发布时间：2023-09-27 15:04:54
绪论：一篇引人入胜的商业地产的税务筹划，需要建立在充分的资料搜集和文献研究之上。搜杂志网为您汇编了三篇范文，供您参考和学习。
工业地产是房地产中的重要组成部分，主要是指用于工业类土地使用性质的熟地、毛地和在该类土地上的建筑物和附属物，与商业、住宅和各类综合用地之间有着明显的差异。工业类土地用途较为广泛，主要用于物流仓库、厂房和工业研发楼宇的制造。工业房产的土地批租年限为50年，在获得工业用地后，需要按照产业企业的需求开展工业厂房建设项目，与已确定主题的产业企业强强联合，提高企业的项目收益。
一、工业地产开发企业财务管理与税务策划的关系
税务筹划是财务管理工作中的重要组成部分，财务管理和税务筹划在工业地产开发企业中两者具有密切的联系。税务筹划是判断企业财务管理水平的标准，确保企业财务管理工作的科学合理，对减少税收支出，实现地产财务管理战略目标，提高资金的利用效率具有重要作用。同时，房地产行业作为一项资金流动较为密集性的行业，强化税务筹划，对提升企业的财务管理水平和经济效益具有重要作用。税收筹划在执行过程中，需要严格按照税法规定的要求，结合企业的实际财务管理情况，将税收筹划纳入到税法规定的范围内，达到推迟纳税时间和降低企业税收支出的目的，促进企业的利益最大化[1]。并且工业地产企业的财务管理和税务筹划的目标具有一致性，都是企业理财行为的充分展现，能够保证企业各项财务管理工作的有效开展。工业地产企业的财务管理工作内容主要包括投资、融资、利润和经营，需要将税务策划融入到企业财务管理工作的各个环节中去。工业地产企业的财务管理工作受税收体制影响较大，财务管理目标的实现与企业的纳税成本有直接关系，管理者需要深入了解纳税成本和企业受益之间的关系。
二、工业地产开发企业的财务管理与税务策划存在的问题
（一）财务管理存在的问题
1.资金来源单一，融资难度大
本公司的工业地产项目主要是建标准化厂房，主要经营项目为开发厂房出售或者出租，需要有大量的资金作为支持。但是由于标准化厂房建设是一项高风险、资金密集型和长周期的行业，企业的资金周转率较低，资金回收速度较慢。企业的资金来源主要依靠债券、银行贷款和合作开发等形式硎迪郑但是仅能够满足企业的日常运营支出。通过调查分析可知，工业地产企业有60%以上的资金主要是来源于银行贷款，对银行有着较高的依赖性，导致企业在发展过程中，面临着利率波动风险、偿债风险和再筹风险等问题，容易出现资金链断裂现象，给工业地产企业的经营发展造成较大的影响[2]。
2.不重视全面成本管理，成本控制力差
工业地产企业是一项复杂的系统工程，在实际的工作过程中涉及到审批、融资、建设和销售等多个环节，导致资金的预算控制和管理存在较多的问题。合同管理是企业控制管理工作的关键，各大经济活动的开展都需要依靠合同来完成，一旦出现与合同要求不符情况，势必会增大成本控制难度。全面成本管理要求工业地产企业在发展中需要实现多层次、全过程和全方位的成本管理，但是企业在实际的运营发展中，忽视了项目策划、设计、建设和销售环节一体性的重要性，没有意识到全过程成本核算工作的重要性，导致成本管理偏离预算，出现财务部门信息不完整现象，影响成本控制效果。
（二）税务策划存在的问题
1.涉及税种多，在开发成本中占较大比例
工业地产涉及到的主要税种有企业所得税、房产税、土地增值税和印花税等内容。企业在实际的发展过程中，承受着沉重的税收负担，要想降低企业的税收负担，需要对税收筹划进行科学、合理的规划，提高企业的收益，提高企业的市场竞争优势。但是由于工业地产行业发展的时间较短，各项法律政策还不健全，影响着企业税务筹划各项工作的有效开展[3]。
2.税收筹划无标准，导致风险增加
