发布时间：2024-02-29 16:18:19
绪论：一篇引人入胜的土地增值税税收筹划，需要建立在充分的资料搜集和文献研究之上。搜杂志网为您汇编了三篇范文，供您参考和学习。
税法准予纳税人从转让收入额减除的扣除项目包括五个部分：取得土地使用权所支付的金额；房地产开发成本；房地产开发费用；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目，主要是指对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付金额和开发成本之和，加计扣除20%。
房地产开发费用即期间费用是不以实际发生数扣除。除上述利息费用外，房地产开发的销售和管理费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除。纳税人可以把期间费用转移到房地产开发项目直接成本中去，但事后转移是行不通的，是一种偷税行为，这需要事前筹划，进行组织人事及行为准则等方面的准备。因为属于公司总部人员的工资、福利费、办公费、差旅费、业务招待费等都属于期间费用的开支范围，它的实际发生数对土地增值税的计算没有任何意义，而属于每一个房地产项目的人员发生的这些方面的费用都应列入开发成本中，可以在计算土地增值税时扣除。这就为税收筹划提供了一个方向，即在组织人事上把总部的一些人员下放或兼职于每一个具体房地产项目中去。例如，总部某领导兼某房地产项目的负责人，在不影响总部工作的同时参加该项目的管理，那么此人的有关费用于情于理都可以分摊一部分到房地产开发成本中去。期间费用少了又不影响房地产开发费用的扣除，而房地产的开发成本增大了。也就是说房地产开发公司在不增加一分钱的开支情况下，可以增大增值税允许扣除项目金额。
二、分散收入法
在确定土地增值税税额时，很重要的一点便是确定出售房地产的增值额。而增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减去规定扣除项目金额后的余额。若能设法使得转让收入变少，从而减少纳税人转让的增值额，显然是可以节省税款的。
在房地产行业中，分散收入一般常用方法是分多次签订售房合同。当所开发的住房初步完工但还没有安装附属设备以及进行装潢、装饰时，房地产开发企业便可以和购买者签订房地产转移合同；当附属设备安装完毕或装潢、装饰完毕后，房地产开发企业再和购买者签订附属设备安装及装潢、装饰合同，这样该房地产开发企业只就第一份合同上注明的金额缴纳土地增值税，而第二份合同上注明的金额属于营业税征税范围，不用征土地增值税。营业税的税率比土地增值税的税率要低得多，这样就使得纳税人的应纳税额有所减少，达到了降低税赋的目的。房地产开发企业开发并转让精装修房时，就可采用此方法进行土地增值税的税收筹划。
三、利用税收优惠政策进行税收筹划
根据我国《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。同时税法还规定对于纳税人既建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。四、利用土地增值税的征税范围进行筹划
准确界定土地增值税的征税范围十分重要。判定属于土地增值税征税范围的标准有三条：一是土地增值税是对转让土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税；二是土地增值税是对国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的转让行为征税；三是土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。根据这三条判定标准，税法对若干具体情况是否属于土地增值税征税范围进行了判定，房地产企业可以根据这些判定标准进行合理的税收筹划。
案例：地处某省城的甲房地产开发企业按普通标准住宅建造一栋4000m2的商品房，现有两种销售方案：
方案一：按照2000元/m2的价格出售，假设扣除项目金额为672万元；企业所得税允许税前扣除金额同为672万元。
方案二：按照2100元/m2的价格出售，承方案一，则扣除项目金额为674.2万元〔672+4000×100÷10000×5.5%〕（根据规定房地产企业相应印花税不得扣除）。
企业该采取哪种销售方案呢？
方案一：该房地产取得销售收入为2000×4000÷10000=800（万元）；
房产的增值率为[（800－672）÷672]×100%=19.05%；
