发布时间：2023-09-22 10:38:12
绪论：一篇引人入胜的房地产行业内部审计，需要建立在充分的资料搜集和文献研究之上。搜杂志网为您汇编了三篇范文，供您参考和学习。
关键词 房地产 企业 内部控制 必要性 对策
当前，随着国家管控力度加大和行业竞争日趋激烈，我国房地产业步入了微利时代。这些年来，房地产企业飞速发展，迅速成为了国家经济的重要成分。纵观我国房地产企业的发展过程，其中内部的控制是非常重要的。随着现代经济的不断发展，房地产企业也越来越受到重视，一时间企业内部控制也成为了热门话题。
一、房地产企业内部控制建设的必要性
房地产企业在我国国民经济中占有举足轻重的地位，不但数量众多，而且涉及资金庞大，被誉为国民经济的晴雨表。房地产企业稳定发展，人民群众的安居才能得到保障，与房地产企业有关的企业才能带动发展，为国家创造更多的财富价值。为了保持正常运转和良性循环，房地产企业建立和完善其内部控制机制是很有必要的，这样可以提高本企业内部的管理和监督的水平及效能，降低企业内部的监管成本，以最小的耗费获取最大的经济效益，提高房地产企业在市场上的竞争实力。
（一）房地产企业受外部环境影响较大，建设有效的内部控制能够抵御风险。土地是房地产企业的重要组成部分，属于国家所有，受国家宏观调控影响大，通过经济杠杆、价值规律引导房地产企业达到供需平衡；此外房地产经营成果不仅受经济变化影响，而且受政治形势变化的影响，变数较多。加上融资环境恶化，政策环境严厉，开发品质要求越来越高，项目成本不断上升。
（二）有效构建房地产企业内部控制建设是建立现代企业制度的内在要求。为适应房地产企业发展需要，企业规模不断扩展，因此对从业人员、资金投入、财务管理、人力资源管理以及相关机构配置都随之进一步发展，以适应不断发展的社会经济，以适应企业发展的需要，从严管理企业，实现管理创新，使传统的管理模式向现代企业管理过渡。
二、有效构建房地产企业内部控制的对策
（一）强化对内部控制的认识。对内部控制建设认识的缺失是我国房地产企业内部控制薄弱的根本原因。当前我国房地产行业正处于发展的重要时期，房地产企业管理者将一切管理的重心全部放在市场拓展之上，没有认识到企业内部控制建设对企业的重要作用。针对这种情况，我国的房地产企业必须强化认识。一方面需要企业的管理者认识到内部控制建设对企业的重要作用，带头执行企业的内部控制措施。另一方面还需要企业加强相关的培训和教育，通过培训教育让企业的所有员工了解到内部控制建设对企业长期发展的重要作用，引导所有员工积极参与到企业的内部控制建设过程中。
（二）完善规章制度建设，合理设置岗位。完善的规章制度建设以及合理的岗位设置是企业内部控制的基础。在当前房地产行业发展形势之下，房地产企业关注的是外部市场的扩大，很多房地产企业并没有将管理的重点放在内部体制建设，这就会导致企业规章制度建设薄弱，内部岗位设置不合理，严重的影响了企业内部控制体系建设。针对这种情况，房地产企业必须完善规章制度建设，利用完整的内部规章制度来约束员工的行为，规范企业内部业务处理。另外，企业还需要依据权责对等以及不相容岗位分离的原则合理的设置内部岗位，防止部分员工拥有超过其职责的权限，保证企业内部的相互制约平衡。
（三）强化内部审计和监督，健全企业绩效考核体系。完善的内部审计和监督是企业内部控制的保证。目前我国大部分房地产企业在快速的发展过程中并没有完善的内部审计和监督机制，很多的内部审计和监督工作都由财务部门完成，内部审计工作的主管人员甚至直接由企业的财务部门主管人员兼任，不能严格的执行内部审计和监督职能。因此，我国的房地产企业必须在企业内部设立独立的内部审计和监督部门，定期对各分子公司的经济业务进行审计和监督，维护股东的利益。另外，房地产企业还需要完善绩效考核机制，利用健全的绩效考核体制引导员工积极参与到企业的内部控制建设之中。
