发布时间：2023-10-11 15:55:08
绪论：一篇引人入胜的房地产价格策略分析，需要建立在充分的资料搜集和文献研究之上。搜杂志网为您汇编了三篇范文，供您参考和学习。
一、 引言
近年来，我国房地产价格一直上扬，且保持高位运行。而当房地产价格过分偏离内在价值时，泡沫成份被大量转移给了金融机构。而当房地产金融系统中积累的泡沫压力太大时，系统运行的内在机制将以急性和突发性的方式来释放压力，泡沫破裂的最危险的结构甚至会促成整个金融系统风险的爆发。因此，要深入研究我国房地产金融风险形成的特殊机理，促进房地产业和房地产金融业的稳定发展，为完善我国房地产市场体制和宏观调控提供决策支持。
本文通过对房地产开发商与银行建立演化博弈模型，并根据房地产市场化以来政府调控和利率调控的不同特点分阶段进行分析，基于不同阶段政府的不同调控行为，房地产开发商与银行不同初始条件，得出不同阶段二者不同的演化稳定策略和房地产金融状况。
二、 房地产开发商与银行的演化博弈模型
1． 博弈假设。根据模型的设计思想，对房地产开发商与银行的演化博弈模型做出如下假设：
假设1：局内人。博弈双方为房地产开发商和银行，且均是风险中性的，博弈双方各为相似个体组成的不同群体，且博弈过程属于非对称的有限理性复制动态进化博弈；
假设2：策略空间。在不同的房地产市场发展阶段中，银行群体只存在两种策略集合：（宽松信贷，紧缩信贷），而房地产开发商也只存在两种策略集合：（投资，投机）；
假设3：支付。支付是房地产开发商与银行在不同的房地产市场发展阶段中得到的效用水平。
2． 博弈模型。以2×2非合作重复博弈为例，对演化博弈论的思想作一些分析，如表1的支付矩阵所示。
其中，假设p表示房地产开发商群体在一次博弈中采取策略1(投资)的概率，q表示银行群体在博弈中采取策略1（宽松信贷）的概率，而概率可解释为群体中选取该策略的参与人的比例；An，Bn（n=1，2，3，4）分别表示房地产开发商和银行采取不同策略时的收益。
通过分析可得：
房地产开发商以p和（1-p）的概率选取策略1和2的平均收益是：
u=p*u1+（1-p）*u2=p*[A1*q+A2*（1-q）]+（1-p）*[A3*q+A4*（1-q）]
同理：
银行以q和（1-q）的概率选取策略1和2的平均收益是：
u=q*u1+（1-q）*u2=q*[B1*q+B3*（1-P）]+（1-q）*[B2*p+B4*（1-P）]
根据演化博弈理论，若同种群房地产开发商和银行选择相同的战略S，其利润相等，则任何一个房地产开发商和银行不会改变其战略。当同种群房地产开发商和银行中某个参与者试验不同的战略S'，称之为变异房地产开发商或银行，而当变异房地产开发商或银行获得比同种群其它房地产开发商或银行更高的利润时，其它房地产开发商或银行必然会模仿变异房地产开发商或银行。反之，当变异房地产开发商或银行的利润低于其它房地产开发商或银行的利润时，其它房地产开发商或银行将保持原战略而该变异房地产开发商或银行也将从战略S'调整为战略S这样，战略S成为有限种群演化稳定战略。
房地产开发商与银行的复制动态实际上是描述某一特定策略房地产开发商或银行中被采用的频数或频度的动态微分方程。根据演化的原理，一种策略的适应度或支付比种群的平均适应度高，这种策略就会在种群中发展，即适者生存体现在这种策略的增长率大于零，即房地产开发商或银行将持续的选择这一策略。
复制动态方程为：
房地产开发商：
