发布时间：2023-09-28 08:53:57
绪论：一篇引人入胜的房地产土地管理法，需要建立在充分的资料搜集和文献研究之上。搜杂志网为您汇编了三篇范文，供您参考和学习。
论文摘要：文章认为目前中国房地产金融存在的问题可以归结为制度缺陷，这种缺陷主要集中表现在单一的资金供给渠道、不完备的房地产金融体系、低下的资金融通效率和高度集中的系统风险，这些问题可以通过引入房地产信托基金，运用市场信用机制，培育和完善房地产金融品种和体系来加以解决。
剖析中国房地产金融存在的问题并提出解决方案，是深刻认识中国房地产市场症结，确立中国房地产的未来发展方向的关键。而房地产投资信托基金(RealEstateInvestmentTrusts，REEITs)作为从事房地产买卖、开发、管理等经营活动的投资信托公司．实际上是由专业人员管理的房地产类集合资金投资计划(Coll~tiveInvestmentscheme)。其作为房地产金融体系中的市场(直接)信用，对于健全我国房地产金融体系，解决房地产业和房地产金融的问题，有着极其重要的作用。
一、中国房地产金融存在的主要问题
1．单一银行体系支撑着中国整个房地产金融。一直以来，中国房地产业一直面临资金短缺问题。从房地产开发方面的资金需求现状来看，中国房地产开发企业除了自有资金外，主要依靠银行贷款来维持房地产的简单再生产和扩大再生产。目前，来源于银行的资金往往占到房地产资金的70％以上，有些企业甚至达到90％。
2003年我国房地产开发企业资金来源的统计结果显示我国房地产开发企业的资金来源有18％来自于自有资金，2％来自于其它渠道，剩下的80％(包括土地储备贷款、房地产开发贷款、流动资金贷款、消费者按揭贷款和建筑企业贷款等)都来自于银行贷款。而这只是中国房地产企业的平均估计，很多中小房地产企业运作的自有资金往往占到总资金需求的10％，甚至5％。这种单一的房地产资金供给是中国房地产金融的特点，也是中国房地产金融问题的集中体现，无论是效率问题．还是风险问题其根源往往与这一特点密切相关。单一的银行体系支撑着整个房地产金融，进而支撑着中国房地产的整个产业体系，中国银行业的负载实在太大，结果使金融政策只能在勉强支撑和减负之间摇摆，政策的收紧往往给房地产金融和房地产市场带来强烈的硬冲击，形成“一收就死，一放就乱”的局面。同时，资金供给的单一性也是房地产金融不完备性的最显著表现特征。
单一银行体系的根源来自于中国房地产金融本身，同时也是中国金融制度在房地产金融领域的具体表现，因此，中国房地产金融资金来源单一性问题要在中国金融制度改革进程的大背景上考虑，也要在充分认识中国房地产金融不完备性的基础上，结合房地产金融本身的特征积极解决。
2．完备的房地产金融体系尚未形成。
(1)完备的房地产金融体系的主要特点。完备的房地产金融应该是包括银行间接金融和市场信用在内的一级市场和以证券化为主要手段的二级市场。银行提供房地产开发贷款、房地产消费按揭贷款等间接融资，具有房地产投资商特征的基金(主要为房地产投资基金)供市场信用，这些构成了一级房地产金融市场；信贷证券化，尤其是按揭贷款证券化．不断把银行信用转化为市场信用，构成了二级房地产金融市场。两个市场共同作用，形成了完备的金融资源配置体系和系统风险分散体系。综观世界各国房地产金融体系可以看出，美国的房地产金融体系可以作为完备的房地产金融体系的典范。在美国，这个一级市场是由包括房地产投资信托基金、寿险公司、储蓄机构、养老基金投资管理机构、商业银行和部分外来投资者等多重机构共同支撑。通过证券化建立起来的二级市场，在增加房地产金融的市场流动性的同时，实际上把房地产金融体系的资金供给转嫁到整个市场这种房地产金融的“脱媒”促进了房地产金融的信用市场化．加速了间接金融向直接金融的转化，其结果是，房地产金融的资金来源更加多元化和社会化，更加顺畅地把资金剩余向需求转化；相应地，房地产金融的系统性风险将有效地从单一的银行体系中分离出来，更有效地避免了系统风险在银行体系中的聚集。
