发布时间：2023-09-26 08:32:43
绪论：一篇引人入胜的城市发展策略，需要建立在充分的资料搜集和文献研究之上。搜杂志网为您汇编了三篇范文，供您参考和学习。
城市文化旅游在很大程度上都依赖于城市文化的建设，城市文化是城市文化旅游的不竭动力，在促进了城市旅游事业的发展的同时也坚固城市自身的文化建设。通过根据城市文化的基本特点，达到培养出良好的城市文化精神，塑造出良好的城市文化旅游形象，促进城市文化旅游事业快速稳定的发展，提升城市文化旅游品牌的目的。根据城市自身文化类型，文化旅游可分为：文化主题公园旅游、饮食文化旅游、节庆旅游、建筑文化旅游、宗教文化旅游、民俗文化旅游、遗迹遗址旅游等。此外，城市文化旅游者在参观遗产地、画展、观赏艺术表演、博物馆等传统文化内容的同时，也可以关注和参访某区域人群生活方式、习俗、服饰、烹饪、语言、信仰以及由此产生的物质产品。
一、城市文化与城市文化旅游
（一）城市文化。城市文化指的是城市居民在一定区域内，通过社会生活实践所创造出来的精神及物质财富的总和。广义的城市文化包括了整个城市区域中居民的生产生活方式，大至居民素质、政府综合形象、企业管理模式等隐性条件，小至城市环境卫生、公共设施、雕塑装饰、街景美化、建筑的艺术风格以及公共广场的设计与规划等物质实体。它综合了一个城市在各方面因素相互作品和影响。狭义的城市文化则是单纯的指城市区域内人们在生产生活方面的精神意识形态，主要侧重于艺术、科技、语言、文学、教育等精神理念方面的构建。
（二）城市文化旅游。城市文化旅游是在城市旅游的基础上，依据城市自身的文化底蕴、历史发展、风俗习惯、科学水平等方面所开展的文化性旅游活动。作为城市旅游的分支，城市文化旅游是与城市会展旅游、购物旅游、商务旅游相并列的一项旅游模式，其旅游活动的主要是展开于城市区域之内，作为立足于城市文化的旅游中心的，城市文化旅游与乡村文化旅游存在相对立的关系。
二、城市文化旅游的发展策略
（一）依据城市特色塑造城市形象。城市文化是随着人类文化发展所衍生出的结果，是一种特殊的人类文化形态，它具有形式多样的不同层面，例如旅游文化、商业文化、闲暇文化、社区文化、市民文化等，每个层面都具有不同的文化内涵，而不同城市也有不同层面的发展趋向。城市形象指的是一座城市在自然环境、精神理念、经济发展、社会文化等方面，从不同认知形态和传播方式上让人们形成的感观认知和综合印象。一座城市的形象能够集中展现出这座城市的文化特色，是不可或缺的文化资源，一些城市已经在长时间的发展中塑造起游客耳熟能详的城市形象，例如音乐之都维也纳、时尚之都巴黎、人间天堂杭州等。这些城市形象的健康发展在很大程度上吸引着游客的参观到访，深入人心的城市形象带动着城市文化旅游事业的蓬勃发展。
（二）根据资源类型进行统筹规划。作为人类文明的集中发展区域，城市在其发展过程中形成了大量具有地方特色的文化旅游资源。因此，在发展城市文化旅游的之前，必须要合理的挖掘和整理这些具有时代特征的文化资源，并在资源开发后做好相应的保护工作。根据自身的城市文化资源类型和特点进行合理适量的开发，在保护文化资源的基础上最大化的实现城市的文化与经济效益。根据的文化资源类型可以将开发模式分为直接利用型、主题附会型、原地浓缩型、复原历史型以及整合提升型，有关部门应该根据文化资源类型以及游客需求进行不同模式的开发与发展。
