发布时间：2023-10-07 17:36:44
绪论：一篇引人入胜的营销策划研究，需要建立在充分的资料搜集和文献研究之上。搜杂志网为您汇编了三篇范文，供您参考和学习。
1、引言
房地产营销策划就是运用整合营销概念，以消费者对各类房地产商品的需求为出发点，从设计理念、环境设计、户型设计、产品定价、品牌打造、销售推广
等方面对房地产产品进行整合，以优质的服务销售房地产商品，使消费者在生产或生活，物质或精神方面得到满足，为开发项目规划出满足消费者需求，扩大消费渠道，使开发商获得利益的全过程。
营销与推销在本质上是不同的，在整个营销过程中，体现了鲜明的创新特点和具体的可操作性。市场营销策划要求房地产企业对未来的市场情况进行准确的
预测，并根据预测结果，制定出市场变化的具有分析性的经营方案。在竞争激烈的房地产市场中，房地产企业为占有最大的市场份额，在营销活动中取得成功，需要采取适当的方式促进产品的销售，包括以适当的价格，通过适当的渠道向市场提供满足不同消费人群需要的房地产产品。因此，借助多门学科的知识制定营
销策划，在买卖双方之间沟通信息，把企业与消费者有效的结合起来，使企业了解顾客的要求，包括房屋的建筑形式、开间布局、装修标准以及色彩等，摸清规律，改进产品，使产品更加适销对路，扩大市场份额，使企业形成有效的传递和反馈的信息系统，在房地产市场中，为企业开拓一个具有生命力的崭新市场。
2、房地产营销策划的阶段和方法
2.1房地产营销策划的阶段
房地产营销策划是分阶段的，与销售过程相呼应。在不同的销售阶段，市场推广的目标、任务和具体活动都有所不同，主要包括开发阶段的营销策划、销售阶段的营销策划、物业管理阶段的营销策划。
根据销售过程的预热期、强销期、热销期、尾盘期阶段性划分，项目市场推
广过程也可以相应地分为四个阶段，针对各个阶段销售任务的不同制订不同的推广计划。在预热期，市场推广应该以推介物业特点为主题，向消费者展示楼盘的基本情况；在强销期应该以推介市场为主题，让更多的目标客户群关注；茌持销期应该以推介广告主体为主，配合样板间，在人气积聚的环境下，使消费者产生购买欲望；在尾盘期应该以朴实的宣传为重点，突出项目各种功能性特点，吸引消费者。
2.1.1开发阶段的营销策划
企业在开发阶段的营销策划应具有前瞻性，要用发展的眼光，运用科学的方法对市场前景开展调查和预测，进行供需分析和和开发潜力分析，做好前期准备工作。只有这样，才能使所开发的产品在相当长的一段时期内一直处于保值甚至增值的状态，在长期的市场竞争中处于不败地位，赢得市场份额。
2.1.2销售阶段的营销策划
企业在销售阶段的营销策划就是采取各种有利的促销手段，如广告、媒体、活动推广、品牌效应、公共关系等手段，让更多的消费者了解企业的形象和产品的优势，用各种方法增强消费者的购买信心，为消费者提供满意和周到的服务，在销售的黄金期占有市场。
2.1.3物业管理阶段的营销策划
物业是连接企业和消费者的桥梁和纽带，消费者通过物业了解和熟悉企业，因此，物业服务的质量，在一定程度上对消费者是否购房起到了关键性的作用。加强物业管理营销策划的关键应当把为客户服务最为宗旨，如果顾客在享受物业服务中感受到安全放心，达到满意的程度，才能吸引顾客踊跃购房。
2.2房地产营销的几种方法比较
为实现房地产的营销目标，一般使用以下几种营销方式：广告，活动推广，品牌推广，公共关系。几种方法的主要特点见表1。
表1几种营销方式对比
2.2.1广告推广
