发布时间：2023-10-13 15:37:49
绪论：一篇引人入胜的房地产行业财务风险的特点，需要建立在充分的资料搜集和文献研究之上。搜杂志网为您汇编了三篇范文，供您参考和学习。
所谓房地产企业的财务风险，是指房地产企业在项目投资、融资、使用资金和利润分配等活动中由于主客观因素对企业的经济效益产生的重大影响，房地产行业的财务风险主要是由负债引起的，这成为制约房地产企业发展的重要因素。
一、房地产企业财务风险形成的原因
（一）缺乏完善的财务管理体系
虽然我国的房地产行业发展起步比较晚，但是由于国家政策的影响和市场需求量的增加，使得房地产行业的发展前景广阔，在近几年来迅速发展起来，这就使得很多开发商一味追求经济效益，而把财务管理问题置于脑后。由于对财务管理的不重视，很多企业的财务部门都不能认识到财务风险的客观性，财务管理人员的素质也参差不齐，领导的不重视使得财务部门不能发挥应有的作用，在规章制度方面更是无人问津，导致规章制度不健全，财务管理体系不完善，增加了财务风险的形成。
（二）对财务预算不够重视
房地产产品的开发需要很长的时间才能完成，从规划设计开始，要经过可行性研究、建筑安装、拆迁、配套工程、绿化工程，一直到产品上市，这个时间是比较长的，周期越长，在产品开发生产过程中的不确定因素就越多，风险也就越大，因此更应该做好财务预算工作，这样才能降低风险的形成。然而，一些房地产企业只想着让产品尽快上市，没有对土地成本、资金运作、经济效益等作出详细的财务预算和分析，使得资金的使用过于盲目，增加了产品的生产成本，同时增加了财务风险。
（三）资本结构不科学
利息的减税在一定程度上能够增加企业的经济效益，但是房地产企业往往举债过度，这就使利息减税带来了经济效益被抵消，并且随着企业负债比重的增加，利息负担也越来越严重，企业的还债能力不断降低，财务风险势必会不断增加。房地产企业负债筹资的资本成本比其他方式筹资的成本低，但单项资本成本的高低不能作为衡量资本高低的标准，总资本成本才能作为衡量负债水平的标准，房地产企业的资本结构亟待优化。
（四）融资渠道单一
我国的企业在进行经济活动时，往往采用融资的方式为自己筹集资金，主要的融资方式有银行贷款、发行债券、企业基金、股权投资、信托融资等等，但是我国房地产企业的融资方式过于单一，主要凭借商业银行的贷款来筹集资金，满足企业投资的需要。房地产企业在融资方面的法律体系不健全，直接制约了融资渠道的开展，在行业发展以来，主要还是依靠银行进行融资，没有形成多元化的资金支撑体系，因此风险比较集中，不能通过分散风险的方式降低财务风险。
二、房地产企业财务风险防范对策
（一）完善部门和制度建设
思想上的重视对行动有直接的指导，房地产企业首先要加强对财务管理的重视，具体做法是完善财务管理机构。从经营者来说，不但要重视财务管理，还要懂得财务管理，并不断学习有关财务管理的知识，了解会计信息，提高风险意识，只有领导重视起来，才能对财务管理人员做表率，发挥财务管理部门的作用。其次，建立健全财务管理内控制度，完善的财务管理内控制度不仅能够保障企业的资金安全，还有利于保障企业经济活动的顺利进行。再次，建立财务风险预警系统，企业不仅要学会风险发生后如何降低风险带来的危害，更要重视风险的预警，防患于未然，把风险发生的几率降到最低。
（二）加强财务预算工作
由于房地产产品的生产周期长，因此财务预算存在很多的不确定因素，财务预算对企业经济效益的影响也十分明显，因此，企业应该加强财务预算工作，以财务预算为基础，对企业资金的收集和使用做出具体的分配和安排。在进行项目预算时，财务部门应该对项目的可行性、设计费用、开发成本、间接费用、借款计划、经营收入等都列入预算范围之中，提高财务预算的全面性。在进行资金预算时，财务部门应该根据企业对资金的需求现状制定明确的财务预算体系。
