发布时间：2023-12-19 11:31:32
绪论：一篇引人入胜的土地开发市场分析，需要建立在充分的资料搜集和文献研究之上。搜杂志网为您汇编了三篇范文，供您参考和学习。
市场分析活动对于现代市场经济的发展有着十分重要的作用，通过对房地产价格体系理论和试验的分析与研究，能够为房地产开发商提供更多的参考依据，从而有效的规避市场风险。而对于房地产投资者来说，通过房地产价格体系的理论研究结果，能够在开发和投资方面具有更加丰富的数据参考。通过对房地产价格的分析来判断房地产市场的发展态势，对当前存在的问题进行科学的引导和调整，以此促进房地产市场的良性发展，也为消费者的权益提供更多的保障。
一、房地产市场的特征分析
1.房地产市场体系
房地产市场，指的是房地产企业开发和经营的，带有房地产特征的产品或者是服务所形成的市场体系，其中包含了房地产商品交换的全部内容，也包括房地产开发市场、劳务市场以及资金市场在内的综合运行机制，同时也可以概括为包括房地产开发、生产经营以及流动在内的整体的市场运行体制，其具有较强的独立特征和专门化特征。房地产市场体系已经成为了我国经济发展的主要市场。
2.房地产市场的特殊性
（1）房地产市场是不完全市场。如果将房地产市场与完全市场竞争相比可以发现，房地产市场是不完全市场，而且其具有一定的独特性。房地产市场的独特性可以从以下几方面考虑，第一房地产的买卖双方对于房地产价值和趋势的出发点往往是无法一致的；第二，房地产财产的转移工作具有很强的专业性，要求必须要掌握一般公民不具备的法律知识；第三，房地产是按照不同的单元进行明确划分，不同的单元具有明显的独立性；第四，土地的位置不能进行迁移，所以房地产具有一定的地域性。正是这些特征的存在决定了房地产市场与洽谈的市场存在明显的差异性。
（2）房地产市场需求呈现多样性特征。虽然房地产属于不完全市场，但这并不意味着房地产市场中的供求原理无法起作用，在短时间内房地产市场的供给是相对稳定的，不能根据房地产价格的变动快速做出准确的反应，因为土地这一资源是固定的，不能随意更改。而从土地开发到房屋供给的实现要经历一个漫长的过程，这就使得短期内的房地产价格会随着其他市场的变化而发生变化，这就是造成房地产经济泡沫的一个主要因素。而在长期的市场机制调解下，房地产价格也可以做出一定的饿调整，但是其价格的变化已经不再是市场调节的主要因素，相关的房地产政策的变化也会对房地产的长期供给产生影响。基于此，对于房地产需求的特征进行分析，其应当包括广泛性、多样性、长期性等几个特征。居民对于房地产的需求是长期的，当受到不同的制约条件影响，会对房地产商品的品质有不同的要求，而由于房地产商品的价格昂贵，人们在购买房地产商品时自然不会像购买其他产品一样的随意，通常都需要将储蓄变为消费，这也从另一个侧面体现出了房地产的融资性。
3.我国房地产市场特征
我国房地产市场具有明显的垄断性、计划性和竞争性的特征，根据我国国家政策的相关规定，土地是归国家所有，在土地市场交易活动中的对象是土地的使用权，而不是土地的所有权，因此当土地作为一种商品进入到流通领域中时，土地价格作为土地使用权的一种经济补偿。从这一点上来说，我国房地产开发市场的竞争必然会异常激烈。
二、新疆房地产价格体系的理论分析与实证研究
1.新疆房地产市场波动特征
通过上述分析可以看出房地产市场具有其自身的独特特征，而我国房地产市场最为明显的特征就是市场垄断性和房市的二元性。新疆房地产市场的价格体系建设的分析，以2000年至2010年的变化特征为研究对象，可以看出：2000年开始，新疆房地产开始出现异常的活跃状态，在市场经济体制改革不断推进的影响下，也促进了新疆房地产业的快速发展，房地产价格出现了较大的波动；2005年，新疆房地产价格开始出现较大的下降幅度，出现了很长一段时间的萎靡状态，而由于受到政策和市场的影响，在2005年之后，新疆房地产又开始缓慢回升，在投资、开发以及销售等方面都呈现出不同程度的增长趋势，直到2010年，再次因为政策和市场经济调整的影响，而产生衰退现象。
2.房地产市场供需与房价决定的结论
本文采用协整假设检验方法一一Grange：因果检验、双变量回归模型以及向量自回归模型判断房价与供需之间的关系。最终结论是房地产需求对房价变动的影响是长期的，不仅影响当期房价变化，还会影响未来房价变化；房价变动对房地产需求的影响是短期的，只影响当期需求。房地产供给和房价变动之间的关系要简单的多，在新疆它们之间的动态乘数为零，不仅没有因果关系也没有当期影响关系。
三、关于新疆房地产价格体系的思考
在通常情况下，房地产市场价格体系的建设需要从两个方面进行考虑，第一是市场需求，市场需求与市场价格之间相互影响、相互作用；第二是房地产市场所表现出来的特征，受到市场因素的影响，在房地产买卖市场、租赁市场中的产生的变化。从新疆房地产市场的发展来说，从房地产投资、开发、销售等几个环节的密切程度进行分析，由于国家土地政策的变化对房地产市场的影响和房屋租赁市场变动所产生的影响是十分显著的，而且也体现出了房地产市场独立性与市场弱相关的特征。房地产价格体系模型的建立，能够对房地产市场的变化进行综合的反应，虽然在拐点的拟合程度上与趋势模型存在着差距，但是其在反应经济变量对价格体系的影响方面能够与实际情况相符，而且具有较强的说服力。从这一方面考虑，新疆房地产价格体系的建设与新疆市场经济发展有着密切的关系，而且利用房地产价格体系模型能够充分反映出新疆房地产变化的特征，在促进新疆地区房地产市场发展方面有着积极的推动意义。
结束语：
随着市场经济体制的不断发展与完善，对我国房地产价格体系的建设也产生了巨大的冲击，如何在激烈的市场竞争条件下促进房地产价格体系的完善，是当前我国市场经济体制建设中一项重要的任务。通过对新疆地区房地产价格体系相关问题的研究可以发现，当前新疆地区在房地产价格变动方面较为频繁，这与市场经济和发展等多方面因素有着密切的关系，因此，必须要从实际出发，结合地区经济发展的现状，促进房地产价格体系的不断完善，以此促进地方经济的持续发展。
参考文献
[1] 李国柱.中国房地产市场价格波动数量研究[D].西南财经大学 2004.
[2] 傅劲锋.房地产价格理论与实证研究[D].吉林大学 2007.
[3] 董昔芳.房地产价格波动性研究[D].厦门大学 2007.
