发布时间：2023-10-12 17:41:10
绪论：一篇引人入胜的建设用地规划条件，需要建立在充分的资料搜集和文献研究之上。搜杂志网为您汇编了三篇范文，供您参考和学习。
中图分类号： TU984 文献标识码： A
1、当前城乡建设用地增减挂钩试点选址研究侧重点
当前，对城乡建设用地增减挂钩试点（以下简称挂钩试点）选址的分析大多从拆旧地块的整理潜力层面[1-3]、整理适宜性[4]层面着眼，重点分析农村建设用地整治可腾挪城乡建设用地的潜力和农村建设用地整理的适宜性。
有学者通过预测规划目标年农村人口的规模，与《村镇规划标准（GB50188-2007）》规定的人均建设用地标准相乘，得到预测目标年农村建设用地的规模，以现状农村建设用地与预测目标年农村建设用地的规模之差来考察农村建设用地整理的潜力。
还有学者采用建设用地需求的供给率来定量分析城乡建设用地增减挂钩的潜力，即建设用地需求的供给率=规划目标年农村居民点的整理潜力／规划目标年城镇建设用地需求量×l00％，得出农村居民点整理对规划期末新增建设用地需求的满足程度。
对于拆旧地块整理的适宜性，有学者从自然因素、区位条件、拆旧难度和资源经济状况四个角度共选取了海拔高度、距离城镇中心最短距离、居民点总面积、居民点户均宅基地、人均纯收入等14 个评价因子作为适宜性评价的指标，采用特尔菲法和层次分析法，对指标进行标准化，建立评价模型，将农村建设用地分为四类区域，即最适宜拆旧区、适宜拆旧区、不适宜拆旧区和最不适宜拆旧区。
这些研究都是针对区域农村建设用地的中观层面研究，较少针对具体项目选址的微观层面研究。在当前建设用地需求不断增长、城市化进程不断加快的形势下，有必要从微观层面考虑挂钩试点地块选址的合理性。
2、挂钩试点项目区选址的考虑因素
挂钩试点一般以乡镇为单位，试点包括建新地块和拆旧地块。挂钩试点的选址，不仅仅要考虑拆旧地块是否适宜整理为耕地，可整理为耕地的潜力，更要从自然条件、规划条件、经济条件、区位因素等等方面分析挂钩试点选址的合理性，确保挂钩试点的实施具备可行性。
2.1自然条件
建新地块的选址要在地质构造相对稳定的区域，避让生态红线，尽量避免占用耕地，特别是优质耕地。
拆旧地块选址应考虑土壤质地未遭破坏、污染，采用工程措施和土壤改良措施，可以实现整理还耕。为保证拆旧地块实施后与周围景观协调统一，规范推进以田、水、路、林、村综合整治，还可将拆旧地块周边的坑塘、未利用地、沟渠等农用地共同进行整治。
2.2规划条件
根据国土资源部《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》（国土资发〔2008〕138号），挂钩试点县(区、市)应依据专项调查和挂钩试点专项规划，编制项目区实施规划。因而，项目区的选址必须符合试点专项规划、土地利用总体规划、城乡总体规划、村镇规划，这是具体项目选址合法性的前提。
2.3区位条件和经济条件
区位，或者是经济区位，是地理范畴上的经济增长带或经济增长点及其辐射范围，是资本、技术和其他经济要素高度积聚的地区，也是经济快速发展的地区。挂钩试点项目的实施既包括对建新地块的建设，对拆旧地块涉及农民的安置，又包括对拆旧地块的整理复垦，需要大量的资金支持。因而挂钩试点的选址必然要区位条件优越，经济发展较快，具备较强的经济实力，这样才能确保建新安置和拆旧整理所需资金。
2.4尊重农民意愿
挂钩试点工作以保护耕地、保障农民土地权益为出发点，以改善农村生产生活条件，统筹城乡发展为目标。在试点的选址过程中要充分吸收当地农民和公众意见，尊重农民意愿，真正使挂钩试点的实施做到城市反哺农村、工业反哺农业的要求，做到支持农村集体发展生产和农民改善生活条件。
3、结论
挂钩试点的实施是通过综合整治拆旧地块，将分散居住的农户旧宅整理复垦，实现农民在建新地块内集中居住，促进土地的节约集约利用，优化土地利用结构和布局。挂钩试点的根本目的是改善农民居住条件，增加农民收入，推进城市化进程，使广大农民真正实现“安居、乐业、有保障”，最终实现城乡统筹发展。因而，必须做好挂钩试点的选址，确保好事办好。
参考文献
[1] 宇德良，汪景宽，李双异，孙静. 城乡建设用地增减挂钩中拆旧地块选址适宜性评价研究――以辽宁省桓仁县华莱镇为例[J]，中国人口资源与环境，2011，（21）3：168-171.
