发布时间：2023-09-22 10:39:37
绪论：一篇引人入胜的关于契税的法律法规，需要建立在充分的资料搜集和文献研究之上。搜杂志网为您汇编了三篇范文，供您参考和学习。
关键词 企业合并 税务处理 所得税特殊性税务处理 增值税 营业税
企业只有迅速实现规模扩张、主动应对外部环境变化、突破进入壁垒和规模的限制，企业才能在在激烈的市场竞争中生存下去，而拓宽企业企业发展的途径，一是通过内部投资、资本的自身积累获得发展；二是通过企业之间的合并获得长足的发展，较二者相比，企业合并方式的效率更高。
企业合并中相关资产和负债的转移，必然涉及到这些资产、负债的会计处理和税务处理，《企业会计准则》对企业合并相关形式均相关规定，且有严格的账务处理程序，会计处理操作简易；然关于企业合并的税务处理分散于各个税收法律法规中，主要表现在企业流转税类、企业所得税类、财产税类等有关税收法律法规，税务操作程序复杂，需要企业按照征税综合运用相关规定。
一、明确税法上企业合并的含义，界定其合并的方式
财税【2009】59号文《关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（以下简称《通知》）对“企业合并”作出如下定义“企业合并是指一家或多家企业将其全部资产和负债转让给另一家现存或新设企业，被合并企业股东换取合并企业的股权或非股权支付，实现两个或两个以上企业的依法合并”。
从《通知》中对企业合并的定义来看，界定了企业合并的方式，即为《企业会计准则》中所规定的新设合并和吸收合并，而《企业会计准则》中的控股合并则属于税法上规定的股权收购。
二、企业合并中企业所得税的税务处理
财税【2009】59号文中，对于企业合并涉及的企业所得税的税务处理明确规定了两种处理方式，一般性税务处理和特殊性税务处理，并对前述两种的税务处理方式均规定了资产和负债计税基础，累计损益的结转方法。
对一般性企业合并的税务处理做仅规定了资产、负债的计税基础、累计损益的结转方法。也就讲凡是不符合特殊性税务处理的企业合并应严格按照《中华人民共和国企业所得税法》和《中华人民共和国企业所得税法实施条例》的有关规定进行相应的税务处理。
特殊性税务处理必须同时符合以下五条，方可采用特殊性税务处理规定：
⑴ 具有合理的商业目的，且不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的
⑵ 被收购、合并或分立部分的资产或股权比例符合本通知规定的比例
⑶ 企业重组后的连续12个月内不改变重组资产原来的实质性经营活动
⑷ 重组交易对价中涉及股权支付金额符合本通知规定比例
⑸ 企业重组中取得股权支付的原主要股东，在重组后连续12个月内，不得转让所取得的股权。
综观适用特殊性所得税税务处理满足条件，除其中的第（2）及（4）项外，其他三项仅仅是一般原则性的规定，第（1）项规定了企业重组的动机或目的，第（3）及（5）项是对重组后存续企业经营活动和股东持有股权的期限限定，对需要采用特殊性税务处理的企业合并而言，较容易实施或控制；而第（2）及（4）项是才是适用该处理原则的必备条件。
对于企业合并而言，第（2）及（4）项条件必须是下列条件中之一者，方可采用所得税的特殊性原则进行相关处理：
① 股权支付额不低于其交易总额的85%；
股权支付额是指企业重组中购买、换取资产的一方支付的对价中，以本企业或其控股企业的股权、股份作为支付的金额，并且其占合并方支付交易总额的比例不得低于85%。
② 同一控制下且不需支付对价的企业合并。
同一控制下企业合并是指参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制且该控制并非暂时性的企业合并，或新设合并或吸收合并；同一控制下且不需支付对价的企业合并是吸收合并，是母公司对其持有100%股份子公司的进行的合并。
只有在企业合并满足了特殊性税务处理五项条件之后，方可实施如下《通知》规定的所得税税务处理：
1.合并企业接受被合并企业资产和负债的计税基础，以被合并企业的原有计税基础确定。
2.被合并企业合并前的相关所得税事项由合并企业承继。
3.可由合并企业弥补的被合并企业亏损的限额=被合并企业净资产公允价值×截至合并业务发生当年年末国家发行的最长期限的国债利率。
4.被合并企业股东取得合并企业股权的计税基础，以其原持有的被合并企业股权的计税基础确定。
三、企业合并中涉及存货类商品转让的税务处理
（一）企业合并中被合并方存货类商品转让增值税的税务处理