(2)中国房地产金融的不完备性及其核心问题。与成熟的房地产金融市场相比，中国房地产金融体系存在着极大的不完备性。就房地产金融一级市场而言，中国只有银行体系支撑着整个房地产行业的金融需求，而资本市场和直接信用的相对落后，使其几乎无法为房地产发展提供必要的金融支持，仅有的几家房地产上市公司可以获得非常有限的市场金融支持。另外，房地产二级市场只能说尚在酝酿中，按揭证券化似乎还需一段时间方能走到前台，发挥市场信用的作用。中国房地产金融的一级市场是残缺的，是缺乏信用的一级市场．而二级市场尚不存在，因此，中国房地产金融是不完备的。
不难看出，中国房地产金融不完备性的核心问题是市场信用的缺乏，而发展市场信用只是丰富房地产金融一级市场内涵的手段，也是创立房地产金融二级市场的前提：事实上，二级市场本身更多的是房地产间接金融的直接化和市场化。要完成这种房地产金融体系的重塑，借鉴具有70多年政府主动推动和市场发展的美国房地产金融是必要的。根据美国的经验，其核心手段是房地产信托和证券化。
目前，我国房贷证券化仅仅是呼之欲出，与其相关的法规和政策尚未出台：房贷证券化是间接实现资金来源市场化和多元化的手段，对于加强房贷资金的流动，培育我国专业的房地产投资商，完备我国房地产金融体系有着重要作用，其影响是长期性的。相比之下，房地产投资信托基金同时活跃于两级市场的特点显示，它对中国房地产金融一级市场主体的多元化和二级市场的形成的作用更为直接和明显。
(3)中国房地产金融的资金融通效率低下。金融体系的核心作用是将融资需求和投资需求进行有效匹配，最大限度地将金融资源从过剩方向需求方融通。目前，中国金融资源的融通循环一定程度上是不通畅的，出现了金融资源错配的现象，或者说金融资源的融通循环中出现恶劣梗塞。一方面，由于中国金融体制本身的非市场化特征，金融资源并非完全按照市场化的风险收益对称性原则进行效率配置，造成银行的资源有很大部分流向了那些规模小、风险大的房地产企业。银行对所有制所形成的偏见、计划体制遗留下来的信用软约束倾向、相关人员的道德风险共同作用，使得金融资源的很大部分流向了那些自享受收益，由银行承担风险的房地产企业，风险和收益失衡，金融资源在房地产行业的配置效率受损。另一方面，中国房地产行业高速发展，其收益性应该为资金剩余者提供分享增长的机会，而大量的存款滞留于银行的账面上获得很低的收益，无法通过有效的市场渠道直进入房地产行业，分享行业发展机会。然而，如果从更为宏观的角度来看，这些金融资源的所有者恰恰是房地产金融系统风险的最终承担者。因此，中国金融资源的提供者不但无法获得行业增长的收益，而且最终承担了行业本身的风险以及中国金融体制存在的固有的道德风险和体制风险。
以上分析表明，尽管融通效率低下的原因有更为宏观的经济金融体制背景，但如果能从房地产金融本身特征出发，减轻房地产金融对银行体系的依赖性，发展市场信用．即为有效金融资源需求提供金融资源供给，叉为投资者提供了分享房地产行业增长收益的机会，同时将大大推进中国整个金融体制的改革进程，提升中国金融资源的配置效率、
