发布时间：2023-09-27 10:28:44
绪论：一篇引人入胜的土地出让管理，需要建立在充分的资料搜集和文献研究之上。搜杂志网为您汇编了三篇范文，供您参考和学习。
市直实现的土地出让收入全额缴入市级金库，纳入地方基金预算管理，支出通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排，实行“收支两条线”管理。
二、土地出让收支实行预算管理
编制土地出让收支预算时，应严格遵循“以收定支、收支平衡”的原则。在预算编制过程中，按照下列程序办理：
国土部门在每年11月上旬，根据土地供应计划编制下一年度土地出让收入预算和部分支出预算。内容包括：当年土地出让总收入，征地和拆迁补偿支出、土地开发支出（道路、水电、场地平整）、补助被征地农民支出、土地出让业务费以及上缴新增建设用地有偿使用费等支出。在编制土地出让收支预算时，土地出让收入预算应与年度建设用地计划相衔接，实施新增建设用地计划应与土地出让支出预算相衔接。
财政部门根据国土部门提供的土地出让收入预算和部分支出预算的建议，编制土地出让收支预算草案，土地出让收支预算草案经市政府审定后向市人大报告。
三、规范土地出让金分期缴纳行为
在办理招商引资项目的大宗土地出让时，先签定意向性合同，国土部门实行分宗地挂牌，分宗地清算、办证。
土地挂牌出让首次缴纳比例不得低于土地出让总价款的50%。征地单位不能一次缴清土地出让总价款，在一年内缴清的，由征地单位提出申请，国土部门审核后送财政部门审定；因特殊情况需要两年缴清的，由征地单位提出申请，国土部门、财政部门审核后，报市政府批准。
四、规范基金提取比例
（一）土地收益基金（储备基金）按收入总额扣除土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补助费、土地开发费后余额的10%计提。
（二）农业土地开发资金属工业、城建招商项目的出让用地按上缴省部分计提；其他出让用地按文件规定计提。
（三）廉租住房保障资金按土地出让净收益的10%计提。
五、规范土地收入缴库及代收款的退付程序
（一）总价款中属代收代付的往来款项，由国土部门提供宗地清算单，财政部门审核后在非税收入汇缴结算户直接办理退付手续（包括代收的税款、部门的规费、房地产转让价款等）。
（二）总价款扣除代收款后的土地出让收入缴金库。
（三）工业、城建招商项目大宗土地挂牌出让后所缴纳的保证金，因工程建设的需要，在宗地未清算前需缴库预列支出的，按下列程序办理：
1、预清算。由国土部门先按挂牌出让条件进行预清算，财政部门审核后，属土地出让收入的缴金库；
2、清算。出让总价款缴清后，国土部门办理宗地土地清算，财政部门负责按清算单将土地收入全额缴入金库，并开具土地出让金专用票据；
3、办证。用地单位凭出让金专用票据（办证联）、土地出让收入清算单到国土部门办理土地使用证。
六、规范储备土地收储及出让纳税行为
储备土地收储和出让纳税，按国家税务总局《关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函［］277号）和《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税［］21号）规定，经税务部门审核后，免予征收土地增值税、营业税。
七、建立健全建设用地监管核查制度
为防止土地资产流失，成立建设用地批后监管小组，监管小组由市国土资源局牵头，市财政、住建、规划、房产部门参加。监管内容主要是对占地面积、容积率、绿地率以及出让金的缴纳情况等进行复核，补征清欠。
（一）实行联合检查制度。对已形成的土地出让金欠缴行为，由上述五部门联合开展清理检查，责任单位催收入库。
（二）实行建设项目巡查制度。国土部门要加强对土地出让合同履约和划拨决定书执行情况的巡查，并将巡查中发现违反合同约定和决定书规定的事项，及时向相关部门进行通报。
规划部门在办理已出让建设用地的规划调整时，要事先通报国土部门，并督促用地者足额补缴出让金，凭财政部门开具的土地出让金专用票据办理规划许可。
市住建、规划、房产等部门根据各自职责，对用地者擅自改变建设项目性质、规模以及规划设计条件和方案等行为，依法进行查处和纠正。
一、明确缴纳责任
