发布时间：2023-10-12 17:41:35
绪论：一篇引人入胜的商业用地规划条件，需要建立在充分的资料搜集和文献研究之上。搜杂志网为您汇编了三篇范文，供您参考和学习。
开放以来，随着城市经济、交通以及科技的发展，城市规划的综合性越来越强。而房地产开发对于推动城市化进程起了十分重要的作用。按国家法律法规要求，房地产开发必须在城市规划规定性指标的指导下进行，要体现出城市规划对房地产开发的引导作用。我国现行的控规指标体系包括规定性指标规定性和指导性两类指标，规定性指标主要包括用地性质、建筑密度、建筑控制高度、容积率、绿地率、交通出入口方位和停车泊位及其他需要配置的公共设施等。
1项目概况及规划条件
1.1项目概况浏阳市国际家具城位于长株潭城镇群东部，在长株潭城镇群“一小时”经济圈内，属于浏阳工业新城北部永盛组团北片区，毗邻开元大道与岳汝高速互通口，对外交通十分便利，总面积约5.73公顷。基地现状主要由林地构成，属于未开发区域，拆迁量极少。地块属于低山丘陵地貌，高程在80至98之间，利于开发建设。1.2项目规划条件概况依据《湖南省浏阳市地块规划条件———编号YQ2014－010(制造基地)》，该地块用地性质为商业用地兼容居住用地;商住用地比例为商业建筑面积占总建筑面积比例大于50%;容积率为1.0≤FAR≤1.5;建筑密度为35%≤D≤48%;绿地率为G≥20%;建筑限高为H≥50米。
2规定性指标对房地产项目的影响
2.1建筑容积率、建筑密度和绿地率依据《长沙市城市规划管理技术规定附录》，按照建筑间距类区范围划分，浏阳市国际家具城属于建筑间距Ⅱ类地区，其建筑容积率、建筑密度、绿地率控制指标则应按照建筑间距Ⅱ类地区表的规定执行。建筑容积率(容积率)指建筑物地面以上各层建筑面积的总和与建筑基地面积的比值。商住综合楼的容积率控制指标，按不同性质的建筑面积比例换算合成。绿地率指基地内绿地面积与建筑基地面积的比率(%)，为下限指标。地块开发建设时，应在满足建筑功能布局的同时，尽可能提高该项指标，以创造良好的生态景观特色。“建筑密度”是一个平面的概念，其定义为建筑占地面积与规划地块面积之比，反映地面被建筑占用的比例，可用来控制地面通行、停车等基本环境的需求。根据项目现状及地块规划条件，进行方案的设计，最终得出规划性指标值。其中容积率为1.44，建筑密度为47.83%，绿地率为20.60%，地面集中绿地率为14.36%，屋顶集中绿地率为6.24%。2.2用地性质浏阳市国际家具城用地性质属于乡镇当中的商业用地兼容二类居住用地，其中商住用地比例为商业建筑面积占总建筑面积比例大于50%，重点建设家具市场及家具大厦，必须考虑到商业性原则和人本性原则。商业性原则指商业街的设计应当服务于商业活动，创造良好的购物和休憩环境，提高街的舒适性，为沿街商业建筑的有机生成表现原创性和丰富性提供空间。人本性原则指购物和休憩的设计应当让每天来这里的消费者全天候地感受到这是以人为主体的环境，为消费者提供问讯、通信、休憩、卫生方便、废物丢弃等设施。2.3停车泊位依据《浏阳市永安镇总体规划(2010—2030年)》、《浏阳市工业新城永盛组团北片区控制性详细规划》，浏阳市国际家具城的停车位商业按照0.8个/百平米，公寓按0.5个/百平米，住户按一户一个停车位的标准设置。这样的停车位设置标准，方便了家具大厦的住户和家具市场的消费者停车。综合上述规划性指标分析结果，该项目绿地率较高，建筑密度较低，才能满足商业性原则和人本性原则。考虑到乡镇的消费水平、居民的消费能力和消费需求，该项目建筑容积率较低，所能售出的商业店铺和公寓的建筑面积则较少。站在开发商的角度，这样的规划性指标实际降低了能出售的商业店铺和公寓的建筑面积，不利于开发商利益的实现。但是由于该项目商业性原则服务到位，可以吸引商家购买店铺;人本性原则体现具体，可以吸引对生活水平要求较高的乡镇群体购买公寓;车位配备充足，能吸引大量的商家购买商铺，为大量资金充裕的消费者购物停车提供方便。对于开发商来说，该项目规划性指标的实现，有利于提高销售速度和销售率，同时提高单位面积的售价，使其能尽快收回投资，效益达到最大化。
3规划性指标在房地产开发中的运用策略