(4)中国房地产金融蕴含着较高的系统性风险。构成中国银行业危机隐患的巨额不良资产，很大程度上是90年代房地产泡沫所遗留下来的，取终聚集于银行体系，面对入世后新一轮房地产行业的高速发展，银行仍将面临相同的问题．面临承载行业发展所不得不积累的风险。这种趋势已经从银行的资产组合的变化中逐步显现出来：因此，必须在理解系统风险和金融危机动因的基础上，对房地产金融体系进行制度创新，找到化解风险积累的制度安排
二、发展房地产信托投资基金有利于解决我国现有的房地产金融问题
1．有助于促进市场信用的发展、信托制度的表外安排使得其具有直接融通金融资源的能力．充分体现了市场信用的特征。与其它金融制度安排相比．更具全能性的特征，主要表现在它可以很好地嫁接资本市场、货币市场和实业投资，能有效地将金融资源在不同的市场中进行配置。
目前．我国信托业才真正开始起步，这种极强的制度优势尚未能发挥出来房地产投资信托基金(REH’s)是被成熟的房地产市场检验过的市场信用机制．也是信托介入房地产金融市场的主要方式。房地产投资信托基金在我国的引入，必将最大限度地发挥出信托的制度优势，解决我国房地产业资金来源的单一问题。
2．有助于提高我国房地产金融的融通效率。毫无疑问，房地产信托基金的引入将为我国房地产提供了一个崭新的融通机制，事实上，自“一法两规”颁布以后，信托的房地产融通功能已经通过各种指定性的房地产信托计划的形式体现出来：但是，目前推出的房地投资信托计划仅仅是单一的融通手段．无法成规模化和长期化，因此也无法成为房地产金融市场的重要组成部分只有从单个房地产信托计划过渡到房地产投资信托基金，利用信托基金在募集、管和退出上的规模性和系统性，房地产投资信托基金才能作为我国房地产业制度创新和金机构创新的产物，集政府、银行、企业和投资方面要求和利益于一体，真正实现信托融的长期化和规模化。
房地产投资信托基金的发展，将一定程度疏通我国房地产资金循环的梗阻，避免单一融通体系下银行相关政策对房地产市场的硬击，减缓某些特定目的政策对整个市场的整体；中击力度；同时为那些有意分享房地产行业增长的投资者提供投资机会，在一定程度上缓解我国金融体系的错配矛盾。
从这个意义上讲．房地产投资信托基金的收入．将会系统改变目前金融资源供给的单一性问题，改变房地产金融市场的供给格局，真正提升我国房地产金融的融通效率。
3、有助于提高我国房地产金融体制的备性。房地产投资信托基金具有金融机构的特征，通过金融平台募集社会自由资金，直接把市场资金融通到房地产行业，对以银行为主的间接金融形成了极大的补充。
信托对完备房地产金融体系促进作用主要表现在：第一，信托进入房地产金融领域，其以房地产信托投资基金方式介入房地产场．不但参与一级房地产金融市场的金融资源供给，也参与二级市场的投资，有助于房地产金融市场的完备性的提升。第二，证券化是创立房地产金融二级市场的核心手段，而证券化所要求的“破产隔离”的结构安排也离不开信托这一载体．
4．有助于降低我国房地产金融的系统风险。房地产投资信托基金在我国的引入和发展，不仅可以增加我国金融体系的完备性，提高金融体系的效率，而且有助于金融系统风险的分散，降低危机产生的概率，提高房地产金融的安全。
明斯基(H1anP．Minsky)的金融体的脆弱性假说和外来冲击性理论，分别解释金融危机的内因和外因内因在于金融体本身的抗风险能力，而抗风险能力的提高，很大程度上取决于金融体系对风险累积的分散能力。从金融体系本身的角度看，金融危机的爆发源自金融风险的增加、累积、局部超过限度，最后传染至整个体系，因此，金融体系对风险累积的疏通、分散安排。虽然不能完全消除金融危机，确可延缓或避免金融危机的爆发。
