发布时间：2023-09-26 08:31:06
绪论：一篇引人入胜的房地产商业地产培训，需要建立在充分的资料搜集和文献研究之上。搜杂志网为您汇编了三篇范文，供您参考和学习。
现在，CPM培训项目终于中国落地启航。
开学典礼上，建设部原副部长、中国房地产业协会名誉会长杨慎，上海房地局副局长庞元，上海财经大学教授、威斯顿不动产管理学院院长印华等，分别作了简短而精彩的讲演，本刊予以另文专摘。
另，《财富地产》在今年五月对CPM项目做过详细报道之后，再次探访CPM在中国的首次启航，分别采访了讲师Mr. Ramon Venero以及首期班的两位学员。
Venero先生自1978年起从事商业地产投资管理业务。曾就职于大型美国房地产集团、地区开发公司及资产管理公司，并一度管理隶属于大型开发商建筑商集团的属于他本人的资产管理公司。曾管理过多种物业类型的资产，含住宅地产、商业地产、零售商铺、工业地产、业主委员会资产及度假地资产。
《财富地产》：请问您最早从事什么行业，如何加入到CPM的教育培训工作的。
Mr.Venero：可能CPM的会员面对这个问题都会有一个相同的回答：进入这一行纯属偶然。我最初的理想是做一个管道工人。是开发商找到我，来帮他们打理一些资产管理的业务。后来就慢慢进入这一行了。
我在1990年正式加入IREM协会，而且协会要求会员在正式成为会员之前，必须要参加一定数量的会议。我自己曾经有自己的资产管理公司，现在全职投入CPM教育工作，这也是我的愿望。现在除了上课之外，还在攻读博士，希望将来可以更多地在大学里进行资产管理教育。
《财富地产》：第一天上课感觉如何，和在美国教CPM有什么区别？
Mr. Venero：感觉非常好。我有一班非常棒的学生，而且资历也非常深，远远超出我的想象。虽说有文化和语言上的差异，但我们沟通得还是非常好，这让我感觉和在美国没有太大区别。如果说区别的话，还是在于语言，但很多东西中美还是有相似之处，例如财务课程，基本是相同的。
《财富地产》：您如何看待CPM培训项目在中国的前景？
Mr. Venero：上海的房地产开发已经达到一个非常高的水平，甚至已经超出了我的想象，包括建筑设计、施工质量、服务品质等等。给我的感觉是，如果中国的房地产业者可以在中国运营好这些高质量的楼盘，那么他们在世界上任何一个城市都可以做到同样好。
此外，上海房地产业的物业和二手房交易，也已经达到了世界水平，和伦敦、纽约、东京这些大城市已趋于一致。那么，为了保证开发和行业的深度发展，必然要求市场有一批资深的，受过专业教育的人才。而作为拥有如此大量房产的市场，势必需要大批专业的资产管理人才出现，参与投资与开发建设。
CPM是有几十年历史，非常成熟专业的资产管理教育系统。我期望几年内可以出现中国本土的CPM教师来加入我们的队伍。我非常看好CPM项目在中国的前景。
刘琦，上海世博土地储备中心资产管理处处长，首期CPM培训班学员。
孙浩，上海鹏欣集团有限公司资产管理部副总经理，首期CPM培训班学员。
《财富地产》：你们最早是怎么知道这个培训班的？
刘琦：前段时间，威斯顿学院组织了一个活动，邀请的印华教授正好是我的老师。通过他我知道了这个培训班。加上我本身就做资产管理，所以就报了这个培训班。
孙浩:通过几年的运作，威斯顿学院的培训在业内已经有了品牌知名度。我们作为开发商也能够感受到威斯顿能很好地把握住地产教育走向。所以这次威斯顿学院办了这个CPM的资格培训班，我也是非常乐意来参加的。
《财富地产》：这两天的课感觉如何？
刘琦：这是CPM第一次在中国开课。美国教师上课有他们自己的风格，认真尽职，形式也很有趣。虽然有些文化差异，但学员们大部分都是年轻人，对于新生事物易于接受，还是比较容易融入其中。我以前也参加过一些相关培训，但这次CPM在课程体系以及老师的风格上都和以往有区别。这门课除了课程和国际完全接轨之外，最有特点的地方在于它专门开设了关于资产管理道德规范的课程，并且需要作为考试内容。我认为这点非常重要，这门课非常有助于端正和规范从业人员的敬业态度。
孙浩:我的感觉也比较好。CPM虽然之前在北京有过，但并不成功。这次算是第一次正式落户中国。CPM培训，对于我这样的开发商的工作，对中国的房地产行业都是非常有帮助的。中国的商业地产，经过持续几年的开发高峰之后，现在进入了一个营运高峰。虽然现在有专业的管理公司，但未必有专业化的业主。而CPM的培训可以培养出更聪明、更有经验、懂得用国际语言来沟通和交流的业主。对于资产管理道德规范这门课，中国有句古话，先做人，再做事。行业道德也就是职业自律。CPM能够发展成今天的规模，它必定有其内在核心的道德价值观和道德规范，而这些是保证一个行业正常运行的基础。所以我觉得这门课对我们来说很有必要。
《财富地产》：你们认为CPM课程对自己日后的工作会有怎样的帮助？
刘琦: CPM课程偏重于培养你的思考能力，强化你的职业精神，会让你用一种非常职业的态度对对待资产管理。可能这其中的某一两点并不会现在就现实可用。但是它是一种体系，最终会让你掌握一种方法，一种专业思维方式.
