发布时间：2023-09-26 14:42:43
绪论：一篇引人入胜的房地产公司财务报表分析，需要建立在充分的资料搜集和文献研究之上。搜杂志网为您汇编了三篇范文，供您参考和学习。
语文教学要突出美
小组合作课堂高效
因“材”施教提高课堂效益
让初中文言文课堂“活起来”
基于E化管理模式下的学校管理
九年一贯制学校办学模式初探
论山区薄弱学校后进生的教育对策
如何提升高中学生的语文素养
高考英语全国卷“书面表达”考核刍议
高校学术不端的成因及对策分析
大学英语网络自主学习和自我监控研究
肇庆市文化创意产业研究
我国自然景区品牌的建立与发展研究
论婚姻登记信息公示制度的建构
高考地理广东卷与全国卷差异分析
中考语文复习课如何做到“少教多学”
中华优秀传统文化课堂教学刍议
由《“不信谁”的教育》所想到的
珠三角传统制造业的转型升级研究
中小微企业技术创新与产业集群发展研究
移动信息平台对企事业发展影响研究
腾讯公司O2O商务模式发展研究
中资企业在非洲的投资环境研究
中小企业信用担保问题研究
如何在语文教学中培养学生的想象力
企业实施财务预警分析方法及应用研究
企业纳税筹划风险及其防范问题研究
教师在教学中如何影响学生的心理动向
“最近发展区”理论在教学设计中的应用
家教如何激发中小学生的学习兴趣
浅谈提高中职计算机教学的有效性
浅析阅读在语文教学中的重要作用
基于互动合作的化学微课程案例设计
肇庆学院学生学习情况的调查与分析
大班幼儿音乐教育中的歌唱教学调查与研究
在初中语文教学中培养学生的合作精神
如何最大限度的发挥初中语文的价值
提高瑶族学生普通话水平的策略探究
对长城汽车股份有限公司财务状况的评价
中学班级精细化管理与学生品格发展研究
关于普宁市4所小学音乐教育情况的调查报告
“问题女生”的问题表现及其教育探略
ESP视阈下的《历史学专业英语》教学改革研究
浅析中职语文教学与情感态度、价值观教育的结合
如何在初中语文课堂中激发学生的审美兴趣
资本结构是指企业各种资本的价值构成及其比例关系。最优资本结构是指负债的边际收益与边际成本相等时的资本结构，能使企业在一定时期内的资本成本最低且企业价值最大，是资本结构的理想状态。在实际工作中，由于受到筹资的限制以及公司生产经营活动不确定性的影响，资本结构通常会偏离最优水平，导致企业价值下降。房地产行业资金需求量大，资产负债率偏高，基于此，本文对影响房地产上市公司资本结构的微观因素进行实证研究，通过所建立的模型分析房地产上市公司的最优资本结构。
一、变量设计与研究假设
（一）因变量的选取
衡量资本结构的指标变量主要有：总资产负债率、产权比率等。根据房地产行业负债水平偏高的特征，本文采用总资产负债率来衡量房地产上市公司资本结构，具有科学性和现实意义。
（二）自变量的选取与相关假设
1.盈利能力。学术界一般用销售净利率、净资产收益率等衡量盈利能力，销售净利率是反映企业盈利能力的一个非常重要的财务比率，是反映企业盈利能力的最终指标，所以本文选用销售净利率衡量盈利能力。盈利能力强的房地产公司能够取得较多净利润，所以盈利能力强的公司资产负债率相对较低。为此，提出假设1：
H1：盈利能力与资本结构负相关。
2.营运能力。营运能力即企业资产营运的效率和效益。衡量营运能力的指标有流动资产周转率、总资产周转率等，总资产周转率是衡量企业资产管理效率的重要财务比率，所以本文选用总资产周转率衡量营运能力。该比率越高，说明企业运用资产的能力越强，利于减少企业的资金占用量，降低企业的负债水平。因此，提出假设2：
H2：营运能力与资本结构负相关。