农业、农民和农村问题(简称“三农”问题)是我国现代化进程中的一个关键问题。从已经实现现代化国家的发展历史看，一个国家要实现现代化，一般都是从农业和农村取得原始积累，开办工业企业，发展城市；与此同时，农村的劳动力大批进人工厂。这样，城市的商业、服务业发展起来，城市也逐步发展起来了。因此，工业化、城市化的过程不仅是人类生产方式由农业转向工业的过程，也是农业人口转移为城市人口的过程，两者是同时进行的。等工业化、城市化发展到一定的程度，工业反哺农业，用现代化的农业生产资料武装农业，使农业现代化；国家财政积累多了，城市再反哺农村，对农村进行道路、水利、电力、电信等方面的基础设施建设，促进农村现代化，最终实现城乡一体化。但是，由于我国的特殊国情，虽然农业总产值现在占国民总产值的比重于2008年底已经降到了11.3％，但是我国的农业、农民和农村问题并没有从根本上解决好，主要体现在：
（一）农业问题现
阶段的农业问题主要表现为：农业投入不足、基础脆弱的面貌并没有改变；粮食增产、农民增收的长效机制并没有建立；制约农业和农村发展的深层次矛盾并没有消除。就粮食生产来讲，一方面粮食生产受市场的约束，粮食主产区农民收入低于全国平均水平。许多纯农户的收入持续徘徊甚至下降，城乡居民收入差距仍在不断扩大。农民收入长期上不去，不仅影响农民生活水平提高，而且影响粮食生产和农产品供给。另一方面受耕地资源和水资源短缺的约束，粮食增产难度越来越大，特别是市场的约束使得包括资金等生产要素离开了粮食生产，离开了农村。所以，从一定意义上说，资金供给是包括粮食生产在内的农业进一步发展的关键环节。
（二）农民问题
“三农”问题的核心是农民收入增长问题。与城镇居民收入相比，农户收入增长缓慢。制约农民收入增长的因素很多，可从农业收入和非农业收入来源方面来分析。从农业方面来讲，因为我国人多地少，农民人均土地也少，农业产量有限，制约了农民收入水平的进一步增长。而且，农村的人口远远超过城市的人口，造成农产品市场小，农产品价格上不去，农民的收入增长放缓。从非农方面来讲，农民收入增长的另一个来源是从事工业和服务业。随着工业化和城市化进程的加快，这成为农民增加收入的主要来源。但由于农民的文化素质较低以及户籍管理制度和就业社会保障制度不合理等因素的制约，农民的非农业收入也较低。从总体上来看，无论农民收入增长的绝对量还是增长率，都低于城镇居民，两者的收入差距一直在扩大。要提高农民的收入增长水平，有两条基本的思路：第一是做好农产品深加工，延长农产品加工链，提高农产品的附加值；第二是发展中小企业，解决农民的就业问题，从而解决农民的收入问题。然而，要实现这两条发展思路，就要求有为农产品加工企业和其他中小企业发展提供金融服务的金融机构。从实践中看，农村信用社在这方面大有可为。
（三）农村问题
我国农村问题是一个经济社会发展中的系统性问题。从工业化角度看，现阶段我国农村的经济社会发展滞后于城市发展。解决这一问题的关键就是在加速推进现代化的过程中妥善处理好工农、城乡关系问题。当前，农业和农村发展仍然处在艰难的爬坡阶段，农业基础脆弱，农村教育卫生事业等社会事业发展落后，农民收入增长相对较慢。因此，要加快建立以工促农、以城带乡的长效机制，这种长效机制不仅包括国家财政反哺农村，也包括真正促进农村经济发展的市场机制。在这个市场机制中，农村金融市场的健康发展非常重要。
二、三农问题产生的金融原因分析
三农问题之所以产生和存在，其原因是错综复杂的，甚至是根深蒂固的，从不同的角度可以做出不同的分析，从金融角度进行分析，我们认为主要原因是我国农村金融市场的发展水平严重脱节，农民的金融需求很难得到满足或满足程度很低。当前我国农村金融资源缺乏主要表现在以下三方面。
（一）资金缺失
农村经济的全面发展，一靠政策，二靠科技，三靠资金投入。在实施了支农政策，农业科技水平得到提高之后，资金就是最关键的要素。在我国现阶段，国家优先支持基础工业行业，农村哺育城市，农村的大部分资金需求被大量调往城市，用于支持城市和工业发展。国有商业银行大量资金上存和邮政储蓄的“吸储器”作用，加剧了农村资金的外流。据统计，2007年底农业银行虽有涉农贷款余额高达1.36万亿元，但仍有1万亿元左右的资金从农村流向城市；邮政储蓄机构2007年底存款余额1.6万亿元，其中超过一半的资金来自农村，但回流农村的资金却微乎其微。商业性银行利润最大化的经营目的决定其定位在城市，而非农村中分散的农户和小规模的乡村集体经济组织。2008年我国农业增加值占GDP的比重是11.3％，但农业在整个金融机构中占用贷款余额只有5％左右。加上农村政策性银行机构改革和业务调整，以及农村直接融资渠道少，造成支农资金供不应求的局面，“三农”面临资金紧缺的现状在我国农村还将长期存在。
（二）机构缺失
随着金融体制改革的不断深入，农村金融机构日趋缩减。1997年中央金融工作会议确定各国有商业银行收缩县及县以下机构和发展中小金融机构的基本策略，其后国有商业银行日渐收缩县及县以下机构。1999年农村合作基金会被国务院清理取缔后，农村信用社在农村信贷市场上占据了准垄断地位，成为农村正规金融机构中向农村和农业经济提供金融服务的核心力量。2008年年末，全国农村信用社的各项贷款为3.7万亿元，其中农业贷款为1.7万亿元，农村信用社农业贷款余额占全部金融机构农业贷款余额的比重超过90%。农村地区金融机构单一化、金融市场垄断化的趋势日益明显。
(三)服务方式缺失
首先是信贷服务缺失。近几年，随着农发行农业综合开发、扶贫和粮棉加工企业等农业信贷职能的剥离和农业银行经营战略的调整转移，农村金融机构的农业贷款增长速度放慢，有的年度甚至呈现负增长。在农村中，银行和农村信用社提供的贷款约占农村资金需求25％，70％左右的资金需求不能得到满足，或者是只能通过非法的民间金融渠道得以满足。其次是金融产品简单，只有传统的存贷款业务，没有可供广大农户选择的新的金融产品。
三、金融在解决三农问题中的重要性理论
农村金融政策理论主要有三大代表性理论：农业融资理论、农村金融市场论以及不完全竞争市场论。
（一）农业融资理论
20世纪80年代以前，农业融资或信贷补贴论是处于主导地位的农村金融理论，强调政府对农业的支持。农业融资论主张通过从农村外部注入政策性资金，增加农业生产和缓解农村贫困，并建立非营利性的专门金融机构来进行资金分配。政府控制农业融资利率较其他产业低，以缩小农业与其他产业之间的结构性收入差距。然而实践表明，这种过分依赖外部资金的农村金融政策，引发了资金回收率低、使用效率低下等一系列矛盾，加之对农村金融市场机制的忽视，致使农村金融循环发展的长效机制难以建立。这主要表现在：
1.可以持续得到政策性低息资金以及利率上限的持续存在，使得专门的农业信贷机构和正规的贷款者无法获取农村储蓄以建立起自己的资金来源，无法成为储户和借款人之间有力的金融中介(Avishay和Huppi，1991)。