孙浩: 之前也参加过一些相关的培训，作为专业的资产管理培训来说，这还是第一次。应该来说，其它的一些培训，主要偏重于一些专业能力的培养，而CPM更侧重于思维方式的培养，是在告诉你一个想问题的方式方法，然后用大家都能理解的方式来进行交流和沟通，这就突破了语言文化的障碍。
《财富地产》：作为从业者，请问你们是如何看待上海资产管理行业的现状。
刘琦：上海也好，中国也好，很多年以来房地产业一直处于一种高速开发的阶段，但是目前随着城市土地和可开发空间的减少，中国的房地产业可能需要把注意力更多地转向持有长期经营的物业。那么在这个时候，注册资产管理师就显得格外重要。中国的地产业将逐渐由强调开发而转为强调经营管理。那么资产管理专业出身的人，以及持有CPM资格的专业人士，将会在上海以及中国地产业越来越显现出他职业优势。
孙浩: 应该说，国内的地产业发展到现在这样一个阶段，迫切希望有更高水平更高素质的人才来进行资产管理。因为谈得上资产，就很可能是上亿上十亿的规模。在这种情况下，一个很小的失误就会导致一个很大的损失。所以这时就需要一批精于资产管理的专业人士来服务，甚至可以说现在已经到了呼之欲出的阶段了。
汲取教训积极应对
由美国次贷引发的金融危机，已波及全球，正在各国经济和社会生活带来严重冲击。现在大家都在热议救市对策，这次危机是长期潜存的制度性缺陷造成的，因而也不能就事论事。中国作为13亿人口的发展中国家，值得从中吸取的教训很多，我认为关键是重视实体经济。美国的次贷危机，表面上是房地产引起的，实质上是金融体系混乱造成的，特别是金融管制混乱及金融衍生品失控造成的后果。以虚拟经济取代实体经济，必然导致实体经济虚幻化，夸大经济总量，这类教训十分深刻。
重视实体经济就要时刻关注三件事：一是适时调整信贷，保证资金充裕；二是增加供给，做到总供给与总需求基本平衡；三是扩大消费，拉动内需不断增长。这三条的实质就是保增长、稳经济，防止经济下滑。
近来，国内外看好中国经济，主要是中国经济基本面没有改变，依然处于快速稳定增长势头，这一点来之不易。
房产管理是资产管理
很高兴参加威斯顿不动产管理学院举办的“国际注册资产管理商业地产”综合课程班的开学典礼。谨代表上海市房地资源局表示祝贺。
前天，我的老师印华教授来过电话，得知杨部长也出席，我们深感荣幸！感谢杨部长多年来对上海房地产业发展的关心和支持！
据邀请函介绍，“学院所招学员涵盖国内外一线房地产公司。广大房地产从业人员已经意识到，目前房地产的操作已经逐步向资产管理方向转移。”我认为，这是一个比较重要的认识深化。
说到资产管理，会涉及到什么是资产，什么是资产价格；在房地产言房地产，就涉及到什么是房价。
我们对房价的认识和分析已经经历了三次拓展。
第一次是从产品向商品的拓展，随着计划经济向市场经济的转变，人们认识到房价不仅是由成本决定，更是由供求关系决定的，并将市场供求情况作为分析房价波动的主要工具；
第二次是从房地产商品向房地产资产的拓展，认识到房地产不仅是实物商品，同时是贮存财富并具有保值增值功能的实物资产，这时房价就不仅由简单的市场供求关系决定，而类似金融市场的资产定价行为，会受人们预期的影响（望梅止渴是预期，等待第二只靴子落地也是预期），还会产生价格泡沫；
第三次是从房地产市场内部向市场外部的拓展，将房地产市场放到我国资本市场中、我国宏观经济整体中、国际资本市场中、国际资本流动和整个世界经济背景中进行分析，房地产价格不仅受到房地产市场内部供求关系、对资产价格预期的影响，还受到货币供应量、汇率、利率、税率等宏观经济变量的影响。在2004年10月我局给建设部领导的一份专题报告中已经明确提出，要高度重视汇率、利率、股价、油价、房价的五市互动关系。如果说当时许多同志对此还不以为然的话，自去年下半年至今的世界范围内发生的货币金融动荡，以及所带来的后果，已经给我们上了深刻的一课。现在我们回到课堂上，希望能从理论和实际的结合上补上这一课。这将是十分重要的！
预祝“国际注册资产管理商业地产”综合课程班达到预期效果，取得圆满成功！
学习最新理论 绝不纸上谈兵
他在空中划了一个圈，然后讲解东西南北，界定“承德晨阳汽车文化公园”的地缘方位。这个承德市乃至河北省的重点规划项目，占地20平方公里，位于承围路与松狮路交会处，总投资20.6亿元。在层林叠翠之间，将建成包含汽配城、越野赛道、5D汽车电影院、卡丁车、汽车体验馆以及五星级酒店的大型“汽车主题公园”。张军是这个汽车文化公园的负责人。
万亩山林中的“汽车庄园”