（三）建立科学的资本结构
资本结构主要由负债的规模和结构组成，因此，科学的资本结构应该包括适度的负债规模和合理的负债结构。房地产企业要想获得负债经营带来了高效利益，降低因为负债带来了财务风险，就需要控制负债率，坚持适度的原则，当资本的收益大于筹资的资本，资产的负债率就越高，如果资产的负债率过高，又会对企业的偿债能力带来影响，因此企业应该以流动资本及时补充负债资本，降低负债率。就负债结构来说，长期资产应该有长期负债资金支持，短期资产应该有短期负债资金支持，如果长期资产由短期资金支持，或者短期资产由长期资金支持，那么就会出现不合理的现象，企业的偿债能力会受到影响，也将影响正常的经营活动。
（四）明确战略目标
融资是房地产企业一项重要的经济活动，房地产的决策能力就是行使企业的融资、投资、利益分配等活动，满足资金使用者的需要的能力，因此，提高房地产企业的决策能力对企业融资有一定的帮助，而融资渠道的扩大对于分担财务风险又有着重要的意义。企业可以建立多元化的战略目标，对企业财务认真做出可行性分析，企业战略目标的实现也需要大量筹集外部资金，负债筹集资金会为房地产带来财务杠杆效应，企业应该采用积极的筹集策略，加强对资金的管理。扩大融资渠道，降低筹资产生的风险。
三、总结：
房地产行业属于我国的新兴行业，发展时间短本身就促进了财务风险的形成，加之企业的不重视或者防范手段落后等原因，使得财务风险成为房地产企业发展的阻碍，因此，房地产企业应该在思想上重视财务风险管理，在制度上健全风险管理和财务预警体系，在手段上宏观监测和微观监测相结合，这样才能有效降低财务风险，促进房地产企业的长远发展。
参考文献：
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[2]张艳平，张康．浅谈我国房地产企业的财务风险控制［J］.中国商界（下半月），2009，（03）．
[3]陈蕾.当前房地产宏观调控政策特点及政策效应思考[J].中国城市经济，2008，32(3)：34～35.
目前，在我国的国民经济体制中，房地产业一直扮演着“大佬”的角色。但近年来我国经济在改革浪潮大趋势下逐步开始转型，在转型过程中房地产企业所面临的风险开始逐渐变大，主要基于以下问题：第一，我国一、二线城市中，房价过高导致大部分工薪阶层买房难的问题逐渐显现;第二，目前我国中小城市中产业缺乏导致人力流失，造成人口不断涌入能够提供更好工作岗位的大中型城市，这造成我国中小城市中房地产行业面临着更大的去库存压力。由此可知，房地产企业在一、二线城市中面临着高房价带来的风险，在三、四线城市中面临着高库存所带来的风险。总之，这些问题的存在都将房地产企业面临的风险不断放大。因此，积极探求能够有效控制房地产企业财务风险的一套行之有效的方法，就成为目前帮助我国房地产企业摆脱困境、走向繁荣的重要策略①。
一、我国房地产企业所面临的财务风险
资金投入大、资金回收缓慢、回报丰厚是房地产领域的特点，但房地产资产负债率高、生产周期长，资金风险高也随之而来。高利润相伴的是高风险，其实是在企业加速扩张的过程中，其面临的风险愈加明显，因此，如何深入分析其面临的财务风险并严格加以管控是房地产企业的主要工作。财务风险是指企业在筹资、投资、资金回收及收益分配等各项财务活动过程中，由于各种无法预料、不可控因素的作用，使企业的实际财务收益与预期财务收益发生偏差，因而使企业蒙受经济损失的可能性。我国房地产企业发生财务风险的主要原因表现在以下几个方面：