广告推广是根据营销推广的计划和目标，在市场调查预测的基础上，对广告活动的战略和策略进行整体的系统筹划。它是一种提前的、先行的、具有指导性的活动，决定广告活动的基本思路和方向。它包含有分析环境并明确要求、分析广告产品、确定广告对象、确定广告目标、确定广告主体和创意、广告策略选择、确定广告预算、广告决策、广告效果分析等九项内容。
2_2.2活动推广
活动推广是指企业调动各方力量，通过举办大众关心的、具有创意性的活动，吸引消费者的参与并吸引媒体的报道，从而提升企业和楼盘的知名度，树立良好形象，达到促进销售的目的。
活动推广的类型有：楼盘庆典仪式；社会公益活动；社区内活动；大型有奖销售、打折促销活动；导引教育型活动；善用时势环境型活动等。
2.2.3品牌推广
品牌推广是从规划设计到整个开发过程的一项系统工程，在整个过程中开展品牌积累与创新工程，通过品牌推廣，提升了项目的附加值，充实了项目的内涵。
可采取以下方法：楼盘品牌战略；企业品牌战略；企业与楼盘品牌联动战略。
2.2.4公共关系
公共关系是利用各种方法和途径，同消费者、中介、社区民众、政府机构以及新闻媒介在内的各方面公众进行沟通和交流，在社会中建立良好形象和营销环境的活动。
可以采用以下几种方法：新闻；事件；社区关系，调研活动；对外联络协调工作。
通过以上分析，房地产营销策划是在不同的销售阶段，对产品所处的区位、配套设施、环境设计、单体建筑设计、物业管理等情况进行分析，从而对顾客群进行全方位的分析调查，制定出以满足消费者需求为核心的切实可行的营销策略，在市场竞争中取胜。
3、“DL—YLY”项目的营销计划
3.1项目基本情况
DL-YLY项目位于大连市旅顺软件产业带，属于宜居生态地产，周边有轻轨和多个公交站点，交通便利。小区附近设有商业综合体和中小学校，周边有多个低碳环保山体公园，设有居民健身中心等。
3.2项目营销计划
一期在2016年7月份开盘销售，销售周期计划在2年左右。
（1）2016年3、4月蓄势待发期。售楼处装修、装饰完成正式启用；样板间完成对外开放i参加春季房展；客户积累；会员征集、招募会员。
（2）2016年5月内部认购期。一期工程开工启动；会员客户预订。
（3）2016年7月开盘热销期。具备销售条件；一期第一组团开盘销售。
（4）2016年8、9月续销。
（5）2016年10持续推广期。形象宣传；主体全面封顶；参加秋季房展会，根据销售情况分期推出房源（秋展强销）。
（6）2016年11、12月续销（活动促销）。
（7）2017年3月完成配套及室内装饰；参加2017年春季房展会准现房促销。
（8）2017年5月完成室外硬软覆盖；现房销售；预留中央景观带20%-30%房源现房实景销售。
（9）2017年6月尾盘清理期。全面交房；尾盘销售。
“DL-YLY”项目，使项目周边整体地域价值实现质的飞跃，引领大连城市居住新的迁徙文明。
首先分析品牌优势。蓝村大米品牌在本地市场知名度和美誉较好，有一定的群众基础。蓝村大米作为一种地方特产，在当地市场的定位为高档节日礼盒，被消费者作为馈赠礼品来购买，认可度较高。其次从产品特色方面分析。大米采用绿色无公害的耕种方式，保证了品质的健康。得益于碱性黑土地的优势，大米口感有独特的清香味道，使大米具有一定的标示度。再次就是技术优势明显。技术上，水稻基地拥有自己的规模化种植作业方法，由于地势平坦，面积广阔，采用大规模的机械作业，人力需求变少，边际成本变小。但是初始投入高，这也提高了进入门槛。最后，纵向一体化程度高。合作社不仅拥有水稻基地，而且拥有仓库和加工车间。大米收割后，直接运至加工车间进行脱皮包装，然后物流销售。这种做法保证了大米的原生态质量，利于产品质量控制。
(二)劣势分析