首先是转变观念，城市规划在不违背规范的前提下，必须要有自己的特色，才能实现规划性指标对房地产项目的调控。需做到因地制宜，因人而异，因山而起，因水而回，响应历史和呼应未来。这样既保留了地方特色，又不违背行政官员的意愿，且做到了“以人为本”，为开发商通过房地产开发获取利益提供了有利的条件。其次要转变城市规划的政府职能与制度创新。城市规划的规划性指标应该在公共设施、低收入住房等社会公共事务土地的使用活动中发挥保障作用，更好地发挥对资源配置的基础性作用。低收入水平的人群，是房地产发展最强有力的后备资源，加强配套设施建设有利于提高消费者的整体生活水平，提升了消费者对开发商的满意度，有利于开发商后期项目的开发与销售。最后是规划性指标对房地产项目的开发要起着规范和管制作用。房地产发展多数均为短期的经济行为，往往只考虑到自己的经济效益，而忽视全局和社会利益。比如房地产开发商任意提高容积率或占用公共绿地，因此，有必要通过城市规划的规划性指标对开发商行为进行规范和管制。具体地说，城市规划通过规划性指标应对城市建设用地性质，用途等做出相应的规定，建设工程的外观、高度、绿地率等也要接受城市规划管理，以限制过度开发，保证良好的生活环境。虽然短期内限制了开发商获取利益的行为，但长远地保障了房地产项目的质量，提高了开发商的信誉度，有利于房地产项目的销售以及开发商利益的实现。
4结论
房地产开发就像是一把双刃剑，在提高居住环境质量和居民的生活水平，推动城市化进程的同时也必须结合城市规划的规定性指标。站在开发商的角度，为了实现自己利益的最大化，将会与规定性指标产生矛盾和冲突。在不违反城市规划规范的前提下，将规定性指标与房地产开发之间协调发展，以人民的利益为重，才能加快中国城市化的进程，推动城市的可持续发展。
参考文献:
［1］金超.由几项规定性指标反思控制性详细规划［J］．山西建筑，2006，32(15).
核查清算后，对于村集体经济组织生产生活安置用地有节余的，节余部分的遗留安置用地可按照的规定进行市场化运作或出让处置。若已批给村集体经济组织用于生产生活安置用地仍不足用以安置村民的，由各区政府依据《市征地补偿办法》的规定统筹安置。已批的村民生产生活安置用地应优先用于未安置村民的生活安置。
二、对村集体经济组织要求明确在遗留安置用地依法挂牌处置后向村集体经济组织返还一定比例商业用房、用于安置村民的住宅用房等相关交易条件和开发条件的（以下称安置挂牌条件），应就返还面积、户型、每户面积、住房套数、物业形式、楼层等予以明确，形成初步方案报区人民政府预审后，由村民大会表决通过形成决议，并征得全村三分之二以上成员同意，再按程序上报。市国土资源局将所设安置挂牌条件报市土地管理委员会批准后，在遗留安置用地挂牌出让方案中予以明确。安置挂牌条件连同村民大会的决议在遗留安置用地挂牌出让须知中一并公示，为落实安置房的返还等政策要求提供依据。
三、对于在遗留安置用地出让方案中设置了安置挂牌条件的，应在《国有建设用地使用权出让合同》中约定返还一定比例或面积的商业用房和住宅用房的条款。市城乡规划局在办理建设工程规划许可手续时，在建设工程规划许可证和报建图中应明确以上商业和住宅用房的建筑面积以及具体分割析产部位。市住房城乡建设委在办理开发项目预售手续时，应审查安置挂牌条件的落实情况，并先将项目中用于返还的商业和住宅用房部分从预售建筑面积中剔除，优先办理该部分房产的分户发证手续。
四、对于在遗留安置用地出让方案中设定为宗地外已建安置房返还和安置房建设资金条件的，区政府应委托相应资质的审核机构审核已建安置房建设成本，并予以认定。市国土资源局将区政府认定的建设成本在宗地挂牌方案中予以明确，待宗地挂牌成交后由市财政局直接返还给区财政部门，由区财政统筹拨付给相关村集体经济组织。
五、市国土资源局受理村集体经济组织遗留安置用地委托挂牌申请后，由市城乡规划局下达规划设计条件书。市城乡规划局只对市国土资源局下达拟挂牌转让村民遗留安置用地的规划设计要点。
六、市国土资源局应及时向相关职能部门提供全市遗留安置用地项目清单，并牵头建立部门工作联系制度，实现信息共享。各相关职能部门应严格审查遗留安置用地挂牌出让条件的落实情况。
七、对于遗留安置用地处置后返还给村集体经济组织的商业和住宅用房等房产，以及土地成本、出让金、增值收益部分、房屋销售价款等资产，各区农村经营管理部门要按照《省人民政府办公厅关于加强农村集体经济组织征地补偿费分配使用监督管理的通知》等有关文件精神，加强对村集体经济组织资产处置的监督管理。审计和监察部门应加强对村民遗留安置用地处置后的资金返还、挂牌条件落实以及各相关职能部门对遗留安置用地出让工作监管把关等情况进行审计和监督，确保村集体经济组织的合法权益不受侵害。
中图分类号：TV212.5文献标识码：A
引 言
容积率直接反映了一片地区或一宗地的开发利用情况及其经济价值。控制性详细规划中在对容积率进行赋值时往往过于粗略，对城市内部不同的区域在开发特征上存在着差异性缺少考虑，
一、目前关于规划工作中容积率存在的一些问题
（一）指标赋值缺乏科学依据
