发布时间：2023-10-16 09:53:35
绪论：一篇引人入胜的项目投资分析方法，需要建立在充分的资料搜集和文献研究之上。搜杂志网为您汇编了三篇范文，供您参考和学习。
[中图分类号]F293.3[文献标识码]A [文章编号]1009-9646（2011）06-0017-01
一、引言
而我国从全面推行住房制度市场化改革这十几年来，房地产行业呈现出强势扩张的发展趋势，在房地产成为我国国民经济主要支柱产业的今天，房地产行业更是出现了发展过热的现象。房地产投资的高额利润正是其吸引广大投资者的魅力之所在，但是其低流动性和投资回收期长等特点也导致了伴随而来的高风险。因此，如何科学合理地进行投资方案的选择，成为降低风险、提高房地产投资项目可靠性的重要因素。
一、层次分析法基本原理
层次分析法是一种定量与定性分析相结合的方法，它根据要达到的总目标，将复杂的问题由高层次往低层次分解成各种因素，按照各个因素间的横纵向关系进行分层组合，构造出一个层次模型，最低层各方案相对于最高层总目标的相对重要权值的确定或相对优劣次序的排定即为要解决的问题。
二、层次分析法在房地产投资项目多方案选择中的应用
1.建立分析指标的原则有：准确性原则，合理性原则，针对性或具体性原则，完备性原则，可操作性原则。
2.评选指标的确定：影响房地产投资决策因素的复杂多样性决定了确定比选指标的重要性，结合房地产项目特点和实际情况，将评选指标定为以下五类：
（1）投资资金的筹措：资金筹资方式是多种多样的，无论是发行股票、债券、银行贷款等传统融资方式，还是杠杆租赁、生产贷款、BOT等项目融资模式，其筹资方式的不同会带来成本的变化，影响开发商的实力和投资的偿还能力。
（2）投资效果：房地产开发项目，像生产用楼、住宅公寓、教学楼、娱乐商业楼等，由于投资类型的不同，投资产生的效果也会有所差别。在各项静动态的投资财务指标中，选取投资利润率、投资回收期、资金增值率、项目财务净现值以及会对投资收益产生重要影响的市场需求作为衡量投资效果的主要指标。
（3）经济政治环境：任何房地产投资项目都不可能避开所处的宏观经济政治环境的影响。对房地产投资影响较大的因素有：房地产开发的产业政策、国家及地方的金融政策、房地产产业周期及房地产项目所在地的经济发展水平等。
（4）项目环境：房地产投资项目所在地周边环境很大程度上决定了项目的投资收益水平，只有将项目建在不断增值或者具有明显增值潜力的地区，项目才能达到最佳收益。房地产开发商重点考虑的因素是：商业繁荣程度、交通便利程度、基础配套设施、城市土地规划限制、土地使用权限等。
（5）投资规模：在房地产开发过程中投入资金的总额称为房地产投资规模。通常情况下，项目的边际投资现值等于其所获得的边际收益现值时的投资规模为最佳投资规模。
表1房地产开发项目比较指标体系表
3.确定各指标权重：根据上表确定的指标层次，通过专家打分确定各指标1-9标度。
4.构造判断矩阵并进行一致性检验：确定各指标权重后可构造指标判断矩阵，利用和积法计算指标Si的最大特征值max及其对应的特征向量wi，并根据公式= ，= 检验一致性。
5.进行层次单排序及目标总排序，确定最优方案。
三、结论
层次分析法是进行房地产开发项目的方案比选中是一个简便实用的方法。基于层次分析法的房地产项目多方案比较体系可以有效地控制项目风险、提高决策科学性，从而推动我国房地产行业的高效化、正规化发展。
[1]徐鹏杰.中国房地产的现状、问题及其原因分析[J].理论观察,2010.