（四）完善企业风险管理。风险管理是企业内部控制的重要组成部分。构建完善的风险管理体制是房地产企业强化内部控制建设的重要目的，针对当前我国房地产企业在风险管理方面存在的问题，需要具体从以下三个方面完善。第一，在保证发展速度的同时兼顾企业财务安全。目前我国的房地产行业处速发展时期，企业发展所需要的资金大部分都是通过贷款的方式从外部获得，企业需要在保证发展速度的同时考虑到企业财务安全，降低企业的财务成本和风险。第二，建立完善的风险预警机制，在风险发生之前采取可行性的措施规避风险。第三，完善企业内部信息沟通交流机制，建立完善的信息平台，让企业的管理者能够及时的与员工沟通，防止信息失误风险的发生。
（五）建立健全信息沟通系统。建立健全信息沟通系统对提高内控制度的效率和效果作用很大，房地产企业应当建立信息沟通体系在需要的时候识别和获取需要的信息，进行有效的沟通，使内控制度在企业内部顺利的建立并落实。房地产集团企业应当建立包括集团内部各个企业之间重要经营活动的信息沟通系统，进行集约化的管理，开展集成化、智能化、价值化以及网路化的管理新模式，使集团公司内外部各个分子公司和各个部分之间实现有效的沟通，信息顺利传递。同时房地产集团企业还应当建立一条畅通的反馈信息的渠道，以便对内部控制中发现的问题能及时的反馈到集团公司，及时的采取相应的健全措施。
三、总结
总之，房地产企业随着社会经济的发展在飞速发展着，当然在这个过程中也遇到了很多问题，房地产企业要想很好地解决这些问题，就应该重视内部控制建设的有效性。强化房地产企业的内部控制管理，对于房地产开发事业的改革发展、管理水平的提高等等都是很有帮助的。房地产企业应该积极的重视内部控制问题，也应该积极的研究如何提高内部控制的有效性。只有提高了内部控制管理水平，才能更好地面对房地产企业未来的竞争，才能在竞争中不被淘汰。
参考文献：
20世纪90年代，随着我国市场经济体制的确立，住房的商业化，使得房地产业行业获得了长足的发展，房地产市场蓬勃发展的同时催生了更多民营房地产企业的出现，房地产行业是一个风险性比较大，资金比较密集的行业，政策性的措施对房地产行业的影响非常明显，所以在房地产行业处于盈利的乐观时期的，要注意企业内部财务状况的管理和控制，防止一旦国家加强对房地产行业调控时导致的资金困难，企业无以为继境况的产生，因此本文拟就房地产企业内部财务管理存在的问题进行思考并找到解决当前房地产行业存在问题的对策。
一、民营房地产企业加强财务管理的意义
（一）加强财务管理有利于企业合理利用资金
“有很多的房地产企业各个项目公司的核算体系互不相同，财务软件和核算标准不统一，财务报表不一致，这就难以向管理者提供统一”，加强财务管理，可以使得企业的资金统筹安排，各个岗位各司其职，合理分配，对各个项目进行科学规划，不能让资金由于管理不善出现损失，也只有合理利用资金才能够制定更宏大的公司战略规划，企业最终获得长远的发展。
（二）加强的财务管理有利于企业行为的规范性
加强财务管理，建立统一的财务制度，使得各个环节能够公开透明，使得企业财务各项工作照章办事，依法行事，才能够避免或者减少企业的财务风险，也只有这样严格规范的财务管理才能够在法制性的市场竞争中经过大浪淘沙的洗礼脱颖而出，提高企业在市场中的认可度，增强企业的竞争力。