多数情况单靠规划师个人的认识和惯性的经验拍脑袋而定，缺少足够的科学依据和说服力。
（二）指标赋值缺乏弹性
由于容积率赋值目前没有一套明确的方法，规划师往往针对同种性质用地给出相同数值的容积率数值，但城市发展速度越来越快，固定化的容积率取值方式完全忽略了控规本身的刚性和弹性内涵。
二、容积率赋值不科学和不断调整的原因
（一）控规的上位规划即城市总体规划或分区规划具有一定的预测性、能动性。在详细规划阶段，用地性质往往根据开发的需要而调整，尤其对于居住、商业服务业设施等出让用地；城市的基础设施建设也具有一定的不确定性，调整一条城市道路的线型，多架一趟高压走廊，就会造成出让地块规模的变化，控规确定的容积率也相应发生变化，总之，因为控规的上位规划具有的属性决定其容积率的调整难以避免。
（二）开发主体对容积率强烈的调整需求，城市管理部门压力巨大。控规的编制组织单位应该是城市人民政府城乡规划主管部门，而在实际工作过程中，这个权利往往由开发企业承担，尤其对于小地块的控规的编制，由于受利欲的驱使，开发企业会对编制单位和规划行政主管部门双向施压，甚至由上往下一级一级的做工作，直到容积率调整到自己满意为止，使得控制性详细规划法律性和权威性受到了严峻的挑战。
（三）城市建设过程中招商引资的不确定性。城市的发展不能固步自封、闭门造车，招商引资是各个层面政府机构高举的旗帜，尤其对于我国中原和西部城市。政府千辛万苦把商招来了，可开发商会跟政府提出很多苛刻的要求。
（四）容积率的赋值没有系统化、理论化。容积率的取值标准一直没有明确规定（个别的有，如中小学、工业），就是在《城市居住区规划设计规范》里也只有住宅建筑面积净密度的控制指标，而住宅建筑面积净密度和容积率不是一个概念，更别说商业服务设施及其它用地了。
三、基于目前容积率频繁调整情况下的赋值思考和建议
（一）根据人口规模初步拟定平均容积率。根据城市总体规划或分区规划确定的人口规模、居住和商业服务设施的用地面积，给这两种用地确定一个合理的平均容积率；商业服务设施用地参照现状周边的建设情况或利用类比法，参考同类城市商业服务设施用地的容积率数值。平均容积率应是地块开发控制时应保证的最低容积率，再根据下面的要求适当调整容积率数值。
（二）根据区位条件优化调整平均容积率数值。级差地租理论说明区位条件好的地块，产生的级差地租就越高，产生的高额利润就越多，也说明容积率的大小与区位条件好坏呈正比。
经过总结分析，区位条件要素可以概括为四个方面：1、、道路交通方面，。2、服务设施方面，周围的服务设施是否完善。3、外部的自然条件方面。4、负面影响方面。
（三）根据现状建设情况进一步局部优化容积率的数值，保证地块开发的可操作性。老城区尤其是建设密度较大的一些区域，由于拆迁量或安置户数过于庞大，按照常规给开发地块的容积率赋值，开发企业就无从收益，从而这些区域被长期搁置，久而久之成为城市的棚户区或建设的盲区。因此，就需要对老城区建设密度较大和拆迁量、安置户较多区域初步确定的容积率适当调大。
4、利用城市设计的手段对容积率进行复核。影响建设的因素很多，比如四周有无现状建筑、现状建筑的高低、地形高差是否较大、有无高压线的影响等等。控规地块内的建筑布局和周围的现状建设情况互为影响，控规地块建筑高度控制、容积率、密度等指标就受限也越来越大。
5、容积率的赋值还需要弹性控制。控规一旦批准执行，调整起来就比较麻烦，为保证规划管理的灵活性，需要给容积率的赋值弹性控制。即控规编制时指标的控制形式上表现为一个区间值，通过上、下限分别从区位条件的好坏控制用地的开发。
另外，运用“近实远虚”的弹性控制方式，灵活应对不同区域开发中的现实问题，其中：
“近实”是指当开发意向明确或是近期待建、改造的地块确定容积率时，其值按照上面分析的方法初定、调整、复核的方法确定；
“远虚”是对于远期用地的开发，大多为空地或建设受限较小的区域，该区域容积率的赋值将放宽限制，建议不做单个地块的容积率控制，采取“整体发展”的办法，根据人口规模和居住、商业服务业设施用地及其它用地给一个平均容积率，在保证总的开发量不变的情况下，做细部调整，为容积率的调整留有余地。
四、结语
目前，控制性详细规划的容积率的赋值方法还在不断创新和完善，本文通过近年来的工作经验和国内外研究成果，总结了容积率赋值的一些方法，希望有助于实现容积率控制的刚性和弹性、控制和引导并举的目标，让频繁调整的容积率现象止住脚步，重回控规的不可侵犯的法定地位。
参考文献：
[1]黄汝钦.新旧城区容积率弹性控制方法探讨.国际城市规划深圳市城市规划设计研究院2012.01
[2]平茜,杨新海.基于弹性控制的控规容积率赋值方法研究.现代城市研究 2012.11.