增值税是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额为计税依据而征收的一种流转税。根据我国增值税法的规定，增值税是对在我国境内销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人，就其销售货物或提供劳务的增值额或货物进口额为计税依据而课征的一种流转税。
从企业合并的含义以及企业合并合并的形式来看，被合并方的资产转让给合并方，若被合并方仅持有货币、交易性金融资产等不构成业务资产，在上述相关资产进行转让的过程中不会产生增值税法上所规定的增值额，不涉及增值税问题。然若被合并方是一个持续经营活动的纳税主体，持有存货或应交增值税的劳务等，在企业合并中是否涉及到增值税问题？
国家税务总局公告2011年第13号《国家税务总局关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告》（以下简称13号文）明确规定纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，不属于增值税的征税范围，其中涉及的货物转让，不征收增值税。
从13号文的规定，通过合并方式进行资产重组，能否获得免税待遇的关键是满足“与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让”这个条件，若不将资产和劳动力等打包一并转让，就不符合免税条件，而应作为资产转让缴纳增值税。
（二）企业合并中被合并方增值税留抵税额的税务处理
我国目前对增值税一般纳税人采用的计税方法是购进扣税法，即先按当期销售额和使用税率计算销项税额，然后对当前购进项目已经纳税的税款进行抵扣，从而间接计算出对当期增值额部分的应纳税额。
当期应纳税额=当期销售额*使用税率-当期进项税额
增值税一般纳税人当期应纳税额的多少，取决于当期销项税额和当期进项税额这两个因素。在当期销项税额小于当期进项税额的情况下，便产生了留抵税额，对于一家持续经营的企业来说，产生的留抵税额可留在下期继续抵扣。税法上所规定的企业合并，在被合并方纳入合并方时需要办理注销税务登记的，前文曾指出与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让时，涉及货物转让不征收增值税，但13号文未曾涉及被合并方留底税额应如何处理？ 留抵税额，实际上是纳税人对国家的债权。企业进行资产重组，其所有的资产、负债和人员全部由重组后新公司承接，作为该企业债权之一的增值税留抵税款，理应也由重组后新公司继续享有。国家税务总局公告2012年第55号《国家税务总局关于纳税人资产重组增值税留抵税额处理有关问题的公告》明确规定资产重组行为中纳税人的增值税留抵税款可以结转至重组后新企业继续抵扣，从而保护了纳税人的权益。
四、企业合并中涉及不动产、土地使用权转让的税务处理
（一）企业合并中被合并方转让不动产、土地使用权营业税的税务处理
营业税是以在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产所取得的营业额为课税对象而征收的一种商品劳务税。
税法定义的企业合并是新设合并、吸收合并，是将被合并方的全部资产和负债及劳动力一并转让给存续企业，其转让价格不仅仅是由企业资产价值决定的，由企业的整体产权转让价格决定，是与企业单独销售不动产、转让无形资产的一般行为完全不同的，为此国家税务总局公告2011年第51号《国家税务总局关于纳税人资产重组有关营业税问题的公告》（以下简称51号文）明确规定纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、债务和劳动力一并转让给其他单位和个人的行为，不属于营业税征收范围，其中涉及的不动产、土地使用权转让，不征收营业税。因此，在企业合并时涉及被合并方转让不动产、土地使用权转让不需要缴纳营业税。
被合并企业若想享有51号文的免税优惠的关键是满足“与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让”这个条件，若不将不动产、土地使用权转让和劳动力等打包一并转让，就不符合免税条件，而应作为资产转让缴纳营业税。
（二）企业合并中存续企业取得不动产、土地使用权契税的税务处理
契税是以在我国境内转移土地、房屋权属为课税对象，向产权承受人征收的一种财产税。
