发布时间：2023-11-30 10:22:30
绪论：一篇引人入胜的文化旅游地产策划，需要建立在充分的资料搜集和文献研究之上。搜杂志网为您汇编了三篇范文，供您参考和学习。
随着中国新型城镇化的推进和市场开发程度的进一步深入，以及国家对房地产市场的长期调控，旅游地产项目在实际操盘中也相应会放慢推进的脚步，更加注重项目文化主题的细节塑造，增强项目的竞争力。在这个过程中，D+D模式将愈发突显出优势。
D+D（Developer+Designer），是指在项目开发过程中开发企业和综合性设计企业的无缝衔接，也同时代表着涉及项目开发各设计专业的无缝衔接。它在旅游地产项目中的应用基本包括了以下几个层面：
1） 文化主题的选择――开发企业+设计企业（策划、规划）
2） 产品类型的确定――开发企业+设计企业（策划）
3） 支撑体系的建立――开发企业+设计企业（规划+建筑+景观）
4） 空间细节的刻画――开发企业+设计企业（建筑+景观）
5） 项目成果的完善――开发企业+设计企业（策划+规划）
在中国现有的市场环境和旅游地产项目操作流程中，D+D模式的有效应用，能最大程度的实现土地价值的最大化，保证项目文化主题的可落地实施，同时有效的保障了项目后期的可运作。
1.实现土地价值的最大化
旅游地产的项目多涉及到多种度假产品类型的组合，不同产品的专业设计公司都希望能使用具有最优资源的土地，这就会出现用地资源的内部争夺，山地类型的旅游地产项目尤为如此。D+D采用的不同专业同周期设计模式，在满足开发企业盈利点的前提下，实现土地资源的最优使用搭配。
长春莲花山国际中央休闲区，位于长春市莲花山石头口门水库西侧，以国际高尔夫培训学校和现有的莲花山滑雪场作为项目的核心文化主题。项目基地的山地和林地资源相当丰富，有接近40%的用地不宜建设。在项目规划开始之前，高尔夫设计公司的方案将最好的建设用地用作了高尔夫球场的建设，剩余用地布置开发建设项目。规划公司介入以后，根据地方开发公司的要求做出了一个几乎是完全相反的项目用地选择。面对这两个方案，开发企业集团总部提出设计方案既要保证销售类产品的回款，又要保证项目建成后高尔夫运营的经营性收入。
2.保证文化主题的可落地
就目前中国的国情而言，一个旅游地产项目从想法到实施的一般路径是先由策划公司对项目的定位、产品的选择、投资与运营提出一个想法，再由规划类公司翻为概念性详细规划，通过政府立项后，转为拿地的控制性详细规划指标；然后在拿到土地后再进行修建性详细规划、建筑方案、景观方案的设计，报批政府相关部门，指导项目的实施建设。在这个设计过程中，开发企业将与不同的设计机构沟通，一遍又一遍的贯彻自己想达到的最终目标。但由于不同的设计机构，对同一种文化的表现具有不同的理解，因此，这种文化主题的体现及开发企业的需求有可能在这个过程中日臻完善，但付出更多的时间和周期的反复；更多的可能是文化主题在一遍又一遍的传递中消减或者不一致。D+D模式所采用的全专业共同设计模式，使开发企业只需要面对一个设计企业，有效的减少了开发企业和不同设计师之间的沟通障碍和重复。同时双方在深度了解的基础上，能使项目的设计方案更加满足项目运营的实际需求。
世界钓鱼大会项目位于南宁那马镇，开发企业在项目下达给设计公司的时候只有一个模糊的世界钓鱼大会的概念以及1500亩建设世界钓鱼中心、2000亩建设休闲度假区的大致要求。由于要求的设计周期比较短，在D+D的设计模式下，设计企业首先由策划师和规划师同时“对症下药”，策划师从市场出发，对整个项目的可行性进行研究和判断，并在确定可行性后对具体产品类型和配比提出建议，而规划师则从场地研究和案例分析出发，确定可建设用地的位置与面积，以及世界钓鱼大会比赛场地、服务设施的建设要求。在这两个专业成果的指引下，规划师对项目的功能布局、道路交通、绿地系统等支撑体系作出了基本的判断，并在建筑师的配合下对各功能用地的面积及形态、对内对外交通组织进行复核，同时由景观师对保留的山体、滨水景观、赛区景观进行更进一步的设想，并在大的绿地景观系统构架下进行调整与完善，最终形成了提交政府立项的项目建设方案。在这个项目的设计中，D+D设计模式还有一个突出的贡献，那就是充分考虑到赛事类旅游地产项目赛事前后场地的利用，与专业GOLF设计团队密切合作，保证了在钓鱼大会比赛场地在3年的赛事结束以后，能顺利的转为标准杆的高尔夫运动场地。
