发布时间：2023-09-24 15:38:30
绪论：一篇引人入胜的房地产开发投资协议，需要建立在充分的资料搜集和文献研究之上。搜杂志网为您汇编了三篇范文，供您参考和学习。
二、上海市房屋土地管理局（以下简称市房地局）是本市商品房预租的行政主管部门。区、县房地产管理部门负责所辖区域内的内销商品房预租的行政管理工作，业务上受市房地局领导。
市房地产交易中心负责外销商品房预租协议的登记备案工作；区、县房地产交易中心负责内销商品房预租协议的登记备案工作。
三、房地产开发经营企业投资建造的内销商品房（包括外资内销商品房）需预租的，应当向项目所在地的区、县房地产管理部门提出预租许可申请；房地产开发经营企业投资建造的外销商品房需预租的，应当向市房地局提出预租许可申请。
四、房地产开发经营企业申请预租商品房，应当具备以下条件：
（一）已按规定支付全部的土地使用权出让金，土地使用权已经依法登记并取得房地产权证书；
（二）取得商品房的建设工程规划许可证和建设工程施工许可证；
（三）预租的商品房主体结构完工，已经市或区、县的建设工程质量监督部门验收合格；
（四）已落实市政、公用和公共建筑设施的配套建设计划并已确定该预租商品房一年内能竣工交付使用。
五、房地产开发经营企业申请商品房预租许可，除应向市或区、县房地局提交书面的申请报告外，还应当提交下列证件（复印件）及资料：
（一）土地使用权出让合同或转让合同；
（二）房地产权证（或土地使用权证）；
（三）建设工程规划许可证和建设工程施工许可证；
（四）市、区、县的建设工程质量监督部门出具的主体结构工程验收合格证；
（五）市政、公用和公共建筑设施的配套建设计划和意见；
（六）预租商品房的建筑面积明细表。
其中1995年1月1日前以划拨方式取得土地使用权建造的内资内销商品房，可以建设用地许可证、市商品房建设计划文本取代上述第（一）、第（二）项规定的证件及资料。
房地产开发经营企业申请预租的项目已经取得预售许可证的，则只需附交商品房预售许可证以及上述第（四）项资料。
六、市或区、县房地局应当自受理商品房预租许可申请之日起10日内完成审核，符合商品房预租条件的，发给准予预租的批文；不符合预租条件的，则应在上述规定的期限内通知申请人。
七、房地产开发经营企业投资建造的商品房预租批准后，方可进行商品房预租及广告宣传。预租商品房的广告必须载明商品房的预租批准文号。
房地产开发经营企业投资建造的商品房未经批准预租的，一律不得开展预租。
八、房地产开发经营企业投资建造的商品房预租批准后，凡买受人预购的、预售合同已经登记备案的商品房也可预租。
九、房地产开发经营企业或买受人预租商品房的，应当与承租人签订预租协议。
预租协议应当载明下列主要内容：
（一）预租双方当事人的姓名或者名称、地址；
（二）房地产的座落地点、面积、四至范围；
（三）土地使用权获得方式和使用期限以及房地产的规划使用性质；
（四）房屋的平面布局、结构、建筑质量、装饰标准以及附属设施、配套设施等状况；
（五）房屋的租赁期限、租金、支付方式；
（六）预租期限及预租房屋的交付使用日期；
（七）预付款金额、支付期限及其使用；
（八）违约责任；
（九）争议的解决方式；
（十）预租双方当事人约定的其它事项。
十、预租协议文本可由房地产开发经营企业按上述规定自行拟订，也可以使用市房地局制定的示范文本。
十一、预租协议签订后的15日内，预租当事人应持预租协议和预租当事人的有效身份证明按本试行办法第二条规定向房地产交易中心办理预租协议登记备案。房地产交易中心应当自受理之日起的5个工作日内办妥登记备案手续。
十二、凡因从事办公、生产、经营活动预租非住宅商品房的承租人，按规定办理预租协议登记备案后，预租协议可以作为承租人向市外资委申办外商在沪办事机构或向工商行政管理部门办理工商注册登记的有关经营场地的凭证。
