发布时间：2023-10-10 15:35:40
绪论：一篇引人入胜的房地产项目纳税筹划，需要建立在充分的资料搜集和文献研究之上。搜杂志网为您汇编了三篇范文，供您参考和学习。
一、房地产项目立项时利用代建方式进行税收筹划
在房地产项目立项时利用代建方式进行税收筹，可获得较大的税收筹划空间。
这种方式是指房地产开发企业代客户进行房地产开发并向客户收取代建费用的行为。就房地产开发企业而言，虽然取得了一定的收入，但始终没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务报酬，为营业税的征税范围，不是土地增值税的征税范畴。房地产开发企业可以利用这种方式减轻税负，但前提是在开发之初确定最终用户，签订代建房合同，以此降低税负；同时，可以适当降低代建房地产的劳务费用，将节省的税款让利于客户，一方面得到其更大的配合，另一方面对降低房价也起到一定作用。二、房地产项目建设中的税收筹划
主要是通过增加扣除项目和利用相关借款利息进行的税收筹划。
1、通过增加扣除项目对土地增值税进行税收筹划土地增值税是房地产开发的主要成本之一，而土地增值税在建造普通标准住宅增值率不超过20%的情况下可以免征，企业可以通过增加扣除项目使得房地产的增值率不超过20%，从而享受免税待遇。2、相关借款利息的税收筹划根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第（三）项规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用（主要指销售费用和管理费用），按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。
根据上述规定：
房地产项目开发完工之后的利息费用支出，如果购买房地产主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，可提供金融机构证明，据实扣除。反之，主要依靠权益资本筹资，利息费用很少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利。
三、房地产企业销售时应考虑的税收筹划
若房地产经营企业通过设立独立销售公司负责房地产销售，这种分立使土地增值税、营业税、企业所得税的税收筹划空间很大。
截至2006年末，税务局对房地产企业一般只是按销售收入的1%预征。2007年初了国税发【2006】187号文《关于房地产企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，要求各地从2007年2月1日起对房地产企业土地增值税进行清算，由此拉开了全国土地增值税清算的序幕。高达30%-60%的税率，使得土地增值税与营业税、企业所得税成为对房地产开发企业利润影响最大的三个税种。清算初始，全国各地税收管理机关对清算细则的把握均有所不同，经过几年的摸索经验，国家税务总局针对各地土地增值税清算过程中出现的问题进行了更为细致的规定，清算标准也愈加严格。因此，房地产企业提前进行土地增值税纳税筹划以减少税收负担、实现企业利润最大化，显然刻不容缓。
二、 土地增值税纳税筹划技巧探讨
1、灵活运用减免税优惠政策及临界点进行纳税筹划。
房地产开发公司开发项目，总要获得一定的利润，但利润率越高，缴纳的土地增值税就越多，税后利润可能反而越小。因此，如果做到使房价在同行中最低，应缴土地增值税越少，所获利润最多，这是房地产公司应认真考虑的问题。
按照税法有关优惠政策的规定，纳税人建造普通住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定的四级超率累进税率计税。对纳税人既建普通标准住宅，又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额：不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不适用该免税规定。因此，企业应力争将普通标准住宅增值率控制在20%之内，享受国家的免税政策。
