发布时间：2023-09-25 11:53:06
绪论：一篇引人入胜的不动产登记的法律法规，需要建立在充分的资料搜集和文献研究之上。搜杂志网为您汇编了三篇范文，供您参考和学习。
一、善意取得制度的界定
（一）善意取得的概念
善意取得，亦称即时取得，是指无权处分他人财产的财产占有人，将其动产或不动产转让给受让人，受让人取得该财产时出于善意，则受让人依法取得对该财产的所有权或其他物权，原所有权人不得要求受让人返还财产的制度。①
（二）善意取得制度中"善意"的含义
善意作为一个民法上的概念，起源于古罗马法的善意占有之诉，即"产生于共和国末期的以时效取得为基础的虚拟的要求返回所有物之诉"。②善意作为一个抽象的法律概念，应当包括四个方面的含义：首先，善意必须是行为人的主观心理状态；其次，行为人对行为相对人的无法律依据或者不享有权利的真实状态并不知晓；再次，行为人主观上认为与行为相对人的之间的法律行为是合法或者相对人享有合法权利；最后，行为人的这种心理状态能够通过其外在的表现被其他人所感知。
二、我国不动产善意取得的条件
《物权法》颁布之后对于不动产的善意取得有了明确的规定。而根据《物权法》106条的规定，我们可以知道不动产善意取得包括以下几个构成要件③：
（一）标的物为依法可流通的不动产
但法律禁止或限制流通的不动产不适用善意取得
（二）转让人无处分权
转让人如果具有处分权，则对于受让人构成继受取得，不属于善意取得。
（三）基于有偿法律行为而取得
必须依据法律行为如买卖合同才可以发生善意取得，而且此处的法律行为应该具有财产交易的性质，即受让人必须因此付出对价，具有有偿性。
（四）受让人受让财产时必须是善意的
即受让人与无处分权人进行民事行为的当时，第三人不知道对方对标的物无处分权，要强调的是善意取得为即时取得，因此善意的准据时点原则上应以法律行为发生时即受让财产时为准。至于事后知道与否，并不影响善意取得的构成。
（五）转让的不动产必须已经完成交付
对于不动产来说，依法应当登记的应当办理所有权转移登记手续，即完成了不动产所有权的转让手续，受让人才能基于善意取得制度取得该不动产的所有权。
三、不动产物权善意取得制度的不足之处
（一）有关不动产的登记的法律、法规不够完善
由于我国有关不动产的法律体系并不完善，这些现有的不动产登记法律法规杂乱无章，有的甚至相互矛盾，严重损害了法律的尊严。虽然新的《物权法》实施，使得一些法律条文相冲突的情况得到一定缓解，如该法第10条规定"国家对不动产实行统一的登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律和行政法规规定。"但是该条规定过于宽泛，实施起来很困难。
（二）没有确定统一的不动产登记机关
虽然《物权法》第10条第2款规定："国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律和行政法规规定。"该条虽然明确规定对不动产实行统一登记制度，但对于是由哪一个统一登记机构办理仍然采取了搁置处理的方法，统一的登记机构仍然不明确。我国《物权法》第10条确立了统一登记机关的构想，可以看出建市统一的不动产登记机关已成定局。但如何从长期形成的"多头管理、分级登记"的体制中确立一个统一的登记机关、如何整合分布在不同登记机关的登记资源、如何协调不同统一后的登记机关和若干不动产管理机构的关系，这仍然是物权法出台以后的重点问题和难点问题。④
（三）对善意取得制度中的"善意"标准没有做具体规定
善意取得制度的关键问题就是在于对什么是"善意"的判断，但是对受让人善意与否的判断，各个国家和地区并没有一个统一的理解。以德国和日本民法典为例，《德国民法典》第932条规定受让人明知或因重大过失而不知动产不属于让与人所有者，即为非善意；《日本民法典》第192条规定须善意无过失。然而我国《物权法》在规定适用不动产善意取得时，仅指出"受让人受让该不动产时是善意的"，但并未对善意以何人、何时为标准作出规定。这点是个很大的立法缺陷，亟待解决。
四、不动产善意取得制度完善的建议
（一）不断完善不动产登记的法律法规
我国现行的的有关不动产登记的法律法规不少，但是这些法律法规比较混乱，有的甚至相互冲突，在出现问题时候如何适用就成了一个难题。因此当务之急就是对现行的有关不动产登记的法律法规进行清理，废止与《物权法》相冲突的已经不能适应现实生活需要的一些法律法规。明确《房地管理法》和《城市房地产管理法》之间发生冲突时如何适用，出台《物权法》相应的实施细则，不断地完善现有的不动产登记的法律体系。
（二）建立统一的不动产登记机关