财税[2012]4号文《关于企业事业单位改制重组契税政策的通知》企业合并、且原投资主体存续的，对其合并后的公司承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税。
从财税【2012】4号文规定免征契税的条件来看，税法上定义的企业合并，即新设合并、吸收合并，新设或存续企业的投资主体必须是合并前的投资主体，因变更投资主体的企业合并不得享有免征契税的优惠政策。
企业合并是企业重组的主要表现形式，在其合并过程中基本上涉猎到我国税法体系中各个税种，所以合并双方必须关注各个税种的相关规定，同时关注各个税种规定的不断变化，进而实现税务处理效益的最大化。
参考文献：
《房屋登记办法》第32条规定，发生下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记：(一)买卖；(二)互换；(三)赠与；(四)继承、受遗赠；(五)房屋分割、合并，导致所有权发生转移的；(六)以房屋出资入股；(七)法人或者其他组织分立、合并，导致房屋所有权发生转移的；(八)法律、法规规定的其他情形。
第36条规定，发生下列情形之一的，权利人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权变更登记：(一)房屋所有权人的姓名或者名称变更的；(二)房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称变更的；(三)房屋面积增加或者减少的；(四)同一所有权人分割、合并房屋的；(五)法律、法规规定的其他情形。
从上述两条规定，我们可以看出，判断企业改制引起的房屋登记究竟是属于转移登记或变更登记的难点在于，企业改制的结果是否导致企业法人主体发生变化，或者仅仅只导致所有权人的姓名或者名称发生变更。根据《民法通则》，民事主体包括公民(自然人)和法人。所谓转移登记，简单地说，就是指房产由一个民事主体转移到另一个民事主体。而企业改制引起的变更登记，则是房产登记前后并没有发生转移，只不过是房屋所有权人民事主体的姓名或者名称发生了变更。以自然人的情况举例来说，房屋原所有权人名字叫张大，张大觉得名字不好听就到公安机关申请改名叫张二，办理房屋登记后，原房屋所有权人名字虽然发生了改变，由张大改为张二，但房屋的所有权人并没有发生变化，仍是同一个民事主体，这种房屋登记就是典型的变更登记。因此，企业改制引起的房屋登记应为转移登记或者变更登记，关键就是判定企业改制前后登记的房屋所有权人是否为同一民事主体，若为同一民事主体应为变更登记，若为不同民事主体则应为转移登记。
对于房屋登记来说，转移登记和变更登记的另一个重要区别在于，转移登记由于涉及房地产在两个不同民事主体之间转移，根据国家的相关规定应该缴交相关的税收，如契税、营业税、土地增值税等。《契税暂行条例》规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照该条例的规定缴纳契税。从该规定可以看出，只有转移登记才需要缴纳契税，而变更登记由于不涉及土地、房屋权属的转移，是不需要缴纳契税的。因此，研究税务部门对于企业改制过程引起的土地、房屋权属登记是否需要缴交契税，有助于房屋登记机构更好地判定该房屋登记是属于转移登记还是变更登记。
对于企业改制如何缴交契税，财政部和国家税务总局先后出台了几个规定进行规范。2001年10月31日，颁布了财税[2001]161号文件《财政部、国家税务总局关于企业改革中有关契税政策的通知》，其中规定，本通知前，属免征事项的应纳税款不再追缴，已征税款不予退还。2003年8月20日，颁布了财税[2003]184号文件《财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》，该通知的有效期为2003年10月1日起至2005年12月31日止执行，同时将[2001]161号文停止执行。2006年3月29日，颁布了《财政部、国家税务总局关于延长企业改制重组若干契税政策执行期限的通知》，将该通知的执行期限延长为2006年1月1日至2008年12月31日。2006年8月28日，国家税务总局单独颁布了国税函[2006]844号文件《国家税务总局关于企业重组改制契税政策有关问题解释的通知》。2008年12月29日，财政部国家税务总局又联合颁布了财税[2008]175号文件《关于企业改制重组若干契税政策的通知》，执行期限从2009年1月1日至2011年12月31日。
