发布时间：2023-10-11 17:33:59
绪论：一篇引人入胜的农村用地规划，需要建立在充分的资料搜集和文献研究之上。搜杂志网为您汇编了三篇范文，供您参考和学习。
为切实解决农村村民住房矛盾，促进新农村建设，根据《福建省农村村民住宅建设用地管理办法》及相关文件精神，我区启动了农村村民住宅建设用地审批管理工作。随着该项工作的开展，逐渐出现一户多宅、未批先用、地类认定不清、未节约利用土地等问题。农村住宅建设用地管理既关系到新农村建设及农村民生问题，又是国土资源管理的重要内容。唯有进一步规范化管理农村住宅建设用地，才能将基本国策落到实处。
1 当前农村住宅用地利用现状
以第二次全国土地调查标准时点为准，本区域内耕地总面积为15.51万亩（基本农田13.99万亩）,其中辖区内纳入农村建设用地管理的规划控制区外有5个乡镇，耕地面积10.55万亩（基本农田10.02万亩）。自2007年开通农村住宅用地审批管理业务以来，共审批农村住宅用地29批1082户，面积108520m2，其中2007年2批97户、用地面积9770 m2，2008年4批183户、用地面积16560 m2，后逐年增长，2011年达到8批283户、用地面积28550 m2。
通过调查统计分析，列入农村住宅用地管理的5个乡镇基本农田占全区域内基本农田的71.6%，是基本农田集中分布区域，也是耕地保护重点区域；同时，近年来该区域内农村住宅用地需求呈逐年增长态势，自开通管理业务以来，农村住宅新增用地平均每年增长38.4%。切实保护耕地，严格规范农村住宅用地管理已是迫在眉睫，也是国土资源管理中一项长期而艰巨的任务。
2 农村住宅用地管理工作存在的主要问题
2.1 住宅用地缺乏科学规划、合理引导
目前，除了道路等基础设施拆迁安置区及有条件的村集体以统一建设农村住宅小区外，相当部分的村庄因用地条件所限，缺乏科学规划及技术引导，未能建设农村住宅小区。主要以单独申请住宅用地为主，造成了零星分散建房的现状，不利于新农村成片规划、有序建设的开展，也给国土资源住宅用地管理工作带来很大难度。
2.2 落实“一户一宅”及“旧宅处置”政策缺乏有效措施
在农村住宅用地管理过程中，如何有效管理“一户一宅”及切实解决“旧宅处置”问题，目前还没有一套完整有效的管理制度。农村子女成家分户、老人轮流随子女生活、旧宅的风水迷信等原因，给界定“一户一宅”带来很大困难，也给拆旧宅等处置旧宅用地造成一定阻力，且收回、调剂旧宅用地很大程度上是依托所在村委会进行，目前缺乏有效的监督管理制度和具体操作办法。
2.3 管理程序不够规范
目前，省、市均出台有关政策及文件，但在基层国土资源管理具体过程中，需予以进一步明确和细化，出现的问题有：一是审批管理程序未能较好地实现无缝对接，造成管理真空，如未履行批后监管，造成移位建设、超面积建设等；二是报批程序不统一，如由乡镇政府上报、国土资源基层所上报及申请者个人上报等情形，上报管理程序紊乱；三是地类认定材料不够规范，造成部分土地占用耕地，未按农用地上报等现象；四是未按规定程序履行管理职能，如未履行先公示后报批、多部门交叉勘察等。
2.4 地质灾害搬迁户等“民生造福工程”申请用地受限
根据区域实际情况，因地质灾害搬迁住宅用地需求日浙增多，特别是列入地灾易发区内的搬迁户需要新建农村住宅。但由于近年来，按照新一轮土地利用总体规划划定基本农田和耕地占补平衡的有关规定，上述区域农用地中大部分列入基本农田保护区或土地整理区，加上山区林地面积比例较大，能用于审批建房的用地可选择性不大，造成了山区急需解决地灾搬迁户等民生问题而又无符合要求的用地等困境。
2.5 未批先建、少批多占等违法现象仍存在
按现行有关政策，农村住宅用地按每户3人及以下80平方米、4～5人100平方米、6人及以上120平方米审批管理。但受农村传统观念影响，农村村民大部分愿意住大宅楼，不按批准面积建房，而随意扩大住宅面积，部分申请者在办理审批手续过程中，未批先建或边批边建，给国土资源执法管理带来了难度。
3 农村住宅用地规范化管理的措施和建议
3.1 以“科学规划统一建设农村住宅小区”为主、辅以“散户建设”的管理原则
