
不过，在海外买房，房款仅仅是投资的一部分，还需要缴纳土地税、契税、印花税以及增值税，而房地产市场的买卖都要通过专业的第三方服务机构，包括律师、房地产经纪、验房师等，这意味着除房价外还有一笔额外费用产生。
李先生告诉记者，在香港房屋出租必须按照不同年期缴纳印花税。不超过1年租约需要加纳租金的0.25%印花税，1~3年是0.5%，3年以上是1%。此外，如果房产转让还要缴纳一定比例的转让印花税。
而在美国，购房者如果不是美国公民，需要额外缴纳一定的房产税，这些费用约占总房价的1%以上。而持有房产后，业主每年还要交房产税、物业费、房屋保修费等税费，各个州对所征物业税的征税标准和税率各不相同，以房屋评估价值的1.2%~1.8%不等。而且如果不按期缴纳房产可能被政府拍卖，以抵欠款。
目前一些中介为了方便内地购房者，都提供房产代管服务，包括出租管理、代缴税费等，一般收费为房租的8%至10%左右，可以说在海外可能持有房产成本比较高。
去国外当“地主”？
海外买房的热潮依然没有减退，最近又兴起了一股新的“买地”浪潮，中国人开始梦想着去海外当“地主”。
7月份举办的“1美元竞拍美国土地”中，上海叶女士以8800美元的“白菜价”赢得了市价50000美元的美国佛罗里达州格林布尔大型别墅社区内一块1000平方米的地块。折合成人民币计算，该地块仅为57.2元/平方米。
“1美元竞拍确实是噱头，主要是为了推广去海外购买土地。”庄诺对记者表示，第一批2万美元团购美国土地的活动已经结束，正在酝酿第二批团购活动，“第二批土地的价格可能稍微贵一点。”
“异国投资，买土地比买房子更好。”庄诺还记得2009年曾带领一个“购房团”去美国看房，每个人兴趣都很大，但最终却没有成交量。“主要是在美国房子买卖比较复杂，税费很多，中国人当时也不太了解。”
庄诺指出，美国土地缴纳的税费是每年土地评估价的1%；其转让手续费在3%左右，比房子的税费低；买土地更省心，不用打理。“我鼓励大家把土地持有3~5年，这样土地价格翻1~2倍是没有问题的。投资讲究逢低入场，现在正是美国土地价格的底部。”
“参与土地团购的人当中有退休职工，还有几个80后、90后一起凑了2万美元买了一块地。”庄诺对记者表示，这些人当中真正买了土地去盖房子的很少，大多数人都是为了投资。
“也有部分人一下子买了10块地，可能考虑的是为了投资移民，这种情况稍微少一点。”
（摘自《第一财经日报》2011年08月13日）
相关赴美购房步骤
1.与你的房产经纪人讨论购买要求，须有合法来美签证和中国护照
2.由银行或贷款公司提供贷款资格审核证明
3.申请正式贷款提前批准信（最多40%贷款率）
4.选择想要买房的地区、房屋种类
5.经纪人介绍看房，选房
6.填写买房出价合约书，付定金支票
7.定金支票存入第三方公证托管公司（OpenEscrow）开始工作
8.做房屋检查
9.要求维修
10.审阅房屋各项结果报告
11.审阅并与公证托管书上签章
12.审阅前期屋主（产权）报告
13.审阅白蚁检查报告
14.购买房屋保险
15.签署贷款资料
16.公证托管结尾步骤（CloseEscrow）
17.最后交房检查
18.银行放款
19.资料登记