（三）根据游客需求优化旅游结构。为了满足游客多元化的旅游消费需求，城市文化旅游日渐从以往的标准化过渡个性化、多元化和专业化发展。城市文化旅游若要在日渐细化的旅游环境中长久发展，就必须根据文化旅游者的消费偏好、职业性质、收入水平、教育背景等因素对游结构进行优化，针对性的推出旅游产品以便提高游客兴趣，例如针对中老年人所进行的养生旅游、针对年轻人所进行的冒险旅游以及针对学生所进行的科普旅游。通过优化旅游结构的方式，能够针对性的开展旅游活动，达到提高文化旅游者兴趣的目的。此外，还可以在发展城市内民俗文化和历史古迹的同时，加大对宗教文化旅游、饮食文化旅游和节庆文化旅游的开发力度，丰富文化旅游产业结构，确保城市文化旅游事业快速稳定的发展。
（四）根据旅游模式完善旅游线路。根据城市文化旅游形式的多样性特点，应该充分整合文化旅游资源，发展和完善旅游线路，合理规划文化旅游事业。一般来说，旅游线路可以根据不同的旅游模式发展不同线路。一种是对相关主题和类型的旅游资源进行整合和完善，并联合面向旅游市场。这种旅游线路大多以城市旅游资源为主体，能够突出文化旅游的重点，但在线路安排上具有局限性的特点。另一种是以文化旅游者活动为基础的旅游线路模式，它是随着背包游和自驾游等旅游模式的发展而进行的旅游线路设计，具有灵活性的特点，但线路形式较为松散，缺乏统一标准。
三、结语
城市文化是文化旅游事业发展的根基，而城市文化旅游事业的发展在很大程度上也影响着城市文化的进步，二者相辅相成，相互制约的同时也相互促进。因此，在发展城市文化旅游的过程中，应该基于城市文化底蕴，挖掘城市文化内涵，突出城市在地域、民俗、宗教等方面的特色，并在此基础上对当地的民俗文化、饮食文化、建筑文化进行开发和保护，努力构建起具有城市文化特色的优秀旅游城市。
*地处我国东部沿海开放区,是海峡西岸经济区重要的中心城市之一,是福建省三大中心城市之一。北承省会,南接厦门,东望台湾,区位优势明显。民营经济发达,产业集聚状况良好,拥有安踏、七匹狼、特步等原产地知名品牌。与港澳台经济文化交流频繁,侨乡优势明显,历史文化名城,文化资源丰富。
(二)劣势(Weakness)
*境内山地、丘陵占土地总面积的4/5,可开发利用土地资源有限,不利于大型工业集聚区的形成和发展;交通等基础设施亟待进一步改善,产业结构化不高,民营企业发展后劲不足;城市高等教育不够发达,融经济技术于一身的高级复合型人才紧缺,科研实力和自主创新能力薄弱;政府推销能力较低,城市关注度低,厦门的城市关注度排名在第10位,而*排在第38位[4]。
(三)机遇(Opportunity)
党的十七大首次将“海峡西岸经济区”写入“十一五”规划中,海峡西岸经济区是中国经济发展的新热点地区,海峡西岸经济区的城市经济的迅速发展,对作为地处环海峡西岸经济区三大核心城市之一的*是一次良好的发展机遇。日前通过的《海峡西岸城市群协调发展规划》中,整个海峡西岸的交通要道将进行全面优化,*将成为海西重要交通枢纽。2006年*第一个台商投资基地建立以2008年11月4日两岸全面实现三通,这些都将有利于两岸形成良好的政治、经济、文化互动,*应把握好这难得的发展机遇。
(四)威胁(Threat)
近几年来,同属于沿海城市的厦门、福州等与*的城市定位存在相似之处,并且凭借政策等方面的支持,在招商引资、旅游、人才等方面对*产生了一定的威胁;省外温州、东莞等地都在加快城市建设步伐,以期在城市日趋加剧的竞争中占据优势地位,削弱了*的对外吸引力。纵观全局,*目前正处于前有标兵,后有逐者的境况。加上*国际化进程缓慢,较少大型跨国企业在*设立区域营运中心,产业国际化发展促进作用小,不利于*城市形象的提高,也阻碍了*品牌的打造和推广。