（一）政策不易把握，投资决策难
房地产业投资回报率虽高，但相伴而来的是同样较高的投资风险。所谓房地产投资风险是指在进行房地产投资过程中可能存在的回报率远低于预期，尤其是投资失败的情况。投资房地产行业的投资者只有通过更多的调研，对投资可能带来的风险进行更多的事先准备，以能够及时把握其风险动向及变化规律，这样才能够及时地掌控风险，将风险问题降至最低，才能够实现更多的投资回报。房地产企业面临的投资风险涉及面较广，但大体上有以下方面：第一，投资比重失调，造成最终的投资决策失误；第二，国家在针对房地产方面采取的政策不稳定，容易因国内市场环境的变化而变化。近年来，虽然国家多次对房地产市场进行调控，但却仍未能够阻止房地产行业发展的凶猛势头，这带来了房地产业的投资额不断飙升，却存在着投资项目分配不合理的现象。为了尽快获得高利润回报得这个机会，房地产企业会将项目更多分配到那些能够及时获得高回报的商业住宅上，而降低在其他商业用房方面的投资金额。例如，将资金大部分用在高档公寓的投资建设上，而疏忽或根本不投资在能够改善民生的经济适用房的建设上。不管我国房地产行业如何发展迅速，不可否认的是我国仍处于以工薪阶层为主的阶层结构框架中，而我国的工薪阶层家庭大多收入不高，这部分人群是难以购买高档公寓的，与他们需求最接近的是价格较低的经济适用房。对房地产商而言，不可否认的是高档小区的确能够获得更多的利润，但基于目前我国房价疯狂上涨的形势，工薪阶层家庭难以购买，这会导致房地产商建设的高档小区公寓难以及时卖出，这种情况就可能会造成投资资金难以及时回笼，最终导致不能及时偿还银行的贷款，从而可能造成企业面临着严重的财务风险。房地产开发与国家的宏观经济政策密切相关，政府所颁发的任何一个政策法规都可能让企业陷入巨大的财务风险中。在经济调控过程中，政府所采取的调控是难以预测的，企业也同样无法预见。对于政府的不可预见的政策变动，企业只能参考市场的动向及行业发展特点及政府的最新策略进行预估，但预计结果却不能成为有力的参考，这无疑给房地产企业带来了隐形风险②。近年来，国家为了遏制房地产市场发展太快，政府逐步颁布了一系列的宏观调控政策，这些政策的颁布从多方面对房地产行业进行了限制，例如，降低资金供求、监控房地产价格波动等。这无形中影响了房地产行业的投资决策，也提高了房地产企业的投资风险。可以说，我国房地产企业的发展历程与国家宏观调控是密切相关的，国家平均间隔几年便会采取一次有力的调控措施，而在历次调控后房地产行业都会受到明显的抑制。一般情况下，实力强大的房地产公司会十分关注国家政策的动向，而大多数中小型房地产企业更注重成本预算与控制，这样其实隐藏了更多的危机，对企业的长期发展不利③。
（二）融资渠道少，资本结构不协调
房地产业是属于资金投入较多的行业，故其对资金的依赖性较强。房地产企业为获得资金主要采取融资手段，目前房地产行业常用的融资手段有内外部融资、债务性融资、权益性融资等等。其中债务性融资是我国房地产最常用的融资手段。目前我国房地产行业进行的债务性筹资利息部分是能够获得税收方面的优惠，这在一定程度上降低了房地产行业的负担，摊薄了其综合成本，但由于债务性融资除了需要定期支付利息外，还应当在融资周期到达时归还本金，这也给房地产行业带来了财务压力④。一方面，房地产企业的融资渠道较少，融资规模不够大，这不利于房地产行业的长足发展；另一方面，房地产企业资本结构不够科学，其中资产负债率过高的现象可能带来重大的财务风险。近年来国内的房价攀升较快，加速了房地产企业规模的扩张，也刺激了地价的快速上涨，最终造成房地产企业不得不高负债的现状形成，这对房地产市场的健康发展不利。自2000年以来，我国房地产企业的资产负债率大多都在80%左右，这远远高出了银监会的要求比例。因此导致房地产市场一旦有风吹草动，就可能给房地产企业造成严重的财务风险，甚至可能造成部分小规模房地产企业的灭亡⑤。