1.2生态文化旅游地产的开发模式及分类生态旅游开发模式按照参与主体、控制主体、分配机制、经营模式等分为限制自主型、有限自主型、均衡型和自由自主(完全自主)型四类w�参考目前国内学者对生态旅游开发模式、旅游地产的分类方法，结合目前文化旅游地产的发展现状，将生态文化旅游地产的开发模式分为两大类：一类是单一型生态文化旅游地产开发模式，另一类是复合型生态文化旅游地产开发模式。其中单一型生态文化旅游地产开发模式包括借助原有建筑文化保护开发的生态休闲旅游地产、借助地脉文化开发的生态旅游商务地产、借助地脉文化开发的生态住宅地产和现代文化创新开发的生态休闲地产；复合型生态文化旅游地产开发模式为以休闲度假、商务和住宅为一体的旅游综合型生态文化旅游地产[5]。
2生态文化旅游地产开发模式选择与评价模型构建及应用
2.1选择与评价指标体系构建指标的选择与指标体系的构建，直接关系到能否为生态文化旅游地产开发模式评价模型的构建提供可操作性的依据[6]。因此，该指标体系必须包含影响项目开发模式选择的各个关键要素。本文运用Delphi法确定了政府因素、区域经济因素、城市影响因素、社会因素、市场因素和旅游资源条件因素六个方面共18个指标，建立生态文化旅游地产开发模式评价的指标体系。具体如表1所示。
2.2选择与评价模型的构建及应用本文构建生态文化旅游地产开发模式的选择与评价模型，旨在指导开发商运用科学的方法决策项目开发与规划。本文首先采用Delphi法对每一层的各个指标进行重要性的赋值，然后对各专家打分得到的结果进行处理，得到指标体系的判断矩阵。继之，运用层次分析法对各个指标分别进行权重和一致性指标计算[7]，通过五轮计算得出了五种开发模式下各指标的权重。基于此，采用熵技术指标权重修正法修正权重，提高其信度。计算结果见表2。在确定开发模式选择与评价的指标体系和指标权重基础上，确定指标评定标准，采用专家打分法和模糊综合评价法等方法以西安市大明宫生态遗址区保护改造项目为案例进行实证研究，在对案例指标评分进行数据量化处理后，计算出案例中各项指标的得分，分别为：政府支持度87分、政策完善度92分、GDP75分、恩格尔系数73分、城市国际化程度17分、年旅游收入20分、城市知名度86分、城市化率10分、常住人口70分、旅游人数65分、开发商资产负债率80分、房价收入比83分、旅游资源稀缺性84分、空气质量50分、文化旅游资源价值82分、适宜旅游时期87分、交通便利度75分、配套设施35分。本文釆用线性加权和函数对本案例进行综合得分计算，分别计算出五种开发模式的综合得分：模式一为59.2957’模式二为58.8542分，模式三为58.4749分，模式四为48.8936分，模式五为61.9556分。结果显示综合得分最高的是模式五，即项目最适合的开发模式为综合型生态文化旅游地产开发模式，与之最接近的模式是模式一,即借助原有建筑文化保护开发的生态休闲旅游地产。由此可知，大明宫遗址区保护改造项目应在借助原有建筑文化保护开发的基础上进行综合型生态文化旅游地产开发，与案例现阶段开发模式一致，验证了本文模型的可行性。