从上述规定看，财政部和国家税务总局对企业改制的各种情形进行了详细规定，将企业改制所引起的房屋登记的几种情形分别规定为不征契税、免征契税和应征契税。其中，规定为不征契税的企业改制，应理解为不属于应缴纳契税的情形，因为根据《契税暂行条例》，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属的就应缴纳契税，所以不征收契税的企业改制的所引起的房屋所有权登记本来应该不属于转移登记。但由于财政部和国家税务总局规定是否属于转移土地、房屋权属更多的是从判别是否为同一投资主体方面出发，与房屋登记中判断是否为转移登记是以登记前后房屋所有权人是否为同一民事主体有着明显的区别，所以规定为不征契税的企业改制引起的房屋登记有可能是转移登记，也有可能是变更登记。比如，甲公司分别投资设立了乙、丙两个子公司，甲、乙、丙三家公司应为三个不同的民事主体，若土地、房屋权属在这三家公司之间转移。根据相关的契税政策，企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的无偿划转，不征收契税。但土地、房屋权属在各不同的民事主体之间转移，在办理房屋登记时仍应按转移登记办理。认定为免征契税的企业改制，应理解为根据相关的契税管理规定属于本来应该征收契税的情形，但由于国家给了优惠政策而在一定的时期内免予征收，在优惠政策失效或取消后，仍应征收契税。因此，该文件规定中认为免征收契税和应征收契税的企业改制所引起的房屋所有权登记，应按转移登记办理。
根据以上思路，我们认为企业改制由于其复杂性和多样性，其引起的房屋所有权登记可能是转移登记，也可能是变更登记。下面根据房屋登记前后的房屋所有权人是否为同一民事主体以及财政部和国家税务总局的相关文件规定，将企业改制引起的房屋登记进行逐一分析。
一、股权重组。股权重组是指企业股东持有的股份或出资发生变更的行为，主要包括股权转让和增资扩股两种形式。
1.股权转让是指企业的股东将其持有的股份或出资部分或全部转让给他人。在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业的土地、房屋权属不发生转移，应按变更登记办理。这里所说的股权转让包括单位、个人承受企业股权，同时变更该企业法人代表、投资人、经营范围等法人要素的情况。在办理相关的房屋登记时，可以根据工商管理部门进行的企业登记认定，即：企业办理变更登记的，按变更登记办理；企业办理新设登记的，新设企业承受原企业的土地、房屋权属的应按转移登记办理。
2.增资扩股是指公司向社会公众或特定单位、个人募集出资、发行股票。在增资扩股中，对
以土地、房屋权属作价入股或作为出资投入企业的，应按转移登记办理。
二、企业分立。企业分立是指企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业的行为，有存续分立和新设分立两种形式。
1.原企业存续，而其一部分分出、派生设立为一个或数个新企业的，为存续分立。对存续的企业承受原企业的土地、房屋权属的，应按变更登记办理，而对派生设立的企业承受原企业的土地、房屋权属的，应按转移登记办理。这里所指的“企业分立’，仅指新设企业、派生企业与被分立企业投资主体完全相同的行为，若不完全相同则都应按转移登记办理。
2.原企业解散，分立出的各方分别设立为新企业的，为新设分立。对派生新设方承受原企业土地、房屋权属的，应按转移登记办理。
三、企业合并。企业合并是指两个或者两个以上的企业，依照法律规定、合同约定改建为一个企业的行为，有吸收合并和新设合并两种形式。
1.一个企业存续，其他企业解散的，为吸收合并，对吸收合并中存续的企业承受原企业的土地、房屋权属的，应按变更登记办理，而承受被解散企业的土地、房屋权属的，应按转移登记办理。
2.设立一个新企业，原各方企业解散的，为新设合并。企业合并引起的房屋登记，应按转移登记办理。
四、国有资产划转。政府主管部门对国有资产进行行政性调整和划转过程中发生的土地、房屋权属转移，资产在不同国有主体之间转移虽然不征收契税，但仍应按转移登记办理。
五、同一投资主体内部的划转。企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的无偿划转。此类企业改制引起的房屋权属转移虽然不征收契税，但由于划转前后的民事主体不同，应按转移登记办理。
六、企业公司制改造。非公司制企业，按照《公司法》的规定，整体改建为有限责任公司(含国有独资公司)或股份有限公司，或者有限责任公司整体改建为股份有限公司的，对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属的。此类企业改制引起的房屋登记应按转移登记办理。
