发布时间：2023-09-27 10:03:51
绪论：一篇引人入胜的关于买房的法律知识，需要建立在充分的资料搜集和文献研究之上。搜杂志网为您汇编了三篇范文，供您参考和学习。
购房者在签订认购书和商品买卖合同的时候，应该注意查验开发商的五证。交付定金，签订认定书。选择付款的方式，签订商品房买卖的合同。再交付购房款，办理销售或预售备案登记。
在商品房的买卖中确实涉及到很多专业方面的法律知识，普遍的购房者很难一下子了解熟悉这些问题，因此为了减少风险，预防买卖合同中的陷井，建议购房者在购房的过程中聘请专业的房地产律师，把相关的事情请律师办，虽然要支付一些费用，但会降低风险。
一、关于五证
有些开发商没有五证或五证不全时，为了出售房屋可能提供虚假的五证主要是复印件;或者提供小区一期或前几期的有效五证来出售房屋。五证不全可能导致买受人不能取得房产证甚至导致购房合同无效。
1、复印件要注意看原件。
2、有原件要看批准日期以及使用和出售面积的多少。
3、对于承诺证件正在办理中的开发商，可约定开发商在一定期限内不能取得该证件所要承担的责任。
二、关于公摊面积
建设部格式合同第五条只有对建筑面积出现变化的处理，这样有的开发商会提高公摊面积减小使用面积，而总的建筑面积不变。依据合同开发商并未违约，买受人也起诉无据。
1、在合同第三条中写明确套内建筑面积和公摊面积。
2、在附件二中列明公摊面积的构成。
3、按套购买使用面积，双方不涉及公摊处理。
三、关于房产证
建设部格式合同第十五条并未说清条款中“规定期限”是指法定还是约定期限，所以其中房产证的办理取得日期不明。可能导致资质较差的开发商拖延颁证或找各种理由不办证。
1、五证齐全的项目一般买受人得到房产证有保证，所以五证不全就免谈。
2、将不能办理房产证中行政机关的原因单列出来，开发商是具体行政行为的相对人，买受人不能起诉行政机关的违法行为。
四、关于书面通知
合同中约定通知义务后(如：交房通知)，开发商如期不能履行义务，延期后其可以在售楼部张贴书面公告，却署名约定日。还将公告辩为书面通知，以推托自己的责任。
1、将书面通知的形式约定清楚，开发商违约时，买受人就有确凿证据。2、如有开发商违约，买受人应一具体的书面形式通知对方，以备证据。
五、关于所售房屋的坐落位置
陷阱：开发商开发多个楼盘时，买受人可能买得是位置好的某号楼，可交房时该楼号又变为相同结构位置不好的楼层。
对策：1、在合同附件一中，附上小区的平面图并标明楼号。2、开发商应在此附图中盖章确认。
六、关于所售房屋的抵押
有的开发商为了盘活资金往往将土地使用权抵押，进而将所建楼盘抵押。如果此类房屋出售，开发商破产时，买受人得不到房屋。因为买受人还未得到房产证，不具有物权。
1、在土地管理部门、房管部门查清该楼盘有无抵押记载。
2、要求开发商将合同在房管局备案。3、要求开发商提供保证责任。
七、关于物业管理公约
《物业管理条例》今年9月1日实施，其中明确规定买受人在购房前开发商要与前期物业管理企业签订《物业管理公约》。否则，开发商就不得出售房屋。潜在的买受人也就有可能依法得不到房产证。
1、买受人应要求前期物业应以招投标的方式介入。
2、开发商与前期物业签订了《物业管理公约》。
3、买受人也应签订三方都署名的《物业管理公约》。
八、关于各方责任范围
如果因开发商的各种原因(如：五证不全、一房二买、又抵又买等)情形导致买受人得不到房屋，买受人的损失范围没有界定。然而法律也没明确具体范围。
1 概述