（三）加强财务管理有利于企业员工素质的提高。
加强财务管理，必然要求财务从业人员素质的提高，也只有财务人员素质的提高才能够使得财务管理的科学化、正规化。因此，加强财务管理使得企业财务从业人员必须积极主动提高专业知识水平，更应该提升相应思想道德水平，从业人员素质的提升，促进了财务管理水平的提升，进而促进了企业的发展。
二、民营房地产企业财务管理存在的问题
（一）融资难的困境
随着我国经济的发展，使得越来越多的中小企业活跃在我国经济发展中在市场经济活动中扮演着重要的角色，民营企业在促进经济发展、解决劳动力就业和维护社会稳定方面起着不可忽视的作用。然而，目前国家对于中小企特别是民营企业的政策相比较于国有企业来说明显的扶持力度不够，中小企业里面有很大一部分是民营企业，民营企业在发展过程中经常会遭遇到资金短缺的“瓶颈”，民营企业里面的房地产业作为高风险性的资金密集型行业，而房地产产业的资金周转周期又比较长，所以对于资金的需求更是非常急迫，所以在遇到资金困难情况下，企业规模和行业的高风险性使得在银行贷款的难度比较大，银行对于民营企业贷款的各项资质要求比较高，而其他的募集资金的形式诸如股票的发行现阶段对于规模比较小的企业是不可能，在目前形势下也很难发行债券，只能采取非正规渠道的融资，必然加大财务管理的风险。
（二）财务管理风险意识不强
我国民营房地产企业的快速增长本身就是利用了国家住房商品化大好形势的推动，大好的形势催生了很多曾经的建筑队的包工头通过自筹资金和以往的人脉成立房地产公司，公司成立后更多的注重房地产的施工和销售方面的管理，从事财务方面的人员更多是自己家族的至亲，公司上下各个部门工作统一都由企业主自己来决定，而企业主以及至亲的的学历水平、素质水平、家族的复杂关系网使得民营房地产公司财务管理缺乏明确分工，缺乏专业性。财务从业人员对财务制度不熟悉，业务不精，对工作积极性不强，另外一些财务人员见到领导来了，为了迎合领导，领导怎么说就怎么做，如果再缺乏健全的财务管理制度，的腐败行为时有发生。
（三）缺乏灵活高效的财务管理制度
健全企业内部财务管理制度是做好企业内部管理的中心环节，只有建立灵活高效的财务管理制度，才能够规范企业财务的各项财务管理，只有规范化、制度化的财务管理才能提升企业的财务管理水平，促进企业经济效益的提升。而目前我国民营房地产企业除了财务管理意识不强之外，财务管理模式比较单一，对于项目成本控制和流出资金控制比较严格，而对预算管理、资产管理、财务分析等方面重视程度明显不够，缺乏有效的内部监督体制，一些民营企业在内部越权行事、人情行事的情况时有发生，导致财务管理混乱。
三、如何提升民营房地产企业财务管理水平
（一）增强企业信用，增加融资渠道
企业的发展过程中难免回出现资金困难的情况，特别对于房地产公司周转周期比较长，遇到资金链断的情况时有发生，这个时候向银行贷款是一个风险性比较小的融资方式，但是目前的银行贷款对于贷款的企业资质有严格的要求，具有良好信用的企业才能够在市场的激烈竞争中获得更多可利用的资源，民营企业在日常工作交往中坚持诚信交往，提升自己在行业内的信用水平，也只有信用水平的提升，才能够增加自己在融资方面的信誉度，获得更多的可供支配的资金。诸如在2011年11月国家已经明确民间融资作为一种合法的融资渠道的情况下，民营房地产企业更应该积极探索有效的民间融资方式。此外还可以寻找担保机构，进行信用担保获得银行贷款的支持，或者与有实力的大型房地产企业进行合作开发项目，通过与此合作获得资金的支持和带动企业管理水平的提高，这些融资方式都要依靠企业自身信用水平的提高。