我们所说的风险是指经济活动中可能的不确定性的损失。投资项目的风险就是指，因为这种不确定性的存在，造成项目实施后偏离预期结果而造成重大损失的可能性。政府在执行经济职能的过程中，会进行一些项目的投资，而这些项目投资在市场经济条件下，是可能存在风险的，因此，必须要进行政府投资项目的风险分析。也就是要通过各自渠道，对所有可能对该政府项目的造成风险因素进行识别分、估计、评价以便能够正确的提出规避风险的对策，进可能的降低或者避免风险损失。通常来说，政府投资项目的风险分析过程分为三个阶段：风险辨识、风险估计和风险评价。
一、风险辨识
对影响项目的风险因素进行识别就是风险辨识，其是风险分析的基础。风险辨识主要的任务就是：找出风险因素，定性判别风险的性质、风险因素的主次程度以及分析风险因素之间的相关层次等。基本的思路是：先判别影响项目的主要风险因素，再对主要风险因素进行分解，最后完成影响项目的风险因素层次结构图。
（一）风险辨识涉及的主要风险因素
项目风险研究中涉及的主要风险因素主要有：市场风险、工程风险、投资风险、技术风险、政策风险、财务风险等。与一般投资项目有所区别的是，通常来说政府投资项目的产品或服务周期都很长，从需求上看，很稳定，不过通常要受较大的政策风险，如果存在地区间争上项目的现状，就很可能会造成项目能力的闲置。
因此，在政府投资项目中，因为项目大且复杂，而造成的投资超预算、工期延长等情况较为普遍。对政府项目建设和产生的效益盲目乐观，是当前具有普遍性的规律。政府的相关部分，往往是需要通过追加前期投资，延长工期、对前期效益折减等办法，来尽量减少项目决策的失误和风险。
（二）主要风险因素的层次分析
由于政府投资项目通常都具有投资规模大、建设周期长、不确定因素多等特点，因此，项目在运作过程中也会存在多种风险，并且这些风险因素之间往往会形成错综复杂的关系，显示出风险的多样性和多层次性。
（三）风险辨识的方法
通常情况下风险辨识是通过专家调查法来完成的，主要是由风险分析人员与项目规划、设计人员及有关专家一起协作完成。通过专家调查法的形式，主要是为了能够发挥专家专业方面的理论与丰富的实践经验，在结合调查、比较、讨论等方法，分析判断项目所有可能存在的风险因素，并最终确定影响项目的主要风险因素，最后再完成研究项目风险因素的层次关系。当然，要强调的是所聘请的专家必须是熟悉该行业和所评估的风险因素，同时必须能够做到客观公正，专家调查法的具体操作形式主要有智暴法和德尔菲法等。
二、风险估计
风险估计是在完成风险因素识别之后，定量判别各种风险因素在一定时间内发生的几率，以及其可能带来损失的严重程度，并准确的确定风险因素概率分布。
（一）风险因素概率分布
主观概率和客观概率，是测定风险因素发生概率风险估计中风险发生的概率的两种方法。基于人们主观上对某一风险因素发生可能性的判断值，用0-l的数据来描述，就是主观概率。其基本前提是，判定者必须掌握的大量信息和经验。相反，客观概率主要是根据大量试验数据，用统计的方法计算某一风险因素发生的可能性，其主要依赖大量的试验数据作支持。
（二）风险因素影响程度
只有对风险因素的影响程度进行有效的划分，才能准确的确定风险因素的概率分布。一般可以不把风险因素的影响程度分为几个层次，如极小、小、一般、大、极大五个层次然后据此让专家评估打分。
（三）风险因素概率分布
确定该风险因素对项目影响程度不同情况下发生的可能性，就是确定风险因素概率分布。其是一种非常直观的表现形式，能够清晰的反映出风险因素对项目影响程度的最可能值和可能变动情况。要客观的确定子项风险因素概率分布，首先就必须要完成风险因素发生概率和风险因素影响程度的有效划分，然后再由相应的专家打分法评定。
（四）风险估计方法
