发布时间：2023-10-10 15:34:38
绪论：一篇引人入胜的房地产企业税务管理，需要建立在充分的资料搜集和文献研究之上。搜杂志网为您汇编了三篇范文，供您参考和学习。
在当前，更加需要进一步的加强“营改增”工作，“营改增”对于企业的发展也会造成诸多影响，体现在下列两大方面，由于实施“营改增”政策之后，房地产企业经常会出现资金不足、资金短缺的现象，这主要就是由于实施“营改增”政策之后可能会导致企业现金流量被占用。目前我国对于房地产行业也进行了全方位宏观调控，通过宏观调控避免房地产行业过热，但是这样的状况之下，也会对于企业资金流动造成一定挑战，导致资金短缺或不足现象。由于受到政策影响因素以及增值税体系不够成熟和完善，所以，要想对于房地产企业当中的增值部分税额进行抵扣存在着一定的难度，另外无法实现抵扣的情况导致企业税负不降反升，对于企业发展反而会造成一定的阻碍［1］。
一、房地产企业税务风险类型及原因
（一）税务风险类型
对于房地产企业来讲，其税务风险主要划分为下列几大类型：第一，在房地产企业实际核算的过程当中，应当缴纳的税款不能够符合税收法律法规要求，会出现税款应缴未缴状况，企业需要补税，并且还需要加收滞纳金，甚至在严重状况之下，还会受到政府部门的处罚［2］。另外，市场经济条件之下很多房地产企业往往为了利益的驱使，少缴纳税款或者故意不缴纳税款，甚至隐藏利润，影响到了房地产企业健康发展。第二，对于当前的房地产企业来讲，在实际核算的过程当中缺乏规范性和合理性，少计收入或者虚增成本，财务管理流程不够健全和完善［3］。成本费用方面不能够根据会计准则核算，成本管理也相对较为混乱，导致税款难以被正确计算，还面临着税务处罚的风险。第三，对于当前的房地产企业来讲，由于自身错误也往往会导致税款多缴纳。对于税款进行计算的过程当中，依据是国家所颁布的各项法律法规，需要相关的工作人员能够严格地按照规范进行合理及科学操作，若房地产企业不能够进行准确的操作，将会直接地影响到税款的计算科学性和准确性。例如很多的企业自己已经缴纳了税款却不能知晓，企业无形成本大幅度的增加，让企业税收负担过重。
（二）税务风险产生的原因
对于当前房地产企业而言还依然面临着涉税风险问题，主要包括了税收法律法规缺乏完善性，主观趋利动因以及财务人员整体素质和能力不足等等。此外，内部控制制度缺乏完善性和健全性也会造成重大的税务风险。第一，对于当前的房地产开发商来讲，在市场经济的背景之下，往往由于主观趋利动因，而采取一系列偷税、漏税行为。企业故意违反诚信原则以及违背国家法律法规，导致税款被少缴或者不缴。第二，当前房地产行业发展的过程当中，相关的法律法规还依然不够完善和健全。对于我国市场经济而言，其正处于高速发展背景之下，但是，与之相关的法律法规以及有关制度却缺乏完善性和健全性，甚至还有很多的税收法律法规实际操作的过程当中存在着诸多阻碍性因素，需要进一步提高其适用性。房地产行业属于国家的支柱性产业，尤其是其税收政策相对较多以及变化较快，容易导致企业忙中出错。第三，对于当前的企业内部相关财务管理人员来讲，其专业能力和专业素质相对较为有限，虽然我国已经成为一个财会大国，但是却依然不是财会强国，缺乏能力突出的高级财会人才。对于财务会计人员来讲，其综合素质、专业能力、专业水平都相对较为低下，这也是经常导致企业出现财务风险。第四，在当前企业开展内部控制过程当中，内控制度还是缺乏完善性和健全性，难以保障企业的健康稳定的发展，同时也难以防范风险事件，这在很大程度上为税务风险的产生提供了相应的条件。
二、“营改增”后税务风险管理探讨
（一）专用发票管理存在的风险及控制措施