具有间接金融特征的银行信用和市场信用对于风险的分担方式是不同的。银行对风险进行跨时分担比较有效，容易把风险在未来和现在之间进行分配；市场信用跨空间(erc；一sectiona1)风险分担能力比较强．可以在不同主体之间进行分摊。跨时风险分配意味着，银行承担的风险主要是信用风险，拥有的资产的交易性较差，同期调整的难度较大，只能在未来和现在之间进行分配，无法在当期解决风险积累问题，结果是在某一时期的风险一旦超过了警戒线，金融危机就会爆发。
市场对风险的跨空间分散是指可以在不同的主体之间进行风险分配，风险分配的扁平化功能比较明显，可以有效地解决当期的风险累积。因此，从房地产金融风险的角度来看，通过引入房地产信托发展市场信用，不仅为房地产金融获得更为有效的资金供给途径．也将大大提高房地产金融当期的系统风险化解能力。
三、政策建议
1鼓励现有的房地产投资信托向专业化发展。目前我国由信托公司推出的房地产信托计划由于受到每个信托计划合同数不能超过200份(含200份)的限制．单笔合同金额较高，风险集中，信托整体规模不能够实现大的突破，难以实现房地产多项目的分散投资。因此，我国有必要建立完善的监管体制和法律制度支持房地产信托的发展，经过试点发行，采取向全社会公开发行股票或收益凭证．成立房地产投资信托基金．进而使房地产投资信托的股份可在证券交易所进行交易，或采取场外直接交易方式，使其具有较高的流通性，发展成合法、流通性强、具有一定专业化优势的房地产投资主体
原告：姚嘉应，男，1933年3月6日出生，加拿大籍，医学博士，现住加拿大安大略省。
被告：厦门市房地产管理局。 法定代表人：王生柴，副局长。
被告：厦门市土地管理局。 法定代表人：林剑聪，局长。
座落在厦门市鼓浪屿区内厝沃路128号的房屋是洪活源、洪三捷和姚贻春等三人于1946年共同购买的，1952年厦门市人民政府经审查发给房屋所有权证。1985年9月25日原告陈定、洪友顺、姚嘉应共同继承了该房屋。1988年10月27日，陈定受洪友顺、姚嘉应 的委托，向厦门市房地产管理局（以下称房管局）、厦门市土地管理局（以下称土管局）申请办理房屋所有权证和土地使用权证（以下称“两证”）。两被告受理后，多次到现场勘察和调查，发现原告所提供的材料不足，口头通知其补齐上手契三份和土地所有权状翻建（维修）执照等契证 材料。但原告一直没有补交。
1992年12月2日陈定向鼓浪屿区人民法院提起诉讼，诉称：1988年10月27日，原告依据政府的有关规定向厦门市房管局、土管局申请办理“两证”，并提交所需的材料，但是至今未见两被告给予公告和发放“两证”，而且没有对不予办理的行为作出书面答复，要求法院 判令被告立即给予办理产权公告并发放“两证”，对不给予发证的行为作出书面答复，并赔偿因侵权行为所造成的经济损失。 两被告答辩称：原告陈定向房管局、土管局申请办理“两证”，他们已受理进行初审，并共同组织人员到现场进行勘察丈量、计算，由于原告所提供的材料不足，他们曾口头要求原告补齐材料，但原告仍未补齐，并非不作为，请求法院驳回原告的诉讼请求。
「审判
鼓浪屿区人民法院审理查明：被告在受理原告申请办理“两证”后，曾到现场进行勘察认为：内厝沃路128号房屋东面与笔架山路挡土墙邻界，原告的土地使用权东面界线应确认在挡土墙脚内侧，原告不同意此认定。因此，此房屋东面界线墙的土地使用权属争议未解决之前，原告尚 未具备发证的条件，原告也不应改变土地的现状和土地上的附着物。同时，原告以被告不作为造成侵权为前提条件，要求被告赔偿经济损失的请求理由不成立，不予支持。鼓浪屿区人民法院于1993年9月5日依照《中华人民共和国行政诉讼法》的有关规定判决驳回原告的诉讼请求。