我们应当尽快确定一个统一的不动产登记机关，来改变登记多头的现象。我们建议不动产登记机关应当由国土资源部门下的土地管理机关来充当，这是因为在土地和建筑物之间，建筑物的存在必须以土地物权的合法存在为前提，并且土地是唯一永恒不变的不动产；再者，目前我国的城乡房地产登记制度并不协调，广大农村地区的房产登记几乎是一片空白，而我国的土地登记工作已经覆盖到了所有的城市和广大的农村。由此可见，不动产登记适用统一的登记法律，实行统一的登记程序，赋予登记统一的法律效力，势在必行。
（三）规范善意判断的标准
我国新颁布的《物权法》在规定适用不动产善意取得时，并未对善意以何人、何时为标准作出规定。我们认为对于善意的认定，属事实认定问题，涉及举证责任的分配。认定是否为善意的标准还有一个重要的参考就是第三人是否查阅了登记簿。而就第三人是否以其查阅了登记簿为善意条件，却有不同意见。有学者认为，不动产物权取得人实际上是否阅览土地登记簿，在所不问。虽未阅览登记簿，仍受登记公信力的保护⑤。王利明也认为，对于不动产转让而言，受让人成立善意，必然要求其在交易之前查阅登记簿，了解登记簿上所记载的权利状况，并对此产生合理信赖，如果受让人怠于查阅，则推定其不构成善意。而我认为物权法可以把第三人在交易之前是否查阅了登记簿作为善意的一个标准。此外还可以根据受让人的专业及文化知识水平以及对转让人的熟悉和了解程度等因素，从而进行具体问题具体分析。以本人为受让人者，以本人为善意判断标准；以法定人代为受让者，以法定人为判断标准；以人为交易者是否为善意以人为判断。但如果其交易是依照本人所指示的意思而行为时，是否为善意，应以本人为判断标准。在善意的时间判断上，其首先考虑的因素是取得财产的第三人在取得财产时应为善意。鉴于此，关于"善意"的具体判断还有待在今后的立法中加以确定。
结语
我国《物权法》立法者不为善意取得制度只适用于动产物权的理论通说局限，以登记公信力为理论基础，建立了不动产物权善意取得制度，应该说，这是我国物权立法上的一大突破与进步。但我们也应清醒地认识到，虽然我国不动产物权善意取得制度设立有其必要性，其设立将有利于保护善意第三人利益和维护交易安全，但实施效果却不尽人意。因而我们要不断完善不动产物权善意取得制度，才能使不动产物权善意取得制度作用更大、走得更远，才能在整个法律制度层面上实现原权利人与善意第三人的最大利益平衡，才能真正实现法律的公正与正义。
注释：
①梁慧星、陈华彬.物权法[M]（第四版）.北京：法律出版社，2006年.第203页：
②黄谟韬.论我国不动产物权的善意取得制度.法制与社会.2011年第14期
③李建伟.民法60讲.人民法院出版社2011第9版.第140页
④于海涌.论不动产登记.北京：法律出版社.2007年.第13页
⑤王泽鉴：《民法通则：物权·所有权》.中国政法大学出版社.2003年版.第141
参考文献：
[1] 杨立新.共同共有不动产交易中的善意取得[J].法学研究.1997（19）第4期.
[2] 石晶、张锋.不动产善意取得的构成要件及法律效力分析[J].法学论丛.2008（3）.
[3] 刘保玉.物权法中善意取得规定的理解与适用[J].南都学坛.2008（6）.
再有，部门职能划分不清，也是不动产统一登记不能绕开的一大关口。过去对于不动产的登记，实际上是采取条块分割的方式，多头管理、分头管理，登记信息的口径不一致，信息采集标准不统一。在这种状况下，统一登记首先需要厘清职能，统一标准。
强制公证又称法定公证，是一种必须执行的公证。它是根据按法律法规等规定采用公证形式变更、设立的法律行为；当存在需要公证的事实、文书等，公民或法人须申请办理公证，然后公证机构依法进行公证。目前随着我国不动产登记制度的初步确立，不动产登记中的强制公证受到了较多的重视，我们就此问题进行探讨。
一、不动产登记中强制公证的必要性
（一）强制公证的必要性
公证是保障实体法实施的一种程序性法律制度，其具有参与国家对民事以及经济活动调控的法律功能。可是，单纯依靠当事人自身意愿就打算把民事以及经济活动纳入国家法制轨道，这是远远不够的。为了保障民事和经济流转秩序的正常运行，国家要立足于维护社会经济生活稳定、有序的高度，必须将公证机制引入民事、经济活动领域。因此，相关法律、行政法规中规定的关系社会公共利益、重大复杂的法律行为，必须要办理公证。我国处于完善法律法规的进程中，在目前的法制条件下，强制公证显得极为重要。
（二）不动产登记中强制公证的必要性
不动产登记，又称为不动产物权登记，是权利人申请国家职能部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的事实。因为我国现存的不动产登记薄的公信力、登记机构审查能力及权限的有限性，因此在不动产登记时，对个别事项要求进行强制公证的规定。