笔者曾接触过一个房地产联合开发的案例：XX年X月XX日华德房地产开发公司（下称“华德公司”）有一块国家划拨的土地9000多平方米，准备进行房地产的开发，但由于其自有资金不足以支付所有的开发费用，于是找到了凯特公司寻求合作，经过双方多次磋商，签订了一份合作开发房地产的协议书，该协议书约定：华德公司将自己名下的9000多平方米土地作价200万元，另外再投资500万元，合计700万元；而凯特公司负责筹集地上建筑工程款650万元，由双方联合开发，共担风险，共享利润，对外则以华德公司名义组织施工及房屋销售和售后服务等工作；该工程在实现了销售收入并付清全部工程款后，首先归还华德公司700万元、凯特公司650万元投资成本，剩余部分按4：6分配已竣工的房产。协议签订后，凯特公司先后陆续投入了600多万元用于建筑物的设计、施工，工程终于在一年后顺利完工。在这一年中，正值全国房地产价格全面上涨，房子的平均价格跟一年前相比已经增值了50%以上，而此时华德公司的领导班子调整，原来的老总调任了其他公司的总经理，新上任的公司领导不承认双方的合建协议，坚持凯特公司为其进行的只是垫资的建筑行为，而不承认双方的合作是联合开发，只同意返还凯特公司为建筑物投入的全部资金及按同期的银行利率支付利息，因此，为了维护自己的合法权益，凯特公司遂向法院，要求按照双方的联建协议在返还其所投入的650万元后对增值部分按照双方确定的比例分享开发的收益。
经法院审理认为，华德公司与凯特公司XX年X月XX日签订的《土地合作开发协议书》虽然是双方合法、自愿的行为，但由于华德公司提供的土地为国家划拨土地，不得通过联合开发的方式转让或变相转让，其行为因为违反法律的有关规定而导致合作协议无效，因此判决华德公司除返还凯特公司所投入的所有建设资金并向其按同期银行利率支付利息外驳回了凯特公司其他诉讼请求。由于凯特公司对联合开发房地产的有关法律规定缺乏认识和了解，导致了其错误的判断，本来认为可以通过联合开发获得的巨大的预期利益也化为泡影。
本案就是一个典型的房地产联合开发的案例，由于被告凯特公司在签订合作开发的合同时未对有关联合开发房地产的法律和该划拨土地能否进行联合开发进行深入的了解，导致其重大的投资行为失误，最后只能以解除合同、返还投资而告结束。房地产开发属资本密集性产业，开发商动辄要投入上千万甚至是上亿的资金，而作为房地产开发的基础的土地，也是房地产开发必不可少的因素之一，如何将两者有效地结合就成为房地产开发成功的关键问题。在实际生活中，有很多房地产开发商既有资金又储备了充足的土地，其开发起来自然是得心应手；但更多的情况下是单个的开发商只是占有了房地产开发的部分资源，如只有土地却没有充足的资金用于开发，而另一些公司却有大量的剩余资金欲投资于房地产开发项目，但苦于没有土地或土地储备不足，或不具有房地产开发的资质从而阻碍了其介入房地产的开发，这种资源的不足和需求的互补性促使他们联合起来，取长补短，从而催生了房地产开发中大量的联合开发项目。
一、 联合开发房地产行为的法律性质及其法律特征：
所谓联合开发房地产，指双方当事人约定,由一方提供建设用地的使用权，另外一方提供资金、技术、劳务等，合作开发土地，建设房地产等项目，共担风险，共享收益的一种房地产开发模式。提供土地使用权的一方，可称之为供地方；另一方一般为从事房地产开发经营的房地产开发企业，可则称之为建设方。这种意义上的联合开发房地产是狭义的。从广义上讲，任何由两方合作进行房地产开发都可以纳合开发房地产的范畴，不限于一方出地一方出资，也可以双方共同出资；不限于进行商品房的开发经营，也可以是建房自用；不限于双方都是法人或其他组织，也可以是法人或其他组织与自然人或自然人之间合作；不限于在城市规划区国有土地上进行建设，也可以是在集体土地上联合建房。本文仅就狭义的房地产联合开发进行有关的探讨。
在现实生活中，从房地产的联合开发的组织形式和合同的性质可以看出其为一种典型的联营合同，根据《中华人民共和国民法通则》的有关规定，联营可以分为如下几种类型：法人型、合伙型及合同型联营，相应地，根据双方在合作方式及组织形式的不同，联合开发房地产可以采取以下三种方式：
（一）组建新的法人。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条的规定：“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产”，从而确立了以土地使用权出资进行房地产合作开发的法律依据。由双方出资或提供土地依法成立项目公司，以项目公司的名义进行开发，双方按照出资比例或通过合同约定承担风险、分享收益，这种以项目公司的方式开发的优点显而易见，责任明确、组织机构稳定，人事安排及操作比较规范，相对而言可以减少纠纷发生的概率。但同时其不足之处也很多：譬如组建项目公司需要一定的时间，成立规范的管理机构，费用较高且容易错过商机；再譬如以土地使用权出资必须办理土地使用权转移手续，一来需要一定的周期，二则当土地使用权是划拨取得时这一手续就无法办成；更重要的是项目公司的利润只能在交纳所得税以后上交联合开发各方，需支付较高的财务成本，对合作者来讲这当然是不合算的。