工业地产企业在运用税务策划时，不同的财务人员提出了不同的税务筹划方案，可知，税务策划没有固定标准和方法，主要依赖于财务人员对税法的了解程度。在实际的纳税过程中，纳税人和纳税机关存在权利和责任不对等情况，导致征纳双方对税收筹划的认定存在较大差异，增加了纳税风险。税收筹划涉及执法风险、信誉风险、法律风险和心理风险等方面的内容，纳税人需要考虑这些风险因素，加大风险应对能力，来降低风险。
三、解决工业地产开发企业财务管理与税务策划问题的对策
（一）财务管理措施
1.构建多元化融资渠道，完善金融秩序
构建多元化融资渠道，完善金融秩序是当前工业地产企业提高财务管理水平的有效手段，需要结合当前工业地产企业的实际发展情况，积极推进证券、信托和抵押等融资方式的发展，实现企业的金融产品创新，降低企业的融资成本，提升企业的融资管理效果。工业企业要想在激烈的市场竞争中取得良好的发展，需要积极与国外企业进行合作，将先进的财务管理经验融入到企业的融资中来，在企业内部构建多元化的融资模式，将项目预算与其他部门有机的融合起来，确保风险防控系统的完善和发展，对企业的各项融资进行准确的评估和预测，合理调度资金，加大资金管理，提高资金的周转率[4]。
2.重视成本管理，实行全面成本控制
内部成本控制是工业地产财务管理工作的重要组成部分，需要做好全方位、多层次和全员参与的成本管理意识，做好项目投资估算、设计预算和工程造价管理工作，在根源上强化企业内部成本控制管理。同时，企业需要结合实际的发展情况，构建完善的成本管理体系，明确责任主体和考核范围，严格按照考核指标的要求开展各项考核工作，严格贯彻落实考核指标，对考核结果进行系统分析，对考核结果进行反馈和完善。严格按照财务管理规章上的内容，开展各项成本控制工作，确保数据填写的准确性和真实性，严格审核账务，定期对账务进行清查，并及时做好会计实务登记工作，不给人员机会，实现对企业成本的全面控制[5]。
（二）税务策划措施
1.房地产各个环节的税务筹划措施
立项审批、施工建设、土地征收是工业地产在融资和项目开发阶段的重要工作内容，企业的土地增值税降低，所得税基础提高，税务筹划空间增大。工业地产企业在实际的发展过程中，当执行发行债券、资金拆借或向金融机构贷款时，产生的利需要在所得税前扣除，主要用于抵销土地增值税。如果利息税额较大，证明据实扣除，如果利息税额较小，可以不计算分摊利息，需要将工程竣工后的利息费用，纳入到企业所得税中。
2.调整应纳税额，加大成本控制
定价、交易等销售环节的税务筹划是工业地产企业中的重要工作内容，对企业营业税和增值税的支出会造成较大的影响，对工业地产企业的发展造成了较大的影响。房地产定价策略在实施过程中，需要严格按照土地增值税标准进行，需要严格按照四级累进税率制进行分析，如果增值税税率未超过20%，需要实行免征增值税优惠政策，需要对影响增值税应纳税额的项目进行调整，提高税收临界点方法的使用力度。同时，企业还可以通过销售公司或组建装修公司的形式，来分散销售收入，_到减免营业税和增值税的目的，做好成本控制工作[6]。
四、结论
本文对工业地产企业财务管理和税务策划进行简要介绍，重点分析财务管理工作存在的问题及解决策略。工业地产企业在经营发展中具有风险高、见效慢和融资难等财务问题，对企业的财务管理工作和税务策划带来了较大的影响。要想促进工业地产企业的可持续发展，需要确保财务管理工作的科学性和合理性，通过税务筹划，促进企业纳税收益额的提升，强化企业财务管理效果，降低企业的纳税成本收益，使企业在激烈的市场竞争中取得良好的发展。
参考文献：
[1]包书铭.基于商业地产开发企业财务风险管理[J].财经界（学术版），2015，05：135+137.
[2]蔡芳芳.税务策划在现代企业财务管理中的运用及意义探微[J].经营管理者，2015，15：39.
[3]梁彦博.加强商业地产开发企业的财务控制分析[J].财经界（学术版），2015，14：291.
[4]刘B.商业地产企业存在的财务风险与加强财务预警研究[J].现代经济信息，2015，18：161+163.
