发布时间：2023-09-28 08:54:00
绪论：一篇引人入胜的土地面积测量规范，需要建立在充分的资料搜集和文献研究之上。搜杂志网为您汇编了三篇范文，供您参考和学习。
前言
房产面积测绘不仅是一项简单的测绘工作，其在房产管理、城市规划中的作用越来越明显，与房产成果质量的好坏有着直接的影响。 如何控制好房产测绘成果质量是各个房产测绘单位及管理部门永恒的主题。为了使房地产交易市场变得更加公平，让业主的合法利益和权益得到更加有效的保证，对加强房地产面积测绘结果的质量管理，提高测绘结果的质量等方面不容懈怠。
1、房地产面积测绘的意义
房产测绘是一项专业性很强，责任心重大的技术性工作，很大程度上关系到国家、房地产权属单位、开发商以及个人的切身利益。房地产面积测绘是整个房地产测绘中显得非常的重要，必须由具备测绘专业知识的技术人员来完成。 测算房地产用地面积以及房屋面积，不仅可以给房地产开发建设、城镇规划、征收税费等提供主要依据，还能够给房地产权属单位、核发权证、产权产籍管理等方面提供一手参考资料，这项重要的工作是一项技术性较强要求较高的工作，也会与房地产产权人开发商权属单位国家等息息相关。因此，测算房地产面积在房地产测绘里面十分重要。近些年来，有关面积量算的问题，很多个人与房地产开发商之间的法律纠纷时常见诸报端，在某种程度上已经发展成一个严重的社会问题，房地产测绘中的面积量是缓解个人与开发商之间的纠纷的重要条件，并且具有促进社会和谐具有重要的意义。因此房产测绘部门要注重技术人员的专业知识、专业技能培训和实践经验积累，提高测绘技术水平；加强作业人员社会责任感和较强的职业道德素质培养；测绘作业中严格执行国家房产测量规范和有关技术标准、规定及本省市地区根据当地习惯制定和颁布的有关房产面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定；同时房地产行政主管部门和测绘行政主管部门也要对测绘单位进行技术指导和业务监督，保证房产面积测绘成果的质量。
2、房屋计算面积部位的认定准确
房地产测绘涉及的领域很广，是一项技术性和政策性都很强的工作。因此从事房地产测量及信息管理的工作人员应全面了解房地产测绘的特点，熟练掌握现代化房地产测绘手段，以保证测绘精确性和准确性更好地为城乡居民服务。对某项目进行测绘，测绘单位内部之间应该先进行相互的检查，对存在的问题进行及时有效的改进，进而由测绘单位的专职检查人员或者监察机构对测绘结果进行审核。 在测绘一幢房屋之前，一定要明确哪些部位是计算全面积，哪些部位是计算一半面积，哪些部位是不计算面积。若认定不准，直接导致总建筑面积的错误及后续的分摊计算。因此计算面积部位认定这一环节十分关键，要严格按照《房产测量规范》及各地的《实施细则》来判定房屋计算面积的部位。但有些开发商为了增加房屋的卖点，在设计图上的文字注释往往与《房产测量规范》中不一致，如在设计图上标有“入户阳台、入户花园”、空中花园”景观窗等等，如何与房产测量的有关性质的界定一致。比喻“入户花园”，在计算面积的技术规定条款中，不会有这个名词，而且“花园”也不能计算建筑面积，但实际上“入户花园”类似《房产测量规范》规定条款中的“外走道”或“不封闭的阳台”。我们在面积测算时，一定要根据房屋建筑结构来判定，必要时，要求委托方有一个明确的说明，要求设计单位提供设计使用功能说明，将不规范的述语统一到《房产测量规范》中来，参照国家《房产测量规范》或各省市房产测绘《实施细则》相关类似条款处理，准确来判定出房屋计算面积部位的性质。
3、面积计算正确、公用分摊合理
测绘单位应该要建立起完善的测绘结果详细资料公开制度，利用各种合理的方式来进行公布，这样才能方便社会对其进行查阅。对地产测绘的行为进行规范，真正的保障地产测绘的水平以及质量，提升地产行业的经济效益以及社会利益。房屋的套型、边长数据、计算面积部位及房产要素都准确了，最后，质量控制中最为关建的环节是要保证面积计算的正确！共用面积分摊合理，可以说这一步是房产测绘的核心。计算房价、交纳有关税费及办理房产证都是以房产面积为准，因此，房产面积直接关系到购房户的切身利益，我们必须确保面积计算分摊准确。