（二）增强财务管理意识，提升从业人员素质
良好的财务管理需要高素质的财务从业人员的工作配合，所以民营房地产企业管理者应该增强财务管理意识，把加强财务管理作为整个房地产公司长远发展的不可或缺的重要组成部分，管理者应当首先从自身，从高层抓起，增强领导的财务管理观念，遵守财务制度和财务纪律。同时，加强财务从业人员的综合素质培养，强化专业水平测试，提升实践运作能力，“使财务人员的责任不能简单地局限在记账上．要把重点放在财务分析、财务预测、成本控制等方面”，同时也要加强财务从业人员思想道德素质的提升，不做假账、照章办事，不徇私枉法，不，采取理论学习和公司的业务实际相结合的原则，提高会计人员的理论水平和实际操作能力。
（三）建立健全灵活高效的财务管理制度
首先要加强企业管理层和财务人员对于建立财务管理制度重要性的认识，健全的财务管理制度对于企业所有员工都是一个比较好的制度保障。财务管理制度的制定应当从民营企业自身实际状况出发一方面要加强财务人员的专业知识培训和职业道德培训，不断提高财务人员的业务水平和道德觉悟。另一方面健全的财务制度的制定应当包括预算管理、成本管理、资产管理、财务分析等各个方面。统一强调指出财务报表，以保持财务报表的统一性和报表数据的可比性。在获得通过后，以公司文件形式下发给各个部门以增强制度的合法地位，并且在日常生活中严格落实。财务管理制度必须明确岗位职责分工，并确定岗位责任问责制，一旦出了问题，责任到人。
（四）财务管理制度中还应该建立相应的监督体制，确立内部独立审计，提高财务管理的效率
首先要树立内部审计为公司业务发展服务的观念，提高企业管理层在观念上对内部审计工作的重要性认识，特别是对审计岗位的员工在企业地位的认可，选拔具有专业知识的内部审计人员。其次，要保持企业内部审计部门的独立性，并且内部审计部门由企业主要负责人来负责管理，以便提升其权威性和操作独立性。再次，对内部审计职能的扩大化理解。内部审计不仅仅是单向的对企业进行监督的部门，而且还应该扩大审计的业务范围，让内部审计也可以对企业进行内部控制审计，绩效管理审计、经济责任审计等一系列的内控建设，发挥审计在公司自我约束机制中的作用，督促和帮助公司建立和健全内部管理和监督制度，定期对内控制度执行情况进行审计、监督，利用内审熟悉情况的特点，针对审计当中发现带有普遍性、倾向性的问题，提出建设性意见，给企业主当好参谋和助手，在强化审计监督职能基础上逐步形成规范的内部审计体制。最后，要加强企业内部审计队伍建设，完整的审计工作不仅要有完善的审计操作标准来规范审计人员的各项行为，也应有一批专业素质较强的审计人员队伍，因此对于进入审计队伍的人员应该进行严格考核，特别注重内部审计人员的职业道德，注重审计人员的管理。
参考文献
在我国的税收制度中，营业税和增值税是两个十分重要的部分，税收体制的不完善、不合理造成我国增值税在流通等环节无法形成完整的、合理的、科学的链条。为了适应新经济发展形势和市场经济的要求，我国开始实施“营改增”税制改革。随着我国营改增在各行业中的稳步推进，房地产行业实施营改增也已全面铺开。从具体的实施情况来看，房地产行业不论是在税率方面，还是在进项税额的抵扣方面都发生了重大变化。可见“营改增”的实施对于房地产行业而言正面临着重大的挑战，房地产企业的财务管理工作也将会由此而受到巨大影响。内部控制作为房地产企业财务管理中的重要环节必须与时俱进、审时度势，认真研究房地产企业在实施“营改增”后的变化，加强内部控制工作，以此来保证房地产企业各项工作的顺利、健康、有序开展，为促进房地产企业进一步发展奠定基础。