突出重点和全面周详的科学计算是风险估计应遵循的基本原则。在通过专家调查打分法确定子项风险因素的概率分布后，组织进行统计运算。在运算中可能运用到的数学方法有：层次分析法、CIM模型法和蒙特卡罗模拟法等。
（1）专家调查打分法。从本质上看，专家调查打分法与上述风险辨识中所用专家调查法是一样的，区别在于这里的专家打分处涉及定量估计，需要专家进行定量判断，然后在完成相关项目的打分。子项风险因素的概率分布，一般是通过区分风险因素的变化区间，由专家判断风险因素在不同区间变化的可能性，然后对专家意见进行统计而得出的。
（2）层次分析法。层次分析法利用定性与定量相结合的多准则决策进行分析的方法。它可以将一个很复杂的问题，通过有序的递阶层次结构表示出来，然后再逐层计算每一层的组合权，最后求出目标层的综合结果。层次分析法在有明显层次的风险因素进行综合风险估计上，有着显著的效果。把各子项风险因素权重与子项风险概率分析加权叠加，进而求得项目的综合风险概率分布，是其在风险分析中运用的核心思想。
层次分析法不仅能够可通过判断矩阵处理同一层次风险因素的不同权重问题，还能够通过一致性检验来判断，原始评定的风险因素是否合理，这一点对建立在主观打分基础上的风险估计显得特别的重要。
（3）蒙特卡罗模拟法。蒙特卡罗法也可以称为随机模拟法或者统计试验法。这种方法主要是通过对随机变量进行统计试验和随机模拟，然后采用与求解数学、物理以及工程技术等有关问题的近似的数学求解方法。因为，这种方法可以在随机模式下，模拟各变量之间的较复杂的，同时很难用解析方法来求解的动态关系，而在风险分析中涉及的各风险因素，也同样具有复杂的随机变化和不确定现象，所以，这种方法在风险估计中有着重要的意义。
三、风险评价
建立风险评价指标体系和评价标准不是一成不变的，而是要根据不同类型项目的特点和项目的不同环境来决定。最基本的原则就是根据风险因素对投资项目影响程度的大小，做出风险评价的判别标准。比如说，我们可以把风险影响程度划分为9个等级、4个层次：l-2级表示较小风险，不会对项目可行性造成影响；3-4级表示一般风险，尽管不会影响到项目的可行性，但也要求采取一定的防范措施；5-6级表示较大风险，表示风险影响大，但其影响程度还在项目可承受范围内；7-9级为严重风险，通常指两种情况，一是风险影响很大，项目由可行变为不可行，二是风险影响虽大，采取足够的防范措施后项目还可接受。
在建立评价标准的基础上，根据风险估计的统计结果，就可以判别项目的综合风险大小及影响项目成败的最为关键的风险因素。
四、结语
总之，在市场经济条件下，政府投资项目面临着较大的风险，政府相关部门只有对项目存在的风险进行分析，找出影响项目的风险因素，特别是主要风险因素，才能对风险进行有效的估计，最后在采取跟着统计方法，对项目的风险程度进行科学的判定，为项目的运行奠定好基础，保证项目的安全运行。
参考文献
2房地产开发项目投资的影响因素
2.1通货膨胀
如果商品市场面临通货膨胀，商品购买者总是在不断地观望，预期商品的价格会更加持续地上涨，如此货币贬值。正是如此，消费者们希望通过购买固定商品来防止货币贬值，尤其是像房子这样一类的极其耐用品。所以，在通货膨胀的情况下，房子的销售量往往大增，且有不断上涨的趋势。但是，作为房产类，这些稀缺特殊的资源，一些商品的提供者总是遵守将货品囤积在自己的手里的原则，而且房子这类资源物品往往耗时较长，需要很长一段的开发建立时间，这一系列原因最终导致房子的货物量供不应求。但是，在通货膨胀的情况下，消费者对于房子的需求在短时间并不会减少，而且在供应方面，供应房的数量也不会在短时间内剧增。所以，在供求失衡的情况下，两方面原因导致了房子价格不断上涨，往往直接导致了房地产的开发投资规模。所以，通货膨胀间接导致了房地产投资开发规模。