dp/dt=p*（u1-u）=p*（1-p）[（A1-A3+A4-A2）*q-（A4-A2）]
银行：
dq/dt=q*（u1-u）=q*（1-q）[（B1-B3+B4-B2）*p-（B4-B2）]
于是动态复制系统平衡点所对应的策略组合为房地产开发商与银行的演化均衡，而房地产开发商与银行演化博弈均衡的稳定性取决于其在合作和非合作时所能带来的收益大小比较，在达到演化稳定策略时群体中的个体仍在不断变化，即呈现出内部不断变化而总体不变的的过程。
对于上述由微分方程表示的群体动态演化过程，其均衡点的局部稳定性可由该系统的相应的雅克比矩阵局部稳定性分析得到：
J=
（1-2p）[（A1-A3+A4-A2）q-（A4-A2）] p（1-p）（A1-A3+A4-A2）q（1-q）（B1-B3+B4-B2） （1-2q）[（B1-B3+B4-B2）P-（B4-B2）]
这样，运用雅克比矩阵局部稳定性原理，通过分析房地产开发商与银行在房地产市场化不同发展阶段中演化稳定策略，可以系统地论述房地产金融风险的演进过程，从而为防范房地产金融风险提供一定的启发和建议。
三、 演化博弈稳定性分析
从1998年房地产市场化以来，根据不同发展阶段中政府调控的重点和央行基准利率调控政策的特点，本文将房地产市场化发展阶段分为四个阶段：
1． 1998年~2003年：初步繁荣发展阶段。1998年，我国开始实行城镇住房分配制度货币化改革，为了实现经济的快速发展，政府提出了实施增加投资、扩大内需的方针政策，培育房地产业作为新经济增长点，中央银行在五年内共有五次降低存贷款基准利率，推行宽松的货币政策，通过促进房地产业的发展来拉动国民经济的增长。
同时由于人们改善居住条件的要求产生了巨大的房地产市场需求，房地产业迅猛发展，而国家政策法规对房地产开发商的限制与要求并不太高，房地产行业的准入门槛比较低，房地产投资额、施工面积等指标均出现大幅增长，与此同时，房价也快速上涨，房地产市场呈现出一片繁荣景象。
在该时期内，当银行实行宽松的信贷政策时，由于房地产市场一片繁荣，房地产价格不断攀升，并且处于市场化初期，房地产开发商进行房地产投机行为的违规成本也很小，因此当房地产开发商投资高风险的项目，基于巨大的市场需求，房地产开发商能够及时卖出楼盘，能获得巨大收益；同理在房地产开发商投机的情况下，银行放出更多的贷款，则获得利息等收益也大大高于房地产开发商投资时的收益。此外，若银行实行宽松的信贷政策，贷款总额高于紧缩信贷政策下，从而银行获得更大的收益。
当银行实行紧缩的信贷政策时，只有房地产开发商从事投资行为时，才能及时顺利地获得贷款从而取得更大的收益。
当处于1998年~2003年的房地产市场初步繁荣阶段时，无论房地产开发商与银行初始状态采取什么样的博弈策略，最终都会回到演化稳定策略，即房地产开发商采取投机策略且银行采取宽松信贷的策略。
在房地产市场初步繁荣发展阶段，房地产需求旺盛，房地产价格持续上扬，银行短期内忽略了房地产的贷款风险，采取宽松的货币政策，而房地产市场不断涌入大量的资金，这进一步加快了房地产价格的上扬，有可能会催生房地产价格泡沫，房地产金融风险开始形成。
2． 2004年~2007年：宏观调控、抑制投机阶段。2003年以来，房地产价格持续上扬，大部分城市住房销售价格上涨明显，部分城市住房价格上涨过快，房地产市场出现投资过热的趋势。