再就是“20%的增值额”即临界点，也可以在此进行纳税筹划。如果企业建造的普通标准住宅出售的增值率在20%这个临界点上，可通过适当控制出售价格以避免缴纳土地增值税。首先要测算增值率（增值额与允许扣除项目金额的比率），然后设法调整增值率。改变增值率的方法有两种：一是合理定价，如在销售过程中增值率略高于两级税率档次交界的增值率，通过适当降低价格可以减少增值额，降低土地增值率的适用税率，从而减轻税负；二是增加扣除额，主要是通过加大投入来提高市场竞争力。按《土地增值税暂行条例实施细则》规定，房地产开发成本中包括的可以扣除的项目有：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。纳税人可以通过改善住房环境，提高房产的质量来适当增加扣除项目，以高质低价来占领市场。
2、 适度延伸产业价值链，跨行业利润转化。
对集团化的房地产企业来说，土地增值税筹划的总体思路就是延伸价值链，将利润向上下游延伸。比如将房地产行业利润转化为非房地产行业利润，比如建筑、装修、设计、园林绿化、服务、贸易等其他关联行业利润，一方面，增大成本起到降低土地增值额以及适用土地增值率的双重效果，最终达到降低税负的目的；另一方面，由于房地产行业不能采取核定征收企业所得税，而其他行业则没有强制要查账征收的要求，分流利润的公司利用核定征收以及财政返还或财政奖励政策也是降低整体税负的有效措施之一。但是随着税收管理的愈加严格，此种方法应注意“适度”，在合理的成本增加范围内操作。
3、 期间费用转移到房地产开发成本。
房地产开发企业发生的期间费用除利息支出外都不按实际发生数扣除，而是以土地价款和开发成本合计金额作为基础按比例计算扣除。按照规定，属于公司总部发生的期间费用，如：管理人员工资、福利费、办公费、差旅费、业务招待费等不能作为扣除项目，其实际发生数对土地增值税的计算没有直接影响。但若采用适当人员分配方法和其他合理组织管理方法，使这些费用能够作为开发成本列支，则可增加扣除项目数额，从而减少应缴纳的土地增值税。一般公司总部也相应设置了庞大的人员组织，公司总部没有直接的经营收入来源，却有大量的期间费用发生，这在企业所得税方面不占任何优势。例如，企业可以在组织人事上把总部的一些人员下放或兼职于某一个具体房地产项目中去。如果某部门某人员兼任下属某房地产项目的工程管理，在不影响总部工作的同时参加该项目的管理，那么其有关费用可以分摊一部分到房地产开发间接费中去。而开发间接费属于开发成本的组成部分，不仅可以作为扣除项目金额扣除，而且可以作为加计扣除20%的计算基数，从而达到节税目的。
4、 采用合适的利息支出进行纳税筹划。
《土地增值税暂行条例实施细则》规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的地价款”与“房地产开发成本”之和的5%以内计算扣除，用公式表示为：房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的地价款+房地产开发成本）*5%
近年来，营改增作为降低企业赋税、提高企业经营效益的调控手段，在运行实施过程中获得了各行各业良好的评价。房地产的税收成本核心是土地增值税，房地产企业如何通过合理和科学的纳税筹划手段，降低土地增值税负从而降低企业的税负，提高企业经济效益，成为当前管理者普遍关注的问题。
一、土地增值率临界点税收
控制土地增值税的关键在于如何控制增值率，应该采用四级超率进税率来管控土地增值税，土地增值税率=（应收税款-可扣除项目金额）/可扣除项目金额，房地产项目如果在2016年4月30日之前取得施工许可证，可以采用增值税简易征收法作为应税最优方案，可以将以下税率控制在预定程度：增值税率控制在5%，教育附加费控制在3%，城市建设维护费控制在7%。假设先扣除10%的房地产开发成本带来的开发费用，那么房地产企业就可以享受加计扣除后的20%的开发成本费用，由此计算出增值税率为0-200%的临界点时，土地成本X和开发成本Y之间存在一定的比例关系。由此角度深入，可以根据应税收入和可扣除项目金额两个方面进行纳税筹划。增值率=增值额/可扣除项目金额，普通住宅的土地增值率普遍低于20%，当可扣除项目（X+Y）的1.6479倍普遍高于普通住宅的销售价格P时，土地增值税免征，此价格即为普通住宅的免税临界点。