（三）资金回笼不易，资金链难续截至
目前，我国的房地产行业仍处于一个较为活跃的阶段，大多数房地产企业在成功推出房产项目后一般都会继续购进地皮，以保证新项目的连续性。但在工程项目快结束时，市场行情可能会存在急剧逆转的情况，此情况的出现带来的是房子难以再卖出、企业无法及时回笼资金的情况，这样资金周转势必出现问题，最终引发拖欠工程款及无法偿还贷款的情况，从而引发财务问题。对一个房地产企业来说，资金续不上意味着“生命的终结”，造成资金续不上的主要原因是因为目前我国房地产融资的主体是银行贷款，一旦发生不能及时偿还贷款的情况，银行便可能限制贷款甚至停止放贷，因此可能导致企业资金缺口产生。虽然近年来房地产市场热度一直未减，但是从国家近年所采取的一些政策可知国家并不希望房地产市场过快地发展，各地政府遵照国家意见陆续颁布了基于限价、限售、限外的“限购令”，一定程度遏制了市场炒房现象，有效地遏制了人们的购买欲，这些措施的颁布一定程度上降低了房地产企业的营业收入。现在大多数人购房模式均是“首付+按揭”模式，一次性付款的购房者并不多见，这也增加了房地产企业的财务风险。同时，按揭贷款在还款阶段，也存在可能无法偿还贷款的购房者，这也会降低房地产企业的应收款项，最终造成坏账损失⑥。
二、房产企业财务风险应对措施
（一）加强项目验证，采取科学化决策
房地产投资包含多方面的知识，因此在不具备多面性准备的情况下贸然进行投资风险性极大，其可能造成的后果也极其严重。因此，在做出房地产投资决策前，投资方应当加强项目的验证，必须强化项目的论证，深入分析投资项目的可行性，让投资决策更具有科学性。对投资项目进行多方验证分析是投资项目前的关键所在，也是是否能够进行项目立项的主要依据。一个项目的好坏直接影响到企业的利润水平，因此，企业应当在进行项目投资前做好科学化分析验证工作，及时制定出风险防范方案，以切实保障房地产企业的权益⑦。
（二）拓宽融资渠道，实现多渠道融资
房地产企业之所以能够拥有雄厚的实力，其中很关键的一点在于其强大的融资能力，这也是房地产企业能够有较强竞争力的原因之一。强大的融资能力能够改善财务结构、维持企业的生命力，而且能够为企业完成结构转型提供资本支持。但是，当前我国的房地产企业的融资渠道较为单一、资本结构合理性不足，这已逐渐成为危及到房地产企业的生存问题。因此，我国的房地产企业应当积极需求多元化融资，不断拓宽融资渠道，整合优化原有的资本结构，最终实现多渠道融资，为企业注入新鲜血液。
随着我国城镇化进程的不断加快，居民收入的增加，对住房的需求不断增加，加上近些年来开放力度的加大、金融监管的放松、信息技术以及金融工具的创新，房地产自身得到了很大程度上的发展，房地产行业的发展也正逐步进入健康稳定的良性发展轨道，很大程度的推动了我国经济社会的发展。但是由于房价过快上涨等一系列住房问题，国家针对房地产行业出台了一系列的宏观调控的政策措施。过去的房地产投资决策受到国家宏观调控政策的影响的研究中，大多忽略了政府宏观调控政策两种方式之间的协调性，一是政府宏观调控政策对房地产企业直接产生的影响，二是通过对房地产市场的导向作用影响到房地产的投资决策。