发布时间：2023-10-11 15:55:11
绪论：一篇引人入胜的房地产评估行业前景，需要建立在充分的资料搜集和文献研究之上。搜杂志网为您汇编了三篇范文，供您参考和学习。
自1993年7月国家建设部、人事部认定第一批房地产估价师至今已有二十年了，在这二十年中，有很多公司的规模从几个人发展到几百人的大型综合评估公司，也有一些公司苦撑几年后自然消失或转手易人。
进入2000年以来，一些原为国有体制的评估公司逐步转变为私有企业，由于成立评估公司门槛不高，大批的民营评估公司纷纷成立，评估业务从原来的客户找上门变成了客户坐等评估业务员上门服务，一时间，业务佣金承诺满天飞，那时的一套普通住宅评估收费达2000元/份，而其中的业务佣金高达70%左右，也就是说，一份评估报告的收费中公司净收入仅为20%左右，公司收入少，限制了公司的发展。2005年，为了杜绝业务佣金，有公司推出普通住宅500元/份的评估报告，不再给业务佣金，一时间，评估报告收费成了业务竞争的焦点，一些靠业务佣金拉客户的小公司，由于其品牌与声誉难与大公司相比，业务难以再继，只能苦苦支撑，能支撑下来的也只是维持正常经营。收入低，没有实力引进人才，无法对公司进行现代化管理，而杜绝业务佣金的公司由于公司收入大幅度提高，有资金用来改善公司内部管理机制，另一方面引进人才，采用评估数据系统化建设，品牌和声誉逐渐提升，在市场竞争愈演愈烈的评估行业，就造成了强者愈强，弱者愈弱的局面。
随着评估公司的发展，一些评估公司从加强公司服务意识入手，争取客户，树立口碑，走品牌路线，扩大业务发展。他们大量引进管理与专业技术人才，加强对公司员工培训，从细节入手，提出 “做足功课”、“细节决定成败”等。记得某公司一估价师接到一个东莞土地的评估业务，要求查勘后第二天出评估报告，估价师在接到任务后，第一时间查阅了土地的相关资料及当地相关土地政策和房地产市场水平，由于准备得充分，现场查勘时便节约了许多时间，本着客户第一的公司规定，查勘回来后加班加点到凌晨二点，第二天提交给公司技术审核，下午便提交了报告，此举不但赢得了客户的好评，在随后的日子，该客户成了公司的长期客户，并为公司介绍的新客户，无形中为公司做了免费宣传。
评估公司的业务中银行业务占比重较大，有些人为了想多贷款或骗贷，与中介公司合作，采用瞒报虚报成交价和实际租金的手段，更有甚者，采用偷梁换柱的手段瞒骗查勘估价师。例如在抵押贷款评估中，估价对象是某花园小区的临街底商（查勘时领勘人故意托辞房地产证复印件未带在身上），查勘时估价师被领到一处商业氛围较浓厚的街道旁的商铺查勘，估价师很认真地调查了周边商铺的租金与售价情况，认为该铺能达到客户的贷款要求。过了几天，客户要求出具报告，估价师让其提供房地产证，待估价师仔细核查房地产证及对当时查勘时记忆中商铺的铺号时发现，委估物业与查勘物业是不同一处物业，委估物业的市场成交价在12000元/平方米，而查勘物业的市场成交价在38000元/平方米，差别非常大。假如估价师查勘时未仔细核对铺号，没注重细节，若按38000元/平方米的估价出具报告的话，给银行造成的损失可以用金钱来衡量，但对公司造成的名誉损失是无可估量的。所以，注重细节，细节决定成败，公司理念若能深入到每个员工的心中，管理到位，公司不愁发展。
管理是手段，但业务仍是公司发展的硬道理。银行评估业务虽然多，但分羹的也多，为了争抢业务，各公司打起了价格战，同时，也有公司另辟奇径，开展房地产咨询顾问业务。有一信托客户意欲在某城市开展房地产开发业务，委托笔者所在公司对该城市的房地产市场情况进行调研并针对某项土地进行价值分析，项目任务重，但时间急，我们一到该城市，土地现场查勘完成后，就开始对这个土地总面积有8，034平方公里的城市开展房地产市场调查，调研前就预备好第二天需要调查的楼盘名单及路线，白天到每个在售楼盘市场调查，晚上回到住处就整理白天市场调查的资料及预备第二天的需调查的楼盘及行走路线，三天时间就跑了大小楼盘近三十处，除完成全市住宅市场的市场调查工作外，还完成了全市商业圈市场调查，在规定的时间里完成了委托任务，客户对我们出具的成果十分满意，并根据报告中该市房地产市场发展前景及建议，成功拿下了那块土地，进驻了该市房地产开发市场，取得非常好的效益。