2.低息资金的主要受益人并非农村贫困居民，低息贷款的补贴被集中并转移至进行大笔贷款的较富有的农户身上。低息贷款利率不反映资本的真实成本，导致信用需求的夸大，对非目标受益人形成贷款的激励，从而信贷计划的初衷无法得到实现。
3.农村信贷机构监督机制和可持续发展能力的缺乏。Gulli(1998)认为，对消除贫困贡献最大的既不是贷款也不是储蓄，而是可持续发展的金融机制的建立。首先，政府支持存在的道德风险使得农村信贷机构缺乏有效地监督其借款者投资决策和偿债行为的能力，补贴性的农村信贷体系中大都伴随着较高的拖欠率。其次，农业信贷补贴政策缺乏可持续发展的金融机制。
（二）农村金融市场论
20世纪80年代以来，农业融资理论的不足促使农村金融市场理论发展。农村金融市场理论实际上是金融抑制理论和金融深化理论在农村金融领域的发展。金融抑制和金融深化理论认为，人为地压低利率和汇率，将使两者不能真实地反映资金和外汇的供求，而政府又不能有效地控制通货膨胀，会造成金融和经济发展的恶性循环；金融制度的落后阻碍经济发展，而经济停滞或落后又制约着金融制度的发展。要解除“金融抑制”，就必须“金融深化”，减少政府对金融的过度干预，利用市场调动人们的储蓄与投资积极性。其途径是放松对利率和汇率的管制，放宽对金融体系和市场的限制，使民间金融机构能够适应对金融服务需求的增长和发展，促使金融和经济发展之间形成良性循环。以此为基础的农村金融市场理论认为，农村金融资金的缺乏，并不是因为农民没有储蓄能力，而是由于农村金融体系中不合理的金融安排(如政府管制、利率控制等)抑制了其发展。农村居民是拥有储蓄能力的。对各类发展中国家的农村地区的研究表明，只要提供存款的机会，即使贫困地区的小农户也可以储蓄相当大数量的存款(Adams，Brunner和Raymond，2002)。市场金融论主张完全依赖市场机制，极力反对政策性金融对市场的干预和扭曲，特别强调利率的市场化。该理论认为农业贷款的利率自由化可以使农村金融中介机构能够补偿它们的经营成本，这样就可以要求它们像金融实体那样运行，承担适当的利润限额；实行市场利率可以鼓励金融中介机构有效地吸收农村储蓄，降低其对外部资金来源的依赖感，同时使它们有责任去管理自己的资金；实行市场利率可以减少发放人情贷款和随意作出决策，并由此有助于改进补贴信贷计划的资金不能有效利用的特点(Avishay和Hup-pi，1991)。其主要政策主张有：发挥金融市场作用，减少政府干预，实现利率市场化，实现农村储蓄和资金供求的平衡；取消专项特定目标贷款制度，适当发展非正规金融市场，等等。但是，这种完全放弃政府介入和干预的利率自由化也受到质疑，如利率自由化能否使小农户充分地得到正式金融市场的贷款。自由化的利率可能会减少对信贷的总需求，从而可以在一定程度上改善小农户获得资金的状况。但是，高成本和缺少附属担保品，可能仍会使他们借到他们所期望的那么多的资金，所以，仍然需要政府的介入以照顾小农户的利益。因此，完全依靠市场机制可能无法真正培育出一个社会所需要的有效的金融市场。
（三）不完全竞争市场论
20世纪90年代，人们认识到为培育有效率的金融市场，仍需要非市场的要素提供支持。斯蒂格利茨的不完全竞争市场论就是其中之一。不完全竞争市场理论为农村金融的研究提供了新的视角。由于农村金融市场不是一个完全竞争的市场，尤其是金融机构对于借款人的情况没有办法充分掌握，很难控制农村系统风险，即存在不完全信息，正如农村金融市场理论的缺陷意味着完全依靠市场这只“看不见”的手可能无法培育出一个社会所需要的金融市场。因此，如果完全按照市场机制就可能难以培育农村所需的金融市场。为此，要弥补市场的失效，就有必要采用诸如政府适当介入以及借款人的组织化等非市场措施（Stigliz和Weiss,1981；Stigliz，1989）。不完全竞争市场埋论强调，借款人的组织化等非市场要素组织形式对解决农村金融的重要性。Stigliz等人在不完全竞争市场、信息不对称问题方面的研究成果具有非常大的原创性，研究所采用的信息经济学分析工具也成为金融市场分析中的重要工具。具体而言，不完全竞争市场理论的主要政策建议有：1.金融市场发展的前提条件是低通货膨胀及宏观经济的稳定。2.在金融市场发育到一定程度之前，相比利率自由化，更应当注意将实际存款利率保持在正数范围内，并同时抑制存款利率的增长，若因此而产生信用分配和过度信用需求问题，可由政府在不损害金融机构储畜激励的同时从外部提供资金。3.在不损害银行最基本利益的范围内，政策性金融(面向特定部门的低息融资)是有效的。4.政府应鼓励并利用借款人联保小组以及组织借款人互助合作形式，以避免农村金融市场存在的不完全信息所导致的贷款回收率低下的问题。5.利用担保融资、使用权担保以及互助储金会等手段，改善信息的非对称性。6.融资与实物买卖(如肥料、作物等)相结合，以确保贷款的回收。7.促进金融机构的发展，给予其一定的特殊政策，如限制新参与者等保护措施。不完全竞争市场理论为政府介入农村金融市场提供了理论基础。它认为，尽管农村金融市场可能存在的市场缺陷要求政府和提供贷款机构介入其中，但必须认识到，任何形式的介入，如果要能够有效地克服由于市场缺陷所带来的问题，都必须要求具有完善的体制结构。因此，对发展中国家农村金融市场的非市场要素介入，首先应该关注改革和加强农村金融机构，排除阻碍农村金融市场有效运行的障碍。这包括消除获得政府优惠贷款方面的垄断局面，随着逐步取消补贴而越来越使优惠贷款集中面向小农户，以及放开利率后使农村金融机构可以完全补偿成本。尽管外部资金对于改革金融机构并帮助其起步是必需的，但政府和提供贷款的单位所提供的资金首先应用于机构建设的目的，这包括培训管理人员、监督人员和贷款人员，以及建立完善的会计、审计和管理信息系统。不完全竞争市场理论强调，借款人的组织化等非市场要素对解决农村金融问题是相当重要的，为小额信贷模式提供了理论基础。
四、金融支持三农发展的作用机理
一般而言，金融对农业和农村经济发展的作用主要有以下方面：（一）资本积累随着农村经济的发展，农村金融组织会逐渐地增加对资本市场的依赖程度，农村金融发展的市场化程度也会大提高。农村金融组织能够提供农村生产的流动资本，相应提高农村企业和个人固定资本利用率。一般认为，农村固定资本与流动资本之间总是保持固定的比例关系，但由于固定资本投资在技术上的不可分割性，因而在农村经济中一般总存在着未被使用的固定资本。在农村固定资本一定时，它的利用程度就决定于农村流动资本的供给。因此，农村生产企业能获得多少流动资本，是决定产出水平的关键性因素。农村流动资本的重置部分可能由农村企业内部筹集，也可能通过农村金融机构借款筹集，而农村流动资本的净投资则一般大部分通过农村金融机构借款筹集。因此，农村金融组织成了农村企业和个人向外部筹集流动资本和积累资本的主要来源。（二）储蓄向投资的转移农村金融资源的有效配置和开发可以提高农民的储蓄率，由于存在谨慎性和投机性的货币需求，在既定国民收入水平下，农村消费与储蓄之间存在着一个待币的弹性区间，弹性区间使真实的消费储蓄比例会因多种原因而改变。