房产业在中国一直都是一个炙热行业，尤其是近几年，其发展可以用蓬勃、飞速来形容。目前，在房产业又出现了一种新的制度，即房屋预售制度。所谓房屋预售是指在房屋还没有正式建立之前，开发商就将其预售给客户，客户先预付首期付款，等到房屋正式竣工建立后，经客户满意后，客户再交齐付款余额。自房屋预售制度实行后，因为是一种新兴制度，有关的法律规范不齐全，一些实际经验不足，加上对这一制度的认识还不够深刻，在实践中也出现了一些纠纷、案件甚至是一些难以解决的问题。总的来说，作为房屋预售的双方实质上还是一种买卖行为的双方。预购人交付首期付款是为了首先获得对该房屋的所有权，而开发商接收首期付款就必须能够按质按量的完成房屋的交接。
2 房屋预售中存在的问题
我们必须看到，不管怎样，新事物在它的成长过程中，总会遇到许多挫折与困难，出现许多问题。房屋预售制度作为新事物，在其实施过程中遭遇到了许多问题，很多问题都存在模糊性。
2.1在预售合同的登记效力方面如何
《城市房地产管理法》规定关于房屋预售的合同必须到房地产的管理机关进行登记，否则就不具有法律效力，通过将房屋预售的各种情况登记在一定的簿册上，并且将其告知公众。除此之外，在合同登记过程中，市场管理机关要对合同的真实性、合法性进行一定的审查、核对，以保护房屋预售双方的有效利益。
2.2 房屋预售合同中预售的含义是什么
所谓预约时指约定将来的某一行为所制定的合同契约。这是一种超前行为，预约人只能要求被预约人按规定履行其义务，但是不能依据预约的本约内容来请求其履行。预约的结果因为是发生在将来，所以具有很多不确定因素以及各种可能性，这就提高了预售房屋的风险性。
2.3 房屋预售与分期付款买房之间的模糊性
房屋预售到底是不是一种分期付款买卖，这也让很多人迷糊，客户先向开发商交付首期付款。这对于开发商来说，不仅可以提供些工程款，而且也能为这种预约行为提供一些保障。而对于客户来说，也可以保护其利益。这里就有必要将其与分期付款买卖相比较一下。分期付款买卖通常是为了更好的方便买方而设立的。买卖物在合同上是还属于出卖人的，但是其使用权已经属于接受人了。虽然预售房屋与分期付款买卖，都是通过分阶段来付款，并且付完款之前，买卖物的所有权也是属于出卖人的。但是买卖的合同生效时必须交给接收人，这是两者的区别。一般情况下，房屋预售买卖在交房前，开发商就都会要求购房人把余款都交清，而不是像分期付款那样，允许有两期以上的资金未支付。这也是它们两者之间的一个区别。所以我们要很好的区分房屋预售与分期付款的区别，这样才能更好地避免预购人的利益受到损害。
2.4 房屋预售中的不确定
由此可见，我们要不断加强保护预购人的权利。房屋预售作为一种为将来事件服务的行为，存在很多不确定因素，这样就使得预购人的利益比起买现房要承担更多的风险。因为有时候开放商接受了客户的首款资金后，可能建房工程并不能如期竣工，甚至得中途停工，这样都会给客户带来巨大的损失。有时候因为某种原因，开发商不能按期将房屋交给预购人，使预购人无法按时地入住或出租，有时候又有可能购房人交完首期付款后，房价上涨。开发商就有可能要求客户涨价，这会使得预购人有种受欺骗的感觉。
2.5房屋预售中双方的不均衡性
在买卖房双方上存在不均衡性。因为房屋预售除了一些法定标准合同外，其余的一些辅条约都是由开放商来拟定，在售屋现场签订，而购房人的法律知识并不一定全面，法律意识并不一定强，在关于房屋预售方面的法律知识有可能比较欠缺，所以在实际中，买房人通常只能是听从开发商的条件，很少能有自己的想法。对于一些对自己不利的条约也只能接受。如公共设施的开发利用、交屋时间的不确定性、物业管理等方面，经常是开发商做手脚的方面，购房人有时候是无法察觉的，有时候是被迫无奈的。