二、*城市营销存在的主要问题
(一)缺乏大*品牌城市战略规划
从城市营销的角度看,*城市品牌建设尚处在起步阶段,缺乏大*城市品牌战略规划。品牌资源虽然十分丰富,各个县域有自己的区域品牌,也拥有七匹狼、安踏?、特步等知名企业品牌,先后也赢得了“最佳中国魅力城市”“中国品牌经济城市”等一系列殊荣,但缺乏整合,对城市品牌建设缺乏统一领导和系统规划,品牌营销活动较零散。一方面使得城市总体品牌不够突出,品牌形象较模糊,出现县域品牌、原产地知名品牌高于城市品牌的局面,没有与知名企业达成企业品牌和城市品牌联合的战略共识,各个县域品牌也未充分形成合力;另一方面城市品牌的认知度和美誉度并不高,大多数*的城市顾客仅仅把*定位为一个生产制造型城市。城市营销实践仍然是停留在“城市推销”的阶段,还没有真正把“通过满足城市顾客需求,进而提高城市竞争力”实际上在软硬件的建设以及城市服务方面与同水平的城市有一定的差距[5]。
(二)资本人才流失严重
*作为沿海开放较早的地区,*市市场经济发育早,民营经济发展迅速,特别是晋江、石狮等地,经过20余年的高速增长,已成功地实现经济的起飞。但近几年,*出现了不少民营企业外迁的现象。*资本和品牌双翼齐备的企业(如安踏、七匹狼)纷纷将总部迁往厦门、上海等大型城市,恒安集团、达利集团、石狮金苑服饰等企业纷纷将自己劳动加工环节迁往江西、湖南等内地,使*区域产业经济初步呈现外迁的潜在风险。根据中国人民银行对民间资金的一次调查显示,目前*可用投资民间资金至少在1000亿元以上[6]。但是*民间投资扩张的动力不足,其雄厚的民间资本的能量仍没有充分释放出来,大多数企业选择投奔具有区位优势的京浙沪等地投资兴业。目前*不少企业都不同程度地存在着人才流失的现象,据专家测算,企业的人才流动率约为15%左右。其中民营企业的人才流失尤为严重,人才的流失,给企业造成无法估量的损失,极大地制约了企业的发展[7]。
(三)高新技术孵化基地品牌营销意识较薄弱
在国内市场竞争日趋激烈的背景下,*市产业升级已迫在眉睫。用现代高新技术改造和提升传统产业,促进其实现跨越式发展,是提高*市经济增长质量和效益的必由之路,而科技企业孵化器在这一过程中起着至关重要的引导作用。*市科技企业孵化器是*高新技术产业的创新源泉,是*市新的经济增长点,是*高新技术产业的摇篮。然而,*高新技术孵化基地的创业、创新的文化氛围营造力度不够,科技企业孵化器的社会认知度低,孵化器品牌经营意识较薄弱。
(四)旅游资源优势开发不足
*历史文化积淀深厚,联合国教科文组织将全球第一个“世界多元文化展示中心”定址*。*无论从它的山海资源、文化资源来讲都比较具有竞争力。旅游资源丰富,有巨大潜在客源市场。不过*旅游资源开发力度不够,大多数旅游者不了解*丰富的旅游资源,*旅游产业集群尚未形成,旅游市场没有形成规模效应;旅游者的满意度较差,来泉旅游者普遍反应,*旅游交通系统混乱,旅游服务水平有待提高。
三、*城市营销目标市场的营销重点分析
(一)投资者
属于动态流动市场。所有的城市都在追逐投资者,*也不例外。这种投资群体可以分为:一是现有产业部门的资产所有者,需要区分其中的优势产业,促其稳定发展并为其扩张提供支持,尤其在税收、投资政策、用地供给和人才需求方面。二是新的产业部门的开发商,可分为创新产业和迁移企业。创新企业一般为中小企业,需要政府提供一些平台和扶持政策。迁移企业主要指实力厚、业务广的大型公司,对*来讲,需要*政府提供高效的政务、有利的税收、迅捷的信息咨询、更对象化的配套服务,并能随着企业经营目标的转移及时调整[10]。
