发布时间：2023-09-21 10:01:18
绪论：一篇引人入胜的房地产企业财务风险研究，需要建立在充分的资料搜集和文献研究之上。搜杂志网为您汇编了三篇范文，供您参考和学习。
【中图分类号】F27 【文献标识码】A
【文章编号】1007-4309（2012）05-0089-1.5
一、企业财务风险的概念
财务风险的概念最先出现在财务管理领域，其出发点是基于企业财务管理决策活动过程中的不确定性。企业财务风险也称筹资或融资风险，首先是由企业负债引起的，具体来说是指企业因借入资金而引起的用货币资金偿还到期债务的不确定性，没有债务就不存在财务风险。
财务风险在不同的理财环境和理财阶段，有不同的表现形式。资本循环运动过程就是财务风险的转移和积聚过程，以货币形态为起点和终点的资本循环主要在筹资、投入、生产、分配四个节点上停留，集聚着四种风险。房地产企业财务风险按其在资本运动各环节节点的实物载体上所积聚的风险性质分类，可分为融资风险、投资风险、资金收回风险和收益分配风险四种。
融资风险：融资活动是一个企业生产经营活动的起点，是满足企业生产经营、对外投资及调整资本结构的需要。当前市场经济发达，筹集资金的渠道更是多样化，如果资金筹集不当，就会给企业的生产经营带来风险。主要表现在债务规模过大、利率过高而导致的筹资成本费用过高；债务期限结构不合理，造成债务到期过分集中而导致财务危机。债务规模不合理而导致过度负债，既造成资金浪费，又增加了财务费用，增加了企业的成本，对企业的长期发展十分不利。
投资风险：投资风险就是指由于不确定因素的影响，导致投资项目不能达到预期效益，从而影响企业盈利水平和偿债能力的风险。主要表现为投资项目在工艺技术上不可行或尚不成熟；市场调研有误，产品上市后滞销、落后；投资项目规划过大或过小，行业过度扩张或无力控制管理；负债经营的负债率过高造成债务负担沉重；技术、市场等情况发生变化导致企业投资项目的实际收益与预期收益相差过大。
资金收回风险：企业产品售出后，就从成品资金转化为结算资金，再从结算资金转化为货币资金。这两个转化过程在时间上和金额上的不确定性，就是资金回收风险。资金回收风险的存在，与国家宏观经济政策尤其是财政金融政策是紧密相关的。
收益分配风险：收益分配风险是指由于利润分配而可能给企业今后的生产经营活动带来的不利影响。收益分配是指企业实现的财务成果即利润对投资者的分配，包括留存收益和分配股息两方面，留存收益是扩大规模来源，分配股息是股东财产扩大的要求，二者既相互联系又相互矛盾。
三、房地产企业财务风险的产生原因
一个企业面临的风险最终都要将在该企业的财务状况中体现出来，因而某种意义上，企业面临的风险也是引发企业财务风险的因素，房地产企业的财务风险主要来源于以下几点：
客观因素：房地产的周期性特点。房地产业受经济发展周期和国家的经济发展水平影响较大。房地产业与国民经济的发展周期一样，也有周期性循环。房地产业的周期分为复苏与发展、繁荣、危机与衰退、萧条四个阶段。当房地产业从繁荣阶段进入危机与衰退阶段，进而进入萧条阶段时，房地产业将出现持续时间较长的房地产价格下降、交易量锐减、新开发建设规模收缩等情况，给房地产投资者造成损失。国内房地产的周期与GDP增长有明显的关系，波动基本一致，但波幅前者大于后者；而且复苏早于宏观经济，衰退晚于宏观经济。
法律、政策环境。由于房地产业与国家经济紧密相关，因此在很大程度上受到政府的控制。国家为保证国民经济协调健康发展，常常运用税收、金融、财政多种经济手段对房地产行业实行宏观调控，宏观政策对企业收益具有很大的影响。
利率风险是指由于市场利率提高而给投资者带来的损失。调整利率是国家对经济进行宏观调控的主要手段之一。国家通过调整利率可以引导资金的走向，从而起到宏观调控的作用。市场利率的高低与房地产价值呈反方向变动，即利率越高，房地产价值越小，房地产投资价值越小。如果在一定时期内，房地产投资收益不足以抵消贷款利息，房地产投资将无利可图。随着房地产市场的发展，房屋商品化、社会化和自有化程度的推进，房地产市场的发展迫切需要资本市场的推动，那么房地产投资者将面临较大的利率风险。