农村金融资源的存在和有效开发配置可以使该弹性区间变小，农村储蓄份额增大，这就促进了农村社会储蓄率的上升，为农村投资的增长提供了来源。农村金融组织使农村储蓄转化为农村投资，从根本上来说，农村资本来源于农村居民储蓄，但在动员众多分散的农村居民将储蓄转化为农村投资的过程中，农村金融体系需要吸收一部分资源，这包括从分散的个体农民那里集中储蓄时发生的交易成本和为克服信息不对称使储户放心地放弃对其储蓄的控制权而支付的信息成本。农村金融体系吸收了部分储蓄资源，一方面与农村金融体系提供了金融服务又收取了相应报酬有关；另一方面与农村金融体系的市场效率有关，一个效率的农村金融安排能够大减少在动员储蓄过程中的交易成本和信息成本。（三）农村经济增长农村经济增长与农村金融组织的活动直接相关，且资本是经济增长的必要(或决定性)条件。由于资本与经济增长的重要作用，以至于在发展经济学发展的最初阶段人们认为，经济发展过程就是一个“搬掉资本障碍的过程”。发展中国家普遍具有“二元经济”结构的特点，城乡金融发展水平差距很大。比较而言，金融二元结构的特点更为突出，城乡金融发展极不协调且呈逐步加剧之势，农村金融抵制现象十分严重。20世纪70年代初，以爱德华•肖(E.S.shaw)和罗纳德•麦金农(R.I.Mckinnon)为代表的经济学家以广大发展中国家为研究的样本，在对金融与经济发展之间关系进行潜心研究的基础上提出了“金融市场抑制与金融深化”理论。所谓金融抑制，是指一国的金融体系不完善，金融市场机制不健全，金融运行中存在过多的金融管制措施，金融与经济发展之间处于互相掣肘、双落后的恶性循环状态。他们认为，造成金融抑制的最主要原因是经济的分割性。在众多的发展中国家，资金、技术、土地、劳动力等生产要素分散于零散的经济单位之中，国内市场也处在割裂状态，无法发挥其合理配置要素的功能。这种分割性经济的存在客观上就决定了金融体制的割裂与脆弱。主要表现：一是金融市场不健全。在政府规定的低利率水平下，资金很难通过统一的金融市场来流通，有限金融机构不能充分发挥“导管”作用。在资金严重短缺的情况下，得到资金的往往是某些“特殊部门和行业”，而急需资金的中小工商业者和农民的资金需要很难得到满足，造成资金使用效益下降。二是金融工具单调。即银行等储蓄机构仅仅开办存贷款业务，而且期限单一，利率僵硬，无法满足储蓄和借贷双方对金融资产流动性、安全性、效益性的需要。要解决发展的问题，必须依靠金融的强力支持，实施“金融深化”战略，这不仅是因为金融对经济具有反作用，更由于农村经济基础较为薄弱，对金融具有广泛的需求和较强的依赖性。主要思路是：对农村政策金融、商业金融、合作金融的功能进行重新定位和调整，强化政策性金融职能，发挥利率和市场机制的作用，改革农村正规金融机制，引导和开放农村非正规金融市场，提升农村金融体系的整体功能。
五、金融支持三农发展的国际经验
国外农村金融已有近200年的发展历史，它在提高农民组织化程度、保护农民利益、增加农民收入、促进农业发展、加速农业现代化进程等方面起着举足轻重的作用。
(一)发达国家农村金融发展与经验
1.美国农业发展的金融支持
美国农业金融机构在20世纪初才开始建立。经过几十年的发展，己形成了比较完备的农业金融体系，它主要由政府农业信贷机构、农场主合作金融的农业信贷系统、商业金融机构及私人信贷组成。这些金融机构分工协作，互相配合，共同为美国农业的发展提代资金支持及其它服务。政府农业信贷机构由政府所有，专门为农业发展服务，如农民家计局、商品信贷公司、小企业管理局、农村电气化管理局等。农民家计局的贷款以中长期为主，利率明显低于市场利率，因此，大部分贷款均有贴息。农民家计局的资金主要用于贷款、担保和向农村公益性项目提供资金支持，它不直接向农民发放贷款。商品信贷公司的任务是对农产品进行价格支持或对农业生产给予经济补贴，其资金主要是提供贷款和支持补贴，主要包括向执行休耕计划的农场提供农产品抵押贷款，这是一种“无追索权贷款”。另外，它还对遭受洪水、干旱等自然灾害而造成种植面积减少或较大减少给予灾害补贴，对市场价格低于目标价格的差价给予差价补贴，为购买仓储、干燥和其他处理设备提供贷款等。农村电气化管理局主要对农村电业合作社和农场等借款人发放贷款，用于组建农村电网、购买发电设备等。小企业管理局是1953年为了针对小企业提供贷款而设，其主要职能是向那些不能从私人信贷机构获得贷款的小企业提供贷款。
美国的合作金融是在20世纪初经济大萧条时期由政府倡导建立的，它主要包括联邦中期信贷银行、合作社银行、联邦土地银行，由农业信用管理局管理。联邦土地银行的贷款业务经过联邦土地银行合作社直接面向借款人。借款人要想向土地银行借款，必须向联邦土地银行合社认购至少相当于本人贷款额5％的有投票权的股票，成为合作社社员，取得一人一票权。偿还全部借款后，社员自愿决定是否退回股金。而合作社必须认购同等数额的股票，而成为该区联邦土地银行的股东。联邦土地银行的资金主要是提供长期不动产抵押贷款，其贷款对象主要是本地区的农场主、农业生产者、与农业有关的借款人。联邦中期信贷银行的建立在于沟通都市商业金融与农村的农业金融，以吸取都市资金用于农村。因此它主要是提供中短期的动产农业抵押贷款，但它不是直接贷款给农户，而是贷给农民的合作社及其他各种农民的营业组织，以贷给生产信用社为主，以促进农牧业的生产与经营。合作社银行的资金主要用于贷款，目的是为了帮助合作社扩大农产品销售、储存、包装、加工农产品，保证农业生产资料供应和其他与农业有关的活动。合作社银行主要提供三种贷款：一是设备贷款，二是经营贷款，三是商品贷款。除这三种贷款外，合作社银行还开展国际银行业务，为农业合作社农产品出口提供便利。
美国的农业保险体系是经过不断摸索、发展而形成的。1938年《联邦农作物保险法》颁布以来，美国农业保险经过近70年的发展，形成了比较完备的农作物保险业务，保障水平和农民参与率不断提高，对稳定农业生产、提高国民福利水平起到了重要作用。早期美国农业保险是由私营保险公司提供的，但由于农业保险的风险巨大，其经营的农作物保险均以失败而告终。为了帮助农民对付农业生产面临的购险，美国政府积极参与了农作物保险计划。现行的美国农业保险完全由商业保险公司经营和，政府在经营管理费和保险费补贴等方面给予了有力支持。美国农作物保险的运行主要分三个层次，第一层为联邦农作物保险公司(风险管理局)，主要负责全国性险种条款的制定、风险的控制和向私营保险公司提供再保险支持等；第二层为有经营农险资格的私营保险公司，它们与风险管理局签订协议，并承诺执行风险管理局的各项规定；第三层是农作物保险的人和查勘核损人，美国农作物保险主要通过人销售，他们负责具体业务的实施。
2.日本农业发展的金融支持