2.2城市化进程
如何说城市化进程影响房地产的投资开发规模。这要从城市化进程代表一个城市的经济发展水平，是一个城市的整体水平的标志。如果一个城市城市化进程较快，城市化水平高，这个城市就有许多的人口，居民数量极多，人口多导致需求大，对于各类商品的需求量将会不断地提升，特别是房地产这类刚性的需求。供求相互作用，大量的需求拉动供给，因此供应端不断地完善，大城市的房地产的硬件设备都比较完善，例如物业公园等设施，价值决定价格，同时大城市的房地产价格水平也普遍比小城市的房地产水平较高，如此又促进了房地产的投资规模，如此不断地往复。当然，还有其他部分的原因，例如随着城市进程的不断推进，城市的土地面积有限，不够城市的建设使用，因此，城市只好向周边地区不断推进，不断利用周边农村的土地资源，导致居住在农村的农民失去了土地，政府和开发商为了安抚农民需要支付安置费用或者一些用来安置农民住处的安置房，如此又使房地产投资开发的成本不断地上升，最后影响了房地产投资开发规模。还有另外一个原因，城市相比农村，工资高，许多农民为了谋图发展，从农村来到城市谋求工作，农民工进来城市需要住处，因此有大量的住房需求，导致房地产的需求上升。最后，还有一大堆的毕业大学生在毕业之后，为了更好的未来，选择在城市发展，安家落户，因此一大波的毕业生对住房的需求量提升了城市的房地产的需求，影响了房地产企业的开发投资规模。
2.3财务现状
房地产企业建设的费用主要包括销售、财务、管理三个方面。虽然费用在总体投入的额度中占有的比重不是最大的，但是因为销售以及管理两种费用极其容易因为一些不确定外在的原因所影响，因此费用也是极其需重视的一个支出。对于房地产企业来说，其开发的费用产生于前期资金融资而需要支付给银行的利息。所以，要引起注意的是，追本溯源，对成本费用进行控制，就是对融资的额度规模进行控制。如此，可以从根源上对财务的成本费用进行更好地控制。财务的良好控制现状，可以促进对房地产的投资规模的改善。房地产企业的资金究竟运用到哪些领域，每个环节分别占用多少的份额。因此房地产企业建筑开发需要加强其财务资金成本的使用范围的准控。在市场经济下，一个产业往往会带动产业链的发展。房地产企业进行建筑项目的开发，其资金会流动到多个部分环节，包括:一是房地产建筑项目所征用的土地所需的赔偿居民的拆迁费;二是建筑项目的工程建设的成本费用;三是建筑成型时后期软安装所需的成本费用;四是房地产建筑项目给未来居民的一些公共基础设施建设的资金投资，例如公园、电梯等;五是一些其他建设建筑项目所需且发生的直接费用。当然，这些各个部分所发生占用的比例经常不合常理，有的几种资金投入所占比例明显超标或者过少。因此，房地产企业应该严格督促财务部门对当前建设项目的审计监督。因此财务的现状会影响房地产企业的投资规模。
2.4第三产业的发展水平
第三产业是服务产业，需要一大堆的劳动力。其发展水平能代表一个区域或者一个国家的经济发展水平。第三产业发展较好的地区都是劳动密集型地区，其对劳动力有极大的需求。因此第三产业是影响我国房地产投资与规模的极其重要因素。比如第一、第二产业的劳动力极其容易被大机器、科学技术所代替。相反，第三产业的服务行业其劳动力的需求量极大，且短期内不会被代替。所以大量的劳动力水平需要大量的住房，带动房地产的投资开发规模。第三产业的发展水平较高的地方，城市的居民人数也高，往往聚集在一片的地区，所以房子都是大片聚集，覆盖面积大。只要第三产业发展水平高的地方，其商业化的水平也是相当高的，交通水平也是相当之高，因此带动周边房价上涨，呈直线上升。第三产业对房地产的开发投资有相当大的影响。
3结论与相关建议
3.1结论