通货膨胀风险也称为购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比购买力降低给投资者带来的风险。由于所有的投资要求有一定的时间周期，尤其是房地产的投资周期较长，因此只要通货膨胀的因素存在，投资者就要面临通货膨胀的风险。
市场供求风险是指投资所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险。市场是不断运动变化的，房地产的供求关系也是不断变化的。供求关系的变化必然造成房地产价格的波动，具体表现为租金收入的变化和房地产本身价格的变化，这种变化会使房地产投资的预期收益发生偏离。更严重的是，当市场内某种房地产的供给大于需求并达到一定程度时，房地产投资者将面临房地产商品积压的局面，即找不到买主或租户，由此会进一步引发更为严重的问题，资金收不回来，无力偿还贷款，很容易导致投资者破产。
变现风险是指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致的资金损失的风险。房地产作为不动产，销售过程复杂，属于非货币性资产，流动性差，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金。因此当投资者由于偿债或其他原因急于将房地产兑现时，由于房地产市场的不完备，使投资者蒙受折价的损失。房地产一般要较长时间才能在市场上脱手，如果急于卖出，损失是不可避免的。
主观因素：自身经营特点，从房地产业的经营特点看，房地产开发项目具有开发过程复杂、周期长、涉及部门和环节多的特点。从土地获得、市场调研、投资决策、建设施工，到销售推广、物业管理等开发过程，涉及多家合作单位，并接受规划、国土、建设、环保等多个政府部门的监督，从而使得开发商对开发工程的进度、质量、营销控制的难度增大。一旦某个环节出现问题，将导致项目周期拉长、营业成本增加、收益大幅降低甚至亏损。
企业资金结构不合理。主要是指企业全部资金来源中权益资金与负债资金的比例关系。房地产开发企业的资金由自有资金、预售款、银行贷款、经营性欠款等四部分组成，其中自有资金往往只占较小的比例，负债资金往往占企业全部资金来源的70%，有的甚至高达90%，一旦企业经营出现失误，不能控制各类风险，出现不能支付到期本息的财务风险的可能性就非常大。
财务管理水平。我国的房地产企业中，有相当一部分是由国有资本控制或者本身就是国有企业转化而来，国有企业所具有的诸如效率低下、管理水平不高、内部激励与约束机制不健全等缺陷时有体现。企业与内部各部门之间及企业与上级企业之间，在资金管理及使用、利益分配等方面存在权责不明、管理混乱的现象，造成资金使用效率低下，资金的安全性、完整性往往无法保证。
财务决策能力。在决策过程中，往往由于企业对投资项目的可行性缺乏周密系统地分析和研究，加之决策所依据的经济信息不全面、不真实以及决策者决策能力有限等原因，导致投资决策失误频繁发生。决策失误使投资项目不能获得预期地收益，投资无法按期收回，为企业带来巨大的财务风险。
【参考文献】
［1］李大薇．房地产企业财务风险的认识和控制［J］．上海轻工业，2010（5）：47-52．
一、引言
房地产行业作为我国的支柱性产业，一直备受关注。2016年北上广出台最严房价调控政策，导致房价大幅下降，使房地产企业面临危机，此时各房地产企业如何防范财务风险并及时化解就成为关注重点。
二、当前房地产企业财务风险的市场表现
（一）房地产整体行业告别高速增长，企业内部改革需求加大
2015年整体楼市销售依然呈下行趋势没有改变，但降幅大幅收窄。1～5月全国商品房销售面积35，996万平方米，商品销售额24，409亿元。但是房地产开发投资增速下行趋势没有改变，增速回落0.9个百分点。2015年5月国房景气指数创我国历史低值。而房地产的库存和房地产企业的资金压力又都在持续增加，房地产行业整体改革迫在眉睫。
（二）我国人口红利逐步消失，城镇化对房地产行业的促进作用减慢
我国人口红利逐步减弱，这主要由于新生儿的减少和人均寿命的持续增长，以及老龄化问题日益加重。虽然国家最新推行的户籍制度改革，使得原常住非户籍人口可以取得城市户籍，但这种快速增长的城镇化率却并没有很大程度的对房地产市场和我国经济起到带动作用。