2.3结论分析西安市大明宫生态遗址区保护改造项目拥有包括大明宫生态遗址公园及周边地区在内的19.16平方公里的土地，该区域不仅是2006年印发的《“十一五”国家重要大遗址保护规划纲要》中所涉及的100处重要大遗址之一，同时也是西安市重点规划的以文化策划和生态旅游规划为先导，以有利于西安城市建设、大遗址保护和改善民生为目的的生态文化旅游地产项目，是实现西安市经济社会整体协调发展的重大战略决策。西安市大明宫遗址历史文化积淀深厚，拥有丰富的自然资源和良好的生态环境，具有依托生态文化旅游资源发展生态文化旅游地产的后发优势[8]。大明宫遗址区保护改造项目将以丰富的生态资源为基础、深厚的文化底蕴为灵魂、发达的旅游产业为引擎，着力打造以大遗址保护改造和展示盛唐文化为特色，集文化、生态、旅游、商贸、居住、休闲服务为一体、具有国际水准的城市新区。本文以西安市大明宫遗址区保护改造项目为案例，应用所构建的生态文化旅游地产开发模式的选择与评价模型，对其进行了实证分析。研究结果表明，该项目应在借助原有建筑文化保护开发的基础上进行综合型生态文化旅游地产开发的结论，与该项目现阶段开发模式基本相一致，验证了本文所构建的生态文化旅游地产开发模式的选择与评价模型的实用性。大明宫遗址区作为一个相对独立而又完整的社会、经济、自然复合生态系统，通过积极探索大遗址保护与生态文化旅游地产开发带动城市发展的新模式，尝试开辟大遗址保护和利用的新途径，着力打造西安的“城市中央公园”，有利于改善人居环境，使其成为城市发展规划与建设的样本，实现历史与现代、经济与社会、文物保护与城市建设、城市文化与生态旅游的协调发展。对西安市生态文化旅游地产开发具有重要意义。（1）合理开发规划生态文化旅游地产带动周边产业发展。西安市大明宫遗址区拥有丰富的自然资源和良好的生态环境，历史文化积淀深厚，大明宫遗址区保护改造项目是西安城市发展的重要生态人文象征，其带动周边产业发展的优势功能受到广泛瞩目。本研究得出该项目应在借助原有建筑文化保护开发的基础上进行综合型生态文化旅游地产开发的结论。因此，在大明宫遗址区保护改造项目地实施过程中，应以文化策划和生态旅游规划为先导进行项目规划，结合产业基础优势合理招商引资，吸引万达、万科、中建等大批国内知名城市运营商在大明宫遗址区落户，将文化业、旅游业和地产业有机结合，为房地产开发和营销找到新的切入点，形成以大明宫遗址区生态文化旅游为核心，力求达到人与自然、人与城市、人与环境、人与社会的生态和谐，从而带动周边产业发展[9]。（2）发展生态文化体验、旅游度假扩大社会旅游需求。西安市大明宫遗址公园的旅游开发建立在市场导向的基础之上。根据旅游统计资料显示，大明宫国家遗址公园2012年接待游客400万人次，旅游综合收入2583.68万元。预计2015年大明宫国家遗址公园年接待游客将超过500万人次，吸引境外游客100万人次，旅游综合收入将达到3500万元。因此，积极发展生态文化体验、旅游度假，细节部分彰显地方特色，例如可以将整个大明宫遗址区旅游资源划分为生态休闲旅游资源、文化体验资源、古迹寻踪资源等三大类资源，将具有同类型的资源进行聚类，同类资源主体协同开发，同时要加大旅游资源开发的精度与深度，在大明宫遗址区内实现资源共享，以优化大明宫遗址区生态文化旅游地产的发展格局，进一步扩大西安市大明宫遗址公园的社会旅游需求，推动大明宫遗址区保护改造项目及其西安市生态文化旅游地产的持续、健康和快速发展。（3）利用区位优势建立生态文化旅游城市综合体。西安市大明宫遗址区生态文化旅游资源类型丰富，区位优势日益突出。大明宫遗址区应该采用借助原有建筑文化保护开发的基础上进行综合型生态文化旅游地产开发的模式，促进大明宫遗址区的可持续发展[10]。在大明宫遗址区保护改造项目的建设过程中，早期重点开发和建设大明宫国家遗址公园，力求将大明宫遗址区打造成为西安市的“城市中央公园”，辐射带动国际化、高水准的城市新区，形成高品质的居住、娱乐板块。大明宫遗址公园紧邻西安地铁二号线，靠近西安市政府新行政中心，围绕大明宫遗址公园，西安北郊旅游商业区块将得到迅速提升。