(二)居民(人才)
属于弱流动性市场。城市发展需要动态地保证城市居民的数量平衡,并吸引具有较高能力的素质型居民。对居民居住环境的满意度进行调研,满足居民不断增长的物质文化需求,为此营销的重点是:要构筑适宜的居住环境,并根据不同阶段、阶层的消费群体特征,完善相应的内容建设。
(三)旅游者
属于强流动性的市场。进一步可以分为休闲旅游者和商务旅游者。旅游业的发展、旅游市场的扩大对城市价值实现具有重要意义。其中,商务旅游对城市的作用更具特殊性,它属于利润较丰的高端市场(“80-20”现象:80%利润来自20%的高端市场)。在会议和参加展览的闲暇去观光旅游,还会产生吸引投资者的效果。根据调研的数据显示来泉的旅游群体收入水平普遍集中在中低水平500-2000元之间占了87%,在中高收入这一群体上的游客很少,拓展不足。这一部分人可作为*城市营销的重点,努力做到:一是有较为发达的商务、会展条件,能够提供良好的发展商机;二是能为商务活动相关人员提供优质服务,有完善的住宿、娱乐、会所等服务设施。
四、*城市营销的基本策略
城市品牌传播的受众一种是城市市民;另一种是城市的投资者、游客、政府官员。对市民的传播目标主要是通过充分传播,明晰城市定位,增强市民的认同感,提升市民的自豪感,促使市民与政府共同为建设城市品牌体验而做出贡献。对外传播的则主要是促使人才、投资者、旅游者、中央政府或者地方政府对城市形成从知名到完整的认知,造就期望的联想,促进品牌偏好,形成品牌拉力,提升原有的品牌体验,进而达到城市发展战略以及城市营销的目标[10]。
(一)正确形象定位
目前*面临第二次创业阶段,根据*市规划提出的基本定位,政府可以进行大*战略规划,整合县域品牌和企业品牌资源,明确战略定位,统一口径,对外传播品牌定位和形象。*曾经是“海丝起点”,“东方第一大港”,海丝文化传播的是多元文化融合的现象,亦是一种包容、鼓励创业、创新的海洋文化精神;*又是海峡西岸中心城市,侨乡优势凸显,因此可以将*城市品牌形象定位为海丝古港•海峡*-闽南创业新城。
(二)重视企业营销
城市的核心价值是城市品牌,*要重视塑造城市统一的总品牌、各分类的子品牌。开展城市品牌营销,建立城市品牌战略与企业品牌形象识别系统。整合城市优势的“产品资源”,建立城市形象视觉识别系统,如建设独具特色的城市标志性建筑物,完善城市交通等基础设施建设等。建设*全民行为识别系统,提高城市营销意识,提高软硬件方面的服务水平,做好“服务产品”营销。
(三)积极利用广告
*应该制定整体的宣传推广计划,加强城市形象宣传。结合*自身的特色制作系列城市形象广告,在央视的“魅力中国”等节目中宣传“魅力*”,提高*知名度和美誉度。强化“中国•*”的宣传力度。举办以城市为主题的文艺创作大赛,创作反映*城市形象的文学、影视、艺术作品,深化城市文化内涵,积极塑造创业创新城市文化品牌,打造*创业之城、品牌之都的形象。另一方面,政府应该出台优惠措施,与知名企业达成企业品牌和城市品牌联合的战略共识,鼓励本地知名企业在广告中表明“中国•*”字样,把*城市品牌与企业品牌进行并行宣传;与企业合作,在纸巾、扑克牌等上面印制有关*城市品牌、企业品牌介绍及旅游景点介绍;发挥高校大学生的辐射作用,如可以在大学新生录取通知书邮寄包中附上关于*城市的简介,重点包括城市名片、城市特色,城市旅游景点等。
