发布时间：2023-10-12 15:40:46
绪论：一篇引人入胜的房地产公司财务核算，需要建立在充分的资料搜集和文献研究之上。搜杂志网为您汇编了三篇范文，供您参考和学习。
一、房地产公司审计的重要性
房地产公司审计是指报表使用人委托第三方对房地产公司管理层编制的财务报表进行独立审计并对报表公允性发表意见的过程。其重要作用主要有以下几个方面：
1.会计师事务所通过审计所出具审计报告能够从专业性的角度对财务报表公允性给予意见。管理层提供的财务报表是否严格按照企业会计准则及相关会计制度编制，会计处理是否规范，注册会计师通过审计，采用一定的技术手段，可以对其是否公允发表独立意见。
2.增加管理层提供的报表的公信力。有个别房企管理层为了绩效考核或达到其他目的而故意粉饰财务报表。为了使报表使用者能够充分信任管理层提供的财务报表并在投资或经营决策中参考报表中提供的财务信息，经注册会计师对进行独立审计后的财务报表可以增加报表的公信力。
3.促进管理层加强管理，本着公平公正的原则编制财务报表。由于房地产企业资金占用金额大，开发产品的生产周期长，经常引入各种类型的战略合作者，而不同利益主体对项目的关注点不同，加之房地产项目本身成本归集对象较为复杂，完工产品的确认条件与其他企业截然不同，行业财务从业人员专业素质的参差不齐及管理层对财务工作的重视程度不一，导致一些房企提供的财务信息质量不高。通过审计提出并解决问题可以督促管理层重视且加强财务报表的编制工作。
二、房地产公司审计工作的步骤及方法
1.做好审前准备工作。第一，近些年国家出台了非常多的关于地产市场的调控、指引性文件及对相关财政税收方面的规定，审计前应充分掌握这些制度及文件并考虑可能对公司的影响：第二，了解公司股东背景、股权架构及公司团队核心人员情况，对公司文化理念及经营方针有初步大致的了解：第三，与被审计单位负责人及各部门进行充分沟通，了解公司的战略发展方向、项目基本情况、项目开发流程、营销及回款策略，特别是要了解公司财务核算、内控制度、税收及现金流管控等体系。第四，收集被审计单位证件及项目资料及清单，包括公司章程、股东会决议及政府部门颁发的三证等。项目的基础资料包括规划设计方案、土地使用权证、建设规划许可证、建设工程许可证、施工许可证等政府部门批复的方案、证件等。第五，在收集上述资料的基础上，了解项目的开发进度，工程施工情况，开盘及销售去化程度以及资金回笼及融资情况等，并根据公司规模具此判断出企业核算中有可能出现的漏洞及确定审计重要性。第六，签订审计业务约定书。
2.现场审计阶段。第一，对被审计单位会计报表进行大致梳理分析，索取上年度审计报告（如上年度非本事务所审计），确定重点审查科目及重要审计事项，第二，对重点科目如收入、成本、期间费用等发生额进行抽查，特别是大额经济事项采用从原始凭证到报表及从报表到原始资料（正查法及逆查法）等技术手段核查其完整性及真实性。第三，对资产负债表重大往来科目采用发函询证等技术手段核查其真实性。第四，对重大经济事项如经济合同签订进行检查，检查其定价是否符合市场公允价格，询价、审批及签订流程是否符合公司制度规定等。第五，检大经济事项的会计核算是否符合企业会计准则的规定，如收入的确定、成本的分摊及结转、资本化与费用化的划分是否正确等。第六，检查税务处理是否正确，特别是每年度的所得税汇算清缴及完工项目土地增值税清算等。
3.编制工作底稿及出具审计报告。第一，根据审计现场的工作成果编制详细的工作底稿，底稿索引清晰，便于查询。第二，根据检查中发现的错误及被审计单位是否愿意调整等综合因素并结合重要性，判断出具审计报告意见类型。第三，获取被审计单位承诺函并报主任会计师同意，出具审计报告。
三、房地产公司审计工作的重点