陈定对此判决不服，向厦门市中级人民法院提起上诉，其理由是： 1.鼓浪屿区法院以内厝沃路128号土地使用权属争议为由，认定原告未具备发证的条件，没有事实和法律根据； 2.一审判决认定原告在确认解决权属之前不应改变现状和土地上的附着物是不顾客观事实和不符合社会主义法理道德标准的。 请求二审法院对一审判决改判并依法保护他的诉讼请求。
厦门市中级人民法院审理认为：鼓浪屿内厝沃路128号产权，上诉人陈定只是共有人之一，无权对全部产权提起诉讼，原审认定事实不清，证据不足，据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（三）项之规定，于1993年9月8日作出行政裁定书：一、撤销鼓浪屿 区人民法院的行政判决；二、发回鼓浪屿区人民法院重审。
鼓浪屿区人民法院重新组成合议庭对本案进行审理。1993年9月14日陈定根据洪友顺、姚嘉应的委托申请，向法院提出追加他们作为原告共同参加诉讼，法院采纳了他们的申请。鼓浪屿区人民法院经审理，认为：被告自接受原告申请“双登”后即对原告“双登”内容进行审查和 实地勘察，因原、被告对该屋界址和权属确认有争议，故造成被告至今未发放“双证”，原告所诉被告不作为，不予发放“双证”的理由不能成立，原告笼统提出要求被告赔偿经济损失的诉讼请求不具备赔偿条件，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十三条第一款， 参照城乡建设环境保护部《城镇房屋所有权登记暂行办法》第八条、《福建省土地登记发证办法》第四条规定，该院于1994年1月6日作出判决： 1.驳回原告陈定、洪友顺、姚嘉应的诉讼请求； 2.诉讼费六百一十元由原告负担。
宣判后，陈定、洪友顺、姚嘉应不服，向厦门市中级人民法院提起上诉，其理由是：1.原审判认为被告至今未发“双证”系因“权属确认有争议”，没有事实和法律依据；2.被告不作为事实清楚。3.原审法院收费不合理。请求二审法院依法改判并保护其合法权益。被上诉人房管 局、土管局则辩称：造成“双证”无法按期发放的主要原因是上诉人接到通知后，至今未全部提供应交的契证材料，因此无法办证，并非不作为。
近年来，房地产业在调整产业结构、拉动内需、扩大就业、提高人民生活水平、促进城镇化等方面起到了积极的作用。改革开放后的30年中，房地产业发展几经波动，很不稳定。特别是自2000年房地产市场回暖以来，我国房地产投资增长速度过快，房价持续上涨，出现了诸多的问题，甚至影响到经济发展和土地合理利用，已引起政府和社会的普遍关注。现结合互助县房地产业的发展，就房产开发与土地保护利用阐述如下。
1城镇房地产的现状
1.1大力发展小城镇，促进协调发展
城镇化是扩大内需、实现经济可持续发展的引擎，是支撑未来中国经济高速增长的强大动力，对于刺激消费、带动民间投资、积极扩大内需具有重要的战略意义，将带动房地产、餐饮等多个行业的发展，从而对经济平稳运行产生积极的推动作用。
1.2住房升值快
按当前市场价值对现住房进行估价，2009年互助县城镇居民家庭平均每户拥有12.9万元的资产，与2006年相比，户均住房资产提高了1.6倍，每1 m2的价值则提高了1.4倍。在商品房价格大幅度攀升的推动下，持有一套房产不仅是一笔数额不菲的资金储备，更为一些家庭投资其中带来莫大的商机。据统计，有13.3%的城镇居民家庭除现住房外还有一套住房，甚至有1.0%的家庭拥有2套及以上的住房，2项合计，拥有多套住房的户比例达14.3%。他们的基本居住已得到满足。之所以有越来越多的家庭能将巨大的家庭资金乐此不彼地投入其中，并成为目前部分居民家庭的重要理财渠道，关键在于人们通过住房购与卖的置换能为其带来十分丰厚的经济回报。这种投机行为在为居民增收的同时，一定程度上也助长了住房开发的投资热，加剧了商品房供求关系的紧张，客观上挤占了其他社会成员改善居住条件的机会。