中图分类号： F291 文献标识码： A
引言
随着社会的发展，国家针对出现的城乡建设用地矛盾问题出台了城乡建设用地增减挂钩宏观政策具有重要的理论和现实意义，不仅能够大力推进经济建设的进一步发展，也能提高我国城镇化进程的节奏，同时有利于实现“保持耕地总量动态平衡”这一目标和加快我国新农村建设的步伐。
1、城乡建设用地增减挂钩概念
城乡建设用地增减挂钩是指进行城乡建设的时候用地的增加和农村居民用地的减少他们之间的一种关系。到目前为止，我国已经制定了相关城市建设用地的规定，即根据《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》(国土资发[2008]138号)规定，对城乡建设用地增减挂钩主要是依据土地利用总体规划，将若干个拟整理复垦为耕地的农村建设用地地块和拟用于城镇建设的地块共同组成一个建新拆旧项目区(以下简称项目区），并采取相应的措施对土地进行新建和整理复垦，在确保项目区内各类土地面积达到平衡的状态，最终能够使得耕地有效面积得到很大的增加，从而使得耕地的质量得到提高，节约集约利用建设用地，更好的实现城乡用地布局合理。
2、城乡建设用地增减挂钩的原则
城乡建设用地增减挂钩的指导基础是科学的发展观，从保护耕地、保护农民的合法权益为根本出发点，使得农村、农民的生产以及生活条件在很大程度上得到提高，统筹城乡发展目标，将用地结构进行优化以及对布局进行调整作为重点。那么实现城乡建设用地增减挂钩要坚持以下原则：
①合理规划和统筹相关工作，合理优化城乡用地，优化布局，最大程度上实现土地节约化，同时促进城乡土地利用协调发展。
②建新拆旧规模主要的目标是以挂钩周转指标安排项目区作为建设，对实施进度进行相应的调控，对计划目标进行考核。
③项目区实施是整个部分的重点，实行行政辖区和项目区建新拆旧双层审批、考核和管理，保证项目能够进入正常实施后，逐渐的使耕地有效面积得到增加，从而使得耕地质量得到很大的提高，但是要保证建设用地总量没有突破原有规模。
④因地制宜，对其进行统筹的安排。
⑤维护人民群众的利益。
⑥促进城乡经济的协调发展，坚持以工带农，以城带乡的发展道路。
3、城乡建设用地增减挂钩存在的问题
3.1、对挂钩政策的认识存在偏差
主要是从两个方面存在着偏差，一方面是一些地方将增减挂钩工作的重视度不够，只认为其是增加城镇建设用地指标的一种方式方法，在城乡一体化发展和建设新农村的具体统筹上存在着很大的误区。或者是对于周转指标的关注度过高，期望值过大，就存在只是片面的进行周转指标的争取。而另外一个方面是工作没有按照相关的标准和要求进行，造成了各地村镇建设规划滞后，从而使得增减挂钩与土地利用总体规划及村镇建设规划存在很多的问题，衔接不够。进行试点工作的时候，对于当地农民就业、产业的发展以及建设新农村的工作的相应工作都没有做好，不能更好的推进整体的发展。
3.2、城乡二元结构导致利益偏向城市
城乡建设用地增减挂钩的主要内容是将城市建新区与农村拆旧区整合在一起形成一个总的项目区，项目区内的耕地不发生变化作为前提，使得城市建设用地的供给可以大幅度的增加。从我国城乡发展状况看，我国的政策倾向主要存在着偏向城市。从而使得进行项目实施的时候，地方政府更注重城市利益的保护，违背了城乡建设用地增减挂钩政策实施的初衷，加上对农村利益的侵犯，因此很难实施增减挂钩项目，并给社会造成不稳定因素。
4、城乡建设用地增减挂钩选址方案
4.1、城乡建设用地增减挂钩拆旧供给区域时序分析