针对增值税专用发票来讲，从某种意义上可以将其认为一种有价证券。目前，发票方面有关的犯罪行为基本上都是和增值税专用票密切相关的，主要就是由于增值税发票具有抵扣的能力，通过利用增值税发票能够抵扣企业所要缴纳的一部分的税款。但是，依然存在着一部分的企业为了能够减少自己所要交的税款，通过这样的机会在发票上大做文章。比如虚开增值税发票来开展违法犯罪活动，这样少缴或漏缴税金。目前税务机关需要高度重视，如果发现在增值税发票方面存在着违规违法的行为，就需要及时采取措施对于相关企业进行处置、处罚。对于当前的企业来讲，在对发票管理的过程当中需要采取合理及科学的措施，要从下列几个方面进行必要的防控：第一，对于增值税专用发票进行充分认知，同时也需要了解增值税专用发票的管理规定。第二，要通过采取更加合法以及科学的手段来获得抵扣进项税发票，并且要在合适时间之内将其交给税务机关进行必要的认证，保障企业税务风险得到降低。由于增值税发票能够促使一部分税额得到抵扣，所以可以称之为一种有价证券，在目前的背景之下，更加需要企业加强发票严格管理，避免产生抵扣联丢失的状况。第三，增值税发票也是一种价外税。换言之就是税款、价款二者相互分离开。对于当前财务人员来讲，在实际财务核算工作开展的过程当中需要对于税款和价款准确合理归集。第四，在实施“营改增”政策之后，对于当前纳税人来讲，在利用增值税专用发票的过程当中，要保障按照国家的法律法规来进行操作，尤其是不能够虚开发票。否则一旦发现，就会遭受到税务机关严厉处罚，对于企业的健康稳定的发展会造成重大的影响和阻碍。
（二）进项税额抵扣存在的风险及控制措施
在实施“营改增”政策之后，对于当前的房地产而言，还是面临着进项税额抵扣风险。第一，对于当前的纳税人来讲，在没有知晓或者已经知晓情况之下利用虚开增值税发票来将其作为合法抵扣凭证，这属于一种严重的违法行为，需要引起重视。第二，对于当前的企业而言，购进货物以后，增值税发票用在了非应税项目或者是个人消费上，却没有根据税法相关要求和规定将进项税额进行必要处理。第三，应税服务已经出现不能抵扣进项的状况。第四，纳税人在实际税额抵扣的过程当中产生较多的税务风险，为此，需要企业能够采取合理以及科学的控制措施。第一，不管是从何种渠道、何种途径所得到的增值税专用发票，需要保障和企业的业务实现相互的对应，这样才能够让发票更加具有有效性和真实性。第二，实际财务核算工作开展的过程当中，也需要切实做好进项税额的管理审核工作，不能够抵扣进项税额的也应当实现进项税额转出。这样才能够促使其符合税法相关规定和要求，并且也可以理顺逻辑关系。第三，对于当前的企业来讲，也需要组织员工针对增值税条例进行深入的学习和研究，让员工能够意识到增值税条例的重要价值和重要意义，并且通过条例来对于自身的行为进行规范和约束。第四，对于当前的企业人管理人而言，要采取措施提高企业财务管理人员的专业素质和专业能力，这样才能够促使会计核算工作更加具有科学性和合理性，否则难以准确有效的对于进项税额进行科学的把握控制。
（三）增值税政策上存在的风险及控制措施
“营改增”也设置了增值税免征项目以及退税项目免征项目，主要包括了退伍军人就业、残疾人就业、著作税转让、以及相关的免税业务等等。对于当前的企业而言，也需要解读相关的政策，避免错误的运用税收优惠政策而对于企业发展造成一定风险和影响。其主要采取的措施包括下列几项，第一，要对于自身的业务进行深入的研究和分析，切实保障自身所开展的各项业务符合税收的各项政策。尤其是对于优惠政策当中的内容，要进行熟练地掌握和了解。另外，对于当前纳税人来讲，也需要明确各项税收优惠政策的内涵，不能够根据个人理解或者是感觉来理解税收优惠政策。不能优惠的必定不能优惠。第二，要在符合税收优惠政策的基础之上，给税务机关提供相关的资料。第三，要对于增值税专用发票以及企业免税项目之间关系进行合理及科学的处理。
（四）偷逃税风险及控制措施
在当前，依然存在着一部分企业管理人士为了能够有效提高企业利润水平，实际经营管理的过程当中铤而走险，通过采取不良方式来偷税漏税，甚至少记收入方式取得现金收入，企业也不开正规发票，获得了更多的账外收入。税务机关会对于偷逃漏税行为进行严厉的处罚，甚至情节严重的情况之下还会追究刑事责任，所以，企业也需要端正好自身态度，不要存在任何的侥幸心理，平时也需要严格按照规范进行合理科学的操作。
三、结语
综上所述，“营改增”政策就是为了能够有效减少企业的税负，房地产企业更加需要高度重视税务风险问题，要采取措施有效规避税务风险，这样才能够提高企业利润水平，实现企业健康、稳定及持续性的发展。
参考文献
［1］张慧慧.浅析房地产企业税务风险防范［J］.科技经济导刊，2020（9）.