房地产评估业发展总体来说已经有二十年了，这在二十年中，每个公司或多或少都已经储存了大量的经验与教训，笔者从一个估价师的角度来看，评估公司的发展良好的因素众多，但以下几个方面众多因素中需优先考虑的：
1.杜绝回扣，健康行业形象
“回扣”不利于房地产评估业自身的发展。如果房地产评估业“回扣”盛行，互相攀比，导致回扣比例越来越高，这样就会导致房地产评估行业的收入越来越少，房地产从业人员素质减低，不能吸引到优秀人才，导致某些估价报告质量低劣，不能为客户提供公正、独立的评估服务，也导致对该行业的信誉的怀疑，损害房地产评估业的形象，从而，严重损害该行业的健康发展。
2.向管理要效益，走专业化、品牌化道路
公司内部完善管理制度，引进管理及专业化人才，加强估价师队伍培训，提高素质教育，从细节做起，用专业技术来服务客户。
3.开拓并壮大新的业务领域―房地产咨询顾问
在银行、法院、拆迁等行业的评估业务竞争日趋激烈的市场情形下，另辟捷径，开展房地产咨询顾问业务。
在房地产开发的整个阶段来看，从土地尚未获取到土地取得这个阶段，房地产咨询顾问的角色非常重要，这个阶段，可以帮助企业是否拿地、以什么价位拿地、可以开发什么类型的产品等提供咨询帮助，土地取得之后，咨询顾问可以提供可行性研究、市场调研、策划、开发贷款等类型的研究，帮助企业进行决策，土地建成完工时，还可提供价格定位、按揭分析、项目销售方案、商业项目租金方案及出售方案等方面的咨询顾问工作，因此，房地产咨询顾问可开发产品类型具有连续性、多样性的特点。
说到收益法，我们不可避免的要提到成本法，收益法和成本法同样作为房地产的评估方法，经常会被拿来做比较。今天我们要说的是，随着市场经济的发展，成本法已经不能满足社会需求。收益法作为三大基本评估方法之一，正在迅速发展，在房地产评估中占据了重要地位。
一、什么是收益法
1.收益法的定义
收益法不仅是对评估对象当前收益的评估，更是通过对评估对象的能力的了解来对其未来的纯利润收益的评估。因此又被称作收益还原法或者收益现值法。收益法的高明之处在于，它所看到的不仅仅是眼前的资金，更是将房地产未来发展过程中的纯收益进行折现处理（在这一过程中要运用到还原利率）。能够比较准确客观的评估出房地产的真实价值，不论是对于委托方还是对于评估对象，这种评估方法都是比较容易接受的。
2.收益法的适用对象
预期收入或者说未来的效益是收益法适用的基础。收益法的落脚点实在于未来收入，在考虑所有综合条件下，对被评估对象未来的净收益做出的一个评估判断。它的理论基础是利用了资金具有时间价值的原理，将在合理推算下评估对象的未来收益也算入评估对象的价值之中，利用复利折现公式进行运算。从这里我们就可以看出来，收益法适合用于在未来时间内会带来经济效益的房地产产业之中，比如酒店、宾馆、写字楼、商业大厦等这种类型的房地产是适合使用收益法进行评估的。比如说学校、公园、政府用地等没有经济效益的发那个地产产业，运用收益法来评估显然是不合适的，因为这种类型的房地产业根本就不存在经济效益。
举例来说，若委托人要求就对商业用地比如店铺店面的房地产评估拿出评估报告，这样的情况下就适合用收益法进行评估。比如要综合店面所处的地段，繁华的市中心和偏远的郊外其价值当然是不一样的。这里还有一个公式，即土地价格=地租/还原利率。所以说类似这种情况的房地产评估是适合运用收益法的。
