发布时间：2023-11-27 16:04:58
绪论：一篇引人入胜的房地产融资监管新规，需要建立在充分的资料搜集和文献研究之上。搜杂志网为您汇编了三篇范文，供您参考和学习。
影子银行极具杀伤力
2013年12月中旬，国务院办公厅下发《关于加强影子银行监管有关问题的通知》，正式宣告酝酿近一年的中国影子银行全面监管框架敲定。这一文件的出台也让影子银行进入公众视野。
影子银行是美国2008年次贷危机爆发之后所出现的一个金融学概念，住房按揭贷款的证券化是美国影子银行的核心所在。美国的影子银行包括投资银行、对冲基金、货币市场基金、债券保险公司、结构性投资工具（SIV）等非银行金融机构。
2013年10月8日，中国社会科学院的《中国金融监管报告2013》称，2012年底中国影子银行规模或达到20.5万亿元，占中国GDP的40%与银行业总资产的16%。
据悉，目前影子银行的资金来源不仅包括储蓄资金、企业闲置资金，还包括从银行融资便利的企业和个人从银行套取的低利率贷款资金，再转手贷给大量难以从银行获得贷款的企业和个人。
分析人士指出，不仅国有企业和民营企业，甚至连治理结构甚严的上市公司，也进行民间借贷业务。这些大型企业及上市公司的一个简单操作链条，就是从银行搬运贷款资金，再到民间放贷，从中赚取丰厚息差。
在中国，企业之间直接拆借资金是被严格禁止的。不过企业可以通过银行向借款人发放委托贷款，贷款利率由委托方决定，银行则充当中介角色，收取委托贷款手续费，但不承担任何信贷风险。
那么，巨量的委托贷款流向了何方？有关调查显示，一类流向了上市公司控股子公司；而大多数的委托贷款则流向了受政策调控的房地产开发商和中小企业。
由于货币紧缩使得中小企业更加难以通过正规银行渠道融资，而大型国企等国有部门的借款人能以低廉利率从银行获得大笔贷款，并间接向中国的影子银行体系投放资金。中小民企则普遍通过影子银行获得资金。
据估计，影子放贷机构当中有90%为国有企业。影子市场每年的资金流量可能已达2万亿之多，相当于GDP的5%左右。
分析人士表示，影子信贷可能会重新回到银行的资产负债表上，并加大货币流通的速度。这将使得央行行使利率、存款准备金率等抑制通胀的常规手段的效果大打折扣。
中国金融业实行分业监管，虽然明确了“一行三会”的监管职责，但对于游离于监管之外的融资机构尚未制定整体性监管政策框架，导致缺乏相应的履职手段和监管权限，权责脱离。
影子银行的大量资金不但扰乱了宏观调控的效果，而且一旦出现资金链断裂潮，这个游离在监管之外的影子银行体系，可能引发一场前景难测的金融危机。
中国的影子银行目前还没形成庞大的体系，尚未形成系统性风险。不过，由于中国的金融体系完全是由国家信用作担保，因此各类当事人都有过度使用现有金融体系的冲动。鉴于银根紧缩、房地产调控，房地产无疑成为影子银行资金集中地，房地产业过度信用扩展，风险增大。如果监管部门不防微杜渐，一旦让国内的影子银行泛滥，其风险累积的速度和程度将会比2008年美国次贷危机更快更严重。
影子银行进入监管视野
影子银行一般是指那些有着部分银行功能，却不受监管或少受监管的非银行金融机构。简单地说，影子银行就是那些可以提供信贷，但是不属于银行的金融机构。
在中国，影子银行主要包括信托公司、担保公司、典当行、地下钱庄、货币市场基金、各类私募基金、小额贷款公司以及各类金融机构理财等表外业务，民间融资等，总体呈现出机构众多、规模较小、杠杆化水平较低但发展较快的特征。
一直以来，中国影子银行迷雾重重，一般意义上的影子银行是指游离于银行监管体系之外、可能引发系统性风险和监管套利等问题的信用中介体系（包括各类相关机构和业务活动）。据了解，“107号文”明确定义中国影子银行主要有三类：一是不持有金融牌照、完全无监管的信用中介机构，包括新型网络金融公司、第三方理财机构等；二是不持有金融牌照，存在监管不足的信用中介机构，包括融资性担保公司、小额贷款公司等；三是机构持有金融牌照，但存在监管不足或规避监管的业务，包括货币市场基金、资产证券化、部分理财业务等。