1.收入的确认。房地产开发产品在满足竣工备案、交付业主使用、办理产权证三个条件之一时即需确认收入，但由于平时税务机关对房地产企业实行预售时按较低毛利率计算预缴所得税，待结转收入时进行汇算清缴，故导致一些企业为缓交税款而故意延迟结转收入。此时，审计人员应重点检查销售合同确定房屋交付时间且登录政府房产部门网站查看小区公示情况，必要时需进入现场实地查看是否有业主实际人住等，确保被审计单位确认收入时间正确。另外，由于目前很多开发企业开发的车位不具有办理产权条件，故开发企业在车位完工后销售车位使用权，而这部分业务实际上属于出租收入，但很多企业长期挂账其他应付款，导致少结转收入并漏缴税款，对此部分业务，审计人员应重点审计规划批复上车位情况并结合账上其他应付款展开审计，以确认企业是否有租金未确认收入问题。
2.成本的结转。房产开发企业开发产品周期较长，成本归集对象较为复杂，完工产品确定及结转与其他企业截然不同，正确的审计房产企业成本在不同核算之间分摊是否正确、完工产品与未完工产品之间分摊是否正确、已销产品与未销产品之间分摊是否正确，不仅牵涉到企业结转成本的正确性，而且也直接影响到存货余额的正确性。第一，应根据企业开发产品、开发成本、预付账款、预收账款等账簿反映的成本归集对象与企业提供的国有土地出让合同、建设用地规划许可证、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售证、开发产品竣工备案材料等进行核对，以检查其相互匹配性：第二，根据企业提供资料，通过询问财务人员、现场检查等方式确认企业已结转成本是否真实完工：第三，要求企业提供销售台账、销售合同及已完工产品未售情况，核查企业所有已销及未销产品楼盘、房号、面积等资料：第四，核查开发产品及开发成本科目，根据企业所提供资料，检查企业成本在不同归集对象之间分摊是否正确，是选用占地面积法、建筑面积法还是其他分摊方法并是否一直沿用：第五，检查主营业务成本及存货科目，重点关注企业是否区分已销产品及未销产品，结转成本是否正确。
3.资金的往来情况。由于房地产企业开发周期较长，房屋预售后产生大量的现金流，而此时房屋建设尚处于施工前期阶段，后续尚需大量的资金投入，但开发商此时由于拥有大量的现金余额，常常会以股东借款的形式将此部分资金借出用于其他项目。为项目的后续建设留下一定的资金隐患。审计人员应重点检查企业的现金流情况，对大额的股东借款进行跟踪审计，检查其手续是否健全、合法，是否有同意借款的股东会决议，借款的期限、利率等是否有规定，如会计年度末未归还，企业是否向税务部门申报利息税金。最重要的是确定股东的还款来源，以确保后续工程顺利完工。
4.预收账款的审计。房地产企业由于其开发的特殊性，销售与结转收入的间隔时间较长，很多企业为调节利润，往往在会计年度末将不具备结转收入的预收账款转入主营业务收入，虚增当年利润，在下一个会计年度转回，随意的调节企业各年度的利润。审计人员应重点关注预收账款科目的发生额及余额，对结转收入的预收账款重点检查其是对应的房屋竣工备案情况、交付使命情况，确保其结转收入的正确性。
5.应收账款审计。企业房屋交付后，未交清购房款会记入应收账款科目，如企业存有大量应收账款余额，应进行重点审计。重点审计应账账款清单中所列购房合同，必要时可对购房业主进行询证，以证明是否为真实有效的客户以及客户产生违约的可能性。
6.代建及配套工程的审计。企业在与政府签订土地出让合同时，合同中一般会要求企业进行一些配套设施或代建工程建设等。税法要求此类工程产权如未明确表示无偿转让政府或为业主使用，应按公允价值视同销售确认收入，结转成本，而大多企业只是将此类工程直接进行成本，逃避税收，应进行重点审计。
四、房地产公司审计过程中需注意的问题及建议
（一）需要注意的问题
1.房地产企业由于其行业的特殊性，政府监管力度非常之大，各种批文及需办理的证件较多-而审计人员如只注企业的财务资料如凭证、账簿，则很难发现企业的各种违规则操作，不能发现企业的潜在经营风险。
2.房地产企业由于开盘时预收款较多，而流转税是根据预收款缴纳，很多企业为了缓交税金-而将预收账款放在其他应收款科目，逃避税款入库。