七、企业注销、破产。此类企业改制引起的房屋权属转移由于原房屋所有权人法人主体资格已灭失，此类企业改制引起的房屋登记应按转移登记办理。
八、债权转股权。对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属的，此类企业改制引起的房屋登记应按转移登记办理。
在实际操作中，不少地方房屋登记过程中需要缴交的相关税收是由登记机构工作人员进行代征的。在房屋登记工作中，登记机构如何更好地完成房屋登记过程中的税收代征工作?本人认为，若相关文件规定不征契税的业务，可以不征收契税，若规定免征契税，登记机构工作人员还是应该要求申请人到税务征收部门开具免税证明后予以办理。这是因为企业改制的情况较为复杂，是否符合相关的税收优惠政策，需要较为专业的知识。比如[2008]175号文规定，对于企业注销、破产引起的企业改制，企业依照有关法律、法规的规定实施注销、破产后，债权人(包括注销、破产企业职工)承受注销、破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税；对非债权人承受注销、破产企业土地、房屋权属，凡按照《劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工，其中与原企业30％以上职工签订服务年限不少于3年的劳动用工合同的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税；与原企业全部职工签订服务年限不少于3年的劳动用工合同的，免征契税。就此规定而言，要判断非债权人承受注销、破产企业土地、房屋权属过程中是否按照《劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工等，需要对企业改制过程进行更深入的了解、审查和判断。因此，对于一个具体的企业改制行为而言，要由房屋登记机构工作人员来判断该企业改制形式是否符合减免税的相关规定，无疑存在着较大困难，不仅需要较高程度的专业水平，而且需要投入较多的人力、物力。因此，判断企业改制是否符合减免税的规定，建议由税务征收部门予以核定并出具证明后，房屋登记机构工作人员直接根据完税或减免税证明予以办理房屋登记为妥。
综上所述，企业改制引起的房屋登记大部分应按转移登记办理，仅企业分立中的存续分立过程中存续方、企业合并中的吸收合并过程中的存续方承受原企业的土地、房屋权属引起的房屋登记及股权重组中的股权转让引起的房屋登记应按变更登记办理。对于企业改制引起的房屋登记，可根据以下两个标准进行判别：
《房屋登记办法》第32条规定，发生下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记：（一）买卖；（二）互换；（三）赠与；（四）继承、受遗赠；（五）房屋分割、合并，导致所有权发生转移的；（六）以房屋出资入股；（七）法人或者其他组织分立、合并，导致房屋所有权发生转移的；（八）法律、法规规定的其他情形。
第36条规定，发生下列情形之一的，权利人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权变更登记：（一）房屋所有权人的姓名或者名称变更的；（二）房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称变更的；（三）房屋面积增加或者减少的；（四）同一所有权人分割、合并房屋的；（五）法律、法规规定的其他情形。
从上述两条规定，我们可以看出，判断企业改制引起的房屋登记究竟是属于转移登记或变更登记的难点在于，企业改制的结果是否导致企业法人主体发生变化，或者仅仅只导致所有权人的姓名或者名称发生变更。根据《民法通则》，民事主体包括公民（自然人）和法人。所谓转移登记，简单地说，就是指房产由一个民事主体转移到另一个民事主体。而企业改制引起的变更登记，则是房产登记前后并没有发生转移，只不过是房屋所有权人民事主体的姓名或者名称发生了变更。以自然人的情况举例来说，房屋原所有权人名字叫张大，张大觉得名字不好听就到公安机关申请改名叫张二，办理房屋登记后，原房屋所有权人名字虽然发生了改变，由张大改为张二，但房屋的所有权人并没有发生变化，仍是同一个民事主体，这种房屋登记就是典型的变更登记。因此，企业改制引起的房屋登记应为转移登记或者变更登记，关键就是判定企业改制前后登记的房屋所有权人是否为同一民事主体，若为同一民事主体应为变更登记，若为不同民事主体则应为转移登记。