在日本，既有政府办的政策性金融，又有强大的合作金融来支持农业的发展，还有一部分其他金融机构，这对第二次世界大战后日本农业的发展起到了极为重要的作用。也正因为如此，虽然日本人多地少，自然环境又比较差，但是它的农业生产和农业现代化却得到了很好的发展。日本支持农业发展的政策性金融机构是农林渔业金融公库(简称农林公库)。它建立的目的是在农林渔业者向中央金库和其它金融机构筹资发生困难时，给它们提供利率较低、偿还期较长的资金。农林渔业金融公库主要是把资金用于土地改良、造林、建设渔港等基础设施的融资，同时用于农业现代化投资、农业改良资金的融资、对国内大型农产品批发市场及交易市场提供市场设施贷款等。农林公库的代款一般不直接办理，而是委托农协组织代办，并会给一定的委托费。农林公库的贷款利率虽会因贷款种类和工程性质有不同的规定，但总的说，要比民间金融机构优惠，而且贷款的偿还期限10～45年不等。
日本支持农业发展的合作金融主要是农协系统。农协系统是按照农民自愿、自主的原则登记成立的。它主要由三级组成：最基层的是农业协同组合，为市町村一级。直接与农户发生信贷关系，不以盈利为目的，它可以为农户办理吸收存款、贷款和结算性贷款。这也是基层农协的主要任务。除此之外，农协还兼营保险、供销等其他业务；中间层是信用农业协同组合联合会，简称信农联，为都道府县一级，帮助基层农协进行资金管理，并在全县范围内组织农业资金的结算、调剂和运用。信农联作为农协系统的中层机构，在基层农协和农林中央金库之间起桥梁和纽带作用。以它的会员即基层农协为服务对象，吸收基层农协的剩余资金，并在基层农协需要时提供融资服务。信农联的资金首先应该用于支持辖区内部的基层农协的资金需求，其次才能用于支持其他的贷款、农业企业的发展所需资金等。信农联不能兼营保险、营销等业务。最高层的是农林中央金库，为中央一级，是各级农协内部以及农协组织与其他金融机构融通资金的渠道。农林中央金库是农协系统的最高机构，它在全国范围内对系统内资金进行融通、调剂、清算，并按国家法令营运资金。同时，它还指导信农联的工作，并为它提供咨询。农林中央金库可对会员办理存款、放款、汇兑业务，并且可农林渔业金库的委托放款和粮食收购款，后又增加了外汇业务。它的资金主要用于信农联，同时也贷款给关联的大型企业。农林中央金库除了向基层和中间机构提供服务、发行农林债券外，还从事资金划拨周转、部分证券投资业务等。另外，日本于1966年建立了全国性的农业信用保险协会，各都道府县一级的农业信用基金协会是其会员，农业信用基金协会是都道府县一级的债务保证的专门机构。
（二）发展中国家农村金融探索与实践
1. 项目的经营对象和范围
2. 投资规模
3. 所需要的融资服务的规模
4. 建设周期
5. 项目收益的主要来源(这部分要详细可信)
6. 项目的年回报率(详细可信)
7. 项目建设者和经营者的资历(此处也是重要部分)
8. 其他情况，其中包括是否经主管部门批准，有特殊的项目是否已经办理好特殊手续。是否是国家或者地方重点扶持项目等等
第一部分XX项目摘要
一、公司简单描述
二、公司的宗旨和目标
三、公司目前股权结构
四、已投入的资金及用途
五、公司目前主要产品或服务介绍
六、XX市场概况和营销策略
七、主要业务部门及业绩简介
八、核心经营团队
九、公司优势说明
十、目前公司为实现目标的增资需求：原因、数量、方式、用途、偿还
十一、融资方案(资金筹措及投资方式及退出方案)
十二、财务分析
1、财务历史数据
2、财务预计
3、资产负债情况
第二部分XX项目综述
第一章公司介绍
一、公司的宗旨
二、公司简介资料
三、各部门职能和经营目标
四、公司管理
1、董事会
2、经营团队
3、外部支持
第二章XX技术与产品
一、技术描述及技术持有
二、产品状况
1、主要产品目录
2、产品特性
3、正在开发/待开发产品简介
4、研发计划及时间表
5、 知识产权策略
6、 无形资产
三、XX产品生产
1、资源及原材料供应
2、现有生产条件和生产能力
3、扩建设施、要求及成本，扩建后生产能力
4、原有主要设备及需添置设备
5、产品标准、质检和生产成本控制
6、包装与储运
第三章XX市场分析
一、XX市场规模、市场结构与划分
二、XX目标市场的设定
三、XX产品消费群体、消费方式、消费习惯及影响市场的主要因素分析
四、目前公司产品市场状况，产品所处市场发展阶段(空白/新开发/高成长/成熟/饱和) 产品排名及品牌状况
五、XX市场趋势预测和市场机会
六、XX行业政策
第四章XX竞争分析
一、有无行业垄断
二、从市场细分看竞争者市场份额
三、主要竞争对手情况：公司实力、产品情况
四、潜在竞争对手情况和市场变化分析
五、公司产品竞争优势
第五章XX市场营销
一、概述营销计划
二、销售政策的制定
三、销售渠道、方式、行销环节和售后服务
四、主要业务关系状况
五、销售队伍情况及销售福利分配政策
六、促销和市场渗透
1、主要促销方式
2、广告/公关策略、媒体评估
七、产品价格方案
1、定价依据和价格结构
2、影响价格变化的因素和对策
八、销售资料统计和销售纪录方式，销售周期的计算。
九、市场开发规划，销售目标
第六章XX投资说明
一、资金需求说明(用量/期限)
二、资金使用计划及进度
三、投资形式(贷款/利率/利率支付条件/转股-普通股、优先股、任股权/对应价格等)
四、资本结构
五、回报/偿还计划
六、资本原负债结构说明
七、投资抵押
八、投资担保
九、吸纳投资后股权结构
十、股权成本
十一、投资者介入公司管理之程度说明
十二、报告
十三、杂费支付
第七章XX项目投资报酬与退出
一、股票上市
二、股权转让
三、股权回购
四、股利
第八章XX项目风险分析
一、资源风险
二、市场不确定性风险
三、研发风险
四、生产不确定性风险
五、成本控制风险
六、竞争风险
七、政策风险
八、财务风险
九、管理风险
十、破产风险
第九章公司管理
一、公司组织结构
二、管理制度及劳动合同
三、人事计划
四、薪资、福利方案
五、股权分配和认股计划
第十章XX项目财务分析
一、财务分析说明
二、财务数据预测
1、销售收入明细表
2、成本费用明细表
3、薪金水平明细表
4、固定资产明细表
5、资产负债表
6、利润及利润分配明细表
7、现金流量表
8、财务指标分析
商业融资策划书范文二
一. 公司概况
鱼批网是一个立足于福州、辐射全国，并将服务触角延伸至海外的专业水产品批发网络平台，网站拥有权威、海量的水产品交易信息，全天候提供质优价宜的各种水产品，能在第一时间保质保量地满足公司团体、社会个人对于水产品的消费需求!始终坚持以“诚信、专业、快捷、安全”的服务理念，真诚为全国各地广大商户提供优质的水产品货源，致力打造国内一流的水产品批发网站。
和传统的“三天打鱼，两天晒网”不同，鱼批网以现代科技为支撑，依靠互联网“无往而不通”的便捷，成功实现了传统水产交易的网络运做，将各种水产信息适时快速地予以上传公布，让客户无论身处何地，都可以借助各种无线电终端设备(如手机)，随时随地、畅通无阻地浏览网页，进行水产品的在线咨询、洽谈、订货、购买等事宜!
为了保证交易质量，鱼批网建立了一整套人性化的服务体系，让客户不但能在网上选到自己中意的水产品，而且完全免除了物流方面的后顾之忧：鱼批网与福州当地众多车队建立了良好的合作关系， “专业，快捷，高效”的物流团队会在最短的时间内，把最新鲜、最放心的水产品送到客户身边!