长期以来，中国影子银行存在监管真空或监管不足。民间借贷、新型网络金融公司、融资公司、第三方理财机构、典当行等没有明确的监管部门，存在监管真空。虽然信托、委托贷款、理财、金融租赁等由金融监管当局实施监管，但因为这些传统银行业务与证券业、保险业的融合日趋复杂，业务结构涉及多个市场，存在监管套利动机，使得跨行业监管合作进展慢于业务发展实际，存在监管不足。尤其是融资性担保公司、小额贷款公司由地方政府实施监管，而地方政府监管能力普遍不足。
业界普遍预计，继2013年出现两次“钱荒”后，2014年金融机构仍会受到流动性的较大冲击。从监管层的态度看，放松银根的可能性并不大，机构预测的2014年降准是否会成真仍是一部悬念剧。考虑到中国分业监管体制，当前中国影子银行监管重点应是防范跨市场风险传染。监管新规被称为是针对影子银行业务的一份最全面的监管文件，涉及的机构包括银行、信托、保险、证券期货机构、第三方支付等，就连尚未纳入监管范围的网络金融活动、第三方理财业务和非金融机构资产证券化等也被收入囊中。
业内人士表示，此次“107号文”主要是确定了一些原则性的东西，比如监管的范围和监管机构的职责。据悉，“107号文”还要求按照谁批设机构谁负责风险处置的原则，逐一落实各类影子银行主体的监督管理责任，建立中央与地方统分结合，国务院有关部门分工合作、职责明晰、权责匹配、运转高效的监督管理体系。
按照划分，银行业机构的理财业务由银监会负责监管；证券期货机构的理财业务及各类私募投资基金由证监会负责监管；保险机构的理财业务由保监会负责监管；金融机构跨市场理财业务和第三方业务由央行负责监管协调。业内人士分析认为，“107号文”要求按照谁批设机构谁负责风险处置的原则，合理分工监管责任。在这一原则下，影子银行的监管部门将涵盖“一行三会”，并从中央政府延伸到地方政府。在这样复杂的多头管理格局之下，监管的重叠和漏洞在所难免，金融机构的监管套利空间仍然存在，需要更加细致的细则出台。
监管升级捅破地产泡沫？
因为难以监管，影子银行对金融市场造成的影响，包括流通速度和规模，就没办法准确估算，所以在2008年的全球金融危机后，影子银行受到了更多关注。
在中国，影子银行通常是指游离于银行监管体系之外、可能引发系统性风险和监管套利等问题的信用中介体系。影子银行引发系统性风险的因素主要包括四个方面：期限错配、流动性转换、信用转换和高杠杆。影子银行的风险到底有多大？归其根本，还在于影子银行对房地产泡沫的助推。面对当前动辄9%到10%乃至更高的信托收益率，哪怕其伪装得再好，稍有一些经济常识的人就能分析出其资金的投向——房地产之外，别无他处。有信托类金融机构人士透露，目前市场上有90%的影子银行资金投向都是房地产或者与房地产相关。
中国非银行金融机构中规模最大的是信托公司，流向房地产的影子银行融资也主要是信托融资和地方融资平台融资。有数据统计显示，2013年房地产信托直接融资规模约3000亿元；通过信托流向地方融资平台的资金，有一大部分也进入到了房地产领域，而国家审计署近期公布的地方债务通过信托平台来源为1.43万亿元。可以说，严管影子银行对房地产行业影响最大，甚至可能会出现局部资金链断裂及信用违约事件。
虽然“107号文”正面肯定了影子银行产生是金融发展、金融创新的必然结果，是传统银行体系的有益补充，在服务实体经济、丰富居民投资渠道等方面起到了积极作用，但不可否认的是，影子银行确实存在着一定风险，特别是对于房地产行业而言。文件消息面世前后，地产股的连续下跌已经说明了问题。有分析人士认为，房地产类贷款将是2014年金融监管的重点。“107号文”要求对影子银行的严加监管，特别是信托公司不得开展非标准化理财资金池等具有影子银行特征的业务，并对信托受益权产品做出了明确规定，预示2014年房地产企业融资将会变得艰难。
