发布时间：2023-10-07 15:42:19
绪论：一篇引人入胜的房地产开发企业审计，需要建立在充分的资料搜集和文献研究之上。搜杂志网为您汇编了三篇范文，供您参考和学习。
引言：在竞争如此激烈的房地产行业中，开发企业如果不能对企业中存在的问题进行改进，不能对审计制度进行加强，就难以保证企业的可持续发展。根据企业自身实际情况出发，分析影响企业审计的根本原因，改善企业的审计环境。
1.虚增房地产开发成本
开发成本增加的原因主要是由于开发企业以危房改造或者是开发经济适用房的名义来低价购入房屋的土地使用权并将其计入到无形资产当中。然后通过房屋价值进行高于实际价值的评估来进行账务处理，致使企业无形资产的虚增。并且将虚增部分的无形资产全部转入到开发成本，提高了土地的实际价值，违反了房地产开发成本管理的原则。造成这一问题的原因还是由于我国的土地交易未能实现公开竞价，致使许多房地产开发企业从中利用了许多政策空间来进行处理。
2.企业的经营收入问题
房地产开发企业经营收入存在着人为调节的现象，通过人为调节来故意拖延商品房的竣工决算，通过将售房款进行长期挂账来谋求利益。本来就已竣工并且与购房人办理了交付手续却因人为的操控售房款，增加了企业的资产管理难度。
房地产开发企业隐瞒经营的实际收入现象严重，由于国家规划对于房地产开发中的经营合资开发以及商品房出租等经营活动不予制约，导致了房地产开发企业通过对不受国家制约的业务利用来私设小金库。房地产企业将合资开发获得的利润不计入到经营收入当中而是将其进行帐外处理。对于商品房出租所获得的租金也未计入到账目内，将租金账外另存，这些都形成了房地产开发企业经营收入账目不实，私设小金库现象严重。
房地产开发企业用于投资、偿债以及作为员工福利的产品没有视为销售的账务来进行处理。根据我国对房地产的规定，企业用于对外投资或者是抵偿债务等活动的产品需要按规定缴纳相应的营业税，然而房地产开发企业将其视为存货，通过成本价来进行缴税处理，没有视为销售账目来进行处理。
房地产开发企业商品房的出租收入不实，很多房地产企业利用所获得的出租房和周转房的销售收入来抵扣出租房和周转房装修改建所花费的费用。房地产开发企业往往不按照规定来对出租房和周转房的销售进行核算，而是将其进行直接冲减改建装修的费用来虚减企业经营收入，再加上商品房、出租房以及周转房之间的变化较为频繁，更是加大了审计的难度。
3.房地产开发企业的开发成本受人为操控
房地产企业人为调节开发和经营成本主要表现在对公共配套设施费的随意提取、对借款利息的随意分摊、虚增开发成本以及经营成本的计算不合理等。这些问题都是由于房地产开发企业为了自身的利益来人为的对成本进行操控。
在房地产开发企业进行商品房竣工决算的时候，通过采取预提办法来将还未完工的公共配套设施预估到产品开发的成本当中，并且这种预提的标准是由房地产开发企业根据建筑的面积或者是投资的比例来自行确定的。然而房地产开发企业却为了调节企业自身的利益，根据自身需要来随意确定配套设施费的提取标准，企业的开发成本受人为因素的控制较为严重。
房地产开发企业对于企业借款利息未能按照借款费用的计量原则来进行分摊，借款费用的计量原则规定企业的借款利息需要将定期的借款利息与每期的资产支出相结合来确定。然而房地产开发企业根据企业的利润情况在开发成本和财务费用之间划分来调节企业的利益，随意分摊开发项目当中的借款费用，并且对借款费用也没有进行准确的计量，导致了借款利息分摊不合理现象的发生。
