发布时间：2023-10-11 15:55:38
绪论：一篇引人入胜的房地产评估法律依据，需要建立在充分的资料搜集和文献研究之上。搜杂志网为您汇编了三篇范文，供您参考和学习。
中图分类号： F293.33 文献标识码： A 文章编号：
引言
我国的房地产市场是伴随着改革开放而发展起来的，20世纪90年代以来，随着社会主义市场经济体制的确立，城镇住房制度的改革进一步深化，房地产行业迅猛发展。但是2008年在国内国外经济环境的双重影响下，迎来了房地产整体行业的“寒冬”，使“中国房地产泡沫”成为社会关注的热点问题。因此，加强房地产市场监管成为当前房地产市场的重要问题之一。
一、房地产市场现状
1、房价过高
近几年，房地产的需求一直处于旺盛状态。特别是有很多人把房产作为投资项目，进行投机买卖，房产价格一直处于相对高位，一线城市如北京、上海和深圳，一百平米的高层住宅综合所有成本，约 15 万到 30 万人民币。二线城市约 13 万到22万。三线城市，约12万到18万。而国内工薪阶层购一套房的费用多是年工资的10-20倍。 像这样的情况，如果不给予调控，广大居民的住房困难就难以解决。
2、土地资源不足
土地资源不足，严重制约着房地产开发的步伐。近年来，城区周边的土地供应量越来越少，价格也越来越高，为此，房地产企业要求政府部门有计划地统一规划，连片征用和规模开发房地产建设所需的土地资源，以解决土地供应不足的矛盾。城市规划滞后，从房地产业发展的方向来看，中心城市及县城区、 中心镇建设规划都滞后，给房地产开发带来一定的影响，私房乱建现象也影响着房地产小区规模建设。
3、土地的供应不规范
在过去20几年的房地产发展中，土地供应很不合理。 政府将土地以很低的价格划拨给房地产商，使得在房地产开发中土地所占成本极低，有些得到了大量的便宜土地，房地产商得以快速暴富。与此相反的是，有些没有路子和关系的房地产商，拿不到一手划拨地，就必须去买别人倒卖的二手地、 三手地，这就造成有些房地产商在房地产开发中，土地所占成本过高，甚至超过国际上公认的土地价占房产价20%的比例。 这样既影响了房地产企业的公平竞争，也易出现腐败行为。
4、未形成有效的监管合力
然而，正因为目前各地对房地产经纪机构的监管，涉及部门太多，才使得这些部门尚未形成有效的监管合力。监管合力的缺失一方面造成领取营业执照从事房地产经纪机构的大量个体经营户难以纳入房地产主管部门备案监管范围；另一方面造成未备案、超范围经营、非法异地经营、无照经营等违规行为的房地产经纪机构难以吊销营业执照，及时清出市场。因而，针对这种多头管理难以拧成一股力的现状，各相关部门必须加强部门间的协作配合，建立健全房地产交易信息共享、情况通报以及违法违规行为的联合查处机制，这样才能综合有效地监管我国房地产经纪行业。
5、法律监督主要方式的问题
应该说，我国现阶段房地产市场监管主要采取的是自律与他律相结合的方式。其中自律主要是指行业内部既有的管理规则，法律监管体制属于房地产业监管他律。相比之下，现阶段国内房地产市场监督较为有效的方式是他律形式的法律监管。而法律监管的主要方式是部门法、行政法规、部门规章和政策性文件等。其中部门法主要以《中华人民共和国土地法》、《中华人民共和国建筑法》等为主体，宏观上规定房地产市场的总体发展方向和原则，而直接发挥法律监管职能的是政府规章和政策性文件。这种形式具有较高的灵活性，可以根据市场发展的情况及时做出反应，其缺点在于法律监督的力度仍有不足，对于违反市场发展规律的行为缺少有力的制约措施，这些规章和政策性文件以2006年国务院颁布的“国六条”和2013年颁布的“国五条”等为主要代表。
二、房地产市场监管的措施分析
1、制定和完善房地产业的法律法规