3 房屋预售遭遇问题的对策
房屋预售在实际中存在这么多问题，这就要求我们要加强这方面的关注以及采取一些相关的有效措施。
3.1 加强行政管理力度
通过加强银行业、建筑行业的管理来对开发商的某些行为进行约束以保护预购人的合法利益。尽量避免开发商在这场交易中掌握太多的控制权而来为所欲为，使客户属于过分被动的位置。要对房地产公司的成立进行严格的把握，杜绝一些骗财、无信用房地产公司成立以欺骗客户，这样才能确保房地产业秩序的稳定，扼杀房地产欺骗行为的产生。另外要严格贯彻国家以及各地方政府关于房屋预售的规定，严厉打击非法行为。在给房屋预售合同赋予法律权利时要进行严格的把关，严格履行房屋预售合同登记的措施，对于一些不合公平原则，存在漏洞与空子的合同坚决不予登记，对于一些没有使用法定标准或者开发商拟定的辅助协议与标准合同上存在冲突的，都要认定无效。以避免由于开发商在这场买卖中占有较大主动权而剥削客户利益的情况发生，以更好地保护购房人的利益。
3.2 加强资金与合同管理
对于客户的预售资金应加强管理，可以委托银行或者信托机构进行监管，当交易最终得以顺利进行，由开发商付一定的保管经费给委托机构。 在房屋预售的合同保管方面我们也要加强措施。作为购房者，在将签订房屋预售合同之前要对开发商有一定的了解，对开发商公司的背景掌握一定的资料，不要贪一时的小便宜就上当。完善的房屋预售合同对于保护预购人的利益有着重要的作用，可以在一定程度限制开发商的某些伤害预购人利益的行为，迫使开发商履行其该履行的义务。这样就能有效地保护预购人的利益。
3.3 加强物权保护法上的措施
房地产交易风险管理防范
中国人自古以来都非常重视“家”的概念，而在现代社会，人们会选择购买一套商品房，建立自己的家。近年来，我国房地产的价格节节攀升，房地产市场发展迅速。与此同时，在房地产交易的过程中也暴露出一些风险问题。在当地产交易中，如果出现风险问题，不仅会给购房者带来巨大的经济损失，也在一定程度上影响了房地产行业的健康发展。对此，应该对这些风险有清醒的认识，并且有效管理风险，才能维护房地产交易市场的健康发展。
一、房地产交易的特点
房地产价格属于固定资产，其个别性强、差异性大。房地产交易是房地产所有权、土地使用权等相关权益的转让过程。不像其他商品，房地产的价值一般无法被衡量，并且房地产交易并没有一个固定的平台。并且由于其不能移动，房地产无法被即时买卖，不能做到“一手交钱、一手交货”。房地产交易所涉及到的金额巨大，权益转让的手续比较复杂。在我国，就有《商品房销售管理办法》、《城市房地产管理法》等法律来约束和规范房地产交易市场。一般来说，一套商品房从开发商到客户手中，中间要经历多个过程及中介，流程的复杂性也滋生了风险。
二、房地产交易中存在的风险
（一）因自然环境变化带来的交易风险
自然环境风险指的是发生海啸、地震等由于不可抗拒的因素造成的环境风险。房产与自然环境息息相关，一旦发生自然灾害，必然会影响到房地产的交易。如在2011年的日本大地震后，有调查显示购房者的购买意愿由地震前的50%迅速下降到15%。此外，水灾、台风等自然灾害有可能会对房地产本身造成一定的影响，给房地产企业带来不可估量的损失。
（二）因社会环境变化带来的交易风险
人们的“钱袋子”满不满、生活是否富足，直接影响到其购买房地产的意愿。在经济下行时，人们势必会减少商品房的购买。此外，国家的经济形势也在一定程度上影响到房地产的价格走势。最近一年来，政府出台了一系列的政策对商品房购买进行限制，从而抑制房价的上涨。诸如此类的政策对于房地产交易的影响不可忽视。