（三）房地产企业中国企占比高，但运营效率相对较低
在我国房地产行业中，国企所占比重较大，TB股上市房地产公司共166家，其中央企12家，地方国企63家，两者加起来占我国上市房地产企业接近一半，在房地产板块中总资产国有权重近4成，但就运营效率分析，国有房地产企业的运行效率要低于整个房地产行业的平均水平。
（四）土地供应逐渐紧张，价格增涨幅度加大
我国土地供应整体偏紧。在2003～2013年期间，房地产企业对于土地面积的购置上仅仅增长了8.7%，而同期商品房销售面积增长了287.2%。主要城市土地供应下滑速度尤为明显。40个主要城市供应土地占地面积同比增速由2009年的44.62%下滑至2014年上半年的-19.8%。土地价格的增速明显超过同期商品房销售均价的上涨。
二、房地产企业财务风险防范措施
针对房地产企业财务风险的市场表现以及房地产企业现在的发展情况和具体产生财务风险的可能方向，可以从以下几个方面加以防范。
（一）发展多元化的融资渠道
我国房地产企业现阶段主要运用的融资渠道为银行贷款和发行股票募集资金，曾尝试债券筹资，但收效甚微。房地产企业应时刻的明确我国对于房地产的宏观调控政策，利用国家放宽债券发行限制的良机，同时结合房地产投资信托海外地产基金、私募筹资、典当融资、合作开发等多种筹资方式提高融资能力。外源融资固然重要，但是内源资金是基础，内源资本越充盈，财务基础越扎实，财务风险的控制能力越强，降低筹资风险的根本途径就是提高盈利水平和经营能力。
（二）加强房地产投资项目可行性分析
房地产投资具有时间长，涉及面广的特点，当项目动工后，会难以对其进行更改。一旦发生任何意外，会对房地产企业产生很大的风险。可行性分析的目的是对公司的项目提前做好预测，将项目可能会发生的风险进行列示，并进行全面的分析，以确保项目可行。
1.可行性分析的内容要可量化。目前我国大多数房地产企业可行性分析中出现大量模糊不清的概念，缺乏针对性与可量化性，应加以改良。可以对具体目标客户群设定以年薪、背景、喜好、年龄层、购房目的等进行详细的量化，更有利于项目的整体规划。
2.可行性分析的审核流程要完善。现今，多数房地产开发项目审核过程并没有完全做到分析与审核分离，影响了审核结果的可行性。公司可以设置专门研究中心负责人房地产开发项目进行核实，再由财务部对其预算形成书面报告交由投资委员会进行抉择，更好的做到分析与审核分离，使项目成功率更高。
（三）做好现有项目的销售工作
有效的销售战略有利于房地产企业流动资金的增加，进而更好的运营。现阶段大部分房地产企业的销售战略缺乏根据不同的市场环境、不同层次的客户需求做灵活变动的能力。
第一，在销售方式上，房地产企业要本着创新的理念，时刻瞄准目标客户，顺应时代和科技的进步，勇于尝试新的市场营销推广手段。不能固步自封，要敢于大胆尝试在互联网时代的营销手段，借助网络信息工具，锁定目标客户。
第二，在销售管理上，要进行包括销售人员薪酬管理制度等一系列的改革，研究制定符合公司实际和行业特点的管理办法和措施，强化销售员工的主观工作意识，激励工作的积极性。
（四）合理增加土地储备
土地储备是指房地产企业储备用地的行为，主要是日常经营以及未来增值预期所需的土地。土地储备是房地产企业对已经获得使用权的土地资源的一种投资行为，这种行为可以称为土地资本经营。资本是能带来回报的货币，房地产企业储备土地的目的就是使土地开发利润最大化。城市土地的稀缺决定房地产企业储备土地的重要性。在房地产市场日趋成熟，竞争日益加剧，土地储备可以提高房地产企业防范风险的能力。同时受宏观经济周期性的影响，房地产企业也应该储备一定数量的土地，这样在经济景气时有房子可以卖，经济萧条时有土地可以开发。
三、结论
房地产企业独特的经营特点，使其财务风险相对较大。尤其在当前形势下，房地产企业必须充分重视财务风险防范，强化对房地产企业财务风险的研究，提高房企自身抗风险能力，这样才能在风云变幻的复杂环境中做大做强，获得持续性核心竞争力，保证企业的长远发展。
参考文献
[1]李晓梅.浅析房地产企业的财务风险管理[J].财会研究，2007（1）：62-63.