针对房地产市场的过热现象，政府出台了一系列密集的调控措施，期间房地产投资过热的现象有所遏制，但是随着居民住房需求持续快速增长以及住房购买力的不断增强，部分地区投资性购房和投机性购房大量增加。该时期内来自国内贷款的房地产开发投资快速上涨，贷款增速也基本保持较高水平。
虽然受到政府宏观调控和加息等方式，但由于房地产市场供需两旺的势头强劲，房地产市场火热，同时对房地产开发商投机行为的打击力度不够，房地产开发商从事投机行为获得的收益仍然远大于所付出的成本。因此在该时期内，无论银行采取何种信贷政策，房地产开发商的投机行为利益仍高于投资行为的利益所得。
但在此时期政府目标着重于宏观调控、抑制投机，因此无论银行采取何种信贷政策，房地产开发商的投机行为时的银行收益将小于房地产开发商投资行为时的利益所得。此外，若银行实行宽松的信贷政策，贷款总额将高于紧缩信贷政策下，从而银行获得更大的收益。
则当处于2004年~2007年的政府机制投机阶段时，无论房地产开发商与银行初始状态采取什么样的博弈策略，最终都会回到演化稳定策略，即房地产开发商采取投机策略且银行采取宽松信贷的策略。
此时处于房地产市场初步宏观调控时期，尽管政策采取了一系列宏观调控措施，房地产市场发展势头有所抑制，但房地产需求依旧异常旺盛，房地产价格快速上涨，在银行采取宽松的信贷政策情况下，银行贷款规模迅速扩大，使得银行贷款的潜在风险处于急剧积累的过程中，同时贷款规模的扩大也进一步助长了房地产价格的上涨和投机活动的升级，二者之间形成了一种互相推动的螺旋式前进的恶性循环，房地产金融风险不断膨胀。
3． 2008年~2009年：鼓励合理住房消费阶段。自2007年底起，一方面受到全球金融危机和经济衰退的影响，整个房地产市场观望情绪浓重，商品房交易量大幅下滑。其中在2008年下半年，中央银行连续五次降息，同时采取一系列税费优惠政策，以鼓励合理住房消费，从而能再次拉动国民经济的增长。但2009年下半年以来，基于房地产市场迅速反弹，房地产市场供需两旺的势头明显，政府出台了一系列密集且严厉的调控政策，旨在打击投机性住房行为，维持正常的住房需求。
在此时期内，房地产开发商从事投机行为获得的收益将小于其违规成本。因此，在此时期内，当房地产开发商采取投资行为时获得的收益将大于其采取投机行为取得的收益。
而在该时期内，无论银行采取宽松还是紧缩的信贷政策，若房地产开发商采取投机行为，由于惩罚力度较大，投机行为的收益很小，如果资金链发生断裂，则无法保证按时还款付息，从而银行的收益较小。而当房地产开发商采取投资行为时，若银行采取宽松的信贷政策将比紧缩的信贷政策取得的收益大。
则该阶段时，无论房地产开发商与银行初始状态采取什么样的博弈策略，最终都会回到演化稳定策略，即房地产开发商采取投资策略且银行采取宽松信贷的策略。
在鼓励合理住房消费阶段，受国际整体经济的消极影响，房地产价格开始回落，房地产市场陷入不景气的局面，房地产抵押贷款价值降低，房地产贷款风险将迅速增加，房地产贷款的呆账坏账将有所增加，如果此时银行采取紧缩的信贷政策，提高贷款标准，减少房地产贷款，则将加剧房地产市场的不景气现象，加快房地产价格的下降，最终会使得房地产泡沫破灭，形成金融危机。
4． 2010年~2011年：加强保障性住房建设、严厉打击投机行为。自2010年起，政府出台一系列房地产重拳调控政策，综合运用土地、信贷、税收等手段，先后出台了房地产税、限购令等严厉政策，极大地加强和改善对房地产市场的调控，遏制房价过快上涨，促进房地产市场健康发展。