因此，大明宫遗址区保护改造项目的发展方向，应当建立在大遗址保护开发的基础之上，科学规划，合理建设，以生态文化旅游为核心，建立集人居生活、休闲度假、娱乐购物为一体的新兴生态文化旅游城市综合体[11]。（4）提升楼盘品质彰显市场优势。西安市大明宫遗址区规划占地19.16平方公里，规划拆迁建筑面积约100万平方米，预计新建建筑面积约2500万平方米，实行招商引资约1050亿元。大明宫周边房地产市场分析：目前大明宫遗址公园周边楼盘均价为6000元每平方米，价格上升趋势明显。市场供应以多层、小高层、高层电梯公寓为主，楼盘大都设计比较合理，有合理的定位，良好的绿化，楼盘品质较高。因此，开发商在进行生态文化旅游地产的开发过程中，运用科学的方法选择开发模式，对该地区未来的发展进行合理的规划，将极大的提升该地区楼盘的品质，提高市场竞争力。
地产旅游曾脱节
旅游地产前一个阶段是以地产投资价值为主导的升值阶段，表现为海景房和旅游区大规模的住宅型地产，以万达为代表的大型企业进入大型旅游区域造城的大规模开发如火如荼。最终 60%以上旅游地产是不具备旅游休闲配套能力，缺少城市配套的房产，造成了巨大的资源浪费，形成了大量的空楼、空城。例如万达西双版纳和长白山的项目，投入非常巨大，但销售很困难。这是因为对于许多房企来说进入旅游地产是迫于生存压力，他们热衷的仍然是“地产”，而非“旅游”。到三四线城市的企业拿地成本低得难以想象，因为地方政府给予的种种优惠政策。但对于开发商更重要的是，能不能以开发旅游的名义带来土地增值，实现周边商业地产和住宅的高回报，因此出现了旅游和地产脱节的现象。但长期来看，由于开发能力、规划能力、运营能力等综合实力方面的差异，把旅游地产做成纯 " 地产 " 的房地产企业势必会被洗牌或淘汰，这类企业的转型之路会遭遇阻碍。
“旅游度假地产远不止是旅游度假居住地产，是旅游度假产业地产、商业地产、酒店地产、养生养老地产和居住地产相结合的集合，所以旅游居住地产应该只是旅游地产的十分之一，但之前的阶段中旅游居住地产占整个旅游地产的 90%，这是一个错误，是以房产购买为前提的畸形产业，至少要10-15 年，市场才能把这些空楼消化掉。百强企业中 90%的开发商没有十分理解旅游产业中符合市场的产品是什么，80%的旅游地产都面临销售困难，50%的项目将成为烂尾楼”，北京大学民营经济研究院副院长林涛在接受《中国地产总裁》杂志的采访时表示。而这主要的问题是定位不准、服务不完善和渠道不对，把住宅当做旅游地产运作是巨大的错误。
如果大的企业都面临着销售不畅、经营不善的问题，那中小房企也许会面临更多的困难，想要减少风险，就需要企业在进入旅游地产市场时，从规划开始就做好所有想得到的做得到的准备。
资源文化两手抓
一个旅游区吸引游客有两个因素：一个是环境资源的优势，秀丽的景色、独特的自然风光、或者是温泉这种特色资源；二是文化的优势，不同的地方有不同的风俗人情和历史文化，这也是旅游区的核心吸引力，好的旅游项目或偏重其一或二者皆备，中小房企必须挖掘两者俱有的资源，打造独具魅力的旅游地产。
但是在开发的过程中还要重视对资源环境的保护“，一个好的旅游地区之所以吸引人就是因为好的旅游资源，如果你开发不当或者开发过度，资源遭到破坏，就不能够可持续发展”。中国房地产业协会名誉副会长朱中一在接受《中国地产总裁》杂志记者的采访时这样认为。
开发旅游地产，还要注意对当地文化的保护和传承，因为文化是旅游的源泉，文化产业和旅游产业同属于国家重点发展产业，可以为旅游地产注入源源不断的活力。大理佳利集团董事长赵中柱在接受《中国地产总裁》杂志采访时对记者表示“：要根据当地的历史、文化来做出属于自己的东西，如果就是单纯的抄袭、仿造，那么项目肯定长不了。”
利用平台手拉手
旅游地产相对住宅地产来说是投入大、周期长的产业，对于在这轮调整中本就艰难的中小房企来说是更大的考验。“做旅游地产要有非常好的心态，要有雄厚的资本和能熬得住较长回报