金融地产不分家，没有金融的支持，房地产就是无源之水、无本之木。尤其令市场担忧的是，房地产企业流动性将受到影子银行监管的冲击，因为影子银行资金主要流向房地产，特别是中小房企。对于流动性极度敏感的中国房地产业，获得资金的渠道本来不多，在多年调控下，银行早已被严格限制对地产企业放贷，开发商几乎不可能从银行、股市等正规渠道获得融资。因此，房企通过信托、基金等第三方或者说影子银行渠道获取资金，在近年来成为越来越普遍的现象，也起到了越来越重要的作用。
从表面上看，从新一届政府执政以来，中央并未出台具体的房地产调控措施，但事实上，我们看到，从2013年6月起银行业爆发“钱荒”事件以来，国内金融市场的实际利率水平一直居高不下，从很大程度上推高了影子银行的融资成本，间接大幅推高了房地产的融资成本，对房地产业已经造成了较大的冲击。
防范市场风险为重中之重
多数媒体评价认为，107号文“堪称中国史上最为严格的影子银行监管文件”。
“107号文”，确定了中国影子银行全面监管框架。虽然中国式影子银行与美国等发达经济体基于证券化模式下的影子银行存在一定差异，但也存在信用转换、期限转换与流动性转换等金融中介的共同特征，因而将其纳入全面监管框架势在必行。考虑到我国分业监管体制，当前我国影子银行监管重点应是防范跨市场风险传染。
二、发展我国REITS的必要性
1．降低金融体系运营风险的需要房地产行业的巨大资金需求大多依赖于商业银行信贷，银行长期过度地向房地产市场投放资金，极有可能导致资产结构过于集中而形成金融风险，银行系统的风险抵御能力因房地产行业资金供给的单一性而大大降低。分散和降低银行业的金融风险、提高金融系统的安全，已逐渐成为平衡房地产行业发展和商业银行发展过程中不得不正视的问题。引入REITS对化解金融体系降低系统性风险的作用主要体现在:第一，作为银行信贷资金的重要补充，REITS作为直接融资渠道可将市场闲置资金融通到房地产领域，在提高房地产金融体系完备性的同时，可有效减轻银行体系所承担的金融风险，在一定程度上防止房地产泡沫;第二，作为一种国际金融市场上安全性和获利性较为理想的投资方式，REITS还可分流部分银行储蓄资金，以减轻银行系统的经营负担，对居民的消费也将起到一定的刺激作用;第三，由房地产投资信托创生的中间业务，如银行网点售卖、资金结算、托管等等，都将为银行体系带来零风险收益。
2．发展房地产二级市场的需要在发达国家，房地产业主要以包括房地产的转让、租赁及管理等流通交易程序在内的二级市场为主，其收入远远高于以开发和建设为主要内容的一级市场。而目前我国大陆房地产行业主要以房地产一级市场即房地产的开发为主，对二级市场的重视及开发程度远远不够。REIT的发展尤其是权益型REITS的发展在创新融资模式并增加投资工具的同时，将房地产转让、管理和租赁市场有机结合，可为发展房地产二级市场注入新的血液。
3．进一步发展信托业的需要信托作为一种金融制度，与银行、保险、证券一并构成了现代金融体系。信托作为一种特殊的财产管理制度和法律行为，在经营的业务范围上具有其他金融机构不具备的优势。改革开放以来的三十余年间，我国信托业历经多次治理整顿，在操作规程上日趋规范，但总体而言仍存在信托产品流动性较弱、信托公司复合型人才缺乏、信托公司经验不足等缺陷。纵观各国信托业的发展，各发达国家均倾向于采用房地产信托的方式进行融资，REITS作为一种直接融资方式，有利于快速筹集资金，在有房产、地产做担保、进一步实现风险降低化的同时，也能在信托财产流通性较弱的现状下以房地产项目周期较短的投资期限的原因，吸引投资者的目光。综上所述，通过REITS的引入，可进一步完善我国信托公司的机构，实现信托的快速发展，实现房地产业与金融业的双赢。
三、我国发展REITS的可行性