在此时期内，房地产开发商从事投机行为获得的收益远远小于其付出的成本。因此，在此时期内，当房地产开发商采取投资行为时获得的收益将远大于其采取投机行为取得的收益。
而在该时期内，无论银行采取宽松还是紧缩的信贷政策，若房地产开发商采取投机行为，由于惩罚力度较大，投机行为的收益很小，如果资金链发生断裂，则无法保证按时还款付息，从而银行的收益较小。
则当处于该阶段时，无论房地产开发商与银行初始状态采取什么样的博弈策略，最终都会回到房地产开发商采取投资策略且银行采取宽松信贷的策略；或者房地产开发商采取投资策略且银行采取紧缩信贷的策略。
在严厉打击房地产市场投机阶段，房地产价格将会受到调控影响，价格增速回落，房地产市场的投机行为将逐渐消失，无论银行采取宽松或紧缩的信贷政策，房地产开发商都将采取投资的策略，房地产市场将会实现稳定健康快速的发展。
四、 结语
在房地产开发商与银行的演化博弈模型中，当房地产市场处于市场化初期阶段时和政府初步的不断进行宏观调控阶段，房地产市场持续火热，房地产开发商和银行的演化稳定策略均为银行采取宽松的信贷政策，房地产开发商采取投机的策略。这意味着当房地产市场繁荣发展时，供需两旺的势头明显，房地产价格迅速上涨，房地产业有利可图，银行忽略了房地产的贷款风险，纷纷扩大贷款规模，使得房地产市场不断涌入大量的资金，同时这进一步加快了房地产价格的上扬，两者交互作用，房地产金融风险开始形成并且不断加剧。
而当处于鼓励合理住房消费时，房地产市场不景气，房地产开发商的演化稳定策略为投资策略，银行采取宽松的信贷政策。这意味着房地产价格开始下滑，房地产抵押贷款价值降低，房地产贷款风险将迅速增加，而如果此时银行采取紧缩的信贷政策，控制房地产贷款规模，则将加剧房地产市场的不景气现象，加快房地产价格的下降，最终会使得房地产泡沫破灭，形成金融危机。
因此，为了促进房地产市场健康稳定发展，减少房地产市场投机行为，需要政府严格、持续的执行有效的房地产调控政策。从宏观政策的角度分析，政府可从以下几方面着手调控房地产市场：
（1）从信贷政策的角度来看，根据现在的市场状况，宽松的信贷政策对房地产市场效果不大，因此央行应加紧市场流动性的回收工作，继续实施紧缩的信贷政策，降低房地产市场泡沫破灭的风险，同时也有助于降低通货膨胀。
（2）从政府财政政策角度来看，政府应将资金重心向基础制造业倾斜，大力发展实业，防止产业空心化危机的发生，以加强房地产泡沫破灭时的风险的抵御能力。
（3）从政府的金融体系改革来看，政府一方面要对整个金融体系加强监管力度，一方面应该进一步完善房地产开发商的贷款制度，促进其技术创新及产业结构调整，将股市与楼市之间的资金向实业转移，从而在根本上解决房地产金融风险的问题。
参考文献：
1. 王俊.我国房地产金融风险形成机制研究.华中科技大学学位论文,2006.
2. 刘铁军.我国房地产市场非理性繁荣成机制及其金融风险研究.上海交通大学学位论文,2007.
3. 吴艳霞.基于房地产开发商的演化博弈研究.西安理工大学学位论文,2008.
4. 于嘉.房地产泡沫形成机制研究及我国房地产金融风险防范.复旦大学学位论文,2009.
5. 夏宇晓.我国房地产市场非理性繁荣的形成机制及治理对策.华东师范大学学位论文,2010.
6. 达庆利.有限理性条件下进化博弈均衡的稳定性分析.系统工程理论方法应用,2006,（3）:279-284.