（二）组建联合管理机构。即由合作双方各自派遣若干人员组成联合管理机构，实践中有的叫“联建办公室”，有的称“联合管理委员会”等不一而足，其职责是协调双方在联合开发中发生的各种关系，对合作中的重大事项作出决策，具体运作、管理开发项目。联合管理机构与项目公司的最高区别在于它仅能作为内部的管理机构，并非独立民事主体，不具有缔结合同等民事权利能力，也不能独立对外承担民事责任，联合开发双方必须对联合管理机构的法律地位有清晰的认识，并且注意避免对外使用联合管理机构的名义进行有关的民事活动。
（三）既不成立项目公司，也不成立联合机构，而是按照合同的约定各自独立履行义务、分享收益。这种方式主要用于相对简单的项目。
上述第2、3种方式统称为非法人型联营，由于其相对于成立项目公司的经营方式来说是一种相对松散的合作方式，因而合作中双方之间容易产生纠纷，而且在实践中争议较大的一个问题是：联合开发双方是否对因项目产生的一切责任（不论以合作任何一方的名义直接产生）都承担连带责任？有一种观点对此持肯定态度，理由是联合开发的项目由双方共同经营、共负盈亏，本着权利义务对等的原则作为利益共同体的双方应对任何一方因该项目的产生的对债务负连带责任，至于双方在联合开发协议中对各自责任所做的划分不能产生对外效力，只能作为内部追偿的依据。按照这种观点，法院只要能认定该欠款是因联合开发项目产生，就可以判令联合开发双方承担连带责任，而不必具体分清谁的责任或哪一方对外签字的，也不受联合开发合同中关于各自责任的划分的影响。但笔者认为，对此问题不能一概而论，而应具体问题具体分析。上述第2种方式从其法律特征上来讲符合合伙型的联营，即“企业之间或企业和事业单位之间联营，共同经营、不具备法人条件的，由联营各方按照出资比例或者协议的约定，以各自所有的或者经营管理的财产承担民事责任。依照法律的规定或者协议的约定负连带责任的，承担连带责任。”即其责任在充分尊重当事人意思自治的基础上分为两种：如果联合开发合同明确约定了双方互负连带责任，自然应以该约定为准。如果联合开发合同没有约定双方互负连带责任，则要正确界定联合开发合同的双方当事人的真实意思和合同性质。联合开发房地产合同是一种无名合同，法律对其缺乏明确的定性和具体规则，当事人约定的内容不同，合同的性质和后果也就不同。如果合同重在双方约定出资，即一方提供土地使用权，另一方出资金，双方在项目完成后，共同出售，共担风险，共享利益的，则此类合同就是合伙合同，这种联营则为合伙型联营，双方应对联合开发项目产生的债务互负连带责任。而第3种方式，则是由合作双方完全通过合同来约定彼此在联合开发中的权利义务的，如果双方为各自独立经营的，如合同一方明确只提供土地，另一方只是负责在该土地上完成一定的建筑任务的，且建筑方在完成建筑任务后将获得一定数量的房屋作为回报的，则此类合同为加工承揽与互易的混合合同，由双方对各自的行为独立承担责任。
而如果双方通过合同的约定一方只提供资金而不参与项目的任何操作，只是在项目完成后取得一定数量的房屋作为回报，并且通过合同约定自己不承担在该项目开发过程中产生的任何风险及责任的，则是以形式上的联合开发达到实质上企业相互之间融资的非法目的，不符合我国法律的有关规定，应当认定为无效合同。
二、签订房地产联合开发合同应注意的问题
由于房地产开发是一项周期长、投资大、涉及面广的系统工程，涵盖了从土地使用权获得、拆迁安置、招投标、工程的设计、施工、监理、设备安装到房屋的销售、物业管理的全过程，是一个完整的系统工程，涉及到方方面面的关系，因此显得尤为复杂。而联合开发房地产合同则要对房地产开发过程中内外两个方面的权利义务都要进行详尽的规定，因为在合作中双方利益既矛盾又统一，总的利益一致性中又存在着相对利益的冲突，所以在合作过程中双方的关系一旦处理不慎容易引发纠纷；而一旦产生纠纷，由于目前我国相应的法律规定尚不具体，实践中对其法律性质认识不一，诉讼周期一般都很长，后果难以预测。因此，签订联合开发合同一定要慎之又慎，根据笔者在实践中的经验，除了一般的房地产开发应注意的问题和应明确的内容外，还应该从几个方面把握房地产联合开发合同中的内容及要点：
（一）合同的内容应该合法，禁止假借联合开发之名务融资之实