农村建设用地级差指数分析土地的肥沃程度对农业用地的影响较大，但对于建设用地的影响较小，因此可以忽略土地肥沃程度对于建设用地级差地租的影响，但是好的区位条件能够为经济建设带来较大的贡献，所以应该将区位条件定为影响建设用地级差地租的主要因素。一般而言级差地租高的区域，其区位条件较好，如区位条件好的区域主要用于能够获得较高经济收益的商业、区位条件差的主要用于农业用地。因而，级差地租在一定程度上能够客观表征已经利用的农村建设用地的经济条件和区位条件。因此可以从区位条件、经济条件、农户意愿以及社会环境等四方面构建指标体系计算农村建设用地级差地租指数。其中选取到县城中心的距离、交通通达度以及邻近斑块数以表征农村建设用地的区位条件，选取投资强度、财政收入、城市化率以及人均收入作为表征农村建设用地经济状况的指标，选取愿意参与城乡建设用地增减挂钩农户比例作为代表农户意愿的指标，选取教育水平和刑事案件发案率作为表征社会环境的指标。采用层次分析法得到各指标的权重，继而通过综合评价模型计算各乡镇农村建设用地级差地租指数。
4.2、城镇建设用地需求区域时序分析
城市化进程中，城镇建设用地规模的扩大必须是质和量的同时提高，即在投入中要避免盲目扩大城镇建设用地规模，而应该将资本、人力、土地等投入资源按恰当比例投入以获得合理的预期产出，走理性的发展道路，避免不必要的重复投资。城镇建设用地需求区域的时空排序一定是在研究区域中土地利用效率较高、资源环境容量大、发展需求旺盛的区域的基础上进行的，同时在城乡建设用地总量保持不变的前提条件下，可以将农村建设用地拆旧形成的指标优先使用到城镇建设用地供需矛盾突出且城镇建设用地效率较高的区域，以理性扩大城镇建设用地的规模。
4.3、城乡建设用地增减挂钩选址方案确定
城镇建设用地需求区域和农村建设用地拆旧区域的时序安排，本着统筹规划、优化配置，突出重点，分步实施;实施城乡建设用地要本着使成本最小化，让项目区内的群众能够享有更方便和舒适的生活和生产环境的基本原则，把城乡建设用地增减挂钩在所开展的区域内分为近期、中期和远期的阶段进行规划。对于拆旧供给区域的近期规划乡镇，根据相关数据的计算结果拟选取具有较大的整理潜力，并且具有方便开展拆旧整理复垦条件、农户拆旧的意愿较为强烈的地区，具有特色农业优势、存在较大整理潜力、耗费工程量和工程成本较低、投资强度较弱的区域选定作为城乡建设用地增减挂钩规划的近期拆旧区，主要用将空心村和危房进行改造的模式开展拆旧整理。选取几个乡镇作为城乡建设用地增减挂钩规划中期拆旧区域，因为这些乡镇是全县所有乡镇中以农业用地为主，并且经济基础较好、能够释放较大农村建设用地整理潜力的乡镇，在这些乡镇中，可采用片区化的整理模式，把空心村改造、迁村并点作为整理的重点在规划中期进行。最后选择几个重要的城镇作为规划远期的乡镇，需要注意的是通过走访调查了解这些乡镇的农户的参与城乡建设用地增减挂钩的规划的意愿，并且根据居民点的具体状况紧张整改，即使不能在规划近期和中期将这些乡镇作为拆旧区域，也应该考虑在远期将其纳入规划中。
5、政策措施
5.1、行政措施
1）、统一思想，加强领导；2）科学规划，分步实施；3）分类指导，完善政策；4）注重环保，保护传统；
5.2、经济措施
1）建立多元化融资渠道；2）试行农村建设用地整理股份机制；3）激励农村居民的搬迁意愿
5.3、技术措施
1）监督规划的贯彻实施；2）合理估算农村建设用地价格；3）推行先进的方法和技术手段
结束语
城乡建设用地增减挂钩的推行，有利于满足我国建设用地的需要，同时，也很好地保护了现有耕地。
中图分类号：U412.1+4 文献标识码：A文章编号：
一、建设用地规划管理概述
建设用地规划管理是根据各地区现行土地规划对公用、民用、军用等建设用地进行审查和评估，选择合理的项目地址和范围，经由城市规划行政主管部门确认后颁发建设用地许可证。
建设用地管理的目的包括：节约土地资源，保证土地绿化率，使建设用地和农业用地协调发展；高效利用规划区域内的土地，在满足城市规划的前提下使各项建设跟上发展的步伐；不断完善建设用地规划管理，减少或者杜绝由于管理不善而出现得的盾。