二、房地产企业土地增值税面临的问题
（一）增值税核算问题首先，错误或不合理的增值税方式会给房地产企业的核算过程中带来巨大的影响。开发商在计算增值税额的时候一定要注意分清住宅的商业性质，普通住宅和商业住宅的增殖税额是完全不同的，普通住宅由普通住宅的免税条款和优惠政策，商业住宅有商业住宅的免税条款和优惠政策，如果不分清楚，统一使用一样的免税条款和优惠政策来进行纳税筹划会导致房地产企业白白损失本不必要交的税额。在现实的核算过程部分企业对于商业住宅和民用住宅的意识浅薄，不在这两者之间多加区分，只是在竣工后以建筑面积分摊费用，导致企业白白损失很多经营成本。其次，房地产开发企业在销售定价环节时要根据当地情况合理定价，如果指定的价格超过了30%、50%、100%、200%几个数值，要权衡价格带来的收益是否与优惠政策的减免程序冲突，不能单单考虑定价后带来的收益，也要考虑到过高的定价是否会得不偿失，损失部分的优惠政策。土地增值税的税率跟销售价格的高低息息相关，房地产企业可以根据自身情况衡量利弊，从而选择适合自己的方法。最后，房地产企业临界点在20%的前提下，符合开发普通住宅的标准，可以考虑调整销售价格，享受土地增值税减免政策。
（二）经营成本问题房地产企业竣工之后的利益费用关乎着房地产经营成本是否发生税务风险的关键。土地增值税的税率会根据房地产企业扣除利息的操作手法不同而产生差异。房地产企业如果持有土地使用权，并且房地产开发成本的利益保持在5%以上，则推荐采用据实扣除法。当房地产企业持有土地使用权并且房地产开发成本的利益在5%以下，则推荐采用比例扣除法。房地产企业想要减免土地增值税的方法有很多，例如选择一些控制的房地产建筑对外出租，作为商业用房或者普通住宅，这些房屋根据有关现行税法是可以免征土地增值税，能够降低房地产企业的项目增值率。现有房地产的市场竞争激烈一线城市的房屋可谓是“寸金寸土”，房地产可以通过建设房屋租聘，另辟蹊径，避开正面市场上异常焦灼的竞争，转攻对房屋需求有异常强烈需求却没有足够资金买卖房屋的人群。可以通过大盘运营，将一些房屋分布出租，建设医学等大型公共设施，积攒社会正面影响力，构建自身企业形象，保持稳定的客流量和业绩。
三、房地产全生命周期的土地增值税纳税筹划
（一）针对房屋类型的纳税筹划对毛坯房类房屋进行纳税筹划时要注意装修前后的毛坯房在有关税法中的税收优惠政策是完全不同的。在出售房屋前，可选择装修毛坯房，提高毛坯房内在价值，避免土地增值税。也可以选择将普通毛坯房以标准住宅的形式出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，也可以免交土地增值税。但通过一些实际案例相比，装修毛坯房所获得的的净利润更高，仅仅增加部分房地产开发成本，却能享受到税收政策带来的优惠，对于买卖双方是一个双赢的方案。开发住宅为精装修房，可采用分散营业收入筹划法。房地产企业主要税收来源是土地增值税和营业税，而土地增值税实行超率累进税率，即所谓的税率会跟着房产增值率的提升而提升。房地产的销售价格如果通过合理的手段进行分解就能大大的降低房地产的增值率，房地产的土地增值税也会因此而大大降低。很多房地产为了避免增值税率过高在出售前都会选择简单装修，可单独核算装修部分的税率，将与客户的合同分为两个，一个为房屋出售合同，一个为装修合同，这样就可以通过两次销售房地产进行纳税筹划。
（二）项目规划设计的土地增值税纳税筹划在规划设计项目初期，开发项目的建筑面积、业态组合、公共设施等方案都会给后期的土地增值税和税负带来直接影响，针对此阶段的筹划方案有：普通住宅的免税临界点筹划、实现筹划选择清算项目单位、投入配套的公共设施筹划等方案。