房地产消费市场的形成与发展必须以健全的法律为营造基础，房地产交易行为只有法制化，才能规范化、秩序化。具体地说，一是要完善土地管理和开发制度，制止土地资源的流失和浪费，刹住靠炒买炒卖土地谋取私利的歪风，防止地价猛涨波及住宅价格，同时为优惠、照顾普通住宅建设的土地政策制定法律依据。二是统一修订有关房地产税费的规定，明确各类房产从前期开发、建筑、验收到转让的税金和收费，杜绝巧立名目乱收税费的行为，减轻投资者负担。三是完善房地产市场管理，合理控制房地产价格，维护房地产市场的正常秩序。四是要严格制定住宅区和住房的质量标准和检验的制度，制止建设中的偷工减料等不法行为，切实维护建造者和购房者的利益。
2、完善房地产评估制度
目前，我国正处于房地产税制改革攻坚阶段，房地产评估制度还很不完善，还没有一只房地产税评估专业化队伍，所以，应该借鉴国外房地产评估的先进经验，建立起我国房地产评估体系，尽快制定我国房地产评估法律法规，加快房地产评估专业化队伍建设，对评估人员实行岗前培训，经过考核合格后方可上岗从业，实行评估师注册登记制度，建立评估师的信誉档案，建立起房地产评估行业道德规范和行业管理制度。同时，充分利用律师事务所、会计师事务所、计算机公司等社会力量，参与房地产评估工作中来，以增强房地产评估力量。
3、加强房地产金融监管
从开发商的角度来说，房地产项目从立项到开发完成的每一个环节都需要大量的资金，仅凭开发商自身的资金流量显然无法满足房地产项目的建设需求，他们需要从各个方面来筹措资金，其中金融机构的贷款就成为了最重要的手段。在房地产市场景气的时候，金融机构也乐于向房地产企业提供贷款，这些贷款会成为金融机构的优质资源，但是一旦出现房价的下跌和市场的低迷，金融机构的大量贷款往往就会面临回收困难，大量贷款无法收回。这一方面使金融机构面临极大的金融风险，另一方面开发商从金融机构贷款就会变得困难，造成建设项目无法保证按时完成，购房者无法按时收房，房地产供给出现问题，这反过来又会影响开发商的还款计划和还款能力。这样一来，很容易形成一个恶性循环，金融机构担心贷款安全不愿放贷，开发商又因为没有资金支持，项目无法完成从而难以按时还贷，最终的结果就是金融机构和开发商都陷入困境。因为房地产项目涉及的资金数额特别巨大，往往占金融机构贷款的很大比重，一旦房地产金融出现问题，就很难保证整个金融市场的正常运行。
4、进行宏观调控的政策
宏观调控的政策手段，是指为了达到某种调控目标所使用的具体政策措施，在调控目标确立之后，政府所面临的首要问题是政策手段的选择。因此，应该对市场进行区分，以发挥手段的配合运用的综合效果。规范房地产中介机构的市场行为，打击虚构价格、哄抬房价、炒作销售的行为。要建立房地产重点监控区，把房地产市场最容易涨价的地区设为重点监控区，加大对境内外炒房资金流动的监测。要完善房价统计体系和市场信息披露制度，及时披露准确的房价统计信息，引导市场行为。要考虑取消费地产预售制度，改期房销售为现房销售，因为房地产市场的许多问题都源于商品房新房的预售制度。
结语
对房地产市场的监管是建立在一定的目标定位基础之上的，这些目标包括促进房地产市场的可持续发展、维持房地产市场的正常运行秩序和维持合理的房价区间等。根据这些监管目标提出了房地产市场有效监管的建议，希望能对房地产市场的有效监管起到一定的积极作用。
参考文献
一、前言
市场经济日渐完善促使房地产市场不断发展，房地产估价工作在其中具有越来越重要的作用，同时也为房地产市场发展提供了巨大的机遇。作为一种社会性中介活动，房地产估价主要实际由于房地产市场信息不平衡性以及不对称性所产生的社会需求，无论是房地产买卖、房地产抵押、房地产交换、房地产拍卖、房地产征用、房地产纠纷、房地产合并等等，同时还涉及到企业合资、企业承包经营、企业合并等等，房地产估价服务在其中具有至关重要的作用。房地产估价专业性非常强并且涉及范围非常广，使得房地产估价服务的风险性非常强。市场经济影响下，房地产估价服务具有非常重要的作用，从房地产市场角度分析来看，需要构建和平贸易发展模式，保证市场秩序合理性以及有序性，为房地产估价正常化以及规范化提供保障，对房地产估价具有非常重要的影响。