第二条本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业）。
第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：
（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
（二）开发产品已开始投入使用。
（三）开发产品已取得了初始产权证明。
第四条企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理,并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。
第二章收入的税务处理
第五条开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。
第六条企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：
（一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。
（二）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
（三）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
（四）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：
1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
2.采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
3.采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
4.采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。
第七条企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：
（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；
（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；
（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。
第八条企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定:
（一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。
（二）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。
（三）开发项目位于其他地区的，不得低于5％。
（四）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。
第九条企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。
第十条企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。
第三章成本、费用扣除的税务处理
第十一条企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。
第十二条企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。
第十三条开发产品计税成本的核算应按第四章的规定进行处理。
第十四条已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：
可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积
已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本
第十五条企业对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，准予在当期据实扣除。
第十六条企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。
第十七条企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：
（一）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。
（二）属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。
第十八条企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。
第十九条企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。
第二十条企业委托境外机构销售开发产品的,其支付境外机构的销售费用(含佣金或手续费)不超过委托销售收入10%的部分,准予据实扣除。
第二十一条企业的利息支出按以下规定进行处理：
（一）企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。
（二）企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用,使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。
第二十二条企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按有关规定在税前扣除。
第二十三条企业开发产品（以成本对象为计量单位）整体报废或毁损，其净损失按有关规定审核确认后准予在税前扣除。
