发布时间：2023-09-27 15:05:53
绪论：一篇引人入胜的房地产公司财务风险，需要建立在充分的资料搜集和文献研究之上。搜杂志网为您汇编了三篇范文，供您参考和学习。
美都控股股份有限公司是在上海证券交易所上市的股份制公众公司，股票简称：美都控股，股票代码：600175，注册资本113328.8640万元。公司创立于1988年5月31日，前身是海南宝华房地产综合开发经营公司，是北京市房地产开发经营总公司下属的独立核算、自负盈亏的全民所有制企业。
美都控股从1988年成立至今，已有20余年的发展历程，历经1999年首次公开发行股票并上市，2002年美都集团重组，2005年股权分置改革，2007年向大股东定向发行A股， 2009年非公开发行A股，股本从最初的4000万股增加到113328.8640万股。截至2009年底总资产33.87亿元，净资产17.08亿元。公司以房地产开发经营为主业，同时涉足贸易业、酒店服务业、金融及准金融业、股权投资等领域，曾于2005、2006、2007连续3年入围中国民营企业500强。
一、筹资方面的财务风险状况分析
（一）美都控股股份有限公司筹资方面的财务风险评估
美都控股股份有限公司的资金来源主要由公司的留存收益、预收账款和长期银行借款三大部分组成。对于长期融资风险，按照2012年前三季度的财务数据，美都控股股份有限公司长期银行借款占总负债的17.88%，长期还款压力较小。美都控股股份有限公司的资产负债率仅为56%，较同行业其他房地产公司（以房地产上市公司作为行业代表）平均资产负债率要低。美都控股股份有限公司2012年前三季度财务杠杆系数为1.26，也低于行业平均值。资产负债率和财务杠杆系数都表明美都控股股份有限公司长期融资风险不大。美都控股股份有限公司流动负债占总负债的82.12%，较高于行业平均水平，表示其短期偿债压力较大。但其流动负债中大部分为预收账款，所占比例为53.4%，因为预收账款是即将转为主营业务收入的预售房产的款项，因此，纵向和横向相抵消，表示美都控股股份有限公司短期融资风险与同行业相比较正常。综上所述，美都控股股份有限公司长期融资风险、短期融资风险均在可控制范围之内。
（二）美都控股股份有限公司筹资方面的财务风险表现
美都控股股份有限公司融资渠道尚需拓宽。美都控股股份有限公司公司除了自有资金之外，银行借款和预售账款是最主要的融资方式。实际上，房地产企业还有其他融资方式，如与海外机构合作、国内开发商合作、股权并购、借壳上市、委托贷款、资产证券化、过桥贷款等，这些方式在特定条件下具有一定的优势。如银行借款与国家宏观调控政策关系密切，在国家紧缩银根的情况下，公司解决资金来源面临较大的压力，转向其他可替代的融资方式就很有必要。
二、投资方面的财务风险状况分析
（一）美都控股股份有限公司投资风险
因为一些主客观条件限制，本文将不采取前面所介绍的专家打分法和敏感性分析法对投资风险进行测度，不过将借鉴前文理论部分对识别房地产企业风险的分析模式。美都控股股份有限公司近年来先后投资琼海美都半岛花园、金尚海湾、灌云美都新城、宜城美都新城、石榴派、美都望城等。由于近年来国家宏观经济形势较好，居民购房需求较旺盛，公司所有的投资开发的房产都取得了较好的利润率。
房地产投资风险涉及政策风险、社会风险、技术风险、自然风险、国际风险等，而这其中对房地产投资影响较大，同时又是可以预测、可以规避的是经济风险。经济风险主要包含市场利率风险、资金变现风险、购买力风险等。
房地产市场的利率变化风险是指利率的变化对房地产市场的影响和可能给投资者带来的损失。当利率上升时，房地产开发商和经营者的资金成本会增加，消费者的购买欲望随之降低。因此，整个房地产市场形成一方面生产成本增加，另一方面市场需求降低。这无疑给投资者经营者带来损失。
