发布时间：2023-10-12 15:41:02
绪论：一篇引人入胜的房地产投资与风险分析，需要建立在充分的资料搜集和文献研究之上。搜杂志网为您汇编了三篇范文，供您参考和学习。
自2001年北京申办奥运成功以来，房地产业一跃成为我国国民经济的主要支柱产业,各地房地产投资开发占全社会固定资产投资的比重被迅猛拉升至15%左右，特别是北京市的房地产投资在2004年高达58.27%。虽然在2008年住宅销售量有明显下降，但房地产投资依然保持强劲的态势，据统计，今年1月～6月，全国房地产投资为1.5万亿元，同比增长35.1%。但由于房地产投资形态具有投资金额巨大、回报率高、位置固定性、建设周期长等特点决定了房地产投资活动的不稳定性和高风险性，由此，房地产投资者必须认真地分析与研究其投资风险，探讨和采取有效的防范措施，这样才能获得预期的经济收益。
一、房地产投资主要风险类型研究
任何一项房地产投资的形成都要经历投资信息收集和整理、考察、评审、实施与管理、竣工后的评价与分析。某个环节的变化或某个因素的形成都会给房地产投资项目带来多种多样的风险。传统上，其风险主要分为投资系统性风险和非投资系统性风险。前者会影响整个房地产市场变化，后者只针对单项房地产价格变化。
1.投资系统性风险
(1)政策风险。房地产业是我国国民经济的主要支柱产业，在我国市场经济尚未完善的情况下，国家对房地产业的发展作了严格的控制，如政府限外政策、第二套住房首付按揭规定、限制别墅建设等等相关宏观调控政策都给房地产投资者带来风险。
(2)利率风险。当前房地产投资的资金60%主要来自银行贷款，所以银行利息率的少许变化，都会给房地产投资带来较大风险。一般来说，利率越低，房地产投资成本越低，其投资收益越大；反之，利率越高，房地产投资成本越高，其投资收益越低。2004年以前我国执行的是较低的存贷利率，有效的配合了房地产的发展。但是随着房地产出售市场价格的飞速上升，我国开始执行从紧的货币政策，仅在2007年一年内就加息六次，一年期存贷款利率分别累计上调1.62个百分点和1.35个百分点，公积金贷款利率累计上调0.54个百分点，拉紧了房地产投资的资金链，加大了投资成本和风险。
(3)通货膨胀风险。通货膨胀是指因纸币发行量超过市场流通的实际所需要量而引起的纸币贬值、物价飞涨、实际购买力下降。我国从2007年年底开始物价逐月上升，通货膨胀现象显现。其主要原因之一是房地产投资项目过多，导致相关的材料如钢材、煤电等需求量大于供给，使其售价水平上涨，材料等售价水平的上涨又成为生产者要求工资上涨的理由，周而复始，形成成本推进性通货膨胀。通货膨胀越高，其购买力越低，使更多房地产投资项目建设完成后所收回的资金与投入的资金之间的差距拉大，造成实际收益率降低的风险。
(4)供求变化的风险。当房地产供不应求时，房地产价格急速上升，产生高额利润，吸引大量的投资者进入，逐步增大供给量，使之达到平衡。消费者需求的偏好会随着时间推移和价格的变化而发生变化，其不确定性给房地产投资带来极大的风险，当市场供给量超越需求达到一定程度时，房地产投资者将面临“空房”率高涨的尴尬局面。
(5)自然风险。自然风险是指由于自然因素（如地震、火灾、洪水、风暴、雪灾等等）的不确定性和不可抗拒性对房地产投资项目产生的风险。如今年5月份的四川汶川大地震，灾区房地产市场受到毁灭性破坏,虽然国家对灾区执行了从松的货币政策，提供大量的临时住所和住房补贴，但由于地震的影响在人们心理上产生的巨大负面影响，导致大量的房地产投资项目取消，已经在地震灾区所支付的房地产投资项目将面临着是否继续还贷、房屋如何维护和销售的难题。
2.非投资系统风险