二、市场经济条件下房地产估价存在的问题
（一）房地产估价法律法规存在着不健全
从目前的发展来看，房地产估价机构普遍存在着，但是并不是属于专业化房地产估价机构，甚至一部分估价结构以及估价工作人员自身并不具备估计资质。虽然我国针对房地产制定了相关法律法规，但是却并没有提出针对房地产估价的法律法规，因此往往只能够规范供给主体，但是对于估价市场供给主体之外的部分并不存在着约束作用。在房地长估价市场发展过程中，由于需求主体在其中具有非常重要的作用，但是由于约束限制性使得估价市场发展受到影响，使得供给主体存在着非常大的工作负担，房地产估价工作的可持续发展受到影响。由于在房地产估价方面缺乏法律约束力使得缺乏配套惩处规定，因此，房地产估价工作的顺利进行受到了非常大的影响。
（二）房地产估价工作人员综合素质不高
我国房地产估价行业的起步时间非常晚，这就使得从事房地产估价的专业人员并没有达到预期数量，实际的技术能力以及专业素质水平也并不是非常理想，这就使得房地产估价水平受到了影响。我国房地产的估价主要是采用职业资格认证工作制度，从事房地产估价工作的专业人员需要经过国家统一的资格考试，在成绩合格之后才能够获得职业资格证。从目前来看，一部分估价技术工作人员综合素质不高使得其从注册资金方面弄虚作假，严重的影响到估价工作人员的估值技术以及房地产整体挂机质量，同时也不能够真实反映出估价师资历以及水平，房地产估价师缺乏工作热情以及工作动力，鼓励其提升自身专业素养更是难上加难。作为一名合格房地产估价专业人员，需要不断研究执业过程，不断突破自身，提升自身专业水平，为房地产估价质量提供保障。
（三）房地产估价监管工作力度不足
从目前发展来看，一部分监督管理工作部门由于改制使得评估结构往往与管理工作部门之间构建练习，但是由于双重身份以及公司兼营等使得其背离了改制工作目标，特别是一部分行政工作部T在实际工作中往往存在着计划经济发展行为以及发展心态，存在着执行活动有效性不强的现象，进而权钱交易等腐败行为非常常见，过多的行政干预使得市场竞争呈现出不公平性，房地产估价市场存在着混乱。从目前房地产估价市场来看，缺乏专业性、高水平专业房地产估价师。在进行房地产评估师注册过程中，往往开设的劳动人事档案转移证明以及社会保险证明都存在着虚假性，往往空头的资产评估师为其作弊使得资格验证工作以及资格核查工作陷入形式化。由于缺乏有效监管工作，使得并没有获取法律认可评估机构实际数量不断增加，特别是挂靠现象非常严重，这就需要结合目前的工作来强化审查工作、审批工作以及管理工作，避免房地产估价监管工作陷入形式化。
三、市场经济条件下房地产估价对策
（一）构建房地产估价相关法律法规
在房地产估价行业发展过程中，需要结合房地产行业发展实际情况来构建更加完善房地产估价法律体系，同时还需要结合目前房地产市场发展实际情况制定房地产估价的针对性法律法规，明确房地产估价在市场经济工作中的重要作用，严格的规范房地产估价组织结构以及实际的审批程序，同时对于房地产估价的违法行为以及违规行为制定有效的惩处工作标准。此外，还需要明确不同业务工作部门实际评估工作，为公平竞争提供有效保障。总之，需要不断提升房地差估价组织能力以及估价准确性，提升估价市场竞争力，充分利用法律手段来为房地产估价市场正常运行提供有效保障。总之，需要针对放点产估价市场来构建信息反馈工作机制，促使房地产估价工作能够居于社会监督下，同时也能够为房地产估价纠纷提供法律依据。
（二）重视房地产估价市场规范性