购买力风险主要是指市场中因消费者购买能力变化而导致房地产商品不能按市场消化，造成经济上的损失。购买力风险是一种需求风险，在市场经济体制中，需求是一个非常不定的因素。由于消费者的购买力是不断发生变化的，受工作环境、生活环境、社会环境、消费结构等影响，如果整体市场上需求下降，将会给房地产投资商经营者带来损失。
资金变现风险就是将非货币的资产兑换成货币的风险。不同性质的资产或证券变成货币的难易程度是不同的，一般来说，储蓄存款、支票等的变现性能最好，股票外汇、期货和债券投资等的变现性能次之，房地产投资的变现性能较差。房地产资金变现风险主要是指在交易过程中可能因变现的进间和方式变化而导致房地产商品不能变成货币或延迟变成货币，从而给房地产经营者带来损失。
（二） 风险的变化趋势及投资管理方面的缺陷分析
1.美都控股股份有限公司投资风险的变化趋势
经济风险降低，技术风险、政策风险增加。房地产投资经济风险是指一系列与经济发展有关的不确定因素给房地产开发经营所带来的风险。随着我国经济发展以及整体经济环境的不断改善，美都控股股份有限公司面临的经济风险有所降低。经济的发展使人们收入增加，实际购买能力提高，普通居民改善居住环境的要求将十分迫切，再加上境外人员和机构的大量涌入都使美都控股股份有限公司拥有一个更优越的经济环境。房地产投资技术风险主要表现为开发商对房屋户型设计、功能要求、智能科技含量的掌握上，随着房地产市场化深入，房地产开发将面临多元化的消费群体，它要求房地产开发企业具有雄厚技术实力，能够及时掌握先进行业科技，同时又能准确判断不同层次房地产市场对科技的要求，及时满足更加苛刻和消费者需求的变化。房地产投资的政策风险主要指中国房地产市场中的政策行为，特别是现阶段，国家对房地产行业宏观调控的政策密集出台，由此引发多种风险，这在近年的经济生活中也常常遇到。表现为：前些年严重的通货膨胀、物价上涨，诱发建材价格上涨，工程造价跟着上涨；货币发行政策和银行信贷政策。如银行紧缩银根对房地产商就意味着筹资或变现风险。房地产供求形势的变化。房地产供给严重不足的状况已成历史，现在的情况是供过于求，房价自然就要下降，销售难度增加，促销成本加大，期房销售几乎成为不可能。四是房地产政策及由此形成的大气候。如当前银行对房地产业的支持重点从“开发”变为“购买”，这不利于刚开发并需持续投入的房地产项目的开展。
2.公司在项目投资方面存在一些缺陷
主要表现在以下三个方面：（1）在投资立项阶段做的可行性分析不够深入、细致。未采用标准的项目评估方法对未来的收益和风险做充分的测算，未充分考虑公司所面临的各种风险因素，对采取一定方法项目现金流做出较为精确的估计，评估方法过于简单，这容易产生由于决策失误引致的投资风险。（2）公司的投资组合不尽合理。其一，公司现阶段投资建设中以大中户型的住宅为住，对于小户型的住宅则供应不足；其二，公司还未进入商住楼、写字楼等地产开发领域；其三，美都控股股份有限公司是一家区域性强的地产公司，尚未进行异地开发，因此投资组合单一，减弱了公司抗风险能力。（3）项目投资的阶段管理还有待提高。虽然美都产公司积累了一定的投资管理经验，但是各期项目前、中、后各阶段在投资管理方面具有相当大的差异，各阶段企业的现金流结构差异很大，面临的风险也不尽相同，前期、前阶段投资管理模式对后续有定势思维的影响。这些潜在缺陷使公司在投资方面临一定的风险。只要外在自然条件、宏观经济形势等因素发生变化，如因为居民可支配收入降低，对大户型的需求将大幅降低，公司将面临较大的考验。
三、日常资金运作方面的财务风险状况分析