(四)加大网络营销
首先,建立城市形象网络名片。整合网站资源,注册有权威性的网络名片,建立*城市网络名片。将*政府、企业等各种网站整合起来,形成一个统一的整体,形成各网站相互促进、相互补充、统一口径,统一服务于海丝古港•海峡*-闽南创业新城的城市品牌;通过百度、谷歌等搜索引擎建立链接,加强对外传播*城市品牌。其次,注重城市网络营销。围绕城市营销主题主办相关论坛,可以开通虚拟社区群,创建城市营销主题论坛,以促进城市居民交流;设置大众论坛,城市博客,企业博客等,以使城市居民发表对城市发展的意见和建议;开展电子邮件营销,提供免费邮箱服务,宣传城市建设成就等,提高城市居民的满意度。利用网络传播迅速、便捷的优势进行全方位的城市网络营销,传播城*市品牌。另外,面向*城市营销对象的营销策略。要在市场细分的基础上进行研究,确定目标受众,建设反映目标市场需求的城市产品,采取针对性的策略。
(五)加强组织保障
首先,坚持政府主导,发挥政府引领作用。政府作为城市营销主体的主要组成部分,在城市营销的过程中应该发挥主导作用。在打造*城市品牌的过程中,*市政府要加强城市规划管理,进一步完善大*城市格局,通过对城市资源的统一规划和管理,整合各县区分散的品牌,准确定位,统一口径,加强战略协同,形成以中心城市为核心的特色鲜明、实力雄厚的大*品牌形象[14]。
其次,成立专门从事城市营销的非营利组织或部门,该组织或部门属于事业编制,可以不受政府换届的影响。由于城市行政系统的划分和区隔,以及政府官员任期的有限性和不确定性,更重要的是政府行政体系中营销职能的制度性缺乏,这些都是城市营销组织确定上的难题[15]。所以,*市应建立了统一领导、多元协调的城市营销组织网络和领导机制,对*城市营销进行项目管理。通过“扁平化”的组织结构,高效率地处理需要跨部门解决方的复杂问题,以最小的投入取得最好的营销效果。
第三,加大资金投入。政府应将城市营销作为一项持续性的工作,在政府的经费规划中做出安排,为营销提供一个稳定的财务支持。引进商界等社会力量,吸收更多的企业运作方式,通过自身的宣传服务成果来争取更多的合作伙伴和资金的募集[8]。要对掌握的经费进行精打细算,按照整合营销的理念实施城市的最大化营销[12],使有限的资金发挥最大化的效益。
五、面向*城市营销对象的具体建议
(一)针对居民(人才)的营销策略
首先,调动市民参与城市营销。城市营销可以增进市民的自豪感和对生活的满意度,从而增强市民的爱乡主义观念,提高城市的凝聚力和号召力,鼓舞市民以更高的热情投入到家乡的建设中去[11]。市民是城市的核心和灵魂,市民作为城市的主体,是城市物质财富和精神财富的创造者,是城市发展的重要力量。当地居民在本地接触外来人员或当地居民外出接触其他地方的人员中,当地居民是信息的重要传播者[12]。*的城市营销策划、规划和实施应吸收市民参与,以体现市民的意志,使市民在主观上把城市营销当成自己的事情,如让市民充分了解*城市未来的城市规划建设、经济文化发展的成果、在城区主干道投放巨幅的城市公益广告等。