所谓的“风险”是存在于人们的日常生活与生产当中，对人类社会的发展而言，这属于客观存在的一种规律，然而就算知道存在也无法实现对其的准确判断与预测。关于风险的界定，业界也对此展开了深入的研究与探讨，在多个领域中发挥着十分重要的作用，包括经济学、投资学、保险学、管理学以及风险管理与控制学等等。相关学者也针对风险的界定提出了不同的观点与看法，包括“差异学说”“主观性与客观性”学说、“可能性”与不确定性“学说等等，通过对这些观点的整合，并以房地产行业特点为出发点，笔者将风险定义为：房地产企业在经营的过程中，由于实际与预期报酬存在差异，这一差异与风险成正相关。对房地产行业而言，其涵盖的经营活动包括融资、投资、资金与运营以及利润分配，由于经营活动的繁杂性，决定了房地产企业始终存在较大的潜在的财务风险。关于风险管理理念，最早起源于美国，如今这已经成为重要的管理手段，并形成了相对科学完整的体系。风险管理指的是通过对科学的方法来识别、评估、处理以及监控可能存在的风险，并选择最佳的措施来实现对风险的管理与控制，确保在基于低成本投入的情况下使风险带来的损失降到最低，因此获取安全性较高的保障的过程。风险管理这一过程中具有系统性与复杂性，其通过对风险的一系列应对方法以实现对风险的管理。风险管理是为了使风险带来的损失得以最大程度的降低，这与额外收入相比，风险管理带来的安全性保障与此是存在一定的差别的。
（二）财务风险的控制概念
在财务管理的过程中，财务风险控制具有十分重要的意义，其是为了使财务风险造成的损失得以最大程度的降低，以此保障企业利益，使企业由于财务风险而陷入财务危机的情况得以有效避免。企业财务风险控制是为了在风险决策时，权衡潜在的风险收益与潜在的风险损失，对企业的风险决策进行优化，力争在降低风险成本的前提下获得更多的效益。为了实现对企业财务风险的控制，企业决策主体采取的方法可以使为企业生产要素的正常投入提供保障，或者使企业财务风险控制系统得以强化，以此实现对企业内部管理信息与外部环境的有效调控。企业财务结果会表现出企业所有经营管理活动的最终结果，因此，企业的实际经营消极最终也会表现出企业财务控制的最终结果，会综合体现出企业实际偿债能力、运营能力以及盈利能力。
二、我国房地产企业财务风险的探析
（一）我国房地产企业的发展进程
房地产又被称为不动产，其指的是土地与土地上的建筑物及其衍生物所附有的相关权益，除了房屋以外，土地财产也属于房地产的范畴之内。房地产这一商品具有一定的特殊性，其形式可以作为居住也可以作为投资项目，其具有较长的开发周期，受到空间、地域以及时间的限制，自身也具有较高的价值，其刚性需求以及保值增值的特点也受到了大量投资者的推崇。随着我国社会经济的不断进步，房地产行业在我国经济建设发展过程中发挥着越来越重要的作用，并成为了国民经济的支柱，在社会生活中的各个方面都可与房地产产生的附带效应有着密切的联系，同时作为基本的物质资料，房地产对于社会生产与人民生活而言也具有十分重要的价值与意义。此外，我国经济一直呈现高速增长的走势，这也反映出房地产行业的迅猛发展。作为一项综合性行业，房地产行业即房地产生产与经营服务于一体，涉及到的领域十分广泛，包括房地产筹资、开发、销售、管理以及物业及相关增值服务。其中开发商、投资商、发展商、金融服务机构、房产中介以及房产评估机构共同构成了房地产行业的参与者，房地产开发具体分为前期、中期以及后期，其具体内容分别为筹资开发、招工建设以及流通销售。而我国房地产行业的发展经历了四个阶段，分别是萌芽阶段、初创阶段、成长阶段以及调整阶段。如今，我国房地产行业的发展与建设基本形成了科学成熟的体系，对国家经济建设而言发挥着不可替代的作用。