按单变量计算方法，美都公司2012年前三季度的流动比率为1.68，略低于全国房地产上市公司流动比率平均值为1.75。2012年前三季度的速动比率为0.58， 略高于全国行业平均值O.55。上述数据比较说明美都公司短期偿债能力一般，日常运营资金比较充足。不过美都公司流动比率比速动比率要大得多，说明存货在美都控股股份有限公司运营资本中占有很打的比例，应当引起足够重视。美都公司日常资金运营风险总体处于比较好的状态。工程管理、货币资金、应收账款和存货是影响公司日常运营风险四个重要的项目，其运营状况如下：
（一）工程管理方面的风险问题
美都公司自开发琼海美都半岛花园至今，从前期的开发设计定位、项目报建、工程预算、合同管理、材料供应、现场施工管理，都积累了一定经验，特别是工程现场施工管理方面。从有效防治建筑通病到提高工程管理技能方面，每开发一期都进行有效的总结。到美都御府时，美都控股股份有限公司通过对标段栋号的分段管理、责任落实到人，奖惩明确，达到点面的全面控制，各项工作指令得到具体的实施，确保工程质量、进度、安全三方面的有效控制，同时对教训方面亦有所总结，有利于今后提升工程管理，降低工程成本。
（二）货币资金的风险状况
对货币资金，公司通过编制滚动式现金预算，加强对现金需求的预测，以免发生现金短缺及高效利用货币资金。2012年前三季度公司货币资金存量和流量处于比较稳定状态，日常营运正常，未发生重大的现金流短缺的问题。当然，公司现金管理也存在一些问题，主要是现金预算精确度不大，在集团层面上，公司有时候会出现轻度的短期现金流紧缺的问题，有时候存在大量货币资金闲置，公司大多数时间内，货币资金存量超过1个亿以上，未对日常资金进行投资，这造成很大的资金机会成本，因此日常资金营运效率较低。
（三）应收账款（其他应收款）的风险状况
[中图分类号]F293.33[文献标识码]A[文章编号]1005-6432（2014）29-0141-02
由《2012房地产企业经营管理蓝皮书》中预测，2011―2015年，32%～40%的中小规模房产企业将被淘汰出局，究其原因主要是财务风险引起。因此，针对中小上市房地产面临的财务风险及时进行评价并建立防范体系对于保障这类企业健康发展意义重大。
1房地产企业财务风险评价模型的构建
本文以和讯网行业排名在80～160位中筛选出的30家上市房产公司为样本，采用因子分析构建财务风险评价模型，具体过程如下：
1.1财务风险评价初始因子的选取
本文借鉴国内外学者成果拟定12个财务指标：流动比例（X1）、超速动比例（X2）、资产负债率（X3）、固定资产周转率（X4）、销售净利率（X5）、销售毛利率（X6）、总资产报酬率（X7）、主营业务增长率（X8）、总资产增长率（X9）、现金流量债务比（X10）、现金总债务比（X11）、现金流量总资产比（X12）。其中资产负债率为适度指标，与财务风险最小化程度呈负相关，采取取倒数对其正向化处理，使12个指标具有可比性。
1.2财务风险评价的因子模型
设原始p个变量为X1，X2，…，Xp，要寻找的k个因子（k
2中小上市地产公司财务风险评价的因子分析过程2.1实证分析的适用性检验
玻璃球度检验如下，KMO值=0.602，大于临界值0.5；Bartlett值为340.099，P
2.2财务风险评价模型因子变量的构造
一般来说，当公因子的累积方差贡献率达到80%以上时，即可确定所需公因子个数。前四个因子的累计方差贡献率达到83.112%。说明这4个指标提供原始数据83.112%的信息，足以解释原数据。
2.3因子变量的命名
一、变量选择与数据收集
（一）变量选择
本文中的变量处于公司层面和区域层面两个层面。
1.公司层面
以公司的财务风险为公司层面的被解释变量，本文借鉴彭中文等（2014）选择样本企业的Z-score指数来衡量企业财务风险：Z=1.2x1+1.4x2+3.3x3+0.6x4+0.99x5。