目前，很多房地产开发企业为了能够少缴土地增值税和企业所得税，通过虚增开发成本来减少企业的收入，达到少缴税的目的。很多房地产企业将办公用房和一些职工宿舍等一些自用办公场地计入到商品房开发成本当中，从而来增加商品房的开发成本。而且还有很多企业通过虚报土地征用补偿费和工程结算等来虚增企业的开发和经营成本，虚假降低企业的利润来达到少缴企业所得税的目的。
4.房地产开发企业规费的漏缴现象严重
对于规费的漏缴主要是在土地出让金方面，由于我国对于缴纳土地出让金的数额差别较大，对危房改建和经济适用房的土地出让金的缴纳标准要比商品房低很多，这就导致了房地产开发企业，借用危房改建和修建经济适用房的名义来缴纳土地出让金，然而却开发商品房和写字楼等进行出售。根据相关规定，此情况房地产改变了土地的用途就应该补缴土地出让金，但是房地产开发企业却未按规定补缴，造成了我国土地出让金的大量流失。
除了漏缴土地出让金外，配套费、增容费以及教育附加费等也是房地产开发企业频繁出现漏缴的重点。由于配套费和增容费等涉及到的内容较多而且缴纳费用的程序不够透明，加上关系操作和政策空间的利用，致使房地产开发企业出现拖欠缴纳和漏缴各种规费的现象。
二、针对房地产开发企业中存在的问题对审计提出相应的建议
1.对土地使用权进行正确的评估
在对房地产开发企业进行审计时，对于土地的使用权价值的评估要与现阶段的土地市价进行合理地对比，进行评估。对于计入开发产品成本的土地使用权价值的确认需要按照实际取得该土地所支付的费用减去无形资产摊销后才能计入到开发成本中。
2.加强对经营收入的管理
在进行审计的过程当中，要对房地产开发企业的经营收入明细账目以及相关的原始凭证进行准确的审核。对企业销售的发票存根以及签订的房屋租售合同进行审查，将会议记录所涉及到的投资、偿债等事项与原始凭证向核对，采取查询机分析性复核等审计方式来对人为调节经营收入的问题进行查实。
3.加强对房地产开发企业成本的管理
在对房地产开发企业进行审计时，需加强对企业的开发成本、开发费用明细账目以及短期借款明细账目进行严格的审查。将房地产开发的各项成本费用与投资估算报告以及当地的地价等标准进行对比核对，防止虚增成本现象发生。通过对单位指标估算等一些类似的工程经验估算法的运用来对房地产开发项目当中所涉及到的各种费用进行估算。对人为操控开发和经营成本进行审查，并按规定来进行补缴税额。
4.加强对审计人员的管理
审计人员必须要详细了解房地产开发企业经营管理的全过程，而且还要对相关的法律规定以及各项费用缴纳的标准有一定的掌握，定期对企业所交纳的税款项目以及各项规费同归家当地政府规定应缴的标准进行对比分析，查出漏税的出处，并按规定进行补缴。
总结：
在房地产开发企业中，由于审计的不严而造成的问题比比皆是，通过虚增企业的开发成本或者是通过人为因素的操控，来减少企业所交纳的税收，造成我国税务资金的流失，损坏了国家和人民的利益，并且对企业的持续发展也会造成非常重大的影响。所以加大对房地产开发企业审计工作，来带动房地产开发企业的合法持续经营。（作者单位：哈尔滨大龙北方建设开发有限公司）
中图分类号：F239 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）01-0-01
由于我国房地产企业一般都具备较强的规划性，同时还伴随着高数额的投资，并具备较为复杂的开发经营业务，因此，相关的会计审计核算范围较大，核算环节也较为繁杂，从而导致了房地产开发企业的审计工作难度加大，因此应对房地产开发企业审计工作中常见的问题进行详细分析，同时针对常见的审计问题应采取相应的应对措施，以保证房地产开发企业的审计工作能够正常运行。