房地产价格不断上涨的问题受到了教育界、金融界和政府官员的高度关注，但是从研究的角度看，对影响房地产价格的各种因素争议很大。当前需要从房地产市场的实际出发，运用系统科学的方法对其进行分析，总结我国房地产市场发展的经验，同时需要对影响房地产价格的各种因素进行综合分析，对房地产价格进行有效的调控，从而保证房地产价格处于一个合理的状态，促进房地产行业健康稳定发展。
我国房地产行业经过了几十年的发展，取得了一系列的成就。房地产行业的发展，对加快我国住房建设步伐、有效启动各类住房消费、改善社会环境和居民居住条件发挥了重要的作用，同时房地产行业的发展促进了人民生活水平的提高和国民经济的增长。从另一方面看，房价的过快上涨已经引起民众、企业、专家学者、媒体舆论和政府的高度关注［1］。从当前的情况看，房地产价格的影响因素是多方面的，需要通过研究分析影响房地产价格的关键性因素，找到更好的应对策略。房地产行业为什么会出现价格过快上涨的局面、影响其价格上涨过快的主要原因是什么、各类因素对房地产价格的影响程度有多大，此类问题一直是业界的研究重点，如何运用更加科学有效的方法对房地产价格进行分析和研究已经成为当前的热点问题，因此需要把理论和实践结合起来，并且在此基础上，找到房地产健康稳定可持续发展之路。
一、我国房地产市场价格影响因素分析。
房地产市场价格受到多方面因素影响，而这些因素自身也存在相互作用、相互影响的关系。从总体情况看，影响房地产价格的因素可以归纳如下：
（ 一） 从宏观环境角度分析。
银行利率对房地产价格影响明显，加息已经被房地产业界公认为是调控房地产需求和价格的重要的市场化手段。银行利率会对房地产开发商的经营产生重要的影响，同时其也是影响房地产成本的重要因素［2］。通常情况下，上调银行利率必然提高房地产业的开发成本，同时对投资过热的现象也可以进行有效抑制。商业银行存款利率的调整，对房地产投机行为会产生最直接的影响，投机的减少可以有效降低房地产价格，促使房地产价格涨幅回落，否则大量的投机资本流入房地产市场会导致房地产价格大幅度上涨，因此需要采取积极有效的措施解决这一问题。
（ 二） 从金融存款角度分析。
房地产行业对资金需求量较大，因此房地产价格受到资金供给等方面因素的影响。如果金融机构的各类存款增加，那么整个资金的成本会降低，开发商在此环境下会增加投资，因此资金供给会对房地产的价格产生一定程度的影响。同时，消费者的行为也会对房地产价格产生很大的影响。金融机构的存款变化可以反映出消费者的消费结构的相应变化。从中国的实际情况看，我国人均收入不高，住房消费一直是老百姓的主要消费，从大部分消费者的心态看，其“存款买房”的观念一直很强烈，金融机构存款的增加在一定程度上预示着住房需求的增加，因此需要采取有效的措施抑制房价过快上涨的局面。
（ 三） 从消费价格指数角度分析。
我国当前正处于经济发展期，因此人均收入还处于较低的状态，住房是人们最基本的消费和需求品之一。从消费品的特点看，消费品主要可以分为长期消费品和短期消费品。一段时期内，如果消费者短期消费倾向重，必然会影响其长期消费； 相反，如果消费者长期消费倾向比较重，必然会影响其短期消费行为［3］。消费价格指数主要是对短期消费情况进行集中反映。从实际情况看，消费价格指数与房地产价格指数呈反比关系，因此在房地产价格调控过程中需要对此进行重点研究，从而促使房地产行业健康稳定发展。
（ 四） 从房地产开发成本角度分析。
房地产的开发成本对其价格会产生很大的影响。房地产开发过程分为前期、中期和后期。前期工作主要是对土地资源进行开发利用。土地是房地产行业发展过程中必不可少的物质基础。前期工作主要包括确定用地规模性质、项目地址的选择、获取土地使用权、对项目进行总体规划等。我国实行国有土地有偿使用制度，土地使用权在运行过程中可以依法转让。随着我国社会经济的发展，土地使用制度也在不断改革和完善，通过行政划拨手段获取土地使用权的情况呈现减少的态势。土地使用者需要支付反映市场情况的土地使用权价格，也就是通常说的出让金，开发商在项目开发过程中同样需要支付土地费用，因此土地费用会对房地产的价格形成产生很大的影响。当前需要进一步完善土地使用权费用征收制度，不断优化土地管理制度，促使房地产行业科学发展。