第二十四条企业开发产品转为自用的,其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。
第四章计税成本的核算
第二十五条计税成本是指企业在开发、建造开发产品（包括固定资产，下同）过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。
第二十六条成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。计税成本对象的确定原则如下：
（一）可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。
（二）分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。
（三）功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。
（四）定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。
（五）成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。
（六）权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。
成本对象由企业在开工之前合理确定,并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。
第二十七条开发产品计税成本支出的内容如下：
（一）土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。
（二）前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。
（三）建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。
（四）基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。
（五）公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。
（六）开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。
第二十八条企业计税成本核算的一般程序如下：
（一）对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间区进行整理、归类，并将其区分为应计入成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。同时还应按规定对在有关预提费用和待摊费用进行计量与确认。
（二）对应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本,并按规定将其合理的归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。
（三）对期前已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。
（四）对本期已完工成本对象分类为开发产品和固定资产并对其计税成本进行结算。其中属于开发产品的，应按可售面积计算其单位工程成本，据此再计算已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本。对本期已销开发产品的计税成本，准予在当期扣除，未销开发产品计税成本待其实际销售时再予扣除。
（五）对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用，应按分别建立明细台帐，待开发产品完工后再予结算。
第二十九条企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法可按以下规定选择其一：
（一）占地面积法。指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。
1.一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。
2.分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。
期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。
（二）建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。
1.一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。
2.分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。
（三）直接成本法。指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。
（四）预算造价法。指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。
第三十条企业下列成本应按以下方法进行分配：
（一）土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的,应商税务机关同意。
土地开发同时连结房地产开发的,属于一次性取得土地分期开发房地产的情况,其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配,待土地整体开发完毕再行调整。
（二）单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本,应按建筑面积法进行分配。
（三）借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。
（四）其他成本项目的分配法由企业自行确定。