3.偿债能力。偿债能力是指企业偿还到期借款的能力，本文选用流动比率衡量偿债能力。偿债能力强的公司，更易得到债权人的青睐，容易筹集到所需资金，促使房地产上市公司向外融资，扩大自己的负债规模。因此，提出假设3：
H3：偿债能力与资本结构正相关。
4.抵押价值。抵押价值是企业筹集资本后进行资源配置和使用后的资金占用结构，而房地产公司拥有大量的商品房、建筑物等不动产，都比较适合抵押贷款，本文选取（存货+固定资产）÷总资产比率衡量企业抵押价值。抵押价值高的资产负债率水平也高，提出假设4：
H4：抵押价值与资本结构正相关。
5.增长能力。实践中通常使用增长率来衡量企业增长能力，本文选用能够全面反映企业的的整体增长能力即可持续增长率这个指标。增长能力强的房地产公司，需要大量的资金来发展，其资产负债率也比较高，提出假设5：
H5：增长能力与资本结构正相关。
6.企业规模。学术界一般采用营业收入的自然对数衡量企业规模，本文也采用该指标衡量企业规模。企业规模越大，营业收入越多，减少企业对外部融资的需求，这样会降低企业的资产负债率，提出假设6：
H6：企业规模与资本结构负相关。
本文选取6个影响资本结构的因素进行实证分析。具体指标见下页表1。
（三）样本选取
1.本文的研究对象是在上交所和深交所上市的房地产公司，股票发行类别为A股。本文选取2012―2014年的数据进行实证分析。
2.为避免异常值的影响，剔除ST公司。本文选取了有代表性的70家房地产上司公司作为研究样本。样本公司财务数据来源：巨潮资讯网和中投证券数据库。
（四）相关性分析
相关性分析是研究变量之间不确定关系的统计方法，本文采用SPSS 17.0软件中的皮尔逊相关分析法，分析各变量之间的关系，提取出对资本结构有显著影响的因素，并根据分析结果建立回归模型。具体分析结果见下页表2。
通过表2的相关性分析结果，可以看出公司的抵押价值和增长能力与资本结构显著正相关；盈利能力、营运能力、偿债能力和企业规模与资本结构负相关。各自变量之间没有相关性。可以建立回归方程：
Y=a0+a1X1+a2X2+a3X3+a4X4+a5X 5+a6X6+ε
其中，Y表示总资产负债率，a0为常量，ai为模型中各自变量的回归系数，X1―X6 表示资本结构影响因素的变量指标（分别为销售净利率、总资产周转率、流动资产比例、营业收入的对数、可持续增长率、固定资产和存货比率），ε代表随机误差。
（五）建立模型
表3显示该回归模型的相关系数R方为0.978，调整R方为0.956，说明企业资产负债率95.6%的变动都可以由该模型解释，模型拟合优度比较好。可以求出回归系数，建立回归模型。
由表4可以看出，X1、X2、X3、X4、X5、X6等6个P值小于0.05，通过T检验，可以建立回归方程。
（六）结果分析
1.根据回归分析所建立的回归模型和实证结果，将各个影响系数代入回归方程，得出房地产上市公司资本结构与这6个影响因素的关系：
Y=0.612-0.288X1-0.002X2-0.011X3+0.29X4+0.071X5-0.001X6
2.6个影响因素中只有偿债能力与资本结构的相关性与假设不一致，本文假设公司的偿债能力与资本结构正相关，而实证结果是偿债能力与资本结构负相关。这是由于偿债能力强的房地产企业，流动资产的变现能力强，在短期内能够变成现金或现金等价物。这样房地产公司在进行日常生产活动时，可以运用自有资金，相应地减少企业负债，所以偿债能力强的房地产上市公司其资产负债率相对较低。
三、我国房地产上市公司最优资本结构分析