放眼望去，山下开阔地刚刚建成开业的晨阳汽配城被一条崭新的“汽车大道”环绕，背后则是即将建成园林式汽车公园的平顶山。“你看到的这些山，都将被包含在汽车文化公园里。”张军一挥手，将连绵的山林收于掌中。
晨阳汽车文化公园将取代鄂尔多斯铜川汽车产业博览园成为全国最大的汽车文化公园，其周边近三万亩山水林地和承德避暑圣地的人文自然环境关照，更是让其他地方跟风而上的“汽车公园”无可比拟。
晨阳汽车文化公园的定位是：以汽车文化休闲旅游为核心，以打造创意文化旅游环境为手段，构筑辐射京津冀辽蒙的汽车服务贸易企业基地。
2010年，晨阳汽车文化公园的投资者―河北晨阳房地产开发有限公司董事长陈彦岗以“园林建设用地”的性质取得这片山地的开发权。“在中国任何一个地方，包括现在的承德，再找一块这样的地已经很难。”
之所以能拿到如此风水宝地，主要在于这个项目“踩”到承德打造国际旅游文化城的“点”上。“以前大家都知道，来承德无非是‘白天看庙，晚上睡觉’。汽车文化公园建成后，承德的旅游层次和品质将得到提升，对其他相关旅游产业的带动作用也是不可小觑的。”张军说。
按照规划，晨阳汽车文化公园将由一条总长5.6公里的“汽车大道”和四个主题园区构成，具体建成功能区域。除了国内其他汽车公园都有的汽车主体乐园（包括汽车影院、卡丁车、a1赛车等）、车改装实验基地和安全驾驶培训基地以及汽车销售和售后的“一站式”综合服务外，依托山势而建的“冬季乐园”滑雪场、根据不同路况设计的山地驾驶体验和冰雪路面体验，以及以“房车营地、越野营地、车友会所”形式出现的自驾营地和汽车旅馆将成为晨阳文化公园的几大“特色菜”。
环山而建的“汽车大道”两侧将形成汽车品牌4S店的集群。据悉，奔驰、宝马、沃尔沃、斯巴鲁等高端汽车品牌已经签下“订单”，一旦汽车公园开工建设，这些品牌4S店也将随之迁入。
而对于这里的每一道山坳，张军也都规划好了用途。
“涉足汽车公园建设前，不知道有那么多爱玩车的人，有玩房车的，有玩越野的。有人跟我说，要搞越野赛，明天就拉来四五百辆车都没问题。”2011年6月2日晨阳汽配城开业时，浩浩荡荡几十辆房车的出现和越野车表演让张军更加笃定，利用山地的地形特点开展多样化的驾驶体验将前景无限。
与汽配城等项目需要开发商前期自己投入不同，在晨阳汽车文化公园项目上，陈彦岗旗下晨阳房地产开发有限公司的身份是一级开发商，而非投资者。“政府提供土地，我们吸纳行业内感兴趣的投资方投资园区内的具体项目。”这种运作方式让晨阳的风险大大降低。
对于二线城市承德而言，突然出现的汽车文化公园概念似乎过于“前卫”，但陈彦岗并不担心。
“2010年，承德汽车保有量65万辆，按人口369万人计算，千人汽车保有量达176辆，高于全国平均水平52辆，具有良好的汽车消费市场潜质。”此外，北京的汽车保有量已近500万辆，这个庞大的有车族群的消费很容易就会分散到承德。
目前，汽车文化公园已进入招商的前期，项目的热度让陈彦岗和张军都没有了周末。记者周六到达时，陈彦岗正在接待前来考察公园项目的投资方。“这个项目很好招商。”张军表示，晨阳在选择投资方时将专业性放在首位，汽车文化公园由清华大学负责设计，公园内的各个项目也将从国内外遴选最为顶级的设计方和投资商，目前卡丁车项目已经与香港某知名专业团队达成合作，5D影院也基本敲定投资方，而公寓式酒店则将由建筑业起家的晨阳集团自己投建。
在张军的考虑中，晨阳汽车文化公园希望推销的消费理念是―“与其大老远跑香港、广州玩这些项目，不如就近来承德”。
“中国模式”搭建基础
陈彦岗是在百度上“搜”到张军的。
作为“中国汽配行业十大金牌经理人”，张军在过去的十七年间几乎走遍了中国，从秦皇岛到拉萨，从珠海到鄂尔多斯，这些城市的汽配城建设或多或少都留下了张军的印记。
汽配城是相对成熟的有形市场业态。对于陈彦岗的“汽车庄园”而言，先行开业的“晨阳国际汽配城”是其踏足汽车界的第一步，也是其打造汽车文化公园的基础，未来二者将连成一体。因此，汽配城在整个项目中有着举足轻重的作用。
“在海外，汽配城被称为‘中国模式’，是中国独有的市场形态。”张军称，由于消费能力的多层次需求，这种模式在中国还会长期留存。
在确定要分食汽车后市场这块大蛋糕后，陈彦岗迅速展开了人才猎捕行动。他很清楚，自己对汽车是外行，无论是汽配城还是汽车文化公园，都需要真正的行家里手。
为此，陈彦岗曾手提几十万现金进京“抢”人，但请来的两任汽配市场总经理都在开业前相继离去。
“这是我负责的第十五个汽配市场。”张军说。半年前陈彦岗从网上搜到他的信息，然后通了个电话，他就过来了。两人一见如故，共识颇多。
