发布时间：2023-10-11 17:33:37
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中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）04-0-01
在发展中国家的经济起飞阶段，百业待兴，房地产投资增长率略大于消费增长率，形成供略大于求的市场局面，对促进房地产业的发展和刺激经济增长是有利的。只有当房地产投资过度膨胀，商品房严重滞销，造成还贷困难，连带引起金融危机时，才形成泡沫经济破灭。1997年东南亚金融危机中的泰国就是一例。房价虚涨泡沫。房价是与地价相联系的，房价泡沫与地价泡沫密切相关。此外，开发商对利润的期望值过高，人为抬高房价，也会形成经济泡沫。如果房价飞涨，开发商攫取暴利，购房者难以承受，由此也会形成房地产泡沫经济。可见，房地产确有经济泡沫，存在着发展成为泡沫经济的可能性，但绝不能把房地产业等同于泡沫经济。本文将对这些问题进行分析和探讨。
一、房地产泡沫与泡沫经济
1.经济泡沫与泡沫经济
房地产泡沫是经济泡沫的一种，但经济泡沫并不等于泡沫经济。经济泡沫是经济发展中不可避免的，是市场经济中的正常现象，它虽然也会对经济的发展造成一定的损害和浪费，但经济泡沫是可以通过市场机制的自发调节予以缓解或消除的，但泡沫经济是与市场机制无关甚至相反的一种对经济发展极为有害的经济现象。
泡沫经济，顾名思义是指经济运行状态像泡沫一样，繁荣的表面终究难逃破灭的结局。泡沫经济往往伴随着商品价格的大起大落，但泡沫经济不是一般意义上的商品价格涨落，而是专指由过度投机而导致的商品价格严重偏离商品价值、先暴涨后骤跌的现象，是社会资金过于集中某一部门、同一商品反复转手炒卖而导致该部门短期内扭曲膨胀、生产部门因缺乏足够的资金而长期衰退的一种必然结果。
2.泡沫经济的运行机制
泡沫经济之所以能够创造虚假繁荣是因为它具有一种特殊的运行机制。在正常的市场机制中，商品价格上升必然会导致商品需求下降。而泡沫经济则不然，它会出现违规律的变化，价格上涨，市场需求增加；价格下跌，市场需求下降得更快， 正所谓“买涨不买落”。
为什么会出现这种现象呢?主要是因为人们购买这种商品不是为了消费， 而是为了投机获利。当人们普遍认为某种商品价格会上涨时，人们就会抢购这种商品；他们同样知道该种商品价格将来会下降，但是他们坚信自己能赶在价格下降以前将持有的商品卖出去，因为市场上有比自己更傻的人。同一商品的反复交易会迭加商品价格，使其远远偏离商品价值；而价格上涨坚定了大众的信念，又会吸引更多投机者的加入，直到某一天，市场没有足够的需求时(或是因为信心不足，或是因为缺乏资金)，市场出现价格可能将要回落的信号，人们猜测投机已经走到了尽头，于是大量抛出商品，而市场需求不足、商品价格瞬间下跌，市场从此一撅不振。这就是一个完整的泡沫经济演变过程。
当然并不是所有商品都可以成为泡沫经济的载体，它必须具备一定的条件。首先，这种商品的供给是稀缺的，市场始终保持供不应求局面。其次，交易便利，费用低廉，这样投机的热情才能顺利得到实现，市场利好的消息才能不断被扩散出去，市场需求和价格能以很快的速度被推到。房地产正是这种商品之一。
另外，泡沫经济的发生还需要足够货币供给支撑。因此，泡沫经济的上演总是需要以宏观扩张的货币政策和银行体系宽松的信贷政策为依据。无论泡沫经济曾经如何绚丽多彩，但从一开始就注定了难逃破裂的结局。因为再宽松的银行信贷环境也要受到信贷规模的限制，汲养泡沫经济生存的资金链注定要断裂，从而导致泡沫经济连锁反应。
二、房地产泡沫的防范
1.加强土地供应的控制，抑制土地过度投机，控制增量、盘活存量
一方面，严格执行土地储备制度和土地出让“招、拍、挂”制度，增加土地出让的透明度。政府根据土地市场行情适时收购土地或增加土地出让，以便调控土地供应增量；同时也可根据房地产市场价格调控新投放市场建设用地的用途，如可确保中低价位商品房和经济适用房用地。另一方面可以通过设计合理、严密的房地产税收制度，引导土地持有者合理提高土地使用效益。政府可以通过征收土地闲置税、土地增值税、土地保有税等，鼓励土地持有人积极投资开发，提高土地投机的成本，刺激低度利用土地者转让土地或出租土地，以调节土地供给、盘活存量。
2.加强房地产价格监测与调控，限制房地产投机和炒作