建设用地管理的内容包括：管理规划区域内的土地的各项建设，土地是否可以使用，怎样使用才能够既适合土地性质又服从规划标准；将整个地区或者城市的土地统筹规划，统一布局；严格管理建设用地的审批、核准程序。
二、建设用地的特征
1、承载性
建设用地与农业用地的最大区别是，前者是利用土地的承载能力建造出人们生活的空间和场所，后者是利用土壤的生产能力种植食物。因此，为了节省土地资源，人们在选择建设用地时应避免占用农田，将水土优良的土地留给农业用地。
2、逆转性
在规划允许的前提下，农业用地很容易转变为建设用地，但想要建设用地再恢复成肥沃的农田则耗时耗资，难上加难。这一特征需要人们从严控制用地指标，不得妄下决定。有些国家在这一方面做的很好，规定土地的建设用地许可权只属于国家，只有政府允许后才可以将农地变为建设用地。
3、区位性
建设用地区位的选择很重要，应依据建设产物的性质选择适合的区位。比如商业建筑应建设在临街地点，而住宅最好远离街道。另外，还应考虑经济和环境的变化对区位的影响，用发展的眼光将建设用地的所有潜能一一展现出来。
4、空间性
建设用地在垂直方向上有非常大的的开发拓展强度，应充分利用地上和地下空间，这样既可以节省土地资源，又能够提高投资效益，在寸土寸金的城市中心地带和人口密集地区应尽可能建造高层建筑。
三、建设用地规划管理的程序
1、建设用地的选址
建设用地的选址定点包括城市规划区域内的建设用地选址和国家、地方大型项目建设用地选址。前者可以在原有建筑的基础上进行扩建、改建，或者取替原有建筑建设性质完全不同的项目，还可以在城市周边扩建的新址上立项，诸如此类城市建设用地首先应向城市规划行政主管部门申请选址。后者针对的是大型水利水电项目建设，大型煤矿企业建设，或者是国家大型活动场所的建设，例如鸟巢、水立方等。建设单位应将项目设计任务书和建议书交由国家各级计划部门审批，项目所在地城市规划行政主管部门应参与审批，结合现场调查结果，符合规划要求的可发给规划限定要求和签署选址意见文书。之后相关部门还应进行跟踪考察，掌握建设单位实际执行情况。
2、听取相关部门意见
项目的建设非常复杂，建设用地必然涉及面广，例如，需要拆迁的项目应征求政府拆迁办的意见；需要排放污水的项目应征求市政管理部门，夜间施工会产生噪声应征求环保部门等。除了征求各相关部门意见，对建设用地附近的百姓或单位也应进行良好的沟通，在项目建设过程中，对附近的道路、空气以及安全方面或多或少会产生一些影响，建设单位在实施控制措施的同时，也应提醒附近居民注意避让。
3、建设用地规划设计
城市规划管理行政部门在初步拟定建设用地地点和用地红线之后，应将建设用地规划设计条件提供给建设单位，建设单位依照此条件设计项目总平面规划图。此条件应包括：该建设用地的现状图，图中用红线圈出拟定的建设用地范围，有城市规划道路红线，并注明道路规划要求；该建设用地所处的地理环境、周围建设情况和垂直空间拓展强度等；城市规划行政主管部门吸取各部门意见后形成综合意见书；针对该建设用地提出绿化率、建筑密度、限高与否、人防设施等基本要求。
4、建设用地规划许可证、征用许可证的取得程序
建设单位应委托规划设计单位依据规划设计条件中的要求设计建设用地总平面规划图。相关部门应审查该总平图的规模、布局、机械设备布置等是否符合规划设计条件，消防设备、消防通道等是否符合消防安全规定。建设用地总平面规划符合要求之后，待建设用地面积、范围、地点正式确立，经城市规划行政管理部门领导审查批准就可以核发建设用地规划许可证。下一步就是向土地管理部门提供所要求的资料，申请办理建设用地征用划拨许可。
5、建设用地批后管理程序
相关部门应在征用划拨土地过程中进行用地复核，在土地使用过程中定期监督检查，杜绝违规违章现象的发生。如发现建设单位手续不全、证件不明，擅自占用土地或扩大范围，擅自非法买卖从中谋利，或者不按照规划建设等应即刻发出违章占地通知书，进行违章登记处理，立刻停止使用该土地。根据违章程度予以没收、罚款、行政处分或恢复原样等处分。