近几年，国家制定的一系列的宏观调控的措施，一方面为房地产行业的稳定持续发展带来了机遇；另一方面，国家实施的宏观调控政策对于房地产行业的经营也产生了很多的不利影响，尤其是对房地产投资的财务方面带来了一定的风险。在新的房地产宏观调控政策引导下，房地产的投资趋于理性，这使得房地产行业的财务风险水平明显增加。以前的财务预警机制已经不再适用于房地产企业的财务风险分析。因此根据房地产行业的特殊背景，对房地产调控政策以及房地产企业的现状与可能导致财务风险产生的原因进行分析，找出可能影响房地产企业财务风险的财务指标，并对这些指标进行分类。然后依据财务预警理论，财务风险影响因素进行分析，建立健全适合调控政策下运行的投资和财务风险预警机制。
一、调控政策下房地产投资中的问题
（一）调控政策增加了房地产企业的财务风险
产生于资本循环运动过程中的财务风险，在不同的经济活动阶段具有不同的表现形式。以货币形态为起点和终点的资本循环主要包含资金的筹集、资金的投入、以及生产和分配四个阶段，在每个阶段都有着相应的风险。第一是融资的风险，房地产行业的资金需求量巨大，因而融资成为房地产行业的重要活动。政府调控政策的实施，使得人们对于房地产的投资趋于理性以及房地产行业融资方式的单一化，主要依靠银行等金融行业的信贷，政策的调控使得资金向房地产行业的流动减少；第二是投资的风险，房地产投资是否合理与企业的盈利息息相关，甚至直接关系到企业的生存。以最小的资金规模取得最大的投资回报效益，才能获得比较好的投资效果。然而目前的房地产行业的投资行为存在有很多的不合理因素，如市场调研的失实，引起产品滞销，企业的工艺技术落后，企业投资规模盲目过大或过小；第三是资金回笼时产生的风险，当国家实施较为宽松的财政和货币政策时，消费者可以通过银行贷款的方法来购买商品，但当国家实施紧缩的宏观调控措施时，产品的销售就会存在困难；第四是收益风险，企业的利润一方面要分配给股东，另一方面要留存资金以作为企业的运营活动资金，利润分配不合理会带来收益风险。
（二）现有的财务预警机制不适应调控政策
近几年大量企业开始涉足房地产行业，银行贷款的需求大增。而国家一直在紧缩银根，并不断的降低银行存款准备金率，这就导致银行贷款的相对紧张，因此，一些企业只能从银行融得短期贷款进行投资，大大提高了房地产行业的资产负债率。因此，过去从总的资产负债率来考虑房地产企业的财务风险不能够得到有效的反映，而应从短期负债在总负债中所占的比重来反映一个企业的财务风险程度。而且主要采取定量分析法来进行预警分析，如对净利润率、股利增长率、资产负债率、净资产收益率等财务指标的分析来进行财务风险预测，预测变量的选择及相关关系的确立依据不充分，预测变量的数据缺乏准确性，我国的财务预警是在国外的实证性研究的基础上进行的。但是这种照抄照搬的经验不适合我国房地产企业的财务风险预警。职业经理人的出现使房地产企业的经营权和所有权分离，投资人与经营者信息严重不对称，经营者在信息编报方面享有相当大的权力，独立审计机制和监督机制的缺失使得房地产企业的财务信息质量缺乏保障。
（三）调控政策对房地产市场的影响
国家对房地产市场采取宏观调控政策一方面提高了人民的生活水平，保证了经济社会的正常有序发展，同时也会造成其他经济方面问题的出现，如国家的加息政策，导致房屋购买者的观念发生改变，房地产产品会出现滞销，加息也会引起人们把更多的钱存入银行从而减少房地产的购买和投资，加息会增加房地产建设的成本投入，另外国家还会增收房产税，即向产权所有人征收的一种财产税，并且在必要的时候政府还会出台限购令，限制房价的过快增长。这些政策都在有形无形中影响到房地产企业的投资决策和行为。
二、房地产企业应对调控政策的措施