我们目前使用的房产测绘软件，有些软件开发的还不够成熟，再加上我们操作人员不够熟练、操作不够规范，在测算面积时，对某个户室也会出现面积计算错误，一旦出错，会导致后序的分摊计算错误！总面积计算错误以及面积汇总错误等连锁反应。为此，为确保面积计算的准确，笔者利用AutoCAD的二次开发手段VisualLISP编制了一段方便面积计算的小程序，通过此程序计算出房屋各层面积及总面积与房产测绘软件计算的各层面积及总面积进行比较，若两者面积差在误差范围内（ 一般误差都在平方厘米内） ，说明软件计算无误。若有误，分层对比查找，找到面积是差在哪一层！哪一户，再对出错层的户室进行修改，直到软件计算面积与VisualLISP程序计算面积相一致。
房屋各层面积及总面积计算准确后，再确定公用建筑面积的分摊计算，公用面积部位及其分摊原则确定，要严格按照《房产测量规范》及各省市的有关《实施细则》来确定，对于个别公用部位在《房产测量规范》中不能明确是否可分摊，要组织测绘员、质检员、技术负责人、委托人及建筑设计师进行图纸联审讨论定案。公用面积分摊完成后，别忘了，将分摊前的总面积、套内面积、分摊面积与分摊后的总面积、套内面积、分摊面积比较一下是否前后一致，确保分摊过程准确无误。
4、房产面积测量成果质量的检查
为保证测绘成果质量，绘图、面积计算分摊是最关键环节，因此在面积计算过程必须建立健全合理的、实施有效的质量管理制度并在生产过程中严格执行。用地面积量算和房屋面积量算是组成房地产面积量算的两个重要组成部分，在用地面积量算中还包含了公共土地面积量算、房屋占地面积量算、各项地类面积量算，还有丘面积等；而房屋面积则是指房屋使用面积量算、房屋产权面积量算、房屋建筑面积量算、共有建筑面积量算等。
4.1在对房产面积质量检查时尽量做到详细阅读，在分析每宗房地产面积测绘的申请报告的同时，要准确确定房屋的土地要素、面积测绘的分摊类型。
4.2在检查每宗旧房产的测绘成果时，申请资料中有旧房地产权证书，图幅、地号可以与原证书进行校核；原证有附图，本次测绘成果在结构、层次、面积上就要与之作比较；原证没有附图，甚至该宗资料没有旧的房地权证书，则应尽可能查找档案资料，必要时到实地校核。
4.3对新建房产的测绘成果检查：首先，核查收件资料――用地资料、施工图纸、地号编制；其次，根据施工图纸或竣工图纸检查现场测绘中房屋总长、总宽、层数、结构；第三，单元间分隔测绘是否正确，共用面e的分摊是否合理，附属结构表示是否合理；第四，房地产四至是否清楚。
4.4每宗房产测绘成果的成图图面表示是否符合《房产测量规范》第二单元房产图式要求，比例尺选取是否适当，用地、建基、建筑面积计算是否正确，有关测绘情况是否说明清楚。
5、结语
随着城市经济的快速发展，房地产行业也得到了快速发展的机会。人们对于住房的需求越来越高，与此同时，在房屋购买中房屋的测量面积直接关系到人们的经济利益。因此，加强房地产面积测绘各个环节的质量，提高测绘结果的质量，能够使房地产交易市场变得更加公平，同时让业主的合法利益和权益得到有效保证。
房产测量是常规的测量技术与房产管理业务相结合的专业测量。而房产测量所获得与永久性标志相联系的房产权属界址、房屋面积、房屋产别等等都具有法律效力，从而载入房屋权属证书，所以房产测量所得的基础图是发放房屋权属证书和财政税收的重要依据，拥有权属（法律上）、财政（税收上）和城镇规划三大基本功能，它的主要作用可以归纳为如下几方面：
1.1 管理方面的作用
为了使城市房产管理和住宅建设都能稳步纳入社会主义现代化建设的轨道，城镇房产管理部门和规划建设部门都必须全面了解和掌握房产的权属、位置、数量和现状等基本情况。只有这样，才能进行妥善的管理和合理的规划建设，更好的调配使用房屋和土地，有计划安排旧城区住宅的修建改造，以及新发展区的规划建设。另外，房产测量的成果，亦是开展城镇房地产管理理论研究的重要基础资料。
1.2 经济管理的作用
房产测量提供了大量准确的图纸资料，为正确掌握城镇房屋和土地的利用现状以及变化、清理公私各占有的房产数量和面积，建立产权产籍和产业管理的图形档案，统计各类房屋的数量和比重等提供了可靠的数据，亦为开展房产经济理论研究提供了重要数据。房产测量还为城镇财政、税收等部门研究确定土地分类等级、制定税费标准提供了基础依据，确保各项税费的及时征收。
1.3 法律方面的作用