四、建设用地规划管理的措施
1、合理利用，保护农田
目前我国人口众多而耕地资源少，许多省、市人均耕地面积达不到国家公认最低标准1.2亩，与其他国家相比更是少得可怜。想要解决这一矛盾，相关部门应加强耕地保护责任管理，依法执行土地用途管理制度，责令占用耕地的企业依法履行耕地补充的义务，严格实行“先补后占”政策。推广城市大力实行集约用地，尽量在城区内部利用垂直空间增加容量，提高土地利用率，禁止占用城市周边的耕地。也可利用耕地征用高收税、高补偿的方法保护耕地。
2、统筹兼顾，使用地最优化
各地根据发展形势，利用科学的方法、手段对各项建设进行总体部署和规划，按照需求情况确定各项建设用地所占的比例，对重点建设工程用地优先规划，制定各项建设用地平衡规划表。编制符合长远发展的用地标准，在实践中不断完善，不断提高建设用地利用率，使建设用地和农业用地均衡发展。另外，考虑到人们生活质量会越来越高，各地发展越来越快，对用地需求越来越大，因此，在规划用地时无论是在空间上还是在平地上都应哟所保留。
3、加强建设用地规划管理的实施
首先，应严格控制建设用地规划设计，因为一旦确立了规划设计，建设单位依据规划设计进行项目施工图纸设计，在实施之后就很难再改变。因此，应重视用地规划设计阶段，应会同各相关专业的专家，在服从法律法规的基础上设计出最合理的规划。其次，项目的设计需要土地管理部门的积极配合，参与选定项目地点，审核、分析初步设计是否能够真正有效利用土地，提出经济合理的深化设计方案。再次，应联合土地管理各相关部门建立专门的监督机构对土地规划设计的执行情况全程监督控制。大力宣传建设用地相关法规、政策，实现土地状况透明化，让所有人了解土地的稀缺，让所有人关注土地利用问题，互相监督建设用地规划设计的落实情况，使乱搭乱建成为所有人共同抵制的行为。
城市用地规划设计
想要实现土地资源的可持续发展，首先应设计出符合城市发展的用地规划。城市用地规划设计包括居住用地、公共服务设施用地、道路用地、绿地、行政办公用地、商业金融业用地、贸易咨询用地、旅馆用地、市场用地、文化娱乐用地、体育用地、医疗卫生用地等。设计应在集约用地的基础上，为人们打造舒适、卫生、方便的人为环境和自然环境。
1、设计程序
为了实现城市空间环境的最优化，应综合考虑各专业需求，按照规划设计条件中规定的土地使用性质、容积率、绿化率、建筑密度、建筑高度、停车泊位、主要出入口等进行设计。首先进行相关资料的收集和整理；然后对所收集的资料逐一分析，考察各类建设用地之间的关系和其与交通系统、配套设施的关系是否合理，对自然条件、空间特色、底图、景观等详细分析，并形成分析报告；最后根据不同的设计理念提出方案，经过比选得出适合该城市现状的最优实际方案。
设计审批程序
城市用地规划设计方案经反复审核、修订后，应报市规划部门及市消法大队审批。规划部门人员应对受理的用地规划设计方案进行初审、复核、审定，最后形成表格和资料告知申办人。
设计变更程序
用地规划设计一旦确定，就不允许任何单位、个人擅自变更。如确需变更，应形成规划条件变更专题报告，提交到项目所在城市规划行政主管部门申请变更。主管部门首先听取与变更利害关系人的意见，并组织专家进行初审；初审合格后，报同级规划委员会审查变更是否符合法律法规、技术规范；符合规定的由市规划行政主管部门进行为期30天以上的公式；然后报土地行政主管部门办理补交土地出让金手续，并通告监察部门；最后公告社会。
结束语：土地资源与水资源一样，不是用之不尽的，人们在提倡节约用水的同时，也应想到节约占地。建设用地规划管理的目的就是为了让所有人知晓每寸土地的建设都应合法、合理，并能使其充分发挥潜能，非法侵占或买卖土地是国人绝不可触及的行为。
参考文献：