对于房屋登记来说，转移登记和变更登记的另一个重要区别在于，转移登记由于涉及房地产在两个不同民事主体之间转移，根据国家的相关规定应该缴交相关的税收，如契税、营业税、土地增值税等。《契税暂行条例》规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照该条例的规定缴纳契税。从该规定可以看出，只有转移登记才需要缴纳契税，而变更登记由于不涉及土地、房屋权属的转移，是不需要缴纳契税的。因此，研究税务部门对于企业改制过程引起的土地、房屋权属登记是否需要缴交契税，有助于房屋登记机构更好地判定该房屋登记是属于转移登记还是变更登记。
对于企业改制如何缴交契税，财政部和国家税务总局先后出台了几个规定进行规范。2001年10月31日，颁布了财税[2001]l61号文件《财政部、国家税务总局关于企业改革中有关契税政策的通知》，其中规定，本通知前，属免征事项的应纳税款不再追缴，已征税款不予退还。2003年8月20日，颁布了财税[2003]184号文件《财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》，该通知的有效期为2003年10月1日起至2005年12月31日止执行，同时将[2001]l61号文停止执行。2006年3月29日，颁布了《财政部、国家税务总局关于延长企业改制重组若干契税政策执行期限的通知》，将该通知的执行期限延长为2006年1月1日至2008年12月31日。2006年8月28日，国家税务总局单独颁布了国税函[2006]844号文件《国家税务总局关于企业重组改制契税政策有关问题解释的通知》。2008年12月29日，财政部国家税务总局又联合颁布了财税[2008]175号文件《关于企业改制重组若干契税政策的通知》，执行期限从2009年1月1日至2011年12月31日。
从上述规定看，财政部和国家税务总局对企业改制的各种情形进行了详细规定，将企业改制所引起的房屋登记的几种情形分别规定为不征契税、免征契税和应征契税。其中，规定为不征契税的企业改制，应理解为不属于应缴纳契税的情形，因为根据《契税暂行条例》，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属的就应缴纳契税，所以不征收契税的企业改制的所引起的房屋所有权登记本来应该不属于转移登记。但由于财政部和国家税务总局规定是否属于转移土地、房屋权属更多的是从判别是否为同一投资主体方面出发，与房屋登记中判断是否为转移登记是以登记前后房屋所有权人是否为同一民事主体有着明显的区别，所以规定为不征契税的企业改制引起的房屋登记有可能是转移登记，也有可能是变更登记。比如，甲公司分别投资设立了乙、丙两个子公司，甲、乙、丙三家公司应为三个不同的民事主体，若土地、房屋权属在这三家公司之间转移。根据相关的契税政策，企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的无偿划转，不征收契税。但土地、房屋权属在各不同的民事主体之间转移，在办理房屋登记时仍应按转移登记办理。认定为免征契税的企业改制，应理解为根据相关的契税管理规定属于本来应该征收契税的情形，但由于国家给了优惠政策而在一定的时期内免予征收，在优惠政策失效或取消后，仍应征收契税。因此，该文件规定中认为免征收契税和应征收契税的企业改制所引起的房屋所有权登记，应按转移登记办理。
根据以上思路，我们认为企业改制由于其复杂性和多样性，其引起的房屋所有权登记可能是转移登记，也可能是变更登记。下面根据房屋登记前后的房屋所有权人是否为同一民事主体以及财政部和国家税务总局的相关文件规定，将企业改制引起的房屋登记进行逐一分析。
一、股权重组。股权重组是指企业股东持有的股份或出资发生变更的行为，主要包括股权转让和增资扩股两种形式。
1.股权转让是指企业的股东将其持有的股份或出资部分或全部转让给他人。在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业的土地、房屋权属不发生转移，应按变更登记办理。这里所说的股权转让包括单位、个人承受企业股权，同时变更该企业法人代表、投资人、经营范围等法人要素的情况。在办理相关的房屋登记时，可以根据工商管理部门进行的企业登记认定，即：企业办理变更登记的，按变更登记办理；企业办理新设登记的，新设企业承受原企业的土地、房屋权属的应按转移登记办理。