除了张军，陈彦岗还请来中国汽车有形市场领域最为资深的专家―原北京亚运村汽车交易市场总经理、现任中国汽车流通协会有形市场分会会长苏晖，借助其掌管的策划团队为整个项目把脉。
今年6月2日，总占地450亩、呈兵营式建筑布局的“晨阳国际汽配城”开业，一期占地168亩。开业之时，招商已经完成了大半。
和汽车文化园区一样，晨阳汽配城也成为承德双滦区的重点项目。“双滦区的规划是要搞一个大的省级物流园区，对于园区内的项目，考察来考察去，最后决定做汽车城，因为承德作为保有65万辆汽车的城市，至今还没有一个成形的汽车后市场。”张军指出，另一方面，承德的定位是国际旅游城市，但散布在街面上的汽配、汽修店非常影响城市形象。因此，“我们提出通过建汽配城，来归行纳市，集中经营，既美化城市，又提升业态的档次。”
最终，陈彦岗以每亩40万元的商业用地价格买下了汽配城的土地，项目拥有40年的独立产权。这个价格在承德而言，并不便宜，但投资收益显现的速度却比陈彦岗做房产开发还要快。
“房子还没盖好，我们的投资就收回来了，几个亿已经到账。”这一点让陈彦岗和张军很是欣慰。
“现在北京的二十几个汽配市场基本上都没有产权，都是租赁式的。”而晨阳汽配城采取租售结合的方式，全部361个商铺最终被两百多户投资者买走，然后再交由晨阳来代其向外租售。随着前期招商的顺利进行，资金投入很快全部收回。
从去年5月26日立项，到今年6月2日建成开业，晨阳汽配城的全部审批过程只用了一年。
承德市为晨阳汽配城项目成立了专门的工作协调组。除了税收、财政给予支持外，为了配合汽配城招商，承德市的城管、工商甚至出台了一些行政干预政策，要求汽配行业从业者必须归行纳市、统一经营，否则就不予颁发企业经营许可证。
地有了，人有了，剩下就是商机了。很快，自北京“限购”的市场变化，给晨阳汽配城献上了一份“大礼”。
张军解释说，作为国内汽车消费的重镇，北京同时还是全国汽车配件的特大集散地，遍布京城的汽配城除了满足当地的市场需求，另一个主要渠道就是销往外地。但是，“目前北京有19家汽配城都在五环以内。根据北京实施的限行政策，外埠车不能进五环，而外地买汽车配件是要汽车拉进拉出的，这导致很多商户在北京之外寻找出口。而承德离北京一步之遥，不仅没有这方面的限制，还有政策优惠，所以我们招商才会这么快。”
在“汽车庄园”里搞汽车大道（4S店集群）也是出于这个考虑，北京“限购”后，商家要生存，承德是主要出口。而承德在汽车销售方面的商业意识还比较落后，不像其他城市，很多汽配市场都已经更新到第二代了。
按照规划，汽配城最终将建成涵盖所有配套体系的一站式服务链，真正形成“城”的规模。
汽车商业地产憧憬
在参与组建了诸多一线城市汽配城的张军看来，晨阳汽配城并不具备太大的挑战实力，但他在汽配城与汽车文化公园的联动布局中看到了发展前景。“业态必须互相支撑，这样开车的、买车的、玩车的，都可以在这里找到自己喜欢的项目，做单一了不行，大老远跑来只为办一件事，就不会有吸引力。”
这一项目也使陈彦岗成为汽车商业地产领军人物之一。
实际上，做汽车主题公园，陈彦岗并不是“第一个吃螃蟹的人”，全国范围内，目前有12家在建的汽车主题公园。苏晖说，过去一年内，有二十多个城市将汽车主题公园列入规划。
“这与国家大的政策导向有关，‘十二五’规划中提出拉动文化娱乐消费，这对汽车文化产业化是一个契机。”张军表示。
而作为房地产商涉足汽车业，陈彦岗更不是第一人，目前全国诸多汽车市场以及汽车经销商集团，背后的投资方都是房地产商人。
2008年，从事建筑业十多年的陈彦岗拿到了房地产开发资质，成立了河北晨阳房地产开发有限公司。在承德成功开发了几个地产项目之后，陈彦岗便开始筹备业务拓展。
2010年，一场席卷中国的“汽车主题公园热”吸引了诸多房地产开发商的目光，也促成了更多地产和汽车亲密接触的案例。陈彦岗也不例外，在充分论证了国内现有的各种汽车市场业态的商业前景后，“汽配＋汽车文化＋旅游文化”的新型商业地产成为陈彦岗的首选。
人们习惯将这种涵盖了汽配市场和汽车主题文化公园的庞大汽车园区也称为“汽车城”，但实际上，与各经济开发区以汽车制造厂商为主构成的“汽车城”完全不同，新型“汽车园”所包含的恰恰是汽车制造业以外所有和汽车相关的领域，比如销售、服务、娱乐等相互链接的行业。而汽车与商业地产结合后带来的升值空间则是最大的投资看点。
像这样的综合型汽车项目，业态所包含的因素越多越好。承德先天的旅游文化优势，对晨阳汽车基地尤其是汽车文化公园的带动作用会相当明显。