(1)经营竞争风险。当前的房地产市场是完全竞争市场，由于房地产投资者在经营上的不善或失误，会丧失对房地产市场的占有率，造成期望收入水平与实际结构相背离的风险。经营竞争风险的出现主要来源投资者的主观因素，它包括投资地点选择失误、对法律条文的不了解等等。如南昌市的象湖新城有900万平米开发量，大小楼盘过分密集，在2008年该区某大型楼盘打出打折、送精装修等促销手段，房价一度跌至2700元/平米，导致同区楼盘也纷纷相应降价，房价逼近开发商的投资成本，风险颇大。
(2)财务风险。房地产投资者资金来源分为自有资金和借入资金，在利率保持不变的状态下，投资者可以充分利用自有资金和借入资金这支财务杠杆的效应，扩大投资利润，如果这支财务杠杆运用得不好，同时也加大了收不抵债的可能性和风险。特别是在当前由于房价下滑，全国退房呼声高涨，造成购房者不按期或推迟或取消支付购房款情况下，会给负债经营的投资方带来新风险。
(3)质量风险。在同地区同价位的房地产面前，项目的施工质量就成为投资者首要考虑的要素。房地产项目施工质量不达标准，可能导致返工、加固、更改设计等技术处理，而且会拖延工期，加大资金投入。各大城市都有因为消防设施设计、施工不达标或施工质量不过关的“烂尾楼”出现。
二、房地产投资风险防范
1.投资系统风险的防范
(1)时刻关注政策导向，把握投资时机。我国房地产业起步较晚，市场不够完善，因此国家经常会出台一系列政策来引导其健康发展。房地产投资者在投资决策做出前，应主动与当地政府、金融机构、各级主管部门取得联系，及时了解国家各项财税政策和城市建设规划变动对房地产业可能产生的影响，及时调整投资策略，控制投资风险，提高投资效益。
(2)提高预期和采用固定利率合同形式，规避利率风险。利率风险主要来源于国家货币政策的变化，具有不可预见性。但国家的每次调整都是有迹可循的，如GDP指标的高涨都会引起国家金融机构的高度紧张，房地产投资者可以时刻关注这些指标系数，及早做出安排，同时为应付我国银行贷款利率的提高可能及预期，可以预先与银行等金融机构签订固定利率合同。
(3)有效控制供应链和销售渠道，规避通货膨胀风险。通货膨胀的主要表现在上游供应链中的材料价格的飞涨，如果和材料供应商和施工方在签署合同时，就对供应价格做出明确的限制或直接采用固定价格，则可以达到风险转移给供应商和施工方。同时在销售渠道中，加大宣传力度，采用预售预租等手段，将资金尽快回笼再投资出去，也可以抵消通货膨胀带来的成本增长。
(4)进行充分的市场调查，对供求变化做出良好的反应。可以委托咨询公司、房地产公司对房地产市场的供求状况进行调查和分析，获取详细的信息资料，同时根据社会需求和城市建设规划来调整投资项目，避免供给过旺和重复建设产生的风险。
(5)加强保险意识，规避自然风险。房地产保险不同于其他类型是以房屋及建筑物的安全为标的，能有效将地震、火灾等不可抗拒力带来的风险转移给保险公司，从而成为房地产投资者规避自然风险的主要途径。
2.非投资系统风险的防范
(1)重视竞争对手，有效防范经营竞争风险。在市场经济中，竞争无处不在，要防范经营竞争风险，应做到以下两点：一是清晰的认识到各竞争对手之间优缺点，找出投资项目的差别化和亮点；二是努力降低投资成本，加强管理绩效，逼退其他经营性竞争对手，获得或保持较好的市场占有率。
(2)优化投资组合，规避财务风险。房地产投资活动虽然是一个周期长、高风险高收益的活动，但是各个投资建设项目的风险程度、获利能力、资金需求量各有不同。投资者可以合理恰当的搭配各种不同投资类型的项目，计算整体收益与整体风险之间的相关性，尽可能缩短投资回收期，降低借入资金成本，规避财务风险。同时减少资金成本中借入资金的比例，吸引更多的投资者，分担风险。