1.3住房建设趋向大型套房
从2009、2006年城镇居民家庭户均建筑面积结构变化的比较中可以看出，3年内建设的大型套房的市场投放量要远高于中小型套房。与2006年的调查结果相比，2009年60～80 m2的小型套房的户比例基本没有变化，80～110 m2的中型套房户却下降了6.1%，而100 m2以上的大型套房户则快速提升了7.5个百分点。如此结果说明，在城镇大型套房的供求量已大幅上涨。
2保护和合理利用土地资源中尚存的问题
一是对互助县土地资源及后备资源的县情认识不够，对保护资源、合理利用、珍惜土地的重要性认识不够[1]。二是法制意识比较淡薄，违法用地的现象不同程度存在。三是农村集体土地征地补偿、安置没有完全到位，农民合法土地权益保护有待进一步加强。四是参与竞买土地的客商少，引发流拍留挂。五是催缴土地出让金难度大。六是城镇开发缺乏整体协调性和科学性，致使城镇居民生活压力增大。由于在城镇快速发展的过程中，缺乏开发的整体协调性，使得城镇中道路面积率低，运输效率下降，交通事故增多;同时许多城镇建筑密度过大，居住面积狭小，公共配套设施不完善，加之在城镇房地产开发和再开发过程中缺乏足够的文化、艺术、体育、娱乐设施，忽视城镇的布局艺术[2]。
3加强房地产用地管理的措施
3.1建立供应总量控制制度
根据县城发展规划和市场需求情况，每年初县国土局、县发改委、县建设局对年度房地产开发用地拟定供地计划，报县政府批准后，上报省、地国土地资源主管部门备案，并将年度供地计划通过多种途径向社会公布，根据编制的年度供地计划，由国土局会同相关部门组织招拍挂出让。
3.2建立土地使用权公开交易制度
计划出让的土地由县国土资源局向社会公布。房地产开发用地一律实行招拍挂出让，土地交易在土地市场实行阳光化操作，从源头上防止土地批租领域腐败现象的发生[3]。
3.3建立集体决策制度
对房地产开发用地，国土局在完成土地出让前期工作的基础上，拟定土地出让方案。涉及拍卖起叫价和挂牌起始价及招标底价，由相关部门集体决策，并将土地出让方案报县政府批准后向社会公告。
3.4建立土地收购储备制度
对县内存量建设用地，由土地部门中心统一收购和回收土地，掌握调控市场的主动权，收购的土地由政府统一储备、统一开发，按市场需求统一供应。
3.5建立竣工验收制度
对房地产等经营性用地工程竣工后，国土局、建设局等部门对土地使用情况进行验收。
4完善房地产开发用地储备制度的对策
4.1合理控制土地储备的范围和数量
土地储备制度是确保政府切实垄断土地一级市场的一种管理制度。在地价上涨过快的时期，完全可以通过成立有形的土地交易市场，允许一些有闲置土地的企业上市交易[4]，这样既可以让闲置的土地尽快流动起来，增加土地供应量，也可避免土地资源浪费。科学合理地确定土地储备数量是土地储备制度正常运行的重要保证。但土地储备过多，会造成资金占用过多，加大土地储备机构的经营风险。合理的土地储备数量要根据土地市场供求关系来确定，而土地供求取决于社会、经济、政策等若干因素，要通过对相关历史数据进行统计分析，设计需求预测模型，进而得出最佳土地储备数量。
4.2加大土地供应结构的调整力度