其次,改善居住生活环境营造良好氛围广纳人才。在吸引人才方面,要突出*发展对技术、管理等各种人才的巨大需求,努力营造一种广罗人才、人尽其才、鼓励创新、宽容失败创业创新的社会环境氛围。在我们一份《关于*就业环境与城市发展的问卷调查》中为吸引人才留泉工作的分析,*要加强完善人才制度和政策,改善居住生活环境,加强城市精神文化建设和人文关怀,增加对*城市的满意度。在营销渠道上要注重网络营销,据我们问卷统计发现39%的求职者通过网络招聘的途径了解*的人才需求信息,占最大比例,说明网络就业信息宣传这方面是人才供求的一个重要渠道。要重视*城市品牌的网络传播,使求职者充分了解*的人才需求信息,了解*在吸引人才方面的优惠政策。
(二)针对投资者的营销策略
1.注重投资软环境建设。做好城市各种基础设施(特别是交通)规划,实施城市重点项目建设,撑大城市骨架,做大做强中心城市,充分发挥城市建设对吸引外地资本在泉投资创业的先导作用。尽力营造低成本、高效率的投资创业发展环境,提高服务水平,加快转变政府职能,建立和完善为投资商服务的机制.提升产业层次,发展高新技术产业,加大高新技术孵化基地的建设力度,尤其是软件方面的建设,加强产学研合作,全面增强自主创新能力;落实名牌企业奖励措施,加大知识产权保护力度[5]。发挥会展业集约效应,发展壮大行业协会的力量,充分发挥其在招商引资的作用。办好投资洽谈会、投资环境说明会、项目推介等活动,扩大*的影响力。同时要重视网络招商,网络传播迅速、便捷的优势。在吸引外来资本和资源要素方面,要突出*在海峡西岸经济圈的地位,悠久的历史文化,经济的快速发展、巨大的商机潜力和加工制造业产业集群的优势等,充分利用国际国内两个市场、两种资源。
2.特别要注重对外营销高新技术产业开发区的投资环境。科技企业孵化器在用现代高新技术改造和提升传统产业,提高*市经济增长质量和效益,这一过程中起着至关重要的引导作用。对投资者来说,要着重营销产业政策和投资环境。一要积极对外营销高新技术产业开发区的投资环境和优惠的投资政策,吸引风险投资和社会民间资本引进,帮助企业寻求合作伙伴,以达到“多方出资、风险共担、利益共享”的目标[13]。二要积极学习国内外先进的高新科技孵化器管理经营经验和运作的模式。如深圳积极培育科技服务体系,建立了完善的风险融资担保体系;如天津开发区,革新管理思维,积极营销投资环境,这些管理和营销经验都值得*城市营销者借鉴。
(三)针对旅游者的营销策略
1.明确*旅游品牌形象定位,提升旅游配套功能,提高旅游服务水平。*是国务院第一批公布的24个历史文化名城之一,文化积淀深厚,历史文化资源丰富,*要准确定位,发挥优势,打造品牌指引旅游业的发展,可以将*城市旅游形象定位为魅力*-闽南文化之都。塑造城市旅游品牌,总品牌(魅力*-闽南文化之都)和五个旅游子品牌(宗教文化圣地、海丝文化、滨海旅游、特色民俗文化、探亲访友闽台缘)。为此,*应当大力提升旅游功能,完善旅游交通系统,建设相关配套设施,构建旅游服务评价系统,提高旅游区的服务水平。延伸产业链,带动相关旅游文化产业的发展,如旅游纪念品,可以通过提供独具特色的旅游文化纪念品来满足旅游者“求新、求知、求乐”的愿望和需求,积极发挥多元文化宝库优势,进一步拉动旅游产业的发展。
2.进行主题创意策划,注重旅游体验营销和网络营销。现在旅游活动体验化趋势明显,*要在整合现有的旅游资源的基础上增加一些创意,注重旅游的体验营销。如可以充分挖掘海丝文化的内涵,如举办海丝航行国际大赛,建设海丝主题公园,举行海丝文化节期间,组成海丝体验团,按照古代海上丝绸之路的路线行程重游故地,让旅客真正体验海上丝绸之路的文化之旅。同时,注重旅游网络营销,通过拍摄优质的视频来体现旅游景点美感,把这些精美的视频到网站上,通过论坛发帖、博客营销、邮件营销、搜索引擎广告、交换链接等网络渠道,向旅客营销*旅游资源,宣传*城市的旅游资源。