(3)健全监管机制，保障房地产质量。房地产项目在房地产业中是待售商品，除了考虑优质投资地段选择、施工成本低廉外，还需要选好设计、施工、监理、材料供应商的质量。投资者在投资过程应明确各个环节和流程，并有相应的监管制度，如在材料招标过程中，应与信誉良好的供应商签定较长期的供应合同。在施工过程，利用质量和经济相挂钩的形式，签订责任状，对工期和施工质量及时监管，避免扯皮现象，保障投资项目的完成。
总之，房地产投资者应理性对待风险，对投资系统性风险应提高警戒和预测，对非投资系统性风险更应及时消除和规避，及时注意使用多种投资方式，分散风险，减少损失，达到建设投资利润最大化的目标。
参考文献：
[1]韩春民:建设单位在工程项目中的风险管理[J].建筑经济,2006(10)
一、引言
2007年至2010年是中国房地产行业波澜壮阔的几年,房地产业先后经历了国际金融危机,而后又一路率先反弹,房价持续高涨,成为国民经济复苏引擎机。持续走强的房地产市场固然值得我们期待,然而业界对房地产市场投资风险的识别与分析,对房地产投资的决策机制等方面的研究还存在着很大的欠缺,这不仅导致部分房地产企业的经营出现危机,而且在一定程度上助长了房价的上涨,对整个国民经济造成不良的影响。目前价值链理论在房地产企业的管理实践中已发挥越来越重要的作用,本文试图将价值链理论应用于房地产风险管理实践中,
二、价值链理论
1.理论回顾
价值链理论是由波特在《竞争优势》一书中提出的概念,他指出“每一个企业都是用来进行设计、生产、营销、交货以及对产品起辅助作用的各种活动的集合,所有这些活动都可以用价值链表示出来”。他认为“协调一致的价值链将支持企业在相关产业的竞争中获取竞争优势”。波特提出了每一个企业的价值链都是由以独特方式联结在一起的九种基本的活动类别构成的,“价值链将一个企业分解为战略性相关的许多活动,企业正是通过比其竞争对手更廉价或更出色地开展这些重要的战略活动来赢得竞争优势的。”
房地产开发企业是以营利为目的,从事房地产开发和经营的企业。房地产开发企业的价值链分析也是以波特的价值链理论为基石,国内房地产发企业的价值链构成依然遵循波特的价值链理论基本结构。根据房地产开发企业所涉及的诸多环节,将企业价值链的基本活动分为投资决策、项目建设前期、项目施工建设、项目营销、物业管理五个方面;企业价值链的辅助活动由企业基础设施管理、人力资源、技术开发、材料采购组合而成。这九项活动构成房地产开发企业的价值链,其核心就是充分运用项目全生命周期理论,通过企业的运作和管理,实现对开发项目全过程控制的管理模式。
根据上述分析我们可以绘出房地产开发企业价值链图,如图1。
2.风险价值链
通过以上分析可以看出,传统的价值链概念并未考虑风险的影响。事实上,企业生产经营活动的每一环节都潜藏着风险,它所进行的每一项活动都是与风险密不可分的。因此,有必要在价值链分析中增加风险对企业的影响。
所谓风险价值链,就是在传统价值链的基础上,将风险影响注入其中,从风险角度考虑各项活动的价值创造和转移,探索企业风险的识别、评估和防范的整个过程。由于风险价值链突出了风险对企业生产经营活动的影响,因而这一概念更加具有现实意义。
三、房地产投资风险识别
房地产开发是一种通过预测未知的将来需求而进行的产品开发过程。因而,不确定性也就是房地产投资获取未来利益的风险性是整个房地产开发过程的根基,房地产项目投资的过程通常也可以分为投资决策、建设前期、项目建设和项目营销4个阶段,不同的阶段存在着不同的风险。