其中，x1=资产营运资本率=营运资本/总资产×100%，x2=资产留存收益率=留存收益/总资产×100%，x3=资产报酬率=息税前利润/总资产×100%，x4=债务权益市价率=股票总市值/债务总额×100%，x5=总资产周转率=销售收入/总资产×100%
基于数据的可获得性，本文选择资产增长率、资产负债率、前五大股东持股比例三方面指标作为控制变量进行接下来的分析。
2.区域层面
本文中区域发展变量选取劳动参与率、投资水平、工业化水平、对外依存度和城市化水平。其中，劳动参与率为三次产业分的年底就业人数与年底总人口比；投资水平为城乡全社会固定资产投资占各地国内生产总值的比例；工业化水平是各地区第二产业产值占该地区GDP的比；对外依存度是各地区进出口商品总值与该地区GDP的比；城市化水平是非农人口占各地区人口比。
（二）数据来源
取深、沪上市的房地产开发公司共149家，采用2006―2014年9年的数据为研究区间，数据全部来源于国泰安数据库。在原始数据的基础上进行了以下的数据处理。一是剔除2006年前未上市的公司，二是剔除2006年之后重组成为房地产企业的上市公司，三是剔除数据严重缺失的企业。剔除数据后共有103家房地产上市公司作为样本。
选取34个省市作为区域层面的研究对象，剔除没有数据的省市及不存在房地产上市公司的省市，最后剩余21个省市作为研究对象。与企业层面的数据相同，采用9年的数据作为研究区间，区域层面的数据来源于各个省市的统计局中的地区统计年鉴。
二、实证分析
（一）数据统计性描述
因为考察了区域和企业两个层面变量之间的关系，本文在实证分析中采用多层线性模型（HLM）的分析思想，利用R语言进行编程实现。
在进行实证之前，使用正态标准化进行数据标准化处理。各数据进行正态标准化处理之后，计算出两两变量之间的相关性系数，见表1。其中，X1代表前五大股东持股比例，X2代表资产增长率，X3代表资产负债率，X5代表劳动参与率，X6代表投资水平，X7代表工业化水平，X8代表对外依存度，X9代表城市化水平。
观察表1第一层变量各个数据值，可发现第一层各变量之间的相关性系数比较小；通过对第一层自变量进行kappa检验表明，kappa值等于1.459，小于10，说明自变量之间不存在多重共线性。观察表1第二层变量各个数据值，可发现其中有变量之间（比如X8和X9）的相关性系数超过了0.7，说明它们之间存在较强的相关性；通过对第二层变量进行kappa检验表明，kappa值等于11.516 37，大于10但小于100，说明第二层自变量之间存在一定的多重共线性。由此，下文的数据分析对第二层面的变量采用逐步回归，每次放入一个变量，检验该变量对企业财务风险的直接影响。
（二）零模型检验
本文研究的是房地产上市公司财务风险区域因素分析，主要研究了影响房地产上市公司财务风险的区域因素。房地产上市公司的财务风险受到企业层面因素的影响，还会受到区域层面因素的影响。首先需要验证不同区域的房地产上市公司财务风险存在差异，使用R语言的零模型进行检验。即在模型的第一层和第二层没有放入任何企业或者区域层面的变量，以此来检验第二层截距项的残差变异是否显著，分析检验模式如下：
LEVEL1：Z=β0j+εij
LEVEL2：β0j=γ00+μ0j
式中，Z?榉康夭?上市公司的财务风险Z值。
零模型的数据分析结果见表2。从表2中可以看出，Z（μ0j=1.45884，P
经过进一步计算得出各变量的ICCI，见表3。企业Z值有19.39126%的变异来自区域因素之间的差异，即区域因素可以解释企业Z值19.39126%的方差。
（三）全模型检验
通过零模型的检验，发现不同地区的企业所表现的财务风险存在显著差异，以Z值作为被解释变量，使用线性混合模型进行分析，结果如表4。由表1可知，第二层面的5个变量之间存在一定的多重共线性，故模型在回归的过程中采用多步回归，逐个放入回归变量，以避免多重共线性带来的问题。