（一）加强对投资各个环节的掌控，降低财务风险
对于融资环节的风险管理要增加融资的渠道，不能仅仅通过向银行借贷以及所有者的投资者两个渠道融资，可以增加私募资金的比重，通过融资组合，实现低成本，高安全性的项目资金融资。主要的组合方式有：自有资金+信托计划；股权融资+银行贷款融资；自有资金+房地产投资基金等方式。投资风险的管理要注意在充分了解城市规划信息和土地使用以及房地产供应和市场需求情况的前提下进行投资，以避免盲目投资带来的滞销，以及高成本的土地购入，减少总量供求不平衡、供应结构不合理和供求错位的现象。
（二）建立健全适应经济调控政策的财务预警机制
要根据全面性和数据的可获得性，以偿债能力（包括长期偿债能了和短期偿债能力），发展能力，营运和盈利的能力，现金的流量能力等指标建立财务预警系统。我国房地产企业普遍存在高负债经营，以及较容易受政府调控政策的影响。由于目前政府的调控多属于短期和突发的政策，因此企业的财务预警机制更应着眼于短期的偿债能力，长期的偿债能力不能够及时预测企业的财务风险。包括企业自身的发展能力、营运能力、盈利能力、现金流量能力等因素的多方面原因造成中国房地产行业财务风险，都会影响到企业财务风险，在进行财务危机预警分析时都必须将它们考虑在内。财务预警机制建立可以将是否有财务危机的萌芽等信息及时反映，管理层将信息加以分析，并适时作出经营策略的调整。
（三）多做市场调研，了解政策的动态影响
企业在宏观调控的背景下，企业应多做市场调研，了解调控政策的动态影响，同时也要了解市场的需求，从而调整发展的方向和战略。要实行差异化的发展战略，也就是房地产类型的差异化投资，因为房地产政策的调控主要是针对住房市场，因此企业可以加强对于商业和工业用途的房地产的投资，房地产可以涉及的行业相当的广泛，大多房地产企业同时涉足多个行业，如此以来，政策的影响面可以不那么广泛。企业要进行专业化的发展模式，将市场细化，在充分分析自身优势和不足的基础上适当缩小业务范围，增强对具有竞争力的核心产品的投资。其次，资金并不丰厚的中小企业，在进行房地产投资时更应慎重，因为房地产投资项目摊子大，程序多，耗时长，因此中小企业应注重合作化的发展战略，积极与其他房地产企业联合，并且要做到资源共享。调控政策实施，给房地产企业带来的资金来源，投入和销售价格等方面的影响相当巨大，因此房地产企业在进行投资决策时要关注国家的宏观调控政策方面的信息，并注意投资策略的改进和创新。房地产行业的资金密集性决定了其投资的风险很大程度上来源于财务风险，因此，企业应加大市场营销的力度，加强对于成本的控制，加快资金流的运转。暂缓对于土地和资金成本较高的项目进行投资，积极向银行申请贷款，必要时对产品实行降价促销的方法，对具有刚性需求的产品多予投资，按照市场的需求等措施来应对国家的宏观调控政策。另外，房地产企业还必须进行多元化的开发投资模式，使自己应对行业周期风险的能力加强。业务开发、物业经营和房地产金融三者相结合，形成以房地产金融业务为主，多业务并举产业结构。规模较大的房地产企业在自有开发业务的基础上，进行资本运作和优质物业持有。
三、结束语
总之，政府的宏观经济调控政策，一方面遏制了房地产经济的恶性发展，促进了房地产企业的优胜劣汰，使得房地产步入了良性发展的轨道，另一方面对房地产企业的投资产生了影响，具体有资金来源、资金投入、销售价格等方面的非常明显的影响。因此企业应该加强对政府相关调整政策的学习，也要注意投资风险的分析和规避。加强对投资各个环节的掌控，降低投资风险，建立健全适应调控政策的风险预警体系，在对市场充分把握的前提下做出正确的投资决策。