张军坦言，商业地产开发项目确实存在不确定性，但就汽车商业地产而言，随着汽车保有量的逐年增加，配件市场需求逐年加大，其投资回报是可以预期的。
汽车商业地产的带动作用不可小觑。这也成为各地政府对汽车园区建设大开方便之门的主要原因。以晨阳汽配城的商铺价格为例，不到一年的时间，就从每平米5000多元上升到9000多元。而晨阳汽车文化公园的预期盈利水平更为诱人：总投资20.6亿元，年营业额可达200亿元。
在苏晖看来，汽车商业地产兴起的大背景是中国的城市化进程。“现在各个城市都在进行新的城市规划，随着城市用地日趋紧张，汽车消费集中在市区的方式必将改变。”其中，像晨阳汽配城及汽车文化公园这种综合型多业态的汽车园区将成为主流。
但并非所有的地产商都能在汽车公园上转型成功，这一点，鄂尔多斯的铜川汽车产业博览园似乎已经成为反面案例。该园区建成后，房产被一抢而空，但招商却毫无进展，空置率一直高居不下。
经验丰富的张军说，“交通、消费观念、市场空间以及运营模式，都是决定汽车商业地产投资能否成功的主要因素。”
[中图分类号]F259 [文献标识码]A [文章编号]1005-6432（2014）27-0013-04
1 引 言
物流地产，是开发商以赢利为目的，根据客户需求，选择合适的地点，投资、建设所需的物流设施设备，在合适的时间，通过产权转让、出售、出租和物业服务等方式为客户提供专业化物流设施不动产，包括与物流业务相关的房地产以及配套物业设施，与客户建立密切的关系，供客户开展物流业务。常见的物流地产开发商涉及房地产企业、物流企业、物流投资基金等，客户主要包括制造企业、商贸企业、物流企业及其配套服务企业如国际货代企业、报关报检企业等。物流地产开发商投资开发建设的物流设施主要包括物流园区、物流基地、物流中心、配送中心、分拨中心、仓储中心等形态。物流地产是由美国普洛斯公司20世纪80年代提出来的，我国物流地产2002年起步于长江三角洲和珠江三角洲。2003年，美国普洛斯公司挺进中国市场后，我国物流地产市场发展加速，呈现迅速发展态势。
目前，涉及物流地产相关业务领域的有商贸物流开发区、物流聚集区、物流园区等，名词层出不穷，但我国物流地产尚没有规范的统计标准和统计报告。根据2012年中国物流与采购协会的第三次全国物流园区调查，全国共有754家物流园区，其中：已经运营的348家，占46%；正在建设的241家，占32%；处于规划中的165家，占22%。从物流园区的区域分布看，长江中游经济区最多，为139 家，然后依次是北部沿海经济区128 家、西南经济区98 家、黄河中游经济区93 家、东部沿海经济区93 家、南部沿海经济区84 家、西北经济区63 家、东北经济区56 家。2013年《全国物流园区发展规划》将物流园区布局城市分为三级，确定一级物流园区布局城市29个，二级物流园区布局城市70个。
关于我国物流地产的研究主要涉及如下几个方面。韩炜比较物流地产同商业地产、工业地产之异同，探讨物流地产的内涵，分析普洛斯的物流地产运作模式及物流地产的价值创新战略。孟玉飞在介绍我国物流地产和国外物流地产的发展状况基础上，对比国内外物流地产发展特点，提出我国物流地产发展过程中需要注意的问题。陈建校和方静认为高标准专业化物流设施的市场需求，使得物流地产成为我国物流基础设施的投资热点，进而在介绍物流地产的内涵与运营模式的基础上，分析物流地产现状及其问题，提出对策建议。薛东、孙玉梅、许炳恩根据经济发展形势，提出影响物流地产市场需求主要因素。目前，物流地产开发商由外资为引导，部分国企物流公司、民营地产公司和电商企业开始积极介入该市场，市场发展空间大，呈现群雄逐鹿的局面。
2 物流地产的特点
2.1 物流地产市场需求旺盛
随着工业化、城镇化、信息化的加速推进和大流通体系建设发展，物流地产需求旺盛。一方面，跨国公司深入中国发展，对物流设施设备的需求推动物流市场的发展，对物流地产的需求迫切，如精密仪器行业、进口汽车及其配件行业、药品及食品、品牌服装和鞋包行业等。另一方面，中国经济持续发展，推动国企和民企的采购量持续走高，加之国内快速消费品城市配送、家居和家用电器等行业的发展，对标准化、规范化的物流地产及其物流设施设备提出新需求。
2.2 多种所有制企业纷纷跑马圈地