3.收益法的作用
收益法能够比较客观全面的来评估出房地产的真实价值。而且它具有未来的预期性，是对被评估对象长远价值的一个全面评估。比如对一个楼盘的价值评估，按照传统的成本法来评估的话，只是根据他的成本来进行价值评估 ，完全没有考虑到楼盘周边的环境，楼盘所处路段，国家的政策的影响，是很片面的一个价值评估，不能够评估出被评估对象的真实价值。而利用收益法进行评估的话就不会出现这样的问题，反而能够客观的估算出楼盘的真正价值。
二、收益法的评估步骤
1.搜集关于评估对象的信息材料。在进行评估开始时的首要工作就是对评估对象材料的搜索，包括评估对象的投资费用和房地产的收入情况。只有全面了解被评估的对象才能准确的用收益法估算出房地产的价值。
2.测算房地产的正常费用。进行估算是不能单纯地相信书面上的材料，还要实际去求证一下，准确测算出房地产的前期的投入资金，这对房地产价值是一个很重要的影响因素。
3.测算房地产的正常收入。这个正常收入指的是在房地产建成并投入使用之后，通过商业活动或者其他活动带来的收益都叫做正常收入。
4.计算房地产的纯利润。在了解了房地产的投入费用和正常收入之后，我们可以根据实际情况推测出房地产每年的大致纯利润，这个纯利润是对评估对象收益能力的考察，在此基础上来进行下一步的工作。
5.确定房地产的收益年限。一般来说，房地产都是有使用年限的，就像我们居住的房子有产权期是一样的。但收益年限跟房子的产权期又是不一样的，它还要考虑到建筑物经济使用年限。所以在进行评估的时候一定要确定房地产的收益年限，这个数据会直接影响整个房地产的价值。
6.选用适当的还原利率。在推算出房地产的纯利润之后，我们就可以利用复利折现公式即F=P（1+i）^n（F是终值，P是评估价值，i是折现率，n是计息期数）来推算出房地产最终的价值。
7.估测并确定房地产的评估价值，形成书面报告。在完成所有的数据计算得出最终的评估价值之后，要出具书面报告使委托人信服。至此，评估工作才算完全结束。
三、收益法在房地产评估中的现状分析
中图分类号：F293.3 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2017）001-000-01
从目前的房产市场来看，房地产土地评估市场用的前景是十分广阔的。但是行业的长期发展已经让人们对价格有了很清晰的了解，而且对于市场经济中房地产结构的调整也起着促进的作用。随着房地产土地评估行业的前进，其具有的不利因素也逐渐显现出来，特别是风险因素的存在，威胁着行业的良性可持续发展与运行。从目前的组织结构上来看，泛地产评估的结果主要针对被评估对象的报告，也是房地产在某一时点得出的较为客观和合理的价格[1]。根据这一价格得到的房地产的实际成本，可以促成实际的成交价的产生。因此评估本身具有一定的矛盾性，应在工作实际中不断结合经验加以准确的判断，以及时规避市场风险的发生。
一、房地产土地估价市场风险解读
房地产土地估价市场中的风险，必须在客观评估的基础上进行管理，尤其是在数量上加以严格的评价。
1.风险是需要进行客观评估的。价格作为房地产理论上的评估标准，房地产市场一旦发生波动，就会对其产生剧烈的振动。而且从目前国家出台的众多政策来看，我国目前的房地产的政策的确是不稳定的，给房地产价格带来的影响十分巨大，甚至产生了一定的预测性，但是在际的把控中却难以得到确实的站控。因此在评估价格和理论的价格之间必然存在差异[1]。
2.由于市场垄断等不完善的体制造成了行业的条块的分割，使得评估的业务范围总是原来行业的主管单位有着千丝万缕的联系，无法真正做到脱钩和改制，有的评估业务的后台实则是房产行业的主管，掌控着领域内的评估规则，因此这种隐性的权利干预，使得评估难以做到公正，而且风险还要由评估机构承担，中介功能在评估活动中逐渐失去，代之以评估行业的直接交易[2]。