（二）我国房地产企业财务风险的因素分析
1.外部因素
第一，外部金融环境影响因素。在一定时期内，随着国家宏观金融政策的调整与改革，企业经营与财务管理活动可能会受到重大影响，包括宏观经济利率波动、信贷政策的调整、货币政策的变化、企业信用要求以及各类金融交易严格程度的变化等等，这些都会直接影响到企业的财务状况。通常情况下，如果国家实行紧缩性的宏观经济政策，那么在很大程度上会影响到企业的筹资活动与资金运作，这一点对于房地产行业而言尤其突出。现阶段，我国很大一部分房地产企业的资金链都非常紧张，这些企业处于高负债状态，为了获取充足资金，大多都会选择银行信贷业务，如此以来，如果国家实行的紧缩性货币政策，那么企业的资金链就很有可能由于银行加息而断裂，进而导致财务风险加大，情况严重时企业可能会直接破产。第二，法律环境影响因素。对企业的财务风险的控制与管理而言，法律环境起到的影响作用是非常重要的。就我国房地产行业现状而言，法律环境的重要性更是突出。现阶段由于房地产行业存在巨大的利润空间，因此市场中涌现出大量的房地产企业，而房价问题也成为我国最主要的民生问题。而目前对于普通大众百姓而言，房价过高已经超出了他们的承受范围，对国家社会和谐稳定发展而言构成了威胁，因此国家也推出了一系列政策以实现对房地产行业的限制与调控，然而实际效果并不理想。这主要是由于缺乏完善的法律法规，地方政府与银行的不合理政策使得良好的经济环境遭受破坏，房地产企业的投资风险也由此增加。第三，经济环境因素。在企业所处使其中，由于受到企业外部整个经济环境发展状况的影响，使得企业存在一定的财务风险，这就是经济环境因素。企业的发展与整个社会经济发展态势呈正相关，如果外部经济环境处于停滞或者收缩时期，那么企业的发展也会受到限制。第四，税务环境因素。企业的资金与财务状况会受到国家税务政策调整的影响。对不同的地方其实行的税收政策也有一定的差别，因此企业的财务状况也会受到较大的影响。
2.内部因素
第一，企业规模。从某种意义上来讲，企业规模能表现出企业对市场波动与经济环境变化带来影响的承受能力。不同规模的企业，其经营状况与财务状况也存在一定的差异，特别是在资金来源、贷款能力、筹资渠道、资金运作、投资规模、价格政策以及税务又会等方面存在的差异都非常大。通常情况下，企业的规模、经济性质以及股权结构与其存在的经营和财务风险成正相关，这是由于这类企业具有广泛的筹资渠道与较强的资金运作能力，能有效抵御风险。
（三）我国房地产企业财务风险的归类分析
对房地产企业财务风险而言，具体可分为三类，即融资风险、投资风险以及资金回收风险。融资风险指的是企业无法按照预期筹集到预期资金以支持经营活动正常开展的可能性。根据企业融资渠道，可以将融资风险划分为两类，即外部融资风险与内部融资风险。投资风险指的是企业在进行项目的投资过程中，由于预期投资回报与项目结束后带来的投资收益存在差异，进行给企业造成损失的可能性。上文提出风险在人们生活生产中是客观存在且无法预测的，因此企业的任何投资活动存在的投资风险都是难以避免的。根据企业的投资活动的性质，通常可以分为两类，即对内投资与对外投资。而根据不同的投资对象可以将投资风险分为两类，即对内投资风险与对外投资风险。此外就是房地产企业的资金回收风险。这是指商品在转化为货币的过程中，成品向货币资金的转化中，受到转化时间与金额不确定性的影响，而导致企业经济受到损失的可能性。通常情况下，可将资金的回收分为两个环节，即产品向结算资金的转变与结算资金向货币资金的转化。任何一个转变环节出现问题都会形成企业的资金回收风险，导致企业资金无法回收。对房地产企业而言，资金回收风险也是财务风险的主要表现形式，其对房地产企业产生的影响也非常大。