1．已初步具备法律基础REITS法律制度的引入，实际上就是对REITS法律制度的移植。目前，我国与REITS相关的法律主要包括信托法、公司法、房地产法和证券法、税法等。(1)在信托法方面，“一法两规”并未对REITS做出专项规定。2004年10月18日，银监会《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法》(以下简称《房地产信托办法草案》)，该草案对REITS的概念进行了界定，并针对我国REITS现状做了一系列操作性较强的细则规定。与国外REITS相比，该草案有众多相似之处，被信托业内人士认为既是一部REITS法规，又像是一部REITS法规的雏形。2007年3月1日，被称为“新两规”的《信托公司管理办法》和《信托公司集合资金信托计划管理办法》正式施行，这标志着我国信托业的立法正在逐步完善，该新规明确将REITS确立为信托公司创新业务的重要方向之一，进一步明晰了信托公司的发展思路和业务范围，作为金融创新之一的REITS已经呼之欲出，受到监管层和信托公司的重视。2008年3月，银监会颁布《信托公司房地产投资信托业务管理办法(草案)》征求意见稿，将REITS明确界定为“信托公司公开发售信托单位募集资金，为信托单位持有人的利益，以房地产和房地产相关权利为主要运用方向，并进行管理、处分的行为”。该法案的出台可视为银监会发出的将REITS全面本土化和推广的积极信号。但受当时爆发的美国次贷危机影响，决策层对与房地产相关的金融产品的推出更为谨慎，征求意见稿的推行也受到延缓，至今也未出台。(2)在房地产法方面，我国近年来先后出台了一系列房地产相关法律法规及规章，对房地产物业的产权收益和自由处分权进行了宏观调控并做了具体规范，对REITS在我国的设立及发展有所裨益。(3)在证券法方面，证监会等证券监管层一直在致力于对证券衍生品进行创新并对证券投资者的权益进行立法保护，为REITS的发展提供了良好的法律环境。(4)在税收法方面，我国现行法律并未针对REITS的税收征管进行规范，目前信托投资公司适用信托投资公司缴纳33%的公司所得税，个人投资者缴纳20%的个人所得税。我国REITS在投资公司、个人两个层面上均征收税赋，存在双重征税、税收过重问题，有待进一步完善。
2．已有成功经验供借鉴追本溯源，REITS兴起于20世纪60年代的美国，与同期其他的金融创新相同，REITS的产生亦是受到经济利益的驱动，其产生背景为州法律对公司以投资为目的持有不动产进行限制。REITS最初被设计为中产阶级以上阶层的投资理财工具，但在实践中以其稳定的高回报率而颇受广大中小型投资者的青睐。随着美国税收政策和法律进一步明确将满足一定股东组成、投资方向组成、分配比例等条件的REITS在公司和个人层面上的所得税均予以免除，作为一种适应社会需求而生并在不断变化的经济大环境中存续并发展壮大的金融产物，REITS在美国的发展呈现出典型的阶段性特征并先后经历了高速发展、发展受阻、再次发展三个历史阶段，对REITS在中国的本土化发展不无借鉴意义。韩国及我国台湾地区分别于1998年、2004年出台了《资产证券化法案》《金融资产证券化条例》，这些国家和地区的立法背景、法律规定、REITS发展历程及运作规范等，为我国和大陆地区REITS的发展提供了丰富的经验，具有很大的参考价值。综上所述，我国经济正处于高速发展期，在银根紧缩、贷款门槛提高等宏观调控政策的导引下，拓宽房地产融资渠道、分散房地产金融体系风险，已成为突破房地产业发展瓶颈、化解银行信贷高危的关键。REITS作为直接的房地产融资手段，是对以银行为金融中介的间接融资手段的有效补充。
四、我国REITS发展障碍分析