物流地产，土地是核心。自普洛斯2003年进入中国物流地产市场，国外物流地产投资商在我国发展迅速。澳大利亚麦格理集团的中国策略涉及物流中心项目，新加坡丰树信托投资基金已经在无锡、天津、上海等地开发建立物流地产项目，美国安博置业有限公司在中国已经启动物流地产投资活动。2012年10月25日，澳大利亚最大的工业地产商、全球最大的上市工商业地产基金管理公司之一的嘉民集团（Goodman）宣布，旗下物流地产基金收购上海外高桥保税区的一座双层坡道式仓储设施，该设施占地约75000平方米，提供可供租赁总面积为76425平方米的仓储空间。到2013年6月30日，嘉民基金在上海、北京、天津、昆山、成都、苏州及嘉兴等7个市场投资17个物流项目，出租率达98.2%。同时，中外运、中远、中储、中铁以及传化、林安、安得、淮矿等国企和民企加速布局，形成错综复杂的竞争态势。
2.3 电商与房地产商分庭对抗
随着互联网和电子商务发展，电子商务和物流业加速融合，2009年京东商城自购1450亩土地建设物流中心，2012年阿里巴巴联合多家企业斥巨资成立菜鸟公司打造物流网络。与此同时，房地产开发商不甘落后，一些房地产开发商如珠江、华南城、宝湾等对物流地产由兴趣转变为实施。电商大佬与房地产巨头一方谙熟物流仓储的管理，一方擅长地产建设的开发，各自拥有着不可替代的专长，形成两股势力分庭对抗的局面。
3 物流地产的运营模式
目前，物流地产的运营模式主要有四种。
3.1 地产企业主导型运营模式
地产企业主导型运营模式，是指房地产企业特别是一些工业地产商作为物流地产投资的开发主体，根据客户的物流设施需求，在选址、取得土地并设计、开发建设完成相关物流设施，或者按照客户的具体要求购买、改造既有的物流设施后，再长期出租给客户，通过专业团队为客户提供物业管理服务。典型代表如普洛斯、AMB（安博公司）等。他们在全球范围内投资建设物流仓储设施，出租给客户并提供物业管理服务，但不参与客户的日常物流业务经营。截至2013年6月，普洛斯已进入中国29个主要枢纽城市，主导和参与的物流园区数量达103个，租赁面积超过1150万平方米。
地产企业主导型运营模式的优点是：地产企业在进行物流地产开发的前期，凭借自身优势进行市场规划、资源整合和开发建设，能有效帮助物流企业节约开发建设成本。缺点是：地产公司缺乏物流专业知识和物流运作经验，面对竞争加剧的物流环境，可能出现定位不准、地产营销不利现象。特别地，若小规模地产企业想利用此模式，可能难以承担过高成本。
3.2 物流企业主导型运营模式
物流企业主导型运营模式，是指物流企业是物流设施投资建设的主体，结合自身物流业务的需要，根据物流设施市场需求，进行设施规划、选址、设计、开发建设活动，拥有并运营物流地产设施，一部分留作自用满足自身物流业务需要，其余部分采用租赁合同方式为其他企业提供物流设施租赁和物业管理服务。国内大多数物流企业采用该模式，如上海百联集团、大商集团等。其中，上海百联（集团）有限公司于2003年4月24日正式揭牌开业，由上海一百（集团）有限公司、华联（集团）有限公司、上海友谊（集团）有限公司、上海物资（集团）总公司归并而成。百联集团以商业地产和物流作为集团的支撑业务，实行“集团总部―事业部―经营公司”三层次的、以战略管控为主的管理模式，设立八个事业部四个中心，以增强管理的有效性。
物流企业主导型运营模式的优点是：物流企业进行物流地产开发时，具有较丰富的物流专业知识和物流运作经验，可以解决物流企业运营中出现的问题，且能获得物业折旧费享受税收减免的好处。缺点是：在市场规划时缺乏经验，资源整合和开发建设不足，非专业化管理导致水平较低，开发建设成本偏高。
3.3 地产企业与物流企业直接合作型运营模式
地产企业与物流企业合作型运营模式，是指地产企业与物流企业通过合作协议等契约方式成立物流地产项目公司，共同出资，合作经营，发挥各自所在领域的比较优势，根据客户的物流设施需求提供一系列的物流设施咨询、租赁和物业管理等服务，按照协议进行项目收益与风险分配。典型代表如华南城投资开发的合肥华南城等。合肥华南城与乾龙物流有限公司运用该种模式，由乾龙物流有限公司专门组织全国、省内多条货运专线、多家快件、物流公司，共同搭建起高效、快速、完善的仓储物流网络，为入驻华南城的商户服务，主要功能包括公共仓库群、加工仓储区、综合性货运市场等。
地产企业与物流企业直接合作型运营模式的优点是：二者的结合使得物流地产既具地产企业开发的优势、又具物流企业运营的好处，有利于面对复杂的物流市场环境。缺点是：合作前期可能出现信用风险，合作企业因利益较劲，在物流地产运营后期，出现利益纠纷，难以长期维持继续合作的局面。