市场经济不断发展使得房地产市场发展呈现出独特性，房地产估价也并不只考虑到房地产价值，还需要涉及到其他方面的内容，这就对房地产估价工作人员提出了更大的挑战。因此，估价工作人员业务水平以及整体素质直接的影响房地产估价的质量。为了能够做好房地产估价工作，房地产市场规范性具有非常重要的作用。房地产估价工作人员需要严格遵守相关法律法规，坚持公正原则和客观原则，提升房地产估价工作人员业务水平以及整体素质。为了能够保障房地产评估结果的合理性和科学性，房地产评估工作人员需要结合房地产市场运行要求以及房地产运行原则，保证房地产估价组织以及房地产估价个人独立性，政府工作部门需要明确自身的重要作用，保证政府不直接的干预房地产估价工作人员工，对于非法的房地产估价工作，需要加大实际的调查工作力度以及实际出发工作力度，严厉处罚哪些制造不实房地产估价报告的工作人员，同时还需要将不良记录更新到个人档案中。诸如，对于虚假报告对房地产当事人造成巨大损失的，房地产估价机构或者是房地产估价个人还需要承担相应的法律责任，进而树立法律权威性，为房地产估价行业快速发展提供保障。
（三）提升房地产估价工作人员业务素质以及整体素质
作为一项全面性、灵活性以及继承性系统，房地产估价对房地产市场发展具有非常重要的影响。考虑到房地产市场发展特点以及市场经济发展特点，房地产估价工作实际上并不只是房地产价值的估值，业务拓展对房地产估价工作人员提出了更高的要求。房地产估价工作人员的也睡水平以及整体素质直接的影响房地产估价质量。在房地产估价工作人员的培养过程中，不仅需要培养其公正原则和客观原则，对其专业素养以及基本素质等具有更高的要求。诸如，房地产估价工作人员需要具备政策法律中关于房地产估价知识，培养房地产估价工作人员的职业道德素养以及诚信观念，提升房地产评估工作人员语言文字的表达能力，促使其能够更加熟练掌握评估工作方法，提升房地产估价工作人员的经验，进而做好房地产估计的全面工作，为房地产估价工作的客观性以及合理性提供保障。
（四）构建完善的房地产估价管理体制
为了能够为房地产估价的健康发展提供保障，在实际工作中需要制定更加完善管理工作体制，构建房地产估价行业的全程性管理工作模式。政府在房地产估价市场发展中具有宏观调控作用，这就需要缕清房地产估价行业中政企事之间关系，构建专业组织来有效规范房地产评估工作。因此，为了能够完善房地产估价管理工作体制，政府需要发挥宏观调控的作用，规范房地产估价机构、估价工作人员的行为，实现房地产估价市场的全面发展，为房地产估价行业可持续发展提供保障。
四、Y束语
房地产估价已经成为市场经济发展中不可替代的部分，但是房地产估价运行工作系统却无法有效满足市场经济环境发展需求，不利于房地产估价健康发展。因此，需要结合房地产估价发展情况来规范行业操作流程以及操作制度，及时监督房地产估价机构能够严格尊重相关法律法规。为了能够促进社会主义市场经济更好发展，需要发挥房地产估价工作的重要作用，为房地产估价可持续发展提供保障。因此，为了能够保证房地产估价行业有效发展，需要充分发挥相关法律法规的依托作用，结合行业发展实际来做好监督工作，引导房地产估价行业规范性、有序性以及稳定性发展。
参考文献：
[1]朱泽标.市场经济条件下如何提高房地产估价机构的竞争力探讨[J].现代经济信息， 2009（10）：24-25
中图分类号:F812.42文献标识码:A文章编号:1005-5312(2010)01-0098-01
任何事物都具有两面性,物业税也不例外。就其对我国房地产市场发展的影响来看,开征物业税有利还是有弊,受观察问题的角度限制,实践中产生了两种截然不同的观点。有的学者认为,开征物业税可以有效遏制土地囤积和商品房投机炒作,从而抑制房价的快速上涨。而有的学者持反对意见,他们认为开征物业税可能导致房地产的过度开发,诱使和刺激开发商囤积土地,且房价下调空间可能被过分夸大,开征物业税房价也未必将,中国社科院专家提醒说,人们所预期的物业税改革带来的房价下降幅度可能不会出现,其中相当大一部分会被开发商等各种利益团体截取。