1．专项及配套法律不健全首先，REITS专项立法的缺失，是发展我国RE-ITS的最大瓶颈。信托业主要由一法两规进行规制，不能满足REITS制度建立的需要。2004年银监会出台的征求意见版《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法》对房地产投资信托一些具体规则及流程、风险控制等方面做出了较为具体明确的规定，在信托业内引起了较大反响，业内人士普遍认为该“办法”是REITS推出的前兆，但因种种原因至今仍未施行。其次，REITS配套法规不健全，成为制约REITS发展的又一障碍。我国至今未出台产业基金法或是投资基金法，根据现行法律直接针对中小投资者私募资金成立包括REITS在内的产业投资信托基金属于违法行为。同时，现行法律缺乏成熟、完善的监督机制，信托公司可能违背追求投资利益最大化的原则而降低委托人的投资要求，与此同时，委托人因监管专业知识的缺乏致使其很难实现知情权。再次，证券法的限制性规定使得REITS的流通和融资力显著降低。我国《证券法》将其调整对象明确限定为股票、证券和国务院依法认定的其他证券，而事实上国务院并未认定包括信托受益凭证在内的其他证券形式。在此前提下，REITS不能在证券交易所上市流通，明显加大了交易成本，严重影响其投资吸引力和流通能力。
2．税收优惠制度缺位回顾REITS的产生及发展历程，美国REITS被视为受托人向受益人进行信托收益分配的途径，在法律上获得双重免税资格，其发展主要是受到法律明确的税收优惠的驱动:一方面，REITS作为人的集合不属于公司税的纳税范畴;另一方面，REITS投资的房地产物业属于免税范畴;随着美国税法的日益严苛，REITS的税收优惠优点逐渐显露。国外RE-ITS结构较为复杂、种类也较为繁多、涉及当事人众多，通常有着一套完整、独特的税收体系为其服务。而我国REITS处于初级发展阶段，未对REITS收益的纳税优惠做出具体规定，缺乏对REITS的税收激励政策和措施，导致REITS缺乏核心竞争力。
3．信息披露制度不完善国外的REITS是非常标准化的，信息披露要求非常严格，美国REITS的投资计划、财务计划、投资报酬率、管理费用及投资期限等均需主管部门———美国证券管理委员会批准，而且其财务必须完全公开化、透明化。102－106从国外REITS发展经验上来看，信息越公开越透明，REITS市场越发达越完善，充分、真实、及时、准确地将国家政策导向的信息、金融证券等各类信息传达给包括REITS投资者在内的信息需求者，有利于激发其投资热情。就目前情况来看，作为在政策经济环境下风险相对较高的信托产品，无论从准确性、及时性和规范性还是披露频率上来看，国内REITS的信息披露制度均不完善，使信托公司面临道德风险，且为谋求私利、暗箱操作大开便利之门，进而带来资金风险和隐患，成为RE-ITS运作的巨大障碍。
4．组织机构缺失REITS的经营管理，通常是由专业的投资公司进行的。就目前国内的实践上来看，最满足该项条件的是信托公司，而信托公司的组成人员大多不是房地产业投资专家，不具备项目运营管理的经验和专业技能，在实际项目运行中，信托公司也不参与管理或干涉管理者的经营管理，仅向项目提供资金，地位较为被动。因此，从这个意义上来讲，我国截至目前还未出现真正合格的REITS构建主体。
应时而生
根据银监会的分类,银信合作业务主要包括银信理财合作和银信其他合作两大类。银信理财合作,是指银行将理财计划项下的资金交付信托,由信托公司担任受托人并按照信托文件的约定进行管理、运用和处分的行为。银信其他合作主要包括:银行和信托公司开展信贷资产证券化合作业务、信托公司委托银行代为推介信托计划、信托公司可以与银行签订信托资金收付协议、银行为信托资金开立信托财产专户、信托公司可以将信托财产投资于金融机构股权等。目前,市场上所提及的银信合作主要是指银信理财合作。
银信合作的兴起与分业经营和鼓励创新的金融政策密不可分,它是银行与信托公司在发挥各自优势的前提下,在理财、资产证券化等领域开展的广泛合作。银行业虽然有中间业务的职能和盈利要求,但业务范围、操作方式等受到限制。信托业虽有广阔的经营空间,但信托资金募集却受到一定限制,如:不能通过公共媒体宣传、委托合同不超过200份、单笔委托资金不低于5万元等。银行与信托公司开展业务合作,不仅可以增加银行的非利差业务收入、扩大信托公司的业务领域、开辟新的投资渠道,而且可以为企业提供新的融资渠道。