一、房地产开发企业审计工作过程中存在的误区
1.对企业当期利润实行人为调节
(1)对于满足结转条件的预收房款实施长期挂账，同时对主营业务收入成本、利润的确认工作错误的延迟。新企业会计制度中明确规定，在对销售商品资金收入进行确认的同时，还应充分满足：企业单位必须完成将商品所有权和风险转让给购买方；企业不能继续保留商品的所有权和管理权，同时还要停止对已售商品的控制措施；与出售商品有关的资金利润必须有效地流入到企业中；实现相关成本与利润的审计工作。综合上述有关规定，房地产开发企业所收取的预售房款，应在成品房已经完成竣工验收工作并与房屋购买者之间办理相应的商品交付和使用手续之后，及时结转主营业务收入、成本、税金和利润，正确反映企业的经营状况。然而目前很多房地产开发企业为了满足自身需要，将商品房屋的竣工结算工作进行人为调节，致使商品房屋的竣工结算手续不能得到及时的办理，从而实现对企业当期利润的操纵。
(2)对实际收入私自隐瞒，同时在没有经过公开的情况下，进行小金库的设置。现在很多房地产开发企业在设有自行开发的相应业务之外，还私自设立很多类似于合资经营开发业务与委托建设业务，以及商品房屋的代收和出租等业务。目前这些业务还不在国家一些法律法规的制约范围之内，因此造成了这些额外业务较大的可操作空间，这边是房地产开发企业小金库资金的重要来源之一，例如在进行投资比例分配的合资商品房屋建设开发中，相应的房地产开发企业一般情况下都不会对分配的产品进行入账工作，而对其进行账外销售，将所得的利润排除在房地产开发企业的正式资金收入之外，同时在委托建筑房屋业务中，也将所得的代建工程资金排除在入账范围之外，形成资金体外循环系统，这也是小金库的主要来源之一，然而上述这两点都极易造成房地产开发企业的审计工作难以正常进行的主要因素。
2.出现严重的偷税漏税现象。房地产开发行业是我国目前收入较高、利润巨大的重要产业，因此，应向国家财政部门缴纳的税金数额也十分巨大，其上缴的税金种类较为繁多，因此税金的计算工作也较为复杂，这就给一些房地产开发企业的偷税漏税提供了一些可乘之机。当今房地产行业偷税漏税的途径也较为繁多，使公司的实际成本数额缺少真实性，还有的企业私自的将《房屋租赁合同》篡改为《仓库储存合同》，从而对房租的实际收入数额进行了隐瞒，同时还将待售房屋的出租收入排除在正常保障的范围之外，这些方法都是当今我国房地产开发企业经常使用的几种逃税漏税方法，除此之外一些企业还通过其他的方式来进行漏税和欠税活动。
3.虚设资产和投资成本。在我国的土地交易公开竞价没有实施之前，很多房地产开发企业都在这一阶段利用政策上的不足，以各种名义来占得土地，将实际的支付金额记到土地使用权上，之后通过各种途径来对土地的用途进行改变，随后便找到评估部门来对他们所占有的土地按照商业规划用途的方式进行价值评估，并根据评估机构所给的数据来创设无形的投资资产和成本。
二、针对房地产开发企业审计常见的问题应采取的应对措施
针对上述房地产企业审计过程中常出现的问题，应采取有效的应对措施，保证企业审计工作正常进行以及国家财政税务资金的增长。
1.房地产开发企业应事先对税收进行相应的筹划，以保证合理的避税，同时企业领导还要在主观认识上充分明确合理的避税并不是逃税和漏税。房地产开发企业可以通过设立独立的核算部门来进行节税，这可以使房地产开发企业能够在房地产销售上取得较高的利润，又可以使企业的税务负担有所降低。