我国的不动产登记薄依法完成登记时即立即产生绝对效率，也就是说即使登记薄所记载的权利不存在，或者说权利主体、内容与实际情况不一致，法律以让会承认依赖登记薄而呈现的物权，并且以之为标的物与善意第三人进行交易也得到允许。登记薄公信力要求在不动产登记过程中，为确保申请登记的事项满足法律规定的登记条件，则必须对申请登记事项予以实质性审查。也就是说，在不动产的登记过程汇总，登记机关在对材料进行审查的同时，还要审查材料反映出来的法律事实，要注意材料所反映的内容是否合法、真实、有效，特别是对一些导致房屋权利变更的法律事实和法律关心进行合法性、真实性的审查。
根据《物权法》第12条，登记机构只需进行形式审查。形式审查主要包括三方面的内容：（1）申请文件的审查（包括文件是否齐全、签字/印章是否缺少以及文件填写是否规范等）；（2）对申请的商标图样规格、清晰度和必要的解说进行审查；（3）分类审查（包括对服务项目或填报商品的审查），通常情况下，形式审查只关注审查所用资料内容是否真实、完备，以及形式是否合乎要求等，并不要求审查所用资料的法律真实性以及合法性。《物权法》第12条明确规定了登记机构职责范围，在登记机构审查时应尽量做到以下几个方面：询问申请人相关登记事项；要求申请人提供必要材料，如权属证明等；及时、如实地登记相关事项；以及法律法规规定的其他职责。对于不动产登记中需更多补充说明的，登记机构可即时要求申请人提供材料，如若有必要，可进行实地审查。通常情况下，《物权法》是确立了一种登记机构形式审查为主、实质审查为辅的原则。
根据我国物权法等法律规定，登记机构不具有实质审查的权限，只承担形式审查。因为，如果授予登记机构实质审查，这也就说明了登记机构拥有确认物权的权利。但根据我国《物权法》中第32条内容可以得出，只有法院或者仲裁机构拥有确认物权的权利。在这，实质性审查牵涉到合同效力审查，如果房屋买卖合同或设定其他权利的合同被撤销或宣布无效，那么该不动产登记就成了错误登记，换句话说，只要完成不动产的登记，这个不动产登记就保证了合同的合法性和有效性。根据《合同法》第127条规定，在国家法律法规限定的范围内，工商行政管理部门及其他行政主管部门在职责范围内，要对那些利用合同侵害国家、社会公共利益的违法犯罪行为进行处理。也就是说，对于不动产的审查，在法院或仲裁机构确认合同无效后，才可交由行政机关行使监督处理，行政机关根本没有权限确认合同的效力，因此，登记机构实质性检查无从谈起。
不动产登记要求对相关事项具有实质性且与真实情况一致的审查，然而登记机构自身能力存在限制，又受制于一定的房率权限，因此这就要求在进行不动产登记时引入强制公证，对于不动产登记的强制公证首先需要公证机构进行实质审查，其次再有登记机构对公证的文书予以形式审查，从而实现不动产登记顺利完成。
二、不动产登记和强制公证之间并不存在矛盾
不动产登记制度作为物权法中一项极为重要的制度，其法律意义是不动产转让未登记不发生法律效力。行政登记不同于法律手段，其没有义务，同时也没有能力保证不动产转移关系人交易公平性和已死表示真实性，而是最终由当事人负责。如果在不动产登记中引入强制公证，那么不动产的转移合同则必须公证，公证人要保证对交易的合法性、公平性、当事人已死表示真实性负责，从而确保行政登记拥有法律基础。
强制公证是法律要求公证人的社会责任或一项义务，其与行政登记并不矛盾。第一，公证人无正当理由不能拒绝当事人公证申请；第二，当事人按自己意思签订合同，公证人物权将自己意思强加于当事人；第三，公证人必须履行咨询、效力义务，确保当事人签订合同有效合法；第四，公证人要对自身职业过错承担责任。从这个角度去看，强制公证与行政登记相得益彰、并行不悖。
三、不动产登记中强制公证的原则
（一）必要性原则
在不动产登记过程中，要控制使用强制公证范围，只有在必要的情况下才进行强制公证，这样可以避免加重当事人的负担。从必要性原则出发，一旦确定要进行强制公证，要以登记机构的审查权限和伸长能力为基础，对于一些登记机关有能力和权利审查的事项，没有必要规定强制审查。当然，对于一些登记机构没有能力或者没有权利审查的事项，可以考虑进行强制公证。
（二）公平性原则
通常情况下，申请人提交材料时，被要求支付成本，这是出于风险承担而要求的，正常来说，政府本着为人民服务的原则，应在有能力、有权利审查的情况下对登记材料进行审查，在这个过程中，花费一定的费用、承担一定的风险都是应该的。但若一些申请人因自己特殊申请，需要登记机构给予另行审查，并同时承担另外的风险，在这种情况下，本着公平的原则，申请人需支付相应的成本。
（三）吸取实践经验