(1)投资决策阶段。由于存在大量的不确定因素,因而在房地产投资过程中,这一阶段的风险最大,直接影响着投资项目的成败。这一阶段主要的风险因素可大致分为政策风险,经济风险,区域社会环境风险和开发时机风险。(2)建设前期。这一时期的工作量大、涉及面广、不确定因素较多,仅次于投资决策阶段,融资风险和设计风险是这阶段的主要风险因素。(3)项目建设阶段。这一阶段的风险主要有成本控制风险、工程质量风险、工期风险。(4)项目营销阶段。项目开发完毕后,开发商应尽快将商品房租售出去以实回收资金并获取利润;相反,已建好的商品房因种种原因不能租售出去,则会房屋滞销、资金积压,影响公司的经营和发展。售价风险和市场营销风险是这一阶段的主要风险。
房地产项目投资过程各阶段主要风险如图3所示。
四、房地产投资风险评估
所谓风险评估,是指在风险识别的基础上,对房地产开发过程中存在的风险进行量化,确定这些风险可能的影响程度,客观的予以衡量,以便进一步对风险进行决策分析,正确的选择风险处理的方法和房地产开发的方案。风险结果的不确定性意味着风险事件发生后果不止一种,几种都有可能出现,每种后果都有对应的发生概率。因此,可以将风险作为一种随机变量,引入概率分布来描述风险的变化规律。
风险作为一种随机变量,可以通过期望值、标准差以及风险度来描述其特性。
1.期望值
期望值E(X),也称均值,是指一个随机变量的几种可能后果以其各自概率进行加权平均所得到的平均数,它反映随机变量重复发生时结果的平均值。
期望值
式中: ―随机变量;
―随机变量的第 个取值;i =1,2,3,…,n
―随机变量取的概率。
从风险衡量的角度,某一风险事件的期望值反映事件的实际产出。实际产出与目标之间的偏离程度反映该风险事件的风险程度。该偏离程度越大,说明风险事件的风险程度也越大。
2.标准差
标准差SD(Standard Deviation),也记作,是指随机变量各个可能后果与期望值的绝对偏差程度。它反映随机事件可能后果值与期望值之间的分散程度。
标准差 =
=
式中: ―随机变量的第个取值;=1,2,3,…,n
―随机变量取的概率。
标准差数值的大小,反映了随机变量在期望值附近的集中程度。一般来说,标准差数值越小,随机变量在期望值附近越集中,随机变量风险越小。标准差数值越大,随机变量在期望值离散程度越大,随机变量风险越大。
3.风险度的正态分布描述
期望值、标准差只能从一个侧面反映方案的风险程度,单纯依靠期望值、标准差无法判断方案风险程度的高低。因此这里提出风险度的定义,以求用一个统一的指标全面反映方案的风险程度。如果估计风险变量变化在任意一范围之间,均值出现的可能性最大,大于或小于均值的数值出现的机会均等,则可以采用正态分布来描述。
所以房地产开发的整体过程中的风险度也是可以用正态分布描述的。
正态分布的密度函数为: =
式中:都是常数,则称随机变量x服从参数为的正态分布,记作。随机变量x的数学期望,标准差 。
4.房地产投资风险的综合评价方法
对于房地产投资风险的综合分析,在实践工作中主要是应用层次分析法。
层次分析法(AHP,the Analytical Hierarchy Process)是将与决策总是有关的元素分解成目标、准则、方案等层次,在此基础之上进行定性和定量分析的决策方法。这种方法的特点是在对复杂的决策问题的本质、影响因素及其内在关系等进行深入分析的基础上,利用较少的定量信息使决策的思维过程数学化,从而为多目标、多准则或无结构特性的复杂决策问题提供简便的决策方法。尤其适合于对决策结果难于直接准确计量的场合。
五、结论