土地供给结构与需求结构的协调均衡是土地市场供求平衡的更高层次的要求。在目前出现地价、房价大幅上涨的情况下，土地储备机构不仅要根据市场的实际需要和经济发展实际及时地掌握土地投放总量，更要从市场细分的角度，适时调整各类不同用途的土地储备量和供给量，化解土地市场供需失衡的矛盾[5]。当前对开发高档商品房，不仅要从供给源头上进行限制，还要以高地价、高税收等手段加以限制，落实经济适用房、廉租房政策，对面向百姓的商品房所用土地要适当放宽，满足居民日益增长的住房需求。在“放宽”政策的同时，要切实规范土地行政管理行为，避免土地供应政策带来的漏洞。
4.3建立健全相关配套的法律法规
建立健全相关配套的法律法规，用配套的法律手段解决现实中的问题，如公益型用地的收购与管理、原建成区的隐形土地市场问题等，同时要严格执法，加大管理力度，使土地储备工作顺利进行。建立依法监督的机制，对储备机构的工作进行监督，以保障储备目标的实现。应建立土地储备工作信息公开制度，尽量公开土地储备机构在土地收购、开发、储备和出让环节中的资料和信息，便于各方的监督和投诉。同时，通过公开如年度土地出租、出让计划、一级土地市场交易资料、土地储备数量等市场信息，建立市场信息网络系统，使市场经营活动规范化，促进房地产开发市场的理性发展，引导市场化的开发商能够根据信息进行分析预测，做出理性的投资决策。
4.4强化土地储备管理的监控职能
土地储备管理监控职能的弱化严重地阻碍了土地市场和房地产市场的健康有序发展。因此，要强化土地储备管理的监控职能，加强对土地使用状况和土地价格的全程监控和跟踪管理。具体来讲，监控的内容包括3个方面:一是建设用地的选址、用途是否符合城镇土地利用总体规划和城市建设规划的要求;二是建设项目是否按法定程序和审批权限申请和审批，有无违反规定用途使用土地;三是土地利用是否按规定的进度进行建设，有无占而未用的土地;四是土地价格是否合理，是否故意抬高地价或压低地价，是否有从事炒卖地皮的非法活动等。同时，与房地产管理部门密切配合，实行地价与房价的链接管理，杜绝房地产市场的不合理定价行为。
4.5重构土地储备的组织体系
在我国城市建立土地储备制度的初期，分层次两级管理模式的组织体制的运行比较顺利。但随着土地储备制度实践的深入，这种体系的弊端日益暴露。一方面，土地储备机构挂靠土地行政管理部门，接受后者的直接领导，致使其地位弱化，运作效率不高;另一方面，在土地储备实施中需要相互配合的城市规划、计划、建设、财政、环保、房管等多个政府职能部门之间的责任不清，未形成协作的格局。为此，应该对土地储备机构挂靠于土地行政管理部门的现有体系进行改革。新的组织体系既有利于提高土地储备机构的地位，为充分发挥其作用提供条件，也有利于各部门之间的协调。
5小结
合理利用土地资源与实现房产开发可持续发展，是辨证统一的，相辅相成的。无论是从国际、国内发展的成功实践来看，还是从实际需要来看，无不印证这样一个道理:要实现房产开发可持续发展，必须要合理利用土地资源。在落实科学发展观的过程中，不能顾此失彼，必须统筹兼顾;不能以牺牲土地资源为代价，获得一时的经济发展，必须在加快经济发展的同时，加强土地资源保护，优化发展环境。做到2项工作一起抓，2种成果一起要，只有这样，才能真正实现可持续发展。
6参考文献
[1] 詹莉，李保莲.河南省新农村建设中的土地利用问题及对策[J].河南农业科学，2008(3):5-8.
[2] 梁留科，赵新军，吴次芳.加入WTO后的土地利用结构调整问题[J].河南农业科学，2002(9):47-48.