第三十一条企业以非货币交易方式取得土地使用权的，应按下列规定确定其成本：
（一）企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资企业的，按下列规定进行处理：
1．换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。
2．换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，接受投资的企业在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。
（二）企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资企业的，接受投资的企业应在投资交易发生时，按该项土地使用权的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的取得成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。
第三十二条除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。
（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。
（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。
（三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。
第三十三条企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。
第三十四条企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。
第三十五条开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。
第五章特定事项的税务处理
第三十六条企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：
（一）凡开发合同或协议中约定向投资各方（即合作、合资方，下同）分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。
（二）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理:
1.企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。
2.投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。
第三十七条企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，按以下规定进行处理：
企业应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。
房地产业连续数年被国家税务总局列为税务专项检点行业，每年被查出偷税金额巨大。商业类房地产企业税务筹划不是简单的问题，需要统筹考虑各个税种的税收政策，并且渗透进商业类房地产规划、建设施工、销售的每一个环节。税务筹划在商业类房地产企业中的发展已经日臻成熟，但是也日益暴露出问题。本文对商业类房地产企业税务筹划管理问题进行分析，
一、商业类房地产企业税务筹划界定和特征分析
（一）商业类房地产企业税务筹划界定 目前理论界与实务界对商业类房地产企业税务筹划还没有相关的界定，但是商业类房地产企业税务筹划从属于一般意义上的税务筹划的范畴，因此在某些方面它们有着共通的地方。商业类房地产企业税务筹划也是房地产企业对经营活动的事先安排，是一种活动，更是一种企业财务管理的战略；而且商业类房地产企业税务筹划的目的也是利用一切合法手段，来推迟或少缴税款，从而实现税负最小化。此外，商业类房地产企业税务筹划具有以下特征：第一，合法性：这是税务筹划最本质的特点。税务筹划必须在法律许可的范围内进行，纳税人为少缴税款而置法律于不顾的行为是偷税、漏税行为，是会受到法律制裁的。合法性的另一层意思是指税务筹划还应符合国家的立法意图。税收是国家调节生产者、消费者行为的经济杠杆，也是国家调控宏观经济的一种有效手段。不同的税收优惠政策、不同的税率等都是为了实现国家不同的调控目标。因此，税务筹划也要对国家的调控意图作出积极反应，将国家的政策导向转化为纳税人的具体的税收方案。第二，预测性：税务筹划具有事前性。纳税人必须把税收作为影响最终利润的一个重要因素来考虑，在安排投资、经营活动之前，事先进行筹划，确定最优纳税方案，从而调整自己的各项活动至适用相关的税法规定。等到经济业务已经完成、纳税义务已经确定之后再考虑如何减轻税负，则违背了税务筹划的本意，并且更易导致偷税、漏税行为的产生。第三，时效性：我国税收制度正处于不断建设、完善的状态，税收政策变化较快，这就要求企业时刻关注会计、税务等相关政策法规的修改，使税务筹划方案符合最新的政策规定。第四，整体综合性：税务筹划应具有全局性，兼顾短期和长期效益，统筹局部和整体利益。有效的税务筹划应着眼于企业收益的长期稳定增长和企业的长远发展。同时，税务筹划并不是孤立的，它贯穿于企业理财活动的全过程，与会计、财务管理、进出口贸易等领域紧密联系。从理论上说，房地产企业减少税收的方法除了税务筹划之外，还有其他的手段和方法。在现实中，偷税、漏税、逃税、骗税、欠税这些行为虽然可以达到减轻税负的行为，但是违反了税收法律法规，违反了国家的立法意图。企业运用这类不正当的手段可能会面临更大的税收成本和风险。