建立健全城市基准地价与地价公示制度以供市场交易参考，建立房地产交易价格评估制度、商品房出售网上申报制度，监视土地交易价格、调查地价与土地交易情况，对取得优惠政策受让的土地再交易进行严格限制，以加强政府管理部门对房地产价格的监测与调控。严格商品房预售审核管理、防止以预售为名的土地投机，严查开发商品房惜售行为，限制商品房期房和经济适用房转让，加强税收征管和恢复征税、控制炒房。如购买高档商品房、别墅实行高契税政策，二手商品房转让征收商品房增值税或个人所得税，商品房期房转让增收期房转让契税等，限制购房投机和炒作，鼓励自住，控制购房投资和投机需求。
3.建立健全房地产市场信息系统和预警机制
各级政府要根据房地产市场区域性强和发展不平衡的特点，加强对当地房地产市场发展和演变规律的研究，科学设立符合当地房地产市场规律的预警预报指标体系和主要指标的量化区间，有计划地建立符合自己城市特点的房地产市场预警预报体系，防范房地产泡沫。通过建立和完善房地产信息系统和预警预报制度，以便及时发现问题，加强对市场供求总量、结构、价格的调控；通过市场信息、引导和规范，增加房地产市场的信息透明度，控制人为惜售和炒作行为，引导企业理性投资、消费者理性消费；通过对楼市的动态监测，评价市场的运行情况，预测分析未来的市场走势，向政府部门提供准确的信息，以便做出适时、适度调控市场的措施，促进房地产市场持续、健康发展。
4.利用货币金融政策调控市场，规范房地产融资行为
政府可以通过提高利率、紧缩房地产信贷额、限制房地产开发贷款、提高购房首付款比例等货币金融政策，调整房地产投资额与投资结构。应根据保守、确实、安全等原则来发放房地产抵押贷款，在评估抵押物的抵押价值、确定融资比例或贷款比例等方面进行严格审查，以避免呆账、坏账损失与信贷膨胀。同时应从基础设施建设人手，提高我国的银行业自身抵御金融风险能力；金融监管部门应从制度建设人手.完善个人信用制度、抵押制度、抵押保险制度和抵押二级市场的发展，这样才能防范房地产业信贷泡沫，有利房地产业与金融业的共同发展。
三、结语
房地产经济泡沫的存在有利有弊，关键在于控制在适度的范围内，避免出现泡沫经济，导致大起大落的波动和震荡。适度的经济泡沫，例如土地价格微幅上扬、房价稳中有升、房地产开发投资高于社会固定资产投资增长率和商品房供给略大于市场需求等等，对活跃经济，促进竞争，推动房地产业发展和国民经济增长是有利的。同整个国民经济一样，没有一点泡沫的房地产业是不能繁荣的。而如果泡沫过多，过于膨胀，造成虚假繁荣则是不利的。关键在于要控制这些经济泡沫过度膨胀，不致形成为泡沫经济，带来严重危害。采取引导性消费的政策进行推进，才能使房地产业健康成长。合理的房价上升是正常的，是国民经济增长的重要标志。
参考文献：
路堤在施工和运行期间，由于自固结和车辆荷载等因素，路面产生不同程度的沉降。高填方路堤堤身较高，填土自重引起沉降很大，严重影响行车的舒适与安全，甚至导致路面结构破坏。因此分析高填方路堤在不同情形下的沉降，对施工工艺选择有指导意义。本文利用有限元软件ANSYS，对路堤在不同压实度下的沉降进行数值分析，使沉降和经济性达到较理想的程度，为高填方路基的施工提供参考。
1.计算模型及土性参数
1.1几何模型
用 ANSYS建立有限元模型，采用solid45单元，选取路堤高度20m，路面宽度26m，变坡点上下高度分别为12m、8m，上部坡度1：1.5，下部为1：1.75，路堤纵向取1m，几何模型如图1。
图1 几何模型
压缩层有效宽度即路堤坡脚以外的宽度。压缩层有效宽度的确定，一般认为越大越精确，根据经验，压缩层有效宽度H根据填土的高度Ho来确定，认为H>3Ho即可，本文将压缩层有效宽度取为90m，满足上述要求[1]。
1.2定义路基材料
对几何模型赋予材料属性，地基土材料不变，材料属性如下：密度1.95g·cm-3，粘聚力30kPa，内摩擦角28°，弹性模量12MPa，泊松比0.35。路堤土按不同压实度对应的材料属性进行赋值，见表1。
表1 不同压实度粘质土的物理力学参数
1.3划分网格及约束
按三角形网格自动化分。整个路堤对垂直于面方向设置约束，底边水平竖直方向都设置约束，左右两侧对水平方向设置约束。
1.4加载求解
对整个区域施加重力，用牛顿-拉普森迭代进行求解。
2.基本假设
①土为各项同性连续介质体。
②路基表面自由且为透水透气边界。