以统一规划建设农村住宅小区为主，积极为农村提供建房技术服务，采用村庄土地整理和旧村改造相结合的方式，鼓励自然村向中心村、集镇集聚，鼓励集中建设农村村民住宅小区，引导农民科学选址、合理建房、节约用地。村庄的科学规划应以“六个结合”为基本原则：一是与环境卫生相结合，合理预留绿化带及卫生设施用地；二是与农村道路基础设施建设相结合，依托农村路网进行规划选址；三是与村庄改造相结合，统筹旧村改造、土地整治及新农村建设布局；四是与农业产业结构调整相结合，集中分散居住的农户，实现农业综合开发利用和规模化种植；五是与旅游资源开发相结合，充分考虑当地旅游特色，力求在建筑风格上与自然和谐统一；六是与生态建设相结合，注重保护河流、水库、森林等生态资源，坚持预防优先，恢复补偿为辅，恢复补偿等措施与项目所在地生态功能区划的要求相适应[1]。对无房户、明显低于法定用地标准户及无法达到最基本居住安全和质量要求的危房户，确需新建但客观上又无法纳入农村住宅小区统一建设的，给予考虑单独申请住宅建设用地。
中图分类号：F321.1 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2012）24-0051-02
一、农村土地使用现状分析
中国是一个典型的发展中国家，在改革开放前，经济是很落后的。然而，近些年中国的发展脚步逐步加快，而中国在国际上的地位也大大提升，形成世界第二大经济体。在城市化进程逐步加快的今天，越来越多的土地被开发出来用于工业和经济建设方面，国家的整体经济水平得到了很大的提高。根据资料分析，土地开发的现状主要表现在以下几个方面：
1.土地“过度非农化”现象严重。土地“过度非农化”一是指中国大陆农地转为城乡建设（包括开发区等）用地不但总量多，而且人均占有量也已大大超标；二是指耕地过度非农化。据统计，1996年中国大陆城乡建设用地已达21.8万平方公里，居世界第一，1997—2005年，中国大陆耕地从19.51亿亩减少到18.31亿亩，中国城镇人均占地133平方米，是一般城市国家标准上限的133%[1]。土地“过度非农化”的现象越来越明显，由此农村土地面积也是逐年减少，这已成为中国经济增长方式由粗放型向集约型转变的基础。
2.农民外出务工，农村土地闲置。在经济高速发展的今天，随着人民的生活水平的提高，物价上涨仅仅是耕田种地所取得的收入根本养不活一家人，不能满足农民的生活所需，而外出务工的年收入远远高出种地所得。所以中国农民外出打工的现象已经相当普遍，也因此造成了农村大量土地闲置，没有投入使用，农村土地没有创造其应有的价值。
3.耕地面积大量被占用，出现粮食危机。中国的国土面积虽然广，但由于受地形方面的影响，中国的耕地面积相对国土面积并不是很大。再加之中国是一个人口数量庞大的国家，中国的人均耕地面积只有1.39亩，仅为世界平均水平的40%[2]。近些年，由于经济发展速度加快，耕地面积也随之减少，从1998—2008年，中国的耕地面积足足减少了1亿多亩。中国的人口众多，要满足基本的粮食需求，中国必须坚守18亿亩的红线，然而近几年的土地开发利用使耕地面积迫近红线边缘，出现了粮食危机。
耕地的占用多是用于经济发展建设，当然经济发展是必须的，但是我们在取得发展的同时，也应当满足中国自己的粮食供给，在中国人口数量庞大的国情之下，我们必须满足人们对粮食的基本需求，因此坚守18亿亩耕地的红线是有极大必要的。
二、农村私企用地过程中的不合理现象
为了带动农村经济发展，缩小城乡差距，促进共同富裕，国家出台了许多扶助农村建设发展的政策，如创办私营企业的小额信贷优惠政策、加强基础设施建设、建立健全农村社会保障体系等等。就发展私营企业来说，地方政府是很愿意有企业来到其所管辖的范围内发展的，一是可以解决一部分农民的就业问题；二是可以增加地方财政收入[2]。
1.私营企业租用土地却改变土地的使用性质。私营企业如果想要在某村租用农民的土地，必须先先征得地方政府的同意，然后和农民签订土地租用合同，暂时取得土地的经营权。但无权改变土地的使用性质。根据国家法律规定，租用的土地，其经营人员是无权改变其使用性质的。也就是说原本的农业用地是不能用作工业建设用地的，私营企业在租用的土地上开办工厂是不合法的。