（二）商业类房地产企业税务筹划的特殊性 商业类房地产企业税务筹划有自己特殊的地方，必须更好地符合和有利于商业类房地产企业的财务特征。第一，商业类房地产企业税务筹划需要满足房地产企业精细财务管理的需要。房地产企业经营业务多元化，主要开发、经营活动包括：设计规划、用地批租、房屋建造、竣工验收、销售出租、物业管理、保修服务等。商业类房地产横跨商业和写字楼两个领域，经营内容广泛，业务复杂，投资主体多元化。税务筹划综合性的特征在房地产企业表现得更为明显，税务筹划需要对企业的各项业务做全盘的考虑，与企业规范的管理流程和精细的管理模式相适应。第二，商业类房地产企业筹资环节的税务筹划是整个筹划中不容忽视的重点。房地产企业资金筹集渠道多样化，现金流转复杂，企业主要通过预收购房定金、预收代建工程款、银行贷款、发行债券、获得其他经济实体的投资、在资本市场发行股票等渠道来筹集资金。企业在筹划过程中要谨慎考虑各种筹资方式的税收利益。第三，商业类房地产企业税务筹划应更关注成本、费用的筹划。房地产企业成本、费用庞大，房地产开发成本如征地拆迁费、前期工程费、建安工程费、开发间接费用等；房地产经营成本如房屋销售成本、出租成本等；期间费用包括管理费用、财务费用、销售费用等。成本、费用名目繁多，数额巨大，税务筹划空间大。第四，商业类房地产企业税务筹划涉及到生产、经营的各个环节，筹划时间长。房地产企业开发周期长，回收资金时间长。从最初规划征地到最终出售出租往往要经历几年的时间，资金的回收是一个长期的过程。这一特点决定了房地产企业的税务筹划具有持续性，筹划过程中需要考虑收入、费用的分摊，考虑不同的会计核算方法对损益的影响。第五，商业类房地产企业税务筹划涉及开发、交易、占用、所得分配等多个纳税环节，涉及税种较多，税率较高，税负明显高于其他行业。房地产企业税务筹划的重点主要是针对营业税、土地增值或、企业所得税三大税。对商业类房地产企业涉及税种归纳如表（1）。
二、商业类房地产企业税务筹划存在问题分析
（一）商业类房地产业税务筹划风险偏高 房地产业尤其是商业类房地产业是一个税务筹划风险偏高的特殊领域。一家商业类房地产企业一个项目所获得收入规模相当大，其要上缴的各种税金也非常多，往往是少则上千万元，多则上亿元，税负高达25%-30%。因此，房地产企业比任何一个其他行业的企业更希望争取更多的税务筹划空间，常常需要在税收法律、法规的边缘操作，这就会造成商业类房地产企业的税务筹划风险远高于其他行业。税务筹划之所以有风险，原因主要是商业类房地产税务筹划环境的多变性。这种多变性表现在以下两个方面：一是税收政策的多变性。商业类房地产企业的税务筹划是要立足于企业自身的实际情况，选择有利于自身发展的税收政策，规避不利于自身的税收政策。国家调控房地产的政策总是处在不断变化之中，相关的税收政策也会发生变动。企业如果没有及时运用新的、适用于本企业的有利的税收政策，则会错过了税务筹划的好时机；或者企业原本依据的税收政策发生了变化甚至取消，企业在不知道的情况下继续执行，势必会演变成偷税漏税的行为，给企业带来不必要的损失。税收政策的频繁变化必然会增加企业税务筹划的风险，使企业对税务筹划持保守、谨慎的态度。二是商业类房地产企业自身经营业务的多变性。虽然房地产企业只是建设施工并处理自己的开发产品，但这个过程中企业可以有多种业务的选择。对于开发产品的处理，企业可以选择销售或自持；对于开发商品的转让，企业可以选择有偿转让、受托代建或投资入股。而企业的选择并不是一成不变的，会根据竞争对手的情况、市场的发展、突发的状况及时作出变化。税务筹划需要房地产企业对自身的各项活动作出预见性的安排，而房地产业又具有经营周期长的特点，这就导致税务筹划方案执行的困难，增加了税务筹划的风险。
（二）企业会计核算不健全影响税务筹划效果 商业类房地产企业复杂的业务需要精细的财务管理，很多企业没有复杂而精细的企业会计制度与之相匹配。在商业类房地产企业会计核算的跨期摊派较为常见，收入、成本的确认、摊销对损益的影响直接而明显。不健全的会计核算制度直接影响了税务筹划的效果。目前在商业类房地产企业常见的会计核算问题主要有：一是偷逃隐匿应税收入。如：价外收费等按合同约定应计入房产总值的未按规定合并收入，多以代收费用的形式挂往来账户；产品已完工或者已经投入使用，预收款不及时结转销售，不按完工产品进行税务处理，仍按预征率缴纳所得税；开发的会所等产权不明确，就转给物业，不按开发产品进行税务处理，或者将不需要办理房地产证的停车位、地下室等公共配套设施对外出售不计收入；按揭销售，首付款实际收到时或余款在银行按揭贷款办理转账后不及时入账，形成账外收入，或将收到的按揭款项记入“短期借款”等科目；以房抵工程款、以房抵广告费、以房抵银行贷款本息、以动迁补偿费抵顶购房款等业务，不记收入等。二是虚列多列成本费用。包括：多预提施工费用，虚列开发成本；在结转经营成本时，无依据低估销售单价，虚增销售面积，多摊经营成本；滚动开发项目，故意混淆前后项目之间的成本，提前列支成本支出，如有的企业将正在开发的未完工项目应负担的成本费用记入已经结算或即将结算的项目，造成已完工项目成本费用增大，减少当期利润；向关联企业支付高于银行同期利率的利息费用；或向关联企业支付借款金额超过其注册资金50%部分的利息费用，未按规定调增应纳税所得额；将开发期间财务费用列入期间费用，多转当期经营成本；有的开发企业将拥有土地使用权的土地进行评估，将增值巨大的评估价作为土地成本入账等。
（三）企业人员税务筹划水平良莠不齐 企业在税务筹划过程中对税收政策整体把握不够，都会影响税务筹划质量。如对房地产业享受的相关税收优惠的限制条件把握不严，既有可能使企业错失税务筹划的好时机，也有可能使企业陷入偷税、漏税境地。此外企业人员功利的、甚至是违法的税务筹划动机，也会使企业税务筹划偏离了正确方向，影响企业发展。
（四）税务行政执法制约税务筹划的实施 税收法律是人为制定的，因此难免会存在法律漏洞或者未明确规定的部分。作为税务筹划的制定者，往往会向着有利于自身的方向去理解税收政策；而税务机关则会向维护国家税收利益的方向去执行税收政策。一些税收优惠政策、税收处罚措施并没有一个确定的标准，而是在一个可以商榷的范围内执行。因此，税务筹划能否执行、执行的程度最终取决于税务机关认可的程度。这也就导致了很多税务筹划方案执行效果不能达到方案制定者的初衷。
三、商业类房地产企业税务筹划的对策