首先从产量限制分析。目前基地只有1000亩，产能有限，所以价格比较高，5Kg的礼盒装接近100元，平均10元/斤。但是由于初期造势效果好，消费者有追求新鲜事物的刺激感，所以销量比较不错。但是消费者普遍反映价格过高，所以如何维持住品牌效应，创造更大的经济效益是目前合作社想要解决的主要问题。其次，营销能力弱，营销手段简单。目前的宣传噱头还是蓝村大米的老品牌复活，没有持续的进一步的品牌塑造。由于刚进超市，促销方式并没有跟进。再次，品种单一，包装档次不高。目前大米有两种礼盒包装，一种为5Kg大礼盒，一种为1Kg的小礼盒，但是设计并不新颖。最后，渠道单一。合作社在当地的一个门店进行主要销售，依靠小螺号进行市内配送，没有自己的销售网络，没有市内的专卖店。渠道的限制使产品无法在市场上迅速铺开。
(三)机会
第一，绿色有机食品发展前景广阔，市场潜力巨大。消费者需求层次不断提高，对饮食的健康产品的口味与营养更加的关注，更需要放心品牌的产品满足他们的需要。第二，地方政府扶持农产品品牌创建，农业政策较好。当地政府今年启动农村生态环境整治工程，进一步保证了大米的优质品质。第三，合作社与媒体的关系很好，半岛都市报、青岛日报等多家媒体竞相报道。此外，大米还依靠半岛都市报“小螺号”名优特产配送渠道进行销售。第四，蓝村大米只有青香合作社种植，没有当地的竞争对手。
(四)威胁
首先，高端品牌大米市场竞争逐渐开始加剧。越来越多的大米企业开始走品牌化经营道路，市场上的“小袋米”越来越普遍。中粮集团、益海嘉里等龙头企业纷纷推出小包装大米，借用已有品牌进行推销。其次，渠道的销售成本高。作为农产品的主要销售通路，商场或超市等卖场的渠道成本较高，使产品的利润空间受到压缩。
(五)结论
从SWOT分析上看，蓝村大米应定位为地方特色农产品，争创地理标志产品，避开与大型粮企的正面竞争。战略上，应向生态、观光农业发展，走高档定制化道路，掌握迅速成长的机会。丰富产品系列，推出多档产品;整合资源，制定系统可行的营销策略，增强营销能力。
二、营销战略制定
(一)市场定位
立足于青岛市本地市场，生产品质优越、绿色健康的蓝村大米。产品分为两个档次，高档产品做政府、企业定制礼盒，限制销量;中档做节日礼盒，进超市。
(二)战略
走特产品牌化道路、差异化道路。1．特色品牌化战略。品牌是一种极具增值潜力的无形资产，其核心与动力在于优异的品质。蓝村大米在优秀品质的保证下，走品牌化发展道路，通过各种营销策略扩大品牌知名度和美誉，树立蓝村大米的优秀品质品牌形象，将蓝村大米打造成为一定区域内的优质大米知名品牌。2．差异化战略。由于大米的产品特点决定了大米市场的同质化现象，如何突出产品的特征决定了品牌是否能突破市场重围。除了强调大米清香口感这一特点外，蓝村大米通过种植多样化与生态化来强调大米的生态健康性，从而显示出品牌的差异化。
三、营销策略组合
(一)产品策略
1．产品线构成高档定制米。由水稻基地单独设立定制区域，种植名优品种水稻。从选种、田间作业、收割加工均由专门人员负责，以维持高端品质。包装方面，依客户要求定制，结合合作社CI标志，可设计不同包装。2．包装设计。包装是强有力的营销手段，设计良好的包装不仅能使消费者方便的购买和携带，而且能为产品创造出促销价值，突出公司和品牌的形象。合作社邀请专业商标设计商进行CI设计，并为每盒大米提供“蓝村大米形象卡通挂件”，上有二维码追寻标志，作为大米的身份认证，通过文化策略巩固品牌形象。
(二)价格策略