2.污染环境的小企业搬到农村，给环境造成危害。一些私营企业从其他地方搬到农村，根据调查分析，其原因主要有：（1）农村土地租用费用相比城市更低，具有明显的价格优势，从而降低了成本；（2）在农村发展，那就是“山高皇帝远”，政府难免会疏于管理；（3）农村对环境要求的各项指标相对较低。因此，对于规模相对较小的私企来说，农村更适合企业自身的发展，特别是那些对环境造成伤害的企业更多的往农村搬迁。于是农村的环境也是越来越差，污水、废气未经处理就随意排放造成水污染和大气污染是常见的事，给农民的生产生活造成了严重影响。
3.土地资源利用不合理。一些私营企业的老板，由于自身对土地规划这一方面的知识欠缺，加之没有专业人员作规划指导，在租用土地的过程中，对土地的实际需求和利用率的考虑不周全，使一部分租用来的土地过多闲置，没有创造经济效益。虽然现在的地价也是越来越高，囤积土地资源有一定收益，但是对于资金有限的私企来说，为了企业更好的发展还是应该充分利用现有资源。土地的闲置很容易导致企业资金周转不灵，企业的总成本过高，企业运作出现困局，同时也导致了土地资源的浪费。
三、土地使用不规范带来的后果
在新一轮乡镇土地利用总体规划修编时，要把确保耕地总量基本稳定、基本农田面积不减少作为规划修编的前提。严格控制非农建设占用耕地，对于经批准占用耕地的非农建设也要压缩其建设用地规模，并且与开发复垦挂钩，实行占一补一原则，由占用耕地单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地，没有条件开垦的，也要缴纳相关税费，专项用于耕地整理，开发补充耕地。对于划入基本农田的粮、棉、油生产基地、有良好水利与水土保持设施的耕地、正在实施改造的中低产田，在农地转用审批和土地征收等方面要继续实行严格管理。在乡级土地利用总体规划中，在落实基本农田保护任务，明确划定基本农田保护地块的前提下，可结合新农村建设和土地综合整治项目的实施，划定基本农田整备区，加大土地综合整治资金投入，引导建设用地等其他土地逐步退出基本农田整备区，将零点分散的基本农田集中布局，形成集中连片的高标准粮、棉、油生产基地。
2.严格控制非农建设用地扩张
目前，农村居民点建设普遍缺乏规划，布局杂乱松散，要逐渐对村庄进行规划治理，规划期内各村均不能再扩展居民点用地。要充分利用村内闲散地和旧宅基地，消灭空心村，挖掘内部潜力，提高居民点的集中利用程度，鼓励农民建楼房，充分利用低丘缓坡和荒地，尽量不占或少占耕地。积极推进农村建设用地布局调整，逐步撤并小型村、整理空心村、缩减自然村、搬迁偏远村，进一步优化村庄布局。要加强农村环境建设，农村环境治理涉及大量的宅基地、基础设施用地、公益服务设施用地等，要充分挖掘现有的土地潜力，合理规划。为适应新农村建设要求，在乡级规划修编时，通过农村居民点增减自求平衡，为新农村住宅建设、农村产业发展、农村中小学建设，农村卫生院建设留足空间。对于独立工矿，要优先保障省和国家批准的重点建设项目用地，而且布局要相对集中，共同利用基础设施，达到节约用地的目的。工矿用地内部布局要紧凑，集约利用土地，对土地特别是耕地具有破坏性的工矿企业，如砖瓦窑，要限制其发展。由各种原因形成的工矿废弃地，原用地单位或个人要负责复耕。
3.加强土地开发整理专项规划编制
耕地数量的增加和耕地质量的提高在很大程度上能增加农民收入，改善生活水平。因此在新一轮乡镇土地利用规划修编时，要进一步编好土地开发整理专项规划，更好地适应新农村建设的需要。土地利用要以保护和改善生态环境、防止水土流失、土地荒漠化、次生盐渍化为前提，要因地制宜。在一定耕地数量的基础上，通过耕地质量和生态环境的不断改善，逐步提高耕地产出能力，这才是完整意义上的耕地保护。土地开发整理要本着确保耕地占补平衡的条件下，增加有效耕地面积，提高耕地质量，并正确处理好开发整理与生态环境保护的关系。主要通过退耕还林、还水、还草和盐碱地、沙地的综合开发治理、改造中低产田，有效地增加耕地面积和改善土地生态环境，提高耕地质量和集约化利用程度；大力进行农村居民点整理及对塌陷、挖损、压占废弃土地的复垦以及对沟、渠、路、坎进行综合整理，增加有效土地利用面积；通过规整农田灌溉系统，发展节水灌溉农业，改良土壤，提高土、水、肥的综合利用效率；通过平田整地、归并零星地块，促进土地集中程度和规模经营；通过改善农业基础设施，为农业技术的大面积推广应用创造条件。