国有建设用地使用权受让人应依法及时签订国有土地成交确认书，并在之后的10个工作日内签订《国有建设用地使用权出让合同》（以下简称合同），在签订合同的1个月内缴纳出让价款50%的首付款。余款按合同约定及时缴纳，最迟不得超过一年。土地竞得人不按时签订成交确认书、出让合同的，取消其竞得资格，终止供地，竞买保证金不予退还。对受让方欠缴土地出让价款、闲置土地、囤地炒地、土地开发规模超过实际开发能力以及不履行土地出让合同的，责令限期缴清出让成交价款，追究违约责任，并严肃查处其违法违规用地行为。
二、强化管理措施
㈠受让方欠缴土地出让成交价款的，由国土部门及时下发催缴通知书，限期缴纳出让成交价款，并函告相关部门，相关部门停止以下行政审批行为：
1、未开工项目。规划、建设部门不予受理规划设计方案论证申请，不予核发建设工程规划许可证和工程施工许可证；国土部门不予核发建设用地批准书。
2、已开工、未竣工项目。建设部门停止质量监督并下发停工通知书；房产部门不予核发商品房预售许可证。
3、已竣工项目。建设部门不予办理竣工验收备案申请；国土、房产部门不予办理国有土地使用权证、房屋产权证及其分割登记。
㈡受让方在年月30日前缴清合同约定出让价款的，免缴滞纳违约金。
已缴清出让成交价款但确有困难不能如期开工、竣工的，经受让方申请，国土、建设、房产等部门审核确认，并报市人民政府批准后，可以顺延开工、竣工时间，但原则上不得超过四个月。国土部门要与受让方签订顺延开工、竣工时间的补充合同，严格要求其按顺延时间约定如期开工、竣工，并继续履行《国有建设用地使用权出让合同》的其它义务。此后，除不可抗力外，受让方不得以任何理由再次要求顺延开工、竣工时间。
㈢受让方年月30日前未缴清出让成交价款的，由国土部门依据合同追究其违约责任，全额收取违约金。
出让成交价款逾期六个月以上未缴纳到位且属于房地产开发项目用地的，经催缴仍不缴纳或受让方无力继续履行合同的，可以直接终止合同，收回国有建设用地使用权，已经缴纳的合同定金不予退还。其中，以出让方式取得工业用地后依法变更用途为住宅、经营性用地的，终止住宅、经营性用地出让合同，保留原工业用地用途。
受让方分期支付出让成交价款的，要严格按照合同约定，以中国人民银行公布的同期贷款基准利率向出让方支付利息。年月30日前仍未缴清出让成交价款并违反分期支付约定的，利息不予减免。
受让方无正当理由、恶意拖欠出让成交价款的，有关部门依法予以查处，直至解除出让合同、收回国有建设用地使用权。必要时，通过媒体公开曝光或提请司法机关查封受让土地地面附着物等。
三、严格市场准入
近年来，为认真贯彻国务院关于《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》、和国土资源部《关于加大闲置土地处置力度的通知》精神，沈阳市国土资源管理部门迅速地进行了土地储备制度建设，相继成立土地储备机构，积极探索、努力实践，创造性地开展土地储备工作，取得了一定成绩。然而土地储备制度是一项全新的土地供应机制，目前还缺乏深入的理论研究和方法指导，加之配套设施的不完善，在土地储备工作中容易暴露一系列难以理顺的问题，在相当程度上制约了城市土地储备的实施及社会经济目标的实现，如何更加科学、严格、缜密的实施土地储备运营机制，是我们当前面临的严峻挑战。
一、土地储备工作取得的成效
为了进一步规范土地市场储备交易秩序，沈阳市不断学习和借鉴其他城市的先进经验并结合自身现状相继出台了净地出让、楼面地价等系列新措施，经过不断努力和实践，城市的土地资源利用效率明显提高。
（一） 增强了政府的宏观调控能力。通过坚持政府主导与市场机制相结合的科学的土地储备运作机制，强化了土地储备的主体地位，增强了政府的宏观调控能力。城市土地由政府统一规划、征购、储备、出让和管理，形成“一个渠道进水，一个池子蓄水，一个龙头放水”的局面。只有政府掌握市场的收购权和供应权，才能有利的清理隐形土地市场，彻底根治私下交易土地等问题，防止国有土地资产流失。
（二）确保城市总体规划实施，促进土地集约利用。土地收购储备之前，分散在各企事业单位，地下交易与“合作”建房现象屡见不鲜，对城市规划的实施造成严重阻碍，建了拆，拆了建，造成资金和土地资源的浪费。实行土地储备之后，政府统一收购、收回、供应，根据城市规划与功能分区的要求，盘活城市存量土地与有计划地利用新增建设用地相结合，改变过去粗放式的用地模式，提高了城市土地利用效率。
（三）调整城市土地利用结构，突出城市功能。根据区域优势调整城市土地利用结构，通过加强主题招商、地块包装策划等形式，展现地块的开发价值和潜在优势，促进高端服务业、现代建筑产业等新兴业态发展。
