发布时间：2023-10-13 15:37:09
绪论：一篇引人入胜的房地产服务市场调研，需要建立在充分的资料搜集和文献研究之上。搜杂志网为您汇编了三篇范文，供您参考和学习。
在房地产市场进入投资时代以后，住房租赁市场的投资潜力如何、现状如何、发展趋势如何，这些问题不仅仅是房产投资者所关心的，也是众多购房、租房者和政府行业主管部门所关注的热点。要巩固和提高房地产业的支柱产业地位，仅仅依靠房地产投资和开发市场是不可持续的，住房租赁是房地产市场的重要组成部分，要进一步加快房屋租赁市场的发展。本文以东南沿海地区房地产租赁市场为例，加以阐述分析。
住房租赁市场需求分析
城市化水平不断提高
东南沿海地区各经济发达城市聚集了大量的中高等院校，学生租赁市场异常活跃。当前不少城市还出台毕业留城的优惠政策，直接刺激了住房租赁市场的火爆。另一方面，近几年内，东南沿海地区很多城市陆续成为投资热土，社会经济的发展，产业整合能力的进一步加强，吸引和消化就业能力的加大，必然促进人才引进和人口流动，增加城市的人口。而城市人口的增加，必然加大对住房的需求。
房地产买卖市场有效需求不足
总体上来说，当前城市居民的居住面积还处于较低的水平线上。随着收入的增长，住房不仅是生活的基本资料，还作为一种享受资料和发展资料，住房消费扩大将是必然的趋势。
为了适应住房需求的急剧增加，近年来，房地产开发投资增长迅速，住房供给不断增加。在住房供给不断增长的同时，商品房的价格亦不断攀升并且持高不下。而住房买卖市场的有效需求主要是由居民的收入水平、由住房价格与居民收入的关系决定，无购买力的住房愿望将不对住房买卖市场发生作用。如果房价高于收入6倍或以上将难以形成买方市场。当前对普通工薪阶层而言，房价与收入的差距远远超过了这个比例，使其购房的愿望难以实现。
住房分配货币化制度
住房分配货币化促进了住房租赁市场有效需求的形成。一方面住房分配货币化取代了无偿福利分房制度，切断了福利分房的后路，市场成了居民解决居住问题的唯一途径，人们要么买房要么租房，市场上存在着大量的需求要素。另一方面，货币化的住房分配制度为职工提供了大量长期的资金，使住房消费成为可能。
住房租赁供给市场分析
在目前的出租房屋总量中，主要有私房入市租赁、公房出租和空置房的租赁三块。
近年来居民对房地产投资的需求被不断激发出来，从目前房地产市场的发展总趋势来看：购房出租、以租养房、待机出售已经成为一种新的较为稳妥的投资方式。随着生活水平的提高，一部分居民为了改善居住条件购买新房自己居住，而出租已有旧房，以租养房，由此，形成了庞大的私房出租房源。
随着福利分房的取消、住房分配货币化实施、产权明晰，公有住房庞大却静止的市场开始逐渐流动起来，蛰伏的巨大商机得以逐步释放，其中一部分就形成了出租房的房源。
从房地产的增量市场来看，目前基本上是购销两旺的局面，但从住房的存量市场来看，却存在着入住率不高的空置现象。同时，随着家庭人口结构的变化，部分家庭出现了空置的房屋。这些空置房也成了租赁房市场上的主力军。
在当前的二手房市场中，面对高价而迷离的市场，买卖双方僵持不下，因此另辟市场，二手房中分流出大量闲置房源进入租赁市场，导致买卖和租赁业务呈现出不同的发展趋势，不少卖家当时就挂出“可租可售”的牌子，租赁市场越来越热闹。
当前住房租赁市场发展存在的问题
目前住房租赁市场的潜力是巨大的，也是可发掘的。但是，东南沿海地区各城市普遍存在住房租赁市场与房地产市场发展不协调、与经济发展步伐不一致的问题，应及时发现并分析这些问题，规范住房租赁市场。
住房租赁市场结构单一
随着国际化进程的日益推进，众多国内外知名企业落户东南沿海各经济发达的城市，出现了一批寻觅高档租赁房源的群体。这部分人的层次较高，习惯租用豪华装修、生活舒适、地理位置优越的居室，他们将成为消化高档租赁住宅的大客户。