3.账外风险。很多企业将未销售的房屋向金融机构办理抵押贷款，在未解除抵押的情况下又将房屋对外销售。
（二）建议
一、财务管理工作在房地产企业管理中的重要性
财务管理是企业营运活动中的重要功能，所有营利组织都是以获利为最终目标，企业需要通过财务管理来不断地降低成本、充分运用资金，降低经营风险。房地产企业作为营利组织，财务管理也同样重要。房地产企业是从事房地产开发和经营的企业，它既是房地产产品的生产者，又是房地产商品的经营者。与其他企业不同的是，其开发经营行为更为复杂、经营风险更大。复杂是由于房地产业涉及面广，经济往来对象多。经营风险大是由于房地产企业开发的产品单位价值高，建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多。财务管理对房地产企业是一台加速器，如果能够良好运用财务核杠杆，则可以协助房地产企业快速成长，但是不当地财务管理，也会加速企业的破败灭亡。
二、房地产企业财务管理的特点
财务管理是在企业的整体目标下，进行的资产投资，资本筹资，现金流以及利润分配的管理工作。为了实现企业经济效益的最大化，在公司财务中进行的预测、决策、协调、考核等管理工作。财务管理要努力实现以下几个目标： 产值最大化； 利润最大化； 股东财富最大化； 企业价值最大化。企业财务管理主要有以下几个特点： 参与面广泛。对企业内部来说，财务管理涉及到生产、销售等环节。同时，企业各个部门都与资金有着或多或少的联系，完全没有联系的部门是没有的。财务管理部门要加强各个部门在使用资金和资金利用率的监督及约束的作用。财务部门还要参与到工程项目前期的市场探查，项目的可行性分析，为企业管理部门提供及时、准确的基础资料；系统性强。现代企业有行政管理、质量管理、人事管理、财务管理等许多子系统组成。财务管理工作关系到项目的生产、销售等各个要素。加强企业的管理要以财务管理作为要点，进而控制、促进企业的正常运转；主体性强。在市场经济中，企业面临着越来越激烈的竞争，一个企业要想生存下去，就必须
获得利润，一个企业的收入增加意味着企业的竞争力强，这些都将以现金流的形式在财务工作中得到体现，做好财务管理工作就是为企业的市场竞争提供服务，提高企业的盈利能力。
三、房地产企业财务管理存在的主要问题
（1）企业财务基础管理薄弱。目前，我国房地产企业财务管理的基础工作仍比较薄弱，财务功能较为欠缺，如不少房地产企业财务管理仍停留在基本会计核算的阶段，在预测与控制分析等方面做得不够，是一种被动反映型的财务管理；有的在会计核算上还停留在记账和出会计报表的阶段，对企业管理和决策的信息支持不够。有的企业内部财务核算制度不健全，财务监督控制机制比较薄弱，存在财权分割、多头开户、资金分散、私设小金库和资金账外循环等现象，甚至有的财务部门都不能掌握财务款项的来龙去脉， 从而导致企业管理层无法掌握相关项目的资金运作详情。
（2）财务管理尤其是成本管理不到位。一些房地产企业的财务人员因其业务素质较低、缺乏房地产开发专业知识与技能，不熟悉企业内部管理流程和财务工作规范，不熟悉房地产行业税收政策，缺乏现代企业财务管理理念等，致使企业财务管理处于较低的水平。尤其在成本管理方面，体现在成本控制上不到位，许多房地产企业在财务成本管理过程中并没有开展全员、全过程、全方位的管理，缺乏对企业财务成本管理的认识，认为财务成本管理的重点是在项目的前期阶段，对项目实施过程中的财务成本控制不力，缺乏全方位、全要素的成本管控。
（3）资产的流动性差导致短期偿债压力大。由于房地产公司的流动资产主要是房地产存货，而房地产的变现周期较长、变现能力差，而且多数房地产公司又有较多的长短期债务。对于长期债务来说可以通过长期的销售来应对债务的偿还，而对于那些短期的债务来说，可能由于无法在短期内筹集到足够的资金而导致较大的财务风险，极易使公司陷入短期资金不足的危机中。
四、全过程财务管理在房地产行业的应用
（一）企业财务实行筹资管理