一、房地产企业内部控制现状及问题分析
我国在借鉴西方经济发达国家关于内部控制框架的基础上，结合我国的基本国情设置了适合中国经济发展的《内部控制规范――基本规范（试行）》，这也是我国最权威、最具影响力的内部控制标准，更是我国上市公司进行内部控制活动的基本依据。随着经济的发展，我国又出台并颁布了《企业内部控制应用指引》《企业内部控制评价指引》《企业内部控制审计指引》等三大配套指引措施。房地产行业作为一个高风险、高收益的行业，国家十分重视其内部控制及发展状况，并先后多次采取宏观调控政策。可见，房地产业在多重危机面前面临着高利率、难贷款、资金流断裂等风险，这就要求房地产企业内部必须通过完善的、良好的内部控制、风险管理措施以保证企业的正常运营。
（一）房地产企业内部控制环境令人担忧
良好的内部控制环节是企业的相关人员防范风险、处理风险的基础环节，它不仅对企业战略发展目标的制定、业务活动的组织、风险的识别评估及处理等有着重要影响，更是对房地产企业的控制活动、各职能部门之间的信息沟通、监控活动的设计与执行等产生着重要影响，亦是保证房地产企业内部控制顺利实施的基本要素。但是，就目前我国大部分房地产企业的内部控制环境的营造来看，问题还十分明显，例如：有的企业过分信赖职工自身的高素质，对员工缺乏道德风险的培训与教育，对企业内部目前的管理现状盲目自信，最终导致房地产企业内部组织结构不完善、一些必要的部门缺乏设置、缺乏内部控制活动；再例如：有的房地产企业在人力资源管理上存在问题，员工晋升空间少、激励机制匮乏，这不利于员工的自我提升、不利于员工工作效率的提升；还有的房地产企业文化建设不到位，上至单位的领导层、下至普通员工都缺乏企业文化意识，单纯依靠制度进行企业治理。
（二）房地产企业内部风险评估机制不健全
随着近年来我国对房地产采取的多重宏观调控政策的实施，我国房地产行业所面临的行业环境、市场环境、政策环境等呈现出多样化的发展和变化趋势，很多企业在应对风险与把握机遇之间难以平衡，使得管理者面临新的问题。再加上我国房地产行业属于资金密集型行业，每一项目都涉及巨额资金，而这些巨额资金基本都来源于各种金融资本市场，这也就对我国房地产行业的资金内部控制、资本结构风险内部控制等提出了较高的要求。另外，房地产的建造过程专业技术性很强，房地产建造的价值计量极端复杂并需要具备专业的造价人员操作，这也对房地产企业的内部控制能力提出了较高的要求。风险评估量化指标难以制定，定性方式的模型难以准确选取及应用也是房地产企业面临的主要问题。而且，面对企业面临的风险，很多房地产企业的领导层并未加强风险防范意识，对各部门经理的考核机制尚不健全，这些都为经营风险的产生提供了机会。
（三）房地产企业内部控制活动有待完善
内部控制活动是保证房地产企业内部控制实施的重要手段，更是控制风险的最佳操作手段。但是，就目前房地产企业内部控制活动的现状来看，还存在明显漏洞。例如：房地产企业的员工严重缺乏不相容职务分离意识，对企业内部业务活动的规范性还缺乏管理机制；对企业内部的固定资产处理不及时，这不便于企业内部资产信息的及时更新；企业在制定全面预算制度时并未将企业所面临的实际问题考虑在内，并缺乏预算变动的空间，特别是在预算的执行中更是缺乏有效的激励与考核机制；业务流程虽然较为完善，但是在实际工作中缺乏严格执行，为风险的发生提供了温床。
（四）房地产企业内部监督缺失