首先，应该注意遵循我国法律关于房地产开发方面的一些法律规定，特别是不得违反法律的某些禁止性规定，如上述的通过联合开发的方式进行企业间的融资，就违反了1996年由中国人民银行下发的《贷款通则》第61条的规定：“企业之间不得违反国家规定办理借贷或者变相融资业务”，从而构成合同的无效，当事人希望联合开发所欲达到的盈利目的也落空。另外，根据我国法律规定，对于划拨土地的使用权不得与他人进行联合开发，划拨土地使用权因其取得的无偿性和低偿性，法律对其转让由特殊规定。《城市房地产管理法》规定，以划拨方式取得国有土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院的规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。所以，在未办理以上手续前就以划拨土地跟他人合作签订的联合开发房地产合同应当认定为无效合同。最后，合作建房协议书应在国家主管部门办理审批手续，未办理的则当然无效。
（二）联合开发应注意手续的完备性
联合开发涉及到多方面的关系和手续，如成立项目公司则要将土地方的土地使用权及时转入项目公司名下，以免耽误开发的时机；对于从事房地产开发的公司来说需要有专门的资质，不及时办理就会影响到项目的立项和审批；
（三）双方的权利、义务及违约责任应规定得具体、明确
由于房地产的联合开发中双方的权利业务存在着很多交错，应对之进行明确的界定，并且在时间上应设定明确的界限，如土地使用权转让的时间，若转让方拖延造成的损失由其承担；资金及工程进度款的支付应跟上施工的进度，如果造成停工、窝工的损失应该如何计算；违约认定的情形及违约责任的承担方式等等，对双方交接中的所有细节都应做到有专人负责记载、签字确认，从而做到有章可循，有据可依，以免在问题不断累积后形成冲突，造成矛盾的激化而无法收拾。另外，一方提供的土地上存在其他的系争权益，或权利瑕疵的，给如何处理？造成的损失如何计算和承担？等等，都应该在合同中充分考虑到。
（四）收益的分享及风险和损失的分担应落实到位
在房地产合作开发中，一般都以开发的房屋作为双方分享收益的标的的，但由于不同的楼层、方位、坐落及朝向，其经济价值也大相径庭，所以合作双方应在其合同中事先对房屋的分配作出详细的安排和规定，以免房子落成后双方对此争执不休。另外，双方还应对一些风险和损失的承受和分担进行事先的约定。如从项目公司申请到成立会有一个较长的周期，在此期间双方都会进行一些投入和准备，一旦项目公司没有获准成立则如何处理这些财务帐和费用的分摊往往成为双方争执的焦点。联合开放房地产合同由于要到国家主管部门办理审批手续，往往效力待定，合作合同应当具体约定合同被确认无效或不生效时的具体处理方式。
综上所述，房地产的联合开发，可以充分利用合作双方或各方的资源优势，取长补短，通过优势互补在合作中充分实现各方利益的最大化，是一种房地产开发中利益分享、风险共担的良好机制，但由于在我国对此缺乏相关的法律规制，造成在实践中产生了大量的矛盾和纠纷处于一种无章可循的状态，从而要求合作各方在签订合作合同时应充分考虑到其开发周期漫长、内容庞杂等特点，在合同中予以充分的重视和约定，有备无患，从而才能在合作中提高开发的水平，为双方争取双赢的结果。
[参考文献]：
1《律师房地产业务》 陈文 法律出版社
2《房地产开发法律实务》
一、我国房地产发展现状
1、房地产开发投资
自1998年以来，我国房地产市场发展势头火热，房地产开发投资额呈连年大幅上升趋势。1998年房地产开发投资额为3614亿元，2013年达到86013亿元，增长了约24倍，年均增速保持在15%以上，占全社会固定资产投资的比重由12%上升到19%a 1998年到2004年这一段时间内，房地产开发投资保持持续较快的增长率，2004以后，其波动幅度显著加大。受国际金融危机的冲击，2008和2009年我国房地产开发投资额下降，但在2010年迅速回升，总体来说，住房市场化改革后的十几年是我国房地产市场发展的黄金时期。2011年以后，受调控政策影响，房地产开发投资增速下滑，市场趋于平稳。
2、商品房销售情况
1998年，全国商品房销售面积12185万平方米，截止2013年增长到130551万平方米，增长了约10倍。除2008年下降15%外，其余各年增长率皆为正。2004年以前，增长率在20%-30%间小幅波动，2004年后，波动程度显著上升。