但是，当前各大城市的租赁市场结构却不是很完善，仍处在市场搭建阶段。各城市出租房源差距没有拉开，所定位的出租对象也没有明显的分类，面积小、结构老化，不能很好甚至无法满足这个高端租赁市场的需求。构建一个高中低档并存、结构完善的住房租赁市场是一个迫在眉睫的问题，否则将不仅约束房地产市场的发展，也可能会间接地制约经济的发展。
房地产企业经营方式单一
目前房地产开发企业投资开发的居住房屋基本都用于出售，鲜有房地产企业购置商品住宅出租的。其原因在于：一是受企业财务状况制约。开发企业出租开发的商品房，资金回收期较长，企业无法扩大再生产；二是企业投资回报率过低。据测算，企业出租商品住宅所得的租金收益在偿还建设期间的银行贷款，扣除房屋的折旧，企业正常运行、房屋养护等开支以及企业应缴税收后，相比出售而言利润较低。
住房租赁专业化、集约化程度较差
目前，个人出租的居住房屋，无论是自行出租或委托房地产中介出租，基本都处于自发的、零星分散的、无序流动的状态，专业化、集约化程度较差。个人房屋自行出租缺乏统一的交易平台和相应的信息指导，法规意识薄弱，行为不规范，租赁纠纷时有发生。
房产中介素质偏低
目前房产租赁中介由于市场准入门槛较低而导致了中介过多过滥，规模偏小，资信较差。再加上为了各自的经营利益，短期行为严重，相互间垄断市场信息，缺乏必要的信息沟通和业务协作，而导致了房产租赁中介市场运作无序、经营混乱，企业信用现状不容乐观的局面，难以为消费者提供满意的服务。
加强住房租赁市场的建设
住房租赁市场发展潜力巨大，但却由于存在的诸多问题影响了发展，因此要加快住房租赁市场的发展，除了让市场经济这只无形的手发挥调节功能调整市场之外，政府部门，行业主管部门也应该采取积极的措施。
改变社会对住房租赁市场的认识
中国两千年封建社会带来根深蒂固的小农观念，使很多消费者存在着只注重名义上的所有权而不重视经济上的使用权的观点。当前，房地产市场以买卖为主要交易方式的非均衡性发展态势，从市场外部抑制了房产租赁的发展，导致买卖和租赁一重一轻的“跛形”经济运行格局。
虽然房地产界对发展房产租赁已取得了初步的认识，但由于培育发展房产租赁业涉及面广，规范管理难度大，政府部门在一定程度上还存在着畏难情绪，导致在认可房产租赁业的同时，却未必能够将其纳入重点优势产业来扶持。因此，为了全面贯彻“三个代表”重要思想，体现“执政为民”，更好提高人民生活水平，政府部门、行业主管部门应加强宣传，改变社会对住房租赁市场的认识，并且采取措施积极引导。
进一步完善住房租赁市场相关政策法规
住房租赁市场的健康发展有赖于一套完备的法律法规，尤其在初期，制度建设更为重要。但是我国至今还没有颁布专门的房产租赁方面的法律，在全国范围内现有的也只是《城市房地产管理法》中对房产租赁的有关规定。在地方政府方面，虽然也有一些省市颁布了房产租赁相关的法律法规，但是仍然存在可操作性不强，缺少实施细则的配合等问题。
当前，应进一步加强完善房屋租赁市场相关政策法规，可以从以下几个方面入手：尽快出台专门的房地产租赁、房地产中介方面的法律法规；房屋租赁相关政策法规之间存在一些冲突和矛盾，应尽快予以清除，以免执行租赁政策法规中出现问题；根据居民的住房状况和收入水平，从新建和存量住宅、销售和租赁两个方面综合研究，进一步完善住房供应政策，调整住房供应结构，要突出住房租赁的重点，努力构建一个涵盖新建商品住宅(包括中低价值的商品住宅)、存量住宅和廉租房的租赁体系，并在此基础上研究制定相应的优惠政策，以实现房屋销售和租赁并举的市场。
加强住房租赁市场的监管力度
住房租赁市场发育滞后，租赁信息不畅，租赁行为不合规范，不仅影响到租赁市场的形象，也危及租赁市场的健康发展。为此在大力加强信息咨询、评估、、律师、公证、物业管理等房产中介市场的建设的同时，更应加强住房租赁服务市场的监管，以规范房屋租赁服务市场行为，培育和发展房屋租赁市场：大力培育有形市场，构建房屋租赁交易网络平台；尽快建立房屋租赁指导租金制度，在市场调研的基础上，对成交房屋租金进行整理归纳，定期公布市场房屋租金价格，为专营房屋租赁居间、的各类房地产经纪机构和租赁当事人提供参考，并通过指导租金加强市场的预警预报，确保房地产市场的健康发展；加强收取租赁税费，严格按有关政策规定，对租赁活动所涉及的税费加强征收，并且大力宣传，以此鼓励居民主动办理出租房登记，接受管理，缴纳各种税费；同时要考虑降低税收，为以后的房东主动申报税款打好基础；政府、行业主管部门可以建立中介企业信用档案，定期公布一批不讲诚信，不规范操作的企业，净化中介市场。