目前我国房地产企业内部审计监督部门不健全，有的房地产企业虽然建立了内部审计监督部门，但是在执行过程中却流于形式例如：有的房地产企业的整体监督活动基本是由各部门的负责人通过零散的方式展开的，监督与控制活动缺乏整体性、系统性、科学性、规范性；有的房地产企业缺乏对管理层的监督导致管理层营私舞弊现象严重；有的房地产企业以结果导向作为监督的主要方式，导致企业的监督活动明显滞后。
二、“营改增”后房地产企业内部控制的加强与优化措施
2016年5月1日起，我国“营改增”扩大了试点范围，并将房地产行业涵盖其中，这一举措全面推动了我国房地产行业正式迈入增值税时代。“营改增”后我国房地产行业应从以下几个方面采取措施加强内部控制。
（一）加强对员工的培训，完善房地产行业的内部控制环境
一直以来，我国房地产行业执行的是营业税，因此，房地产企业内部财务内人员、领导者、普通员工等对增值税相关的法律法规、会计处理等工作还认识不足。因此，这就要求各房地产企业必须根据自身的实际情况，加强对本企业内部员工的培训，要求相关人员尽快掌握增值税的计算、账务处理、纳税申报和相关的税务筹划等知识和理论，为内部控制的实施营造良好的内部控制环境。例如：可以组织企业内部人员进行集中学习、自学，组织相关人员对所学知识进行考核，使相关人员尽快熟练掌握相关的知识，并能够与企业内部的实际情况进行正确地、合理地、综合地运用，从而为避免企业内部可能出现的财务核算风险、行政事务风险、经济业务风险、承担法律后果风险等奠定基础。
（二）树立风险防范意识，加强对纳税风险的控制
增值税业务是一项较为复杂的业务，对于增值税专用发票的领取、保管、使用等环节都必须严格按照相关法规的规定执行，特别是针对进项税额抵扣环节，一定要满足抵扣的要求，一定要杜绝偷税漏税行为的发生，为房地产企业避免承担法律风险提供保障。例如：加强对增值税专用发票的领用、保管、使用等环节的控制，严格按照增值税专用发票的使用规定执行。再例如：房地产企业还必须加强对员工风险防范意识的提升，要求相关员工必须严格遵守法律制度，坚决杜绝出现虚开、伪造、非法出售、非法购买增值税专用发票等事件的发生。
（三）加强业务流程控制，完善房地产企业内部控制机制
在实施“营改增”后，房地产企业的相关业务流程发生了转变，为了确保房地产企业各项业务的顺利实施，各房地产企业就必须根据增值税管理的相关要求不断加强对业务流程的完善和控制，以实现内部控制机制的完善。例如：为保证事先控制环节的顺利实施就必须尽快完善企业内部的会计制度；为保证事中控制完善性，就必须尽快改进、完善房地产企业内部的信息化处理系统和流程，通过程序化设计保证会计处理的严格、规范、科学；为保证事后控制的完善性，房地产企业应按照相关规定加强事后监督与审核，以此来保证每一笔业务、每项工作都有专人负责，避免各种差错的出现。
（四）加强制衡与监督机制的构建，完善房地产企业的内部监督环节
在实施“营改增”后，房地产行业的很多上下游行业都有所涉及，形成了完整的增值税抵扣链条，为确保企业确实降低税负，在制衡及监督机制构建上，企业各业务部门既要协同合力，又要不相容岗位相分离，业务发生后取得增值税专用发票，财务部确实负担起审核职责，同时，加强内部审计机构的建设，并保证内部监督机构的独立性、权威性；房地产企业还应该不断拓宽内部监督举报的渠道，为广大群众提供举报的途径。
总之，“营改增”为我国房地产企业的发展带来了新的机遇和挑战。我国房地产企业必须紧跟时展步伐、与时俱进，以此为契机，加强内部控制制度的建设与完善，加强企业文化建设，提升企业风险管理能力，为保证房地产企业的健康、稳定、可持续发展保驾护航。
参考文献：
[1] 张伟巍.营改增后房地产企业的税务筹划[J].当代经济，2015（17）：26- 27.