一、商业地产企业增值税纳税筹划现状研究
2015年，全国营业税收入1.9万亿元，其中房地产业占的比重最大，占比31.6%。由于营业税没有抵扣机制，营业税成本只能由企业自行承担。2016年5月1日，全面“营改增”后，房地产业从原来缴纳营业税的税率5%变更为增值税税率11%，且税改前是按企业的销售收入来计征营业税，税改后是按增值部分征税的。据国家税务总局相关报道，2016年5月-11月，房地产业减税111亿元，税负下降7.9%。对于增值税，符合抵扣条件的，企业就有一定可抵扣的进项税额，税负便不会上升，这是房地产业税负下降的主要原因。目前商品房库存巨大，有增无减，各企业应制定相应的策略，特别“营改增”后，开发企业的成本会有所增加，在选择施工合作企业的时候，除了企业资质外，还要将增值税发票的出具作为重要的问题来考量。
二、商业地产企业增值税纳税筹划问题分析
营业税改增值税是我国结构性减税的一项重要举措，其目的在于完善我国流转税制度，减轻企业纳税人的税负并促进第三产业的融合发展。但并不是所有房地产业在“营改增”中都能减轻税负，如对于房地产企业自身无法解决且有行业共性的问题，如土地成本抵扣、销项进项不匹配等，都会增加企业纳税负担。商业地产企业的实际税负，由于业务模式、成本构成的不同，存在不同程度的差异。房地产业对于材料、劳务费等可能无法获得增值税发票或发票抵扣等的问题存在，也会增加企业纳税负担。因为行业中许多原材料可能由小规模纳税人、个体户、个人等供应商提供的，增值税专用发票几乎很难拿到。我国商业地产业全面推行“营改增”后，有些商业地产企业依旧不重视寻找与一般纳税人资质企业的合作，这将会失去可以在税前抵扣的机会。同时，商业地产项目分布的广泛性，也加大了发票收集管控的难度。商业地产投入项目的周期较长，大多数成本与收入周期背离，如固定资产等，容易导致“营改增”实施过程中销项税额与相应的进项税额匹配不上。有些商业地产业所需劳务人员多，但流动性也很大，没有与资质好的劳务公司合作，没有取得劳务服?赵鲋邓胺⑵保?也就不能在税前抵扣，导致劳务成本也很高。没有取得合法的材料增值税发票、劳务增值税发票，以及固定资产的购买或租赁发票等，都会导致商业地产项目成本不断增加，最终影响房地产项目的定价，使商业地产企业在同地段地产项目中的销售价格处于弱势地位。
此外，“营改增”后商业地产企业可能会出现税收风险大过于减税的机会。由于商业地产产业增值税税率11%比原营业税5%高，而土地成本也不一定能抵扣，这些因素极有可能增加企业的税负；若土地成本无法作为进项税额抵扣，开发商会因为建造成本、安装成本占的比重大，也会面临税负增大的风险；若开发商的毛利越大，增值部分大，税收负担越大；有些企业有可能出现未能及时确认销售收入，导致大量的留抵税无法抵扣，这也是房地产行业要面临的一大税收风险。
在土地成本上，按照《土地增值税税法》规定，纳税人建造普通住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；但增值额超过扣除项目金额20%的，应对其全部增值额计税（包括未超过扣除项目金额20%的部分）。有些房地产企业没有理解透彻该政策，所以在土地增值税方面出现纳税筹划失败的问题。
三、商业地产企业增值税纳税筹划的对策和建议
商业地产行业在进行纳税筹划时，应全面贯彻“有效税收筹划”这一理论，企业的其他非税成本和隐性成本等指标也要进行纳税筹划。对于如何解决当前商业地产企业增值税纳税筹划存在的问题提出了以下几点对策。
第一，“营改增”的政策给企业带来了新的机遇与挑战，商业地产企业财务人员不仅要熟悉和掌握“营改增”政策及征管操作流程，也要根据“营改增”政策和自身涉及的具体“营改增”涉税业务，做好税收筹划。“营改增”将成为企业发展壮大的契机，充分运用增值税可进项税额抵扣的特征，逐渐扩大业务范围，加快其业务的转型升级。
第二，加强财务人员财务管理与管理会计的运用。“营改增”改革对商业地产企业的财务管理与具体会计处理的影响是非常明显的。所以，要求财会人员要加强对财务管理和管理会计的运用，多与内部采购、销售人员沟通，了解各方面的信息，思考并运用具体措施达到合理降低税负与经营成本的目的。同时还必须提高企业全体人员的法律意识，不要被纳税筹划风险的突袭打得措手不及，应当随时能应对风险以及充分了解和掌握现有的法律知识，谨慎选择税收政策，尽可能的避免风险。还得提高财务人员的综合能力，全面掌握各种相关的税收信息，选择科学恰当的纳税筹划政策。
第三，企业应选择能够提供合法增值税专用发票的一般纳税人的供应商，取得可抵扣的合法增值税专用发票，从而降低税负。
假设商业地产企业“营改增”前和“营改增”后含税营业收入均为A，可抵扣成本占应税收入的比率为L。“营改增”前应缴纳的营业税为5%×A；“营改增”后应缴纳的增值税等于销项税额减去进项税额，即：A/（1+11%）×11%-A/（1+11%）×11%×L。假如增值税与税改前的营业税相等，即：A/（1+11%）×11%-A/（1+11%）×11%×L=5%×A；得：L=49.5%，即增值税与营业税相同的临界点是L=49.5%。当可抵扣成本占应税收入的比率为49.5%时增值税税负与税改前营业税的税负相同。当可抵扣成本占应税收入的比率不同时可得到如下结果：