增值率小于20%的临界点，无需缴纳土地增值税，企业的税前利润为128万元。
方案二：该房地产取得销售收入为2100×4000÷10000=840（万元）；
房产的增值率为〔（840－674.2）÷674.2〕×100%=24.59%；
增值率大于20%，需要缴纳土地增值税165.8×30%=49.74（万元）；
企业的税前利润为168－49.74=118.26（万元）。
从方案一与方案二的比较看，方案二的销售价格虽然提高了100元/m2，但是税前利润却下降了128－118.26=9.74（万元）。所以，企业该采取第一种销售方案。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值率未超过20%的免征土地增值税。实际工作中，房地产开发企业业首先要测算增值率，然后设法调整增值率。
根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）的规定，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。
企业是否将该代收费用计入房价对于企业的增值额不会产生影响，但是会影响房地产开发的总成本，也就会影响房地产的增值率，进而影响土地增值税的数额。企业可以利用这一规定进行税收筹划。
例：某房地产开发企业开发的一套房地产为普通标准住宅，取得土地使用权支付费用300万元，土地和房产开发成本为800万元，转让房地产税费为120万元，房地产出售价格为1740万元。为当地县级人民政府代收各种费用为100万元。
方案一：如果企业将该费用单独收取，则：
该房地产可扣除费用为300+800+（300+800）×20%+120=1440（万元）；
增值额为1740－1440=300（万元）；增值率为300÷1440×100%=20.83%；应纳土地增值税300×30%=90（万元）。
方案二：如果企业将为当地县级人民政府代收各种费用100万元费用计入房价，则：
该房地产可扣除费用为300+800+（300+800）×20%+120+100=1540（万元）；
增值额为1740+100－1540=300（万元）；
增值率为300÷1540×100%=19.48%，则不用缴纳土地增值税。
可见，方案二比方案一节省土地增值税90万元，即如果将代收费用计入房价，将增加90万元的收入（不考虑企业所得税）。即使因取得100万元代收费收入，相应增加了5.5万元（100×5.5%）的营业税、城建税及教育费附加，不考虑是否获得相应的代收费手续费等额外收益，也仍可以获得84.5万元（90－5.5）的收益。
国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）文件规定，土地增值税清算以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税，因此普通标准住宅土地增值税可以进行有效的免税筹划。目前税法规定的扣除项目主要为5项：取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本、开发土地和新建房及配套设施的费用、与转让房地产有关的税金、对从事房地产开发的纳税人可按前两项计算的金额之和加计20%的扣除。
假设A房地产开发公司2006年初开发B项目普通标准住宅小区，到2007年初已经办理大部分开发项目成本费用结算，住宅也处于销售阶段。经过仔细测算，B项目共发生成本费用如下：取得土地使用权所支付的金额为400万元，房地产开发成本600万元，开发土地和新建房及配套设施的期间费用100万元，预计取得住宅房屋销售收入1720万元，应缴纳税金及附加94.6万元（为方便，按95万元计算）。
依据以上数据，计算A公司应纳土地增值税：
扣除项目金额之和＝400＋600＋100＋95＋（400＋600）×20%=1395（万元）；
增值额＝1720－1395＝325（万元）；
增值率＝325÷1395＝23%；因此，应纳土地增值税＝325÷30%＝97.5（万元）。
如果B项目尚未全部完工结算，A公司为了节税，从美化小区环境出发，适当再投入一些开发费用，使增值率小于20%。
假设再投入X万元，只要符合〔1720－（1395＋X）〕÷（1395＋X）<20%条件，就可以免征土地增值税。计算得出X>38.33万元。再考虑加计20%的扣除因素，38.33÷（1＋20%）=31.9（万元）。也就是说，只要再投入不到32万元，该项目的增值率就小于20%，符合免税条件，可以不必缴纳97.5万元的土地增值税。