2.增资扩股是指公司向社会公众或特定单位、个人募集出资、发行股票。在增资扩股中，对以土地、房屋权属作价入股或作为出资投入企业的，应按转移登记办理。
二、企业分立。企业分立是指企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业的行为，有存续分立和新设分立两种形式。
1.原企业存续，而其一部分分出、派生设立为一个或数个新企业的，为存续分立。对存续的企业承受原企业的土地、房屋权属的，应按变更登记办理，而对派生设立的企业承受原企业的土地、房屋权属的，应按转移登记办理。这里所指的“企业分立”仅指新设企业、派生企业与被分立企业投资主体完全相同的行为，若不完全相同则都应按转移登记办理。
2.原企业解散，分立出的各方分别设立为新企业的，为新设分立。对派生新设方承受原企业土地、房屋权属的，应按转移登记办理。
三、企业合并。企业合并是指两个或者两个以上的企业，依照法律规定、合同约定改建为一个企业的行为，有吸收合并和新设合并两种形式。
1.一个企业存续，其他企业解散的，为吸收合并，对吸收合并中存续的企业承受原企业的土地、房屋权属的，应按变更登记办理，而承受被解散企业的土地、房屋权属的，应按转移登记办理。
2.设立一个新企业，原各方企业解散的，为新设合并。企业合并引起的房屋登记，应按转移登记办理。
四、国有资产划转。政府主管部门对国有资产进行行政性调整和划转过程中发生的土地、房屋权属转移，资产在不同国有主体之间转移虽然不征收契税，但仍应按转移登记办理。
五、同一投资主体内部的划转。企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的无偿划转。此类企业改制引起的房屋权属转移虽然不征收契税，但由于划转前后的民事主体不同，应按转移登记办理。
六、企业公司制改造。非公司制企业，按照《公司法》的规定，整体改建为有限责任公司（含国有独资公司）或股份有限公司，或者有限责任公司整体改建为股份有限公司的，对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属的。此类企业改制引起的房屋登记应按转移登记办理。
七、企业注销、破产。此类企业改制引起的房屋权属转移由于原房屋所有权人法人主体资格已灭失，此类企业改制引起的房屋登记应按转移登记办理。
八、债权转股权。对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属的，此类企业改制引起的房屋登记应按转移登记办理。在实际操作中，不少地方房屋登记过程中需要缴交的相关税收是由登记机构工作人员进行代征的。在房屋登记工作中，登记机构如何更好地完成房屋登记过程中的税收代征工作？本人认为，若相关文件规定不征契税的业务，可以不征收契税，若规定免征契税，登记机构工作人员还是应该要求申请人到税务征收部门开具免税证明后予以办理。这是因为企业改制的情况较为复杂，是否符合相关的税收优惠政策，需要较为专业的知识。比如[2008]175号文规定，对于企业注销、破产引起的企业改制，企业依照有关法律、法规的规定实施注销、破产后，债权人（包括注销、破产企业职工）承受注销、破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税；对非债权人承受注销、破产企业土地、房屋权属，凡按照《劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工，其中与原企业30%以上职工签订服务年限不少于3年的劳动用工合同的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税；与原企业全部职工签订服务年限不少于3年的劳动用工合同的，免征契税。就此规定而言，要判断非债权人承受注销、破产企业土地、房屋权属过程中是否按照《劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工等，需要对企业改制过程进行更深入的了解、审查和判断。因此，对于一个具体的企业改制行为而言，要由房屋登记机构工作人员来判断该企业改制形式是否符合减免税的相关规定，无疑存在着较大困难，不仅需要较高程度的专业水平，而且需要投入较多的人力、物力。因此，判断企业改制是否符合减免税的规定，建议由税务征收部门予以核定并出具证明后，房屋登记机构工作人员直接根据完税或减免税证明予以办理房屋登记为妥。