从上面的表可以看出，随着可抵扣成本占比的增加，税负率在逐渐下降，当L=49.5%时，增值税与营业税的税负率相等，均是5%；当L49.5%时，增值税的税负率小于营业税的税负率。
基于上述分析，“营改增”政策实施后商业地产企业的税负水平能否降低还依据于实际的可抵扣成本与应税收入的比率，即L的值。
二、“营改增”对商业地产企业财务指标的影响
1.销售收入
如今商业地产行业增值税的税率为11%。“营改增”前销售收入为含税收入，“营改增”后销售收入为不含税收入，假设“营改增”政策实施前后商业地产企业的销售收入不变，不考虑其他变动因素，则在“营改增”前商业地产企业的销售收入=A，“营改增”后商业地产企业的销售收入=A/（1+11%）=0.90×A，即商业地产企业的销售收入比税改前下降了9.91%。
2.成本费用
商业地产企业在市场经济中并不是独立存在的，施行“营改增”政策对商业地产企业的上游企业建筑企业影响巨大。假如建筑企业的税负水平上升，那么其增加的部分一定会转嫁到其下游的企业，商业地产企业，使得商业地产企业的成本增加。具体来说，“营改增”导致的建筑业对商业地产企业成本的影响主要包括以下三个方面。
（1）材料成本
“营改增”后建筑企业的适用税率由营业税的3%变为增值税的11%。建筑企业购进的建筑材料种类较多，供应商较“散”，并且材料供应商一般为小规模纳税人或个体户，这就使得企业购进原材料取得的发票不是增值税专用发票或者所购进的材料没有发票，这势必会导致建筑业增值税进项税额的抵扣难度增加，从而增加建筑企业的税负水平。建筑业税负的增加促使其将税负向下游的企业商业地产企业转移，致使商业地产企业的材料成本增加。
（2）费用成本
目前一般大型的施工企业固定资产较少，而商业地产开发的项目较多，商业地产项目建设过程中所用的机械设备，一般采用租赁的模式，一般的租赁公司提供的租赁发票，不能进行进项税额抵扣，税改后有形资产租赁增值税的税率与营业税的税率相比有所上升，由于其进项税额抵扣难度大，税改后有形资产租赁的实际税率上升。有形资产租赁税率的上升会造成建筑业费用的上升，从而转嫁到商业地产企业。
（3）人工成本
人工成本是建筑成本的重要组成部分，近些年商业地产行业蓬勃发展，劳动力出现短缺问题，这使得人工费逐年增加，居高不下。而对建筑业企业来说，劳动人员主要为零散的农民工或者来自劳务公司，增值税专用发票无法被开具，人工成本的进项税额无法抵扣。“营改增”政策的实施必定导致建筑企业人工费用的税负增加。建筑业增加的人工成本，会转嫁到商业地产企业，造成商业地产企业成本的上升。
“营改增”给建筑行业带来的影响是巨大的，商业地产行业作为建筑行业的下游企业也同样会受到相应影响，为了降低“营改增”政策对商业地产企业成本的影响，商业地产企业应采取相应的应对措施。
3.净利润
假设“营改增”前后营业收入为均为A，成本费用均为S，“营改增”后S包含的进项抵扣额为T。营业税税率为5%，企业所得税税率为25%，地方教育费附加税率为2%，教育费附加税率为3%，城市维护建设税税率假设为7%，则可得到如下结果：
净利润是最关键的财务指标，也是“营改增”影响最直接的财务指标。通过以上分析可知“营改增”前后的净利润变化为0.84T-0.0412A，当净利润变化大于0时，T与A的比应大于49.05%。当T与A的比应大于49.05%，“营改增”后净利润会上升。当T与A的比应小于49.05%，“营改增”后净利润会下降。
4.现金流
绝大部分的商业地产企业采用预售许可制度，“营改增”政策实施前，商业地产企业在预售时便需要缴纳营业税，占用了资金流，营业税使企业的现金流出。而“营改增”政策实施后，一般的商业地产企业会提前购买企业所需要的设备及其原材料，这使得大部分建造期间内其销项税额小于进项税额，因此在商业地产建设开发初期商业地产企业不需要再缴纳税费。大大降低了税费对于企业现金流的占用，因此商业地产企业可以合理充分利用现有流?幼式穑?促进企业的可持续发展。
三、商业地产企业应对“营改增”的对策
1.加强企业的纳税筹划
进一步加强商业地产企业的税务筹划。优化并完善商业地产企业的税收筹划是保证商业地产企业顺利应对税改政策给其带来的压力以及避免财务风险的关键和基础。“营改增”的实施对商业地产企业的各个方面都?a生了巨大影响，包括企业的税负，成本费用、销售收入、现金流、净利润等财务指标，这必定给其带来一定的财务风险，商业地产企业为了更好地应对“营改增”给企业财务方面带来的风险，应加强企业的税务筹划。在商业往来方面，商业地产企业在选择材料供应商时，应综合考虑一般纳税人和小规模纳税人的报价。
2.加强增值税发票管理