（四）为城市建设筹集了资金。土地收购储备制度建立后，城市土地在开发、规划及出让过程中的增值部分由土地储备中心收回上交财政，增加了政府财政收入，为城市基础设施建设，筹集了大量的资金。
二、土地储备出让和收益管理面临的突出问题
（一）净地出让少，土地收益不高。
国土资源部在有关文件中明确要求“实行建设用地使用权净地出让，应处理好土地的产权、补偿安置等经济法律关系，完成必要的通水、通电、通路、土地平整等前期开发”，但在实际操作中，为加快项目招商引资，解决征地和拆迁资金不足等问题，多数土地采取“期地”方式出让，供地之前没有完成拆迁，没有实施土地整理，导致土地交易竞争不够充分，政府未能获得预期收益。以“期地”出让的项目往往因为拆迁受阻、拆迁周期延长而使成本增加，有的地块甚至出现拆迁亏损，导致工程无法按期开工建设，影响了项目的进一步建设。
（二）缺乏长期机制，储备与出让未形成良性循环。
目前，多数城市仅对市本级范围内土地储备和供应指定年度计划，而独立操作区未纳入全市计划管理。由于缺乏中长期土地储备计划，市本级土地供应基本来自当年或上一年的储备，没有获得土地储备带来的增值收益。
（三）部门协调联动机制不够完善。
城市土地收购储备到供应是一个复杂的系统工程，其过程涉及到土地、房产、城建、财政等多个部门，没有这些部门的通力配合与支持，储备供应制度难以顺利进行。但在实际操作中经常出现部门之间相互推诿，行政审批手续繁杂，办事效率低等现象，延长了土地储备过程，增加了土地储备成本，严重影响城市土地市场的交易秩序和健康发展。
三、加强土地储备出让和收益管理的主要措施
为贯彻落实国家土地管理相关政策，增强政府对土地市场的调控能力，规范土地储备交易行为，有必要进一步加强经营性土地宏观管理，加大土地储备力度，强化土地供应计划。
（一）加大土地储备力度，严格执行土地供应计划。
结合城市总体规划、城市建设发展需要和土地市场供需状况，合理制定土地中长期储备计划和年度储备计划，通过对企事业单位低效率用地收购，集体土地征收，国有闲置土地集中拆迁等措施盘活存量土地，挖掘潜力，提高土地集约利用率。同时，依据“控制总量、适度紧缺”的原则，制定经营性用地年度供应计划，增强政府对土地市场的宏观调控能力，促进城市土地资源合理利用。
（二）严格实行“净地”出让，规范土地出让行为。
在土地出让之前，要完成征地拆迁、土地整理、基础设施配套等前期工作，真正实现“净地”出让。土地必须进入市土地交易市场统一交易，实行招拍挂方式出让，出让价格由市政府统一确定，实现土地交易更科学、更规范、更有效。
（三）加大拆迁监管力度，切实规范征地拆迁行为。
能否实现“净地”出让，保证土地收益 ，拆迁工作是关键环节。在拆迁过程中要学习借鉴合肥等先进城市的成功做法，实行“拆迁要招标、补偿要评估、结果要公示”。把市场竞争机制引入到拆迁工作中，通过招标方式，选取两家有相应资质的评估机构进行拆迁补偿价格评估，并公示结果，从而有效控制土地成本。同时，监察部门要加大对拆迁项目资金使用的监管力度，减少不合理支出，杜绝征地拆迁成本超出预算，做到补偿合理、操作规范、社会稳定。
（四）完善资金管理，防范融资风险。
资金是土地储备运营的生命线，而土地储备资金主要是来源于银行贷款。如何科学的管理好巨额的储备资金，降低成本，保障运转，同时规避风险是值得重视的问题。这就要求：土地抵押，实质担保，对每一笔借款资金都落到到具体地块抵押；专款专用，所有借款资金都用于土地收储，不平调转移；降低成本优先返还，注重提高资金利用效率，银行贷款力求即借即用，按进度拨付拆迁补偿款，努力把成本降到最低，防范风险。
（五）创新运行机制，加强部门间的协调。
通过成立统一的、具有权威性的领导机构做支撑，由土地、房产、财政等多部门组成的土地资源管理委员会，来保证部门间的协调，减少运作环节，提高土地储备和运营效益。
这种联动机制尽可能得调动了项目运营单位的工作积极性，加快了工作效率，促进了项目尽快落实。
四、小结
土地储备制度在我国还是一个新生事物，在发展的过程中出现这样或那样的一些问题是不可避免的，面对国家新一轮宏观调控的实施以及沈阳市经济快速发展的形势，我们应进一步解放思想，开拓创新，使它逐步完善和健康发展，为加快沈阳城市建设，服务地方经济发展，促进土地节约集约利用作出更大的贡献。
参考文献：
[1]关于进一步加强经营性土地储备出让和收益管理工作的通知，沈政发，2010，25.
[2]王麟云.加强土地储备与融资监管的实践与探索[J].国土资源，2013.