房地产行业资金需求量大，所以资产负债率偏高，研究其最优资本结构对房地产上市公司来说至关重要。根据相关性分析，我们得到影响房地产上市公司资本结构的6个因素，本文依据回归分析建立的模型来研究房地产上市公司的最优资本结构。分析时，本文选取70家样本公司中财务状况、经营成果、现金流量及财务指标等相对良好、成熟的40家房地产上市公司的财务数据。具体取值如下：
盈利能力与资本结构负相关。即公司的负债水平随着盈利能力的提高而降低。盈利能力强说明企业能够产生更多的税后利润，当公司需要资金时，可以应用留存收益等自由资金，从而减少企业的负债水平。我们在分析房地产行业最优资本结构时，盈利能力（销售净利率）数值选取样本数据40家房地产上市公司平均值0.1376。
营运能力与资本结构负相关。营运能力强的房地产公司，其总资产周转率高，即周转天数少，资金的回收速度快，为房地产企业进行日常生产活动提供了保证，因此营运能力越强，其资产负债率越小。营运能力（总资产周转率）数值本文选取样本数据平均值0.3561。
偿债能力与资本结构负相关。对于房地产企业来说，偿债能力越强，企业所面临的流动性风险越小，但是对于企业来说并不是流动比率越高越好，理论界认为，流动比率为2是比较适合的，此时对企业的经营比较有利。而房地产行业开发项目需要大量的资金，进行负债经营既是它们的策略又是需要，因此其流动比率往往低于2。偿债能力（流动比率）数值选取样本数据平均值1.9771。
抵押价值与资本结构正相关。因为房地产行业的商品房、建筑物等不动产较多且比较适合作抵押，筹资相对较容易，因为有不动产作为抵押对债权人来说有保障，因此其资产负债率随着抵押价值的增加而增加。抵押价值数值我们选取样本数据平均值0.3242。
增长能力与资本结构正相关。增长能力强的房地产公司可持续增长率高，表明当房地产公司处于成长期，企业的发展机遇和获利空间会随之增加，同时发展需要大量的资金，企业的自有资金不能满足其开发项目，会选择举债融资。增长能力（可持续增长率）的数值本文选取样本数据平均值0.0823。
企业规模与资本结构负相关，这与很多文献的结论不一致。本文采用营业收入的自然对数衡量企业规模，房地产上市公司的规模越大，说明其市场份额大、销售规模大，因此会给企业带来更多的营业收入，其税后利润会随之增加，进而增加企业的自有资金，在一定程度上减少了企业的负债水平。企业规模（营业收入的自然对数）数值我们选取样本数据平均值14.5746。
将上面所选的6个值代入模型算出最优资本结构：
Y=0.612-0.288X1-0.002X2-0.011X3+0.29X4+0.071X5-0.001X6=0.612-0.288×0.1376-0.002×0.3561-0.011×1.9771+0.29×0.3242+0.071×0.0823-0.001×14.5746≈0.6352
四、结论
最优资本结构能使企业在一定时期内的资本成本最低且企业价值最大，用数学表达是指负债的边际收益与边际成本相等时的资本结构，是资本结构的理想状态。对于房地产企业来说，在日常生产经营活动中除了受到微观因素外还会受到国家政策等宏观因素的制约，单纯依靠数学模型上的研究，确定房地产上市公司最优资本结构为0.6352是不现实的。因此我们认为最优资本结构应该用区间来表示，根据回归模型计算的最优资本结构，结合对房地产行业的现状分析，认为房地产行业的资产负债率在0.60―0.65区间时较为合理。而目前我国房地产企业的资产负债率普遍偏高，大部分在0.65以上有的甚至超过0.80，应该适当减少负债水平。X
参考文献：
一、引言