同时，为了减少客户的资金风险，鱼批网支持第三方交易，即利用类似支付宝、百付宝等平台参与到水产交易过程中，网站在接到平台的相关的打款提示后，第一时间内保证发货，而客户在收到货后资金才真正划入鱼批网账户。
目前我们的销售网点已遍布全国各地，并网罗了全福州的所有货源，通过在线下单、网银支付、第三方担保的交易方式，力求在第一时间为广大商户提供安全、快捷、便利的一站式批发供应。
二、经营范围
鱼批网是国内首家大型的水产批发网上商城，同时也是一个代购代销的平台。在网站上不仅可以销售我们自己公司的产品，还可以代购代销各地水产公司的产品。
三、产品介绍
鱼批网批发的水产品种类繁多，能够最大限度满足商家的需求，目前网站出售的产品主要有活鲜产品、冰冻产品和加工产品三大类。
四、市场背景分析与发展机遇
1、平台背景与优势分析
近年来，随着科技信息技术的不断发展和更新，社会发展的不断加快，传统的商业贸易市场逐渐显现出它的一些局限性和不足，而电子商务却得到了突飞猛进的发展。电子商务通常是指是在全球各地广泛的商业贸易活动中，在因特网开放的网络环境下，基于浏览器/服务器应用方式，买卖双方不谋面地进行各种商贸活动，实现消费者的网上购物、商户之间的网上交易和在线电子支付以及各种商务活动、交易活动、金融活动和相关的综合服务活动的一种新型的商业运营模式。以欧美国家为例，可以说电子商务业务开发的如火如荼。在法、德等欧洲国家，电子商务所产生的营业额已占商务总额的1/4，在美国则已高达1/3以上，而欧美国家电子商务的开展也不过才十几年的时间。在美国，美国在线(AOL)、雅虎、电子港湾等著名的电子商务公司在1995年前后开始赚钱，到2000年创造了7.8亿美元，IBM、亚马逊书城、戴尔电脑、沃尔玛超市等电子商务公司在各自的领域更是取得了令人不可思议的巨额利润。
据《NetGuide2008中国互联网调查报告》，2008年C2C电子商务网站交易规模将达到678亿元人民币，增长率为62.5%。 面对如此巨大的市场前景，除开资金雄厚的大型公司，许多个人和企业也试图突破传统网络交易平台营销的模式，建立个人购物网站，推广独立品牌， 以图吸引更大规模的客户群体。 显而易见，未来正真的商贸市场将离不开网上销售。
目前，许多传统的生产型、加工型等各类企业已经意识到网络贸易的重要性和不可替代性，纷纷加入电子商务行列。而鱼批网在这一方面，史无前例地走在了水产品网上批发的前列，把握了先机，占据了优势，是国内首家真正实现水产网上批发的大型商城，短短两个月的运营，就已经有数十个订单，完成的订单有三十个左右。如果不是资金链的断缺，可以完成更多的订单，鱼批网不做零售，操作的都是大单，每一单至少35吨起批(针对冻品和加工品，活鲜例外)。
2、产品市场背景与优势分析
提到水产品人们就会想到鱼、虾、贝、蟹等，特别是鱼肉，容易咀嚼、消化和吸收，是老人、儿童非常喜欢的食物。
由于水产类食品味道鲜美和具有极高的营养价值，受到越来越多人的欢迎。据联合国粮食农业组织称，经数据统计，2008年全球水产品进口额为1047亿美元，出口额为995亿美元。亚洲是全球水产品进出口贸易的重要地区，2008年进口额为326亿美元，出口额为340亿美元，其中日本在2007年后，以145亿美元的进口额，超过美国的141亿美元，重新成为水产品进口第一大国。2008年日本的优质水产品出口额为16亿美元，美国为45亿美元。中国以122亿美元的出口贸易额，仍位列全球第一大水产品出口国，进口额也达到了84亿美元。世界有有如此庞大的水产品贸易市场，中国有有13亿人民，你完全想象得到这个市场有多大，有多广，而针对目前这样一个信息时代，鱼批网走在了水产网络交易与批发的前列，有效抓住了最有利的因素，在各种优势条件下我们坚信，鱼批网的发展前景不可估量。
五、公司战略与实施方案
水产品批发市场在水产品流通中发挥着重要作用,是进行水产品批发分销业务的平台,是连接水产品产、供、销的桥梁。然而,当前我国的水产品批发市场还处于由传统集市型市场向现代化的批发市场过渡的阶段,存在交易方式落后、盈利能力差、规划布局不合理、服务功能单一、管理制度不规范等一系列的问题,不能形成水产品经营的规模优势,无品牌、无品质,这种经营方式难以对水产品流通起到辐射和带动的作用,也阻碍了我国水产品批发市场向现代化方向发展。而归根结底,这些问题的根源就在于我国水产品批发市场缺乏行之有效的发展战略,因此,本网将着重探索适合鱼批网水产品批发长期持续发展的各项发展战略规划。
目前正值中国水产品行业大变革、大发展的时代，在当前经济形势下认识局势掌控方向，我们将对水产品行业所受到的影响和未来的发展态势予以翔实的剖析，立足于鱼批网的长远发展，对水产品行业在具体工作中的突破进行行之有效的积极研究。努力把鱼批网做大做强，做成水产品电子商务的楷模，最终将其做成在中国乃至全世界极具影响力的水产品网上批发大型交易市场。
六、管理团队
鱼批网的团队主要结构如下：
1、采购部。有专业的采购人员，对每天福州的到货情况了如指掌，能严格把关好水产品的质量。
2、市场部。每天都在分析客户的需求，每时每刻都在把握市场的脉搏。
3、销售部。有多年的销售经验，能处理好销售过程中遇到的各种各样的问题。
4、客服部。人性化客服作为直接面向用户的客服人员，是公司的一扇窗口。公司非常重视客服工作的质量，为客服部安排严格、专业、高标准的统一培训。
5、技术部。负责网站的更新和推广以及广告条幅的设计。
七、风险与对策
优势：鱼批网是国内首家真正实现水产网上批发的大型商城，开辟了网上水产交易的新领域，目前在这一新市场竞争小。水产一般难以在网上交易，鱼批网做到了，这是一个很吸引人的亮点，在上面进行的信息和鱼批网进行的交易可以轻松找到更多客户。
劣势：由于越来越多的商家在鱼批网上进行选购，鱼批网的现金流已不足以垫付那么多代购代销的货款，在等待资金回笼的过程中，会失去一些客户。
机会：鱼批网现在只要能得到有商业头脑的客户的加盟和支持，就可摆脱现金流不够强大而失去部分客户的局面，就可日益壮大，收益更多。
解决方案：融资。
八、融资方式
1、卖单。把代购代销的订单拿出来卖，鱼批网和投资者各投一半货款资金，利润各得一半。或者按比例投资和回报。无需做库存，现买现卖，货的质量由鱼批网把关，风险也由鱼批网承担，每一单的周期平均在一个星期。也就是说，一个星期后就可以连本带利一起回收。每一车货要垫付的资金在30-100万之间，利润也在3000-15000之间。
2、进货。从国外进货，利润相对较高，但风险也较大，要做库存，还要赌一个月后的行情。各投一半资金，由鱼批网负责销货，风险由鱼批网和投资者一起承担。每一单的回报周期大概在一个月到一个半月。遇到行情好的时候，一个柜就能赚十几万。
九、融资的好处
1、用现金去采购，完全可以拿到比别人更低的单价，供货商最喜欢做的，便是现金生意。也就是说，用现金去拿货，将有更大的利润空间。
2、鱼批网上有做不完的订单，有资金融入的话，就会大大增加产品的销量。销量一做起来，将会抢占大量的市场份额。以后比较乐观的前景是：不单客户离不开鱼批网找货，供货商也要依赖鱼批网销货甚至通过鱼批网找国外的货源。
3、资金够雄厚时，可以做库存，可以炒行情，可以开市场档口，可以搞加工厂，甚至可以发展捕捞船队，我们有信心在水产领域越做越大，越做越强!