（三）房地产交易中的法律风险
法律风险指的是在房地产交易中因交易主体而发生的法律方面的风险。比如，若对相关法律不熟悉，或是审核不严密，则可能会造成无效的房屋买卖合同。我国《民法通则》中对于无民事行为能力人及限制行为能力人签署的合同都做了明确规定，此外在多种情况下，房屋买卖合同都可能无效，需要特别注意。又如，若在房地产交易前对房产的权利状况没有足够的了解，或者在办理房地产交易的过程中房屋受到了司法限制等，都会引起法律风险，造成一定的损失。
（四）房地产交易参与者的道德风险
房地产交易的参与者，包括房地产开发商、中介、购房者等都有可能产生道德风险。首先，一些房地产开发商向公众公布虚假和诱导性的信息，诱导消费者购买房地产。其次，当前房地产中介市场鱼龙混杂，一些非专业机构匆匆进入这个市场，却操作不规范，乱收费，以及向购房者夸大其词等，还有些中介甚至将已经卖出的房产再卖给其他消费者。最后，购房者也可能在房地产交易中产生道德风险。
三、房地产交易中的风险防范措施
（一）注重保险的购买和使用
在风险管理中，保险是非常重要的风险管理手段。风险管理的四种方式包括回避风险、预防风险、自留风险和转移风险，而保险就是转移风险的方式之一。房地产企业可以在开发房地产的过程中就为房地产购买保险，从而确保在外界环境发生变化的时候其损失能降到最低。目前，我国房地产行业相关的保险包括房屋建筑工程保险、房屋保险、房地产财产保险。房地产开发商应根据实际情况，选择合适的保险进行投保。
（二）健全房地产相关法规
近年来，我国经济的发展带动了房地产行业的飞快发展。在一些地区，房地产行业甚至成为了当地的支柱行业。但是由于发展速度太快，相关法律法规并不健全的问题逐渐暴露出来，许多房地产交易的风险正是因为法律的不健全而产生的。对此，政府首先要充分重视，发挥自身的主导作用，加快建设相关的法律法规，并督促各级地方政府尽快实施，从而为房地产交易提供相应的法律保障，逐步引导房地产市场走向健康发展的道路。此外，房地产开发商内部也应建立完备的规章制度，当问题和风险发生时，要依照规章制度追究责任，对违规行为严厉打击。
（三）加大诚信宣传力度
为了加强社会对于房地产交易的道德认识，政府部门可以利用电视、网络等媒介促进全民树立起房地产交易的诚信意识，在房地产交易中培养一个良好的分文，从而规范房地产交易。房地产开发商也要加大宣传力度，在设计广告时不能夸大其词。房地产开发商可以加强房地产公益宣传，培养购房者的风险防范意识，协助政府一道培养整个社会的购房诚信。
（四）增强工作人员的培训工作
房地产交易的过程中可能面临着各种各样的问题，房地产行业的一线工作人员必须具备良好的素质，首先应以诚信待顾客，其次也要能够有效分辨和预防风险。因此，要加强工作人员的培训工作，对其进行法律知识方面的培训，增强一线人员的法律意识，从而规范交易行为。此外，还要帮助一线工作人员树立正确的思想观念，在工作中能够站在客户角度为客户考虑，不要为了蝇头小利破坏与客户之间的信任，保持一个清醒的头脑，要抵制住诱惑，从源头上避免风险的产生。
四、结语
总而言之，在我国社会主义市场经济制度下，经济的腾飞带来房地产市场的飞速发展，取得了相当显著的成果。然而发展速度太快，市场交易不规范、法律不健全的问题也暴露出来。对此，要充分重视这些风险，根据房地产企业的发展实际情况，实施有效的风险管理措施，才能维持房地产行业以及行业内企业的稳定健康发展。
参考文献：