六、结语
在全球经济日益开放的趋势下,城市之间的竞争使得传统上的被动城市经营日渐变得主动,*市应尽可能的利用城市自身特有的资源、产业、形象等区域条件上的优势来吸引企业、居民或游客,通过城市营销的开展与实践,在营销的互动中深入理解其所处的竞争环境,了解自身的优势与劣势,选择科学合理的营销战略,凸现城市特色、获得城市竞争优势,确定更适合城市发展的产业与政策,提高政府管理能力、服务能力和创新能力,为经济社会发展创造条件并注入新的活力,达到全面提高*市竞争力的发展目的。
参考文献:
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中图分类号;P258]文献标识码;A
一、引言
近年哈尔滨市综合体迅速发展，国内大型商业地产商万达、华润、鲁商、银泰等不断涌入。同时《哈尔滨日报》城事・调查刊登了《冰城商业中心“高烧”？》社论，刊登了戴德梁行（DTZ）和泰和上德等商业咨询有限公司对哈市商业物业市场与其结构进行了全面调查分析，指出哈尔滨的商业中心发展规划存在很大的盲目性，缺乏科学性与可操作性，就目前哈市的商业物业面积而言，虽然无法确定是否已经完全饱和，但日趋激烈的竞争态势足以说明目前哈市的商业物业市场容量无法接纳更多的大型商业中心。因此本次研究从规划、经济、社会等多方面研究哈尔滨市城市综合体如何健康快速正确发展。[1]
二、哈尔滨市城市综合体现状
2.1 现状概况
哈尔滨目前城市综合体的建设处于起步阶段。已建、在建及已批未建的城市综合体共计20个，总用地面积约1500万m2，总建筑面积约3500万m2。(图1)总体特点如下：
（1）空间分布：现状以线状集聚分布为主，主要沿通达性好、流量大的交通线两侧形成条带状结构，主要分布在北环路――长江路沿线，以及建设新区如哈西新区、群力新区等附近。
（2）发展特征：现状发展日臻成熟，目前正处在以“老区”开发为主向城市新区，副中心及核心地段全面发展阶段，以商业为核心驱动向档次多样化，高品质及创新化成为市场主流，基本为区域内标杆，开始国际级高端配套，城市正面临全面升级。
2.2 特征分析
（1）发展格局解析
哈尔滨已经正式迈入城市综合体时代，一个全新的哈尔滨商业、商务大格局正悄然展开。目前在建的大型商业综合体项目十多个，大多数体量都是100万平方米以上；而随着城市规划推进及经济发展，将逐渐形成五大区域竞争格局：中心老城区区域、群力CBD及哈西新城区域、长江路沿线区域、非典型区域（松北及利民）。
（2）发展特征解析
就个体特征来看，哈尔滨市综合体可分为主流型和精品型两种类型，正向超大规模资源型发展。主流型代表项目哈西万达和华润欢乐颂，依托地段价值的常规综合体开发，总建筑面积约30万―100万左右，同质化严重；精品型代表项目麦凯乐、群力远大，项目的特质显著，整体规模较小，约20万左右，通常以主题商业带动写字楼及住宅公寓为主。[2]
2.3 存在问题
(1) 空间布局不均衡，各区差距明显：主要的城市综合体分布在道里区和南岗区，其他各区城市综合体设施缺乏。
(2) 缺乏高端定位和休闲、娱乐功能，建设水平与国外先进案例存在差距：中档商品过多，商业地产竞争日益激烈，与之相对应的是高档商品不足。先建设后招商的落后开发模式与商业市场需求脱节；部分大型城市综合体经营及管理分散，产权式商铺租金炒作行为严重，商业地产档次、人气提升不上去，使得大量商铺闲置。