4、这是互利双赢的合作。可以短期合作，也可以长远合作。
商业融资策划书范文三
第一章 总 论
* 项目概述
(一) 消费群体构成
当前，中国大众旅游的发展，异地商务、公务等交流日益频繁，为星级酒店的发展打下广阔的市场基础。中国星级酒店接待的住客，既有国内客人，也有入境客人。据国家有关方面的统计，2006年入境过夜旅游者为4991万人次，比上年增长6.6%;国际旅游(外汇)收入339.49亿美元，比上年增长15.9%。国内旅游者为13.94亿人次，比上年增长15.0%;国内旅游总收入为6230亿元，比上年增长17.9%。
显然，星级酒店就是为他们服务的。无论是为了商务、公务、会议或者展览，还是为了观光、购物、度假或者是探亲访友，抑或是为了经济、文化、体育等等的交流，他们都是酒店的顾客。
有关资料显示，2006年，中国星级酒店住客中，商务散客占43%;公司协议客户占22%;会议团队占5%;旅行团队占4%;休闲散客占8%;其他占8%。
从2006年与2005年的比较中，可以发现，虽然中国酒店的住客构成在总体上没有过大的起落，但是其变化也不容忽视。比如商务住客的增长，就是值得十分注目的。虽然不少入境的外国客人常常选择在星级酒店下榻，但是国内住客目前仍然占着绝大多数(为88%)。
(二) 国内目前连锁经济型酒店连锁经营的发展趋势。
目前中国目前共有星级酒店11828家，客房平均出租率为60.96%。值得注目的是，星级越低、价格越低的内资星级饭店，反倒出租率越低(其中三星级出租率为61.21%;二星级出租率为57.11%;一星级出租率为49.60%)。其经济效益也不甚理想，其中占星级酒店95.36%的11828家内资饭店，几乎全面亏损，有25个省市的内资星级饭店的平均利润均为负数。
相形之下，中国经济型酒店却是一片光明。另一份正式资料显示，中国经济型酒店，2005年的平均出租率为89.0%，2006年的平均出租率为82.4%;2006年的GOP竟然高达44.47%。
经济型酒店在今后的发展中能够更有利地享受到如下的发展机遇。
A：居民出行的增长。
B：奥运商机。2007年是北京筹办奥运会的决战之年。根据有关要求和测算，2008年奥运会期间，北京的星级酒店将达到800家。而据此前不久的统计，目前北京地区共有住宿接待单位4761家，客房28万间左右(其中星级酒店658家，客房11.2万间)。缺少的142家酒店的空白，有关方面希望主要通过改造和升级现有非星级酒店来填补。
* 项目提出的背景及必要性
我们先从酒店和酒店式的公寓，从酒店的投资、金融管理、融资方面来谈。
有个大的方向：能以中国酒店市场的一个宏观角度，先来做一个大纲性的探讨。在2008年之后，北京的酒店市场还是有相当的机会存在的。这是一定的，因为北京的酒店是政治中心、经济中心，目前加上外来人口已经有差不多有1700多万人了，无论如何，这么大的一个人口的城市，它有它的一个容量。因此，中国的地位在这几年正在大力的发展，所以从这方面我们是比较谨慎的、积极的来看这个事情。
北京，从容量方面的发展空间和潜力是相当大的。就此而言，在全中国发展的时候，上海、北京是几个主要的重点发展城市之一。无论是2008年的奥运会还是2010年的上海世博会，都给酒店的管理公司创造了很多发展的机会。但是，总体来讲，在选择酒店的时候，就像选择地理位置上面，我们还是非常关注的。到最终，还是回到一个方面，就是投资回报。我们不是说开酒店是为了奥运会开，也不是说为了世博会开。做酒店的投资回报期要按照国际惯例来说是四年，所以这个不是短期的。很多酒店集团现在还在积极的开拓过程当中。相信这个机会对于大家来室都是一个很好的发展机会。所以我们认为北京在中国还是属于一线的城市，这两个城市如果从全球的经济上给它定位的话，应该是国际级的大都市。因此将来不要担心酒店过剩的问题，某些酒店可能经营不好。
从货币角度出发：人民币的升值有一个力大于臂的问题。总体来说应该是力好，但是到了一定的程度力就不好了。这是一个不利的因素，为什么?因为中国东西如果变的太贵了，国外的旅游者就很难进来。但是目前对于投资者，对于中国一个低成本的市场。那么所有的合作伙伴、业主、基金、同行都愿意到这边来投资。特别是外地投资进来了以后，由于这是一个双收的投资项目，但是随着人民币不断的增长，最后和美元一比一了。
* 可行性研究的依据和范围
2007年1-10月全国房地产投资额为14610.6亿元，同比增长24.1%，增幅与上月持平;商品房施工面积169840.7万平方米，同比增长18.8%;新开工面积59847.5万平方米，同比增长18.1%;竣工面积25790.5万平方米，同比增长8.5%。供应类指标本月累计同比增幅均与上月持平。国家土地供应依然偏紧，存量土地充分释放。1-10月份土地购置面积26827万平方米，同比减少了2.6%;土地开发面积18390.7万平方米，同比增长38.6%，增幅较上月提高了4.6个百分点。
* 主要技术经济指标
一、项目的投资总额预算
1、 财富西环大厦二、三层的总体投入面积为3300平方米，房屋的租金为3元/天/平方，则大厦的房屋日租金为9900元，年租金为9900元/日*365天=3613500元。
2、 酒店投资总体装修费用：酒店总体投入面积为3300平方米，按照每平方米1500元人民币的标准(包括房间装修费用及家电、家具的配置费用)，则酒店投资的总体装修费用为500万元。
装修费用均摊10年，按每年为总体装修费用的10%计算，则每年均摊的装修费用为50万元。
3、 投资装修总体费用向银行贷款，每年向银行支付的利息为60万元。
4、 同样，投入的设备费用(包括空调设施等酒店的基础设备)约为240万元，费用均摊10年，每年为总体费用的10%计算，每年的设备费用为24万元。
5、 员工费用：酒店投入使用35名员工(一般性的服务人员和管理层人员)，按照平均工资1800元/人，则一年的员工费用为35人*1800元/人*12个月=756000元。
&酒店第一年投入的成本计算为：3613500+500000+600000+240000+756000=5709500
第二章 市场调研及前景预测
*本项目与其他项目相比较的优势分析
本项目简介：(拟在北京财富西环大厦中二、三层设立欧姆龙戴斯酒店)
A、美国戴斯酒店集团的品牌价值所在：美国戴斯创立于1970年，有超过35年的品牌历史，在全球15个国家内拥有超过160，000间各式客房。每天有超过200，000位客人住宿于Days Inn。名列《HOTELS》杂志全球酒店品牌排名第5位。
B、戴斯酒店的所拥有的经验丰富的管理团队：戴斯中国拥有一支高素质，经验丰富的酒店专业人才组成的团队。强大的团队，辅以"戴斯"品牌，对于酒店进行全权管理，一定能够使您的酒店获得应有的成功，并在酒店业占据应有的地位。
C、财富西环优越的地理位置：
(1)财富西环鼎立于北京市政规划中的四大交通枢纽之一，北京西二环门户之"西南金角"，北接西二环路，东连南二环路，西通丽泽城市核心道路，南行京开高速，距北京内城东西干线两广大街和长安街仅几步之遥。入则数分钟进抵都市核心，出则瞬间转换方位经纬。携金融街商务繁华之伟力，以坐被朝南的宏大气度，强势辐射金融街，长安街腹地。财富西环位于西二环枢纽位置，西衔丰台区重点规划发展区域丽泽商务区，其中丰台俗称是北京主要的陆路码头。南靠北京南站-亚洲最大的铁路交通枢纽，2008年即将投入使用。北临厚积勃发的新型办公商务区广安门商圈，西街正在建设的华北地区最大商品物流中心和分销中枢的马莲道商务中心的节点，以财富西环为焦点，三大商圈各显神通，围合聚拢财富西环，更兼有金融街丰厚商务底蕴的强势整合，西南二环大区域发展的格局脉络清晰可见。
(2)地理优势，交通方便：5路、49路、340路、351路、410路、423路、603路、716路、717路、800路、819路、939路、962路、运通102、运通202，步行1分钟就可到达公交车站。
D、周边配套设施完善
(1)水电设施齐全外周边还有美廉美超市、超市发超市、华联商场、家乐福购物中心、菜百商场、华普超市、百盛、青年湖商场。
(2)邮局： 丽泽路邮电局、中国移动通信大观园店、中复电讯商场(右安门店)、广安门南滨河路邮局。