1．对于高档的定制米，突出“独一无二”性，保持住蓝村大米的高端品位。定制米的价格制定策略是客户关系管理的重要部分，合作社可以根据客户的细分而实行不同的价格。比如根据订购的数量与年数进行优惠。2．对于中档的礼盒米，突出地方特色与有机食品概念，选择价格－质量战略组合的溢价战略，采取撇脂定价，定高价格、赚利润，避免价格竞争，确保利润空间。礼盒产品的销量是对产品大力宣传推广基础之上产生的市场推力所实现的，这种推力通过销售政策对渠道成员的刺激而产生，给经销商的政策是产品的价格创造的，只有更高的价格，才能有更好的政策，给新产品更好的推力。
(三)渠道策略
1．定制米渠道选择。当地政府或企业定制大米是为了通过地方特产扩大知名度，因此定制米渠道为合作社－当地政府/企业的直接联系。2．礼盒米渠道选择。当地市场的蓝村礼盒大米主要作为节日礼盒进行销售，所以要进入距终端消费者更近的渠道，减少分销的环节，减少多渠道带来的干扰。礼盒米的渠道为合作社－大型商超－消费者，虽然大超市的渠道费很高，比如佳世客、麦凯乐，但由于礼盒米的价格和利润水平可以使合作社可以承担这种费用。但是每个市场只能确定一个有实力的经销商，防止追求销量获得返利而竞相压价，造成价格体系的混乱。对超市在渠道费用、广告活动、储存、配送等环节给予支持，为了推进产品的铺货，可以采取比其他品牌高的返利制度，增加对经销商的激励力度。3．电子商务。借助现有的电商平台进行销售是当下流行的销售方式，2012年双十一淘宝突破100亿证明了电商的强大的销售能力。粮食产品是快速消费品，现在通过网络销售的大米并不多。但是蓝村大米作为节日礼盒米，完全可以采用网络销售的手段，这可以大大节约渠道的建设费用。由于蓝村大米的地方性特点以及市场定位，最好的电商平台为当地超市的线上商城。特别应注意线上与线下产品的价格策略。
(四)促销策略
1．报纸和报纸夹页等印刷品广告。向客户传达大量信息，在客户考虑购买的过程中提供参考。具有灵活性强、及时可靠、本地市场覆盖面大的优点。要选择地区生活类的报纸，如半岛都市报等，这类报纸的受众面广，而且关注健康类的信息，开辟健康信息专栏，用广告软文的形式推广定制米和礼盒米的产品特点。这类报纸广告和夹页广告是平面广告的首选。2．借助当地媒体力量，通过播报特产新闻等形式进行宣传。这种方式比一般的广告渗透力度大，借助了新闻的可信度，提高品牌良好形象。但是，这种方式覆盖面积有限，时间少，只能作为一种辅助宣传手段。
现如今，传播媒介越来越多，媒介的增多也让广告在市场中和生活中的影响力迅猛扩大。当今，广告几乎遍布人们的整个生活圈子，看电视、报纸，玩电脑，也许上厕所的时候你也会看到墙壁上贴出来的广告宣传单，它无时无刻不侵袭着人们所能触及的领域。所以企业营销策划中广告必然也是很重要的一环节，也是最基础的一环节，一个企业花费巨资来做一条几十秒甚至几秒的广告必然有它的意义所在，也许正是这条广告便足以让这个企业变得人人知晓。
一、选择适合自己企业的广告
对于选择广告企业要选择适合自己的，对自己“量体裁衣”。广告所带来的结果和影响我们是强求不得的，只要是适合自己的特点就够了，如果选择了不适合自己的广告那么所做的一切也都是徒劳的。前些年曾经有一家生产打火机的公司投资拍摄了一个广告，广告时间很短，画面内容就是一个人开辆车飞越了一个大峡谷，本来是想借广告来宣传自己的打火机品牌，但是可想而知事与愿违，任何人都没看出来打火机这个品牌，而是特别注意了广告中的汽车，结果打火机这个企业品牌并没有受到太大的影响，宣传效果可以说是没有看见，但是广告中的汽车品牌却闻名了起来，被消费者知道，这种为他人作嫁衣的广告不是一两个，生活中还是有很多这样的例子的，所以说选择适合自己的才是做好的，不然徒费劳力物力且无任何作用。
二、选择合适的时机