本文回顾并深入分析了价值链理论,对风险在价值链中的作用做了详细论述。房地产企业在投资决策阶段、建设前期、项目建设期、营销阶段和物业管理阶段可能遇到各种风险,本文通过风险价值链对其进行了识别并加以分析,在风险识别的基础上通过期望值、标准差和风险度三个指标进行了风险评估,并引入层次分析法作为房地产投资风险的综合评价方法。风险价值链管理是一种项目全过程整合的管理方式,它细化了房地产开发过程中可能发生的风险,为决策者正确认识并有效防范风险提供了很好的方法。
参考文献:
[1]迈克尔•波特:竞争优势[M].华夏出版社,2003
关键词 房地产投资风险 风险评价指标体系 层次分析法 模糊综合评价
一、引言
当前我国在投资风险评价研究方面主要存在以下不足：一、所涉及风险影响因素较少；二、各种风险因素间的相关性研究不充分；三、一般采用静态分析方式（如盈亏平衡分析、灵敏度分析及概率分析方法等）。为此，本文针对以上情况提出了一种房地产投资风险综合评价体系，利用模糊综合评价方法对投资项目的风险进行综合评价。为房地产开发企业全面科学的评价投资项目的风险提供了一种有效的方法。
二、房地产投资风险综合指标评价体系
（一）评价指标体系构建的原则
1．全面性。指标体系作为一个有机整体，既有反映项目收益的指标，又有反映总投资和工期方面的指标；既有确定性指标，又有风险性指标。
2．科学性。指标体系的设计要力求反映客观实际，对评价的结果需要复核和检验。
3．可行性。指标体系不仅在理论上行得通，在实际操作上也要简单易行。
4．系统性。指标体系要注意结构层次，横向可比，纵向可比，重点突出。
（二）指标评价体系的构成
在分析房地产投资风险影响因素的基础上，根据构建原则，构建房地产投资风险的评价指标层次体系，包括：目标层A、准则层B和指标层C。
三、模糊综合评价方法
模糊综合评价方法是一种综合运用层次分析法和模糊评价法来评价具有“模糊性”事物的系统分析方法。模糊评价法解决了层次分析法的各方案对各评价因素优劣性评分的问题；层次分析法则为模糊综合评价提供了较为科学的评价指标体系和各因素的权重。
（一）建立综合评价指标体系层次结构模型
利用层次分析法进行房地产投资系统风险分析时，最重要的一步是进行投资风险辨识，并在此基础上建立房地产投资风险的层次结构模型。本文所建立模型如下表所示。
在评价过程中，评价者不可能精确判断矩阵元素bij的值，只能对它进行估计。如果在估计时有误差，必然导致判断矩阵的特征值有偏差。在构造判断矩阵时，并不要求判断具有严格的一致性。这是客观事物的复杂性与人们认识的多样性所决定的。但是，要求判断具有大体的一致性。即在求出λmax后进行一致性检验。
过程分为两步，首先计算一致性指标CI=（λmax-n）/（n-1）。然后随机引入一致性指标RI，计算一致性检验系数CR=CI/RI，计算结果CR≤0.1，则这个判断矩阵有满意的一致性，其特征向量W表示的层次排序的权重基本合理；否则调整判断矩阵，直到获得满意的一致性指标为止。
（三）计算组合权重
根据指标层C风险因素相对准则层B风险因素的特征向量集W和准则层B风险因素相对评判目标A系统风险的特征向量V，可以计算得出指标层C风险因素相对于评判目标A的系统特征向量U，即系统权重向量，相应的计算公式为：U=W×V。
（四）建立多层次模糊综合评价模型
确定评价指标的评价集T=t1，t2，…tm以及相应的风险隶属度向量。最后，得出模糊综合评价模型。
四、结语
模糊综合评价方法克服了传统决策方法只能衡量房地产投资中某单一风险的弊病，将房地产投资作为一个系统来衡量其整体风险程度。该方法不仅可以得出对项目评价的优劣性定位．而且可以周全地考虑各因素对项目实施效果的影响程度的大小。为投资者的投资决策做出参考依据，具有较大的应用空间应用价值。
参考文献：