房产图所表示的每户所有的房屋的权属范围，是经过逐幢房屋清理产权，并经过各户申请登记，经主管部门逐户审核确认的。房产图作为核发房屋所有权证书的附图，是具有法律效力的图纸。它是加强房产管理、核定产权、颁发权属证书、保障房屋所有者的合法权益，加强社会主义法律管理的重要依据。
2 房产图测绘与地籍图、地形图测绘的比较
房产图是房产产权、产籍管理的重要资料。《房产测量规范》有这样的简述：“按房产管理的需要可分为房产分幅平面图、房产分丘平面图和房屋分户平面图。”
房产分幅图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图，是测绘分丘平面图和分户图的基础资料，它反映房屋的位置关系、建筑图图形、行政境界、权利种类、房屋式样、房屋结构、产权性质、坐落、屋次、街道门牌、河流地类等，并以产权宗地位置为单位编立丘号；分丘图是分幅图的局部图，是绘制房屋产权证附图的基本图。它着重表示房屋权界线、界址点点号、挑廊、阳台、建成年份、用地面积、建筑面积、墙体归属和四至关系等各项房地产要素；分户图是以一户产权人为单位，表示房屋权属范围的细部图，也是专供房地产登记机关发证发给产权人的一种权证附图，它详细标绘权利主体所在哪一层、哪一单位、哪一套，并用红线彩绘其权利范围。通过如上的分析，房产图的特点也就显而易见。
房产图是平面图，只要求平面位置准确，不表示高程，不绘等高线；
房产图对房屋及与房屋、房产有关的要素，要求比其他图形要详细的多，不单要表示结构、性质，还要表示出层次、用途及建成年份等；房产图对房屋及房屋的权界线和用地界线等要求特别认真，精度要求比较高，图上主要地物点的点位中误差不超过图上±0.5mm,次要地物点的点位中误差不超过图上±0.5mm；房产图的主要内容应包括：测量控制点、界址点、房屋权利界线、用地界线、附属设施、围护物、产别、结构、用途、用地分类、建筑面积、用地面积、房屋编号以及各种名称和数字标记等：
为了能清楚的表示出所需内容，房产图的比例尺均为大比例尺，一般为1：1000、1：500甚至更大比例尺；
房产图的变化较快，除了城镇新建筑的不断发展和扩大外，其间城区的房屋及土地使用情况也在不断变化，例如房屋发生买卖、交换、继承、新建、拆除等，这些变更对房产图来讲就是变化，都要及时修改补测，以不断完善其人使用价值；
同时，与房地产管理有关的地形要素包括铁路、道路、桥梁和城墙等地物均应测绘，而亭、塔、烟囱、罐以及水井、停车场、球场、花圃、草地等根据需要表示。
关键词：土地整理，土地利用，首级控制，碎部测量，权属调查
Keywords: land consolidation, land use, head control, broken department measurement, authority survey
中图分类号： F301.2 文献标识码：A文章编号：
1工程测量简介
1.1工程测量的定义
当代人对工程测量学的定义是：工程测量技术指在工程建设的勘测设计、施工和管理阶段中运用的各种测量理论、方法和技术的总称。
传统工程测量技术的服务领域包括建筑、水利、交通、矿山等部门，其基本内容有测图和放样两部分。
1. 2 工程测量的地位
测绘学是一门具有悠久历史和现展的一级学科。该学科无论怎样发展，服务领域无论怎样拓宽，与其他学科的交叉无论怎样增多或加强，学科无论出现怎样的综合和细分，学科名称无论怎样改变，学科的本质和特点都不会改变。总的来说，测绘学的二级学科仍应作如下划分：
——大地测量学
——工程测量学
——摄影测量学
——地图制图学
——不动产测绘
1. 3 工程测量的应用领域
目前国内把工程建设有关的工程测量按勘测设计、施工建设和运行管理三个阶段划分；也有按行业划分成：线路(铁路、公路等)工程测量、水利工程测量、桥隧工程测量、建筑工程测量、矿山测量、海洋工程测量、军事工程测量、三维工业测量等，几乎每一行业和工程测量都有相应的著书或教材。
2 土地整理中的测量工作
土地整理是在一定地域内,按照土地利用计划，结合土地利用总体规划的要求,通过采取各种措施,对田、水、路、林、村综合整治,提高耕地质量、增加有效耕地面积、改善农业生产条件、改善生态环境。