从投资方向上看,银信理财产品主要投资于金融市场、工商企业、房地产市场和基础设施等。从投资方式上看,银信理财产品主要包括信贷资产类、信托贷款类、组合投资类、债券和票据类、权益性投资类和证券投资类等。据中国人民大学信托与基金研究所的《中国信托业发展报告》显示:2009年在银信合作中,信贷资产占比37.58%,信托贷款占比31.58%。这两项信贷类银信产品的比重将近七成,显示出信贷产品是银信合作理财产品的主力品种。
银信合作业务自2006年推出至今,为市场提供收益相对较高的理财产品同时,也为企业提供了新的融资渠道。据不完全统计,截至2010年6月28日,银行理财产品平均到期收益率为2.8%,其中信贷类理财产品的平均收益率为3.4%,均高于2.25%的一年期定期存款利率,产品得到投资者的普遍欢迎。2009年末,已披露的银信产品规模合计为8788.84亿元,若以信贷类占比69.16%的比例估算,企业依靠银信合作模式融资约6152.19亿元,在一定程度上解决了企业资金紧缺的问题。
逐渐变味
2009年下半年,受国内产业结构调整的影响,部分产能过剩行业融资变得较为困难。特别是部分扩张过快的房地产企业资金显得捉襟见肘,其资金链的强度和融资能力都受到严重考验,依靠银行贷款生存的房地产企业面临资金链断裂的风险。与此同时,商业银行在市场竞争压力下也希望能够挽留这些大客户。于是,在严控信贷投向的政策下,银行便通过发行银信合作产品,给企业客户做“表外贷款”业务,以扩大贷款额度,规避存贷比约束,实现信贷“出表”。在此种模式下,银信合作已逐渐演变成商业银行为部分贷款受限行业提供变相贷款的便捷通道。
银行发行理财产品,却无需承担贷款违约风险,主要的风险落在了理财产品的购买者身上,信贷类理财产品的最终风险实际上是由市场投资者来承担。随着银信合作产品的发行量的增多,市场积聚的潜在风险越来越大,加剧了监管层对银信合作业务的担忧。作为贷款替代产品,银信产品发行过多,打乱了监管层的信贷调控节奏,这不仅不利于监管部门对银行贷款的监控,同时也削弱了货币的宏观调控力度。
2009年下半年以来,银信合作理财产品迅速扩张。2009年9月末,银信合作理财产品规模还不到6000亿元,而2010年上半年单月新增规模最高时就已超过5000亿元,直接冲击整体信贷规模。据银率网统计数据,2010年第二季度,信托类理财产品占银行理财产品总发行量的63.7%,环比增长38.6%。普益财富数据显示,2009年全年仅有181款房地产投资信托,规模为327亿元,而2010年上半年,新成立的房地产信托接近140款,成立规模超过350亿元,在350亿规模中近三分之一的规模是通过银信合作的渠道发行的。银行通过表外渠道变相放贷愈演愈烈,窗口指导成为监管层的必然选择。2010年7月2日,各家信托公司收到银监会的电话通知,5日起全面叫停腾挪信贷额度为目的的银信合作业务。
叫停之后
监管层虽然此次暂停了与银行理财业务对接的银信合作产品,但并没有要求全面清理过去已经实现的2万亿元的信贷规模。可见银信产品叫停只是暂时措施,监管意图重点为规范资产表外化现象,即打击信贷类银信合作理财产品。市场预计在监管层摸底结束后,非信贷类银信合作理财产品将再次放行,但同时信贷类理财产品或将纳入表内监管,并提取风险拨备。优质企业在风险可控的条件下,依旧可以期待通过调整后的银信合作业务融资。
对于受到政策调控集中的房地产企业,或可尝试通过房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts, 简称REITs)的方式进行融资。在我国虽然还不存在真正意义上的REITs,但目前信托投资公司发行的房地产投资信托计划可以看作是REITs的雏形。房地产投资信托计划是指受托人遵循信托的基本原则,通过设立信托的方式,发行信托基金收益凭证,集合运用信托计划资金,投资于各种房地产资产,信托计划投资者通过持有房地产产权获得收益的一种模式。据悉,内地第一单REITs即将上市,天津或将拔得头筹,试水廉租房,这无疑为下一步REITs的扩大发行铺平道路。