（一）全面防范税收风险因素 无论商业类房地产企业的税务筹划方案做得有多完美，有经过多少专家的拟定、论证，企业仍然应当正视风险的客观存在，不能认为方案在何种情况下都是合法和可行的。企业应当意识到，税务筹划风险是无时不在的，不能以事先安排的、不变的税务筹划方案去应对万变的企业经营环境和房地产业税收政策。对于商业类房地产企业而言，营业税、土地增值税以及企业所得税是最主要的纳税支出项目，因此，这三大税种的税务风险即是房地产企业总体税务风险的深刻反映。企业在生产经营和涉税事务中应该保持对这三大税种纳税风险的警惕性。（1）营业税纳税风险分析。对于房地产企业来说，影响营业税纳税风险的主要因素有以下几种：一是开发产品的处理方式。房地产企业对开发产品有两种不同的处理方式：对外销售或长期持有。如果企业选择对外销售则应缴纳营业税，而持有开发产品，则无需缴纳开发环节的营业税。二是开发产品的销售价格。营业税是按销售收入作为计税依据。企业确定的销售价格越高，企业缴纳的营业税也就越多。三是开发产品的转让方式。有偿转让方式，需按转让所得计算缴纳营业税；受托代建方式，即房产企业受购买者的委托而建设项目，建设完成后移交给购买者，这种方式需按收取的代建费计算缴纳营业税；投资人入股方式，即房产企业将开发完成的产品以实物资产的形式投入到购买企业。根据规定，以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担风险的行为，不征营业税。以上这三个因素是决定房地产企业营业税税负的关键因素，因此也是税务风险控制的关键环节，必须进行税负测算和方案选择以降低税收负担及纳税风险。（2）土地增值税纳税风险分析。对于房地产企业来说，影响土地增值税纳税风险的主要因素有以下几种：一是开发产品的处理方式。房地产企业对外销售需计算缴纳土地增值税，而如果对开发产品长期持有，则无需缴纳土地增值税。二是开发产品的销售价格。土地增值税是按房地产增值额作为计税依据，而开发产品的销售价格直接决定了增值额的大小，因此，企业确定的销售价格越高，缴纳的土地增值税也就越多。三是开发产品的转让方式。对于在营业税中涉及的三种不同的转让方式，土地增值税政策的规定是：有偿转让方式和投资人入股方式需计算缴纳土地增值税，而受托代建方式无需缴纳土地增值税。四是开发产品的成本。开发产品的成本越低，企业取得的增值额就越大，缴纳的土地增值税也就越多。五是共同成本的分摊方法。对于企业同时拥有销售物业和经营性物业的情况下，共同成本的分摊方法则决定了销售物业成本的大小，从而决定了销售物业土地增值额以及土地增值税的大小。（3）企业所得税纳税风险分析。企业所得税是对房地产企业经营所得和其他所得而征收的一种税。对于房地产企业来说，无论是销售还是持有，无论是有偿转让还是受托代建或投资入股，均需计算缴纳企业所得税。因此，开发产品的处理方式和转让方式都不会对企业所得税税负产生影响。由于企业所得税是对企业经营所得征收的，因此，影响经营所得的收入以及成本水平就是影响企业所得税的关键因素。另外，由于房地产企业在经营过程中是按照预计毛利额计算缴纳企业所得税，因此，影响预计毛利额的因素也将影响企业最终企业所得税总额的大小。总之，企业所得税纳税风险影响因素主要有以下几种：一是开发产品的销售价格和成本。企业确定的销售价格越高，开发产品的成本越小，企业的经营所得就越大，缴纳的企业所得税也就越多。二是开发产品的预售时间和进度。开发产品预售时间越早，按预售收入预缴企业所得税的时间就越早。同样，开发产品预售收入越大，预缴的企业所得税也就越多。三是开发产品的竣工时间。税法规定，开发产品竣工后，企业应对预缴的企业所得税进行清算，一般情况下，企业在清算时要补交很大一笔企业所得税。因此，开发产品竣工的时间越早，清算补交税款的时间也就越早。
（二）及时关注税法变动 税务筹划与偷税、漏税等行为的界限就是法律。税务筹划之所以为税务筹划，前提就是它必须是合法的，成功的税务筹划更应是能体现税收政策导向的。因此在实际操作过程中，企业要做到学法、懂法、守法。一是学法，房地产业法律、法规种类数量繁多，变化也比较频繁，稍有不慎，使用的法规就会过时，从而为企业的税务筹划带来风险。只有对税收法律法规的变化了如指掌，才能立足于企业的实际情况，对税务筹划方案及时作出调整；二是懂法，企业应该深刻领会立法精神，全面掌握税收规定，准确把握税收政策内涵，为税务筹划方案的制定打下坚实的基础。三是守法，严格按照税法来进行筹划，严守税务筹划合法的底线，正确处理税务筹划与避税、偷税、漏税的关系。
（三）提升企业税务筹划人员素养 一方面，税务筹划人员应不断提升自身的道德素养。在处理企业与国家利益时，坚持应有的职业道德。任何税务筹划方案的制定和执行要坚持在合法的前提下进行，违反法律的税务筹划方案必将带来巨大的风险。税务筹划人员不能因为企业的一己私利而损害国家的利益，应该立场鲜明地维护税法的权威性。在企业领导由于对某些涉税事项不清而混淆了合法与非法的界限时，要及时进行解释；对于企业领导提出的某些违反税收法律、法规的筹划要求，要进行规劝。另一方面，税务筹划人员应不断提升自身的专业素养。税务筹划的专业性，决定了税务筹划人员既要有扎实的理论知识，又要有丰富的实际操作经验。理论知识不仅指税收方面的，还应包括会计、财务管理、金融等方面的知识；实际操作经验要求税务筹划人员能对企业的涉税业务、涉税种类、涉税数额作出正确的分析，进而根据企业的实际情况，找准税务筹划的切入点，制定出符合企业要求的最有效的税务筹划方案。如果税务筹划人员一心只想获取税收上的好处而没有坚实的专业知识作支撑，最终只能导致税务筹划的失败。
（四）建立良好的税企关系 税法许多条文的制定权和解释权在税务机关。国家在制定税收政策的时候，往往在征税范围、税收优惠、税收减免、税收处罚等方面留有一定的余地，税务机关可以凭借实际操作的经验和对不同企业经营状况的了解，在这个范围之内进行灵活的操作。同时，税务机关会根据各地实际情况采取适合本地的税收征管方法，导致各地税收征管情况存在差异，而房地产企业的业务往往又遍及各省，税务筹划受当地实际情况的影响很大。因此房地产企业应加强与当地税务机关的沟通。
再好的税务筹划方案只有付诸实施、得到税务机关的认可才能真正的发挥作用。一是企业要咨询当地税务机关对相关法规政策的具体理解应用、实际操作程序，使税务筹划方案主动适应当地税务机关的管理特点；二是企业要能够对税务筹划方案的思路、操作步骤作出明确的解说，对税务机关的有关提问作出相应的解释，争取筹划方案获得税务机关认可；三是对税务筹划方案的疑点要及时与税务机关沟通，争取达成共识，对方案的难点要及时向税务机关反映，从而向上级争取政策支持，避免失去应有的收益。