手机、网络这些也已经成为企业营销策划的首选方式，最近网络自媒体在营销中所占的作用也越来越大，根据一个话题一个热点新闻做出来一个广告也是近来企业策划者所热衷的，因为这样不仅节省了财力物力，还可以达到很好的效果。就像前几个月范冰冰和李晨宣布恋情这一事件，刚一公布，很多以此碜魑恼碌墓愀姹闫烫旄堑囟来，其中当属某一卫生巾的广告：冰临晨下，我是不是该撤军了，这一广告在微博上被无数次转载，达到了很好的宣传效果，如此可见选对时机、适时出击是多重要，我们不得不佩服该企业策划者的能力。
三、采取正确的、流行的但又不是大众广告宣传方式
1.标新立异，与众不同
人们的生活节奏现在变得越来越快，很多的压力让现在的人感觉到烦躁不安，工作精神压力过大，所以在空闲放松的时候很讨厌看到关于广告的东西。这就让我们现在的企业要展开思考，开启新的方法来宣传自己，使消费者更加轻松的来接受自己的企业品牌。像“益达”的广告就是以故事性来吸引了观众，使观众感觉心理舒坦，不像是在看广告，而是在看微电影，很好的达到了企业宣传的目的。
2.宣传的广告也要以文化的力量深入人心
广告不仅仅只是一种单向的宣传，更是一种双向的传播，广告代表着企业的文化内涵，作为一门艺术传递给每一个观众。可以说广告就相当于一个企业品牌的脸面，在广告中观众能看到多少的价值，那么也许他就给你品牌的定位是多少，心理位置是怎样。企业要做好自己的广告营销策划，用自己的企业广告让观众明白我们的企业文化，对客户进行思想上面的感染、引导，这样的客户也肯定会是长久的不容易流失的。
四、企业广告的重要性
1.帮助企业建立良好的企业形象
在这个已经渐渐成为买方市场的今天，企业之间对于客户的竞争呢个是很激烈的，提升自己的企业形象是很必要的。不难发现当今社会越来越的的企业家热身于公益事业，很多的企业家以自己公司的名义来资助大学贫困生、穷困地区，投身于公益医疗事业，建医院建学校。他们帮助他人，尽自己的力量，他们的这种慈善行为也可以提升他们的企业形象在消费者心中的位置，获得更多的信任；相反就像前些年被曝光的三鹿奶粉事件也使一个企业走向了深渊。企业形象在企业的成长过程中是必须要维护和建立的。
2.提高自身的知名度
让别人知道的广告才是好广告，但是让别人知道的企业却不一定是好企业。在企业营销策划中广告是必不可少的一个环节，它是提升企业知名度的很好的途径。就像“为什么大明星那么受欢迎？”，归根结底，因为她们名气大！所以，一个企业想要经济的发展，利益的提升，也要让自己变的有名，变得人人知晓，这样自己的品牌才会有力量，才会有价值。质量是很重要的，但是试想，就算我们的产品质量再好再优秀，如果没有品牌力量的支持，那么消费者也是不会认可的，所以说利用广告来提升自己自身的知名度是很有必要的。
3.做到广告与消费者的紧密联系
广告连接着企业和消费者，让消费者在慢慢的过程中逐步接受和认可。它将一个新事物介绍并引导给消费者，就像一个新产品的出世必将会做一个会和广告，因为这样他才会让消费者知道自己的诞生，将自己的品牌推向社会，这一环节在企业营销中是很基础的。
五、结束语
当今在企业营销策划中广告的应用已是最基础的环节，也是最重要的，是其它的宣传手段无法比拟的。它就像一条连接市场的桥梁，将企业的品牌来推广，让更多的人知道。企业在用心做产品保证质量的同时，还应该多增强自己企业文化的宣传工作，以广告来广而告之，让自己的企业品牌深入人心。
参考文献：
[1]吴刚.广告策划与企业营销策划的关系分析[J].经营管理者，2014，03：291.
[2]林来.广告与企业营销策划的关系[J].中国商贸，2013，20：23+27.