三、我国针对房地产企业财务风险的管理措施
（一）我国房地产企业财务风险控制的原则性内容及方式
我国房地产企业在进行财务风险控制与管理的过程中，必须遵循的原则包括：适应企业总体战略目标原则、成本与效益均衡原则、风险防范与处理并行原则以及决策灵活性原则。而为了实现我国房地产财务风险的有效控制，具体采用的方法有投资可行性分析、对财务风险评价指标体系的完善、实现经营的多元化发展以及加强紧急预案措施的完备。
（二）以AHP的层次分析法为基础构建财务风险的评价模式
本文基于AHP层次分析法，对财务风险的评价模式的构建进行探讨与研究。AHP层次分析法是20世纪70年代美国著名运筹学家提出的。这是一种决策思维方法，该方法提出在决策过程中人的思维判断起到了十分重要的作用，其通过一定模式来规范决策思维过程，对定性与定量因素相结合的决策问题而言具有较强的适用性。在决策问题中的应用，AHP层次分析法主要可以分为以下几步：决策总目标的确定、目标影响因素的层次化、对影响因素重要性的评估、对判断矩阵的求解，对其一致性进行检验。关于财务风险评价模式的构建，首先要根据房地产行业的特点，对财务风险评价指标进行构建，具体包括速动比率、流动比率、利息保障倍数、资产负债率、应收账款周转率、存货周转率、流动资产周转率、总资产周转率、销售净利率、净资产收益率以及总资产周转率等。同时对其进行分类以表现企业的偿债、运行以及获利能力。然后根据财务风险评价指标的重要程度，确定各项财务指标权重。不同的财务风险指标对企业的影响程度各有不同，而对我国房地产企业而言，为了实现对财务风险的有效分析，就要对流动比率、资产负债率、存货周转率以及净资产收益率进行重点研究。
（三）我国房地产企业财务风险控制的相关解决策略
为了实现我国房地产企业的健康稳定的发展，就必须加强对企业财务风险的控制与管理。而为了实现这一目标，首先要加强企业文化建设，建立良好的企业文化，如此才能营造良好的企业内部环境，使企业员工的凝聚力与协调力得以增强，企业全体朝着同一个目标共同奋斗，以此使企业的发展得以推动。而企业文化的建设，具体应从价值标准的选择、员工认同的强化、提炼定格以及发展方向的丰富入手。其次，还要加强房地产企业的内部控制。应从企业自身管理体制为出发点，并充分考虑企业整体发展战略、内部控制手段与企业经营管理机制，使企业内部控制力度得以加强。如此才能实现对财务风险的控制与防范。同时为了从源头上实现对风险的有效控制，就必须建立健全企业内部控制制度，使企业风险控制能得以提高。此外，企业内部控制机制的改善还需要实现控制制度的完善，应使员工的风险意识得到强化，基于正确的风险观进行内部控制制度的建立。再者，还要对企业组织结构进行优化，提高内部控制效率与质量。此外，还要加强房地产应对外部环境变化的能力。与企业内部控制制度的完善相比，提高外部环境应对能力对于企业风险控制而言也具有十分重要的意义。企业应对宏观经济环境、行业发展趋势与企业内部资源利用情况进行充分的考虑与分析，对房地产企业财务风险控制进行深入研究，以此为企业的健康长远的发展提供强有力的支持。