3.评估机构的经营一般是存在风险的。无论是评估公司还是其他行业，都是要面对经营管理的效益问题。在企业的领导和管理上如果没有收到好的效益，就会有倒闭的风险。因此要规避经营上的风险，必须采取严格的管理制度加以规范。
4.在评估行业中，由于数量众多，使得质量出现良莠不齐的情况，行业地位有待提升的情况非常广泛。无论是发展规模大的公司，还是小的公司，很多公司在经营中，对于风险的规避和防范意识不足，而且也不会在结构上进行科学的部署，因此一旦发生市场波动，就会造成灭顶之灾。这种市场竞争力薄弱的局面是无法应对市场竞争残酷的现实的。从长远的发展角度看，公司要做大做强，不能只看到眼前的利益，而是要拥有品牌意识，在这种心态下运营公司，才有可能带领公司进入长足发展的轨道。
二、房地产土地评估市场中的风险防范
通过对房地产土地评估市场的风险的综合分析，可以结合评估行业的结构和发展的方向对房地产土地评估市场加以改进。由于评估行业需要非常深厚的诚信作为基础和保证，因此从业人员的自主性和对市场的掌控行是必须具备的素质，而且从业人员还要对市场的宏观走向有深远的意识，能够准确预估我房产评估市场的发展规律。从而真正对房产土地估价市场进行风险的防范。
1.房地产估价行业的诚信建设是行业发展的重要动力。房产评估行业从业者要保持强劲的前进动力，不仅要注意建设品牌，也要建立其诚信，只有品牌和诚信的力量才能推动房产评估企业整体保持向上的发展势头。但是真实的情况是，我国房地产中介服务行业普遍有诚信违纪。主要是由我国房地产估价行业起步较晚，虽然也有行业的规范和法律法规予以约束，但是行业的信用体系的架构并不令人满意，整体的信用体系是缺少诚信支撑的。急需要建立诚信违规的惩罚机制，才能防范房地产估价市场风险继续扩大，进行防范的重要对策[3]。信用档案正是起着这样作用的资料中心，通过信用档案的记录，房地产机构和估价师的行为、曾经有过的违法违规记录，都可以昭然若揭。
2.房产估价人员要对借款人、经纪公司、贷款公司等等的价值判断保持独立性，决定了房地产估价人员的真正的立场的问题，这是估价师对于房地产股价人员进行监管的重要依据。通过教育和培训，估价人员能够认识到对社会和当事人负责的职责非常重要，从而自觉地展开客观公正的估价；另外，依照房地产估价人员的执业道德准则，使得评判的指标进行了量化，并且能够对估价管理人员的责任依法追究。
3.市场规律要求房地产行业必须理清传统的管理上的桎梏，寻求明朗的发展理念，把握经济规律，纵观房产的发展，从繁荣到萧条，都会对房产估价产生深远的影响，无论处在何种阶段，都要根据市场的走向和房产的价格进行科学精确的分析。
4.对于评估机构投资担保方面的执业保险责任的确立，应建立起包括保险协议在内的评估体系，内有评估师做责任人，评估机构做担保，委托人做服务，如果一旦发生风险，经济损失是分担的，而且也有被保险人或者评估公司来追击责任，保险公司负责部分赔偿，房产估价机构购买的执业责任保险可以将部分赔偿责任进行转移。广大利害关系人能够在保险公司理赔范围内得到一定的赔付，起到保障委托人的作用，而且能够有效地将市场风险予以化解，最终体现出评估机构的能力和信誉度。
三、结语
当前的房地产土地评估，是随着市场的不断发展而逐渐成熟起来的，为了防范风险，保证运行始终保持正规，就要将房地产市场进行深入的研究，这是房产土地估价机构的机遇，也是挑战。总的来说，房产土地估价机构面对当今复杂的经济形式，必须不断审视自身的不足并加以完善，保证市场的优势不变，通过培养专业人员和品牌，树立市场竞争中的地位，提高自身的竞争力，促进评估行业的发展和繁荣。
参考文献：