经营者如何获得和支配其财力是企业兴衰的决定条件之一，因此在企业财务管理中，资本来源是其管理的重点环节。在筹资管理中，企业应该较可能地选择偏保守的筹资方式，在扩大资金来源应尽量避免采用负债方式，多采用增加自有资金的方式。这种选择一方面是因为企业物资基础增加后冒险代价也会增加，一方面是因为银行的借款通常会有各种限制条件，对资金去向有一定规定，且会对企业资金的运作产生限制，进而成为企业的财务负担。所以，企业在筹资上应该多采用普通方式，这样不仅更加灵活和独立，而且也不会给企业增加过重的负担，企业能够更多地对有利机会加以把握，提高发展速度。虽然这样说，但并不代表不可以向银行贷款，但企业在贷款时必须要在保证自己可以生存的前提下，在对财务杠杆收益获得的同时，对负债水平进行适度的保持。
（二）企业在投资上的管理
2006年2月15日，国家财政部长金人庆签署33号令，颁布了修订后的《企业会计准则―基本准则》，规定自2007年1月1日起施行。在这部新的企业会计准则中引入了公允价值的概念，即公允价值是指熟悉情况的交易双方在公平交易的基础上自愿进行资产交换或债务清偿的金额。国家财政部给出的公允价值概念与国际会计准则委员会给出的定义是一致的，此举不仅实现了中国企业会计准则体系与国际财务报告准则趋同，为中国企业走向世界扫除了一大障碍，更重要的是公允价值计量的采用将会提高会计信息质量，增强会计报告的实用性，大大地提高会计核算的准确性和可靠性。
1 采用公允价值计量模式的积极意义
1.1 新准则颁布实施之前，会计要素采用的是历史成本计量模式，其会计目标是“受托责任制”，提供的会计信息是静态的，不具有相关性；而公允价值计量模式的会计目标是“决策有用制”，提供的都是资产和负债的现时价值，是动态的会计信息，具有高度的相关性。
1.2 采用公允价值计量模式可以随时将企业耗费的生产能力一律按现行市价或未来现金流量现值计量。即使在物价上涨的情况下，也可以购回与原来规模相适应的生产能力，可以有效保护实物资本，以维持自身的简单再生产和扩大再生产。
1.3 公允价值计量模式可以更加客观地反映企业的财务状况。与历史成本计量相比，公允价值计量能够准确披露企业的现金流量，更好地使收入与相关成本、费用进行配比，从而更确切地反映企业的经营能力、偿债能力等财务状况。
1.4 公允价值计量模式可以增加透明度，降低风险损失。以前的会计要素计量中，金融工具无法在表内核算，所以风险不易被及早发现和识别。采用公允价值计量，可以使管理者预先估计风险大小，提前实施风险防范机制，降低风险损失。
1.5 适应全球经济一体化发展的要求。当前国际会计准则发展过程中的一个主要趋势，就是越来越趋向于从历史成本计量模式转向公允价值计量模式。中国、美国、欧盟是全球三大经济实体，其经济活动的总量超过全球经济活动总量的90%，此三大经济实体目前都采用公允价值模式来计量部分资产和负债。虽然距离完全使用公允价值计量模式还有一段路要走，但可以肯定的是公允价值计量模式将以独特的优势和天然属性取代历史成本计量模式。
2 公允价值计量模式的缺陷
俗话说“金无足赤，人无完人”，公允价值计量模式也不例外，虽然其具备很多优点和长处，但同时也存在着一些缺陷：
2.1 理论指导体系不完善。虽然公允价值计量模式的相关理论研究成果有一些，但分布比较零散，没有形成一个相对完善的理论指导体系。
2.2 可靠性有时难以控制。应用公允价值计量模式需要的市场环境的条件比较高，由于目前我国尚处于市场经济初级阶段，市场环境不理想，绝大多数资产的公允价值难以取得，且公允价值的确定和计量在很多时候存在着估计和人为因素，导致公允价值的可靠性有时难以控制。
2.3 操作性复杂。当资产和负债不存在活跃市场的情况下，利用估值技术估计公允价值时，估价技术是十分复杂的，此时公允价值的确定不单单是会计人员所能处理的。
2.4 公允价值的计量具有一定的主观性，易被利用造假，操纵利润。不同于历史成本计量，公允价值计量有赖于会计人员和审计人员根据相关信息作出的判断，具有一定的主观性。目前我国的公司治理结构不合理，会计准则制度尚不完善，有的单位领导素质不高，法制观念淡漠，出于种种目的进行造假，操纵利润。