土地整理是落实土地利用总体规划的重要措施和手段。土地整理测量是开展土地整理的前期工作，是为土地整理测定项目位置、形状、面积等地籍要素，提供实施土地整理前、后的基础图件，是进行土地整理规划的基础，为整理前后整理区面积测算提供主要依据，也是项目区内基本农田具体地块到户到人的主要依据，为开展农村农用地定级、估价和确权登记发证提供基础图件，同时也为城乡规划、行政区划、地名管理、自然灾害损失赔偿提供依据。
2.1土地整理测量的特点
2.1.1满足土地整理设计的需要
土地整理测量要求1:2000的比例尺，但是部分重点整理区，如整理的道路、水沟、提灌站、堰塘、土地平整区域等，按照1:500的要求测图。
2.1.2满足项目区的需要
项目区的总面积及界址点的坐标和高程，项目区含边界线外侧面积约100m内的地形图，以便保证设计的区域相关性。以自然村（行政村）为基本单位，以土地利用现状分类表对各类土地的面积进行测量、获取到每个图斑的面积，形成该项目区土地整理前各类土地面积分类汇总表。
3土地整理测量具体工作
3.1准备工作
1）收集已有测量控制点资料；
2）实地踏堪布设控制点。
3. 2控制测量
控制测量是所有测量的基础，土地开发整理测量项目也是一样，为了与国家坐标系统联系起来，首先进行控制测量。如果项目区面积较大，应该布设工程控制网，工程控制网的布设，一般遵循从整体到局部、分级布网、逐级控制的原则。
3.2.1首级控制网
首级控制网：首级控制网一般采用GPS来完成，采用点连式或边连式的布网形式。坐标系统采用1980西安坐标系，高程系统采用1985国家高程基准。首级GPS控制网相邻点间基线长精度达到国家GPS测量规范E级标准，固定误差《=10mm，比例误差《=20；GPS测量大地高差的精度可在E级标准基础上放宽一倍执行。首级GPS控制网点数》=2个，并埋设固定标志和做好相应的点之记，以便长期保存。高程控制一般采用曲面拟合的方法，若高程点分部比较合理，这样既可以满足高程控制的需要又可以减少工作量。如有特殊要求或曲面拟合达不到精度要求时采用四等水准测量。
3.2.2碎部测量
碎部测量主要使用的仪器是RTK和全站仪。可采用编码测图或草图加点号的方法。用RTK测量时，每天作业前必须检查各参数，并且测量一个控制点作为检核。RTK测不到的地方采用全站仪测量，全站仪测量时应注意测站检查，确保测站设置正确。每天采集的数据当天传到电脑上，并做好备份。
碎部点相对于邻近控制点的中误差：主要地物不超过20cm，其他地物不超过30cm。
地形加密：对现有沟、渠、塘、河流及水库要按1：500的要求测量；加密拟规划建设的沟渠沿线的高程点，以达到计算土方量的要求；加密拟增加和改建道路沿线两侧的高程点，以达到计算土方量的要求；加密土地平整区域的高程点，以达到计算工程土方量的要求。
项目用地测量；居民地、工矿用地、机关学校等建设用地只要测绘出其地类边界，能求出其地类面积即可，不必每一建筑物详细测绘。在土地利用总体规划图上，每个村庄和集镇的周围都有明确的规划用途为建设用地的范围界线，对此范围内的地形、地物、地貌可简单测绘，重点在路、沟渠、电力电讯等设施的测绘。居民点地类界外分散的房屋应逐个测绘，独立地物按相应图示符号表示，各种输电线只标出方向不连线。道路、桥涵水沟、河流均按实际宽度测绘，河流要注记水面高程点，鱼塘按上沿轮廓测绘，并注记养殖物。
3.2.3权属调查及地类测量和统计
权属调查：一般按1:500或更大比例尺测图时，可以待测量结束时再调查，但1:2000或更小比例尺测图时必须实地进行实测，对界址点一般采取RTK的方法进行测量，最终形成界址点成果表。
地类测量和统计：测量各个地类图斑的位置、大小、范围。地类完全采用《土地利用现状分类表》。在此基础上以村为单位统计各类土地面积，形成汇总表。
结束语：作为土地整理的前期工作, 测量必不可少,它是整个土地整理工作开展的前提和基础,土地整理测量属于专题用图的测量范畴，因此测量有其特点及需要注意的事项。土地整理测量承担的任务决定了土地整理测量的特点。
土地整理测量是一项技术性、综合性很强的工作。应根据其自身的特点注重在技术的各个环节上解决具体问题，力求资料成果的准确性和实用性。以能保证土地整理项目的规划、论证预算和工程实施等工作的顺利实现。
参考文献：
1.《GBT 18314-2009 全球定位系统(GPS)测量规范》