假如A公司再投入35万元改善小区环境，重新计算如下：
扣除项目金额之和＝400＋（600＋35）＋100＋95＋（635＋400）×20%=1437（万元）；
增值额＝1720－1437＝283（万元）；增值率＝283÷1437＝19.69%，小于20%。
税收筹划是纳税人在税法规定的范围内通过对投资、经营、理财等活动的事先筹划与安排,尽可能地取得节税利益。税收筹划的实质是在不损害国家利益的前提 下提高企业经济效益,具有综合性、事先性、合法性、目的性等特征。随着市场经济体制的日益完善,税收筹划逐渐将成为企业尤其是房地产企业经营管理不可或缺的组成部分。在目前的政策下,房地产企业资金来源受到限制,伴随着房地产行业壁垒的打破和市场化程度的提高,房地产未来的发展将向规范化、规模化、品牌建立的方向发展,企业的并购更加频繁,现金流量成为企业持续发展的重要指标和保障,因此,如何在日趋残酷的竞争中不被淘汰出局,充分完全利用现有资源,在管理中合理利用资金,合理的进行税收筹划,节省资金,创造节税收益,是房地产企业制胜的重要法宝。
房地产企业的税收筹划有很多方式,其中利用土地增值税进行纳税收筹划是其主要方式,下面我们重点介绍土地增值税税收筹划。
一、房地产企业土地增值税税收筹划简介
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。下面笔者从土地增值税的自身特点出发,结合相关的税收优惠政策,并综合考虑纳税人的整体利益,对土地增值税的筹划进行阐述。
1.纳税人
土地增值税的纳税人是对转让国有土地使用权、土地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。
2.税率的计算
土地增值税按照增值额超过应扣除项目的比率,采取四级超率累进税率形式,增值额与应扣除项目的比率越大,适用的税率越高,应负担的税负越重。根据国家有关规定,四级超率累进税率额分别是:增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%;超过扣除项目金额50%但是未超过100%的部分,税率为40%;超过扣除项目金额100%但未超过200%的部分,税率为50%;增值额超过扣除项目金额200%及以上的部分,税率为60%。
3.应税项目和扣除项目的确定
应税收入包括货币收入、实物收入和其他收入等。应扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房产有关的税金、旧房及建筑物的评估价格以及其他扣除项目等。
4.房地产开发企业的土地增值税税收优惠政策
国家相继出台了一系列的税收优惠政策,具体如下:
(1)根据我国《土地增值税暂行条例》规定,纳税人建造普通标准住宅出售,增值额为未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税;超过应扣除项目金额的,应按其全部增值额计税。同时对于纳税人既建普通标准住宅又进行其他房地产开发的,应分别核算增值额和应税金额。
(2)因国家建设需要依法征用、回收的房产,免征土地增值税。
(3)以房地产进行投资、联营的,投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件,将房地产转让到所投资、联营的企业中时,暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的,应征收土地增值税。
(4)合作建房中一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税;建成后转让的,应征收土地增值税。
二、房地产企业税收筹划的主要方式
(一)利用避免进入征税范围节税筹划
1.利用合作建房节税
合作建房方式指一方出土地,一方出资金,双方合作建房的行为。《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》中规定:“对于一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税建成后转让的,应征收土地增值税。”
根据以上税收优惠政策,房地产开发企业可以充分利用此项政策进行税收筹划。