3.4 第三方牵头，联系物流商和地产商的间接合作型运营模式
通过第三方将物流商和地产商各自的资源进行整合，对物流商和地产商的资格、实力进行审查，实现联合。物业建成后由第三方中介组织负责招商和管理，开发建设和运营收益也由第三方代为审查且根据协议分配。典型代表如中国腾辉控股集团投资参与建设的合肥商贸物流开发区项目。中国腾辉控股集团是集企业控股、投资管理、建设工程、地产物流、传媒贸易等多元化项目的经营与管理的集团公司，下设六家控股子公司，以江浙沪为营运中心，开展全国性业务。
第三方牵头，联系物流商和地产商的间接合作型运营模式的优点是：两个企业可以省去寻找合作伙伴的时间，两个企业的合作既具市场规划、资源整合、开发建设的优势，也具有较丰富的物流专业知识和物流运作经验。缺点是：两个企业的合作，对第三方提出严格的要求，第三方必须充分了解两个企业，客观公正协调两个企业合作利益，才能确保有效运行。
3.5 物流地产运营模式比较
结合上述四种模式，比较四种模式如下表所示。可见，物流企业主导型运营模式、物流商和地产商合作运营模式（无论是直接合作还是通过第三方牵头），他们具有物流专业知识和物流运作经验。物流商和地产商合作运营模式、地产企业主导型运营模式在市场规划、资源整合和项目开发建设方面，具有经验。
物流企业主导型运营模式与地产企业主导型运营模式各具优势，而物流商与地产商合作模式，最大的不同是前期存在信用风险，后期又可能出现利益纠纷。第三方模式引导解决物流商与地产商间的风险问题，自身可能承担巨大的责任。
4 我国物流地产发展面临的焦点问题
4.1 物流地产与物流园区概念混淆
物流地产2002年开始在中国兴起，而中国物流园区最早于1998 年出现于深圳平湖物流基地。由于物流业造词运动此起彼伏，致使物流地产与物流园区等术语的概念、性质混为一谈，如物流地产是不是物流园区所占的土地？物流园区是不是比物流地产的占地面积大？物流地产和物流园区是不是同一种实体的不同说法？由于概念的混淆，政府管理和服务缺乏针对性，导致促进物流业发展的相关政策难以落实，部分企业处于观望状态，出现难以抉择等问题。
4.2 物流地产市场需求供给不匹配
物流地产开发商在对物流地产进行定位时，可能出于以下种种原因，致使地产发展定位不明确：一是利益导向，物流地产商为了追逐满足市场发展迅速行业的仓储需求，盲目追求土地面积大小。二是缺乏详细市场调研，不同城市的人口数量、产业结构、消费结构、市政建设规划不同，部分地区某类物流地产达到饱和状态，部分地区急需某种行业的物流地产，还有部分地区出现某种行业的物流地产过剩，但因对市场实际物流需求不明确，加剧项目决策风险。三是缺乏与城市规划有效衔接，致使交通线路衔接不畅、仓储类型配套设施不全、运输效率较低、中转联运难以实现等。
4.3 外资企业加剧国内的企业竞争压力
目前，亚洲最大的工业及物流基础设施提供商和服务商普洛斯、全球最大“物流地产开发商”之一的美国安博地产、澳大利亚最大的工业房地产投资信托公司之一同时又是全球最大的工业地产基金管理人之一的嘉民集团、因地制宜地推出高性价比倡导持续性环保理念的盖世理公司等外资企业，纷纷进入中国市场，与央企、地方国企、民企同台共舞，人力资源、资金实力、物流地产经验和经营理念不同的各种物流地产主体相互交织，加剧竞争态势。
4.4 企业对土地占而不建或擅自改变用途
自2001年来，中央政府和地方政府纷纷出台不同程度扶持物流业发展的政策措施，但是地方政府和企业在实际执行实施中往往偏离既定的途径。例如，根据《财政部 国家税务总局关于物流企业大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税政策的通知》（财税〔2012〕13号）第一条规定：“自2012年1月1日起至2014年12月31日止，对物流企业自有的（包括自用和出租）大宗商品仓储设施用地，减按所属土地等级适用税额标准的50%计征城镇土地使用税”及其他优惠相关政策。很多企业以获取优惠为目的，进军物流地产，一旦获得土地使用权，却采取占而不建的圈地行为，等到土地升值，再变卖出去，从中获得高额利润；或者企业占有土地后再想方设法改变土地用途，将获得的物流用地转向纯商业地产和房地产方向，使物流业政策大打折扣。
4.5 物流地产缺乏人才
随着物流地产的发展，物流地产人才短缺显得紧迫，同时伴随着中级和初级的物流工程师和技术人才匮乏。目前尚没有专门的物流地产方面专业书籍，也没有高校专门开设物流地产课程，严重阻碍物流地产的健康发展。