二、我国房地产行业调控的对策建议。
（ 一） 不断加强我国房地产市场的宏观调控力度。
土地对房地产市场价格会产生很大的影响，是其主要影响因素，同时土地价格自身也受到多种因素影响。政府的宏观调控对规范土地市场，促使房地产市场健康稳定发展具有十分重要的作用。当前政府需要鼓励进一步开发利用存量城市用地，规范其流转程序，严格控制土地市场的发展，优先考虑普通住宅建设用地和经济适用房用地，保证用于房地产开发的土地供给处于健康稳定的状态［4］。政府在宏观调控过程中需要建立公开透明的土地转让、出让、招投标制度，建立完善的土地交易市场，对土地使用制定供应计划，努力提升土地整体管理水平。
（ 二） 通过金融手段调控资金流向结构。
通过积极有效的金融手段调整完善信贷程序，可以有效地控制资金流向房地产行业的结构和具体数量，从而能够更好地推动房地产行业健康稳定协调发展。从国外房地产业发展经验看，金融业的参与对房地产市场的健康稳定发展有很大的作用，当前我国房地产业处于快速发展的阶段，因此房价上涨速度与经济社会发展不匹配的现状已经产生，只有解决这种不匹配的问题，才能有效控制房价过快上涨的势头，促使房地产价格回归理性状态。我国房地产信贷还存在很多的问题，需要进一步优化资金投向结构，通过金融手段进行调控，促使房地产价格处于合理状态。
（ 三） 通过财税手段调节房地产市场发展模式。
积极有效的财税手段对房地产市场发展模式会产生重要的影响。根据房地产市场发展的状况，有效利用调整财政预算支出、调整税率、废立税种等手段，从而达到合理利用财税手段调控房地产市场价格的根本目标。房地产市场调控过程中需要每年从财政预算中安排一定的资金用于经济适用房建设，以有效满足中低收入消费者的购房需求。国家通过积极有效的财税手段，可以控制开发商的投资盈利规模，也能对消费者的支出水平进行有效的分析，为低收入群体买房创造积极有利的条件，为房地产市场健康稳定发展创造有利的环境。
（ 四） 通过有效的法律手段规范房地产市场发展。
房地产市场的各种经营活动，需要按照市场经济的具体要求进行，市场经济从一定程度上看就是法制经济，法制建设对房地产行业的健康稳定发展会产生重要的影响，通过完善法律制度可以更好地维护市场秩序，发挥市场在资源配置方面的作用。
房地产业宏观调控需要政府通过有效的司法和立法途径，运用法律法规来约束和规范各个利益主体的行为［5］。利益主体主要包括房地产开发商、中介机构、政府、消费者等。各个利益主体必须按照法律法规的要求实施各种行为，这样各个利益主体的权益才能得到有效的保障，房地产行业才能在市场经济环境下健康稳定发展。
（ 五） 采取积极有效的手段干预房地产市场运作。
房地产行业发展过程中需要对其核心问题进行规范，通过完善产权制度，可以保证产权在各个经济主体之间的合理转移和让渡。当前我国房地产产权比较混乱，这对政府的宏观调控产生了一定程度的影响。在市场经济的条件下，不断完善房地产的产权制度，对保证行业健康稳定发展具有很大的作用。
通过建立房地产价格评估机制，可以保证房地产业的市场运作更加科学、合理，促使房地产市场的运行更加规范。
（ 六） 积极引导和发展房地产业。
房地产业发展过程中需要政府积极有效的引导，帮助其科学发展。具体实施过程中可以通过采取社会舆论、宣传教育、信息引导等手段，对房地产业消费、投资主体和利益相关者进行引导教育，把其引上规范化的发展轨道。针对市场发展过程中一些不规范现象进行统计分析，通过完善制度等手段不断规范市场秩序，这样才能保证房地产业在社会经济发展的大潮中健康发展。
参考文献：
［1］ 黄忠华，吴次芳，杜雪君。 房地产投资与经济增长———全国及区域层面的面板数据分析［J］。 财贸经济，2008（ 08） .
［2］ 李倩，张飞涟。 房地产开发商与地产中介的博弈分析［J］。 长沙铁道学院学报（ 社会科学版） ，2007（ 02） .