③中心对称面各节点没有水平位移，模型左右边界水平方向位移为零，竖直方向允许发生位移，下边界任意方向位移为零。
④不考虑地基的沉降变形。
⑤路堤的沉降是自身重力产生的，不考虑车辆等荷载对沉降的影响。
3.土的本构模型
岩石、混凝土和土壤等材料都属于颗粒状材料，此类材料受压屈服强度远大于受拉屈服强度，在土力学中，常用的屈服准则为Drucker-Prager屈服准则，使用Drucker-Prage屈服准则的材料简称为DP材料。在岩石，土壤的有限元分析中，采用DP材料可得到较为准确的结果[4]。
4.计算过程与结果分析
4.1计算过程
在规范规定的压实度范围内，对上路堤和下路堤分别设定不同的压实度：上路堤压实度范围为94%～98%，下路堤为93%～98%，假设地基土已沉降完毕，在求解时通过生死单元求得地基自身沉降为3.1842m，路堤沉降为总沉降与地基沉降之差，将结果列于表2。
表格 2 不同压实度下路堤沉降量（m）
4.2结果分析
4.2.1分析不同压实度组合对沉降量的影响
下层压实度不变，改变上层压实度，计算沉降量减少的百分率，如图3。上层压实度不变，改变下层压实度，计算沉降量减少的百分率，如图4。
可以看出：（1）下层压实度不变，当上层压实度大于96%时，下沉量的减少百分率明显降低；（2）上层压实度不变，随着下层压实度增加沉降量减少百分率总体下降，当下层压实度大于94%而小于96%时沉降量减少能力有所提高。所以从施工角度，应充分重视下层压实度，填筑上层之前，充分压实下层，可以得到较小的沉降量。
4.2.2结合压实功分析经济效益
不同压实度下单位体积压实功参照文献[5]，计算出本模型体积在不同压实度下的压实功，选取下层压实度为93%，当改变上层压实度时对应击实功如表4所示：
表4下层压实度93%，上层压实度改变对应压实功
压实度越高，击实功越高，费用也越高，但可以减少沉降量，为了找到较为经济的压实度，认为减少单位沉降量对应增加的击实功越小，越为经济。以击实功差与沉降量差的比值作为指标i，i值越小越经济。例如：当下层压实度为93%，上层压实度从94%增加到95%对应i为53731765，以此类推。同理可得上层压实度为94%，下层压实度改变时对应的经济指标，见表5：
表5一层压实度不变，另一层改变时对应的经济指标i
可以看出：改变下层压实度比改变上层压实度具有更好的经济效益。
5.结语
（1）由4.2.1中结论（1）和（2）看出，沉降量随着压实度的增加而减小，沉降量的减少量也有随着压实度的增加越来越小的趋势。
（2）改变下层压实度比改变上层压实度具有更好的经济效益。
（3）从施工角度，应充分重视下层压实度，在填筑上层之前，充分压实下层，可以得到较小的沉降量和较好的经济效益。但是对如变形指标要求高的公路，压实度越高越好，防止因沉降过大引起病害。
【参考文献】
[1]吴俊，陈开圣，龙万学.高填方路基沉降变形有限元数值模拟[J].公路工程，2009，34（2）.
[2]李华，陈晨，李向群，压实度对高填方路基自身沉降影响的数值分析[J].铁道建筑，2010，（5）.
一、引言
近年来，我国相关市场经济改革不断发展下，国民经济呈现出了较快速度的发展水平，然而由于房地产行业发展速度十分之快，在其发展过程中存在着许多不确定的因素，而这些因素也进一步导致了房地产经济发展带来了各种潜在的问题与危险，进一步对我国相关国民经济发展造成了威胁，因此，必须根据房地产发展现状做出分析，进而准确预测房地产经济发展未来趋势，推动房地产行业健康可持续发展。
二、我国房地产经济发展现状
（一）整体发展速度过快
近年來，随着我国相关房地产经济发展十分迅猛，同时其也在推动我国相关国民经济发展当中起着中坚力量的作用，对我国相关经济发展具有十分重大的意义，从房地产经济发展来看主要是由于我国相关乡镇人口逐渐向城市进行大量迁移，另外，加之我国国民对于住房需求量也在短时间内不断增大所得出的结果，而房地产经济当中有利可寻，那么其在一定程度上就带动了房地产行业逐渐形成产业链，建筑行业以及钢铁行业的发展等等进一步推动了房地产行业整体发展速度，房地产行业的基本发展过程是，相关企业从政府手中进行土地购置，然后进行建房以及销售，虽然从这一过程来看看似简单，然而其背后所涉及的企业之多，行业之广，在整个房地产经济开发以及建设及售出等等过程上会涉及建筑、装修、家电等等，涉及众多行业从而导致房地产经济也依托着不断发展，但是由于缺乏对于房地产市场经济的调节以及管控，从而导致房价在近几年当中居高不下，而面对这一问题，从我国目前来讲虽然对房地产行业进行了施压以及初步调控，但是许多一二线城市的房价仍然存在着破万甚至更高的现象，这些都在一定程度上说明了房地产行业整体发展的速度明显过快。