2.5 会计人员素质参差不齐也是一个方面。现实生活中会计人员的素质参差不齐是普遍现象，不仅专业知识与技能达不到要求，遇到问题不能及时应对，而且有的会计人员职业操守偏低，往往不能坚持原则，乱用公允价值准则，更改会计信息，导致公允价值计量失真。
3 弥补公允价值计量模式缺憾的对策
3.1 建立完善的公允价值计量模式的理论指导体系。公允价值计量模式的理论体系包括的内容浩瀚庞杂，条目林林总总。但即使如此，有几点是不可或缺的，如制定统一的公允价值计量标准、分开披露公允价值变动损益与其他正常损益，以消除操纵利润的主观动机等等。
3.2 建立公允价值的市场信息平台，大力发展评估行业。建立公允价值评估机构，构建数据库系统，提供完善的要素市场信息，防止公允价值滥用。
3.3 相关部门要加强对公允价值计量的监督。一是行业自律，二是强化对资产评估机构的监管，三是加强政府部门的监督管理。可出台法规，做到有法可依，从源头上杜绝调节利润、会计造假。
3.4 加强培训，提高财务人员整体素质。除了常规性的专业培训外，做为财务人员应时刻学习专业知识，提高账务处理的能力和应对问题的解决办法。单位领导要给财务人员创造一个宽松的工作环境，不得随意干涉财务工作。
4 公允价值计量模式在房地产公司财务核算中的应用
鉴于房地产行业的特殊性，新会计准则明确了关于投资性房地产使用公允价值模式计量的规定和具体办法，明确指出企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。但是有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。②企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更。已采用公允价值计量模式的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
采用公允价值计量模式可以保证房产的价值变化体现真正的市场价值，便于政府宏观调控，且无需计提折旧和进行摊销，使得成本法下的折旧抵税效益不存在了，可以一定程度的遏制房地产企业的投机行为，有效控制投资性房地产市场的泡沫，稳定房地产市场秩序，维护经济稳定。
公允价值计量模式引起的相关税收问题是比较复杂的。由成本计量模式改为公允价值计量模式时，要按照转换当日的公允价值计价。在转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。由于目前我国尚处于城镇化建设进程之中，且人口众多，房产刚性需求旺盛；再加上市场投资渠道匮乏，黄金、股票等投资品需要较高的专业知识，故而房地产市场成为热门投资区域，所以在将投资性房地产由成本模式计量转为公允价值模式计量时，公允价值往往大于账面价值。此种调整会增加递延所得税负债，很多企业未考虑递延所得税影响，这对以后期间的核算是有影响的。如果期末再出现公允价值大于账面价值的情况，该部分公允价值的变动也确认为递延所得税负债。所以从另一种角度考虑，新准则规定运用公允价值计量，并没有减轻房地产企业的税收负担，只是改变了缴税形式，这就是导致很多房地产企业故意不再核算该部分变动引起的所得税的原因。
5 公允价值计量模式的前景展望
金融危机爆发之前，很多房地产公司的财务核算已经开始运用公允价值计量模式，其中相当一部分企业利用公允价值计量模式进行利润操纵和盈余管理，扰乱市场秩序。美国次贷危机发生后，世界各地很多人、很多企业，包括众多媒体和政府部门都对公允价值计量模式口诛笔伐，将其推向风口浪尖，似乎公允价值计量模式成了罪魁祸首。事实情况并非如此，公允价值计量模式虽有缺点，但瑕不掩瑜，必须肯定的是公允价值计量模式适应了时展潮流，是全球经济一体化发展的产物，是历史发展的必然选择。
参考文献：