房地产价格不断上涨的问题受到了教育界、金融界和政府官员的高度关注，但是从研究的角度看，对影响房地产价格的各种因素争议很大。当前需要从房地产市场的实际出发，运用系统科学的方法对其进行分析，总结我国房地产市场发展的经验，同时需要对影响房地产价格的各种因素进行综合分析，对房地产价格进行有效的调控，从而保证房地产价格处于一个合理的状态，促进房地产行业健康稳定发展。
我国房地产行业经过了几十年的发展，取得了一系列的成就。房地产行业的发展，对加快我国住房建设步伐、有效启动各类住房消费、改善社会环境和居民居住条件发挥了重要的作用，同时房地产行业的发展促进了人民生活水平的提高和国民经济的增长。从另一方面看，房价的过快上涨已经引起民众、企业、专家学者、媒体舆论和政府的高度关注。从当前的情况看，房地产价格的影响因素是多方面的，需要通过研究分析影响房地产价格的关键性因素，找到更好的应对策略。房地产行业为什么会出现价格过快上涨的局面、影响其价格上涨过快的主要原因是什么、各类因素对房地产价格的影响程度有多大，此类问题一直是业界的研究重点，如何运用更加科学有效的方法对房地产价格进行分析和研究已经成为当前的热点问题，因此需要把理论和实践结合起来，并且在此基础上，找到房地产健康稳定可持续发展之路。
一、我国房地产市场价格影响因素分析
房地产市场价格受到多方面因素影响，而这些因素自身也存在相互作用、相互影响的关系。从总体情况看，影响房地产价格的因素可以归纳如下：
1.从宏观环境角度分析。银行利率对房地产价格影响明显，加息已经被房地产业界公认为是调控房地产需求和价格的重要的市场化手段。银行利率会对房地产开发商的经营产生重要的影响，同时其也是影响房地产成本的重要因素。通常情况下，上调银行利率必然提高房地产业的开发成本，同时对投资过热的现象也可以进行有效抑制。商业银行存款利率的调整，对房地产投机行为会产生最直接的影响，投机的减少可以有效降低房地产价格，促使房地产价格涨幅回落，否则大量的投机资本流入房地产市场会导致房地产价格大幅度上涨，因此需要采取积极有效的措施解决这一问题。
2.从金融存款角度分析。房地产行业对资金需求量较大，因此房地产价格受到资金供给等方面因素的影响。如果金融机构的各类存款增加，那么整个资金的成本会降低，开发商在此环境下会增加投资，因此资金供给会对房地产的价格产生一定程度的影响。同时，消费者的行为也会对房地产价格产生很大的影响。金融机构的存款变化可以反映出消费者的消费结构的相应变化。从中国的实际情况看，我国人均收入不高，住房消费一直是老百姓的主要消费，从大部分消费者的心态看，其“存款买房”的观念一直很强烈，金融机构存款的增加在一定程度上预示着住房需求的增加，因此需要采取有效的措施抑制房价过快上涨的局面。
3.从消费价格指数角度分析。我国当前正处于经济发展期，因此人均收入还处于较低的状态，住房是人们最基本的消费和需求品之一。从消费品的特点看，消费品主要可以分为长期消费品和短期消费品。一段时期内，如果消费者短期消费倾向重，必然会影响其长期消费； 相反，如果消费者长期消费倾向比较重，必然会影响其短期消费行为。消费价格指数主要是对短期消费情况进行集中反映。从实际情况看，消费价格指数与房地产价格指数呈反比关系，因此在房地产价格调控过程中需要对此进行重点研究，从而促使房地产行业健康稳定发展。
4.从房地产开发成本角度分析。房地产的开发成本对其价格会产生很大的影响。房地产开发过程分为前期、中期和后期。前期工作主要是对土地资源进行开发利用。土地是房地产行业发展过程中必不可少的物质基础。前期工作主要包括确定用地规模性质、项目地址的选择、获取土地使用权、对项目进行总体规划等。我国实行国有土地有偿使用制度，土地使用权在运行过程中可以依法转让。随着我国社会经济的发展，土地使用制度也在不断改革和完善，通过行政划拨手段获取土地使用权的情况呈现减少的态势。土地使用者需要支付反映市场情况的土地使用权价格，也就是通常说的出让金，开发商在项目开发过程中同样需要支付土地费用，因此土地费用会对房地产的价格形成产生很大的影响。当前需要进一步完善土地使用权费用征收制度，不断优化土地管理制度，促使房地产行业科学发展。