2.加强企业内部的管理与控制。房地产开发企业要在内部加大力度，对资产实施严格的控制和管理，建立并完善资产管理责任制度，同时要将该制度落实到实际工作中，明确各管理基层的基本任务，并对各基层管理负责人员实施相应的责任制度，使各级层相关人员明确自身的责任和义务，要对企业所购置的相应设备实行统一编号管理制度，以便于日后的审查，另外还要保证内部工作流程的完善程度，在企业内部要形成一种较为严格的审计环境，对于出现遗漏的人员和机构应按照有关规定给予处罚，对于工作业绩好的人员或机构应给予相应的嘉奖，从而调动了审计人员的工作积极性。
3.采取措施使会计审计核算工作得到进一步完善，对核算工作体系进行有效的建立，这样不但使企业的项目预算水平得到有效提高，同时还为风险防范能力的提高提供有力的条件。会计审计核算工作需要进一步的完善，会计审计核算工作要满足会计法中的有关规定，对于房地产开开发行业的基本特点，应采取实地核算和有效的外调方法，从而能够保证所获取的企业纳税资料的准确性。
三、结束语
由于房地产行业对我国财政税收收入有着至关重要的作用，只有使房地产开发行业实现快速发展才能保证我国财政税收的稳定增长，因此，应加大力度治理房地产税收方面出现逃税漏税现象，在房地产开发企业的审计工作过程中应对短期借款方面进行认真的审查，要求无形资产和开发成本等方面保留最原始的报表，作为审计的主要凭证，同时还应加大力度对审计工作的各个环节进行排查，以保证房地产开发企业的审计工作能够以最大限度的发挥其本身的作用。
参考文献：
前言
随着我国经济的发展，我国房地产企业正在迅猛发展，而房地产企业也成为了我国各地税收中极为重要的推动性作用。到目前为止，房地产企业所缴纳的税款已经占到了我国各地税收的百分之二十以上了。但是由于房地产企业具有规划性强，投资金额大等特点，造成了房地产企业在对其的会计审核方面的难度，因为房地产企业在进行会计审核时，它的审核对象繁杂，需要核算的环节较多，而且审核的周期很长，这些都造成了房地产企业在调节利润和偷税漏税方面有着其他产业所不具备的一些优势。而目前我国国内的房地产企业也是国内偷税漏税较为严重的一个行业。
1.目前国内房地产开发企业在审计中的误区
1.1利润操控
目前在国内，存在着一些房地产企业利用将一些已经可以收款的项目进行长期挂账的方法来拖延时间，使得对于房地产企业的收入成本和利润不能够在第一时间计算清楚。这些被长期挂账的房屋，都是一些已经可以预收售房款满足了结转条件的房屋。一些房地产企业通过对于房屋竣工时间的人为推迟，并使用竣工结算还并未完成的借口，拖延对于房屋的预售款的收受工作，将预售房款进行了长期挂账的处理。因为一旦房地产企业在收取了购房人的预售营业款以后，就需要对所建造房屋进行竣工验收，并将房屋的所有权交给房主出理，这样房地产企业将不能继续保留房屋的所有权和管理权，那么，一旦这样做了，使得房屋出售资金已被收取，那么房地产企业就需要进行对于该次房屋买卖的有关于成本还有利润的审计。但是如果房地产企业以竣工结算还并未完成等借口推迟交房的时间，并且不收受预售房款的话，那么房地产企业就可以对它当期的利润进行操控。
除此之外，有一些房地产企业在其本身所应该进行的业务以外，还私下里面设置了相当于委托代建或者合资开发等等一系列的其他业务。由于我国国内房地产开发行业发展的速度过于迅猛，所以目前我国国内在这些方面并没有一些很清晰的法律法规来对这些业务进行监督和限制。因此，这些属于房地产企业的额外业务的可操作性是非常大的，而由于国内法律法规的不完善，那么一部分的房地产企业会将有关于这些额外业务的资金仅仅是进行帐外的资金循环和往来的资金循环，以此来达到偷税漏税的目的，最终这些动作，将会使得对于房地产开发企业所进行的审计工作很难顺利展开。