那么我国目前开征物业税的条件是否成熟呢?我认为物业税的开征条件分为主观条件和客观条件两个方面。就目前而言,我国是否具备开征物业税的条件,主要取决于是否彻底解决了相关的政策配套、征管技术处理、纳税人心理以及征管权限划分等难题,在物业税的立法调研中,只有就这些问题形成了比较成熟的统一认识,形成了一套系统完善的物业税收理论体系,才能制定出一部科学的物业税法,从而为物业税的开征提供有效地法律保障。
开征物业税是增加政府财政收入和增强地方政府调控经济能力的需要。我国地方税主体税种结构失衡辅助税种设置不合理,使得税收的功能弱化,直接导致地方政府收入不足,调控能力降低。开征物业税,借以增加地方政府的财政收入,增强地方政府的调控能力,应是我国税制改革的理性选择。在市场经济国家,税制优化应在充分发挥市场对资源配置的基础性作用的同时,使税收具有恰当的激励机制和制约机制,能够矫正市场的扭曲,优化资源的配置,为经济稳定和经济增长提供推动力。开征物业税还是降低纳税成本和实现社会公平的需要。对纳税人不动产进行征税,有利于降低房地产税收的纳税成本,并缓解目前社会因财产占有不均而导致的贫富差距拉大的趋势。
我国物业税立法应重点注意的问题,首先就是立法模式的理性选择。我国现行不动产税制采用的是特别财产税模式下的房产税与土地税分别立法的模式。我认为,我国未来物业税立法模式的理性选择是,改采特别财产税立法模式下的房产税与土地税的混合分离制。其最大的特点在于,一方面可以使税名统一;另一方面房地产市场统一使用物业税,取消一些干预性较强的税种,让市场规则充分发挥其资源配置的基础性作用,可减少国家干预带来的资源损耗;而且由于税种的整合,可避免对纳税人进行重复征税,使得税费关系明晰。其次是与现行税制的衔接和过渡安排。从实践看,大多数购房者已在支付的房价中按照现行税法一次纳了多年的土地税费,而物业税一旦开征,如果再对搜有的房地产一律按新法征税,则对已经购房者而言不免显失公平,导致重复征税。我认为,在物业税制的法律构建上必须注意两个问题:其一,对不同的纳税人和征税课题要采取区别对待的原则;其二,在税法构成要素中要规定比较灵活的税收减免措施,如对城镇低收入者和农民按一定标准实施相应的减免优惠,从而使不同的纳税人税收负担趋向公平。再次,课税要素的科学配置税收法定原则是税法的基本原则之一,该原则要求,税法主体的权利义务必须由法律加以规定,税法的各类构成要素都必须且只能由法律予以明确规定,征纳主体的权利义务只以法律规定为依据,没有法律依据,任何主体不能征税或减免税收。这一原则是现代民主与法制原则在税收关系中的集中体现。最后,房地产评估市场的规范发展。在混合分离制的特别财产税立法模式下,物业税的计税依据通常是房地产的市场评估价值。可以通过专门条款对不动产评估机构的资格限制、评估程序、评估结果及有效期、异议程序和法律责任等做出相应规定,以促进房地产评估市场的规范发展。无论是中央政府还是地方政府,不需设立专门的物业税评估机构,整固的主要职责应放在对房地产评估师多层次多形式的专业教育和培训上,着力培养一批法制观念强、业务技能熟练的职业评估队伍,保证评估结果的公正性和透明性。
综上所述,我认为开征物业税对我国房地产市场来说应该是利大于弊。我国目前房地产市场的抢进需求中,很大一部分是投资性需求,所以要控制房地产市场过热,必须有效地降低这部分需求,这就要求我们正确区分房地产的消费性需求和投资性需求,在房地产消费环节和保有环节实行差别性的税收政策,鼓励消费性需求,抑制投资性需求。物业税的开征会大幅降低房屋开发成本,平抑房价,引导住房理性消费,从而有利于房地产市场的将抗稳定发展。