合作建房双方分得的房产均不含有土地增值税,可大大降低房产的成本,这样可实现出资方和出地方的双赢。一般情况下,合作建房中的一方通过转让土地使用权而拥有了部分新建房屋的使用权,但是却产生了转让无形资产应缴纳营业税的义务;而另一方因转让部分房屋所有权而发生了销售不动产应缴纳营业税的义务。若两企业协商采取土地使用权和房屋使用权相互交换的方式合作建房,此时,对合营企业提供土地使用权的行为将视为投资入股,而税法中规定:“以无形资产投资入股,参加投资方的分配、共同承担投资风险的行为,不征营业税”,因此,就会只对企业销售房屋取得的收入按销售不动产征收营业税,双方分得的利润不征收营业税,这样,合营企业双方都不多交营业税,均获得了节税收益。
2.利用代建房方式节税
代建房方式是指房地产开发公司代客户进行房地产开发,在开发完成后向客户收取一定比例的代建费用的行为。代建房的整个经济行为中,虽然企业取得了收入,但是不涉及房地产产权的变动,其收入也就只属于劳务收入性质,所以不在土地增值税纳税范围之内,仅依据税法中有关营业税的规定依法缴纳营业税。采用代建房方式,不仅可以在一定程度上减轻营业税负担,还可以不用缴纳土地增值税,大幅降低了企业的税收负担。因此房地产企业可以利用代建房方式,在开发之初就确定最终用户,实行定向开发,从而避免了开发后再销售时缴纳土地增值税,大大减轻了企业的税收负担。
3.改出售为出租节税
税法规定的土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权和房产产权的行为。因此,房地产开发企业在开发完成后,可以以出租的形式收回资金,由于没有发生产权变动,企业只需交纳出租房产税,这样大大节省了企业的税收负担,为企业创造了节税收益。
4.改出售为投资联营节税
按照税法规定,以不动产投资入股,参与接受投资方的利润分配,共同承担投资风险的行为,不缴营业税和土地增值税,而且以不动产投资入股以后转让股权时也不需要补交营业税。这些规定为房地产企业开展税收筹划提供了空间。如果具备一定条件的企业或公司作为房地产的购买方,可以考虑先以不动产投资入股,再以向购买方转让股权的房地产达到销售房地产的目的,从而为企业获得节税收益。
(二)利用增加可抵扣项目进行节税筹划
房地产开发企业在进行税收筹划时可通过增加合理的利息支出等扣除项目金额以降低增值率,使其适用较低的税率,从而达到降低税收负担的目的。依据《土地增值税暂行条例实施细则》中关于利息支出扣除项目之规定:“现行相关土地增值税税法对财务费用扣除项目中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。”“房地产开发费用,按取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除;凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。”这些选择性条款为企业提供了一个新的税收筹划空间。房地产开发企业在进行房地产开发的过程中,都会发生大量的借款,不可避免的会有大量的利息支出,而依据上述规定利息支出的不同扣除方法会对企业应纳的土地增值税产生很大的影响。
三、房地产企业在税收筹划中要注意的问题
税收筹划能给房地产企业带来节税收益,实现企业利润的增加和企业价值的提升。但是,房地产企业进行税收筹划时也有一定的风险性,因此,企业还要注意以下问题:
(一)税收筹划应以合理合法为前提
税收筹划不可盲目的钻法律的空子,在进行税收筹划时应坚持依法原则,在不违背国家的各项法律、法规的前提下,结合房地产企业自身的实际情况进行筹划,才能达到预期的效果和目标。
(二)税收筹划应注重战略筹划
房地产企业的税收筹划纳税过程更重要的是公司管理层的决策过程,企业在决策时要注重规范性、战略性的筹划。有的房地产企业片面的认为,纳税筹划就是钻税法的空子,只对单个项目,单笔交易或者单个环节进行筹划,而忽略了项目对企业在开发、经营成本上的影响,单纯地追求通过税费筹划来增加企业的节税收益却增加了开发成本或经营成本,最终对企业产生了消极的影响。
因此,企业进行税收筹划,管理层和财务部门不仅要关注财务、税务方面的事项,也要关注企业日常经营的各个方面,不仅需要财务部门的工作人员的合作,还要得到企业内部其他部门的配合,才能充分取得税收筹划节税效益的最优额度。
综上所述,税收筹划的目标不仅仅是降低企业的税收负担,还要有利于提高企业的净利润以及企业价值的稳定增长。企业只有合理的利用税收优惠政策,制定战略税收筹划,才能发挥税收筹划的作用,保证企业的持续性的发展。
参考文献:
【1】陈小安.房地产企业土地增值税税收筹划探析[J].Commercial Accounting,2007,(5)