中国自1998年实施住宅分配货币化改革以来，已经走过13年。在此过程中，随着大量投资向房地产领域集中，房地产行业已经成为国内支柱性产业，但是目前房地产行业非理性繁荣对经济发展造成负面冲击。房产行业通过抵押等方式反复从银行体系中吸收大部分资金，同时通过高房价从消费者手中吸收大量资金，从而利用所持有的资金进一步推动房地产行业对国民资金敛收力度，这种发展模式不仅导致资源的错配，引起银行存贷风险敞口扩大，更是引发社会对房产投机性的需求。王小广通过对国家统计局有关数据的分析发现：我国住房市场的投资或投机需求占比超过50%，房子不是用来住的，而是用来投机炒作的，这是我国住房市场面临的最大问题（王小广，2012）。这种发展方式加大了社会经济发展的不均衡程度。基于房地产行业发展现状，政府自2002年开始对房地产行业进行调控。但是2002—2009年中国楼市出现了“屡调屡涨”的反常现象，这种现象在2011年得到抑制。随着宏观调控连续出台限购令、信贷紧缩、利率上调、房产税等房价调控政策，房产行业抑制了投资、投机和高端需求，也影响了刚性需求。在2012年年底的中央经济工作会议强调“坚持房地产调控政策不动摇”，进一步打消了市场上房地产调控将放松的预期。中国房地产市场正式进入去杠杆化的过程，即过度投资之后的去泡沫阶段。由此来看房价下跌趋势形成，必然会加剧房产开发商资金紧张的局面，在此种情况下，从描述和分析房地产发展、盈利及资金运转的会计和财务角度关注房地产行业发展状况，由财务会计的角度分析房地产发展趋势对防范由新一轮宏观调控所带来的风险具有很强的实证意义。
本文以实证会计研究范式为框架，分析房地产企业层面财务变量在控制政府相关政策的条件下所反映的企业年度收益报告中的信息含量，即分析政策因素是否对其他企业财务变量所蕴含的会计财务信息具有“挤出效应”。在控制的政策因素及企业层面财务变量条件下，对我国房地产企业所提供的年度会计信息含量及其信息质量进行量化分析，最终对房产行业的外部投资者、利益相关者及该行业会计信息使用者在使用房地产业所提供的会计信息时应该注意的问题提出针对性建议。
二、研究思想设计
本文是以实证会计研究为分析范式，首先对实证会计研究及本文研究思想作出说明。20世纪80年代，瓦兹和齐默尔曼的合著《实证会计理论》一书的出版标志着实证会计理论作为一个学术流派出现。实证会计理论在有效市场假说和资本资产计价模型基础上建立会计收益与股票价格二者之间的关系，其重要假定为：基于有效市场假说的可描述性及实证研究结果的可解释性，可以得出年度和季度收益能够向股票市场传输新信息；而由会计或财务所传递的信息可以反映到企业股票价格波动上；同时存在其他信息来源使得市场可以预见到会计收益，从而以实证会计为基础的会计收益能更好地预测未来现金流量。传统的实证会计研究基于有效市场假说进行分析，而结合我国市场经济及资本市场运行状况，有效市场假说并不成立，由此笔者放松有效市场假说，假定市场为半强式有效，即当前的房地产股票市场价格完全反映了现实所有已公开的有用信息。这些公开信息主要是企业层面的财务因素，包括：财务报告、公告、股利分配方案、盈利预测及证券分析报告等信息，而这些财务信息可以以较低成本获得，一旦信息公开，股票价格将会根据新信息迅速作出调整。
因此本文实证会计研究主要命题是：在半强式有效市场假定下，政府政策因素对房地产企业层面财务变量所反映的年度收益会计报告中的会计信息含量是否具有显著的挤出效应。若存在显著的信息“挤出效应”，那么本文分析的设想依据是在我国严厉的楼市调控政策下，会计信息的使用者若完全依据企业层面收益的计量会造成很大偏差，而使用政策二元变量估计房地产企业股票价值波动比仅仅使用收益作为参考变量进行分析更具可信性。同时尽管房产企业年度收益报告传递了相关会计信息，但是外部投资者或利益相关者在很大程度上可以通过政府调控的方向和力度上获得相同的财务信息，而且这些源于政府调控渠道的信息更具实效性。因此当房产企业一旦公布年度收益信息，任何潜在信息已经被投资者理解分析并反映到企业股票市场价格波动中，若是出现这种情况，则表明传统的会计财务报表分析范式由于忽略外生政府政策对收益标量会计信息含量的挤出效应，从而具有一定的分析偏差并最终引致企业年度收益报告信息解读偏误。