(3)与交通枢纽结合不紧密：由于城市综合体现状以线形沿道路分布为主，交通干道对商业氛围切割影响较大，人车矛盾突出；此外城市综合体内部交通组织及停车场地设计也存在考虑不足问题。[3]
三、城市综合体发展策略
3.1 开发总体策划
（1）哈尔滨市被誉为我国的音乐消夏之都和冰雪文化之都，其独特的休闲娱乐文化更是吸引无数游客慕名而来。因此，可以考虑增加休闲、娱乐、餐饮的产品和服务的数量，降低写字楼和公寓的比例的方式来定位其业态组合。
（2）通过市场调节适当提高开发门槛，注重开发商品牌实力，减少由于开发商实力不足造成影响城市整体环境。
（3）依据城市总体规划对不同区域的功能定位，结合不同区域发展影响因素，体现区域特色，采取差异化经营。
3.2 分圈层开发指引
从城市空间角度来看，分圈层指定开发指引，促进城市综合体在不同区域布局有不同的驱动因素，提出不同的发展策略，相互协调发展，符合城市总体规划要求。按照城市的空间结构和总体城市设计布局主要分为三类：城市核心区，城市开发新区和城市郊区。(图2)
1、城市核心区开发策略
（1）特征分析
城市核心区主要指城市中心 CBD 区域及副中心区域附近，是城市经济最发达、基础配套最完备、人流最为密集的地区，也是城市最繁荣的区域，具有强大的辐射力。[4]
（2）开发策略
核心区城市综合体布局：可以适当提高项目容积率，集约土地利用；缩减公园、广场、展馆等功能空间，增加商业、写字楼、住宅及公寓的供应；利用市场需求，可以选择超前功能，体现区域特色；采用立体化交通设计，增加地下停车位，多设置出入口，鼓励公交系统使用。[5]
2、城市开发新区布局策略
（1） 特征分析：城市开发新区紧邻核心区，拥有良好的交通条件，居民消费能力很强；周边重要设施包括大型体育场、城市公园及广场、大型休闲娱乐中心及城市重要功能建筑，居民认可度高，人流较为密集。
（2）开发策略：功能要素宜多样化，可增加休闲娱乐设施、公园、广场、会展中心等体现社会、文化价值的功能空间；根据市场需求配置商业、写字楼及住宅的规模，增加市场辐射力；停车场宜多种方式并存，平面交通及立体交通共同布局，并注重与外部交通的衔接；建筑布局采用高低层建筑混合搭配，建筑景观可超前设计。[6]
3、城市郊区布局策略
（1） 特征分析：城市郊区主要指城市近郊城镇，该区域土地供应量大，随着城镇化进展及城市外向型发展，城市产业向外转移力度加大，交通条件逐步改善，基础设施日益完备，同时郊区环境优美，房价较低，吸引逐步增加，具备良好的工作生活基础。[7]
（2）开发策略：可以适当降低项目容积率，加大住宅、公寓的供应，增加休闲娱乐功能设置，适当减少商业、写字楼供应；停车场以露天为主，增大水平交通的比例，以多层或小高层建筑为主；建筑景观可以适当超前，以增加吸引力。[8]
3.3 城市综合体布局规划
规划结合城市商圈、城市轨道交通、城市大型交通枢纽、城市BRT、城市主要干道、城市重点发展区域等影响因素选择。规划建设地面城市综合体32处，其中大型城市综合体为市级城市综合体，结合中心城区“一核两翼”的空间结构设置；小型城市综合体为社区级城市综合体服务于城市分片区自身，结合片区中心设置。(图3) [9]
参考文献
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