二、土地供应和房价互动机制
（1）土地供应影响房价的路径
从土地的自然属性来看，土地的总量是有限并缺乏弹性的，不受人类活动的影响。但由于土地具有稀缺性、用途可变性和报酬递减性等经济属性，使得土地的所有者拥有了通过土地的供应来调控土地市场及房屋市场的能力。特别是在我国，城市土地所有权属于国家，政府垄断土地一级市场，通过实施土地政策干预房地产变得更为便利。切实可操作的政策工具是土地供应影响房地产市场起点，运用政策工具，影响与土地相关的一系列操作变量。这些变量通过市场机制的作用，最后转化为具体的中间变量，形成对房地产市场的最终影响，达到调整土地的收益分配，改变房地产市场的发展规模、速度和结构，平抑房价的短期波动，并推动经济长期稳定增长的目的。
（2）土地供应量对房屋供应量的影响
土地是房屋最重要的生产要素，土地供应量变化首先影响到房屋的供应量。在需求及企业生产函数给定的情况下，“面粉”量发生变化，“面包”的供应量自然受到冲击。Ruijue Peng & William C. Wheaton（1994）}}0}在他们的研究中曾指出，土地供应量影响房屋供应量的机制可能有以下两个：（1）减少土地供应会减小开发企业土地的可获得性或增加开发企业的拿地成本，必然减少开发企业的土地储备，进而影响房屋开发量。在一定的需求水平下，开发企业房屋库存量减少带来供给压力，从而选择提高供给价格。（2）在城市建设中，土地与资本可以相互替代。如果长期可供给土地的减少打破了住房供给与需求的平衡，最终会提高人们愿意支付的租金和愿意承担的房价与地价，此时为了维持住房供给与需求增长的协调，资本就会替代土地，也就是说，单位土地匹配的资金量上升，通过容积率的调整，住房建筑密度增加。但我国的城市土地建筑的容积率在城市规划时已经确定，并作为一项规制条件附带在土地出让过程中，制约了土地与资本的相互替代机制，房屋的供给量相应减少。
（3）土地供应量对房价的影响
土地供应量与对商品房价的影响机制为：土地政策通过影响土地供应量的变化，经生产函数途径影响房地产开发，导致商品房数量变化，从而改变供求关系并影响房地产价格。土地供给量在土地市场上作用于土地均衡价格，经成本推动对房价产生影响。以上两个影响在数量关系上表现为土地供应量与房价的负相关关系。
（4）土地出让方式对房价的影响
协议供应方式是强计划性的供应方式，它将竞争排除在外，在供给和需求两端都只有一个参与者，是一种双边垄断市场。一般来说，协议的供应方式比出让的供应方式形成的价格低，但开发商为获取土地付出的成本却不等于协议价格，其中有两个比较主要的影响因素，一是交易成本，二是寻租成本，额外成本的存在，使得协议供应土地的名义价格一般低于实际价格。从我国的实践看，实行经营性用地招、拍、挂制度前，开发公司并非全部从事房地产开发，主要包括几类：一是专职负责立项、审批、规划定点等，二是专办用地手续的，三是办理规划、建审手续的，一般接手第二类公司的项目，最后才是从事房地产开发的开发企业。开发商取得土地前被层层剥皮，一个项目多次转手，交易环节多且交易成木较高。负责拿地的公司为了获取土地使用权，需要与政府维护良好的关系，这一过程中往往存在违规行为，协议供应存在较大寻租空间。
但实际上，土地出让方式主要通过影响地价的形成机制影响地价，通过地价的途径影响房价，“招牌挂”的实施相比于协议会显著提高土地价格。
三、完善我国土地供应和房价互动机制的建议
1.完善土地“招拍挂”制度、探索多种交易形式
一是针对历年招拍挂实践中出现的问题，加以解决或完善。建立出让前预研判，选用更加灵活的差别化竞价方式。并加强竞买人资格审查，严格市场准入条件，减少非理性竞争。
2.创新国有土地经营方式，减少地方政府的土地财政依赖
政府是土地出让的主体，控制土地出让的数量与节奏，财政收入的制度影响政府的土地出让行为。因此，要从长远解决我国土地供应存在的问题，需要从转变经济发展方式角度，改革政府“以地谋发展”的制度条件，设计一套可逐步替代传统发展方式的新模式。
3.处置土地闲置和囤地炒地，促进土地供给有效性
一是加大闲置土地处置力度，建立闲置土地实施检测和反应机制，一旦发现土地闲置问题严重，按《闲置土地处置办法》，监督开发企业尽快启动闲置土地开发。
参考文献：
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