三、实证分析
（一）变量、模型设定及数据选择
首先就有关楼市宏观调控政策二元变量的选择进行分析。由于新一轮严格的楼市调控始于2008年，因此笔者对自2008年开始的重大楼市调控政策进行整理，结果如表1。
从调控时间及力度上看，笔者依照调控力度将国家对房地产调控时间段分为3段：2008.01—2009.12；2009.12—2010.03；2010.03—2011.01。因此对应的政策二元变量笔者选取为：d1=0，2009.12前1，2011.01后；d2=0，2010.03前1，2010.03后；d3=0，2011.01前1，2011.01后
由政策二元变量可以看出：所选择的二元变量具有政策叠加作用，以此可以更好地权衡调控政策对我国房地产上市公司股票价格的累加效应。由于本文的研究目的是在宏观调控下政策因素对企业层面收益标量的年度收益报告的信息含量是否具有“挤出效应”，因此笔者选取了衡量样本上市公司层面的收益相关指标：营业利润率（OR）；资产报酬率（RA）；净资产收益率（ROE）；长期资本收益率（LCR）；财务费用率（FFR）；可持续增长率（SGR）；利润总额增长率（TGR）；同时依据实证会计理论选取样本上市公司股票季度平均价格波动率（PR）用以衡量上市公司股票价格波动。同时为了使得样本公司具有代表性，本文选取了按照总资产规模排名前60位的国内房地产上市公司，并选取了相关变量2008—2011年度的季度数据组成面板数据进行分析。数据均来源于CSMAR研究数据库中对应年度和公司的季报、年报。结合研究思想及变量设定及数据选择分析，本文实证模型设定为：四、结语
本文在放松有效市场假定的实证会计研究框架基础上，同时结合我国市场特征的半强式有效市场假定及2008年后楼市严格调控而可能引发房地产行业年度会计收益报告信息使用偏误的背景下，对我国宏观政策因素及企业层面财务指标所反映的房地产上市公司会计年度收益报告的信息含量进行经验分析。分析结果表明：在严厉楼市调控政策实施下，在引入政策变量条件下，我国房地产上市公司财务指标所蕴含的由其股票价格波动衡量的会计收益报告的信息影响削弱并且不具显著性，与此对应的则是政策变量对由股票价格波动衡量的会计收益报告的信息显著影响。经验分析表明：样本期内政策因素对企业财务指标所蕴含的会计收益信息具有实际意义上的挤出效应。因此在实际利用房地产会计收益报告信息过程中，尽管上市房产企业年度收益报告传递了相关财务信息，但当房地产企业公布年度收益信息，任何潜在信息已经被投资者通过对政府调控政策的理解分析并反映到企业股票市场价格波动中，即是外部投资者或利益相关者在很大程度上已经通过政府调控的方向和力度上获得更具实效的信息。因此对于财务会计信息利用者、投资者及利益相关者而言，在使用房地产公司财务会计报告信息时结合政府宏观调控政策进行分析可以获取更为准确的信息。
【参考文献】
[1] 许家林，王昌锐，胡伟.实证会计理论的研究与进展[M].中国人民大学出版社，2011.
[2] 罗斯.L.瓦茨，杰罗尔德.L.齐默尔曼.实证会计理论[M].东北财经大学出版社，1999.
[3] 杨海峰.我国实证会计研究方法应用的透视与述评[J].财会通讯，2004（2）.