（二）提升人民生活质量
虽然我国地大物博，在土地资源上较为丰富，但是由于在我国人口基数众多土地资源规划上存在着不合理的现象，从而导致我国相关居民住房条件并不高，进一步严重地影响了我国相关国民的生活质量，而从近几年当中城镇化发展建设速度不断加快来看，房地产行业经济不断发展为我国人民带来了物质基础，同时由于房地产行业对于提高相关生活水平以及生活质量具有十分重要的意义，房地产经济发展与我国国民生存具有直接的联系，有效解决了我国国民生活水平当中最为基本的要求。另外，在我国房地产经济的不断发展下，也进一步带动了上下游产业链的发展，进一步为相关人群解决了就业问题，增加了相关行业发展人群的收入，房地产经济的持续发展进一步为社会创造出了和谐稳定的环境，提高了我国人民的生活质量水平。
（三）开发投资持续性降低
在我国目前发展阶段人口数量不断增长，对于相关住房要求以及需求也在不断增加当中，这也在一定程度上造成了相关城市房价不断增高以及居高不下的情况，在房地产行业当中针对相关供需关系并没有做好相对应的调节作用，在需求量以及供给量上的不正常现象导致许多居民并不能够正常生活，在房地产行业当中的房价过高以及不合理的供需关系进一步阻碍了房地产行业的健康可持续发展，通过从2018年至今的房地产行业发展数据可以得知，房地产开发投资正在逐渐减少，许多项目开发面积甚至出现了负增长的情况，而相对应的房地产行业上下游产业链也受到了影响，循环影响在一定程度上导致我国相关房地产行业开发投资持续性逐渐下降，而我国现阶段针对相关房价涨幅过高以及涨幅过快等等出台了许多对方管控措施，而这就会在一定程度上造成相关地区的房地产行业开发遭受影响，在未来的发展上房地产行业开发投资会在一定程度上逐渐降低，但是降低的幅度并不是特别大。
三、新形势下房地产经济发展面临的因素分析
（一）金融因素
在许多房地产经济发展过程当中许多企业都是通过银行贷款的形势来获取资金链，而面对不稳定的金融市场，这就在一定程度上会为相关房地产行业经济发展具有十分严重的影响，另外在房地产经济发展以及构建过程当中还会存在许多意料之外的因素，这就要求相关企业必须具备一定的资本以及实力，否则很可能会由于金融市场政策发生变化或者出现各种不稳定的因素，如若相关企业自身实力不能够有效保障相关房地产项目顺利开发进行，那么相关企业就需要进行贷款，而这就会在很大程度上导致企业自身存在不稳定现象。
（二）市场因素
在房地产经济发展过程当中其与相关市场具有十分密切的联系，同时在相关结构发生变化过程当中，就会在很大程度上导致房地产经济结构发生变化，进一步造成供需关系发生相对应的变化，那么这就会给相关房地产行业经济发展带来很大的影响，另外如若相关房地产市场需求量逐渐变大，那么相对应的市场价格也会升高，这就会推动相关房地产行业经济快速发展，从而带动周边产业相对应的不断发展下去，如若相关房地产市场需求量不断减少，那么房地产经济就会出现淡化的现象，而相关企业在房地产当中所进行投资周转将会被遏制，市场供需关系也是影响相关经济发展的一大重点问题之一。
（三）政策因素
在房地产行业发展过程当中，最为关键的一点就是国家政策发展动向，许多房地产投资企业都十分注重国家政策变动情况，而相对应的国家政策也是根据相关产业发展现实背景下来进行调控的，这就在一定程度上说明了房地产经济发展与国家政策方向具有密不可分的联系，就目前来看，我国相关房地产经济政策都是在宏观上推动房地产行业健康可持续发展，主要就是为了能够进一步有效保障相关房地产行业市场价格以及发展状况能够形成良性循环长期可持续发展，政策因素在房地产行业经济发展当中起着引导的主观调控作用。
四、房地产经济发展未来趋势分析
（一）房价逐渐趋于稳定
在未来的几年当中，由于房价快速增长从而给房地产经济发展埋下了许多影响，同时，还给人们的正常生活带来了一定的困扰，许多地方政府都发现了房地产经济过快发展所带来的问题，同时现阶段我国已经开始着手对房地产经济进行了调控，在未来的几年当中房地产经济可能会呈现出下降趋势，最后趋于稳定，在政府部门的监管下，房价也会最终恢复常态。
（二）市场发展趋于成熟