3年前，因老伴罹患帕金森病，83岁的吴志高就和老伴一起住到了一家北京养老院，退休前他是中央人民广播电台记者。老伴在这里受到精心的专业护理后露出了久违的笑容，这让他备感欣慰。
其实，吴志高一开始是不愿住养老院的。他与老伴伉俪情深，携手相伴走过55个年头，“怎么能在她生病后把她送到养老院呢？”他说。但是，儿子在上海创业、女儿在北京开公司，都无暇分身时时照看，吴志高一人照料负担太重。无奈之下，最终养老院还是成了他和老伴的最佳选择。
不过，现在吴志高已然把养老院当作了自己的家：卧室里挂着和老伴的结婚照，客厅里也挂满了温馨的家庭合照。吴志高向记者娓娓道来讲述着每一张照片的故事：这是儿子在美国攻读硕士学位毕业时与老俩口的合照，这是女儿大学毕业时的照片，这是小孙女的照片，这是1984年全家在天坛的合影……
实际上，吴志高只是中国面临养老问题的众多老年“大军”中的一员。来自民政部2016年公布的《2015年社会服务发展统计公报》显示，截至2015年底，中国60岁及以上老年人口2.2亿人，占总人口16.1%。65周岁以上老年人1.43亿，约占总人口10.5%。同时，由于中国出生率的持续下降以及民众预期寿命的持续上升，老龄化进程将会进一步加速，这无疑催生了对养老产业的巨大需求。
与此同时，中国人的养老观念也在从“养儿防老”向“养老机构养老”转变。中国青年报社会调查中心2016年对2002人进行的一项调查显示，64.4%的受访者觉得现在“养儿防老”的观念比以前淡化了；44.0%的受访者选择养老院养老。
全国老龄工作委员会的数据显示：目前中国养老服务市场消费需求在3万亿元人民币以上，2050年左右将达到5万亿元人民币。甚至有人预测，13-15年后养老产业将会替代房地产业，成为中国第一大行业。
而截至2015年年底，中各类养老床位只有672.7万张，每千名老年人拥有养老床位仅30.3张。尽管养老床位较2014年已是有所增长，但相对实际需求仍有很大空缺。作为期待振兴的老工业基地，黑龙江将“养老产业”视作自己振兴的捷径之一，已在全省生态资源、旅游资源富集区域规划了100个“候鸟”式养老产业项目，正在引入社会资本投资建设。
合资老年公寓被看好
今年85岁的孙春芳是入住远洋椿萱茂（北京亦庄）老年公寓的第一位老人。这家养老院是北京首家经营性的中外合资的老年公寓，由中国房地产巨鳄远洋集团和美国哥伦比亚太平洋管理有限公司合资于2013年建成，双方各持一半股份，是外资试水中国养老市场的第一个成功者。
孙春芳在老伴去世后，一直独自生活。为摆脱“出门一把锁、进门一盏灯”的寂寥老年生活，她在养老院开院的第一天就打来电话咨询、当天就决定试住。而人性化、高品质的养老服务让她非常满意。这里除了大家一起读书看报、看电视、下午茶等固定活动外，还有手工、书法、舞蹈、周末影院等特色活动。她最爱下五子棋，曾因跟另一位老奶奶下过满盘，成为这里老人们津津乐道的话题。
在这里住了3年多，孙春芳很喜欢这里的生活。面对价格高昂的收费（每位老人月均消费11000元，约1584美元），她表示，“养老院赚钱收费我们都理解，但价格要和服务相匹配。”为了住在这，孙奶奶把自己的房子出租出去，因为只靠退休工资根本不能满足这里的消费。
其实，孙奶奶不是没有考虑过公立养老院。她曾在2009年登记过一家公立养老院，但一直排不上队，那家养老院到现在都还没有给她打过电话。按照国外养老机构的最低需求，3个老人至少需要1名工作人员服务，但在大多民营养老院5个老人才能配上一个员工，公立养老院的数据更低，而在远洋椿萱茂，护理人员综合配比为1：4，工作人员整体配比为1：1.2。