5 促进物流地产健康发展的应对之道
5.1 明确界定和规范使用物流地产与物流园区等术语
物流园区是为满足货物转运、产业发展和居民消费等规模化物流需求，依托区位交通条件，与城市综合功能和产业体系相配套的公共性物流基础设施群，是由统一运营主体管理、众多物流业者经营的物流运作集结地，是布局集中、用地节约、企业集聚、经营集约的物流功能集聚区[12]。物流地产与物流园区存在的区别是：一是物流园区更多是政府规划建设，或政府给予支持，而物流地产主要是企业主导规划建设多；二是物流园区比物流地产更倾向于注重城市综合发展，物流园区的规划设计结合市场需求，考虑城市发展，如《全国物流园区发展规划》是物流园区的政策纲领性文件，而物流地产尚无此待遇。国家应标准明确界定物流园区、物流地产、物流基地、物流中心等相关概念术语，政府官方文件以国家标准术语界定进行使用，防止概念不清，引发不必要的争议。
5.2 广泛吸收消化物流地产的经验为我所用
学习国外巨头开发物流地产的方法和经验，洋为中用，先为后用，选择性地学习和借鉴，如沃尔玛子公司盖世理公司推出高性价比可持续性措施的环保理念应用于物流地产项目。中国物流地产商应积极从环境角度实践物流地产，倡导“绿色物流地产”、“可持续物流地产”等，同时努力应用大数据、云计算、物联网以及智能技术于物流地产项目，走有中国特色的物流地产之路。
5.3 强化物流地产发展的政策支持
2001年至今，我国颁发和实施的涉及物流业的政策文件有《关于加快我国现代物流发展的若干意见》（国经贸运行〔2001〕189号）、《关于开展试点设立外商投资物流企业工作的有关问题的通知》（外经贸资一函〔2002〕615号）、《关于促进我国物流业发展的意见》（发改运行〔2004〕1617号）、《关于加强流通法律工作的若干意见》（商法发〔2005〕400号）、《商务部关于加快我国流通领域现代化物流发展的指导意见》（商改发〔2008〕53号）、《物流业调整和振兴规划》（国发〔2009〕8号）、《关于物流企业大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税政策的通知》（财税〔2012〕13号）等，但专门涉及物流地产方面却很少。政府应在物流地产的定位、规划、设计、开发、建设、招商、运营等多方面进行综合性研究，拟定具有操作性、规范性政策，防止地产商单纯圈地造势、圈而不开、开而不发现象，强化对专业性领域强、富有代表性的物流地产项目进行监督与考核，促进物流地产的有序开发和健康发展。
5.4 确保物流地产规划开发建设紧扣市场需求
地产商开发物流地产时，应充分进行市场调研和预测，结合地域特征和市场物流需求，选择既满足市场需求，又能充分利用地域优势和机会的定位，千方百计避免重复建设、资源浪费，提升物流地产等级层次。各级政府应结合五年和中长期国民经济和社会发展规划，制定和实施物流业发展规划，并将物流地产纳入其中，使物流地产规划既着眼未来，又面向现实需求，优化物流地产结构，整合物流地产资源，发挥市场机制，实现物流地产的升级换代。
5.5 加快物流地产人才培养
目前我国有许多高等学校开办物流管理专业和物流工程专业，还有许多专业开设物流类课程，但几乎没有涉及物流地产的内容，或者说物流地产知识微乎其微。因此，积极探讨物流地产人才开发，优化物流专业和课程内容体系，将物流地产内容充实其中，通过采用多种形式对物流地产人才进行培养，促进物流地产人才成长。同时，针对物流地产开发、建设和运营绩效的提升需求，完善物流地产企业的规范考核，利用倒逼机制，对物流地产商的在职人力资源，推拉结合，通过“引进来”和“走出去”方式，开展定期和不定期的培训活动，提升能力，为物流地产健康发展提供人才保障。
参考文献：
[1]陈建校，方静.我国物流地产的发展现状、问题与对策[J].物流技术，2009，28（4）：26-36.
[2]中国物流与采购联合会，中国物流学会.第三次全国物流园区（基地）调查报告[R].中国物流与采购联合会、中国物流学会，2012.http：//.cn/u/cms/www/201212/28111017 tjgq.pdf.
[3]韩炜.基于顾客需求的物流地产价值创新[J].物流技术，2007，26（2）：28-30.
[4]孟玉飞.国内外物流地产发展对比分析[J].科技创业月刊，2008（11）：79-83.
[5]薛东，孙玉梅，许炳恩.我国物流地产市场分析[J].综合运输，2012（10）：33-37.