1.2漏税问题
目前国内的房地产开发企业中，存在着这样一种逃避税务的方法，利用某些关系，拿到关于建造经济适用房或者是针对回迁住户所需要的廉价用房等用于建造低价住房的土地的土地划拨许可证。但是在进行开发的时候，却在这块土地上，开发成为高档的商品住宅等来进行出售。而国内的房地产开发企业在这种情况下，并不会向上级部门进行汇报，缴纳数量庞大的土地出让金。按照我国法律来说，一旦在取得土地后进行土地用途变革的，房地产开发企业需要缴纳数量不菲土地出让金。在另外一方面，由于我国目前在这方面的法律的落后，然后利用其相关的名义来进行收费，比如说用保证金，增容费等等，而这些费用由于我国目前在这方面法律制度的欠缺，导致了缴纳制度的不透明性，使得在这方面有些房地产开发企业有了漏税的可能。
1.3违规贷款
在房地产开发的过程当中，房地产开发企业所需要大量的资金和建设周期，所以，目前我国的房地产开发企业，基本都是以融资的方式来进行房地产的开发，而融资的对象，一般来说都是利用银行的贷款来进行的。而按照我国的法律，在房地产开发企业在对土地的开发过程中，由于土地已经被房地产开发企业所使用和开发，因此在这个时候土地其实是并没有价值的，所以这个时候土地的使用权并没有进行抵押的资格的。只有在房地产开发企业已经拿到土地，而并没有进行开发的时候，这个时候土地才具有价值，可以进行抵押贷款。而这种情况是房地产开发企业利用并无价值的资产在银行进行套现了。
1.4使用假合同
现在，有部分企业会利用假的售房的签订，以及企业与个人签订的假的合同，并且让房地产开发企业为卖方顾客提供首付，来骗钱银行的按揭贷款。而有些房地产开发企业甚至还会利用假的购买房屋的合同，来套取银行方面兑换票。而由于我国法律规定，企业在申请国内的承兑换汇票的时候，应该要有真实的商品购物和销售情况，以及商品的交易金额的计算。因此，目前房地产开发企业在对进行对产业建造的生产中，往往会假借银行的明月来对合同进行编造。
1.5材料管理不合理
房地产企业的固定资产管理不稳定，由于在房地产企业的开发过程中，存在这一些原材料多，建造的周期长等一系列特点。对于有关部门对房地产开发企业进行的审计工作进行了造成了极大的不方便，有许多公司甚至在长达两年到三年的时间里面，没有整理过一次固定资产清查，而管理的混乱，也造成了对于项目的开发成本不断的提高，最终演变成了一种习惯。目前我国对于材料的进出仓库的管理制度等内部制度也不完善，对于一些低价值的消耗品没有及时的清点，而造成了账目与现实不符合，而且资金也不符合，这样得出来的数据不是准确的。
2.解决以上问题的一些对策
2.1杜绝避税
对于房地产开发企业来说，避税和开假发票是不可取的，而混乱的会计核算已经成本的虚假上报，并不利于对于公司的管理效率的提高，而在目前。房地产公司应该能够进行设立独自计算的销售公司来进行结算。
2.2完善资产管理
在我国目前的房地产企业中，有序的还不完美的地方，这就需要房地产开发企业对其进行资产管理了，而且这种可以健全资产管理责任的制度。
2.3改善会计核算工作
对于房地产开发企业的财务核算，房地产企业应该提高其工作人员的素质水平，在会计的基础工作水平有所提高后，将会对企业的提高项目预算精度，成本的核算，已经对于风险的防护能力，并且从整体上大幅度的降低企业的成本。
3.结束语
作为我国税收的重要来源之一，房地产开发企业的发展将会为我国的税收和其他政策提供极为有效的支持，而当前，应该要想办法对于现在房地产行业中，审计所存在的一些问题与误区进行修改，并且完善审计工作的进行。
参考文献