“养老院不到3年就成功实现了满入住率，而一般的老年公寓则需要3到4年。”公寓总经理文波介绍说。目前，这里已住满100位老人。文波认为，远洋椿萱茂试水的成功与外资选择本土合作方有很大的关系。“真正到运营期，美方把管理权全部交给了中方椿萱茂。这是这家中美合资养老院成功的非常重要的一点。”他说。
面对中国养老市场的美好“钱”景，除远洋椿萱茂外，一些国外养老企业近年来也开始在中国开展项目。其中，引人关注的企业包括法国养老业的“老大”欧葆庭集团（Orpea），以及第三和第四大企业DomusVi集团和高利泽（Colisee）集团。其中，DomusVi集团选择与中国汉富控股合作，成立合资公司，携手开发中国养老市场。
针对外资企业如何了解“国情”的问题，复旦大学社会发展与公共政策学院教授、人口研究所副所长任远建议说：“外资进入中国养老市场前需透彻了解中国的法律法规，弄清哪些领域可以做、哪些不可以做。”
此外，任远还表示，外资机构进入中国养老市场可能会有一些水土不服和制度障碍等问题，与中国的养老文化和养老理念也可能会存在冲突。“这需要他们做好市场调研工作，把握好市场机会到底在哪里，不能贸然前来发展。”
外资进入将大有作为
面临中国养老产业设施、人员不足，国家老龄委科技中心主任吴玉韶表示，应对养老问题已成为国家战略，未来国家鼓励六大养老产业，分别为老年健康管理服务业、老年康复护理业、老年家政服务业、老年文化教育业、老年宜居服务业以及老年金融理财业。
2016年年底，国务院办公厅印发《关于进一步扩大旅游文化体育健康养老教育培训等领域消费的意见》，明确提出要全面提升养老消费。
中国政府对外资进入政策也由限制到鼓励再到引导，外资进入中国养老市场的门槛正越来越低。国家发改委社会司副司长郝福庆指出，未来将进一步清除市场障碍，降低准入门槛，让各类市场主体充分发挥作用，不管是企业个人、营利非营利、内资外资都能进得来，留得下，能发展。目前，中国政府对营利性养老机构开出的土地政策、税收政策等优惠条件，外资养老机构也享有同等待遇。
快速发展的中哥经贸关系
钦奇利亚总统指出，中哥两国自2007年建交以来，经贸关系发展迅速，双方在科技、文化、学术、汉语教学、体育、贸易和投资等方面均开展了大量的交流与合作，两国签署的自贸协定为双方企业提供了更为广阔的合作空间。钦奇利亚总统强调，尽管中国与哥斯达黎加国情不同，但在经济等领域互补性强，两国应充分发挥各自优势促进交流，汲取对方的发展经验，进一步密切双边经贸合作。希望以两国自由贸易协定生效为契机，扩大双边贸易和相互投资，吸引更多中国企业赴哥投资，并利用哥斯达黎加的区位优势，拓展拉美市场。
统计显示，自2010年中哥两国签署自由贸易协定以来，两国经贸快速发展。目前中国已成为哥斯达黎加第二大贸易伙伴。据中国海关统计，2011年中哥贸易额为47.28亿美元，其中中方出口38.84亿美元，进口38.44亿美元，同比分别增长24.6%、28.5%和23.7%。中方主要出口产品包括纺织原料及制品、轻工、机械和电器设备等，哥方出口主要包括集成电路、农产品、木材以及皮革等产品。
哥斯达黎加：进入中美洲市场的重要跳板
在谈及哥斯达黎加的投资优势时，钦奇利亚说，哥斯达黎加地理位置优越，并与包括中国在内的全球主要经济体签订了自由贸易协定，很多国家的产品得以进入哥斯达黎加，并以此为平台进入其他中美洲国家市场。
哥斯达黎加外贸部长安娜贝尔·冈萨雷斯强调，哥斯达黎加地处美洲中部，地理位置优越，对周边国家市场的幅射能力强。由于紧邻太平洋和加勒比海岸，拥有24条海运航线，而且机场距离首都只有15公里，海运和空运价格也较有竞争力。这样的区位优势非常适合生产企业从事出口贸易。中国企业可以通过在哥斯达黎加投资建厂利用哥斯达黎加区位优势，进入美洲市场。同时，哥斯达黎加与墨西哥、多米尼加、巴拿马、智利、加拿大、美国等签署了自由贸易协定，并且正在积极与欧盟进行自贸协定谈判，这意味着在哥斯达黎加制造的产品能在进入上述市场时享受关税优惠。