(3)银行： 工商银行、中国银行、交通银行、农村信用社、中信银行、民生银行、中国光大银行。
(4)旅馆、饭店：环海宾馆、丽泽宾馆、北京哈特商务酒店、新时代大酒店、大观园大酒店、诺林大酒店、中环假日大酒店、龙源宾馆、万隆宾馆。
(5)餐饮、娱乐、休闲：海阔天空康体俱乐部、恒通食府。
(6)教育设施：中央音乐学院、首都医科大学。
(7)写字楼：中国新纪元大厦、宣兴大厦、德惠写字楼、中经信国际大厦。
(8)公园及旅游景点：万泉公园、五芳亭公园、大观园、牛街礼拜寺、北京西客站。
(9)酒店地处交通便道，存在着广大的客源。
* 国内同行业经济型酒店相关数据比较
(1)投资门槛较高加盟300万起与很多可供加盟的特许项目相比，经济型酒店让诸多有意参与其中的投资者望而却步，很重要的一个原因就是它有着较高的准入门槛。见下表：
品牌 前期项目投资总额
锦江之星 750万～1250万元(以建筑面积5000平方米* 2000元/平米计算 ，含土建、营运准备)
如家快捷 约594.5万元
莫泰168 约800万~1000万元
速8 338万~538万元(以100间房，每间房改造费用3万～5万计算，加上38万元加盟金)
格林豪泰 约500万～700万元
锦江之星的品牌使用费是依据加盟店的设计客房数，按3500元/间计算(推广期间优惠以2500元收取);此外还将收取20万元技术服务费作为锦江之星为加盟者提供建设方案、人员培训、总台管理软件、管理与业务模式手册、开业指导等各项服务的费用。这些都是小头，更大的资金压力来自物业投资--按锦江之星的标准，新建门店每平米投资大约为3500元，而改造门店也约需1500～2500元/平米，这样一家锦江之星门店的投资额在1000万元上下。
如家快捷的前期投资主要分为几项：不少于50万元的物业改造资金、30万元的一次性特许品牌使用费、10万元的特许加盟保证金不低于50万元的流动资金以及为期约占四个月的工程筹备期管理费，每月1万元。需要指出的是，其中10万元保证金并不需要扣押至合约结束，而是在合作一年之后便可以得到有息返还。
在各特许品牌中，莫泰168是开展加盟业务较晚，也是加盟店最少的连锁品牌之一，目前只有南通、无锡、宁波3家加盟店，上海市内的加盟店尚未面世。莫泰连锁旅店的营运总监许铮铮表示，在本市加盟一家莫泰168经济型酒店的投资总额在800万～1000万元。
与其他品牌相比，速8在前期投资上有更为细致之处，除去38万元的特许品牌使用费外，速8根据所改造物业的原先用途，平均至每间客房的改造费用也会有所不同。如，之前物业用途为写字楼，那么摊到每间客房的投资费用为3万～5万元。
格林豪泰在计算前期投资时也有其特别之处，即特许品牌使用费以房间数的不同而有所变化，以100间为例，加盟金在四五十万元，前期投资总额在500万～700万元。
以上计算都是以改造现有物业为准。
(2)每月管理收费高低浮动各不同
在一次性支付数额较大的前期投入之后，作为连锁体系中的一员，享受品牌、管理、销售、培训等方方面面的支持的同时，加盟者每月也需支付一定的费用于连锁体系。从目前了解的情况，各品牌在每月收取管理等费用的比例上也有不少出入。如下表：
品牌 每月上缴支出
锦江之星 加盟管理费为年营业收入的3%
如家快捷 收酒店总收入3%为特经服务费，收酒店总收入3%为特经管理费
莫泰168 营业收入的5%～10%
速8 营业收入的5.6%，每年变化
格林豪泰 营业收入的3.5%～6%
不难看出，每月统称加盟管理费的收取主要分为固定和浮动两种。浮动的加盟管理费收取方式对于投资者而言，就像一把双刃剑，在经营状况不假的情况下，有理由向总部提出要求下浮;但在供销两旺的情景之下，也就必须接受特许方提高管理费的要求。
(3)?回收投资较快(五年左右实现)
作为一项高额支出的加盟行为，投资者最为关心的便是资金风险和投资回报率的问题。就现阶段而言，尽管资金门槛较高，但是较快的投资回收周期正是吸引投资者跃跃欲试的一种重要原因。
从所得的数据来看，对于非自建性质的经济型酒店而言，一般在5年左右便能回收前期投资，一些地段上佳的单个门店，仅仅开张一年半的时间内，就已将资金全部回收。同时，这也说明，不同的地理位置对于投资回收的周期也有一定的影响。
品牌 投资回收期
锦江之星 租赁项目4～6年，新建项目8～10年
如家快捷 5～6年
莫泰168 2年半～3年半
速8 3年～4年
格林豪泰 5～6年
各个不同品牌的经济型酒店对于投资回报周期的得出来源于他们对年投资收益率的估算。下表是如家酒店以一家建筑面积3450平方米，100间客房，年平均出租率85%，平均房价170元，特许5年期为例的模拟收益。从房价和年平均出租率等数据来看，这一表格的计算比较保守。
项目名称
主要费用
年均销售收入100间客房×85%×170元×365天=527.43万元
年均经营毛利润率55%
年均经营毛利润 527.43万元×55%=290.08万元
一次性品牌特许费(5年) 30万元/5年=6万元
装潢装修费(10年) 350万元/10年=35万元
设备购置费(5年) 100万元/5年=20万元
特许经营主要费用(管理、服务)527.43万元×3%+527.43万元×3%=31.65万元
房产年均折旧费或租赁费100万元/年(或3450平方米×0.8元×365=100万元)
营业利润 290.08万元-6万元-35万元-20万元-31.65万元-100万元=97.44万元
营业所得税金 97.44万元×33%=32.15万元
税后利润 97.44万元-32.15万元=65.28万元
年投资收益率 65.28万元/(350万元+100万元)=15%
速8的投资回报周期比如家缩短一半，也是由于速8对于年投资收益率的预估相对较高，在33%左右。从各连锁品牌对于投资回报周期的估算，加上前文对于前期投入的比较，投资者不难推算出各品牌经济型酒店的平均年投资收益率。
第三章 项目定位
*主题及功能定位(美国戴斯酒店集团对于酒店式公寓和产权式酒店合作项目要求)
酒店式公寓和产权式酒店开发商(业主)至少持有项目产权(房间数量)的50%以上，也就是说小业主的总体产权最大不超过50%，并且要求小业主必须把所有产权以反租的形式交还给酒店开发商，酒店集团拥有所有经营权，这样便于集团统一管理。
*功能定位
欧姆龙戴斯酒店定位中国首家行政商务酒店，酒店内部设置商务信息港系统，从单一的酒店住宿、餐饮服务的基础上增加行政商务的拓展服务。具体设置为：对于入住酒店的客人从车站、机场接送，接送到指定客房，酒店设置方便的办公客房可以方便客人进行商务会客与谈判，配备专门的行政人员方便客人的办公。我们将委派员工去香港参加商务培训，学习管理理念，体现我们的增值服务。
*项目建设方案及规划设计定位及价格定位
1、基本设立客房96间，客房平均收费380元/天，则一天的营业额为36480元/天，合计一年的房费收入为13315200元，考虑到其他因素，按房费的70%计算，则一年的房费收入为9320460元。
2、每年的房费营业额为932万，则每天的收入为25500元/天。
3、每天成本消耗：酒店第一年的投入成本570万，每天的成本消耗为15610元。
4、每天房费的实际收入为：房费收入-成本消耗=25500-15610=9890元。
5、酒店每年的年投资收益率为35%
*入市姿态及推广时机定位
1、项目计划融资金额350万。
2、投资回报年利息20%。
3、投资对象为公司或个人。
4、赠送全国戴斯酒店免费住宿一周(标准间客房)，享受戴斯酒店终身入住7.5折扣,以及系列的折扣卡。
5、投资担保人：美国戴斯酒店
基本融资设想：计划融资金额为350万元,戴斯酒店共计划设置100间客房,计划将部分房间抵押给投资的融资方,酒店的经营管理权全权委托给美国戴斯酒店管理,经营,融资方得到规定的年利息的融资回报。
*销售定位
北京举行的大型会展、商务会议，培训机构场地租用;
*管理定位
我们期待有投资酒店管理经验的人来投资戴斯酒店这个项目，来和我们共同合作。
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