二、我国房地产行业调控的对策建议
1.不断加强我国房地产市场的宏观调控力度。土地对房地产市场价格会产生很大的影响，是其主要影响因素，同时土地价格自身也受到多种因素影响。政府的宏观调控对规范土地市场，促使房地产市场健康稳定发展具有十分重要的作用。当前政府需要鼓励进一步开发利用存量城市用地，规范其流转程序，严格控制土地市场的发展，优先考虑普通住宅建设用地和经济适用房用地，保证用于房地产开发的土地供给处于健康稳定的状态。政府在宏观调控过程中需要建立公开透明的土地转让、出让、招投标制度，建立完善的土地交易市场，对土地使用制定供应计划，努力提升土地整体管理水平。
2.通过金融手段调控资金流向结构。通过积极有效的金融手段调整完善信贷程序，可以有效地控制资金流向房地产行业的结构和具体数量，从而能够更好地推动房地产行业健康稳定协调发展。从国外房地产业发展经验看，金融业的参与对房地产市场的健康稳定发展有很大的作用，当前我国房地产业处于快速发展的阶段，因此房价上涨速度与经济社会发展不匹配的现状已经产生，只有解决这种不匹配的问题，才能有效控制房价过快上涨的势头，促使房地产价格回归理性状态。我国房地产信贷还存在很多的问题，需要进一步优化资金投向结构，通过金融手段进行调控，促使房地产价格处于合理状态。
3.通过财税手段调节房地产市场发展模式。积极有效的财税手段对房地产市场发展模式会产生重要的影响。根据房地产市场发展的状况，有效利用调整财政预算支出、调整税率、废立税种等手段，从而达到合理利用财税手段调控房地产市场价格的根本目标。房地产市场调控过程中需要每年从财政预算中安排一定的资金用于经济适用房建设，以有效满足中低收入消费者的购房需求。国家通过积极有效的财税手段，可以控制开发商的投资盈利规模，也能对消费者的支出水平进行有效的分析，为低收入群体买房创造积极有利的条件，为房地产市场健康稳定发展创造有利的环境。
4.通过有效的法律手段规范房地产市场发展。房地产市场的各种经营活动，需要按照市场经济的具体要求进行，市场经济从一定程度上看就是法制经济，法制建设对房地产行业的健康稳定发展会产生重要的影响，通过完善法律制度可以更好地维护市场秩序，发挥市场在资源配置方面的作用。
房地产业宏观调控需要政府通过有效的司法和立法途径，运用法律法规来约束和规范各个利益主体的行为。利益主体主要包括房地产开发商、中介机构、政府、消费者等。各个利益主体必须按照法律法规的要求实施各种行为，这样各个利益主体的权益才能得到有效的保障，房地产行业才能在市场经济环境下健康稳定发展。
5.采取积极有效的手段干预房地产市场运作。房地产行业发展过程中需要对其核心问题进行规范，通过完善产权制度，可以保证产权在各个经济主体之间的合理转移和让渡。当前我国房地产产权比较混乱，这对政府的宏观调控产生了一定程度的影响。在市场经济的条件下，不断完善房地产的产权制度，对保证行业健康稳定发展具有很大的作用。
通过建立房地产价格评估机制，可以保证房地产业的市场运作更加科学、合理，促使房地产市场的运行更加规范。
6.积极引导和发展房地产业。房地产业发展过程中需要政府积极有效的引导，帮助其科学发展。具体实施过程中可以通过采取社会舆论、宣传教育、信息引导等手段，对房地产业消费、投资主体和利益相关者进行引导教育，把其引上规范化的发展轨道。针对市场发展过程中一些不规范现象进行统计分析，通过完善制度等手段不断规范市场秩序，这样才能保证房地产业在社会经济发展的大潮中健康发展。
参考文献
[1]黄忠华，吴次芳，杜雪君. 房地产投资与经济增长全国及区域层面的面板数据分析[J].财贸经济，2008（08）.
[2]李倩，张飞涟. 房地产开发商与地产中介的博弈分析[J].长沙铁道学院学报（社会科学版），2007（02）.