冈萨雷斯指出，哥斯达黎加政局稳定、法制健全，人才资源素质较高、关税较低，而且投资政策优惠。2011年，哥斯达黎加“高科技产品出口”、“教育系统品质”、“社会治安”以及“全球创新指数”均名列拉丁美洲第一名。同时，哥斯达黎加物种超过50万种，占地球生物的5%，是全世界五大绿色国家之一。过去十年，哥斯达黎加吸引外资年均增长率达16.7%。目前已有超过200家的高科技医疗设备、先进制造业和服务业的企业落户哥斯达黎加。这其中就包括Hospira公司、百特公司、波士顿科学公司、圣犹达医疗、英特尔、Trimpot-伯恩斯、威泰克、宝洁、惠普、西联、艾默生、麦肯锡和原理图等一批全球著名企业。目前哥斯达黎加向中国出口的许多集成电路就是由在哥投资的英特尔公司生产的。
冈萨雷斯介绍说，为了促进外国企业来哥投资，哥斯达黎加建立了工业园区。在园区内投资可以享受一定的优惠。比如，在工业园和保税区投资，免除全部进口原材料、零部件、和主要商品的进口税；头8年免除企业所得税，随后4年减免50%；全部免除出口税，增值税、地区税以及国家税；资本流动完全自由等。
自贸协定助力两国经贸关系发展
钦奇利亚特别指出，去年8月正式生效的中国-哥斯达黎加自由贸易协定的签订为中哥双方企业的合作提供了稳定的法律框架，也为哥斯达黎加和周边国家带来了新的机遇，使哥成为了通向中国的桥梁，中国企业可以利用哥斯达黎加作为平台进入中美洲市场。
据悉，已于2011年8月1日正式生效的《中国-哥斯达黎加自由贸易协定》是中国与中美洲国家签署的第一个包括物贸易、服务贸易、原产地规则、海关程序、技术性贸易壁垒、卫生和植物卫生措施、贸易救济、知识产权、合作等内容的一揽子自贸协定。按照协定，中哥双方将对各自90%以上的产品分阶段实施零关税，共同迈进“零关税时代”。双方60%以上的产品将立即享受零关税待遇，另外30%左右的产品将在5-15年内逐步享受零关税待遇。中方的纺织原料及制品、轻工、机械、电器设备、蔬菜、水果、汽车、化工、生毛皮及皮革等产品和哥方的咖啡、牛肉、猪肉、菠萝汁、冷冻橙汁、果酱、鱼粉、矿产品、生皮等产品将从降税安排中获益。在服务贸易领域，在各自对世贸组织承诺的基础上，哥方将在电信服务、商业服务、建筑、房地产、分销、教育、环境、计算机和旅游服务等45个部门或分部门进一步对中方开放，中方则在计算机服务、房地产、市场调研、翻译和口译、体育等7个部门或分部门对哥方进一步开放。
有关专家指出，作为一种互惠互利的贸易安排，中哥自贸协定是为各自具有优势和竞争力的产品和服务进入对方市场创造了良好条件。中国企业可以借助该自贸协定，扩大对哥斯达黎加和中美洲市场的出口，扩大市场占有率。特别是中方具有比较优势的纺织原料及制品、轻工、机械、电器设备、化工等众多产品，在进入哥方市场时将更具竞争力。同时，在服务贸易领域，中国企业可以利用哥在导游服务市场准入的承诺，进入其国内提供导游服务市场，分享哥旅游资源开发的成果。
关注科技、农业、旅游等领域投资机遇
谈及未来的投资机遇，冈萨雷斯表示，未来几年，哥斯达黎加将对道路、港口、机场等基础设施进行大规模改造。此外，在通讯电信、清洁能源等领域，哥斯达黎加也希望能与中国企业开展投资合作和技术交流。冈萨雷斯指出，“中国在太阳能发电方面具有先进经验，我们希望通过合作，将中国生产的光伏电池板销售到中美洲其他市场。”
哥斯达黎加投资促进署官员指出，哥斯达黎加在生命科学、企业服务、先进制造业、洁净科技和水产养殖等领域具有很多投资机会。
——生命科学领域。目前全球有超过40家从事生命科学的公司在哥斯达黎加设立机构，员工13000人，产值达2亿美元，主要出口产品包括静脉套及配件、植入物（整形）、无线电频率电气设备和诊断设备（如活检钳和圈套），以及妇女健康设备和生物心脏瓣膜等。
——企业服务。哥斯达黎加高素质的人才资源吸引了包括共享服务、软件、娱乐、媒体、设计与工程，以及联络中心等100多家全球知名服务性企业前来投资，为哥创造了35万多个就业机会，实现产值达28亿美元。
